Agendabundel

Indien een concreet plan aan ons als gemeente wordt voorgelegd zal pas beoordeeld kunnen worden of het beoogde plan op de betreffende locaties ook kan voldoen aan alle andere voorwaarden, waaronder de aspecten die u noemt. Ook zal dan een omgevingsdialoog moeten plaatsvinden en in de noodzakelijke ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan en omgevingsvergunning) hebben belanghebbenden (waaronder omwonenden) ook nog de gelegenheid om hun eventuele bezwaren tegen het betreffende plan in te brengen. Het voorbereide VAB-beleid gaat over herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Voor zaken zoals woningsplitsing gelden andere beleidskaders. Wijziging De bepalingen over zichtlijnen in de tabel 4.5 wordt aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’.

Reactie 42 Fijn dat we jullie nog hebben gesproken tijdens de informatieavond en dat we een uitgebreid stuk op de website hebben kunnen lezen. Het is echter een flinke klus om alle informatie goed te doorgronden, en de beschikbare tijd hiervoor was voor ons erg beperkt. Proces informatievoorziening Onze eerste opmerking betreft de inschrijving op de ‘gemeenteberichten’. Deze wekt de indruk dat we ons abonneren op ál het gemeentenieuws, in plaats van alleen op vergunningaanvragen van medebewoners. Tijdens de informatiebijeenkomst bleek dat meerdere aanwezigen dit zo ervaarden. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 56

Het lijkt ons zinvol om te onderzoeken of specifieke publicaties, zoals vergunningaanvragen, als aparte abonnementsdienst beschikbaar kunnen worden gesteld. Publicatie van kaarten Het zou prettig zijn als er ergens een uitgebreidere versie van de kaart(en) gepubliceerd kan worden. Ik heb persoonlijk interesse in een hoge resolutieversie van de kaart van kern Kasteren. Beleid buitengebied: exclusief voor buitengebied? In de titel van het beleidsstuk wordt de term ‘buitengebied’ gebruikt, en ook op pagina 27 staat ‘woningbouw buitengebied’. Ik wil echter expliciet benadrukken dat het gaat om bouwvlakken die vrijkomen binnen het buitengebied. Stoppende agrariërs die reeds in de bebouwde kom zitten, moeten daar hun perceel kunnen herbestemmen. Het verplaatsen van bouwvlak van de bebouwde kom naar het buitengebied lijkt ons geenszins de bedoeling van dit plan. Definitie van beekdal Met betrekking tot onze situatie in Kasteren zijn we met name verbaasd over het zuidelijke deel van de aangewezen cirkel. Als we de kaart op pagina 8 correct interpreteren, lijken de percelen aan de zuidkant van de Gemondesestraat allemaal binnen het beekdal te vallen.

Op pagina 33 staat expliciet: "Er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie figuur 4.2, zie voetnoot 20)." Voetnoot 20 spreekt over een “overgangszone”, maar figuur 4.2 laat zien dat er binnen de cluster Kasteren geen overgangszones zijn ingetekend: "Voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones wordt voor deze beoordeling niet uitgegaan van een ligging binnen het beekdal." Aangezien een groot deel van de getekende cluster Kasteren binnen het beekdal valt, zou de rode contour van deze cluster anders moeten worden ingetekend om een eenduidige lijn te creëren. Zie ons voorstel ter verduidelijking.

Kenmerkend landschapselement Op perceel 39 (tussen nummer 1 en nummer 7 van de Gemondesestraat) is in 2011, op kosten van de gemeente, een verzameling fruitbomen geplant met oude en bedreigde rassen. Deze bomen worden tot op heden enthousiast onderhouden door een groep vrijwilligers. Het zou bijzonder wrang zijn als dit waardevolle perceel – en specifiek deze bomen – ten prooi zou vallen aan woningbouw. We merken op dat dit landschapselement ontbreekt op de kaart en verzoeken om het als beschermd element op te nemen . Tegenvoorstel Wij erkennen dat er in deze regio meerdere stukken lintbebouwing te onderscheiden zijn. Bijvoorbeeld de kruising Savendonksestraat-Kasterensestraat-Slophoosweg zou als lintbebouwing kunnen worden aangemerkt, evenals het noordelijke deel van de Maai. Wellicht is het verstandig om het lint in die richting te vergroten, zodat er ruimte blijft voor woningbouw zonder dat dit ten koste gaat van beekdalen, natuur of bestaande landschapselementen. Antwoord gemeente Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 57

Het klopt dat via inschrijving op ‘gemeenteberichten’ van overheid.nl dit portaal niet blijkt te voorzien in het informeren over publicaties van gemeentelijke beleidsvoornemens. U wordt hierover wel geïnformeerd indien u zich aanmeldt voor de gemeentelijke nieuwsbrief. Dit kan via: https://www.boxtel.nl/meld-je-aan-voor-de-nieuwsbrief?zoekwoord=nieuwsbrief. De gevraagde kaarten met een betere resolutie zijn per mail toegezonden. Dit voorbereide VAB-beleid richt zich uitsluitend op de agrarische bedrijven in het buitengebied en niet binnen de bebouwde kom. Uiteraard kan ook voor deze (enkele) bedrijven herontwikkeling naar wonen interessant zijn. Dat zal per geval bekeken moeten worden en beoordeeld worden aan de hand van het beleid dat geldt voor de bebouwde kom. Het verplaatsen van deze bebouwing vanuit de bebouwde kom naar het buitengebied is in ieder geval niet aan de orde. Een deel van het cluster Kasteren is binnen het in het VAB-beleid begrensde beekdal gelegen en op deze gronden behoort het toevoegen van woningen niet tot de mogelijkheden. Wel is ervoor gekozen om deze mee te nemen binnen de begrenzing van het cluster omdat deze gronden daar wel onderdeel van vormen. Het klopt dat hier sprake is van een bestaande boomgaard en dat het daarom passend is hiervoor de aanduiding waardevolle beplanting op te nemen. Dit wordt daarom aangepast.

Er heeft een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar te onderscheiden bebouwingsclusters en bebouwingslinten plaatsgevonden wat geleid heeft tot het nu voorgelegde concept VAB-beleid en de daarin aangewezen linten en bebouwingsclusters. Wijziging De aanduiding waardevolle beplanting wordt toegevoegd voor de boomgaard op het perceel P539 binnen het cluster Kasteren.

Reactie 43 Middels deze mail zou ik gebruik willen maken van de mogelijkheid om te reageren op het concept document 'VAB-beleid'. Het betreft het bebouwingscluster in het gehucht De Roond (pagina 78-80 van het concept document). Het heeft mijn voorkeur om het beoogde cluster uit te breiden met de verhoogde dichtheid van lintbebouwing langs de Kempseweg ter hoogte van de Roond (Anna kapel tot aan Kempseweg 7). Antwoord gemeente Er heeft een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar te onderscheiden bebouwingsclusters wat geleid heeft tot het nu voorgelegde concept VAB-beleid en de daarin aangewezen bebouwingsclusters. Uitgangspunt voor de clusters is dat deze niet in de toekomst niet verder uitbreiden, maar dat daarbinnen aanwezige ruimtes worden benut om de bestaande karakteristiek van het landschap te behouden. Wijziging Geen.

Reactie 44 Naar aanleiding van de bijeenkomst d.d. 19 februari j.l., waarop we werden gewezen door o.a. onze buurtvereniging, hebben we het volgende verzoek. We ontvingen geen brieven van de gemeente maar zien ons toch als belanghebbenden. We wonen op de 'kruising' van de bebouwingsclusters Meuleken / Hezelaar te Liempde en hebben drie aansluitende kadastrale percelen in bezit, n.l. Graag worden we toegevoegd aan het bebouwingscluster. Antwoord gemeente Er heeft een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar te onderscheiden bebouwingsclusters wat geleid heeft tot het nu voorgelegde concept VAB-beleid en de daarin aangewezen bebouwingsclusters. Uitgangspunt voor de clusters is dat deze in de toekomst niet verder uitbreiden,

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 58

maar dat daarbinnen aanwezige ruimtes worden benut om de bestaande karakteristiek van het landschap te behouden. Wijziging Geen.

Reactie 45 Op de eerste plaats voldoet dit beleid niet aan de eigen door de gemeente gestelde doelen. Zoals valt te lezen in het “Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Boxtel 2023-2028 op pagina 21 wil de gemeente geen medewerking verlenen aan het: “Realiseren van een traditionele vrijstaande Ruimte voor Ruimte woning zonder directe fysieke kwaliteitsverbetering in het landschap” Daarnaast is er een formele bandopname uit 2023 waarin de wethouder uitdrukkelijk laat weten dat de gemeente Boxtel in de toekomst geen medewerking wenst te verlenen aan de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen zonder direct ter plaatse kwaliteitsverbetering te genereren. Veel van de door pijlen aangegeven agrarische gronden in cluster 1 Langenberg zijn in handen van particulieren en hier staan in het algemeen geen gebouwen meer op die gesloopt zouden kunnen worden. Het is mij bekend dat een aantal eigenaren overwegen voor deze gronden via certificaten de bestemming te wijzigen in “wonen” en deze daarna voor veel geld te verkopen. Bij een kavel van 1.500 m2 kan de pure winst voor die eigenaren eenvoudig oplopen tot € 500.000. (indien gewenst is dit door mij nader aan te tonen). “Ruimte voor Ruimte” ontwikkelingen zijn niet bedoeld om daarmee hoge geldelijke winsten te behalen.

Het primaire doel van Ruimte voor Ruimte is om veehouderijen te verminderen en daarmee een aanzienlijk CO2 voordeel te behalen. Tegelijkertijd door bebouwing te slopen waardoor kwaliteitsverbetering valt te behalen. Voor cluster 1 Langenberg moet ik concluderen dat het oorspronkelijke doel niet gehaald kan worden anders dan het genereren van exorbitant hoge winsten voor de eigenaren. Ook het beleid van de gemeente om geen zeer grote vrijstaande woningen te laten ontstaan in het buitengebied wordt door dit beleid niet gehaald omdat Ruimte-voor-Ruimte woningen standaard zeer groot mogen zijn. Een ander uitgangspunt van de gemeente Boxtel is om verstening van het buitengebied in te perken. Dit staat zelfs als zodanig vermeld in deze ter discussie zijnde concept beleidsnota op pagina 3. “Dit nieuwe beleid heeft daarom concreet o.a. tot doel: • ontstening van het buitengebied.” Ook nu weer gaat dat niet lukken voor cluster 1 Langenberg omdat er op de aangegeven gronden geen bebouwing meer staat en dat nieuwe woningbouw alleen maar leidt tot een forse toename van de verstening in het buitengebied! Omdat cluster 1 Langenberg is gelegen zeer nabij de A2 en N618 (provinciale weg Boxtel-Schijndel) kan voor nieuwe woningen in dit gebied niet voldaan worden aan de wet geluidhinder voor het creëren van een leefbaar klimaat in en nabij de nieuw te plannen woningen.

Ook via een ontheffing kan hier niet aan worden voldaan omdat de verlening van een ontheffing op grond van bestaande bepalingen niet mogelijk zal zijn. Als laatste is er nog een actieve veehouderij aanwezig binnen dit cluster 1 Langenberg. Met betrekking tot de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is dit eveneens een belemmering om nieuwe woningbouw toe te staan binnen cluster 1 Langenberg op de via pijlen weergegeven locaties. Ik heb niet alle clusters volledig bestudeerd en mij vooral geconcentreerd op het eerste cluster Langenberg. Samengevat • In strijd met eigen gemeentelijke doelstelling m.b.t. kwaliteitsverbetering ter plaatse • In strijd met eigen gemeentelijke doelstelling m.b.t. tot geen ontwikkeling van zeer grote vrijstaande woningen in het buitengebied • In strijd met eigen gemeentelijke doelstelling m.b.t. minder verstening in het buitengebied Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 59

• •

In strijd met Wet geluidhinder en eigen gemeentelijke doelstelling hierover In strijd met Wet geurhinder en veehouderij

Mijn conclusie is derhalve dat er voor cluster 1 Langenberg helemaal geen plaats is binnen dit beleid en hieruit geschrapt dient te worden. Indien de gemeente geen medewerking wenst te verlenen aan het verwijderen van cluster 1 Langenberg uit deze beleidsvisie wens ik graag in nader overleg te komen met de hiervoor verantwoordelijke beleidsmedewerkers. Graag wil ik dan nader kunnen toelichten en motiveren waarom dit cluster 1 Langenberg in het geheel niet passend is. Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat het uitsluitend mogelijk is woonbebouwing toe te voegen indien dit gepaard gaat met sloop van bebouwing in de gemeente Boxtel. Er is hiermee dus geen sprake van een verdere verstening. Daarnaast dient er ook sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing op de locatie waar woningen worden toegevoegd. Of locaties voldoen aan de aspecten die u benoemd zullen wij toetsen op het moment dat een concreet plan aan ons als gemeente wordt voorgelegd. Wijziging Geen.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 60

3. Overzicht wijzigingen bij vaststelling Wijziging naar aanleiding inspraakreacties Naar aanleiding van de ingekomen reacties is het voorbereide VAB-beleid bij vaststelling op de volgende punten gewijzigd. • De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie. Dit was:

Dit wordt:

•

Er wordt een stukje bebouwingslint toegevoegd langs de Koppenhoefstraat. Dit was:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 61

Dit wordt:

•

• •

•

Tabel 4.4 in de beleidsregels wordt als volgt uitgebreid: Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwvlak

Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwvlak (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)

Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen

600m3

1200m2

150m2

800m3

1600m2

300m2

De titel van paragraaf 2.1.1 ‘Beekdalen’ wordt aangepast in ‘Beekdalen en overgangszones’. In paragraaf 3.3 wordt de volgende tekst toegevoegd: ‘er is een aantal overgangsgebieden van de beekdalen naar de omliggende landschappen te onderscheiden. In enkele gevallen zijn hier ook agrarisch bouwvlakken gelegen op gronden die uitsluitend qua landschappelijke karakteristiek aansluiten bij het beekdal. Deze zijn daarom benoemd als overgangsgebied, waarbij voor de bouwmogelijkheden de mogelijkheden van het naastgelegen landschapstype gelden’. In paragraaf 3.3 en 4.2 wordt de tekst gewijzigd in: ‘In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald, dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 62

•

•

ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster’. De maatwerkbepaling in paragraaf 4.3 wordt aangevuld met de zin: ‘Hiervan kan ook sprake zijn indien de ontwikkeling meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur opheft’. Dit zodat ook besloten kan worden tot maatwerk voor het opheffen van meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur zonder dat hier inzet van gronden buiten het bouwvlak nodig is. De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie, waaronder de begrenzing van het beekdal bij het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde. Dit was:

Dit wordt:

•

Toevoegen aanduiding waardevolle beplanting voor de boomgaard op het perceel P539 binnen het cluster Kasteren. Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 63

•

Aanpassen visiekaart met bebouwingsclusters, zodat de begrenzing van de daarop opgenomen bebouwingsclusters overeenkomt met de begrenzing op de uitgewerkte Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 64

• Begrenzing cluster Meuleken aanpassen op zichtlijn. Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 65

• • •

De bepalingen over zichtlijnen in de tabel 4.5 wordt aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’. Aanpassen naam cluster Vijf Eiken in ’t Huukske en aanpassen begrenzing bebouwingscluster. Dit was:

Dit wordt:

•

Toevoegen aanduiding waardevolle beplanting voor de boomgaard binnen het cluster Langenberg.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 66

Dit was:

Dit wordt:

•

Aanpassen zichtlijn cluster Hezelaar. Dit was:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 67

Dit wordt:

Ambtshalve wijzigingen Naar aanleiding van interne toetsing is het VAB-beleid bij de vaststelling op de volgende punten gewijzigd. • De zichtlijn in het cluster Langenberg is aangepast, omdat deze was geprojecteerd op een plek waar onlangs een bestemmingsplan voor 2 woningen is vastgesteld waarmee deze zichtlijn is komen te vervallen. Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 68

•

Aanpassen begrenzing cluster Hezelaar, zodat ook uit de kaart duidelijk blijkt dat er geen bebouwing buiten de bebouwing van het bestaande cluster kan worden toegevoegd. ook zichtlijn onderin aangepast. Dit was:

Dit wordt:

•

In bijlage 1 is de definitie van statische opslag toegevoegd met de volgende omschrijving ‘binnenopslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke. De opslag mag niet zijn bedoeld voor handel’.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 69

•

• •

Om onduidelijkheden te voorkomen is de maatwerkbepaling voor lopende initiatieven concreter gemaakt en gewijzigd in: ‘Maatwerk kan ook van toepassing zijn op een formele aanvraag voor omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan ingediend voor 1 juni 2026 voor ontwikkelingen waarover in het verleden een positieve formele gemeentelijke uitspraak op een princiepverzoek is ontvangen. Dit betreft een collegebesluit en/of positieve beoordeling op de intaketafel.’ De mogelijkheid voor ruimte voor ruimtewoningen wordt niet meer genoemd in de beleidsregels omdat hiervoor geen titels meer aangekocht kunnen worden. Een aantal kleine niet inhoudelijke aanpassingen in de lay-out en tekst ter verbetering van de leesbaarheid.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 70

Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (vabbeleid) gemeente Boxtel

Datum: april 2025 Auteur: gemeente Boxtel

Inhoudsopgave ............................................................................................................................... 2 1.

Inleiding ................................................................................................................... 3

1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................ 3 1.2 Proces .............................................................................................................................................................. 3 1.3 Relatie met ander beleid .............................................................................................................................. 4 1.4 Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 5 2.

Gebiedsanalyse ........................................................................................................ 6

2.1. Kenmerken landschap Boxtel .................................................................................................................... 7 2.2 Bijzondere landschapseenheden, natuur-, water- en recreatiegebieden ..................................... 14 2.3 Bebouwing .................................................................................................................................................... 17 3.

Visie ........................................................................................................................ 19

3.1 Ruimtelijke kwaliteit ................................................................................................................................... 19 3.2 Functies bij hergebruik VAB ..................................................................................................................... 19 3.3 Wonen ........................................................................................................................................................... 22 4.

Beleidsregels vrijkomende agrarische bouwvlakken gemeente Boxtel ........ 28

4.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken .....................................................................28 4.2 Woningbouw in het buitengebied (maatwerkwoningen en collectieve woonvormen) ............... 33 4.3 Maatwerk ......................................................................................................................................................45 Bijlagen

46

Bijlage 1: Begrippenlijst .................................................................................................................................... 47 Bijlage 2: Uitkomsten consultatie stakeholders .........................................................................................50 Bijlage 3 Verantwoording van de kaartlagen/bronbestanden ................................................................ 65 Bijlage 4: Schematische voorbeelduitwerkingen sloop ............................................................................ 67 Bijlage 5: bebouwingsclusters Boxtel ........................................................................................................... 69

1. Inleiding

In het beleidsakkoord 2021 – 2026 ‘Samen aan de slag’ heeft de gemeente Boxtel vastgelegd dat plattelandsontwikkeling en agrarische innovatie essentieel zijn voor duurzame landbouw en veeteelt. Samenhangend daarmee is vastgelegd dat beleid rondom vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB) wordt opgesteld. Voor VAB-locaties wordt uitgegaan van een maatwerkaanpak met duidelijke afwegingsaspecten, waaronder het bijdragen aan het behoud van de waarden van het Boxtels buitengebied. Onder de paraplu van de Omgevingsvisie Boxtel zijn daarom in onderhavig stuk concrete beleidsregels uitgewerkt voor het beoordelen van initiatieven voor het herbestemmen van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Naast een toetsingskader biedt het document ook inzicht in de mogelijkheden. Hierbij zijn de uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie leidend en bindend. Dit nieuwe beleid heeft daarom concreet tot doel: • duidelijke kaders te bieden waarbinnen herontwikkeling van een vrijkomend agrarisch bouwvlak mogelijk is; • leveren van bijdragen aan de vitaliteit van het buitengebied en de leefbaarheid; • behouden van sociale structuren; • bieden van perspectief voor gestopte agrariërs/realiseren nieuwe economische dragers in het buitengebied; • voorkomen criminaliteit, verpaupering buitengebied e.d.; • ontstening van het buitengebied.

Dit VAB-beleid wordt onderdeel van het binnen de kaders van de Omgevingsvisie Boxtel nog op te stellen programma Vitaal Landelijk gebied. Er is daarom gekozen voor het instrument beleidsregels omdat deze eenvoudig zijn te actualiseren op het moment dat een actualisatie van de Omgevingsvisie, het programma Vitaal Landelijk gebied of andere actualiteiten daartoe aanleiding geven.

Om tot een goed afgewogen beleid te kunnen komen is gestart met een gebiedsanalyse op grond van de lagenbenadering1. Ook is het relevante gemeentelijk en provinciaal beleid in beeld gebracht. Daarbij is gekeken naar beleid dat is gericht op de herbestemming van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Met deze informatie is een onderliggende visie inclusief beleidsregels geformuleerd met als leidraad de in de onderlegger van het beleidsakkoord genoemde uitgangspunten voor het VAB-beleid.

1

De lagenbenadering legt de ruimte uiteen in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. De volgende laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan.

3

Figuur 1.1: lagenbenadering

Bij het opstellen van het visiedocument en de beleidsregels zijn diverse stakeholders geconsulteerd (zie bijlage 2 voor de ontvangen reacties en beantwoording). Het resultaat daarvan is vervolgens ter consultatie aan de inwoners voorgelegd, gevolgd door een procedure waarbij iedereen in de gelegenheid is gesteld een inspraakreactie over het visiedocument en de beleidsregels bij de gemeenteraad kenbaar te maken.

Dit VAB-beleid staat niet op zichzelf en heeft in ieder geval een relatie met: Het provinciale beleid zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Noord-Brabant is een belangrijk kader. In dit VAB-beleid is vastgelegd hoe de gemeente Boxtel hier vanuit haar gemeentelijke rol verdere invulling aan geeft. De Omgevingsvisie Boxtel is een strategische visie voor de lange termijn (2040) voor de gehele fysieke leefomgeving. Uitwerking van de Omgevingsvisie vindt plaats in programma’s. Een van de op te stellen programma’s is het programma Vitaal landelijk. Het VAB-beleid vormt een onderdeel van dit beleid. In de Omgevingsvisie Boxtel is vastgelegd hoe we Boxtel ook in 2040 een fijne plek laten zijn om te wonen, werken, leven en genieten. Belangrijke ambities voor het landelijk gebied hierbij zijn: • het landelijk gebied is vitaal en het gebruik van het land is in balans met natuurlijke systemen; • de gemeente Boxtel staat bekend als recreatieve bestemming om Het Groene Woud en Van Gogh Nationaal Park te ontdekken. De aantrekkelijke en gastvrije kernen dienen ook als uitvalsbasis voor natuur, cultuur en erfgoed; • de gemeente Boxtel onderscheidt zich door een goed vestigingsklimaat voor duurzame en inclusieve bedrijven. • Agrariërs die willen stoppen krijgen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen.

Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen en duurzame energieopwekking. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningenbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Als de ontwikkelrichting kleinschalige woningbouwontwikkeling mogelijk maakt is dit onder voorwaarden mogelijk. De agrarische gronden dienen indien mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw en niet te worden ingezet voor teelten die veel water en/of chemische gewasbeschermingsmiddelen nodig hebben. 4

Het toetsingskader zoals opgenomen in het programma volkshuisvesting geldt ook voor plannen in het buitengebied met een component Wonen. Uitgangspunt is dat deze plannen zoveel mogelijk voldoen aan het opgenomen toetsingskader maar dat er maatwerk mogelijk is mits er woningen worden toegevoegd voor de transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing. De ‘Visie en uitvoeringsprogramma Bezoekerseconomie Boxtel 2022 – 2030’ (verder: Visie bezoekerseconomie) bevat een visie op de deelsectoren Retail, Horeca, Evenementen, Recreatie en Toerisme. Voor toekomstige ontwikkelingen, ook in het buitengebied en op VAB-locaties, geldt een ‘ja, mits-principe’. Als afwegingscriteria moet een ontwikkeling maatschappelijke en economische meerwaarde hebben, regioversterkend zijn, een stuwende economische functie met zich meebrengen en wordt ingezet op circulariteit. Bij herontwikkelingen wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de visie, bijvoorbeeld bij het realiseren van kleinschalige boerderij- of landwinkels en het realiseren van kleinschalige daghoreca die ondergeschikt is aan een recreatieve hoofdbestemming. In de ‘Strategie Klimaatadaptatie 2023 – 2030 Boxtel’ zijn doelstellingen opgenomen om de gemeente klimaatbestendiger te maken. De manier waarop met hemelwater wordt omgegaan vormt daarbij het uitgangspunt.

Hemelwater dat op daken en verhardingen valt mag niet versneld afgevoerd worden. Het water- en bodemsysteem hebben een sturende rol bij nieuwe ontwikkelingen, waarbij hemelwater zoveel mogelijk in de bodem infiltreert op de plek waar het valt. Hemelwater wordt zoveel mogelijk lokaal verwerkt, vastgehouden en hergebruikt. Bij toename van bebouwing en verharding wordt waterberging gecreëerd.

Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste uitgangspunten die uit de gebiedsanalyse naar voren zijn gekomen. Hoofdstuk 3 geeft de visie en tot slot hoofdstuk 4 een uitwerking van deze visie in concrete beleidsregels.

5

2. Door ontwikkelingen in de agrarische sector (maatschappij/vergrijzing, schaalvergroting mondialisering,) en landelijk- en europeesbeleid (o.a. stikstof) is het de verwachting is dat een groot aantal agrarische bouwvlakken hun functie gaan verliezen in de komende decennia. Ook in de gemeente Boxtel die bestaat uit de vier kernen: Boxtel, Liempde, Lennisheuvel en Esch. De gemeente telt momenteel circa 150 agrarische bedrijven waarvan er ongeveer 100 een veehouderij zijn en verder een diversiteit aan akkerbouw en boomteeltbedrijven De verwachting is dat de komende periode vooral een groot aantal bouwvlakken van veehouderijen vrij gaan komen. Om tot een passende regeling voor het herbestemmen van deze locaties te kunnen komen heeft er eerst een inventarisatie plaatsgevonden van het huidig planologisch kader van deze bedrijven (omvang bouwvlak, vergunde bedrijfsbebouwing etc.). Onderstaande figuur geeft daar een beeld van.

Figuur 2.1 Planologisch kader veehouderijbedrijven

De omvang van de bouwvlakken van de veehouderijbedrijven varieert. Zo zijn er bouwvlakken groter dan 15.000m2, bouwvlakken van rond de 10.000m2 en bouwvlakken kleiner dan dat. Ook de oppervlakte aan agrarische bedrijfsbebouwing per bouwvlak varieert. Zo zijn er bouwvlakken met minder dan 1.000m2 agrarisch bebouwing, maar ook tussen de 1.000m2 en 5.000m2 en een aantal bedrijven heeft zelfs meer dan 5.000m2 agrarische bebouwing. Dit beleid richt zich primair op vrijkomende agrarische bouwvlakken, maar gaat daarvoor in de gebiedsanalyse en visie ook deels in op de omliggende gronden om ook aandacht te kunnen hebben voor nieuwe functies in samenhang met de omgeving.

6

De gemeente Boxtel is gelegen in de Meierij. Dit gebied wordt getypeerd door het kleinschalige en afwisselend kampenlandschap met verspreide bebouwing, kleine essen en struwelen, akkers en grasland, afwateringssloten, veel houtsingels en laanbeplantingen. Dit vormt een kleinschalig mozaïeklandschap van oude en jonge ontginningslandschappen en woeste gronden. Door het gebied stroomde de rivier de Dommel met haar zijstromen, die beekdalen insneden in het dekzand. Daardoor zijn in het gebied opvallende hoogteverschillen ontstaan zoals in het Dommeldal, waar de beek diep in het dekzand is ingesleten en oeverwallen zijn ontstaan. De Meijerij is onderdeel van het dekzandplateau bestaande uit verschillende min of meer oost-west georiënteerde dekzandruggen met daartussen dekzandlaagten. Door de plaatselijke leemrijke samenstelling van de bodem stagneerde in de laagten water en vormde zich veen: de woeste gronden en broekgebieden. De eerste boeren vestigden zich op de hogere gronden langs de beekdalen. Vanuit hier ontgonnen zij het omliggende landschap ongepland en min of meer organisch. De beekdalen werden gebruikt als weide- en hooiland, hogerop ontstonden bolle akkercomplexen door continue bemesting en het opbrengen van plaggen en strooisel van de beweide heidegebieden of woeste gronden. Her en der ontstonden stuifzanden als gevolg van overbeweiding.

Langs de loop van de Dommel en de zijstromen vormden zich zo linten, dorpen en gehuchten in een afwisselend en kleinschalig landschap. Daartussen liggen verschillende landgoederen en buitenplaatsen met uitgestrekte bebossing. Later werden de woeste gronden grootschaliger en gepland ontgonnen en ontstonden de open, jonge heideontginningen. Tijdens de ruilverkaveling verdwenen in het oude ontginningslandschap veel bosschages en zijn delen van de waterlopen in het gebied gekanaliseerd. .

7

Figuur 2.2: gebiedsanalyse bestaande uit de kernen, oude ontginningen, heide- en broekontginningen en beekdalen met overgangszones2

Zoals uit figuur 2.2 blijkt, zijn in het buitengebied van de gemeente Boxtel oude ontginningen (essen en kampenlandschap), heide- en broekontginningen en beekdallandschap te herkennen. Dit vormt de eerste laag oftewel de fysieke ondergrond bestaande uit het watersysteem en biotisch systeem. Hierboven ontwikkelde zich netwerk- en occupatielagen. Deze zijn ook voor een toekomstbestendige VAB-ontwikkeling relevant. Dit betreft onder andere grote infrastructuur zoals de A2, spoorlijnen en (cultuur)historisch waardevolle landschapseenheden zoals landgoederen en buitenplaatsen. Deze overschrijden regelmatig meerdere landschapstypes en worden door recreatieve routes verbonden met kernen. Daarnaast is ook de planologische context relevant van zaken zoals nabijheid van natuur- recreatieve- of stedelijke voorzieningen. Deze occupatie- en netwerklaag vormt daarom samen met de landschappelijke laag het afwegingskader. Het beekdallandschap betreft de abiotische situatie die bestaat uit natte, laaggelegen gronden in (voormalige) beekdalen begrensd door drogere dekzandruggen. Naast de grotere beken de Dommel en de Essche Stroom betreft het plaatselijk ook ‘kleinere beekdalen’ zoals die van de Kleine Aa en de Beerze. Op de overgangen van nat naar droog was de grond relatief vruchtbaar en hebben de eerste bewoners zich gevestigd. Op hoge plaatsen langs de rivier/beek vestigden zich bewoners 2

Bijlage 3 bevat een verantwoording over de gehanteerde bronbestanden die gehanteerd zijn om te komen tot de in dit stuk opgenomen kaarten.

8

die de gronden daaromheen ontgonnen. De droge delen werden gebruikt als bouwland waardoor karakteristieke open en bolle akkers ontstonden. De natte delen werden gebruikt als hooiland, die zich kenmerkten door de open kleinschalige strookvormige verkaveling. Later, in de middeleeuwen, ontstonden kleinschalige kampontginningen op grotere afstand van de rivier en beken. Het Dommeldal tussen Boxtel en Sint-Michielsgestel, het beekdal van de Beerze en delen langs de Essche Stroom zijn goed bewaard gebleven en in het landschap nog herkenbaar als beekdal met graslanden, broekbosjes en oude meanders. Kernmerken: • kleinschalig besloten/half-open landschap; • meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek; • broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden; • onregelmatige verkaveling ; • kromme wegen en zandpaden; • boerderijzwermen en lintdorpen; • open, bolle akkers. Voor gemeente Boxtel is er onderscheid te maken tussen de oude zandontginningen en oude broekontginning, samen het landschap van Essen- en Kampen. Dit kleinschalige landschap van oude zandontginningen met vele houtsingels en andere kleinschalige landschapselementen heeft een onregelmatige blokvormige verkaveling (ca200x200m) en verspreid liggende oude boerderijen.

Het is van oudsher een gevarieerd maar samenhangend landschap, waar verschillende landbouwkundige gebruiken, mate van geslotenheid en bodemgesteldheid voor komen. Een oude broekontginning betreft een gebied aangeduid met in oorsprong een kleinschalige, onregelmatige verkaveling met relatief smalle lange kavels. Dit gebied is van oorsprong nat als gevolg van veel storende leemlagen in de ondergrond. Toch is het gebied al voor 1 900 in gebruik genomen met een afwisselend gebruik als akker- of grasland. Langs de randen van de percelen stonden knotwilgen en elzensingels. Veel van deze gebieden zijn ten prooi gevallen aan de ruilverkaveling, waardoor vaak weinig meer van de oorspronkelijke karakteristiek is terug te vinden. Zo zijn hierdoor landschapselementen op veel plekken verdwenen. Kenmerken; • kleinschalig landschap; • onregelmatig gevormde kavels; • gehuchten met een eigen karakter; • kleinschalige, verbrede landbouw als drager; • bosschages en houtwallen; • kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Heideontginningen zijn woeste gronden die pas in de negentiende eeuw zijn ontgonnen. Grote delen hiervan zijn bebost ten behoeve van mijnbouw (en vaak later alsnog omgezet in akkers). De rest werd ontgonnen en in gebruik genomen als landbouwgrond met name ten behoeve van akkerbouw. Deze gebieden kennen grote rechte blokverkavelingen van ca 450x450m. Langs de rechte wegen liggen boerderijen die soms solitair, soms in linten zijn gebouwd. De bebouwing is vaak voorzien van erfbeplanting, afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van woonbebouwing. De wegen met laanbeplanting van vooral eiken vormen het grofmazige raamwerk van het landschap. Op de topografische kaart van 1850 zijn nog grote open heidegebieden te zien. 9

Voorbeelden zijn: Sparrenrijk, Venrode, Zegenrode, Wilhelminapark en Kinderbos. Bovendien werden landgoederen gesticht: Den Eikenhorst en Venrode. De landgoederen zijn voornamelijk boerderijgroepen in een parkachtige en bosrijke omgeving. Kenmerken • vlak en half-open landschap; • rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling); • grootschalige landbouw als belangrijke drager; • rechte wegen; • grote bos- en natuurcomplexen; • bebouwing langs wegen. Deze landschapskarakteristiek is tamelijk recent ontstaan. Voor een deel door ontginning van nog overgebleven natte woeste gronden, maar voor een deel ook als gevolg van herverkaveling van oude broekontginningsgebieden. Het belangrijkste verschil met de heideontginningen is dat de broekgebieden een vochtig karakter hebben die wordt veroorzaakt door de ondiepe leemlaag. Hierdoor heeft het landschap veel diepe sloten. Deze gebieden kennen eveneens grote rechte blokverkavelingen van ca 450x450m, waarbij het schaakbordpatroon van perceelsgrenzen en wegen nog meer loodrecht op elkaar staat dan bij heideontginningen het geval is. Langs de rechte wegen liggen boerderijen die soms solitair soms in linten zijn gebouwd. De bebouwing is vaak voorzien van erfbeplanting. In broekgebieden komen verschillende vormen van landgebruik voor.

Kenmerken: • rechte wegen; • populierenlanen en- bosjes; • blokverkaveling; • slotenpatroon; • verspreide bebouwing langs wegen; • populierenteelt.

10

11

12

13

Naast de verschillende landschapstypen zijn er nog een aantal andere thema’s van invloed op de landschapsbeleving in het buitengebied van de gemeente Boxtel.

Figuur 2.3: Cultuurhistorische kenmerken

Vanuit cultuurhistorie zijn diverse elementen van belang: • cultuurhistorisch waardevolle complexen bestaande uit verschillende landgoederen; • uitgestrekte open akkers (50 – 200 ha groot). Een open akkercomplex is een groot akkergebied. Deze zijn in de loop van de geschiedenis ontstaan door plaggenbemesting; • daarnaast is een aantal waardevolle bolle akkercomplexen verspreid door de hele gemeente te vinden (0,5 tot 2 ha). Vaak werden de akkers omgeven door een housingel, haag of wal; • Liempde is gekwalificeerd als een cultuurhistorisch super ensemble. Dit betreft de samenhang (daterend uit de middeleeuwen) tussen woonkern, akkercomplexen, beemdgronden en natuurgebieden (zgn woeste gronden). Dit heeft een grote waarde, zelfs op Europees niveau;. • de verschillende natuurgebieden onder andere De Kampina, De Scheeken en De Geelders zijn cultuurhistorisch waardevol. De Kampina bestaat uit uitgestrekte heideterreinen, bossen, vennen, doorsneden door lange dreven en door de beken de Reusel, de Rosep en de Beerze. De Scheeken is een gevarieerd bosgebied dat zicht kenmerkt door drassige plekken en oude populierenbossen en -lanen. Samen met het naastgelegen natuurgebied De Mortelen vormt dit bos het grootste landschapsreservaat van Brabant. 14

Leembos De Geelders behoort met zijn zeldzame flora en fauna tot de belangrijkste natte bosgebieden van Nederland. Zowel De Scheeken als De Geelders zijn van oudsher zogenaamde ‘gemeene gronden’ ook wel gemeynt genaamd. Een gemeynt was in de middeleeuwen de aanduiding voor de gemeenschappelijk gebruikte woeste gronden, onder meer in het hertogdom Brabant, met de daaraan verbonden rechtsverschijnselen.

Figuur 2.4: Natuur

De gemeente Boxtel ligt midden in Het Groene Woud en is rijk aan waardevolle natuurwaarden (zie figuur 2.4). Deze zijn onder andere te vinden in de natuurgebieden Venrode, Sparrenrijk, de Kampina, De Mortelen, De Scheeken, De Geelders en in de diverse landgoederen. Een groot aantal van deze natuurgebieden is te vinden in de buitenste ring van de gemeente. Natura 2000 gebied Kampina vormt het meest omvangrijke natuurgebied in de gemeente Boxtel. Het gebied bestaat uit bossen, natte en droge heide, schrale graslanden en beekdalen van de Beerze en de Rosep (buiten de gemeente Boxtel). Ook de sterk meanderende Kleine Aa is omgeven door veel beplanting en maakt deel uit van Natuur Netwerk Brabant. Ten noorden van het buurtschap Luissel en het dorp Esch stroomt de Essche stroom die ook onderdeel uitmaakt van het Natuur Netwerk Brabant. Tussen grotere natuurkernen van het Natuur Netwerk Brabant liggen verschillende Ecologische Verbindingszones (EVZ’s). De zones zorgen ervoor dat fauna veilig tussen de natuurgebieden kan bewegen. In de gemeente Boxtel is een aantal van dergelijke verbindingszones al gerealiseerd, voornamelijk langs watergangen. Een aantal moet nog worden gerealiseerd. 15

Juist het verder natuurlijk inrichten van deze zones is van belang om de natuurwaarden van de gemeente Boxtel verder te versterken. Naast het inrichten van EVZ's gebeurt dit ook door onder meer de realisatie van groen-blauwe dooradering door het landelijk gebied en de realisatie van natuurlijke stepping stones.

Figuur 2.5: Bouwstenen vanuit water.

Met name in de beekdalen ligt een grote opgave om verdroging tegen te gaan en om water op te vangen in het kader van de hoogwaterbescherming (zie figuur 2.5). Ook liggen hier belangrijke kansen om de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater te verbeteren en kwelstromen herstellen door grondwaterstand te verhogen (ook in de omliggende gebieden). In de natuurgebieden zoals Kampina (N2000) en de natte natuurparels De Scheeken en De Geelders liggen ook grote opgaven op dit gebied.

16

Figuur 2.6: Recreatie en horeca

De gemeente Boxtel is gelegen in de stedendriehoek ‘s-Hertogenbosch – Tilburg – Eindhoven en vervult daarmee een belangrijke recreatieve functie voor de steden en dorpen (zie figuur 2.6). De gemeente staat bekend als recreatieve bestemming om Het Groene Woud en Van Gogh Nationaal Park te ontdekken. De aantrekkelijke en gastvrije kernen van Boxtel dienen als uitvalsbasis voor natuur, cultuur en erfgoed. De kernen hebben een aantrekkelijk aanbod van horeca, overnachtingsplekken, cultuur en winkels met lokale producten. Ook lopen er diverse wandel- en fietsroutes door het gebied en zijn er diverse horecapunten te vinden, met name rondom de natuurgebieden. De recreatieve sector in het buitengebied is de afgelopen jaren gegroeid. Dit betreft ontwikkelingen zoals kleinschalige dag- en verblijfsrecreatie en kleinschalige horeca. Het Oertijdmuseum en recreatieplas De Langspier vormen een duidelijk cluster waar recreatie plaatsvindt.

Tot slot is de in het buitengebied te vinden bebouwing kenmerkend voor de landschapsbeleving. De bebouwing in het buitengebied van de gemeente Boxtel is door de eeuwen heen voornamelijk agrarisch van karakter geweest en komt verspreid, in linten en gehuchten (bebouwingsclusters) met een wisselende dichtheid voor. Vanuit de bebouwingsclusters en -linten is vrijwel altijd doorzicht naar het achterliggende landschap mogelijk. 17

De overgangsgebieden van dorpen naar het buitengebied worden ook wel kernrandzone genoemd. Op veel plekken zie je een geleidelijke overgang ontstaan van de dichte bebouwing in de kernen naar het buitengebied met steeds meer doorzichten naar het achterliggende (vaak agrarische) landschap. In deze zones zijn vaak nog de wat meer aan het dorp gebonden functies te vinden, zoals sportvelden. De oorspronkelijke bebouwing in het buitengebied was vaak geclusterd in een erfopzet. Dit is op veel plaatsen ook nog herkenbaar. Van oudsher is hierbinnen een hiërarchie te herkennen van de woning aan de weg en op het achtererf hieraan ondergeschikte bedrijfsbebouwing.

18

3. Visie De uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie Boxtel en de programma’s zijn leidend en bindend voor de hergebruiksmogelijkheden van VAB-locaties. Ook zijn er uitgangspunten van andere relevante thematische beleidsstukken relevant. Hieruit volgt onder meer dat het van belang is dat deze ontwikkelingen passen binnen de gebiedseigen kenmerken. Naast de verschillen per landschapstype is ook de (planologische) context zoals nabijheid van natuur- recreatieve- of stedelijke voorzieningen daarin relevant. Ook is het een uitgangspunt dat de ondergrond (bodem en water) sturend is. Deze visie bestaat daarom uit een aantal onderdelen. De paragraaf ruimtelijke kwaliteit maakt inzichtelijk met welke uitgangspunten nieuwe ontwikkelingen rekening moeten houden vanuit diverse thema’s. Daarna worden de uitgangspunten bij verschillende hergebruiksmogelijkheden en daarbij behorende voorwaarden nader omschreven. Ook zijn de voorwaarden voor kleinschalige woningbouw inzichtelijk gemaakt.

Boxtel, Liempde, Esch en Lennisheuvel worden omgeven door een waardevol buitengebied dat bestaat uit natuur, landgoederen en een kleinschalig agrarisch cultuurlandschap met mooie landbouwbedrijven en een karakteristiek populierenlandschap. Ontwikkelingen in het buitengebied moeten deze kwaliteiten versterken. Een aantal thema’s is bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van een ontwikkeling en vraagt daarom aandacht bij herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken en ontwikkelingen in de bebouwingsclusters. Het is daarom belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze? Het gaat daarbij ook om zaken zoals de bescherming van houtwallen, oorspronkelijke boerenerven, gebouwen bijv.

oude bakhuisjes, heggen, historische beplantingen, bolle akkers, aanwezige zand- en akkerpaden slootstructuren, leibomen, hoogteverschillen en boomgaarden oftewel over gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze en op welke wijze wordt bijgedragen aan het versterken van de biodiversiteit?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving? Om een goede inpassing te borgen dient iedere nieuwe ontwikkeling gepaard te gaan met een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan met analyse en toelichting gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschap van de betreffende locatie en waarmee zichtbaar wordt op welke wijze de ontwikkeling invulling geeft aan de genoemde opgaven.

De agrarische sector blijft een belangrijke functie en economische drager in het buitengebied die met respect voor de omgeving hun bedrijfsvoering steeds verder verduurzamen. 19

Daarnaast zijn er agrariërs die willen stoppen met hun agrarisch bedrijf. Zij krijgen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen en duurzame energieopwekking. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningenbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Als de ontwikkelrichting kleinschalige woningbouwontwikkeling mogelijk maakt is dit onder voorwaarden mogelijk. De agrarische gronden dienen indien mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw en niet te worden ingezet voor teelten die veel water en/of chemische gewasbeschermingsmiddelen nodig hebben. •

•

•

•

Voor kleinschalige recreatieve functies eventueel in combinatie met kleinschalige horeca worden vooral kansen gezien op locaties in het beekdalenlandschap en het essen en kampenlandschap. Voor kleinschalige bedrijvigheid wordt beperkt ruimte gezien in het essen en kampenlandschap. In de heide- en broekontginningen worden ruimere mogelijkheden gezien voor bedrijvigheid. Het VAB-beleid is mede gericht op ontstening van het landelijk gebied en het behoud van een leefbaar buitengebied. Hierdoor zijn op alle voormalige agrarische bouwvlakken kleinschalige herontwikkelingsmogelijkheden. Wel geldt hierbij een beperking van de ruimte indien er sprake is van een locatie met weinig bebouwing of waarvoor de sloop van de bebouwing op grond van een ander project of een andere regeling (bijvoorbeeld de LBV3 en LBV+regeling) is of wordt vergoed. De mogelijkheden voor functiewijziging zijn in de basis kleinschalig. Er wordt in afwijking daarvan in specifieke gevallen ruimte gezien voor maatwerk indien dit voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied en de ambities uit de Omgevingsvisie Boxtel. Hierbij dient de kwaliteitswinst zich niet te beperken tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaats te vinden aan de met de Omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps- natuur-, landbouwen/of klimaatdoelen.

Ter inspiratie zijn er twee fictieve voorbeelden uitgewerkt:

3

Vergoeding voor sloop is impliciet opgenomen in deze vergoeding.

20

Afbeelding 3.1: fictief Voorbeelduitwerking van een herontwikkeling naar ander agrarisch gebruik

Afbeelding 3.2: Voorbeelduitwerking van een herontwikkeling naar ‘Recreatie’

21

In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald, dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn op basis van de Omgevingsvisie ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling4 aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster. Mits dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap waaronder sloop van bebouwing, past binnen de draagkracht van het gebied en de locatie passend is voor de beoogde doelgroep. Het provinciaal beleid schrijft daarnaast ook voor dat het toevoegen van woningen in het buitengebied uitsluitend mogelijk is door te voldoen aan: • de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant en de ‘Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’.

Hierin is vastgelegd welke fysieke tegenprestaties in de omgevingskwaliteit kunnen worden geleverd (bijv. sloop van gebouwen, verwijderen van voorzieningen, aanleg van natuur etc.) voor de bouw van een woning. Deze zijn verrekend in vaste bedragen die voor heel Brabant gelden; of door te voldoen aan: • de regeling ‘Maatwerk voor collectieve woonvormen’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Uitgangspunt is woningbouw als hergebruiksmogelijkheid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken, in ruil voor sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en waarbij een goede landschappelijke inpassing wordt geborgd. Conform het Programma volkshuisvesting is hiervoor maatwerk mogelijk en zijn de stedenbouwkundige inpasbaarheid en de kwaliteitsverbetering leidend. Het heeft de voorkeur dat op basis van de kleinere maatwerktitels uit de provinciale Beleidsregel (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa) gebouwd wordt conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting oftewel voldoende betaalbare en passende woningen voor met name starters, kleine huishoudens, doorstromende medioren en senioren (levensloopbestendig) aangevuld met woningen voor gezinnen met kinderen.

Woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ kunnen uitsluitend worden toegestaan indien er sprake is van een aanvaardbare locatie (zie hiervoor de bebouwingsclusters en bebouwingslinten zoals aangewezen in figuur 3.1).

4

Op grond van de Ladder Duurzame verstedelijking betreft een ontwikkeling met 12 of meer woningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit is niet passend in landelijk gebied.

22