Bijlage 1 - Bp Woonlocatie Laarzicht, Middelrode – toelichting en regels

Inhoudsopgave Toelichting

8

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en kadastrale begrenzing 1.3 Vigerend bestemmingsplan

10 10 11 13

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse 2.1 Inleiding 2.2 Ontstaangeschiedenis 2.3 Ondergrond 2.4 Netwerklaag 2.5 Occupatielaag 2.6 Samenvatting gebiedsanalyse

16 16 16 17 21 23 24

Hoofdstuk 3 Plan 3.1 Planbeschrijving Woonlocatie Laarzicht 3.2 Planbeschrijving Herinrichting Noddevelt 3.3 Planbeschrijving compensatiepercelen 3.4 Compensatiezone M1279 aansluitend aan bestaande watergang 3.5 Planbeschrijving bestaande woningen

27 27 33 36 40 41

Hoofdstuk 4 Beleid 4.1 Nationaal niveau 4.2 Provinciaal niveau 4.3 Gemeentelijk niveau

44 44 47 59

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten 5.1 Milieu 5.2 Waarden 5.3 Waterparagraaf 5.4 Beperkingen in verband met militair vliegveld Volkel

67 67 82 88 90

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 6.1 Kostenverhaal

92 92

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten 7.1 Algemeen 7.2 Planregels

94 94 94

Hoofdstuk 8 Procedure 8.1 Omgevingsdialoog 8.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro 8.3 Ter inzage legging

99 99 101 102

Bijlagen toelichting

103

Bijlage 1

Beeldkwaliteitplan

103

Bijlage 2

Inrichtingsschets woonlocatie

103

5

Bijlage 3

Verkeerstoets

103

Bijlage 4

Inrichtingsschets Zandstraat 37

103

Bijlage 5

Tekeningen Compensatieplan

103

Bijlage 6

Ladderonderbouwing

103

Bijlage 7

Berekening Kwaliteitsverbetering Landschap Zandstraat 37

103

Bijlage 8

Gecombineerd onderzoek Christinastraat te Middelrode

103

Bijlage 9

Verkennend (water)bodemonderzoek Christinastraat (ong.) te Middelrode 103

Bijlage 10

Onderzoek geluid parkeren

103

Bijlage 11

Onderzoek geluid warmtepompen

103

Bijlage 12

Quickscan externe veiligheid

103

Bijlage 13

Externe Veiligheid buisleidingen

103

Bijlage 14

Verantwoording hoogte groepsrisico

103

Bijlage 15

Agrarisch geuronderzoek

103

Bijlage 16

Akoestisch onderzoek verkeerslawaai

103

Bijlage 17

Besluit hogere grenswaarde geluid

103

Bijlage 18

Historisch vooronderzoek Ontplofbare Oorlogsresten

103

Bijlage 19

Projectplan Ontplofbare Oorlogsresten

103

Bijlage 20

Detectieonderzoek Ontplofbare Oorlogsresten

103

Bijlage 21

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

103

Bijlage 22

Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek d.m.v. boringen

103

Bijlage 23

Verkennend onderzoek flora en fauna

103

Bijlage 24

Stikstofdepositie-onderzoek

103

Bijlage 25

Soortgericht onderzoek steenuil en kleine marterachtigen

103

Bijlage 26

Compensatie- en mitigatieplan

103

Bijlage 27

Waterhuishoudkundig rioleringsplan

103

Bijlage 28

Infiltratieonderzoek

103

Bijlage 29

Nota van Zienswijzen en nota van wijzgingen

103

Regels

6

105

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten

107 107 117

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Agrarisch Artikel 4 Agrarisch - Paardenhouderij Artikel 5 Groen Artikel 6 Natuur Artikel 7 Tuin Artikel 8 Water Artikel 9 Wonen Artikel 10 Wonen - 1 (Christinastraat)

118 118 124 132 133 135 137 139 143

Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15

Wonen - 2 (bestaande woningen Zandstraat) Wonen - 3 (Zandstraat 37) Woongebied Waarde - Archeologie 1 Waarde - Archeologie 4

146 151 157 160 162

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 16 Anti-dubbeltelregel Artikel 17 Algemene bouwregels Artikel 18 Algemene gebruiksregels Artikel 19 Algemene afwijkingsregels

165 165 166 167 169

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 20 Overgangsrecht Artikel 21 Slotregel

171 171 172

Bijlagen regels

173

Bijlage 1

Beeldkwaliteitplan

173

Bijlage 2

Berekening Kwaliteitsverbetering landschap Zandstraat 37

173

Bijlage 3

Landschappelijk inrichtingsplan zone ten noorden woningbouwlocatie

173

Bijlage 4

Compensatie- en mitigatieplan

173

Bijlage 5

Lijst van bedrijfsactiviteiten buitengebied

173

Bijlage 6

Lijst van bedrijfsactiviteiten bebouwde kom

173

Bijlage 7

Aanlegvergunningenstelsel

173

Bijlage 8

Beleidsregels parkeernormen

173

7

Toelichting blauw aangevuld nav opm gemeente op versie 24-09-2024 Groen aangepast n.a.v. opm gemeente op versie 08-11-2024

8

9

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische basis voor de realisatie van 116 woningen in het gebied tussen de straten Zandstraat, Diepven en de Christinastraat in Middelrode, zoals weergegeven op de hierna opgenomen afbeelding.

LIGGING PLANGEBIED

Het initiatief bestaat uit twee onderdelen zijnde 'Woonlocatie Laarzicht' en 'Herinrichting Noddevelt'. 'Herinrichting Noddevelt' ziet op de herinrichting van het agrarisch bedrijf aan de Zandstraat 37 waarbij een deel van de gronden wordt omgezet naar een woonbestemming en de overige gronden bestemd worden ten behoeve van een paardenhouderij met bijbehorende bedrijfswoning. Het initiatief past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Michielsgestel'. De gemeente SintMichielsgestel heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een bestemmingsplanwijziging.

10

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing De navolgende afbeelding geeft de topografische situatie van het te ontwikkelen gebied weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

11

Op onderstaande afbeelding is de kadastrale situatie weergegeven. Tevens is de plangrens van voorliggend ontwikkelingsgebied ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Sint-Michielsgestel, sectie M, nummers 404, 568, 824, 990, 1028, 1037, 1038, 1042, 1081, 1082, 1101, 1162, 1203, 1186, 1187. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 14 ha. In onderstaande tabel zijn de perceelnummers en eigenaren weergegeven. Perceel M 824, 990, 1028, 1082 M 1081, 1162, 1203, 1042, M 568, 570, 1101, 1186, 1187 M 1042 M 1037, M 1038 M 404

12

Eigenaar Eigenaren Christinastraat 1 Ruimte voor Ruimte Eigenaren Zandstraat 37 Eigenaren Zandstraat 33 Eigenaren Zandstraat 35 Waterschap

1.3 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Michielsgestel', onherroepelijk door de uitspraak van de Raad van State d.d. 31 oktober 2012. De navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is rood omlijnd.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Enkelbestemmingen Ter plaatse van het plangebied zijn de gronden als Agrarisch, Water en Wonen aangeduid. Agrarisch Ter plaatse van de enkelbestemming Agrarisch zijn de gronden onder meer aangewezen voor:  een agrarische bedrijfsuitoefening;  agrarisch gebruik;  een grondgebonden bedrijf;  ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;  wonen in een bedrijfswoning;  ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde;  agrarisch natuurbeheer en/of landschapsbeheer;  extensief dagrecreatief medegebruik;  paden, wegen en parkeervoorzieningen;

13



water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Water Ter plaatse van de enkelbestemming Water zijn de gronden onder meer aangewezen voor:  water en waterhuishoudkundige voorzieningen;  waterberging;  ecologische natuurwaarden;  waterlopen en daarbij behorende oevervoorzieningen;  kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden;  extensief recreatief medegebruik;  infiltratievoorzieningen;  beheer en onderhoud van waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Wonen Ter plaatse van de enkelbestemming Wonen zijn de gronden onder meer aangewezen voor:  wonen in een woning;  tuinen, erven en terreinen;  parkeervoorzieningen;  water en waterhuishoudkundige voorzieningen;  groenvoorzieningen. Dubbelbestemmingen Daarnaast geldt voor het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 4. Waarde - Archeologie 1 De voor Waarde – Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen van kleinere bewoningskernen en de ondergrond van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en kastelen. Voor ingrepen met een oppervlakte groter dan 30 m2 en dieper dan 0,3 m is een onderzoeksverplichting opgenomen.

Waarde - Archeologie 4 De voor Waarde – Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen met een hoge verwachting voor de periode Neolithicum tot Middeleeuwen en/of terreinen met een middelhoge verwachting. Voor ingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 0,5 m is een onderzoeksverplichting opgenomen. Gebiedsaanduidingen Verder geldt voor delen van het plangebied de gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwervingsgebied, bebouwingsconcentratie, archeologische verwachtingswaarde 2. Voor deze gebiedsaanduidingen gelden specifieke regels. Deze specifieke regels zijn opgenomen in de bestemming waarbinnen dit geldt. Conclusie Het initiatief betreft Woonlocatie Laarzicht met de realisatie van 116 woningen in het gebied tussen de straten Zandstraat, Diepven en de Christinastraat in Middelrode en de Herinrichting Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen. Het initiatief past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied SintMichielsgestel'. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

14

15

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied weer, gebaseerd op de lagenbenadering. Er wordt ingegaan op de ontstaangeschiedenis, de opbouw van het bodem- en grondwatersysteem, de eigenschappen en functies van de netwerken ter plaatse van het plangebied en de occupatielaag waar de ruimtelijk en functionele structuur wordt omschreven.

2.2 Ontstaangeschiedenis Middelrode is een dorp in de provincie Noord-Brabant en is gelegen in de Meierij van 's-Hertogenbosch langs de rivier de Aa en is ontstaan ten zuidwesten van de rivier de Aa. Dit gebied is een landstreek in oostelijk NoordBrabant dat historisch het noordoostelijke kwartier van het hertogdom Brabant vormde. Op de plaats waar de Assendelftseweg, de Brugstraat en de Kapelstraat elkaar kruisen nabij de brug over de rivier de Aa, ligt de oorspronkelijke dorpskern van Middelrode. Al in de 14e eeuw was bij deze doorwaadbare plaats in de rivier de Aa een houten brug gebouwd. Deze was onderdeel van een oude handelsroute die de stad Luik verbond met het Land van Ravenstein. Bij deze rivierovergang ontstonden in de 13e en 14e eeuw enkele herbergen met brouwerijen, het kasteeltje Assendelft (toen nog geheten Ten Bergulen). Omstreeks 1800 is de dorpskern verschoven naar de rechterzijde van de rivier de Aa, op de plaats waar herberg de Driezeeg gelegen was. De dorpskern van Middelrode bij de Driezeeg werd zwaar beschadigd gedurende het einde van de Tweede Wereldoorlog, in oktober 1944, waarbij de meeste woningen onherstelbaar beschadigd werden. Na de Tweede Wereldoorlog, in de jaren '60-'70, is de dorpskern opnieuw ingericht, waarbij het aangezicht ervan volledig veranderd is en in niets lijkt op de situatie van vóór de Tweede Wereldoorlog.

Tussen het originele lint van de Julianastraat en de landweg Christinastraat is het dorp in westelijke richting flink uitgebreid. Vanuit de ondergrond (de hoger gelegen dekzandrug tussen de beekdalen in) is dit ook een logische uitbreiding geweest. Eind jaren '70 is de noordelijke dorpsrand aan de Christinastraat uittgebreid richting de Zandstraat. Gezien de nabijheid van het centrum en de onmogelijkheden ten zuiden van Middelrode (beekdal Aa) was dit een logische uitbreiding. Om destijds voldoende drooglegging voor de woningen te realiseren is het lager gelegen weiland opgehoogd. Dit hoogteverschil is nu nog goed te zien op de hoogtekaarten en aan de achterzijde van de woningen aan de noordzijde van het Diepven. Eind jaren '90 en begin 2000 zijn vervolgens de woningen aan het Diepven gerealiseerd. Daarmee is een eerste stap gezet om buiten de geënte noordelijke dorpsrand (Christinastraat) uit te breiden.

16

TOPOGRAFISCHE KAARTEN VAN MIDDELRODE OMSTREEKS: 1900, 1980, 2000, 2021

Het landschap ten noorden van het plangebied dat grofweg tussen Oud Laar, Laar en de Zandstraat in ligt, is sinds lange tijd in gebruik voor landbouw. Halverwege de 18e eeuw liep hier de Wambergse Loop doorheen, een meanderende beek die geflankeerd werd door natuurlijke oevers en kleine boscomplexen. Door de jaren heen heeft er meer ontginning plaatsgevonden en leidde dat tot meerdere kleinschalige strokenverkavelingen. Deze landschappelijke kwaliteit is door schaalvergroting en ruilverkaveling grotendeels verdwenen. Ook het landschap is nu grootschaliger en opener. Het meanderende beekje heeft inmiddels plaatsgemaakt voor rechte perceelsloten tussen de agrarische percelen en de begroeiing is grotendeels verdwenen. Het plangebied maakt onderdeel uit van het grootschalige agrarische landschap. De agrarische percelen worden op plaatsen strak begeleid door sloten.

2.3 Ondergrond De ondergrondlaag bestaat uit een abiotisch, een biotisch en een watersysteem. Samen vormen deze het ondergrondsysteem ook wel bodem- en grondwatersysteem genoemd.

2.3.1 Geomorfologie De kern Middelrode is (samen met Berlicum) ontstaan op een hoger gelegen dekzandrug tussen drie beekdalen in. Ten zuiden ligt het beekdal van de Aa met bijbehorende nattere overstromingsvlaktes. Ten noorden ligt het beekdal van de voormalige Wambergse Loop die in het verleden uitmondde in de Leigraaf (beekdal ten oosten), beide aangeduid als beekdalbodem met meanderruggen en geulen. Deze geomorfogische verdeling zorgde voor relatief drogere akkergronden aan de noordzijde en lager gelegen vochtige weidegronden aan de zuidzijde van de kern. De randen van het plangebied bestaan uit twee dekzandruggen ter plaatse van de Zandstraat en Oud Laar, dit zijn van oudsher de hoger gelegen bebouwingslinten. Daar tussen in ligt een dekzandvlakte, vaak gebruikt als akkergronden. Een deel van het plangebied is geclassificeerd als bestaande kern. De voormalige Wambergse Loop, een meanderende beek die geflankeerd werd door natuurlijke oevers en kleine boscomplexen ten noorden van het plangebied is er niet meer. Door de jaren heen heeft er meer ontginning plaatsgevonden leidde tot meerdere kleinschalige strokenverkavelingen. Deze landschappelijke kwaliteit is door schaalvergroting en ruilverkaveling grotendeels verdwenen. Ook het landschap is nu grootschaliger en meer open.

Het meanderende beekje heeft inmiddels plaatsgemaakt voor rechte perceelsloten tussen de agrarische percelen en de begroeiing is grotendeels verdwenen.

17

GEOMORFOLOGIE (BODEMATLAS)

2.3.2 Bodem Landschappelijk is het verschil tussen de zuid- en noordzijde van de kern duidelijk waarneembaar. Noordelijk van de kern liggen de hoger gelegen gronden die worden gebruikt als bouwland. De percelen zijn groot, er zijn weinig bomen of kavelbeplantingen. Het gebied is daardoor zeer open. De laaggelegen beekgronden ten zuiden van de kern worden afwisselend gebruikt als akker of weiland. Het betreft hier een besloten landschap, de percelen zijn klein en er is nog vrij veel kavelbeplanting aanwezig. Open stukken worden afgewisseld met kleine bosjes. Dit (agrarisch) grondgebruik is gedeeltelijk terug te zien in de bodemkaart (donker bruine gronden en licht groene gronden).Op de bodemkaart, zie de uitsnede die hieonder is opgenomen, is het plangebied aangewezen als 'Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand' (donkerbruine aanduiding). Dit zijn gronden die door de jaren heen zijn bemest met dierlijke mest en plaggen ten behoeve van de akkerbouw.

BODEMKAART (BODEMATLAS)

18

2.3.3 Reliëf In het landschap ten noorden van Middelrode zijn relatief kleine hoogteverschillen aanwezig. Het oude beekdal van de Wambergse Loop is nog licht herkenbaar (vanuit Laar richting Kameren). De meanderende beek is er niet meer, maar de vele perceelsloten verraden nog wel dat deze nodig zijn om al het water af te voeren. Ten zuiden van de kern zie je duidelijk het lager gelegen beekdal van de Aa. Middelrode en Berlicum liggen parallel hieraan op de hoger gelegen dekzandrug. In grote delen van het plangebied ligt het maaiveld tussen de circa NAP +5,8 m en NAP + 6,1 m. Er is een duidelijk hoogteverschil tussen de huidige bebouwde kern en het landschap ter hoogte van het plangebied. Dit scheelt zeker 0,7 m tot 1 m hoogte. De huidige kern, de Zandstraat en Oud Laar zijn van oudsher hoger gelegen delen. De woningen rondom het Diepven zijn bij de realisatie waarschijnlijk opgehoogd. Dit is nog goed te zien aan de lager gelegen tuinen van de woningen aan de Zandstraat en Christinastraat.

HOOGTEKAART (AHN)

2.3.4 Water Rondom het plangebied en ook in het plangebied is oppervlaktewater aanwezig in de vorm van waterlopen en greppels. Volgens de Leggerkaart oppervlaktewaterlichamen van Waterschap Aa en Maas (zie afbeelding 'Legger Waterschap Aa en Maas') betreft het een A-watergang (blauw-oranje lijn) die vanaf het plangebied richting het noorden stroomt en diverse B-watergangen (groene lijnen) die aansluiten op de A-watergang. De overige watergangen/greppels zijn (agrarische) perceelsloten en hebben geen status vanuit de legger van het waterschap. Deze watergangen betreffen onder andere de waterloop aan de achterzijde van de woningen aan het Diepven en de (agrarische) perceelsloot die tussen de Woonlocatie Laarzicht en Herinrichting Noddevelt in liggen. Aan de hand van twee peilbuizen, die zich op circa 800 m van de planlocatie bevinden, is een inschatting gemaakt van de GHG voor het projectgebied. Voor de bepaling van de GHG is de peilbuis ten oosten van de projectlocaties gehanteerd, deze heeft een GHG van NAP + 5,6 m. Deze ligt dus rond de 0,50 m beneden het huidige maaiveld. Het plangebied ligt in grondwatertrap IVc met een bijbehorende GHG van >80 cm onder maaiveld. Uit de resultaten van het infiltratieonderzoek kan worden geconcludeerd dat de infiltratiesnelheid over het algemeen matig is. Verticale infiltratie is door de fijn zandige bodemsamenstelling beperkt.

Hiermee dient rekening gehouden te worden door de inpassing van voldoende waterberging. Dit betekent dat er naar voldoende oppervlak gezocht moet worden om het hemelwater ten gevolgen van de ontwikkeling te kunnen bergen. In de waterparagraaf (paragraaf 5.3)wordt hier nader op ingegaan.

19

LEGGER WATERSCHAP AA EN AMAAS

GRONDWATERTRAPPEN (BODEMATLAS)

20

2.4 Netwerklaag Netwerken kennen hoge aanloopkosten en lange aanlooptijden. Belangrijke veranderingen in deze laag duren circa 20 tot 80 jaar. Deze netwerken vormen een belangrijke voorwaarde voor de stedelijke en economische dynamiek. Bij de ruimtelijke planvorming is het essentieel de eigenschappen en functies van deze netwerken in beeld te brengen en de eisen die deze stellen aan de ruimte vast te leggen.

2.4.1 Groennetwerk Het plangebied is niet gelegen in een Natura2000-gebied, maar ligt op een ruime afstand van ten minste 7,9 km hier vandaan. Daarnaast ligt het plangebied ook niet binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Het meest nabij gelegen gebied dat als NNB is aangewezen, ligt op enkele honderden meters ten zuiden van het gebied in het beekdal van de Aa. Rondom en binnen het plangebied staan enkele bomen en lanen op de bomenlijst van de gemeente SintMichielsgestel. Binnen het plangebied staat een waardevolle boom (plantaan) in de voortuin van Christinastraat 1. Daarnaast staan er diverse andere bomen op het perceel van Christinastraat 1. Langs de perceelsloot tussen het Woonlocatie Laarzicht en Noddevelt staat een houtsingel. Verder komt er geen opgaand groen in het plangebied voor. De Zandstraat heeft aan weerszijde een sterke laanbomen structuur. De Christinastraat wordt ook begeleid door laanbomen, echter voornamelijk aan de zijde van het plangebied. Met de voorgenomen ontwikkeling blijft de structuur van de laanbomen behouden.

KAART BOMENLIJST

Om een indruk te verkrijgen van de (mogelijk) aanwezige beschermde planten- en diersoorten binnen het onderzoeksgebied is een verkennend flora- en faunaonderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 5.2.3.2). Binnen het onderzoeksgebied en in de omgeving is het leefgebied van de steenuil en de das aangetroffen. Door de geplande ontwikkeling gaat een deel van deze leefgebieden verloren en is een compensatie- en mitigatieplan te worden opgesteld en uitgevoerd. De beschrijving van dit compensatie- en mitigatieplan is in 5.2.3.5 opgenomen.

21

2.4.2 Verkeersnetwerk De hoofdontsluiting van Middelrode bestaat uit de Julianastraat-Driezeeg-Gouveneursweg in west oostelijke richting en de Zandstraat-Pastoor Verlindenstraat in noord zuidelijke richting. Beide hoofdwegen komen samen op de rotonde aan de zuidzijde van Middelrode. De wegen direct rondom Woonlocatie Laarzicht zijn Diepven, Christinastraat en Zandstraat. Het Diepven is een relatief jonge woonstraat met een normaal profiel en aan weerszijde woningen dicht aan de straat. De straat sluit aan de oostzijde aan op de Zandstraat en aan de westzijde op de Christinastraat. De Christinastraat betreft van oudsher een dijklint dat vanaf de kern (Driezeeg) het buitengebied richting het noorden in liep. Inmiddels is de weg aan de oostzijde verbonden met de Zandstraat en is er een directere verbinding met Julianastraat middels de Molenstraat. Het betreft een relatief smalle weg met volwassen laanbomen aan de noordzijde en woningen aan de zuidzijde. De Zandstraat is van oudsher een dijklint dat vanaf de kern (Driezeeg) het buitengebied richting het noordoosten in liep. Nu is de Zandstraat de ontsluitingsweg van Middelrode naar het noordoosten. Het betreft een brede weg met aan weerszijde volwassen laanbomen met veelal vrijstaande woningen in de kern en agrarische percelen in het buitengebied.

KAART VERKEERSSTRUCTUUR

In zijn huidige gebruik kent het plangebied ter plaatse van de agrarische gronden geen ontsluitingsfunctie voor de dorpskern van Middelrode. De woningen en bijhorende schuren en bijgebouwen ter plaatse van de agrarische gronden rondom de woningen van Christinastraat 1 worden in de huidige situatie middels drie ontsluitingen op de Christinastraat ontsloten. Noddevelt wordt in de huidige situatie middels twee ontsluitingen op de Zandstraat ontsloten. De bestaande woningen aan de Zandstraat 33 en 35 worden eveneens middels ontsluitingen op de Zandstraat ontsloten.

22

2.5 Occupatielaag De occupatielaag kent een hoge veranderingssnelheid. Veranderingen voltrekken zich veelal binnen één generatie (10 tot 40 jaar). Feitelijk bestaat de occupatielaag uit de gebruikspatronen die voortkomen uit het menselijk gebruik van de ondergrond en de netwerken. Bij de planning van de occupatielaag moet rekening worden gehouden met de eigenschappen en functies van de ondergrond en de netwerken en de eisen die deze lagen stellen aan het ruimtegebruik. Gebieden met een vergelijkbaar gebruikspatroon vormen een gebiedstype.

2.5.1 Ruimtelijke en functionele structuur Het plangebied ligt in het buitengebied, in het noordoosten van Middelrode. Het zuidoosten en het zuiden van het plangebied grenzen aan de kern. Het plangebied is een open gebied en bestaat overwegend uit agrarische gronden in de vorm van akkers en weilanden. Kijkend naar de directe omgeving van het plangebied, grenst de zuidkant van het plangebied aan de achtertuinen van de woningen die gelegen zijn aan het Diepven. Aan Christinastraat 1, bevindt zich een voormalig agrarisch bedrijf. Het perceel van Christinastraat 1 bestaat uit drie reguliere woningen (nr 1, 1a en 1b) in een fraaie langgevelboerderij en agrarische gronden met daarop schuren en bijgebouwen, behorende bij de woningen. Ten oosten van de Christinastraat 1, binnen het plangebied ligt een speeltuintje. In het westen, aan Oud Laar staan enkele vrijstaande woningen met hun achtertuinen grenzend aan het plangebied. In het zuidwesten van het plangebied, aan de Zandstraat 33 en 35 staan twee woningen met bijgebouwen. In het noordoosten, ter plaatse van de gronden behorende bij Zandstraat 37, ligt een agrarisch perceel met een oppervlakte van 1,1 ha. Op dit perceel is thans 3.300 m² aan bedrijfsgebouwen aanwezig. Ter plaatse is een bedrijf, genaamd Noddevelt, aanwezig.

Noddevelt bestaat als hoofdactiviteit uit een paardenfokkerij met daarnaast een nevenactiviteit gericht op opslag en verwerking van rubber ten behoeve van de hippische sport. Deze hoofdactiviteit en ondergeschikte nevenactiviteit zijn complementair aan elkaar. Op de hierna opgenomen afbeeldingen zijn diverse delen van het plangebied weergegeven.

ZICHT OP AGRARISCHE PERCELEN

ZICHT OP AGRARISCHE PERCELEN MET WONINGEN AAN DIEPVEN

ZICHT OP SPEELTUINTJE CHRISTINASTRAAT

ZICHT OP PERCEEL CHRISTINASTRAAT 1

23

ZICHT OP PERCEEL ZANDSTRAAT 37 (NODDEVELT)

ZICHT OP WONING EN BIJGEBOUW AAN ZANDSTRAAT 33 en 35

2.6 Samenvatting gebiedsanalyse Het plangebied ligt in het noordoosten, aan de rand van de kern Middelrode. Het buitengebied en de dorpskern komen hier samen. De hierna opgenomen kaart biedt een overzicht van de gebiedsanalyse, zoals in de paragrafen hierboven is omschreven.

OVERZICHTSKAART GEBIEDSANALYSE

Landschap Het voormalige beeklandschap van de Wambergse Loop is verdwenen en heeft plaats gemaakt voor een rationeel agrarisch landschap met perceelsloten. In de hoogte van het maaiveld en het grondwater is de oorspronkelijke ligging van het beekdal nog te herleiden, echter het oorspronkelijke onderscheidende waardevolle landschap is verdwenen. Vanaf de bestaande dorpskern zijn de relicten niet te herkennen. Los van de zicht relatie met de kern, is de landschappelijke waarde van de akker die direct tegen de kern aan ligt dan ook beperkt. De perceelsloot en bomenrij tussen de Woonlocatie Laarzicht en Noddevelt zorgt voor een natuurlijke afbakening en onderscheidt tussen de agrarische gronden in de kernrandzone en het buitengebied. Tezamen maakt het dat dit gebied een aanvaardbare plek is om het dorp uit te breiden. Het grondwater is hoog en de infiltratie is matig. Er zal hier extra rekening gehouden moeten worden met de drooglegging van de woningen en afwatering van het hemelwater. Van nature is het gebied van de Wambergse Loop het laagste punt. Het is voorstelbaar dat er een verbinding wordt gezocht tussen de wateropgave binnen de Woonlocatie Laarzicht en het bestaande watersysteem dat in verbinding staat met het gebied Wambergse Loop. Het compensatieplan voor de das/steenuil zal ten noorden van de voorgenomen Woonlocatie Laarzicht gezocht moeten worden.

Ook hier liggen er kansen om dit integraal met het gebied Wambergse Loop in te passen.

24

Stedenbouw De achterkant van de percelen aan het Diepven markeren de grens met het buitengebied. Deze grens is echter zo hard dat het lijkt alsof dit een aanzet is geweest voor een grotere ontwikkeling. Om de kernrand meer op te laten gaan in het buitengebied is dan ook een andere meer rafelige dorpsrand gewenst, waarin er meer evenwicht is tussen groen en rood. Het Diepven was daarnaast de eerste stap om buiten de geënte noordelijke dorpsrand (Christinastraat) uit te breiden. Een logische uitbreiding gezien de nabijheid van het centrum en de onmogelijkheden ten zuiden van Middelrode (beekdal Aa). Vanuit deze ruimtelijke overweging is het aanvaardbare keuze om hier een vervolg aan te geven middels de realisatie van Woonlocatie Laarzicht. Samenvatting Op grond van de hiervoor gemaakte gebiedsanalyse is een afronding van het bestaand stedelijk gebied ter plaatse van de planlocatie aanvaardbaar op basis van onderstaande overwegingen en uitgangspunten:  Het uitbreiden van het dorp op deze plek is een logisch vervolg op de uitbreiding die met het Diepven is ingezet.  De agrarische gronden hebben geen noemenswaardige landschappelijke waarden.  Er dient zorg gedragen te worden voor een sterke dorpsrand met een verweving tussen het landschap en het dorp.

 Er dient zorg gedragen te worden voor een robuust watersysteem dat eventueel in verbinding staat met het gebied van de Wamberge Loop (laagste punt).  Er dient een compensatieplan voor de das en steenuil ten noorden van Woonlocatie Laarzicht (eventueel te combineren met wateropgave en het gebied Wambergse Loop) te worden gemaakt.  De langgevelboerderij van Christinastraat 1 vertelt nog het verhaal van het oorspronkelijke agrarische karakter, behoud openheid rondom de boerderij. De openheid rondom de boerderij moet om die reden behouden blijven.  Er dient zorg gedragen te worden voor een logische verdeling van het verkeer met ontsluitingen op de Zandstraat, Christinastraat en het Diepven.

25

26

Hoofdstuk 3 Plan In dit hoofdstuk is de beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. Voor de leesbaarheid is in de planbeschrijving een onderscheid gemaakt tussen de volgende deelgebieden:  Ontwikkeling Laarzicht;  Zandstraat 37 Noddevelt;  Natuurcompensatie Kavel M568;  Bestaand (Christinastraat 1 en Zandstraat 33 en 35). De verschillende deelgebieden zijn in onderstaande afbeelding nader aangeduid.

DEELGEBIEDEN PLANGEBIED

3.1 Planbeschrijving Woonlocatie Laarzicht De stedenbouwkundige hoofdstructuur van de woonlocatie wordt aan de hand van een aantal onderdelen toegelicht. Daarnaast komen de aspecten verkeer en parkeren en duurzame en gezonde leefomgeving aan de orde.

3.1.1 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Het is de ambitie om de nieuwe buurt goed aan te sluiten laten op en op te laten gaan in de gebouwde en landschappelijke omgeving in dit deel van Middelrode. Het plan speelt in op de ligging aan het open landschap aan de ene kant en het boerenerf en de bestaande woonwijk aan de andere kant. Stevige groene verbindingen aan de zijde van het landschap halen de groene kwaliteit de kern in. Daarnaast wordt de nieuwe wijk met de aansluiting op de Zandstraat en de Christinastraat onderdeel van de dorpse ontsluitingsstructuur.

27

Voor de overgang tussen de bestaande dorpsrand en de nieuwe ontwikkeling speelt de bestaande boerderij aan de Christinastraat een belangrijke rol. De boerderij en het grote kavel blijven gehandhaafd. De boerderij ligt fraai aan op het eind van de Molenstraat. Door de omvang en de losheid van het kavel breekt het bebouwingsfront open en kent de bestaande situatie een informelere overgang naar het landschap. De fraaie en beeldbepalende boerderij aan de Christinastraat raakt niet ingesloten tussen de nieuwe woningen. De nieuwbouw naast de boerderij trekt zich wat terug, weg van de Christinastraat. De nieuwe woningen beginnen pas achter de bebouwingslijn van de boerderij. De speeltuin aan de Christinastraat blijft gehandhaafd. De hierna opgenomen afbeelding geeft de indicatieve ruimtelijke verdeling van de woonlocatie Laarzicht weer. Hierop is de verhouding tussen de hoofdstructuren in beeld gebracht. Er is uitgegaan van circa 65% uitgeefbare grond (uitgeefbaar en uitgeefbaar bewoners) en circa 35% niet-uitgeefbare grond (verharding en groen).

INDICATIEVE RUIMTELIJKE VERDELING WOONLOCATIE LAARZICHT

Op basis van de ruimtelijke verdeling is het stedenbouwkundig ontwerp nader uitgewerkt. Op onderstaande afbeelding is het meest actuele stedenbouwkundig plan weergegeven en wordt hieronder nader toegelicht. Gezien de onderzoeksperiode reikt van 2021 tot 2024, zijn in de onderzoeksrapporten eerdere versies van het stedenbouwkundig plan opgenomen. Na afronding van de onderzoeken is het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt. De verdere uitwerking is niet van invloed op de resultaten van de onderzoeken. Op de verbeelding staat per bestemmingsvlak een maximum aantal woningen vermeld. Het totaal aantal woningen volgens de verbeelding is opgeteld hoger dan het maximum aantal van 116. Dit is nodig om de gewenste flexibiliteit ten aanzien van het type en aantallen woningen binnen het totale plangebied te kunnen bieden. Via de regels wordt geborgd dat het aantal nieuwe woningen binnen het plangebied in zijn totaliteit niet meer dan 116 mag bedragen.

28

INDICATIEF STEDENBOUWKUNDIG PLAN WOONLOCATIE LAARZICHT (JUNI 2024)

Op de navolgende kaart zijn de delen rood omlijnd die in het stedenbouwkundig ontwerp vastliggen en concreet in dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Hierbij gaat het om de vrije kavels in het noordoosten aan Oud Laar en de woningen die op de bestaande woningen aan het Diepven worden aangesloten. Voor wat betreft het overige deel van het stedenbouwkundig ontwerp is er nog sprake van enige bewegingsruimte, waar bij de nadere invulling van het programma wordt ingespeeld op de behoefte- en marktontwikkelingen.

STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP WOONLOCATIE LAARZICHT MET ROOD OMLIJNDE VASTE DELEN (JUNI 2024)

De planlocatie wordt op drie manieren ontsloten. De Christinastraat en de Zandstraat vormen de hoofdontsluitingen en het Diepven is een secundaire ontsluiting. Beide hoofdentrees komen via een informele route uit op de lange laan, parallel aan de Christinastraat/ het Diepven. De laan krijgt een breed profiel en een groene landschappelijke uitstraling door de aanplant van diverse soorten bomen en bloemrijke bermen en de aanleg van een greppel ten behoeve van de opvang en afvoer van het hemelwater.

29

De derde toegang tot de nieuwe buurt met de omgeving wordt gevormd door het karakteristieke driehoekig brinkje tussen de erfbebouwing. Het pleintje is een vriendelijke en sfeervolle verblijfsruimte zonder doorgaand verkeer (uitsluitend bestemmingsverkeer). Het pleintje zal in de dagelijkse sfeer voor voetgangers en fietser een aantrekkelijke schakel zijn tussen de bestaande en nieuwe buurt, tussen dorp en landschap. Een aantrekkelijk onderdeel van het rondje met de hond of een veilige, autoluwe route voor kinderen. Ten zuiden van de laan wordt ter hoogte van het Diepven aangesloten op de bestaande woningen. Dat betekent dat de achtertuinen aan elkaar gekoppeld worden en er een voorkant ontstaat aan de laan. Er wordt hier met tweekappers (een veel voorkomend type aan het Diepven) doorverkaveld. Ter hoogte van de boerderij aan de Christinastraat is wat meer diversiteit in woningentypes (aaneengebouwd en gestapeld). Om het parkeren in de laan te beperken wordt er gebruikt gemaakt van een parkeerhof achter de bebouwing. Aan de noordkant van de laan komen clusters van woningen. De voorkanten van de woningen zijn gericht op de autovrije groene wiggen die het groene beeld van het nabijgelegen landschap naar binnen trekken. Aan de noordrand wordt parallel aan de bestaande bomenrij een nieuwe groenstrook ingericht die plek biedt aan diverse soorten.

Zo dient dit gebied als compensatiegebied voor de das en steenuil. De huidige watergang wordt verlegd naar dit deelgebied zodat al het hemelwater goed kan worden afgevoerd. De woningen in de clusters kunnen via de achterkant, waar parkeerhoven worden gerealiseerd, met de auto worden bereikt. De geparkeerde auto's worden uit het zicht gehaald vanaf de laan. Op deze wijze dringt het landschap diep door in de nieuwe buurt en kan de hele buurt profiteren van de ligging aan het open landschap.

3.1.1.1

Beeldkwaliteitplan

De beeldkwaliteit van bovenstaande aspecten zijn in het beeldkwaliteitplan (BKP) nader uitgewerkt. Het BKP is als bijlage 1 opgenomen.

3.1.2 Verkeer en parkeren 3.1.2.1

Verkeer

Voor een goede afwikkeling van het autoverkeer is een juiste aantakking op het bestaande wegennet van belang. Het plangebied wordt omsloten door drie verschillende wegen waarop de woonlocatie mogelijk zou kunnen worden ontsloten. Hieronder zijn de drie ontsluitingswegen en hun (on)mogelijkheden nader toegelicht:  Het Diepven betreft een relatief jonge woonstraat met een normaal profiel en aan weerszijde woningen dicht aan de straat. Sluit aan de oostzijde aan op de Zandstraat en aan de westzijde op de Christinastraat. Er wordt hier parkeerdruk ervaren.  De Zandstraat is via het Diepven te bereiken. Van oudsher is de Zandstraat een dijklint dat vanaf de kern (Driezeeg) het buitengebied richting het noordoosten in liep. De Zandstraat betreft een brede weg met aan weerszijde volwassen laanbomen. Nu betreft het de ontsluitingsweg van Middelrode naar het noordoosten.  De Christinastraat betreft van oudsher een dijklint dat vanaf de kern (Driezeeg) het buitengebied richting het noorden in liep. Inmiddels is de weg aan de oostzijde verbonden met de Zandstraat en is er een directere verbinding met Driezeeg middels de Molenstraat. Het betreft een relatief smalle weg met volwassen laanbomen aan de noordzijde en woningen aan de zuidzijde.

Om de huidige en toekomstige verkeerssituatie in beeld te krijgen heeft bureau Kragten een verkeersonderzoek uitgevoerd: rapport 'Verkeerstoets Woonlocatie Christinastraat Middelrode (7 februari 2023; RVR002-TOE-VKRV4). Dit onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd. Ten tijde van het verkeersonderzoek stond het aantal woningen nog niet vast. Om de effecten goed in beeld te krijgen, is daarom uitgegaan van een worst-case situatie van maximaal 125 woningen. De totale ontwikkeling (uitgaande van worstcase 125 woningen) zorgt voor een verkeerstoename van circa 1.008 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etmaal) op een gemiddelde werkdag. Het plangebied wordt middels drie wegen ontsloten, te weten op de Zandstraat, het Diepven en de Christinastraat. Geconcludeerd wordt dat:  op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen en de huidige wegbreedte op de Christinastraat zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Dit geldt uitsluitend voor het deel van de weg dat niet door het verkeer van de woningbouwontwikkeling wordt gebruikt. Vanuit de woningbouwontwikkeling wordt aanbevolen om op de aansluiting op de Christinastraat een kruispuntplateau te realiseren. Dit benadrukt tevens de gelijkwaardige voorrangssituatie op het kruispunt;

30

 



de Molenstraat in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren kan verwerken; op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie op het Diepven, de huidige wegbreedte en gemeten snelheid op dit wegvak geen maatregelen vereist zijn. Het Diepven kan in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren verwerken; op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen en de huidige wegbreedte op de Zandstraat zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Op basis van de snelheid zijn echter wel maatregelen vereist. Vanuit de woningbouwontwikkeling kan hiervoor een oplossing worden geboden door ter hoogte van de aansluiting op de Zandstraat een kruispuntplateau te realiseren. Dit benadrukt tevens de gelijkwaardige voorrangssituatie op het kruispunt. Een punt van aandacht is de ligging van de komgrens en bijbehorende wegversmalling ten opzichte van deze nieuwe aansluiting.

3.1.2.2

Parkeren

Voor het berekenen van het benodigd aantal parkeerplaatsen is uitgegaan van het gemeentelijke parkeerbeleid Beleidsregels parkeernormen Sint-Michielsgestel (geldend van 28-10-2020 t/m heden). Op 22 juli 2024 is de nieuwe CROW-publicatie ten behoeve van parkeren gepubliceerd 'Publicatie 744 Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering'. Deze nieuwe publicatie vervangt de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. In onderstaande tabel A is de toekomstige bruto parkeerbehoefte van het plan inzichtelijk gemaakt. Deze parkeerbalans is gebaseerd op de meest recente versie van stedenbouwkundig plan (d.d. 7 juni 2024, met daarin 116 woningen). Deze tabel A sluit aan bij de het rekengemiddelde binnen de categorieën 'niet stedelijk' en 'rest bebouwde kom' conform de laatste nieuwe CROW-publicatie. Hierbij geldt conform het gemeentelijke beleid dat voor 'starterswoningen' en 'sociale huurwoningen' dezelfde (hogere) CROW-norm gehanteerd wordt als voor 'twee-onder-een-kapwoningen'. Het aantal woningen wordt vermenigvuldigd met het rekengemiddelde van de geldende parkeernorm per woningtype. De parkeerplaatsen worden deels op eigen terrein gerealiseerd en deels in de openbare ruimte. Voor woningen in de categorieën 'twee-onder-een-kapwoningen' en 'vrijstaand' wordt gerekend met parkeerplaatsen op eigen terrein.

Ditzelfde geldt voor een aantal hoekwoningen (daar waar het stedenbouwkundige plan de ruimte biedt). Het CROW hanteert rekenkundige spelregels inzake de wijze waarop parkeerplaatsen op eigen terrein mogen worden meegenomen in de parkeerbalans. In tabel B zijn deze rekenregels opgenomen. Om de bruto opgave voor de openbare ruimte te bepalen worden vervolgens de parkeerplaatsen die op eigen terrein gerealiseerd worden in mindering gebracht op de totale parkeerbehoefte.

TABEL A - PARKEERBALANS WOONLOCATIE LAARZICHT

TABEL B - REKENREGELS PARKEREN OP EIGEN TERREIN

Vervolgens wordt conform de CROW publicatie 744 ook rekening gehouden dat er sprake is van dubbelgebruik van parkeerplaatsen tussen bewoners en bezoekers. Bewoners en bezoekers hebben ieder een ander aanwezigheidspercentage op diverse momenten in de week. Omdat ze nooit op hetzelfde moment 100% aanwezig zullen zijn, is de parkeerbehoefte lager dan de bruto berekende behoefte van 102,8 parkeerplaatsen. Er wordt daarom gekeken naar het piekmoment in de week om de definitieve opgave te bepalen.

31

Binnen bovenstaande geldende parkeernormen is met 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoek gerekend. Hieronder zijn in tabel C de aanwezigheidspercentages en de daar uitvolgende parkeerbehoefte voor bewoners en bezoekers conform CROW publicatie 744 opgenomen. Daarbij staat de bruto behoefte van 102,8 parkeerplaatsen voor 100% (normatief). Het piekmoment betreft de zaterdagavond met een behoefte van 89,2 parkeerplaatsen. Samen met de parkeerplaatsen die op eigen terrein worden gerealiseerd is er dus een totale behoefte van 89,2 + 93,8 = afgerond 183 parkeerplaatsen.

TABEL C - AANWEZIGHEIDSPERCENTAGES

Naast de behoefte aan parkeerplaatsen als gevolg van het plan (in totaal 183 parkeerplaatsen) worden er 4 bestaande parkeerplaatsen gecompenseerd die als gevolg van het plan verdwijnen. In de gevoerde omgevingsdialoog zijn zorgen geuit over de parkeeroverlast in de huidige situatie aan het Diepven. Omwonenden geven aan dat er in de huidige situatie een tekort aan parkeerplaatsen is aan het Diepven. In dit kader is afgesproken om 6 extra parkeerplaatsen te realiseren. In totaal komt het aantal benodigde parkeerplaatsen neer op een totale behoefte van 193 parkeerplaatsen:  183 parkeerplaatsen als gevolg van het plan  4 parkeerplaatsen als gevolg van compensatie van verlies van bestaande parkeerplaatsen  6 extra parkeerplaatsen ter aanvulling vanuit de gevoerde omgevingsdialoog. De benodigde parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgevangen. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt op grond van het dan geldende parkeerbeleid bepaald bij aanvraag van de omgevingsvergunning, op grond van het aantal te realiseren woningen. Op basis van het meest recente stedenbouwkundig plan (d.d. 7 juni 2024 ) zijn in totaal 225 parkeerplaatsen ingetekend. Hiervan zijn er 94 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein en 131 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Het overschot (32 parkeerplaatsen) in de openbare ruimte wordt ingezet om de ruimtelijke kwaliteit van het plan te versterken.

Conclusie De aspecten verkeer en parkeren vormen geen planologische belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning zal een stedenbouwkundig plan inclusief bijbehorende definitieve parkeerbalans aan de gemeente worden voorgelegd. Daarin dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de op dat moment geldende parkeernormen.

3.1.3 Duurzame en gezonde leefomgeving Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang schade en overlast te voorkomen en te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen en technologische doorbraken. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid. De gemeente Sint-Michielsgestel wil zich naar de toekomst toe klimaatbestendig en duurzaam ontwikkelen en wil daarom graag dat iedere bouwer bijdraagt aan milieuverantwoord bouwen.

32

3.1.3.1

Klimaatbestendigheid

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Klimaatverandering heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door in het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling. Voorliggend plan is klimaatbestendig:  water in openbare ruimte (waterbergende, ecologische, landschappelijke, recreatieve functie);  waterberging op eigen terrein;  zo min mogelijk verharding / halfverharding;  aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;  eventuele verblijfsmogelijkheden in gebouwen (nestkastjes, vleermuiskasten etc.)  groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress;  goede langzaam verkeersnetwerken.

3.1.3.2

Energietransitie

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld. Voorliggend plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie  de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;  er wordt gebruikt gemaakt van zonnepanelen;  de woningen worden voorzien van een koude-warmte opslag;  de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd;  het plan kent oplaadpunten voor elektrische auto's.

3.2 Planbeschrijving Herinrichting Noddevelt 3.2.1 Planbeschrijving In de toekomstige situatie wordt het perceel ter plaatse van Zandstraat 37 heringericht (zie bijlage 4). Hierbij krijgt het westelijke deel van het perceel een woonbestemming. Het oostelijke deel van het perceel behoudt de agrarische bestemming, deze wordt echter gespecificeerd richting een paardenhouderij met als hoofdactiviteit een paardenfokkerij met mogelijkheden tot het verrichten van ondergeschikte nevenactiviteiten. Wonen Het voornemen bestaat om de agrarische bestemming ter plaatse van het westelijk deel van het perceel, naar een woonbestemming te veranderen, waarbij de bestaande boerderij naar een reguliere burgerwoning wordt omgezet en waarbij overtollige stallen gesloopt worden. In de regels van voorliggend bestemmingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Binnen de woonbestemming wordt de bestaande schuur achter op het perceel behouden en deze is in de regels als bijgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m² opgenomen.

33

INRICHTINGSPLAN ZANDSTRAAT 37

Agrarisch - Paardenhouderij Nederland, en dan met name Brabant en Noord-Limburg, is erg groot in de paardensector. Men heeft in Nederland veel kennis op het hippisch vlak. Ook staat het Nederlands sportpaard al jaren bovenaan de wereldranglijst en is Nederland wereldleider in de topsport, fokkerij en handel van paarden. Tevens is in Nederland het opleidings- en trainingsniveau zeer hoog. Dit tezamen vormt een ideaal vestigingsklimaat voor een (internationale) paardenhouderij en biedt een goede voedingsbodem voor ondernemers in de hippische sector. Daarom bestaat er voor het oostelijk deel van het perceel van Noddevelt het voornemen om, ten behoeve van een duurzame doorontwikkeling van het bedrijf, het perceel specifiek te bestemmen en opnieuw in te richten om te kunnen voldoen aan de hoge eisen voor deze specifieke agrarische activiteiten. Paardenhouderij, fokken en trainen Het agrarische bedrijf van initiatiefnemer richt zich op het houden, fokken en opleiden van springpaarden in het topsegment van de hippische sector. Dit gebeurt enerzijds met paarden die in eigendom zijn, daarnaast worden samenwerkingsverbanden gelegd met ruiters die niet beschikken over hun eigen trainingsfaciliteiten. Hen wordt de gelegenheid geboden een gedeelte van de faciliteiten te huren als pensionstalling.

Gezamenlijk met enkele grooms en/of stagiaires wordt zorg gedragen voor de dagelijkse verzorging en opleiding van alle paarden. Hierdoor wordt de investering in de professionele trainingsfaciliteiten rendabel. Op een moderne paardenhouderij zijn professionele trainingsfaciliteiten noodzakelijk voor een gezonde concurrentiepositie in het (inter)nationale topsegment van de hippische sector. Dit betekent dat er het hele jaar rond op wedstrijdniveau getraind moet kunnen worden. In de dressuursport heeft een wedstrijdpiste een afmeting van 20 x 60 meter. In de springsport is een breedte van minimaal 30 meter vereist om te kunnen variëren in de opstelling van de hindernissen. Hiervoor is een binnenpiste (rijhal) van minimaal 60 x 30 meter nodig. Een professionele buitenpiste heeft al snel een omvang van 40x80 meter. Tevens zijn faciliteiten als een longeercirkel en stapmolen nodig om de paarden voldoende beweging te bieden buiten de reguliere training. De bestaande stapmolen met een diameter van 21 m en 4,5 m hoog wordt gebruikt om de paarden op een gecontroleerde manier extra te laten stappen. Dit heeft een positief effect op de pezen en spieren, mits de diameter minimaal 20 m is. Daarnaast kan de stapmolen gebruik worden als 'cooling down' na een training waardoor verzuring van de spieren wordt voorkomen.

Het longeren in de longeercirkel is een belangrijk toevoeging aan de training van het sportpaard. Tijdens het longeren wordt een paard in beweging gebracht zonder het gewicht van een ruiter erop. Hierdoor wordt het lichaam van het paard op een andere manier getraind dan wanneer het onder het zadel is. Dit zorgt voor variatie in de training van het sportpaard, zodat spieren niet overbelast raken.

34

Om bovenstaande ontwikkelingen (realiseren rijhal, buitenpiste en longeercirkel) te kunnen borgen dient het bouwvlak vergroot te worden. Met voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming Agrarisch naar Agrarisch - Paardenhouderij veranderd, waar als hoofdactiviteit handel, stalling en/of africhting van paarden en fokken van paarden is opgenomen. En wordt het agrarisch bouwvlak vervormd en vergroot naar 1,5 ha. Ondergeschikte activiteiten Naast de paardenhouderij worden passende ondergeschikte nevenactiviteiten op het perceel verricht: opslag en de verwerking van rubber materialen. De combinatie van het trainen, houden en uitbrengen van paarden uit eigen fokkerij met het specialisme in rubber voor de paardensector, is een gat in de markt gebleken. Het onderscheidend vermogen van Noddevelt is de kennis, ervaring en affiniteit met paarden van zowel eigenaar als (verkoop)medewerkers, waardoor zij klanten een passend, onderbouwd advies kunnen geven m.b.t complete met name rubber staloplossingen voor paarden. Cruciaal voor de vermarkting van de rubber matten in deze sector, is dat potentiële kopers op locatie de rubber staloplossingen in de praktijk kunnen zien en ervaren, en dat de affiniteit met paarden bevestigd wordt (op locatie, in social media, etc.).

Bovendien is het huisvesten van paarden en het uitkomen in concoursen een 'must' voor het opbouwen en onderhouden van een klantenkring en netwerk binnen de paardenwereld. Kortom, de 'paarden' en de 'rubber' zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en de huidige locatie is brengt beide activiteiten bij elkaar. Zoals hiervoor beschreven zijn de agrarische hoofdactiviteit en het ambachtelijk bedrijf gericht op in ieder geval opslag en verwerking van rubbermaterialen complementair aan elkaar. Binnen het perceel met de bestemming Agrarisch - Paardenhouderij blijven de meeste agrarische bedrijfsgebouwen behouden, maar wordt de schuur die evenwijdig aan de boerderij staat gesloopt om zowel bij de woning als het agrarisch bedrijf ruimte te creëren. Ten noordwesten van de bestaande gebouwen is door de vormvernadering en vergroting van het bouwvlak ruimte om de gewenste rijhal, buitenpiste en longeercirkel te realiseren. Bedrijfswoning In het vigerend bestemmingsplan zijn ter plaatse van Zandstraat 37 twee (bedrijfswoningen) toegestaan. Eén van de twee planologisch toegestane bedrijfswoningen wordt omgezet naar een reguliere woning. Met voorliggend bestemmingsplan wordt binnen de bestemming Agrarisch - Paardenhouderij middels het toestaan van de bouw van een bedrijfswoning binnen de aanduiding 'bedrijfswoning' de tweede bouwmogelijkheid voor een bedrijfswoning aan de Zandstraat behouden.

Aanvullende regels t.b.v. bescherming reguliere woning In verband met de omzetting van de bestaande woonboerderij naar een reguliere woning is nieuwbouw ten behoeve van dierverblijven en bedrijfsactiviteiten in de directe nabijheid van de woning uitgesloten. Dit is in de regels ook planologisch vastgelegd. Daarnaast is vastgelegd dat, om geluidsoverlast te voorkomen, in de bestaande schuur direct naast de woonboerderij nog alleen opslag mag plaatsvinden.

3.2.2 Verkeer en parkeren Wonen De voorgenomen ontwikkelingen en planologische aanpassingen ter plaatse van de woning van Zandstraat 37 zal geen invloed hebben op de verkeers- en parkeersituatie, aangezien reeds een agrarische bedrijfswoning ter plaatse van de Zandstraat 37 aanwezig is. De planologische omzetting naar een reguliere woning zal hierbij geen invloed hebben op de toekomstige verkeers- en parkeersituatie. De bestaande ontsluiting naar deze woning zal gehandhaafd blijven.

35

Agrarisch - Paardenhouderij De voorgenomen ontwikkelingen en planologische aanpassingen ter plaatse van de paardenhouderij aan Zandstraat 37 zullen geen relevante invloed hebben op de verkeers- en parkeersituatie, aangezien reeds een agrarisch bedrijf ter plaatse van de Zandstraat 37 aanwezig is en er op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid is. De uitbreiding van het bouwvlak wordt gebruikt ten behoeve van de rijbak en longeercirkel van de paardenhouderij die nu gesitueerd zijn ten westen van de woning en daar opgeheven zullen worden. De planologische omzetting van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Agrarisch - Paardenhouderij' heeft hier geen invloed op. De bestaande bouwmogelijkheid van een tweede bedrijfswoning heeft met 8 verkeersbewegingen per dag geen relevante invloed op de verkeersgeneratie. Er is reeds een tweede ontsluiting van het perceel ten behoeve van het bedrijf vergund (zie inrichtingstekening). Hiermee wordt een duidelijke en verkeersveiliger ontsluiting van het bedrijf gerealiseerd.

3.2.3 Groen en water De bestaande groen- en waterelementen blijven binnen het woon- en bedrijfskavel behouden. De benodigde groencompensatie voor de wijziging/vormverandering van het agrarisch bouwvlak zullen gezamenlijk met de groencompensatie van de woonlocatie worden gerealiseerd. Hiermee ontstaat er een grotere structurele verbetering van de kwaliteit van het landschap in plaats van kleine plaatselijke verbeteringen.

3.3 Planbeschrijving compensatiepercelen 3.3.1 Compensatiebeschrijving Binnen het plangebied vinden verschillende compensatie en inpassingsonderdelen een plek:  compensatie Natuurwaarden;  compensatie KVL omzetting naar reguliere woning boerderij Zandstraat 37;  compensatie KVL en landschappelijke inpassing woningbouwlocatie;  landschappelijke inpassing aangepast bouwvlak Paardenhouderij Zandstraat 37. Compensatie Natuurwaarden Zoals beschreven in paragraaf 5.2.3.2 is onderzocht of er natuurwaarden door de nieuwbouwontwikkeling en wijzigingen op Zandstraat 37 verstoord zouden worden. De mogelijke verstoringen van natuurwaarden op perceel Zandstraat 37 zullen pas plaatsvinden wanneer er daadwerkelijk gesloopt zal worden. Een nadere onderzoeksverplichting en mogelijke compensatie voor deze natuurwaarden is geborgd in de regels. De verstoring van de leefgebieden van de das en de steenuil zal plaatsvinden zodra de eerste werkzaamheden voor de woningbouwlocatie gaan plaatsvinden. Daarom dient voorafgaand aan deze werkzaamheden de compensatie en mitigatie voor deze diersoorten gerealiseerd te zijn. In paragraaf 5.2.3.5 Compensatie- en mitigatieplan en bijlage 26 is nader beschreven waarom en op welke manier deze compensatie en mitigatie dient plaats te vinden.

In onderstaande subparagrafen is nader beschreven waar en hoe de compensatie en mitigatie voor de das en steenuil plaatsvinden. Compensatie KVL omzetting naar burgerwoning boerderij Zandstraat 37 De compensatie in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap (zie paragraaf 4.3.3) vindt plaats binnen de compensatiezone direct ten noorden van woningbouwlocatie. Deze gronden zorgen hiermee voor landschappelijke inpassing en compensatie. Compensatie KVL, landschappelijke inpassing en waterhuishouding woningbouwlocatie De compensatie in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap (zie paragraaf 4.3.3) en waterhuishouding (zie paragraaf 5.3) vindt plaats binnen de compensatiezone direct ten noorden van woningbouwlocatie (deel van M1187) en op het perceel 1279 aan de oostzijde zijde van de bestaande watergang. Deze gronden zorgen hiermee voor landschappelijke inpassing. Op het perceel ten zuiden van Christinastraat 1B wordt ook beplanting aangeplant ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen.

36

Landschappelijke inpassing aangepast bouwvlak Paardenhouderij Zandstraat 37. De landschappelijke inpassing van het aangepaste en vergrote bouwvlak in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap (zie paragraaf 4.3.3) vindt plaats op de agrarische gronden ten westen van Zandstraat 37. De wijze waarop de landschappelijke inpassing gaat plaatsvinden is nog niet bekend. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing.

TOTAALOVERZICHT WONINGBOUWONTWIKKELING MET BIJBEHORENDE COMPENSATIEPERCELEN

3.3.2 Compensatieperceel ten zuidoosten Christinastraat 1B

COMPENSATIE STEENUIL EN LANDSCHAPPELIJKE INPASSING TEN ZUIDEN CHRISTINASTRAAT 1B

37

Als gevolg van de omvorming van agrarische gronden naar woningbouw, is er sprake van verstoring van functioneel leefgebied behorend bij een aangetroffen nestlocatie van de steenuil. Het is noodzakelijk het negatieve effect op de voornoemde soorten te voorkomen middels compensatie (ontwikkeling) van geschikt foerageergebied. Als onderdeel van deze compensatieopgave is gekeken naar de tuin van de woning aan de Christinastraat 1B omdat deze in de directe nabijheid van de verblijfplaats van de steenuil is gelegen. Bij het opstellen van de inrichtingsschetsen is rekening gehouden met de inrichtingseisen voor het creëren van optimale inrichting passend bij de ecologische compensatieopgave voor de steenuil. Daarnaast is, in overleg met bewoners gekeken naar een inpassing van het perceel ten opzichte van de beoogde woningbouwontwikkeling. Op bovenstaande en in bijlage 5 opgenomen tekening is uitgegaan van een bloem- en kruidenrijk grasland. In dit grasland worden diverse soorten hoogstambomen geplaatst. In de randzone van het perceel wordt langs de grens met de woningbouwontwikkeling een houtwal geplaatst. In de zone tussen het perceel en de openbare ruimte / speelweide wordt een gemengde haag geplaatst. In overleg kan besloten worden nog een hekwerk (bijvoorbeeld paal en draad) te plaatsen op de erfafscheiding.

Zodra het compensatieperceel functioneel is, is ecologisch beheer noodzakelijk om een duurzame instandhouding te borgen. Borging in bestemmingsplan In het kader van de te doorlopen ruimtelijke procedure is het noodzakelijk het compensatieperceel te verankeren in het bestemmingsplan. Dit wordt geborgd door ter plaatse van de enkelbestemming 'Tuin' tevens een algemene aanduiding 'overige zone - compensatie ecologie' op te nemen. Middels deze aanduiding wordt de planologische koppeling gelegd tussen dit perceel en het compensatie en mitigatieplan dat wordt opgesteld voor onderhavig plan.