11 - Raadsvoorstel Openen grondexploitatie Inbreiding Grinsel Den Dungen

Raadsvoorstel Registratienr.:

1303623

Portefeuillehouder: Sam Goossens Steller:

Bram Keijsers

Onderwerp 1303623 - Openen grondexploitatie Inbreiding Grinsel in Den Dungen

Status Besluitvormend

Voorstel 1. De grondexploitatie Inbreiding Grinsel in Den Dungen te openen. 2. De 9e wijziging op de begroting 2022-2026 vast te stellen om de financiële gevolgen van deze grondexploitatie in de begroting te verwerken.

Inleiding Reeds lange tijd is de locatie Inbreiding Grinsel in Den Dungen (gelegen tussen de straten Grinsel, Mgr. Godschalkstraat en Jonkheer van Rijckevorselstraat) in beeld voor woningbouw. De locatie is ook opgenomen als bouwlocatie in de Visie “Ruimtelijke ontwikkeling Den Dungen”. De locatie is deels in bezit van de gemeente en deels in bezit van een projectontwikkelaar (Belrap B.V., eigendom van Hoefnagel Totaalbouw uit Sprang-Capelle). Ook woont binnen het plangebied nog één particuliere eigenaar.

Afbeelding: eigendom gemeente (rood) en eigendom Belrap B.V (geel). In groen eigendom familie Jacobs.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1303623

Portefeuillehouder: Sam Goossens Steller:

Bram Keijsers

Het is de bedoeling dat we de gemeentelijke gronden verkopen aan Hoefnagel Totaalbouw. Hierover moet nog een koopovereenkomst worden afgesloten. Daarna willen we de ontwikkeling, via het afsluiten van een anterieure overeenkomst, volledig in handen te leggen van die ontwikkelaar (zowel planologische procedure als aanleg openbare ruimte). Wij leggen u nu een voorstel voor heb openen van een grondexploitatie voor, omdat we op korte termijn het nog aanwezige voormalige bedrijfsgebouw van De Laat Kappen willen slopen, om te voorkomen dat dit verder verloedert of bijvoorbeeld in gebruik genomen wordt door vleermuizen. Ook willen we op korte termijn aan enkele omwonenden grond verkopen voor uitbreiding van hun tuinen. We kunnen de kosten dekken uit de opbrengsten, maar omdat die niet gelijktijdig plaatsvinden stellen wij voor om een grondexploitatie te openen. In de grondexploitatie kunnen we rente in inflatie toerekenen. Het project zal bestaan uit twee delen: 1. De grondexploitatie (actief grondbeleid) Hierin komt aan de kostenkant de boekwaarde van de grond, de sloopkosten en de project/advieskosten. En aan de opbrengstenkant de verkoop van de grond (gemeente sloopt alleen), deels verhaal van reeds gemaakte kosten en verkoop tuingrond. Het is een verplichting van de BBV om hiervoor een grondexploitatie te openen.

Door dit jaar de grondexploitatie te openen kunnen we de reeds gemaakte kosten overhevelen naar de grondexploitatie. Anders moeten ze ten laste worden gebracht van de algemene dienst. Voor het openen van een grondexploitatie is een anterieure overeenkomst niet nodig en ook geen koopovereenkomst. Het meest logisch is dat de gemeenteraad eerst akkoord geeft op het openen van de grondexploitatie, waarna het College verplichtingen aan kan gaan via een koopovereenkomst en/of een anterieure overeenkomst. 2. Faciliterend grondbeleid De ontwikkelaar pakt de ontwikkeling op voor zijn eigen grond en de grond die gemeente aan hem kan verkopen. Deze verkoop zullen we pas doen nadat er een akkoord is op de ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden. Hierover kunnen we ook in de anterieure overeenkomst afspraken vastleggen. Naast de grondopbrengsten volgt via dan de anterieure overeenkomst ook nog verhaal van kosten voor de ruimtelijke procedure. Bij dit voorstel treft u een toelichting aan op de grondexploitatie Inbreiding Grinsel. U kunt daar uit afleiden dat de grondexploitatie sluit met een positief resultaat.

Beoogd resultaat Met het openen van de grondexploitatie geven we uitvoering aan de Visie “Ruimtelijke Ontwikkeling Den Dungen” en maken we het mogelijk dat de gemeentelijke gronden in de locatie Inbreiding Grinsel ontwikkeld kunnen worden ten behoeve van woningbouw.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1303623

Portefeuillehouder: Sam Goossens Steller:

Bram Keijsers

Argumenten 1.1 De grondexploitatie kent een positieve Netto Contante Waarde In bijlage 1 vindt u een samenvatting van de te openen grondexploitatie. We hanteren nu een einddatum van 2024, de datum waarop de gronden verkocht zullen zijn. Het berekende resultaat van de grondexploitatie (de Netto Contante Waarde) op dat moment is positief. 1.2 We geven uitvoering aan de Visie “Ruimtelijke ontwikkeling Den Dungen” De locatie Inbreiding Grinsel is opgenomen in de, in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde, Visie “Ruimtelijke Ontwikkeling Den Dungen”. Met het openen van een grondexploitatie worden de benodigde middelen ter beschikking gesteld. 1.3 Ontwikkeling geven we in handen van een projectontwikkelaar We zijn voornemens om de gemeentelijke gronden te verkopen aan een projectontwikkelaar of een woningbouwcorporatie. Gezien de ligging van het grondbezit van Hoefnagel Totaalbouw binnen het projectgebied en hun jarenlange inzet in dit dossier ligt het voor de hand dat we eerst trachten of we met hen tot overeenstemming kunnen komen. We sluiten met de ontwikkelaar dan een koopovereenkomst voor verkoop van de grond en een anterieure overeenkomst voor afspraken over de woningbouwontwikkeling. 1.4 We zorgen dat op de locatie een belangrijk aandeel betaalbare woningen gerealiseerd wordt.

Uitgangspunt bij de ontwikkeling van Inbreiding Grinsel is dat er een belangrijk aandeel in de sociale huur en betaalbare koop wordt gerealiseerd. Het precieze aandeel is onderdeel van de gesprekken met de beoogde projectontwikkelaar. Daar wordt nu gewerkt aan een stedenbouwkundige opzet voor het gehele gebied. We gaan voor de gemeentelijke percelen pas een koopovereenkomst (en anterieure overeenkomst) aan met de ontwikkelaar als wij overeenstemming hebben over de ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden.

Kanttekeningen 1.1 Grondexploitatie jaarlijks actualiseren De nu opgestelde grondexploitatie kent een positief eindsaldo (de netto contante waarde). De komende jaren zal de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd worden. Actuele zaken als bijgestelde grondverkoopwaarden, kostenstijgingen en de renteontwikkeling zullen het eindresultaat bepalen. Het nu voorgestelde positieve saldo kan daarmee geen zekerheid bieden. 1.2 Gebruikt verkavelingsplan is nog niet definitief De grondexploitatie is opgesteld op basis van een eind 2022 door Hoefnagel Totaalbouw opgesteld verkavelingsplan. Dit verkavelingsplan moet nog ambtelijk beoordeeld worden en – mits ambtelijk positief beoordeeld – als principeverzoek aan het College van Burgmeester en wethouder worden voorgelegd. Wijzigingen in de planopzet kunnen consequenties hebben voor het eindresultaat van de grondexploitatie. Echter omdat we nu al kosten willen maken kiezen we er voor om de grondexploitatie toch op basis van dit verkavelingsplan op te stellen.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1303623

Portefeuillehouder: Sam Goossens Steller:

Bram Keijsers

1.3 Risico een-op-een verkoop onder het Didam-arrest Op basis van de complexe grondpositie en de jarenlange inzet in het dossier ligt het voor de hand om de ontwikkeling van de gehele locatie in handen te leggen van Hoefnagel Totaalbouw. Dat zou een een-op-een verkoop worden, waarbij we rekening moeten houden met het recente Didam-arrest. Uit dat arrest volgt dat een gemeente bij verkoop van vastgoed of gronden transparant en zonder willekeur moet handelen. Mededingingsruimte hoeft volgens de Hoge Raad niet geboden te worden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wij zijn van mening dat dit dossier daaronder valt, maar het risico bestaat dat een andere ontwikkelaar tegen die verkoop bezwaar in gaat dienen. Dat kan de ontwikkeling vertragen.

Financiën We kunnen de kosten dekken uit de opbrengsten, maar omdat die niet gelijktijdig plaatsvinden openen we een grondexploitatie. In de grondexploitatie kunnen we rente in inflatie toerekenen. Op het perceel rust een boekwaarde van € 68.680. Vanwege deze boekwaarde is de 9e begrotingswijziging van de begroting 2022-2026 nodig. Zie bijlage 2. Daarnaast heeft de gemeente kosten gemaakt voor de aanleg van een weg en parkeerplaatsen bij het voormalige bibliotheekgebouw (Grienselhof). Deze weg vormt ook de ontsluitingsweg voor Inbreiding Grinsel en enkele parkeerplaatsen kunnen worden ingezet voor de woningbouwontwikkeling. Door de ontwikkelaar van de Grienselhof is 14% van de kosten betaald. 86% is toegerekend aan de ontwikkeling Inbreiding Grinsel. Van deze kosten staat nog € 123.221 open. Dit bedrag is nu tijdelijk geboekt op de post ‘anterieure overeenkomsten’, deze kosten hevelen we nu – via de bijgevoegde begrotingswijziging – over naar de grondexploitatie. Het verhalen van (een deel van deze kosten) op de ontwikkelaar zal onderdeel zijn nog af te sluiten anterieure overeenkomst. In de grondexploitatie is rekening gehouden met verhaal van ten minste 50% van de kosten. Als risico is opgenomen dat de kans bestaat dat we minder dan 50% kunnen verhalen.

De grondverkoopopbrengsten voor de woningbouwlocatie zijn gebaseerd op een taxatie van eind 2020, waarbij recent de taxateur is gevraagd om een inschatting wat de waarde nu zou zijn. Voor de te verkopen tuingrond voor Grinsel 29, 31 en 33 is in oktober 2022 een taxatie uitgevoerd. Deze grondprijs is vrij hoog en de vraag is of we hierover overeenstemming bereiken met de kopers, als risico is opgenomen dat we deze opbrengst niet geheel halen.

Uitvoering De grondexploitatie wordt na het raadsbesluit onderdeel van de planning en control-cyclus en zal jaarlijks geactualiseerd worden.

Communicatie Dit besluit zal niet actief worden gecommuniceerd. De bijlage ‘Financiële samenvatting grondexploitatie Inbreiding Grinsel’ is niet-openbaar, omdat deze financiële gegevens bevat.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1303623

Portefeuillehouder: Sam Goossens Steller:

Bram Keijsers

Lokale gevolgen voorstellen GR-en Dit betreft geen besluit van een gemeenschappelijke regeling.

Sint-Michielsgestel, 15 november 2022 Burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel, de secretaris,

de burgemeester,

D.C. van Eeten

H.J. Looijen

Bijlagen 1. Financiële samenvatting grondexploitatie Inbreiding Grinsel (vertrouwelijk); 2. 9e begrotingswijziging 2022-2026

Ter inzage N.v.t.

Contactpersoon Paul Schoneveld, teammanager a.i. Ruimtelijke Ontwikkeling, 073-5531225, p.schoneveld@mijngemeentedichtbij.nl

Raadsbesluit Registratienr.: 1303623

Aanhef De raad van de gemeente Sint-Michielsgestel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 15 november 2022;

Besluit 1. De grondexploitatie Inbreiding Grinsel in Den Dungen te openen. 2. De 9e wijziging op de begroting 2022-2026 vast te stellen om de financiële gevolgen van deze grondexploitatie in de begroting te verwerken.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 15 december 2022; De gemeenteraad van Sint-Michielsgestel, de griffier,

de voorzitter,

N.A. Hoogerbrug-van de Ven

H.J. Looijen