Antwoorden op technische vragen doelgroepenverordening

Antwoorden op technische vragen doelgroepenverordening raadsplein 9 november 2023 In antwoord op de vragen van het raadslid Deckers in de gemeenteraad van 9 november het volgende: 1. Vraag Artikel 5: Mag je uit artikel 5 concluderen dat eenpersoonshuishoudens niet in aanmerking komen voor een middenhuurwoning en ook niet voor een betaalbare koopwoning? Zo ja, waarom is dat dan? Antwoord Nee, dat is niet het geval. De woningen hebben een bepaald prijspeil en op basis van het DAEB inkomen worden maximale verkoopprijzen door de ontwikkelaar berekend. De goedkope koopwoningen en de sociale huurwoningen gaan uit van dezelfde gegevens voor het toetsingsinkomen, namelijk de DAEB norm (maximale inkomens voor sociale woningbouw). Deze inkomensgrenzen zijn vastgesteld door het Rijk en voor 2023 bepaald op € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en op € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens). De middenhuurwoningen en de betaalbare koopwoningen zijn huizen die de DAEB norm overschrijden (1,25 x DAEB norm voor middenhuur en 1,5 x DAEB norm voor betaalbare koopwoning). Door de hogere maximale huishoudinkomens te rekenen kunnen deze woningen voor prijzen worden verkocht (maximaal 355.000 voor meerpersoonshuishoudens) waarvoor een ontwikkelaar ze wil laten bouwen.

Als je voor deze woningen uitgaat van de DAEB-norm voor eenpersoonshuishoudens dan kom je uit op een lager toetsingsinkomen en dientengevolge op een lagere maximale prijs voor de te bouwen woningen. Als we de lagere maximale eenpersoonshuishoudinkomens als normering zouden toevoegen aan de verschillende categorieën, dan zou je extra schijven moeten toevoegen in de middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen en je komt niet uit op de maximale prijzen. Daarnaast zouden ontwikkelaars dan extra woningen moeten gaan toeveogen en ga je met 2 verschillende maximumprijzen werken voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. Dat betekent dat je woningen niet alleen gaat onderscheiden naar sociale huur en middenhuur, maar ook betaalbare koop in twee verschillende maxima. Dat is niet gemakkelijk voor een ontwikkelaar en komt de eenvoud van de regeling niet ten goede. Dit zou betekenen: Hiermee krijg je vier verschillende toetsingsinkomens voor betaalbare koop en middenhuur: Betaalbare koop:

eenpersoonshuishoudens

€ 66.052,50

Betaalbare koop:

meerpersoonshuishoudens

€ 72.937,50

Middenhuur:

eenpersoonshuishouden

€ 55.043,75 1

Antwoorden op technische vragen doelgroepenverordening

Middenhuur:

meerpersoonshuishoudens

€ 60.1781,25

Als je uitgaat van een maximale hypotheeknorm van 5x het jaarsalaris, dan krijg je de volgende maximale hypotheken Betaalbare koop:

eenpersoonshuishoudens

€ 330.262,50

Betaalbare koop:

meerpersoonshuishoudens

€ 364.687.50

Voor de middenhuurwoningen is uitgegaan van het hoogste inkomen omdat voor de middenhuur die uitgaat boven de maximumhuurprijs van de sociale huurwoningen er een bepaald inkomen nodig is in verband met de verhouding van de huurprijs ten opzichte van het inkomen (de huurnorm). Hiermee kunnen ontwikkelaars iets grotere woningen ontwikkelen omdat ze ook een iets hogere huur kunnen vragen (doordat uitgegaan wordt van het hoogste inkomen). Om het overzichtelijk te houden en de woningen te kunnen laten ontwikkelen tot maximaal 355.000 euro en de middenhuur woningen van een bepaalde omvang in gebruiksoppervlakte te kunnen laten bouwen door ontwikkelaars is ervoor gekozen om de hoogste toetsingsinkomens te hanteren, die inderdaad uitgaan van een meerpersoonshuishouden inkomen. Verder hebben we er voor gekozen om alleen voor de woningen die uitgaan van het toetsingsinkomen van de DAEB norm (sociale huurwoningen en goedkope koop) uit te laten gaan van eenpersoons- en meerpersoonshuishouden categorieën. Conclusie: Om de verschillende categorieën overzichtelijk te houden is voor zowel de middenhuur als de betaalbare koop met 1 toetsingsinkomen gewerkt. Als de eenpersoonshuishoudens aan deze inkomensnorm kunnen voldoen met hun inkomen voor deze woningen, dan kunnen zij deze huizen kopen. Het is dus niet zo dat eenpersoonshuishoudens deze huizen niet mogen kopen.

Als de eenpersoonshuishoudens een inkomen hebben tot het maximum van het toetsingsinkomen dan kunnen ze deze huizen gewoon kopen. Het gebrek aan onderscheid in eenpersoons- meerpersoonshuishoudens in de middenhuur en betaalbare koop is dus ingegeven om niet met verschillende prijzen te hoeven werken voor middenhuur en betaalbare koop en dus 1 toetsingsinkomen te hanteren voor deze categorieën waardoor deze woningen ook bereikbaar zijn voor de inwoners van Sint-Michielsgestel. 2. Vraag: toezicht Houdt de gemeente hier toezicht op? Kan de gemeente handhaven als woningen duurder worden verkocht of verhuurd? Antwoord: We kunnen in het kadaster dit opnemen bij de woningen en een boetebeding met kettingbeding afspreken voor de ontwikkelaars die dit moeten opleggen aan de kopers voor de instandhoudingstermijn. In de anterieure ovk met de ontwikkelaar worden deze ook afgesproken met een boetebeding. Dit is nu ook opgenomen in de Toelichting en nader uitgewerkt in de Toelichting. 2 Antwoorden op technische vragen doelgroepenverordening