Document · PDF

1270953 Bijlage 4 Taxatierapport DKA Gloudemans 7 juli 2021.pdf

Raadsvergadering Boxtel 5 oktober 2021, gemeente boxtelBij agendapunt: Plan de Plaetse Zuid (1270953)7.942 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Taxatierapport De Kleine Aarde te Boxtel

Opdrachtgever

Gemeente Boxtel Kenmerk

1061.186-T1d1/rbe/s Taxateurs

Th.G.M. (Theo) Pruijn J. (Jean-Paul) Vugts Datum

26 juli 2021 Status

Definitief

Versie 1-18.4

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 2.

Boxtel

Titel

: Taxatierapport | De Kleine Aarde te Boxtel

Opdrachtgever

: Gemeente Boxtel

Kenmerk

: 1061.186-T1d1

Taxateurs

: ing. Th.G.M. Pruijn RT : ing. J. Vugts MRE MRICS RT

Datum

: 26 juli 2021

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1061.186-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 5 1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 5 1.3. Taxateurs........................................................................................................................... 5 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 5 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 6 1.6. Doel van de taxatie ............................................................................................................ 6 1.7. Type taxatie ....................................................................................................................... 6 1.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 6 1.9. Taxatiebasis ...................................................................................................................... 6 1.10.

Stukken.............................................................................................................................. 6 1.11. Opname ............................................................................................................................. 7 1.12. Mate van inspectie ............................................................................................................ 7 1.13. Peildatum ........................................................................................................................... 7 1.14. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 7 1.15. Versies ............................................................................................................................... 7 1.16. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 7 1.17. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 7 1.18. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.19. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 8 1.20.

Algemene voorwaarden .................................................................................................... 8

Algemene en bijzondere uitgangspunten ..................................................... 9 2.1. 2.2.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 11 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 11 Rechthebbende ............................................................................................................... 12 Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 12 Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 13 Zakelijke rechten ............................................................................................................. 14 Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 14 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 15

Waardering ..................................................................................................... 17 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8.

Algemene uitgangspunten ................................................................................................. 9 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 10

Inleiding ........................................................................................................................... 17 Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 17 Gebruikte methode .......................................................................................................... 17 Overweging bij de waarderingsmethodiek ...................................................................... 18 Referentietransacties (huur) ............................................................................................ 18 Waardering van Coothoeve............................................................................................. 19 Waardering Bezoekerscentrum ....................................................................................... 19 Allocatie grond ................................................................................................................. 20

Canongrondslag ............................................................................................ 22 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.

Inleiding ........................................................................................................................... 22 Depreciatie ...................................................................................................................... 22 Canon .............................................................................................................................. 23 Back-testing ..................................................................................................................... 23 Onzekerheden taxatie ..................................................................................................... 23 1061.186-T1d1

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

5.6. 5.7.

Blad 4.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 24 Finale waardering ............................................................................................................ 24

Bijlagen .......................................................................................................... 25

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Boxtel Mevrouw M. Sanders Postbus 10000 5280 DA BOXTEL 06 234 441 50 M.Sanders@MijnGemeenteDichtbij.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 5.

Gloudemans De heer Th.G.M. Pruijn Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 tpruijn@gloudemans.nl

Taxateurs Taxateurs

ing. Th.G.M. Pruijn RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur RT790900368 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS ing. J. Vugts MRE MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6202112 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT422905300 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed), D0346 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS

De taxateurs verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 5 juli 2021 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

1.5.

Blad 6.

Onafhankelijkheid a. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. b.

Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de taxatie Deze taxatie zal worden gebruikt ter voorlichting van opdrachtgever in verband met de verkoop van het object aan een al bekende koper.

1.7.

Type taxatie De taxatie betreft taxatie waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.

1.8.

Te waarderen belang Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

1.9.

Taxatiebasis In dit rapport hanteren taxateurs voor de taxatiebasis het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), te weten: “Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.”

1.10.

Stukken De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d.

kadastrale informatie (bijlage 2) akten van levering (Hyp 4 74640/76 en Hyp4 9008/22) ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 3.8 van dit rapport Taxatierapport Gloudemans 12 januari 2012 en 3 april 2017

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 1061.186-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 7.

1.11.

Opname De taxateurs hebben de onroerende zaak op 28 juni 2021 vanaf de openbare weg opgenomen, zulks zonder aanwezigheid van de eigenaar en diens adviseur.

1.12.

Mate van inspectie Conform de taxatieopdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De taxateurs hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De taxateurs merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd.

1.13.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 28 juni 2021. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.

1.14.

Reactie van opdrachtgever Op 7 juli 2021 is een concepttaxatierapport verstrekt aan opdrachtgever. Op 15 juli 2021 heeft opdrachtgever per e-mail een reactie gegeven en verzocht om een definitief taxatierapport.

1.15.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.

1.16.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.17.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 8.

1.18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.19.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.3).

1.20.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 9.

Titelonderzoek Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar paragraaf 3.5. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben taxateurs www.bodemloket.nl geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende zaak aanwezig zijn. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn niet gemeten conform de NEN 2580. De oppervlaktegegevens zijn gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte informatie, openbare informatie (BAG) en historische informatie welke zich reeds in het dossier van taxateurs bevinden. Aangenomen is dat deze informatie is gemeten conform de NEN 2580. Doordat taxateurs geen inzage hebben gekregen in de brondocumenten, hebben zij deze gegevens niet kunnen controleren. De in het rapport genoemde oppervlakten zijn derhalve indicatief. Op het moment dat er een volledige inmeting van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en de oppervlakten afwijken van de gehanteerde oppervlakten, dient de taxatie hierop te worden geactualiseerd.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

2.2.

Blad 10.

Bijzondere uitgangspunten Er zijn geen bijzondere uitgangspunten waar de taxateurs rekening mee dienen te houden.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 11.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

3.1.

Kadastrale omschrijving sectie

nummer

grootte

Boxtel

4038

32.952 m²

te taxeren gedeelte ca. 15.750 m²

Boxtel

4040

6.360 m²

gemeente

Totaal

22.110 m²

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

3.2.

Blad 12.

Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) berust het eigendom van de onroerende zaak bij: Gemeente Boxtel, sectie B nummer 4038 Gerechtigde Statutaire zetel Adres Postcode Plaats

Gemeente Boxtel BOXTEL Markt 1 5281 AT BOXTEL

Gemeente Boxtel, sectie B nummer 4040 Gerechtigde Statutaire zetel Adres Postcode Plaats

3.3.

Woonstichting JOOST BOXTEL Brederodeweg 23 5283 HA BOXTEL

Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan de Munselse Hoeve en Klaverblad te Boxtel. De onroerende zaak is goed bereikbaar via de Schijndelseweg en de Schijndelsedijk. In de omgeving worden voornamelijk woningen aangetroffen.

Overzichtsfoto (bron: www.nvm.leden.nl)

Uitsnede (bron: www.nvm.leden.nl)

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

3.4.

Blad 13.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak Voor de feitelijke omschrijving van de onroerende zaak verwijzen taxateurs naar de door Gloudemans uitgevoerde rapporten van 12 januari 2012 en 3 april 2017 (kenmerk 1061.186T1d1).

Het globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk. De onderhoudsstaat is redelijk. Deze beoordeling gebeurt op basis van een inspectie op gevelniveau, de objecten zijn uitdrukkelijk niet inpandig opgenomen.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 14.

3.5.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen kadastraal bekend gemeente Boxtel, sectie B nummers 4038 en 4040, belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht op het perceel ten behoeve van: a.

Enexis Netbeheer B.V., statutaire gezeteld ’s-Hertogenbosch, aldaar kantoorhoudende aan de Magistratenlaan 116.

Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 deel 74640 nummer 76) blijken de volgende met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.

3.6.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

3.7.

Blad 15.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Noord-Oost” van de gemeente Boxtel, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 29 september 2015. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Maatschappelijk - 2” met functieaanduiding “horeca”, “Water”, “Groen” en “Verkeer - Verblijfsgebied”. Maatschappelijk - 2 De gronden met de “Maatschappelijke – 2” bestemming zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen, daaronder begrepen cursus- en vergaderfaciliteiten, voor zover gericht Fragment verbeelding op natuur, milieu en/of duurzaamheid; b. kunst en cultuur; c. onderwijs; d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca' verblijfsrecreatie en/of complementaire daghoreca, ten dienste van de doeleinden als genoemd in sub a; e. ondergeschikte productie en kleinschalige detailhandel die ten dienste staat van de doeleinden als genoemd in sub a en b; f. tuinbouw en agrarisch grondgebruik ter plaatse van de aanduiding 'kas'; met de daarbij behorende: g. tuinen, erven en terreinen; h. wegen en paden; i. parkeervoorzieningen; j. groenvoorzieningen; k. voorzieningen van algemeen nut; l. waterlopen, waterpartijen en waterberging; m. speelvoorzieningen.

Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te (referentie raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl NL.IMRO.0757.BP09noordoost2012-VST2).

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 16.

Ontwerpbestemmingsplan Op 7 september 2020 heeft de gemeente Boxtel een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In dit ontwerpbestemmingsplan heeft de onroerende zaak de bestemming “Groen” met de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 1” en de functieaanduiding “parkeerterrein”. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het voorontwerp- bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0757.BP09DKA-OTW1). Fragment verbeelding

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 17.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het taxeren van de marktwaarde van de onroerende zaak in vrije staat.

4.2.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een swotanalyse 2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse. Strengths • Authentiek object ontwikkelkansen. • Ligging in woongebied.

met

veel

Opportunities • Gelegen tussen Den Bosch en Eindhoven en daardoor een goede infrastructuur in de omgeving. • Er is een creatieve beroepsopleiding gelegen in de buurt. De studenten hiervan zijn een goede doelgroep voor het huren van een kantoorruimte. • Eventuele herontwikkeling tot woongebied.

4.3.

Weaknesses • Het object is van binnen verouderd, hierdoor moet er veel geïnvesteerd worden.

Threats • Onzekerheid met betrekking tot de COVID-19 ontwikkelingen en de weerslag hiervan op de vastgoedmarkt.

Gebruikte methode Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de huurwaardekapitalisatiemethode.

2 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 18.

De huurwaardekapitalisatiemethode is in de vastgoedwereld een veel gebruikt instrument om marktwaarde en de kwaliteit van een koopobject uit te drukken. De kapitalisatie van de huurwaarde geschiedt door de huurwaarde te delen door een rentevoet (yield) na aftrek van de geschatte exploitatielasten of door de netto huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt vervolgens vergeleken door middel van de comparatieve methode. Op deze wijze wordt de waarde zo goed mogelijk vergeleken met andere (referentie)transacties en is het marktbeeld daardoor het meest transparant.

4.4.

Overweging bij de waarderingsmethodiek Zoals hierboven als wordt aangegeven betreft de onroerende zaak een gespecialiseerde zaak welke niet of nauwelijks worden vervreemd op de markt. Doordat er nauwelijks vergelijkbare objecten worden vervreemd op de markt hebben taxateurs in eerste instantie gekozen om gebruik zo veel mogelijk aansluiting te zoeken bij marktreferenties en op basis hiervan een huurwaardekapitalisatie berekening op te stellen.

4.5.

Referentietransacties (huur) In Boxtel of de directe omgeving hebben de aflopen jaren weinig tot geen (huur)transacties van maatschappelijke objecten plaatsgevonden, van kantoorobjecten daarentegen zijn diverse transacties beschikbaar. Derhalve hebben taxateurs gekeken naar huurtransacties van kantoorruimte in de directe omgeving. #

Datum

Locatie

1 2 3 4

03-07-2020 01-04-2021 06-07-2021 02-02-2021

Breukelsplein 4, Boxtel Nieuwstraat 30, Liempde Mijlstraat 1, Boxtel Brederodeweg 23, Boxtel

Huursom € 30.000,00 € 12.500,00 € 13.500,00 € 73.625,00

Opp. (m²)

Prijs per m²

258 m² 164 m² 175 m² 810 m²

€ 116,25 € 76,25 € 77,15 € 91,00

De bovenstaande transacties geven een beeld van het huurprijsniveau in Boxtel. Gemiddelde transactieprijzen van kantoorruimten liggen veelal op € 80,00 per m² per jaar e.e.a. afhankelijk van het totale oppervlak en het afwerkingsniveau. Van Coothoeve De van Coothoeve betreft en voormalige boerderijwoning (850 m²) thans bestemd als maatschappelijk object. De huurwaarde van het object op de begane grond (circa 450 m²) ingeschat op € 70,00, de verdiepingen zijn naar verwachting beperkt bruikbaar. Deze huurwaarde wordt ingeschat op € 30,00 per m². Bezoekerscentrum Dit object heeft zowel een kantoor- als horecafunctie met een totaal vloeroppervlak van 630 m². Gezien het object jonger is en de omliggende grond waar eveneens (indirect) huurwaarde aan kan worden toegekend. Derhalve wordt de huurwaarde vastgesteld op € 85,00 per m².

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

4.6.

Blad 19.

Waardering van Coothoeve Ten behoeve van deze berekening zijn door ondergetekende de navolgende uitgangspunten gehanteerd: • • • • •

Verhuurbaar oppervlak: Markthuur (per jaar): Bruto yield: Marktwaarde(afgerond): Marktwaarde extra grond:

ca. 850 m² (excl. grond) € 44.500,00 11% € 400.500,00 k.k. 5.060 m² x € 50,00 per m² = € 253.000,00

Op basis van de bovenstaande berekening is een marktwaarde van (afgerond) € 653.000,00 k.k. bepaald voor de van Coothoeve met de omgelegen gronden. Voor een nadere onderverdeling van de berekening wordt verwezen naar het rekenmodel in de bijlage van dit rapport.

4.7.

Waardering Bezoekerscentrum Ten behoeve van deze berekening zijn door ondergetekende de navolgende uitgangspunten gehanteerd; • • • •

Verhuurbaar oppervlak: Markthuur (per jaar): Bruto yield: Marktwaarde(afgerond):

ca. 630 m² (excl. grond) € 57.000,00 9,5% € 600.000,00 k.k.

Op basis van de bovenstaande berekening is een marktwaarde van (afgerond) € 600.000,00 k.k. bepaald voor het bezoekerscentrum met de omgelegen gronden. Voor een nadere onderverdeling van de berekening wordt verwezen naar het rekenmodel in de bijlage van dit rapport.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

4.8.

Blad 20.

Allocatie grond Ten behoeve van het bepalen van de canongrondslag dient de grond te worden gealloceerd van de opstallen. Derhalve hebben taxateurs gekeken naar grondprijzen van maatschappelijke gronden in de regio. Wegens de beperkte beschikbaarheid van referentietransacties van gronden met een maatschappelijke bestemming hebben taxateurs onderzoek gedaan naar de uitgifteprijzen voor gronden met een maatschappelijke bestemming in de regio. Gemeente

Jaar

Uitgifteprijs

Breda

2020

Onderwijs, buurthuizen, sporthallen, zwembaden, culturele instellingen, overig maatschappelijk: € 180,00 per m² BVO Middelbaar en hoger onderwijs: € 205,00 per m² BVO

Uden

2020

Maatschappelijke voorzieningen: € 162,50 per m² BVO

Eindhoven

2021

Maatschappelijke functies met en zonder winstdoeleinden: € 250,00 per m² BVO

Veldhoven

2021

Maatschappelijke voorzieningen (commercieel): € 189,00 per m² terrein Maatschappelijke voorzieningen (niet-commercieel); € 167,00 per m² terrein

Weert

2020

Maatschappelijke voorziening met commerciële functie: Van € 185,00 t/m € 255,00 per m² bvo

Helmond

2020

Maatschappelijke voorzieningen: € 206,00 per m² terrein

Tilburg

2020

Maatschappelijke voorzieningen (incl. medische beroepen): € 200,00 - € 300,00 per m² bvo

Son en Breugel

2021

Maatschappelijke voorzieningen € 211,00 per m²

Dongen

2020

Maatschappelijke voorzieningen (commercieel): € 150,00 per m²

Op basis van het bovenstaande onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bandbreedte tussen de € 150,00 - € 250,00 per m². Dit betreffen uitgifteprijzen van uitgeefbare, onbebouwde kavels. Taxateurs zijn van mening dat rekening moet worden gehouden met het feit dat de ondergrond reeds is bebouwd en eveneens niet is onderbouwd met kantoor- of commerciële ruimten. Bovenstaande uitgifteprijzen betreffen veelal gronden welke geheel uitgeefbaar en te bebouwen zijn. Onderhavige locatie heeft een geheel maatschappelijke bestemming, doch mag maar een klein gedeelte van de gronden bebouwd worden. Deze gronden bevinden zich binnen het bouwvlak. Derhalve wordt allereerst gekeken naar de grond behorende tot de momenteel aanwezige bebouwing. Wanneer bovenstaande referentietabel wordt beoordeeld zijn taxateurs van mening dat op basis van de locatie en de gebruiksmogelijkheden aansluiting moet worden gezocht bij de onderkant van de bandbreedte (lees: € 150,00 per m²). Vervolgens moete er een afslag worden toegepast omwille van het feit dat de gronden reeds bebouwd zijn. Op basis hiervan wordt de ondergrond onder de aanwezige gebouwen gewaardeerd op € 125,00 per m².

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 21.

Vervolgens is er nog een gedeelte van de gronden welke zich in het bouwvlak bevinden, doch waar het niet in lijn der verwachting ligt dat er gezien de huidige aanwezige bebouwing alsmede door de mogelijkheden binnen het vigerende bestemmingsplan in de toekomst gebouwd zal worden. Hiervoor wordt aansluiting gezocht met uitgifteprijzen van maatschappelijke gronden zonder bebouwingsmogelijkheden. Welke in de regio veelal tussen de € 30,00 en € 60,00 per m² liggen. De ongebonden gronden (met bebouwingsmogelijkheid) gewaardeerd op € 50,00 per m². Verder ligt nog een groot gedeelte van de gronden buiten het bouwvlak, hierop is eveneens in de toekomst een groenbestemming geprojecteerd. Deze groenbestemming staat eveneens mede ten dienste van de te realiseren woningbouw op perceel 4039. Deze gronden worden gewaardeerd op € 15,00 per m². Voor een nadere onderverdeling van het bovenstaande wordt verwezen naar het waarderingsmodel in de bijlage.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 22.

Canongrondslag

5.1.

Inleiding Opdrachtgever heeft taxateurs eveneens verzocht de canongrondslag te bepalen ten behoeve van de (eventuele) uitgifte erfpacht van de ondergrond van het object. De marktwaarde van de ondergrond (bebouwd) wordt door taxateurs ingeschat op € 600.000,00 k.k.

5.2.

Depreciatie Omdat er geen sprake is van een perceel grond in volle eigendom maar van een perceel grond dat in de toekomst belast met een recht van erfpacht dienen taxateurs te onderzoeken of sprake is van een verschil in waarde tussen volle eigendom en erfpacht. Taxateurs nemen hierbij in aanmerking dat een redelijk handelend koper bij een vrije keuze op de markt kiest voor eigendom in plaats van erfpacht, eeuwigdurende erfpacht in plaats van voortdurende (steeds te verlengen) erfpacht, voortdurende erfpacht in plaats van een tijdelijke erfpacht, weinig insnoerende bepalingen in plaats van veel insnoerende bepalingen en vrijheid in plaats van gebondenheid aan een erfpachtovereenkomst c.q. de bloot-eigenaar. Genoemde voorkeuren hebben invloed op de waarde en leiden tot depreciatie. De hierboven genoemde grondwaarde van € 600.000,00 betreft de waarde voor de grond in zonder enige privaatrechtelijke- en andere restricties welke hierop rusten. Derhalve dienen deskundigen deze grondwaarde te corrigeren, in de erfpachtpraktijk wordt deze correctie veelal ‘depreciatie’ genoemd. De mate van depreciatie is afhankelijk van een aantal factoren, namelijk de volgende: -

Depreciatie vanwege privaatrechtelijke beperkingen welke verdergaan dan de publiekrechtelijke bepalingen. Depreciatie vanwege beperkingen in de erfpachtvoorwaarden die de erfpachter in zijn beschikkingsmacht beperken. Depreciatie vanwege de gebondenheid van partijen, de blooteigenaar en erfpachter zijn via het erfpachtcontract aan elkaar verbonden.

In onderhavig geval zijn naar oordeel van deskundigen de volgende factoren mogelijk van invloed bij het vaststellen van de depreciatiefactor: -

Toekomstige beperkingen in het gebruik van de gronden. Beperkingen met betrekking tot de vervreemding, enzovoorts. De erfpachter heeft te allen tijde schriftelijke toestemming nodig van de blooteigenaar om het recht van erfpacht te vervreemden. Eventuele beperkingen in de vergoeding van opstallen, aangenomen wordt dat de aanweizge opstallen bij het eind van de erfpachttermijn niet door de bloot eigenaar aan de erfpachter worden vergoed.

Taxateurs zijn ermee bekend dat diverse terreinbeherende organisaties, waaronder Staatsbosbeheer, die geregeld met bebouwde gronden in het landelijk gebied erfpacht uitgeven rekenen met een “standaard” depreciatiepercentage van 25% bij bijv. 30-jarige erfpacht. Deskundigen wijzen er voorts op dat een depreciatie zich niet rekenkundig laat onderbouwen maar slechts door middel van een aftrekpercentage op de waarde van het erfpachtgoed is te schatten. Taxateurs zijn van mening dat het beoogde restricties in het gebruik dermate bezwarend zijn dat kan worden afgeweken van bovengenoemd depreciatiepercentage en gaan derhalve uit van een depreciatiepercentage van 50%. 1061.186-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 23.

Op basis van het bovenstaande achten deskundigen een depreciatiefactor van 50% marktconform. Dit betekent dat de grondwaarde na depreciatie € 300.000,00 bedraagt welke dient als canongrondslag.

5.3.

Canon De canon vormt een vergoeding voor de bloot eigenaar voor het vermogensbestanddeel dat deze aan de erfpachter ter beschikking stelt. De hoogte van de canon is afhankelijk van de rendementseis van de bloot eigenaar en wordt derhalve in hoofdzaak bepaald aan de hand van een percentage van de marktwaarde van de volle eigendom van de onroerende zaak. In onderhavig geval wordt een canonpercentage van 2% als marktconform geacht. Dit resulteert in een jaarlijkse canon van € 6.000,00.

5.4.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak Munselse Hoeve 25 en 25a en het bezoekerscentrum op 12 januari 2012 gewaardeerd. Tevens hebben taxateurs van Gloudemans enkel Munselse Hoeve 25 en 25a op 3 april 2017 gewaardeerd. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat er geen back-testing heeft plaatsgevonden. Ervan uitgaande dat de taxaties langer dan 3 jaar geleden door Gloudemans zijn uitgevoerd en de onroerende zaken afzonderlijk zijn gewaardeerd.

5.5.

Onzekerheden taxatie Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: •

• • •

Onzekere marktomstandigheden. Op de peildatum is er sprake van een COVID-19 pandemie. Een crisis met een dergelijk grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er een aanzienlijke onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak 3 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 4. 3 4

Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde 1061.186-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 24.

Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard 5. Voor het onderhavige object wordt door de taxateurs opgemerkt dat dit geen courant object betreft. Derhalve dient rekening gehouden te worden met een grotere marge dat hierboven wordt genoemd. Deze wordt gesteld op 20% naar beneden en 20% naar boven. Hierbij wordt opgemerkt dat dit vooral te wijten is aan het feit dat taxateurs het object niet volledig hebben opgenomen.

5.6.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavige taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

5.7.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de marktwaarde van de onroerende zaak geschat op:

€ 1.250.000,00 euro (zegge: één miljoen tweehonderdvijftigduizend euro)

Nuland, 26 juli 2021

De taxateurs,

Th.G.M. Pruijn

J. Vugts

druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 5 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 1061.186-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Boxtel | De Kleine Aarde te Boxtel

Blad 25.

Bijlagen 1. 2.

Specificatie van de waardering Kadastrale informatie

BIJLAGE 1

Taxatiebijlage

Comparatieve methode Algemeen Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Status:

Gemeente Boxtel De Kleine Aarde 1061.186 26 juli 2021 Definitief

Marktwaarde Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

€

375,00

€

318.750

€ €

125,00 50,00

€ €

81.250 253.000

Subtotaal

Van Coothoeve Opstallen - Munselse Hoeve 25 - 25a Grond - Grond onder hoeve - Ongebonden grond (maatschappelijk niet bebouwd)

850 m² vvo

650 m² 5.060 m²

€

318.750

€

334.250

Subtotaal

€

653.000

Bezoekerscentrum Opstallen Centrale hal Horeca Kantoren en overige ruimten Grond Bezoekerscentrum (bebouwing) Ongebonden grond

175 m² 270 m² 185 m²

€ € €

250,00 500,00 400,00

€ € €

43.750 135.000 74.000

1.000 m² 14.750 m²

€ €

125,00 15,00

€ €

125.000 221.250

€

252.750

€

346.250

Subtotaal

€

599.000

Marktwaarde totaal Marktwaarde afgerond

€ €

1.252.000 1.252.000

Berekening erfpachtcanon Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

Totale marktwaarde object Af: waarde opstallen Opstallen - Munselse Hoeve 25 - 25a

850 m² vvo

€

375,00

€

318.750

Opstallen Centrale hal Horeca Kantoren en overige ruimten

175 m² 270 m² 185 m²

€ € €

250,00 500,00 400,00

€ € €

43.750 135.000 74.000

Subtotaal

€

318.750

€

252.750

Subtotaal

€

1.252.000,00

€

653.000

€ €

599.000 600.000

€ €

300.000,00 6.000,00

Bezoekerscentrum Grond Bezoekerscentrum (bebouwing) Ongebonden grond Grond - Grond onder hoeve - Ongebonden grond (maatschappelijk niet bebouwd)

1.000 m² 14.750 m²

650 m² 5.060 m²

€ €

125,00 15,00

125,00 50,00

€ €

125.000 221.250 346.250

€

334.250

81.250 253.000

Marktwaarde grond Makrtwaarde afgerond Depreciatie factor Erpfachtcanon

€

50% 2%

Pagina 1 van 1

printdatum: 26-7-2021 modelversie: 1808

BIJLAGE 2

BETREFT

Boxtel B 4038 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:05

S11102752473

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

1 van 4

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Boxtel B 4038 Kadastrale objectidentificatie : 039970403870000

Locatie Het Klaverblad 13

5283 TV Boxtel Verblijfsobject ID: 0757010001456739

Kadastrale grootte 32.952 m² Grens en grootte Administratief Coördinaten 151510 - 400758 Ontstaan uit Boxtel B 4035

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster Overige aantekening Erfdienstbaarheid Afkomstig uit stuk Hyp4 74640/76

Ingeschreven op 18-12-2018 om 13:28

Stuk betreffende erfdienstbaarheden

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 53339/117

Ingeschreven op 26-10-2007 om 09:00

Hyp4 40383/134 Eindhoven

Ingeschreven op 21-07-2005 om 09:00

Hyp4 40217/166 Eindhoven

Ingeschreven op 27-07-2004 om 09:00

Hyp4 40083/15 Eindhoven

Ingeschreven op 19-09-2003 om 09:00

Hyp4 40083/14 Eindhoven

Ingeschreven op 19-09-2003 om 09:00

Hyp4 16074/18 Eindhoven

Ingeschreven op 22-01-2002

Hyp4 12418/33 Eindhoven

Ingeschreven op 27-09-1996

Hyp4 12185/26 Eindhoven

Ingeschreven op 30-05-1996

Hyp4 11282/19 Eindhoven

Ingeschreven op 30-12-1994

Hyp4 9008/22 Eindhoven

Ingeschreven op 26-01-1990

Hyp4 7469/6 Eindhoven

BETREFT

Boxtel B 4038 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:05

S11102752473

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

2 van 4

Hyp4 6340/40 Eindhoven Hyp4 6185/26 Eindhoven Hyp4 6072/45 Eindhoven Hyp4 5427/97 Eindhoven Hyp4 5036/88 Eindhoven Hyp4 5014/88 Eindhoven Hyp4 3615/70 's-Hertogenbosch Hyp4 3615/67 's-Hertogenbosch Hyp4 3585/15 's-Hertogenbosch Hyp4 3539/84 's-Hertogenbosch Hyp4 3450/86 's-Hertogenbosch Hyp4 1350/84 's-Hertogenbosch 84 BTL00/16125 EHV 84 BTL00/11613 EHV 84 BTL00/96 EHV Aanvullend stuk Hyp4 12185/26 Eindhoven

Ingeschreven op 30-05-1996

Is aanvulling op Hyp4 11282/19 Eindhoven

Naam gerechtigde Gemeente Boxtel Adres Markt 1

5281 AT BOXTEL Postadres Postbus 10000

5280 DA BOXTEL Statutaire zetel BOXTEL KvK-nummer 17278580 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht op gedeelte van perceel Afkomstig uit stukken Hyp4 63720/22

Ingeschreven op 19-12-2013 om 12:11

Hyp4 3762/91 's-Hertogenbosch Aanvullend stuk Hyp4 72234/127

Ingeschreven op 21-12-2017 om 10:34

Is aanvulling op Hyp4 63720/22

Naam gerechtigde Enexis Netbeheer B.V. Adres Magistratenlaan 116

5223 MB 'S-HERTOGENBOSCH Postadres Postbus 856

5201 AW 'S-HERTOGENBOSCH Statutaire zetel 'S-HERTOGENBOSCH KvK-nummer 17131139 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Boxtel B 4038 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:05

S11102752473

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

3 van 4

Vermeld in stukken Hyp4 72464/00138

Ingeschreven op 24-01-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 71779/00015

Ingeschreven op 24-10-2017 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68883/00010

Ingeschreven op 22-08-2016 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68677/00182

Ingeschreven op 19-07-2016 om 09:35

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68677/00122

Ingeschreven op 18-07-2016 om 14:39

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68396/00171

Ingeschreven op 06-06-2016 om 14:56

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 61284/00199

Ingeschreven op 30-03-2012 om 11:57

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 58365/00161

Ingeschreven op 15-06-2010 om 12:30

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 58272/00035

Ingeschreven op 11-05-2010 om 13:16

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 58152/00116

Ingeschreven op 28-04-2010 om 13:15

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 56077/00163

Ingeschreven op 14-01-2009 om 12:15

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 06894/00041 Groningen

Ingeschreven op 31-12-1998 om 00:00

Hyp4 05278/00010 Groningen

Ingeschreven op 31-01-1994 om 00:00

Hyp4 06044/00064 Zwolle

Ingeschreven op 28-09-1988 om 00:00

BETREFT

Boxtel B 4038 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:05

S11102752473

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

4 van 4

Hyp4 02325/00016 Breda Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 02071/00073 Assen Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 01481/00111 Zwolle Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 01354/00079 Almelo Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 01330/00001 Assen Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Boxtel B 4040 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:06

S11102752581

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

1 van 3

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Boxtel B 4040 Kadastrale objectidentificatie : 039970404070000

Locaties Munselse Hoeve 35

5283 TZ Boxtel Verblijfsobject ID: 0757010001459679

Munselse Hoeve 35 5283 TZ Boxtel Verblijfsobject ID: 0757010001526825

Munselse Hoeve 35 a 5283 TZ Boxtel Verblijfsobject ID: 0757010001526824

Kadastrale grootte 6.360 m² Grens en grootte Administratief Coördinaten 151509 - 400669 Omschrijving Wonen

Terrein (teelt - kweek) Koopsom € 450.000

Koopjaar 2019

Ontstaan uit Boxtel B 4035

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 74640/76

Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde Woonstichting JOOST Adres Brederodeweg 23

5283 HA BOXTEL Statutaire zetel BOXTEL

Ingeschreven op 18-12-2018 om 13:28

BETREFT

Boxtel B 4040 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:06

S11102752581

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

2 van 3

Vermeld in stuk Hyp4 75925/00160

Ingeschreven op 03-07-2019 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon 1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht op gedeelte van perceel Afkomstig uit stukken Hyp4 63720/22

Ingeschreven op 19-12-2013 om 12:11

Hyp4 3762/91 's-Hertogenbosch Aanvullend stuk Hyp4 72234/127

Ingeschreven op 21-12-2017 om 10:34

Is aanvulling op Hyp4 63720/22

Naam gerechtigde Enexis Netbeheer B.V. Adres Magistratenlaan 116

5223 MB 'S-HERTOGENBOSCH Postadres Postbus 856

5201 AW 'S-HERTOGENBOSCH Statutaire zetel 'S-HERTOGENBOSCH KvK-nummer 17131139 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp4 72464/00138

Ingeschreven op 24-01-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 71779/00015

Ingeschreven op 24-10-2017 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68883/00010

Ingeschreven op 22-08-2016 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68677/00182

Ingeschreven op 19-07-2016 om 09:35

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68677/00122

Ingeschreven op 18-07-2016 om 14:39

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 68396/00171

Ingeschreven op 06-06-2016 om 14:56

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 61284/00199

Ingeschreven op 30-03-2012 om 11:57

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 58365/00161

Ingeschreven op 15-06-2010 om 12:30

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 58272/00035

Ingeschreven op 11-05-2010 om 13:16

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 58152/00116

Ingeschreven op 28-04-2010 om 13:15

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 56077/00163

Ingeschreven op 14-01-2009 om 12:15

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 06894/00041 Groningen

Ingeschreven op 31-12-1998 om 00:00

Hyp4 05278/00010 Groningen

Ingeschreven op 31-01-1994 om 00:00

BETREFT

Boxtel B 4040 UW REFERENTIE

WebservicesNl GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

06-07-2021 - 11:06

S11102752581

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

05-07-2021 - 14:59

BLAD

3 van 3

Hyp4 06044/00064 Zwolle

Ingeschreven op 28-09-1988 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 05877/00002 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 05368/00013 Breda Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 04913/00068 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 04414/00068 Assen Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 03498/00081 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 02744/00114 Roermond Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 02744/00114 Maastricht Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 02325/00016 Breda Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 02071/00073 Assen Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 01481/00111 Zwolle Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 01354/00079 Almelo Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 01330/00001 Assen Naamswijziging rechtspersoon

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MijnGemeenteDichtbij&id=e4dbe7e7-3b4c-42a3-8579-868c2c0bdf4c