29-09-2022 - Presentatie raadsinformatieavond Wonen SMG

Welkom Raadsinformatieavond Wonen 29 september 2022

Agenda Deel 1 Conclusies woningmarktonderzoek/wz-analyse -

Opening door voorzitter Hans Deckers, raadslid Inleiding door Sam Goossens, wethouder Wonen Jeroen Lijzenga (Companen): conclusies onderzoek Reflectie door Mark Wonders, directeur-bestuurder woningcorporatie Woonmeij

Deel 2 Deelthema’s -

-

Reflectie door wethouder Peter Raaijmakers, wethouder WMO Mark Weering/Astrid Goijaarts: Groeiscenario’s in context van verstedelijkingsstrategie en woondeal Mark Weering: Betaalbaarheid, seniorenhuisvesting, bijsturen en/of versnellen programma en instrumenten Jurgen Arts (Kwartiermaker Flexwonen) presentatie over flexwonen

Raadsinformatieavond SintMichielsgestel

29 september 2022

Opgaven op de korte termijn

Betaalbaarheid koopsector • Er is onder starters en doorstromers een grote wens om een woning te kopen - Ruim de helft van de starters wil kopen - Van de kleine huishoudens tot 55 jaar is dat 75% tot 85% - Van de gezinnen meer dan 90% • In de praktijk verhuizen veel jonge huishoudens (eerst) naar een particuliere huurwoning • Toegenomen marktdruk in de koopsector

Betaalbaarheid koopsector • Gemiddelde transactieprijs gestegen van € 370.000 eind 2018 naar € 510.000 eind 2021

Sociale huursector • 16% van de woningen in Sint Michielsgestel is een sociale huurwoning • 40% van de huishoudens behoort tot de corporatiedoelgroep • Corporatiewoningen worden grotendeels bewoond door corporatiedoelgroep • Veel mensen met een lager inkomen wonen in een koopwoning • Toegang tot de sociale huursector wordt moeilijker, wachttijden lopen op • Meer kwetsbare groepen hebben een sociale huurwoning nodig (statushouders, mensen die uitstromen uit een instelling)

Urgent woningzoekenden • Deel woningzoekenden heeft snel een woning nodig - Dak- en thuislozen - Jonge mensen die niet thuis kunnen blijven wonen - Mensen die na een relatiebreuk een woning nodig hebben - Statushouders - Uitstromers • Ruim 50 mensen die minstens wekelijks reageren op aangeboden sociale huurwoningen • Jaarlijks 20 tot 30 sociale huurwoningen nodig voor statushouders

Senioren

Alleenstaande ouderen in nietgeschikte woningen

Alleenstaande ouderen in nietgeschikte woningen

Behoefte geclusterd wonen senioren

Doorstroming bestaande woningvoorraad

Verduurzaming woningvoorraad

Buy to let • Jaarlijks wordt een beperkt deel (enkele procenten) van de vrijgekomen koopwoningen gekocht door investeerders • Dit aandeel is constant • Een groter deel van de vrijkomende woningen 20% tot 25% wordt gekocht door koopstarters • Er is geen sprake van verdringing die aanleiding geeft tot het instellen van opkoopbescherming

Verhuizen binnen de kernen

Overige zorgdoelgroepen • Uitstroom beschermd wonen, maatschappelijke opvang: jaarlijks 15 woningen • Uitstroom jeugdhulp met verblijf: jaarlijks enkele woningen • Mensen met een verstandelijke beperking: 110 plekken geclusterd wonen (er lijkt een tekort te zijn) en 10 zelfstandige woningen • Dak- en thuislozen: 40 mensen

Opgaven op de langere termijn

Kwantitatieve woningbehoefte • Provinciale prognose: autonome ontwikkeling • Trendmatige prognose: vestigingsoverschot laatste jaren • Beiden: inloop woningtekort van 3,5% naar 2%

Woningbehoefte in de kernen

Vraag en aanbod

Vraag en aanbod • Extra vraag sociale huurappartementen/levensloopgeschikte woningen, maar ook kleine grondgebonden sociale huurwoningen voor kleine huishoudens en kleine gezinnen • Extra vraag naar appartementen in de vrije huursector voor ouderen • Extra vraag naar (duurdere) koopappartementen voor ouderen • Grote vraag naar betaalbare koopwoningen • Dure koop op termijn mogelijk kwetsbaar

Belangstelling bijzondere woonvormen

Vraagontwikkeling wonen met zorg ouderen

Vraag en aanbod geclusterd wonen ouderen

Inzoomen op de kernen

Kwetsbaarheid wijken

Ambitiescenario • Scenario gebaseerd op ambitie rol te spelen in de regionale verstedelijkingopgave • 500 extra woningen ten opzichte van de trendprognose in de periode tot 2030

Ambitiescenario

Ambitiescenario • Uitgangspunten - De juiste woningen bouwen voor doelgroepen waarvoor er nu onvoldoende woningen zijn - Terughoudend zijn in het toevoegen van grote dure woningen - 35% sociale huur - 9% middenhuur - 56% koop

Ambitiescenario • Uitgangspunten - Focus op kleinere woningen voor 1- en 2persoonshuishoudens - Vergroten sociale huursegment ten opzichte van totale voorraad - Betaalbare woningen voor starters - Seniorenwoningen bij voorzieningen/zorgclusters

Ambitiescenario • Permanente woningen voor huisvesting statushouders en arbeidsmigranten • Verruiming splitsingsmogelijkheden om meer woningen te creëren in het middenhuursegment • Nieuwe woonvormen voor diverse doelgroepen

Marktontwrichting vraagt om andere aanpak

Voorbeeld:

Probleem in doorstroming!

“Ambitiescenario is ook nodig om de ontwrichting te keren!”

Veranderende behoefte bij wonen vraagt om andere aanpak • Samenstelling woningvoorraad (passend: groot, klein, “flexibiliseren”?) • Behoefte verandering: vergrijzing en kwetsbaren (“geclusterd wonen”) • Nieuwbouw slechts een bescheiden deeltje • WoonZorgVisie als nieuwe basis • Nu al anders gaan denken en doen..!

“onze woon en zorg opgave gaat over het welzijn van mensen en een snel veranderende behoefte bij het wonen”

Agenda Deel 1 Conclusies woningmarktonderzoek/wz-analyse -

Opening door voorzitter Hans Deckers Inleiding door Sam Goossens, wethouder Wonen Jeroen Lijzenga (Companen): conclusies onderzoek Reflectie door Mark Wonders, directeur-bestuurder woningcorporatie Woonmeij

Deel 2 Deelthema’s -

-

Reflectie door wethouder Peter Raaijmakers, wethouder WMO Mark Weering/Astrid Goijaarts: Groeiscenario’s in context van verstedelijkingsstrategie en woondeal Mark Weering: Betaalbaarheid, seniorenhuisvesting, bijsturen en/of versnellen programma en instrumenten Jurgen Arts (Kwartiermaker Flexwonen) presentatie over flexwonen

Groeiscenario’s, verstedelijkingsstrategie en woondeal VOORSTELBAAR vanuit de WONINGMARKT -

Regionale behoefte Betaalbaar/sociale huur +++ (fair share!!!) Geschikte woonvormen senioren +++ Let op: slecht scenario’s!!! Ter verkenning

Bouwtempo realistisch? -

Gemeente: prioritering, proces, capaciteit, grondbeleid, subsidies, inbreiding/uitbreiding, RO Bouwtempo realistisch (7 magere jaren, planuitval)

Bestuurlijk haalbaar? -

Meer ‘fair share’ (gemeentebestuur SMG) Groei boven eigen behoefte (provincie/regio)

Groeiscenario’s, verstedelijkingsstrategie en woondeal Plancapaciteit 2022-2030 -

Hard = 381 Zacht = 903 Totaal = 1284

Harde plancapaciteit -

93% t.o.v. Provinciale prognose 35% t.o.v. Trend 24% t.o.v. Ambitie

Totale plancapaciteit -

312% t.o.v. Provinciale prognose 116% t.o.v. Trend 80% t.o.v. Ambitie

Verstedelijkingsopgave stedelijke regio ‘s-Hertogenbosch Voorbereiding BO MIRT 9 november 2022 Bestuurlijk overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport

-

Brabantbrede deel Eerste uitwerking per regio: nog geen akkoord

Stedelijke regio ‘s-Hertogenbosch -

Ontwikkelprincipes vastgesteld

Waar moeten we rekening mee houden? -

-

Het zwaartepunt bij de realisatie van woningen ligt in hoogstedelijke woonmilieus (in onze regio ‘s-Hertogenbosch en Oss) Woningbouw wordt primair gerealiseerd door inbreiding, herstructurering (naoorlogse wijken) en transformatie. Woningbouw op uitbreidingslocaties wordt moeilijker Stoplichtmodel vanuit de wateropgave

Betaalbaarheid, seniorenhuisvesting, bijsturen en/of versnellen Programma t.o.v. woonbehoeften (kwaliteit!!!) -

Betaalbaarheid plannen ( ± 21% SH in plannen) Betaalbaarheid langere termijn Seniorenhuisvesting (woningaanpassing, geclusterd wonen, doorstroming) Nieuwe woonvormen

Versnellen? (kwantiteit) -

Bouwtempo tot nu toe 130 woningen per jaar Snel toevoegen: flexwonen

Instrumenten -

Woon-zorg-visie Uitvoeringsprogramma/woonprogramma Prestatieafspraken Wonen, WWZ, e.d

Bron: “De woningmarkt is niet af, volkshuisvesting kan beter”, Stec Groep 26-9-2022

€ 150.000 VON

Als Sint-Michielsgestel het zo doet… 1) Hoge kwaliteit Modulair, biobased en circulair 2) Brede doelgroepen Huur én koop Voor mensen die graag nét iets anders wonen 3) Extra betaalbare woningen Op locaties waar permanent bouwen niet (direct) kan … worden nieuwe bewoners én omwonenden wél happy van flexwoningen!

• • •



Rijksoverheid (kamerbrief 26 augustus 2022) • Garantieregeling in de maak • Rijksvastgoedbedrijf (RVB) koopt 2.000 woningen zelf in, zónder locaties • € 100 miljoen in nieuwe regeling (€ 12.000 per woning) Aedes • 10.000 woningen met 40 grote woco’s en gezamenlijk inkopen • NH Bouwstroom afgerond Provincie • Komende 3 jaar flexvloot bouwen van 2.500 – 3.000 woningen spoedzoekers • Garantiesysteem voor ver- en herplaatsing 30+ jaar RVO • Expertteam Woningbouw met experts