21-11-2024 - Inspreektekst T. van Houtum over VAB beleid

Reactie 12 Hierbij wil ik een aanvulling geven en bezwaar maken op het concept van 2 juli 2024 betre ende het VAB-beleid zoals opgenomen in de omgevingsvisie van de gemeente Sint-Michielsgestel, verwoord in mijn reactie hieronder. Hoewel het concept uitvoerig, goed beschreven en vele mooie initiatieven bevat, merk ik op dat de aanvraag voor een "Ruimte voor Ruimte" bouwkavel (cluster) aan de Mon Plaisir in Gemonde ontbreekt in het huidige rapport. In 2020 is een rapport ingediend ter onderbouwing van deze nieuwbouwaanvraag op Mon Plaisir 7a in Gemonde, opgemaakt door een landschapsarchitect. Zie de bijlage. Het rapport van het VAB beleid lezende en aangevuld met informatie uit de bijeenkomst van 27 augustus jl., is mijn eerste reactie dat tijdens het “spel” (vanaf 2020 tot nu toe) de “spelregels” zijn aangepast. De aanvraag van ons in 2020 is goed onderbouwd, past in het landschap en behoeft geen villa te worden van 1000 m3. De aanvraag had volgens de beleidsmedewerkers van Ruimtelijke Ontwikkeling Landelijk Gebied zeker kans van slagen, want anders was deze al meteen afgewezen. Zie mijn eerdere aanvraag, in Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel pag. 13 van 2020, voor de locatie tussen Boomstraat 7 en 17. Afgewezen vanwege de zichtlijn naar het achterland. Gezien de achterstand bij de gemeente, kregen de oudere / langlopende aanvragen voorrang.

Dit laatste begrijp ik, maar geen enkel signaal wees erop dat dit vier jaar zou duren met ook nog eens nieuwe “spelregels” in het verschiet. Naast bovenstaande valt mij op dat er geen cluster (Essen en Kampen) is opgenomen in het vierkant, gebied tussen Oude Boomgaard, Hooghemertse weg, Boomstraat en Mon Plaisir. Het meest zuidelijk deel van de gemeente Sint Michielsgestel. Naast de initiatieven die er zijn in dit gebied, zou onze aanvraag ook hierin kunnen passen. Kijkende naar de vier beleidsregels van het VAB beleid, 1. herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken; 2. woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); 3. nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet alleen ondergeschikt maar toegroeien naar hoofdfunctie); 4. maatwerk., kan onze aanvraag passen in punt 2 of 4 . Op de gewenste locatie (Mon Plaisir 7a) komt dan het huidige kippenhok te vervallen en zal het bouwblok, wat gedeeltelijk aanwezig is, moeten worden aangepast. Ik verzoek u vriendelijk om de locatie Mon Plaisir 7a in Gemonde op te nemen in het VABrapport, en/of af te handelen volgens de regels van 2020. Graag ben ik bereid om dit verder toe te lichten in een persoonlijk gesprek. Nog een kleine tekstuele aanvulling op het stuk. Op pagina 7 en 25 ontbreekt de naam van Gemonde op het kaartje. Dit komt de leesbaarheid niet ten goede.

Als laatste in het kader van een eventuele anterieure overeenkomst, wil ik uw aandacht vestigen op de verkeerssituatie in de Mon Plaisir. Het wegdek is hier en daar slecht en op beide hoeken is een beperkte doorgang voor zwaarder en langer verkeer, zoals vuilniswagens, hulpdiensten, brandweer, bouwverkeer en agrarische voertuigen. Deze situatie kan in een persoonlijk gesprek verder worden toegelicht met een mogelijke oplossing die zou kunnen passen met het opknappen van de weg. Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat onbebouwde percelen in het buitengebied onbebouwd blijven en uitsluitend in een bebouwingscluster kan daarvoor een uitzondering worden gemaakt voor het realiseren van woonbebouwing in ruil voor sloop van bebouwing elders in het buitengebied van Sint-Michielsgestel. Op de genoemde percelen is geen sprake van een bebouwingscluster of een te saneren agrarisch bouwvlak. Hier worden dus geen herontwikkelingsmogelijkheden gezien. Het klopt dat op het kaartje van de landschapsanalyse de naam Gemonde ontbreekt. Bedankt voor de suggestie deze toe te voegen. Uw opmerking over de verkeerssituatie hebben wij ter kennis gebracht aan de betre ende afdeling.

Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid). Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betre ende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend. Wijziging Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel pag. 14 • Toegevoegd benaming Gemonde op het kaartje van de landschapsanalyse.

• Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie SintMichielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel

‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betre ende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’