11.e - Bijlage 4 - Transformatiekader Kentaliscomplex 23 november 2018

TRANSFORMATIE KENTALIS-COMPLEX

UITGANGSPUNTEN TRANSFORMATIE 22 NOVEMBER 2018

UITGANGSPUNTEN TRANSFORMATIE KENTALIS-COMPLEX RUIMTE De ruimtelijke uitgangspunten voor transformatie van het Kentalis-terrein zijn gecategoriseerd naar vijf hoofddoelen (I t/m V): I. Verbinden van de dorpshelften van Sint-Michielsgestel en het gebied 1. 1Voortbouwen op de structuurgevende diagonaal tussen de jongenskapel van het hoofdgebouw en de Heilige Michael Kerk (zichtlijn in het verlengde van de Dommelstraat); 2. Aanleggen van een extra langzaam verkeersbrug over de Dommel op de genoemde diagonaal (als onderdeel van de gebiedsontwikkeling); 3. Leggen van verbinding(-en) met het dorpscentrum door aan te sluiten op de paden van het terrein voor fiets- en voetgangers, met het gemeenschapshuis en het hoofdgebouw daarin als bestemmingspunten; 4. Herontwikkelen van de gebieden (ontwikkelvelden F, G en H) rondom het gemeenschapshuis met nader te bepalen functies, zoals wonen, parkeren, een generatietuin, jeugdruimte of andere maatschappelijke functies. Waarbij het Cruijffcourt en de natuurspeelplaats blijven gehandhaafd en worden ingebed. II. Respecteren en benutten cultuur-historische identiteit 1. Behouden en transformeren hoofdgebouw inclusief voorterrein, conform uitgangspunten van het transformatiepotentieel (Tarra, d.d. 4-7-2018); 2.

Corridor van het Herenhuis naar de Dommel: openhouden van de zichtlijn naar de Dommel, vrijhouden van bebouwing, handhaven van het geboortebos en de zonnewijzer en verder inrichten als park (zie ook D1); 3. Cultuurhistorisch waardevolle bomen (lichtgroen), boomopstanden zoals benoemd in het provinciaal beleid (donkergroen) en boomlanen en -solitairen uit het landschapsplan Kentalis (lichtgroen) handhaven.

V. Herstructureren oost- en/of westflank 1. Reconstrueren van de oostelijke ontsluiting haaks op de Theerestraat, waarbij de aansluiting nader verkeerskundig dient te worden onderzocht; 2. Parkeren achter hoofdgebouw verplaatsen naar de oostflank, parallel aan de nieuwe ontsluiting; 3. Herontwikkeling ontwikkelvelden B. t/m I. met nieuw programma conform beschrijving (zie programma en ontwikkelvelden).

PROGRAMMA De (indicatieve) programmatische uitgangspunten voor transformatie van het Kentalis-terrein zijn: 1.

2. 3. 4. 5.

III. Optimaliseren van bebouwing en gebruik Kentalis 1. Handhaven van een minimum gebruikscontour voor Kentalis. Rondom de belevingstuin, Travelaar, Carré, voormalige Hostiebakkerij, begraafplaats, Martha, inclusief prikkelarme bufferzone (gebied binnen de rode stippellijn, blijft eigendom Kentalis); 2. Reconstrueren van de westelijke ontsluiting haaks op de Theerestraat, waarbij de aansluiting nader verkeerskundig dient te worden onderzocht (zie ook E); 3. Het verbeteren van de zichtbaarheid en herkenbaarheid van de locatie van Kentalis in Sint-Michielsgestel vanaf de Theerestraat (in de nieuwe situatie, na afstoten hoofdgebouw), inclusief poortgebouw (ster); 4. Verplaatsen (tijdelijke) parkeerveld, gelegen in Ontwikkeldveld C, naar gebied ten westen van het Carré. IV. behoud, herstel en opdikken landschappelijke kwaliteiten 1. Vrijhouden van de beschermingszone (5 meter vanaf bovenkant talud) en onbebouwd laten van het profiel van vrije ruimte (25 meter vanaf bovenkant talud gestippeld) van de Dommel (A-watergang); 2. Versterken van de groen- c.q. natuurzone direct grenzend aan de Dommel, ook met langzaam verkeersroutes en aanlegsteigers voor recreatievaart nabij het centrum en het gemeenschapshuis; 3. Vervolmaken van het watersysteem door handhaven wadi’s en (aanleggen van voor de natuur waardevolle) steppings-stones van poelen aan de Dommel; 4.

Realiseren van een toegankelijke, parkachtige invulling van de niet te bebouwen ruimten, aansluitend c.q. in relatie met het park van De Ruwenberg aan de andere zijde van de Dommel; 5. Overdragen van (het beheer van) de ruimte buiten de toekomstige bebouwing en gebruik door Kentalis aan de gemeente; 6. Natuursensitief ontwikkelen (naast nieuwe bebouwing ook investeren in natuur en landschap).

2

Er is een bandbreedte in de mogelijk te realiseren bouwvolumes (waaronder woningen) binnen de ontwikkelvelden: a) Maximaal wordt er niet meer volume teruggebouwd dan er wordt gesloopt (zogeheten: ‘volumeneutraal ontwikkelen”: 17.500 m2 bvo @150 m2/won =), dit is vergelijkbaar met circa 120 woningen; b) Vanuit het gemeentelijke basisprogramma wordt vooralsnog indicatief voorzien in 65 woningen. Hoofdgebouw (voorkomen leegstand): op voorhand zijn er geen beperkingen in het aantal te realiseren woningen in het hoofdgebouw; Aan het te ontwikkelen concept ondersteunende horeca is toegestaan; Het woningbouwprogramma is een afspiegeling van de woningbehoefte, waarbij er minimaal 30% sociaal programma is; Programma voor dienstverlening is beperkt mogelijk in de oostflank, mits niet concurrerend met het centrum.

ONTWIKKELVELDEN De ontwikkelvelden bieden ruimtelijke mogelijkheden voor het transformeren en toevoegen van functies. Dit is echter geen doel op zich en hangt af van het te realiseren ontwikkelconcept en bijbehorend programma. Per ontwikkelveld geldt tenslotte het onderstaande:

Ontwikkelveld A: • Doorontwikkelen van eventueel programma t.b.v. Kentalis; • Handhaven en hergebruik voormalige Hostiebakkerij en begraafplaats; • Gronden blijven in eigendom van Kentalis. Ontwikkelvelden B, C en D + ster Theerestraat (westflank): • Maximale bebouwingsdichtheid is 25 won./ha per veld; • Voorziet in eigen parkeerbehoefte; • Bestaat uit grondgebonden woningen en/of natuurontwikkeling; • Ter plaatse van de ster is een kleinschalig appartementengebouw mogelijk; • Biedt een geleidelijke overgang naar het open natuurlandschap van De Bleeke, met zo min mogelijk geluids- en lichtoverlast in westelijke richting als gevolg van die bebouwing. Concreet komt hier een buffer bestaande uit het huidige fietspad, de bomenrijen en mee ontworpen overgangen van private kavels naar het open gebied.

Ontwikkelvelden E, F, G en H: • Ontwikkeling is vooral gericht op het versterken van de verbinding tussen twee dorpshelften; • Verschillende type functies zijn daarvoor mogelijk (niet alleen woningbouw); • Programma afgestemd op en in lijn met de te handhaven functies van Kentalis (wonen, zorg en onderwijs), de toekomstige functies voor het hoofdgebouw en gemeenschapshuis; • Indien woningbouw, dan is de maximale bebouwingsdichtheid 35 won./ha per veld; • Voorziet in eigen parkeerbehoefte; • Efficiënt ruimtegebruik zodat meer openbare parkruimte overblijft waarvan ook andere mensen gebruik kunnen maken. Daarom overwegend meergezinswoningen met mogelijkheid voor grondgebonden woningen; • Bebouwingshoogte is gemaximeerd (in relatie tot het centrumplan, maximaal 3 lagen + kap); • t.a.v. F, handhaven en integreren van het Cruijffcourt. Ontwikkelveld I: • Veranderen achterkantsituatie bestaande percelen naar voorkanten die het langzaam verkeer begeleiden van het centrum van Sint-Michielsgestel naar het gemeenschapshuis en hoofdgebouw; • Met functies die passen in het Natuurnetwerk Brabant. NB: de (her-)ontwikkeling van de ontwikkelvelden zal gefaseerd plaatsvinden, naar moment van beschikbaarheid van de te slopen bebouwing.

3

LIGGING IN DE CONTEXT

Het 35 hectare grootte terrein van Kentalis ligt in de wig tussen twee helften van het dorp Sint-Michielsgestel, aan het Dommeldal en de Theerestraat. Het geeft bijzondere kansen om het centrum van Sint-Michielsgestel te verbinden met het gemeenschapshuis, het hoofdgebouw van Kentalis en de overige functies van het terrein.

hoofdontsluiting

eigendomsgrenzen

hoofdontsluiting (bestaand)

blijft in gebruik van Kentalis

langzaamverkeer

water

route cliënten

gewenst water

mogelijke verbinding

beschermingszone (5m.)

entree plateaus

profiel van vrije ruimte (25m.)

langzaamverkeersbrug

waardevol landschap

te handhaven bebouwing

bestaande boomstructuur (landschapsplan)

ontwikkelveld

boomstructuur (provinciaal beleid)

ontwikkelveld (Kentalis)

bomenmonument

ontwikkelveld (gemeente)

begraafplaats

mogelijk entreegebouw

kunstwerk

mogelijk entreegebouw (Kentalis)

Cruyff Court

oriëntatiepunt

parkeerplaats

zichtlijn

4

STRUCTUURKAART

5