21-11-2024 - Inspreektekst T. van Houtum over VAB beleid - bijlage

NIEUWBOUW MON PLAISIR 7A GEMONDE

Topografie met in de blauwe cirkel Mon Plaisir en bij de rode pijl de bouwlocatie. 2

Topografie 1870, wit zijn akkers, groen is weide.

Aanleiding De heer T. van Houtum wil een Ruimte voor Ruimte woning bouwen op

het naar een bos dat toen op de lage en natte plek ten zuiden van het

het erf Mon Plaisir 7 (kadastrale aanduiding MCG00-P-662). Het perceel ligt

huidige Mon Plaisir lag. Het wegenverloop en de bebouwing waren toen

in de bebouwingsconcentratie Sint-Lambertusweg en Boomstraat zoals

in ieder geval anders dan nu. Op de kaart van 1870 komen de wegen en

die in de Structuurvisie buitengebied St. Michielsgestel is aangeduid. In

gebouwen al veel meer overeen met de huidige situatie. Alleen was het een

zo’n bebouwingsconcentratie is onder voorwaarden nieuwbouw mogelijk.

doorgaande straat met een zelfde noord-zuid verloop als de Lambertusweg

In de Structuurvisie is een gebiedsvisie voor de bebouwingsconcentratie

en de Boomstraat. Er staan drie gebouwen langs op de plek van de huidige

opgenomen, waarin is aangegeven op welke plekken eventuele verdichting

nummers 7, 13 en 15. Ergens rond 1900 komt daar nummer 11 bij. In de

met nieuwbouw mogelijk is en onder welke voorwaarden.

loop der jaren verdwijnt het doorgaande karakter. Wat blijft is een U-vormig straatje dat aan beide uiteinden is aangesloten op de Boomstraat.

Deze notitie motiveert waarom de bouw van de nieuwe woning ruimtelijk aanvaardbaar is en laat zien hoe de woning op het perceel gesitueerd kan

In de loop van de laatste 150 jaar is de ruimtebeleving van het landschap

worden.

ook veranderd. Rond 1870 was het heel besloten door de vele bosjes, houtwallen en andere kavelgrens- en erfbeplantingen. Alleen vlak

Landschap

langs de Dommel was het opener. Net voor of na de oorlog is veel

De Sint-Lambertusweg en de Boomstraat liggen samen, parallel aan elkaar,

beplanting verdwenen en is het landschap weidser geworden. Nu zijn de

op een dekzandwelving die grenst aan de oostzijde van het Dommeldal.

Lambertusweg en de Boomstraat, maar ook het noord-zuid verlopende deel

Het gebied wordt al lang bewoond en dat is aan het landschap goed te

van Mon Plaisir, met bebouwing en beplanting verdichte linten. Daar tussen

zien: aan het slingerende wegenpatroon dat de hogere plekken in het

in liggen open ruimtes omzoomd door (weg) beplanting en erven. Hoewel

landschap volgt, aan het dichte bebouwingspatroon, vooral langs de noord-

niet meer zo verdicht als vroeger is het in vergelijking met andere delen van

zuid verlopende wegen en aan de vele oude boerderijen (waarvan een flink

het landschap nog steeds een kleinschalig, afwisselend coulissenlandschap

aantal nu een functie heeft als burgerwoning). Ook in de ondergrond is die

met veel variatie.

oude bewoningsgeschiedenis terug te vinden: als gevolg van het lange tijd mesten met plaggen en dierlijke uitwerpselen is hier een dikke zwarte

Naar het westen toe, richting het Dommeldal, is de openheid groot. Hier

eerdgrond ontstaand.

ligt tussen de rivier en de beide bebouwingsconcentraties een strook hoge, open voormalige akkers. Deze strook met akkers is rijk aan reliëf, kent een

De naam Mon Plaisir komt al voor op de kaart van 1850. Wellicht verwijst

aantal mooie (onverharde) wegen en fraaie zichtlijnen.

3

Aanzicht van de bebouwing aan de Mon Plaisir in de huidige situatie

Mon Plaisir 7 met links, onder de berkenbomen door zicht op de locatie van de nieuwbouw. 4

Mon Plaisir Over Mon Plaisir zegt de structuurvisie Buitengebied:

•

Achtertuinen van gemiddeld 50 meter diep, vrijwel allemaal voorzien van hoge bomen.

“De schaal van het landschap, en de landschappelijke variatie op korte afstand maken dit landschap heel aantrekkelijk om te wonen. Een goed voorbeeld

Vooral de bomen langs de weg en de bomen achter op de erven zorgen

hiervan is het straatje “Mon Plaisir”; hier zijn een aantal monumentale

samen, van afstand gezien, voor een heel groen beeld van de rij erven. De

boerderijen getransformeerd naar fraaie burgerwoningen zonder afbreuk te

gebouwen zijn als het ware voorzien van een groene lijst. Van dichterbij

doen aan de karakteristiek van het landschap. De eenzijdige laanbeplanting

zijn het vooral de laanbomen en het groen in de voortuinen die de

met berken geeft de straat een stuk extra eigen uitstraling”.

bebouwing verzachten. Bekijken we de rij erven van de achterkant (vanaf de Schoonberg en de Groensteeg) dan zijn het vooral de bomen in de

De U-vormige opbouw van Mon Plaisir vormt samen met een stukje

achtertuinen die het groene beeld geven.

Boomstraat een kleine, besloten ruimte in het landschap (een landschappelijke kamer). Dat is een belangrijke kwaliteit. Die open ruimte

Zowel vanaf de voorzijde als vanaf de achterzijde gezien is er nauwelijks

wordt begrensd door laanbeplanting en aan de westzijde door een rij dicht

tot niet door de rij erven heen te kijken. Alleen van heel dicht bij (op de

bebouwde en beplante erven. Achter die erven liggen de open akkers op

straat staand, precies voor een ‘gat’) en onder één enkele hoek is er op twee

de dekzandrug en daar weer achter de dalvormige laagte waar de Dommel

plekken eventjes zicht mogelijk naar achter (tussen 7 en 9 en 13 en 15).

doorheen stroomt. Vanuit Mon Plaisir is er één duidelijke zichtrelatie ‘naar buiten’, namelijk naar het zuiden.

Erf nummer 7 Nummer 7 is vanaf links gezien het eerste erf in de rij. Eigenlijk ligt het ‘een

De rij dicht bebouwde en beplante erven is als volgt opgebouwd (van oost

beetje te ver’ naar links. Waarschijnlijk stamt dit uit de tijd dat de Mon Plaisir

naar west):

nog naar het zuiden toe door liep. Op het erf staan drie gebouwen: een

•

Een dichte rij bomen vlak langs de weg (vooral populieren, planafstand

woning met garage onder één dak (type langgevelboerderij), een schuur

7,00 m.);

achter in de tuin en een houten kippenhok naast de woning. De woning

•

Soms een haag op de erfscheiding (diverse soorten en hoogtes);

tuin en oprit liggen op de linker (zuidelijke) helft van het erf, het kippenhok

•

Voor het buitengebied relatief ondiepe voortuinen (2 -10 m. diep)

op de rechter helft. Op de rechter helft staan ook een paar grote bomen

vrijwel zonder bomen;

en een weitje. Voor de linker helft staat een heg, voor de rechter helft een

Bebouwing (vier gebouwen met de lange gevel langs de straat, twee

aantal coniferen.

•

met de korte gevel); 5

Aanzicht van de bebouwing aan de Mon Plaisir bij bouwen parallel aan de straat

Aanzicht van de bebouwing aan de Mon Plaisir ibij bouwen loodrecht op de straat 6

Het idee is om de nieuwe woning op de rechter helft van het erf te plaatsen

mogelijk als gevolg van de beplante erven.

en daarvoor de kippenschuur (60 m2) af te breken. De groep bomen blijft in ieder geval gehandhaafd.

De structuurvisie noemt als mogelijke verstoringen van die ruimtelijke kwaliteit de volgende:

Structuurvisie Buitengebied

•

Aangesloten bouwmassa’s en verhardingen langs de weg;

In de structuurvisie worden kwaliteiten van de bebouwingsconcentratie

•

Grootschalige functies in kleinschalig landschap;

opgesomd:

•

Gebrek aan beleefbaarheid van de molen.

•

Landschappelijke variatie;

•

Afwisseling van bebouwing, opgaand groen en open ruimte;

Daarnaast wordt gesteld dat het afbreuk zal doen aan de Dommeloevers

•

Reliëfrijk Dommeldal;

om aan de westzijde van de bebouwingsconcentratie meer te bouwen.

•

Populierenstegen / coulisselandschap

Sloop van vrijkomende bebouwing geniet hier de voorkeur.

•

Historische bebouwing, onder andere een molen;

•

Zichtlijnen;

De gevolgen van bouwen voor het landschap

•

Onverharde wegen;

De vraag is nu of de bouw van de woning afbreuk doet aan de

•

Grillige verkavelingstructuur

landschappelijke kwaliteit ter plekke. Om met de laatste opmerking uit de

•

Laanbeplanting;

structuurvisie te beginnen: Mon Plaisir grenst niet aan de Dommeloevers.

•

Erf- en kavelbeplantingen.

Tussen het beekdal van de Dommel en Mon Plaisir ligt de strook van

Deze kwaliteiten dienen behouden te blijven

zo’n 300-500 meter breed met hoger gelegen (voormalige) akkers. Het Dommeldal ligt 2 meter lager dan de gronden rond Mon Plaisir en de

De visie is geïllustreerd met een kaart. Voor de omgeving Mon Plaisir zijn

beplanting langs de wegen op en rond de akkers, waaronder de dichte

hierop een aantal zaken aangegeven:

beplanting langs de Schoonberg, zorgen ervoor dat vanuit het Dommeldal /

•

de Dommeloevers Mon Plaisir en dus de bouwlocatie niet zichtbaar is.

Het open gebied binnen de Boomstraat en de U-vormige straat Mon Plaisir als landschappelijke kwaliteit (landschapskamer). Die open

•

ruimte wordt begrensd door laanbeplanting en bebouwde en beplante

De bouw van de woning doet geen afbreuk aan de beleefbaarheid van

erven;

de molen. Die staat 900 meter ver weg en is niet zichtbaar als gevolg

Vanuit Mon Plaisir zijn er geen zichtlijnen of landschapsvensters op

van de beplanting langs onder ander de Biezenstraat, de Zandstraat, de

de omgeving vastgelegd. Toch is het uitzicht naar de open ruimte in

Boomstraat en de Mon Plaisir. Een woning is ook geen grootschalige functie

het zuiden en belangrijke kwaliteit. Naar het westen is geen uitzicht

zoals bijvoorbeeld een bedrijf, moderne stal of recreatiebedrijf. Noch vormt 7

Positie met de lange gevel naar de straat 8

Positie met de korte gevel naar de straat

het een aangesloten bouwmassa of leidt het tot aangesloten verhardingen

In het eerste geval ontstaat een soort ‘langgevelboerderij’ vergelijkbaar

langs de weg. Door een juiste vormgeving en inpassing wordt er voor

met de meeste andere gebouwen langs de Mon Plaisir. De rooilijn komt

gezorgd dat dit (onbedoeld) niet toch gebeurt.

dan ongeveer in het verlengde van die van de nummers 7 en 9 te liggen en een schuur/garage zou dan inpandig worden opgelost. De voortuin is

De bouw van de woning doet geen afbreuk aan zichtlijnen of

voldoende diep voor het parkeren van auto’s zodat die niet langs de weg

landschapsvensters vanuit de bebouwingsconcentratie naar de omgeving.

hoeven te staan. Een opzet als deze past in de bebouwingsstructuur van

Ook doet het geen afbreuk aan de landschapskamer die door Mon

lange gevels op korte afstand van de straat. Voordeel voor de bewoners is

Plaisir wordt ingesloten. Wel kan het karakter van de begrenzing van die

dat er veel tuin achter de woning over blijft met prachtig uitzicht over het

kamer veranderen omdat steen (straks) er anders uit ziet dan groen (nu).

landschap. De oriëntatie op het noordwesten is echter niet helemaal ideaal.

Bedacht moet worden dat het maar om een heel klein stukje gaat van de hele begrenzing van de open ruimte. Door de bomen op het terrein

In het tweede geval ontstaat meer een beeld van een burgerwoning. Bij

te sparen, er meer bij te planten en door de voortuin groen in te richten

een gelijke rooilijnafstand moeten schuur/garage en woonhuis worden

zal het extra rood omlijst worden met groen, waardoor het effect op de

gescheiden. Door de schuur verder achter op het perceel te plaatsen

landschapskamer uiterst bescheiden zal zijn.

ontstaat meer ruimte om auto’s te parkeren, zonder dat dit leidt tot een brede inrit of dat de geparkeerde auto’s vanaf de straat gezien erg opvallen.

Ook de andere in de structuurvisie genoemde kwaliteiten worden bij de

Nog een voordeel is dat de bebouwde frontbreedte beperkt blijft in

bouw van deze ene woning niet aangetast.

vergelijking met de eerste optie (argument beperken aaneengesloten bouwmassa). Voor bewoners zal het leefgedeelte van de tuin aan de zijkant

Positie op het erf

van de woning komen te liggen, op het zuiden georiënteerd. Vanuit de

Voor de nieuwe woning is de rechter helft van het perceel beschikbaar.

achtergevel is er onder de bomen door uitzicht op het landschap.

Grosso modo zijn er twee mogelijkheden om de woning op het erf te plaatsen zodanig dat de boomgroep achter op het erf behouden kan

De tweede optie, maar dan gespiegeld (met de schuur aan de zuidkant)

blijven:

is qua bezonning geen goede, maar ook qua ligging van de inrit en

1.

Met de lange gevel evenwijdig aan de straat;

bereikbaarheid van de schuur. Daarvoor zou een boom moeten verdwijnen

2.

Met de korte gevel naar de straat.

en een elektriciteit-kastje moeten worden verplaatst.

9