Agendabundel

Bundel - Informatie-/uitwisselingsbijeenkomst raad van 7 februari 2023

1

Uitnodiging Informatie-/Uitwisselingsbijeenkomst Woon-/zorgvisie Uitnodiging Informatie- uitwisselingsbijeenkomst Woonzorgvisie.docx Koersdocument Boxtel.pdf Presentatie + mentimeter gemeenteraad BOX 7 februari 2023.pptx

1 Uitnodiging Informatie-/Uitwisselingsbijeenkomst Woon-/zorgvisie 1 Uitnodiging Informatie- uitwisselingsbijeenkomst Woonzorgvisie.docx

Informatie-/uitwisselingsbijeenkomst Woonzorgvisie Van: Griffie Aan: Raads- en steunfractieleden gemeente Boxtel Datum: 29 januari 2023 Telnr: (0411) 65 52 85 Dinsdag 7 februari 2023, 19.30 uur in de Raadzaal Inleiding In een vorige thema-avond over Wonen bent u bijgepraat over de resultaten van het woningmarktonderzoek en de woonzorganalyse door bureau Companen en SOWiB. Inmiddels wordt er hard gewerkt aan het vertalen van deze onderzoeksresultaten in een woonzorgvisie. Over die woonzorgvisie praten wij u graag bij, en dat niet alleen: wij horen ook graag uw ideeën over de te maken afwegingen. Programma 19.30 uur: Opening door de voorzitter van de avond 19.35 uur: Het woord is aan wethouder Wim van der Zanden 19.40 uur: Inleiding door Bram Klouwen (bureau Companen) 19.55 uur: Interactieve rondes in groepen langs thema-tafels: 20.00 uur: Ronde 1: bespreken stellingen per tafel. 20.20 uur: Korte pauze 20.25 uur: Ronde 2: bespreken opbrengst vorige tafel 20.50 uur: Korte pauze 20.55 uur: Ronde 3: richting bepalen 21.20 uur: Korte pauze 21.25 uur: Plenaire presentaties per tafel Circa 22.00 uur: Sluiting Bij alle onderdelen van de avond is er voor de aanwezigen voldoende tijd om vragen te stellen. Informatie Om u voor te kunnen bereiden op de avond, ontvangt u hierbij een “Koersdocument”.

Dit Koersdocument schetst in enkele pagina’s de opgaven en behandelt vervolgens verschillende te maken keuzes. Wij bespreken dit Koersdocument ook met inwoners en belanghebbenden zoals woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en dorpsraden. Wij horen ook graag uw reflectie, zodat we dat mee kunnen nemen bij het omzetten van het Koersdocument in de uiteindelijke woonzorgvisie. Deze woonzorgvisie zal vervolgens in het tweede kwartaal van 2023 aan uw raad ter vaststelling worden aangeboden. Voor wie is deze bijeenkomst bedoeld? Deze bijeenkomst wordt georganiseerd voor álle raads- en steunfractieleden. Maar ook overige geïnteresseerden zijn van harte uitgenodigd om aan te sluiten. U hoeft zich voor deze bijeenkomst niet aan te melden. Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met Inge Smits. Telefonisch op 0411- 655285 / 0637003116 of via de e-mail: griffie@boxtel.nl .

1 Koersdocument Boxtel.pdf

DATUM

25 januari 2023

PROJECTNUMMER

845.107

OPDRACHTGEVER

MijnGemeenteDichtbij

Koersdocument Boxtel

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Koersdocument Boxtel

1

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Proces Doel koersdocument

3 3 4 4

2 2.1

Thema’s Woonzorgvisie Op welke woningbehoefte spelen we in?

5 7

Opgave 1: Voor welke woningbehoefte wil de gemeente Boxtel aan de lat staan? 7

2.2

Opgave 2: Waar wil de gemeente toevoegen?

8

Opgave 3: Voor wie gaan we bouwen?

9

Opgave 4: Realiseren van sociale en betaalbare huur- en koopwoningen

10

Opgave 5: Omgaan met schaarse ruimte voor wonen

11

Opgave 6: Flexwoningen

13

Een thuis voor iedereen in gemeente Boxtel

13

Opgave 1: Huisvestingsaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen door nieuwbouw, renovatie en / of transformatie 15 Opgave 2: Verzorgd kunnen wonen in je eigen buurt of dorp: concentratie of spreiden? 18 2.3

Aanpak bestaande wijken en dorpen (leefbaarheid en duurzaamheid)

19

Opgave 1: Verduurzaming

19

Opgave 2: Leefbaarheid aanpakken

20

Opgave 3: Gemeenschappelijke woonvormen faciliteren

22

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Boxtel werkt aan haar nieuwe Woonzorgvisie. Daarmee wil de gemeente de koers uitzetten voor de ontwikkeling van het wonen in Boxtel, Esch, Lennisheuvel en Liempde. Het gaat daarbij niet alleen om wonen, maar ook om de relatie met zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. Deze koersnotitie biedt een overzicht van dilemma’s die in de Woonzorgvisie en vervolgens de Omgevingsvisie geagendeerd moeten worden, en helpt om de richting rond deze dilemma’s te bepalen. De gemeente Boxtel ligt centraal in de Brabantse stedendriehoek ’s Hertogenbosch – Eindhoven – Tilburg, aan de A2 met een station, met rondom natuurgebieden. Zij is daarmee een potentieel interessante woonplek. Daarmee is de druk op de woningmarkt, die toch al hoog is, nog eens extra hoog. Niet alleen Boxtelse woningzoekers zoeken in de gemeente hun plek, ook mensen die elders werken waarderen het Boxtelse woonmilieu. De regionale ligging van Boxtel biedt daarmee een extra uitdaging én kans voor de gemeente, zeker nu de druk op de woningmarkt zo hoog is. De gemeente Boxtel is deel van de Verstedelijkingsagenda van de stedelijke regio ’s Hertogenbosch en de regionale Woondeal. Daar vindt primair afstemming mee plaats. Maar ook ontwikkelingen in de regio’s Eindhoven en Tilburg verdienen aandacht in de Boxtelse woningmarktaanpak.

Tegelijkertijd heeft Boxtel ook te maken met allerhande woningmarktvraagstukken. Zo blijkt uit het recente woningmarktonderzoek dat demografische trends, de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen, de energietransitie en andere maatschappelijke ontwikkelingen aandacht vragen. Voor wie en welke opgave wil de gemeente inzet plegen. Op wie moeten bouwprogramma’s gericht zijn, welke woonmilieus moeten toegevoegd of versterkt worden, en wat voor opgaven en kansen liggen er in de dorpen en wijken en de bestaande woningvoorraad? De kernen van Boxtel hebben elk een eigen sociale structuur en woningmarktpositie. Nieuw woonbeleid voor de gemeente gaat dan ook niet alleen over de gemeente als geheel, maar ook over de opgave in de afzonderlijke kernen, en in de kern Boxtel naar de wijken. Het gemeentebestuur wil meer regie voeren om maatschappelijke knelpunten op te lossen en kansen te benutten. De Woonzorgvisie biedt hier kansen voor. De gemeente moet zich positioneren op deze – en meer – vraagstukken en thema’s. Dat doet zij door middel van de Woonzorgvisie. Deze Woonzorgvisie stelt zij de komende maanden op.

3

1.2 Proces De gemeente wil de nieuwe visie via een zorgvuldig proces uitwerken: Figuur 1 Proces woonzorgvisie

Voorafgaand aan dit proces heeft Companen een woningmarkt- en woonzorganalyse uitgevoerd, en heeft SOWiB een onderzoek uitgevoerd betreffende wonen en ouderen. Daarmee is de woon(zorg)behoefte in kaart gebracht. Beide documenten vormen input voor de Woonzorgvisie. Ook zijn er gesprekken geweest met college en Raad. Dit koersdocument is het resultaat van de stap 2. Daarmee ligt er een basis voor het gesprek met de gemeenteraad, inwoners en stakeholders om te kijken naar de toekomst van wonen in de gemeente Boxtel. Mede op basis van deze input wordt de concept- Woonzorgvisie opgesteld. Deze wordt ten slotte geconcretiseerd in een uitvoeringsprogramma wonen en een toetsingskader voor woon- en woonzorginitiatieven. Ook die resultaten worden uiteraard weer met de gemeenteraad, inwoners en stakeholders gedeeld.

1.3 Doel koersdocument In dit koersdocument geven we een overzicht van de maatschappelijke opgaven op de woningmarkt van Boxtel. Het biedt daarmee een opsomming van in de Woonzorgvisie uit te werken opgaven, met enkele discussiepunten om te verkennen. Zo geven we een tussenstand in het totstandkomingsproces. Overigens zijn de opgaven op de woningmarkt veelomvattend, en waarschijnlijk niet binnen de beschikbare capaciteit op te lossen. Dit vraagt van de gemeente en haar partners om prioriteiten te stellen en keuzes te maken. In deze notitie geven we de hoofdconclusies uit het woningmarktonderzoek weer en benoemen we per thema de volgende punten: welke opgaven zien we, en welke keuzes wat betreft beleid moeten we daarin maken (en welke consequenties hebben deze keuzes)?

4

2 Thema’s Woonzorgvisie De woningbehoefte in Boxtel groeit de komende jaren nog verder. Die groei wordt ook gevoed door de gunstige ligging van Boxtel tussen ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg. Dit vraagt om goed na te denken over de positionering van Boxtel. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat vooral starters en ouderen moeilijk een passende woning vinden in de gemeente Boxtel. Er is aanvullend behoefte aan betaalbare koopwoningen, huurwoningen en woningen toegankelijk voor ouderen. Verder zijn er binnen de gemeente verschillen tussen de wijken en dorpen. Enkele wijken in Boxtel hebben veel sociale huur. Huisvesting van kwetsbare groepen concentreert zich hier. Ook zijn dit wijken met doorgaans een mindere veerkracht. Andere wijken en vooral de kleine kernen hebben juist weinig sociale huur. Deze wijken en kernen zijn daarmee minder toegankelijk voor lage inkomens en kwetsbare groepen, zie figuur 2. Figuur 2: Gemeente Boxtel. Woningvoorraad naar eigendom*, 2022

Boxtel-Centrum

38%

Boxtel-Oost

32%

63%

50% 8%

8% 76%

34%

Lennisheuvel

5% 8%

Liempde

13%

Esch

15%

10%

56% 87%

8%

79%

9%

76%

29%

0%

42%

16%

Kern Boxtel

Gemeente Boxtel

49%

6%

Boxtel-Noord Munsel-Selissen

12%

10%

9%

20%

30%

Sociale huur

61%

40%

50%

60%

Particuliere huur

70%

80%

90%

100%

Koop

Bron: Gemeente Boxtel *Inclusief opgeleverde nieuwbouwwoningen Munsel-Selissen 2020-2022

De leefbaarheid in de kernen Esch, Lennisheuvel en Liempde staat potentieel onder druk. Voorzieningen lijken gestaag te verdwijnen. Inwoners waarderen echter het wonen in deze kernen als bovengemiddeld leefbaar. Vraag is hoe woningbouw in deze kernen ervoor kan zorgen dat jongeren en jonge gezinnen hier kunnen worden vastgehouden, temeer daar woningen in deze kleine kernen relatief duur zijn. Tabel 1 Gemiddelde verkoopprijs per kern Boxtel-Oost €377.000 Boxtel-Centrum

€406.000

Boxtel-Noord

€442.000

Esch

€463.000

Liempde

€474.000

5

Lennisheuvel

€477.000

Munsel-Selissen

€406.000

De woningvoorraad heeft ook een relatie met de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Om een uitstootbeperking van 29% in 2030 te behalen en klimaatneutraal te worden in 2050 dient de woningvoorraad verduurzaamd te worden. Met name de particuliere sector heeft veel EFG-labels. Figuur 3 Gemeente Boxtel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad, 2022.

Huur corporatie

23%

Huur particulier

26%

29%

Koop

19%

Totaal

21% 0%

10%

38%

10%

22%

15%

20% A/A+

13%

32%

17% 30% B

10% 3%

7% 6%

14%

33% 40% C

50% D

E

F

3% 8%

13%

60%

70%

13%

80%

9%

4% 6% 7% 90%

100%

G

Bron: Gemeente Boxtel

Ten slotte zijn er een aantal groepen waar extra aandacht moet zijn bij het formuleren van woonbeleid. De gemeente is aan het vergrijzen. De groep ouderen wordt groter en ouder. Een ouder wordende bevolking brengt vraagstukken met zich mee op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefomgeving. Ook andere groepen op de woningmarkt behoeven extra aandacht of een andere benaderen dan ‘regulier’ wonen; woonwagenbewoners, mensen die uitstromen uit intramurale instellingen, vergunninghouders.

6

Figuur 4 Gemeente Boxtel. Huishoudensprognose naar leeftijd en samenstelling, 2022 - 2040 100%

15%

17%

20%

22%

80%

25%

17%

16%

16%

17%

60%

13%

12%

16%

11%

10%

10%

40%

33%

33%

32%

31%

31%

20%

11% 11%

12% 10%

12% 9%

12% 8%

12% 7%

2022

2025

2030

2035

2040

0%

1-2phh <35

1-2phh 35 - 55

(Eenouder)gezin

1-2phh 55-65

1-2phh 65-75

1-2phh 75+

Bron: Prognose provincie Noord-Brabant 2021

Daaruit herleiden we een aantal vraagstukken, die in dit hoofdstuk aan bod komen.

2.1 Op welke woningbehoefte spelen we in? Opgave 1: Voor welke woningbehoefte wil de gemeente Boxtel aan de lat staan? De druk op de woningmarkt is hoog; inwoners van starter tot senior zoeken een huis, en ook voor mensen van buiten de gemeente is Boxtel aantrekkelijk, vanwege de gunstige ligging tussen ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg. Ook de ligging aan de A2 en de aanwezigheid van een station maakt dat Boxtel potentieel interessant is voor mensen uit de regio. Het tekort aan woningen uit zich in gestegen verkoopprijzen en een grotere hoeveelheid reacties op vrijkomende sociale huurwoningen. Als de gemeente iets wil doen om het woningtekort op te lossen, zal de gemeente meer woningen moeten toevoegen. Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat volgens de provinciale prognose er een woningbehoefte is van 980 woningen. In het woningbehoefteonderzoek is vastgesteld dat op basis van de trend van de afgelopen jaren de behoefte groter is: 1.480 woningen in de periode 2022 tot 2030. Daarnaast is er in de drie stedelijke regio’s rondom Boxtel een woningtekort, wat zich ook uit in de druk op de Boxtelse woningmarkt. Om die druk te verlichten is in het woningbehoefteonderzoek een extra scenario opgenomen, van nog eens 500 woningen: in totaal dus 1.980 woningen. Deze bouwambitie helpt niet alleen bij het verlichten van de druk op de woningmarkt.

Het kan ook helpen bij het positioneren en profileren van Boxtel als aantrekkelijke woongemeente. In potentie heeft de gemeente mogelijkheden voor toevoeging in verschillende woonmilieus; door verdichting in bestaande wijken, groei aan de rand van Boxtel of nieuwbouw bij de dorpen. In de Woonzorgvisie beschrijft de gemeente voor wie welke woningen en woonmilieus in (de kernen van) Boxtel nodig zijn. De concrete invulling hiervan naar locaties en zoekrichtingen pakt de gemeente op in haar Omgevingsvisie 2040 en op regionaal niveau in de

7

Verstedelijkingsopgave van de stedelijke regio ’s-Hertogenbosch. Daarvoor levert de Woonzorgvisie kwalitatieve bouwstenen. Beleidsvraag: Optie 1 * * * * Optie 2 * * * * * *

Voor wie wil de gemeente Boxtel woningen toevoegen? We bouwen alleen voor de lokale vraag We voegen tussen de 980 (provinciale prognose) en 1.480 (trendprognose) woningen toe. Geen profilering in de regio Minder mogelijkheden om alle lokale vragen te bedienen Meer kleinere projecten We bouwen met regionale ambitie We voegen tussen de 1480 en 1.980 woningen toe Inhaalslag ten opzichte van geringe hoeveelheid bouwprojecten afgelopen jaren Goed voor strategische positionering Boxtel als aantrekkelijke woonkern Vereist beschikbaarheid bouwlocaties Vereist een cultuuromslag waarin gemeente Boxtel zichzelf meer laat zien Vraagt ook aanvullende plannen op het gebied van bijvoorbeeld mobiliteit en economie (uit te werken in de Omgevingsvisie)

Opgave 2: Waar wil de gemeente toevoegen? Vervolgens ligt er de vraag wat voor woonmilieus de gemeente wil toevoegen. Dan kan het gaan om inbreidingslocaties ter versterking van bestaande wijken, uitbreidingslocatie om nieuwe kwaliteiten aan Boxtel toe te voegen, en woningen in de kleine kernen Esch, Lennisheuvel en Liempde. Variatie in woonmilieus geeft inwoners meer keuzemogelijkheden en helpt om aan te sluiten bij de woningbehoefte. Bij woningbouw op uitleglocaties is het wel belangrijk om enig volume te kunnen realiseren voor een adequaat (wijk)voorzieningenniveau. Woningbouw in de kleine kernen draagt op zijn beurt bij aan de vitaliteit en het voorzieningenniveau van deze kernen. In het woningbehoefteonderzoek is de woningbehoefte per kern geraamd. We geven weer hoe een extra 30% groei in de kleine kernen er cijfermatig uitziet. Wat zou dat betekenen voor de haalbaarheid, exploitatie en voorzieningenstructuur op een locatie? En hoe bewaken we de dorpse samenhang en verbondenheid in de kleine kernen? Tabel 2 Gemeente Boxtel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte per kern, volgens de trendprognose, 2022 tot 2030.

Bouwopgave Totaal 2025 tot inclusief 30% groei 2022 tot 2025 2025 tot 2030 2030 (afgerond) Boxtel-Centrum +260 +240 +500 Boxtel-Oost +170 +190 +360 Boxtel-Noord +75 +100 +175 Munsel-Selissen +40 +60 +100 Kern Boxtel totaal +545 +590 +1.135 Lennisheuvel +35 +50 +85 +110 Liempde +90 +100 +190 +240 Esch +35 +35 +70 +100 Totaal gemeente +705 +775 +1.480 +1.585 Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen

8

Beleidsvragen: *

Is groei in de kernen überhaupt wenselijk, en zo ja: hoeveel van de groeiambitie zou moeten landen in de kernen?

*

Wat betekent extra groeiambitie voor de haalbaarheid, exploitatie en volledige voorzieningenstructuur op een grootschalige uitbreidingslocatie?

*

Hoe bewaken we de Brabantse dorpse samenhang en verbondenheid in de kleine kernen en de sociale cohesie die daarbij hoort? Beleidsvraag: Gaat de gemeente op één plek veel woningen realiseren of worden die evenredig verspreid over alle kernen? Optie 1: Consequenties: bijvoorbeeld

Focus op grote uitbreidingslocatie * Eén nieuwbouwwijk, waarbij ingezet kan worden op een duidelijk profiel (om doelgroepen uit de stedelijke driehoek aan te spreken) * Het aantal schoolgaande kinderen in de kernen daalt, omdat minder in die kernen gebouwd wordt. Dit leidt tot afnemend draagvlak voor de basisscholen in de kernen en mogelijk ook voor andere voorzieningen in de kernen. * De sociale structuur kleine kernen blijft grotendeels behouden, doordat toevoegingen passen bij de schaal van organische groei van het dorp * Doorstroming naar andere woningen komt in kleine kernen maar beperkt op gang.

Optie 2: Consequenties:

Nieuwbouwwoningen worden verspreid over alle kernen * Doorstroming komt beter op gang, met name in kleinere kernen. Het moment van verhuizen (doorstroming) biedt kansen voor verbetering en verduurzaming huidige voorraad; * Positief effect op voorzieningen kleine kernen (welke is afhankelijk van doelgroep) * Mogelijke druk op het saamhorigheidsgevoel in de kleinere dorpen door nieuwkomers met andere normen en waarden. *Doorstroming biedt kansen om bestaand vastgoed te verbeteren door vervanging

Opgave 3: Voor wie gaan we bouwen? De afgelopen jaren is de bouwopgave in Boxtel achtergebleven, waardoor de bevolking slechts beperkt is gegroeid. De gemeente kiest ervoor om de komende jaren woningen toe te voegen. De vraag is echter wel welke doelgroep de gemeente wil bedienen met nieuwbouw. De gemeente kan zich profileren vanuit haar centrale ligging in de driehoek ’sHertogenbosch, Eindhoven, Tilburg, en daarmee inwoners van ‘buiten’ trekken. De gemeente kan ook kiezen om juist volop in te zetten op mensen die een woning zoeken in de gemeente; vanuit de vergrijzing en voor starters. Het loont hierbij om te denken in passende woningen en verhuisketens: leidt een nieuwbouwhuis tot een verhuizing en zo ja; wat voor huis blijft er dan achter?

9

Beleidsvraag: woningen?

Op welke doelgroep gaat de gemeente zich richten bij het bouwen van nieuwe

Optie 1:

De gemeente richt zich op de lokale woningvraag, met een accent op woningen voor starters en senioren. * Doet niets voor de regionale profilering van Boxtel * Nieuwbouw leidt minder tot variatie in opbouw (meer in lijn met huidige woonmilieus), en heeft een lager rendement * Door minder te richten op luxe woonmilieus heeft deze optie meer positieve gevolgen voor betaalbaarheid

Consequenties:

Optie 2: Consequenties:

De gemeente richt zich op een aantrekkelijk profiel voor doelgroepen uit de stedelijke driehoek (theoretisch opgeleiden met een hoger inkomen). * Draagt bij aan de wens om Boxtel nadrukkelijker te profileren in de regio * Luxere woonmilieus met een hoger rendement en hogere woonlasten, meer koopkrachtige vraag * Positief effect op voorzieningenniveau nabij concentratie van dit type woonmilieu, met name met betrekking tot horeca, cultuur en winkels. * Het toevoegen van duurdere woningen kan een positief effect hebben op de sociale structuur door meer mix van doelgroepen in de wijken. Dit is wel afhankelijk van de locatie van nieuwbouw.

* Vergroot toegankelijkheid & doorstroming woningmarkt * Vergroot de mogelijkheid voor verschillende groepen mensen om ‘ertussen’ te komen op de woningmarkt Opgave 4: Realiseren van sociale en betaalbare huur- en koopwoningen

Uitgangspunt bij het gestelde ambitieniveau is dat het percentage sociale huurwoningen ten minste op peil wordt gehouden, en indien nodig toegroeit naar de 30% van de totale woningvoorraad; de -norm die het Rijk aangeeft. Het huidige aanbod sociale huur ligt met 29% min of meer in lijn met deze 30%-norm. Volgens het Rijk zou ook twee-derde van de totale nieuwbouw in de categorie ‘betaalbaar’ moeten vallen (sociale huur, middelhuur en koop tot €355.000). Dit aandeel ligt in lijn met de vraag in Boxtel (zie figuur 2.1). Het Rijk hecht waarde aan een gelijke verdeling van de sociale huur over de Nederlandse gemeenten. Daarmee neemt iedere gemeente haar aandeel in de huisvesting van aandachtsgroepen en mensen met een laag inkomen; een eerlijke verdeling, oftewel fairshare. Boxtel voldoet nagenoeg aan dit uitgangspunt. De gemeente kan er in lijn met dit ‘fair-share’-principe voor kiezen om het sociale huuraanbod ook te spreiden over de wijken en kernen, om zowel de druk op de leefbaarheid in kwetsbaardere wijken te beperken als de mogelijkheden voor doelgroepen in alle kernen en wijken te vergroten. Het aandeel sociale huur is nu niet evenredig verspreid over de kernen; met name Liempde, MunselSelissen en Lennisheuvel hebben met respectievelijk 5%, 8% en 13% een laag aandeel.

10

Figuur 5 Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement… Vrije sectorhuur grondgebonden

45 25

110

80

50

25

200

50

-35-25

Vrije sectorhuur…

45 10 50 15

Koop rijwoning tot 200.000

80

Koop rijwoning € 200-€ 350.000

105

Koop rijwoning € 350.000+

35

80 45

35 75

45

90

35

35152515

Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000

90

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000

45 1025

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+

45 10 15

Koop appartement tot € 200.000

85

50 15 55 15

Koop appartement € 200.000+

110

-100 -50 0

35

50 100 150 200 250 300 350 400 450

Trendprognose 2022-2025

Ambitiescenario 2022-2025

Trendprognose 2025-2030

Ambitiescenario 2025-2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022

Op dit moment voorzien harde bouwplannen nog onvoldoende in de behoefte aan woningen in de categorieën sociale huur en betaalbare koop. In bouwplannen ligt het accent op middeldure en dure koopwoningen. Hier ligt ook relatie met de voorgaande opgave: voor wie er gebouwd wordt heeft ook gevolgen voor de woonmilieus en type woningen die er gerealiseerd gaan worden. Vragen: Hoe beoordeelt u de keuze voor een betere spreiding van het aandeel sociale huur en betaalbare koop over alle wijken en kernen? En om dat te kunnen bereiken dus een grotere bouwopgave in deze segmenten in de kernen Liempde, Munsel-Selissen, Lennisheuvel en Boxtel-Noord (goedkope koop)? Hoe zouden we volgens u de omslag moeten realiseren naar meer betaalbare nieuwbouw? • Dat kan door veranderen van bestaande vastgestelde plannen, wat heronderhandeling vraagt en leidt tot vertraging in realisatie. • Het kan ook door pas bij nieuwe plannen deze op te nemen, waardoor het beleid pas op langere termijn (op z’n vroegst over vijf jaar) geëffectueerd wordt.

Opgave 5: Omgaan met schaarse ruimte voor wonen Ruimte is een beperking bij iedere nieuwbouwopgave. Grond is duur, er is geen onbeperkte hoeveelheid ruimte en er spelen meer wensen dan enkel woningbouw. Natuur en infrastructuur zijn bijvoorbeeld ook belangrijk voor een fijne leefomgeving. In haar omgevingsvisie maakt de gemeente de integrale ruimtelijke afweging. De Woonzorgvisie

11

levert bouwstenen voor deze afweging vanuit het domein wonen met zorg. Daarbij gaat het om vragen als: kiest gemeente voor uitbreiden of verdichten, en hoe verschilt deze keuze per kern? Bij deze keuze speelt ook de vraag hoe om te gaan met de mogelijkheden binnen de bestaande bebouwde omgeving, door bestaande gebouwen en woningen om te zetten naar kleinere woningen en appartementen. Ook in het kader van zorg en vergrijzing biedt dit kansen door grotere woningen te splitsen in een gelijkvloerse woning en mogelijkheid van mantelzorg bij de woning. Grotere gebouwen kunnen bijvoorbeeld getransformeerd worden naar geclusterde woonvormen. Ook binnen vrijkomende agrarische bebouwing zijn er mogelijkheden om de woonvraag te bedienen. Er lijken in Boxtel vanuit de consumentenvoorkeuren kansen voor benutting van de bestaande voorraad. Er blijkt immers veel interesse voor bijzondere woonvormen in Boxtel, met name onder starters en ouderen. Figuur 6 Gemeente Boxtel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse in nieuwe en bijzondere woonvormen, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters

17%

31%

1-2 phh <35 jaar

16%

9% 8% 6%

1-2 phh 35 - 54 jaar

23%

gezin

8%

19%

8% 13% 8% 12%

5% 13%

15% 5% 8% 5%

1-2 phh 55 - 64 jaar

28%

1-2 phh 65 - 74 jaar

13%

18%

18% 5% 15% 6%

1-2 phh 75+ jaar 0%

8%

15%

23%

23%

14% 10%

38%

5%

24%

20%

40%

60%

80%

tijdelijke woonruimte (max 2jr)

17%

33% 100%

120%

verbouwd kantoor / school / kerk / etc.

anti-kraak

tiny-house / micro-appartement

kleinschalig woonzorgproject

meergeneratiewoning

zelfst. Met gemeenschappelijke leefruimte

wonen met alleen gelijkgestemden

140%

‘friends-wonen’

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch

Over de gehele linie is er behoefte aan wonen in een verbouwd kantoor / school / kerk . Onder ouderen is er belangstelling voor kleinschalige woonzorgcomplexen en wonen met gelijkgestemden. In onderstaand kader komt een aantal denkrichtingen naar voren als het gaat om keuzes rondom verdichting of uitbreiding. Dit heeft uiteraard ook samenhang met keuzes op andere beleidsterreinen. De Omgevingsvisie beschouwt dit in deze samenhang.

12

Beleidsvraag:

Hoe en onder welke voorwaarden wil de gemeente de schaarse ruimte benutten voor wonen?

Optie 1: Consequenties:

De gemeente gaat meer uitbreiden * Meer mogelijkheden voor woningen met tuin * Gaat ten koste van (potentieel) natuurgebied en andere openbare ruimte * Minder nadruk op hoogbouw, behoud dorps karakter

Optie 2: Consequenties:

De gemeente gaat verdichten * Meer hoogbouw (hoeveel lagen zijn acceptabel in de kleine kernen?) * Afhankelijk van de keuzes, meer druk op de openbare ruimte *Creatiever omgaan met woningbouw en bestaande voorraad; mogelijkheden voor splitsing verruimen (onder welke voorwaarden?) * Mogelijk verlies dorpse ruimtelijk karakter in de kleine kernen door verdichting * Alternatieve woningvormen faciliteren en stimuleren

Opgave 6: Flexwoningen De krapte op de woningmarkt treft enkele doelgroepen het hardst. Dit zijn met name starters en spoedzoekers, maar ook arbeidsmigranten die zich voor langere termijn (3 jaar of meer) in Boxtel willen vestigen en die door gebrek aan inschrijftijd of inkomen maar moeilijk aan een woning komen. Er ligt een opgave om voor deze groepen versneld woningen te realiseren en de druk zo snel mogelijk te verlichten. Dit kan via vormen van flex- of verplaatsbare woningen, hierbij gaat het om woonvormen met een tijdelijk gebruik, tijdelijke benutting of een tijdelijke locatie. Doel bij deze flexwoningen is snelle realisatie en/of snel in kunnen spelen op veranderingen in de vraag. Vanuit het Rijk zijn er de afgelopen tijd meer mogelijkheden gekomen om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Zo biedt de Crisis- en Herstelwet mogelijkheden om procedures te versnellen. Ook zijn er vanuit de Stimuleringsaanpak Flexwonen extra subsidies en garantstellingen (Garantfonds en herplaatsingsgarantie) om in gezamenlijkheid met partners tot haalbare gedragen concepten te komen. Een belangrijke obstakel blijft de beschikbaarheid van geschikte locaties en alternatieve locaties na verloop van tijd (na afloop van tijdelijke bestemmingen). Die nieuwe locaties zijn in veel gevallen noodzakelijk omdat verplaatsing nodig is voor een langere en daarmee meer renderende exploitatie.

2.2 Een thuis voor iedereen in gemeente Boxtel De opgave rond ouderenhuisvesting, huisvesting van aandachtsgroepen en wonen met zorg groeit. De gemeente heeft te maken met dubbele vergrijzing (meer ouderen en meer oudere ouderen). Het Rijk vraagt daarnaast van de gemeente een stevige inzet rond de huisvesting van aandachtsgroepen. Ouderen Momenteel is 15% van de Boxtelse huishoudens ouder dan 75 jaar. In 2040 is dat zo’n 25%. Het aandeel 65- tot 75-jarigen blijft ongeveer gelijk. Dat betekent dat er een flinke toename is in de vraag naar woningen die voor senioren geschikt zijn, zowel als het gaat om reguliere (levensloopgeschikte) woningen als woonzorgvormen. Veel alleenstaande ouderen wonen momenteel niet in een levensloopgeschikte woning. Slechts 13% van de woningvoorraad in de gemeente is levensloopgeschikt. Wel is 63% geschikt te maken. Kanttekening daarbij is dat woningen levensloopgeschikt maken niet

13

overal even makkelijk is – en misschien ook niet altijd even wenselijk. Wanneer is het beter om te verhuizen dan een woning levensloopgeschikt te maken? In het recente Rijksprogramma Wonen en Zorg voor ouderen zijn hierbij drie richtingen genoemd: zorgen voor voldoende geschikte woningen, betere voorlichting van ouderen en bevorderen van hun doorstroming, en een geschikte woonomgeving. Figuur 7 Gemeente Boxtel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2022 – 2040 8.000 7.000 6.000

5.000 4.000

280 180

250 160 1.000

1.130

3.550

3.750

2022

2025

330 210

400 250

450 280

1.540

1.710

4.150

4.360

4.400

2030

2035

2040

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

1.340

3.000

2.000 1.000 0

Regulier wonen

Geclusterd wonen

Bron: Prognosemodel Companen

Aandachtsgroepen Vanuit het Rijksprogramma Een thuis voor iedereen wordt gemeenten gevraagd zich in te zetten voor de huisvesting van aandachtsgroepen: • • • • • • • • •

Arbeidsmigranten (met de verwachting dat het aantal door vergrijzing en krapte op de arbeidsmarkt de komende jaren zal toenemen); (Dreigend) dak- en thuisloze mensen; Ouderen Sociaal urgenten en dreigend daklozen; Medisch urgenten en rolstoelafhankelijke mensen (waar ook de zorgbehoeftige ouderen deel van uitmaken); Statushouders; Studenten (mbo, hbo en wo); Mensen die uitstromen uit een intramurale situatie; Woonwagenbewoners.

Deze groepen zijn overwegend aangewezen op sociale huur. Dit gaat om alle groepen bij elkaar potentieel om een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen toeneemt. Een deel zal zich ook richten op woonzorgvormen, onzelfstandige woonruimten, shortstayplekken en standplaatsen. In het vervolg pellen we de huisvestingsvraag verder af. De behoefte van al deze groepen is grotendeels in beeld, met uitzondering van relatief kleine groepen. Wel varieert deze behoefte per jaar, bijvoorbeeld bij asielinstroom of uitstroomprognoses (Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen) tussen gemeenten.

14

De taakstelling voor statushouders is op dit moment voor Boxtel 40 mensen voor de eerste helft van 2023; maar mogelijk neemt deze toe, bij blijvend hoge immigratie of permanent blijven van gevluchte Oekraïners. Monitoring van deze ontwikkelingen is nodig om tijdig bij te kunnen sturen. De prognose is dat er jaarlijks 25 mensen gehuisvest zouden moeten worden op basis van uitstroom MO/BW. Voor jeugdzorg met verblijf is de prognose 5 plekken. Regionaal wordt er momenteel onderzoek gedaan naar de hoeveelheid (dreigend) dak- en thuisloze mensen. De uitkomst daarvan wordt in de loop van 2023 bekend. Door de onbekendheid en variatie van een deel van de opgave bieden flexibele / tijdelijke woonvormen voor een deel van deze groepen een oplossing. Voor de huisvesting van een deel van de genoemde aandachtsgroepen komt in 2023 waarschijnlijk een verplichte urgentieregeling. Bij de invoering hiervan is het zaak om de huidige Urgentieplusregeling (in regionaal verband) te toetsen (en aan te passen) aan het nieuwe juridische kader.

Opgave 1: Huisvestingsaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen door nieuwbouw, renovatie en / of transformatie Om te voorzien in de huisvesting van ouderen en aandachtsgroepen is de vraag hoe passend woningaanbod gerealiseerd kan worden. •

Voor ouderen geldt dat zij nu al in woningen wonen die niet passend (meer) zijn. Een deel van de ouderen zal niet verhuizen. Om te voorkomen dat ouderen blijven wonen in woningen die niet passend zijn, moet er ook een deel van de bestaande woningen levensloopgeschikt gemaakt worden. Een ander deel hiervan zegt wel te willen verhuizen. Als alle ouderen met een verhuiswens zouden verhuizen komen er 2.000 woningen vrij. Dit vraagt kwalitatief passend woningaanbod. Op basis van het woningmarktonderzoek vraagt dit aanbod van meer rolstoelgeschikte woningen, woningen met minimaal 2 slaapkamers en moderne woonvormen (bijvoorbeeld hofjeswoningen). Hieraan voldoen veel bestaande woningen niet. In het aanbod is een kwaliteitsslag nodig om ouderen te verleiden om te verhuizen. Daarnaast is ondersteuning bij verhuizing nodig, vanwege alle belemmeringen (weg uit de bekende buurt, afscheid van het huis, geregel en rompslomp van verhuizing). Veel gemeenten en corporaties zetten hiervoor seniorencoaches in. Een belangrijke ontwikkeling in het Rijksbeleid is het toenemende beroep op de zelfstandigheid van ouderen vanuit het motto: ‘zelf als het kan, thuis als het kan, en digitaal als het kan’. Dit betekent dat de woon-, zorg- en leefomgeving moeten bijdragen aan de zelfstandigheid van oudere huishoudens (zover mogelijk en wenselijk).

Ook digitalisering van ondersteuning en zorg (door middel van bijvoorbeeld domotica) gaat een steeds belangrijker rol spelen. Naast levensloopgeschiktheid moeten woningen ook geschikt (te maken) zijn voor de inzet hiervan, en voor het leveren van fysieke zorg.

15

Als de zorgvraag toeneemt wil een deel van de ouderen zelfstandig geclusterd wonen1. Bijvoorbeeld in een hofjeswoning. De vraag naar geclusterde tussenvormen voor ouderen zal sterk toenemen. Er is nu al een tekort van 225 geclusterde woningen. Dit loopt op naar 695 woningen in 2030. Een groot deel van deze woningen moet in het sociale segment gerealiseerd worden. Deze opgave kan de gemeente niet alleen via nieuwbouw realiseren. Er ligt ook een transformatieopgave in de woningvoorraad waar mogelijk extra instrumenten voor ingezet moeten worden (splitsen). Ervan uitgaande dat de meeste ouderen in hun wijk of dorp willen blijven wonen, verdeelt de behoefte voor geclusterd wonen voor ouderen zich als volgt over de kernen. Tabel 3 Vraag geclusterd wonen voor ouderen per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond 2022 2025 2030 2040 Boxtel-Centrum 330 360 420 510 Boxtel-Oost 280 320 380 460 Boxtel-Noord 100 120 140 180 Munsel-Selissen 80 90 100 140 Lennisheuvel 20 30 40 60 Liempde 130 150 190 260 Esch 50 60 70 100 Totaal 1.000 1.130 1.340 1.710 Totaal tekort -225 -405 -695 -1.255 Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Boxtel.

Een kleine groep ouderen kan echt niet meer volledig zelfstandig wonen. Hier is 24uurszorg nodig. Tot 2030 is er behoefte aan 130 extra plekken waar deze zorg geleverd kan worden. Het Ministerie van VWS wil deze groei niet via extra bedden in verpleeghuizen. Dit zal vooral in de eigen omgeving moeten met behulp van het Volledig Pakket Thuis (VPT) of het Modulair Pakket Thuis (MPT). Enkel voor mensen die zeer specialistische zorg nodig hebben zal traditionele 24-uurszorg blijven bestaan. Dit vraagt om verpleegzorgwonen. Daarbij zal ook techniek (domotica2) een belangrijke rol gaan spelen. •

Mensen met een beperking (lichamelijk en verstandelijk) wonen ook steeds vaker in een reguliere woning in de wijk. Met behulp van technologie kunnen mensen met een verstandelijke beperking vaker zelfstandig wonen. Dit betekent dat ook de vraag naar gespikkelde woonvormen3 toeneemt. Richting 2030 zullen ongeveer 10 nieuwe gespikkelde woonvormen nodig zijn. Deze woningen moeten vooral binnen de huidige voorraad gerealiseerd worden. De totale vraag voor woonvormen voor mensen met een beperking neemt iets af richting 2040.

Een geclusterde woning is een woning in een complex met seniorenwoningen, aanleunwoningen of hofjes woningen. Ook moet het complex gelabeld zijn als een seniorenwoning (denk aan een 55+ label) en moet het mogelijk zijn om in deze woning te wonen met en zonder indicatie vanuit de Wet langdurige zorg. 2 Technologie in de woning die thuis wonen langer mogelijk maken. Denk aan medicijndispensers en valdetectoren. 3 Een gespikkelde woonvorm is een reguliere, niet geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waaruit lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden. 1

16

•

Ook binnen de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen is een beweging ingezet naar meer zelfstandigheid. Door uitstroom uit intramurale voorzieningen te stimuleren, en instroom te voorkomen, kunnen wachtlijsten worden weggewerkt. De ervaring leert dat deze groep zich vaak niet goed zelfstandig redt op de woningmarkt. Om voldoende adequate huisvesting te kunnen garanderen maken de gemeenten uitstroomafspraken voor deze doelgroep. Voor Boxtel betekent dit dat jaarlijks 25 woningen voor deze groep beschikbaar moeten komen.

•

De uitstroom van jongeren uit de jeugdzorg is binnen deze opgave een specifiek aandachtspunt. Voor deze groep is er een behoefte aan kleine zeer goedkope huurwoningen nodig met een huur van maximaal €442,46 4. Die behoefte is qua aantallen niet groot, maar het aanbod van deze woningen is beperkt en ligt geclusterd in enkele wijken (met name de kern Boxtel). Ook zijn deze woningen geregeld niet beschikbaar wanneer ze nodig zijn. Er ligt dus ook een nadrukkelijke opgave om woningen voor deze groep beschikbaar te stellen. Er is een ontwikkeling gaande waarbij initiatieven rondom deze doelgroepen steeds vaker sectoroverstijgend zijn, zoals in gemengd-wonenprojecten.

•

Arbeidsmigranten hebben een belangrijke rol in de regionale en lokale economie. Een gebrek aan goede huisvesting kan er voor zorgen dat arbeidsmigranten de regio links laten liggen. Dit heeft gevolgen voor het vestigingsklimaat van bedrijven. Dit vraagt specifiek beleid voor huisvesting van arbeidsmigranten, met aandacht voor mensen die kort in Nederland werken (tot maximaal drie jaar) en mensen die zich permanent in Nederland vestigen. Boxtel heeft een beleidskader Arbeidsmigranten, waarin de ambitie is opgenomen om 800 shortstayplekken te realiseren.

•

Halfjaarlijks krijgt de gemeente een taakstelling voor statushouders. Deze bedraagt voor Boxtel voor de eerste helft van 2023 40 personen. Landelijk zien we een sterke toename in de taakstelling. Veel statushouders zullen een sociale huurwoning nodig hebben.

•

In 2018 is landelijk in het nieuwe beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. In dit beleidskader staat dat gemeenten bij vaststelling van het lokale woonbeleid rekening moeten houden met de vraag naar woonplekken voor woonwagenbewoners. In de regio Noordoost Noord-Brabant zijn hierover regionale afspraken gemaakt. Dit beleid zal in de Woonzorgvisie een plek moeten krijgen. Boxtel heeft 18 standplaatsen (inclusief 4 in Esch). Daarmee zit Boxtel op het regionaal afgesproken niveau van 1,3 standplaatsen per 1.000 woningen. Het is vooral belangrijk periodiek met woonwagenbewoners hun woonbehoefte in beeld te brengen.

Beleidsvraag: * Vindt u dat gemeente eisen moet stellen aan de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad? Zo ja, welke eisen zou u willen stellen?

Jongeren tot 24 jaar komen niet in aanmerking voor huursubsidie als de woning waarin zij wonen een hogere huur heeft dan de kwaliteitskortingsgrens. Deze grens ligt in 20222 op € 442,46 4

17

* * *

Op welke wijze en in welk complex zou je in de bestaande voorraad meer ruimte kunnen bieden aan deze groepen? Welke prioriteit zou je moeten stellen? Moeten we exact voor de behoefte bouwen, of is een bepaald tekort acceptabel? Welke aanvullende diensten acht u nodig om deze groepen een prettige woonplek te kunnen bieden (begeleiding, ontmoetingsplaatsen, welzijnswerk)?

Opgave 2: Verzorgd kunnen wonen in je eigen buurt of dorp: concentratie of spreiden? Met het langer en weer zelfstandig wonen van mensen komt de zorgaanbieder meer bij mensen thuis. Bovendien betekent dit dat mensen die minder mobiel zijn toch in hun omgeving voorzieningen, ontmoeting en activiteiten moeten vinden. Liefst is dit verspreid over de hele gemeente aanwezig. Tegelijkertijd vraagt spreiding veel van welzijns- en zorgorganisaties die diensten moeten leveren. Met de groei van de thuiswonende zorgdoelgroepen en toenemende personeelstekorten in zorg en welzijn kan dit onder druk komen te staan. Idealiter wonen mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag zelfstandig in nabijheid van voorzieningen. Dit betekent dat geclusterde woningen bij voorkeur (niet alleen) staan op korte afstand van een locatie waar intensieve 24-uurszorg geleverd kan worden. Dit heet ook wel een Woonzorgzone. In een Woonzorgzone kunnen zorgverleners efficiënt zorg/ondersteuning bieden. Niet alleen aan senioren, maar ook aan andere doelgroepen. Daarnaast is er binnen de Woonzorgzone vaak ruimte voor ontmoeting. Omdat mensen met een zorg of ondersteuningsvraag binnen de Woonzorgzone op korte afstand van een 24uurszorglocatie en voorzieningen wonen betekent dit dat woonzorgzones niet overal in de gemeente Boxtel mogelijk zijn en dat sommige ouderen uit hun dorp/wijk zullen moeten verhuizen.

Dit vraagt extra inzet van de gemeente, maar biedt ook kansen om doorstroom te bevorderen. Beleidsvraag:

Wat is nodig om verzorgd te kunnen wonen in de gemeente Boxtel?

*

Welke voorzieningen en op welke afstand?

*

Hoe zorgen we dat de woonzorgopgave logisch aansluit op de zorgopgave?

*

Wat is het ideaalbeeld qua wonen en zorg in Boxtel, wat is daarvoor nodig; en wat is acceptabel?

18

Beleidsvraag:

Hoe geven we invulling aan de vraag naar wonen met zorg en wonen voor aandachtsgroepen?

Optie 1 Consequenties

Woonzorgzones op enkele locaties in de gemeente * Wonen met zorg wordt vooral georganiseerd in kernen met voorzieningen, Boxtel en Liempde * Beperkte keuzevrijheid voor bewoners en verhuizing uit eigen dorp/wijk is mogelijk noodzakelijk * Bouwlocaties nabij voorzieningen vooral bestemmen voor mensen met een zorg/ ondersteuningsvraag *Concentratie op locaties met veel voorzieningen legt extra druk op toch al kwetsbare wijken (zie 2.3.2) * Verhuizing haalt ouderen uit hun sociale netwerk. Dit leidt mogelijk tot hogere druk op kosten Wmo * Versterking van de samenwerking tussen zorgpartijen nodig om het aanbod af te stemmen. *Afgestemd aanbod vraagt mogelijk om beperking keuzevrijheid in aanbieders

Optie 2 Consequenties

Kleinschalige zorgcomplexen in alle wijken en dorpen * Wonen met zorglocaties realiseren in alle kernen * Oud worden in de eigen omgeving wordt makkelijker * Nog sterkere samenwerking van zorgpartijen nodig om aanbod in de kleinste dorpen te realiseren * Door kleine schaal, mogelijk niet financieel haalbaar zonder extra investeringen vanuit de gemeente of subsidies van het Rijk * Zorgen voor ontmoetingslocaties en verbinding met voorliggende voorzieningen in alle kernen *Meer inzet op ondersteuning vrijwilligerswerk, mantelzorgondersteuning *Investeringen in ontmoetingsruimtes in de wijk *Inleveren op zorgkwaliteit *Druk van aandachtsgroepen wordt evenrediger verdeeld: fair share

Optie 3

Zoveel mogelijk zelf thuis * Inzetten op mogelijkheden die technologie bieden * Nadruk op zelfredzaamheid en gemeenschap (voor elkaar zorgen) * Uitbreiden ‘zachte’ zorginfrastructuur zoals ontmoetingsplaatsen, vrijwilligerswerk en mantelzorg

2.3 Aanpak bestaande wijken en dorpen (leefbaarheid en duurzaamheid) Een woonzorgvisie is geen bouwvisie. Het aandeel nieuw te bouwen woningen is gering ten opzichte van wat er al staat. Ook de bestaande voorraad biedt uitdagingen en kansen, onder andere op het gebeid van verduurzaming, leefbaarheid, en het eerder genoemde levensloopgeschikt maken van de voorraad. Dit zijn opgaven die zich ook lenen voor een integrale afweging. Hoe verhoudt duurzaamheid zich tot zorg, transformatieopgaven, herstructurering en het levensloopgeschikt maken van woningen, bijvoorbeeld. Ziet de gemeente kansen voor een integraal afwegingskader?

Opgave 1: Verduurzaming De gemeente heeft als doel gesteld om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn. Op grond van de Klimaatwet en het Klimaatakkoord is dat uiterlijk in 2050. Daarnaast moeten in 2030 emissies met 49% zijn verlaagd (ten opzichte van 2019). Zo draagt het bij aan de doelen van het Klimaatakkoord van Parijs. Een belangrijke bijdrage aan dit doel is het verduurzamen

19

van woningen. Dit is niet alleen belangrijk voor het reduceren van het energieverbruik. Vanwege het afbouwen van gaswinning in Groningen en de oorlog in Oekraïne zien we een sterke toename in de energieprijs. Dit treft vooral huishoudens met lagere inkomens die in een slecht geïsoleerde woning wonen. Een duurzame woning heeft lagere energielasten en kan daarom ook een grote bijdrage leveren bij het bestrijden van energiearmoede. In de nieuwbouw zijn er al duidelijke kaders voor verduurzaming; nieuwbouw moet minimaal Bijna Energieneutraal (BENG) en aardgasloos zijn. Wel liggen er nog grote opgaven op het gebied van circulair bouwen en bouwen met aandacht voor de biodiversiteit. Wat betreft verduurzamen zit de grootste opgave echter in de bestaande voorraad. De kaders daarvoor zijn vastgesteld in het beleidsprogramma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Uitvoeringsprogramma warmtetransitie. In de Boxtelse Transitievisie Warmte is geconcludeerd dat de gemeente voor een duurzame verwarming van de bestaande woningvoorraad met name afhankelijk is van isolatie, met kansen voor warmtepompen in Boxtel-Centrum. De onderliggende vraag is of de gemeente koploper wil zijn als het aankomt op verduurzaming of genoegen neemt met voldoen aan de wettelijke minimumeisen – ook vanuit haalbaarheidsperspectief. Beleidsvraag:

In welke mate zet de gemeente zich in op de verduurzaming van de woningvoorraad?

Optie 1: Consequenties:

We hebben een hoge ambitie en zetten in op een sturende rol *Hogere duurzaamheidseisen leiden tot hogere bouwkosten (en duurdere woningen) *Op langere termijn leidt verduurzaming tot betere betaalbaarheid: lagere woonlasten *Meer aandacht voor informeren/faciliteren bewoners nodig *Naast informeren is een bredere strategie vanuit de gemeente nodig. *Kansen voor innovatieve duurzame woonvormen: binden van nieuwe doelgroepen *Kans woningbouwlocaties als duurzaam voorbeeld op de kaart te zetten *Kost capaciteit en middelen gemeente *Koppeling mogelijk met opgaven rondom kwetsbare wijken en mobiliteit

Optie 2:

Geen pioniersrol; we volgen de wettelijke minimumeisen (BENG, aardgasloos) en nemen vooral een faciliterende rol *Grotere financiële haalbaarheid nieuwbouwopgave *Extra kosten elders: hogere energielasten, extra duurzaamheidsinvesteringen *Weinig stimulans voor particuliere woningeigenaren om woning aan te passen *Duurzaamheidsdoelen mogelijk in het geding. *Vraagt zelf-organiserend vermogen van particulieren

Consequenties:

Daaraan gerelateerd ligt er een wens voor een duidelijker uitwerkingskader als het aankomt op wonen en duurzaamheid. Goede samenwerking en heldere afspraken en uitgangspunten zijn daarin cruciaal. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de afstemming in investeringen in warmtebronnen en investeringen in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Beleidsvraag: Wat vindt u belangrijk voor de afstemming in de energietransitie in de bestaande wijken en in de bestaande woningvoorraad? Waar heeft die afstemming vanuit uw ervaring aandacht nodig?

Opgave 2: Leefbaarheid aanpakken De omgeving waarin je huis staat doet iets voor de ervaren woonkwaliteit: de voorzieningen, het groen en infrastructuur. In de gemeente Boxtel geldt dat in een aantal wijken de leefbaarheid onder druk staat. De veerkrachtkaarten van Aedes tonen dat de

20

wijken Boxtel-Oost, Boxtel-Noord en Boxtel-Centrum aandachtsgebieden zijn. Ook in Liempde zijn er – weliswaar in beperktere mate – aandachtsgebieden. Figuur 8: Kern Boxtel. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020

Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020 Figuur 9: Kern Liempde. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020

Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020

De kernen in de gemeente Boxtel kennen veel onderlinge verschillen als het gaat om de woningvoorraad. Zo staan in de kernen Lennisheuvel en Liempde overwegend vrijstaandeen twee-onder-een-kapwoningen, en in Boxtel-Oost met name rijwoningen. Dit kan leiden tot een homogene bevolkingssamenstelling en daarmee bijdragen aan concentratie van leefbaarheidsproblematiek en/of een bepaalde buurt ontoegankelijk maken voor sommige bevolkingsgroepen. Meer variatie in woningaanbod per wijk / kern kan wenselijk zijn, door meer sociale voorraad toe te voegen aan buurten met duurdere woningen en andersom. Het kan echter ook bestaande sociale structuren onder druk zetten. Naast meer variatie kan gekozen worden voor een welzijnsaanpak / opbouwwerk – of een combinatie van beide. Welke leefbaarheidsaspecten moeten er in de gemeente benadrukt worden in welke wijken en kernen?

21

Beleidsvragen:

Welke wijken of gebieden hebben de grootste prioriteit? Op welke leefbaarheidsaspecten moet gestuurd worden? Welke voorzieningen, faciliteiten of samenwerkingsverbanden zijn nodig om de leefbaarheid te vergroten? Welke aanpak is het meest logisch of wenselijk voor welke problemen of kernen?

Optie 1: Consequenties:

Herstructureren wijken *Vraagt flinke inspanning van gemeente en inwoners *Meer dure woningen toevoegen in wijken met goedkope woningen vraagt ook meer goedkope woningen toevoegen in duurdere wijken om de woningvoorraad in balans te houden *Meer diversiteit in inwonerssamenstelling *Biedt ook opties voor vergroening, klimaatadaptatie en verduurzaming

Optie 2: Consequenties:

Welzijnsaanpak *Vraagt samenwerking met en inspanning van corporaties en welzijnsorganisatie *Extra kosten elders: hogere energielasten, extra duurzaamheidsinvesteringen *Inzet op ‘zachte’ zorginfrastructuur; realiseren ontmoetingsplekken e.d. (aanvullende vraag: wat is waar nodig?) *Inzetten op wijkgericht werken

Optie 3: Niets doen Opgave 3: Gemeenschappelijke woonvormen faciliteren Consequenties: * Mogelijk verdere verslechtering kwetsbare wijken

Er is in Boxtel veel* enthousiasme voor bijzondere woonvormen en Collectief Particulier Op korte termijn geen extra kosten; op langere termijn wellicht wel Opdrachtgeverschap (oftewel CPO, waarbij meerdere mensen gemeenschappelijk zelf een eigen woonvorm realiseren, vaak met een zorg- of duurzaamheidscomponent), zie figuur 2 en 10. Dit is eerder in de notitie ook al aangegeven. In het beleidsakkoord heeft de gemeente ook aangegeven dat zij ruimte wil geven aan het faciliteren van bijzondere woonvormen, specifiek collectieve woonvormen voor ouderen en Tiny Houses. Figuur 10 Gemeente Boxtel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse voor zelfbouw of CPO, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters

32%

23%

1-2 phh <35 jaar

31%

28%

1-2 phh 35 - 54 jaar

44%

28%

gezin

47%

27%

1-2 phh 55 - 64 jaar

15%

24%

1-2 phh 65 - 74 jaar

10%

11%

1-2 phh 75+ jaar

10%

10%

0% zelfbouw; eigen bouwkavel

20%

40%

60%

80%

100%

CPO: zelfbouw in een project met andere zelfbouwers

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch

Beleidsvraag: Vindt u dat de inzet voor bijzondere woonvormen prioriteit zou moeten hebben in het gemeentelijk woon(zorg)beleid? Zo ja, welke vormen in het bijzonder en hoe zou de gemeente ruimte moeten creëren voor dergelijke woonvormen?

22

1 Presentatie + mentimeter gemeenteraad BOX 7 februari 2023.pptx

Werksessie Woonzorgvisie

Gemeenteraad Boxtel 7 februari 2023

Programma • • • • • • • • • • • •

19.30 uur: 19.35 uur: 19.40 uur: 19.55 uur: 20.00 uur: 20.20 uur: 20.25 uur: 20.50 uur: 20.55 uur: 21.20 uur: 21.25 uur: Circa 22.00 uur:

Opening door de voorzitter van de avond Het woord is aan wethouder Wim van der Zanden Inleiding door Bram Klouwen (Companen) Interactieve rondes in groepen langs thema-tafels Ronde 1: bespreken stellingen per tafel. Korte pauze Ronde 2: bespreken opbrengst vorige tafel Korte pauze Ronde 3: richting bepalen Korte pauze Plenaire presentaties per tafel Sluiting

Waarom gemeentelijke woonzorgvisie • Grote opgave • Woningwet, Huisvestingswet • Omgevingswet: woonvisie als onderdeel van Omgevingsvisie, wonen als (kwalitatief) kader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen • Regionale Energiestrategie (RES) & Transitievisie Warmte • Een thuis voor iedereen: wonen en zorg

3

Vertrekpunt “Bouwen, bouwen en (ver)bouwen. Dat is ons motto! We lopen achter met de bouw van woningen. Gelukkig zijn veel plannen in ontwikkeling, maar een extra inspanning is vereist. Snel, veel en betaalbaar bouwen is de primaire doelstelling voor al onze dorpen. En we voegen daar graag duurzame woningen aan toe, zónder stijging van woonlasten.“ Thema’s beleidsakkoord: • • • • • • •

Benutten bestaande ruimte en tijdelijke woonvormen Splitsen van grote woningen Betaalbare woningen voor starters, kleine huishoudens, senioren Snel veel betaalbaar bouwen Huisvesting arbeidsmigranten Visies voor Noordwest en Esch Wonen en zorg: - leefomgeving prettig, veilig en uitnodigt tot sociale contacten en gezond gedrag - mensen met dementie kunnen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving blijven

4

Proces Stap 1: Aftrap

- Plan van aanpak

September november 2022

Stap 2: Analyse en opgavenbepaling

- Woningmarktonderzoek - Inventariseren bestaand beleid

Oktober - november 2022

Stap 3: Participatie

Stap 4: Formuleren en besluiten

- Digitale uitvraag - Inloopbijeenkomsten inwoners - Sessie College - Bijeenkomst stakeholders - Werksessie gemeenteraden

- Schrijven conceptwoonvisie en uitvoeringsprogramma - Ter inzage voor inspraak - Besluitvorming College en Raad

November - februari 2022

februari 2023 – juni 2023

5

Proces: waar staan we nu? • Maptionnaire: ongeveer 200 respondenten • Inwonersbijeenkomsten: 17 & 23 januari • Stakeholdersbijeenkomst (samen met Sint-Michielsgestel): 9 februari • Koersdocument als praatplaat • Hierna: input samenvoegen, keuzes maken en Woonzorgvisie en uitvoeringsprogramma schrijven

Koersdocument • Omschrijft trends, ontwikkelingen en belangrijkste woon/zorgopgaven in Boxtel • Hoe wil de gemeente omgaan met deze opgaven? Welke koers varen we? • Op basis van beleidsvragen en scenario’s • Ook gedeeld met stakeholders • Hoofdthema’s doorvertaald naar posters inwonersavonden

Belangrijkste thema’s Boxtel 1. Op welke woningbehoefte spelen we in? 2. Een thuis voor iedereen in gemeente Boxtel 3. Aanpak bestaande wijken en dorpen (leefbaarheid en duurzaamheid)

1. Op welke woningbehoefte spelen we in? • Strategische ligging Boxtel • Verdwijnen voorzieningen in de dorpen; leefbaarheid onder druk • Woningsamenstelling sommige wijken en kernen eenzijdig • Betaalbaarheid onder druk • Enthousiasme CPO en alternatieve woonvormen

2. Een thuis voor iedereen • Vergrijzing neemt toe: van 32% huishoudens 65+ naar 41% • Vraagt iets van woningvoorraad en zorginfrastructuur • Daarbij aandachtsgroepen als beschermd wonen, andere mensen met zorgvraag, maar ook o.a. statushouders en arbeidsmigranten • Zorg spreiden of concentreren? • Wat is er nodig om goed zelfstandig te kunnen wonen in de gemeente?

Huishoudensprognose gemeente Boxtel 100%

17%

20%

22%

16% 12%

25%

60%

15% 17% 13%

16% 11%

17% 10%

16% 10%

40%

33%

33%

32%

31%

31%

20%

11% 11%

12% 10%

12% 9%

12% 8%

12% 7%

2022

2025

2030

2035

2040

80%

0%

1-2phh <35

1-2phh 35 - 55

(Eenouder)gezin

1-2phh 55-65

1-2phh 65-75

1-2phh 75+

3. Aanpak bestaande voorraad • Grootste deel woning is bestaande voorraad. Hoe wordt dat deel toekomstbestendig? • Levensloopgeschiktheid, verduurzaming • Vitaliteit kernen • Leefbaarheidsproblematiek - Herstructureren, welzijnsaanpak?

Mentimeter • Pak je telefoon, ga naar menti.com, vul de code 7763 5500 in.

Mentimeter

Mentimeter

Interactief deel • Vier vragen, drie rondes: - Welke doelgroep verdient waar voorrang? - Wat is nodig voor langer zelfstandig thuis wonen? - Voor welke bijzondere woonvormen bieden we ruimte? - Willen we extra groeien, waarom, hoe snel en voor wie?

Ronde 1 Stellingen bespreken

Ronde 2 Opbrengst vorige ronde bespreken

Ronde 3 Oplossingsrichting bepalen

Pauze Neem een kopje koffie of thee en klets even bij!

Plenaire terugkoppeling 1. 2. 3. 4.

Welke doelgroep verdient waar voorrang? Wat is nodig voor langer zelfstandig thuis wonen? Voor welke bijzondere woonvormen bieden we ruimte? Willen we extra groeien, waarom, hoe snel en voor wie?