11-03-2021 - Vastgesteld exploitatieplan centrum Sint-Michielsgestel 2010
Tekst van het document
Sint-Michielsgestel Centrum Sint-Michielsgestel 2010
exploitatieplan
rboi adviseurs ruimtelijke ordening
Sint-Michielsgestel Centrum Sint-Michielsgestel 2010 exploitatieplan
Identificatie
planstatus
pro jectnummer:
datum:
status:
25 november 2009 25 februari 2010
ontwerp vastgesteld
250.0014774.00
opdrachtleide r:
ing. R.G.M. Louwes ir. K.M.A. Hoogenboezem-Lanslots Auteur:
M.008/02
D.H. Swijnenburg A.J.W. Kuijper LLB
gecertificeerd door Lioyd’s conform ISO 9001: 2000
rboi aangesloten bij: 25 jaar adviseurs ruimtelijke ordening
RBOI - Middelburg bv Nieuwstraat 27 Postbus 430 4330 AK Middelburg Telefoon (0118) 633 344 E-mail: mburg@rboi.nl
© RBOI-Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI-Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
toelichting
Inhoud van de toelichting 1.
Inleiding
3
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
3 4 6 7 7 7
Aanleiding Doel, inhoud en procedure van het exploitatieplan Beoogde ontwikkeling en planologisch besluit Begrenzing exploitatiegebied Uitgangssituatie grondexploitatie en te verwerven gronden Jaarlijkse herziening en afrekening
2. Toelichting op de exploitatieopzet en de omschrijving van werken en werkzaamheden 9 2.1. 2.2.
2.3.
2.4.
3.
4.
Algemeen 9 Exploitatieopzet 10 2.2.1. Raming inbrengwaarde gronden 10 2.2.2. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 11 2.2.3. Raming van de opbrengsten 13 2.2.4. Tijdvak waarbinnen de exploitatie zal plaatsvinden 15 Exploitatiebijdrage per eigendom 15 2.3.1. Wijze van toerekenen van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 15 2.3.2. Exploitatiebijdrage per eigendom 15 2.3.3. Gerealiseerde kosten 15 2.3.4. Kostenverhaal 15 Omschrijving en werken en werkzaamheden 16
De exploitatieopzet
17
3.1. 3.2.
17 17
Exploitatieopzet Exploitatiebijdrage per eigendom
Omschrijving van werken en werkzaamheden
19
4.1. 4.2. 4.3.
19 19 19
Bouwrijp maken uitgeefbare gronden Aanleg nutsvoorzieningen Inrichting openbare ruimte
Bijlagen: 1. Exploitatieopzet 2. Exploitatiebijdrage per eigendom 3. Kaarten totaal exploitatiegebied 4. Kaarten per eigendom 5. Inrichting openbaar gebied
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
2
Inhoud van de toelichting
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
1. Inleiding
3
1.1. Aanleiding Planvorming Sint-Michielsgestel krijgt een nieuw dorpshart. Het betekent concentratie van winkels in het centrumgebied, de nieuwbouw van diverse winkelpanden (waaronder nieuwbouw van de supermarkten), herinrichting van de pleinen en het versterken van de woonfunctie. Het gaat hier in hoofdzaak om de volgende concrete aanpassingen en ingrepen in het huidige centrumgebied: nieuwbouw van woningen en appartementen; nieuwe winkellocaties voor de supermarkten Albert Heijn en EM-TÉ en voor de winkels van het "hoefijzer"; toevoeging van extra winkelruimte; herinrichting van het Petrus Dondersplein; nieuwe parkeerplaatsen binnen het centrumgebied op maaiveld en in verdiepte parkeergarages; nieuwe functies voor het huidige gemeentehuis; herontwikkeling van het zogenoemde “binnenterrein”. Deze ontwikkelingen passen niet in het geldende bestemmingsplan. Hiervoor moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Exploitatieplan Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan voor een dergelijke ontwikkeling een of meerdere exploitatieplan(nen) vast te stellen. Het exploitatieplan is een nieuw planfiguur.
Het biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal kan locatie-eisen, waaronder eisen aan de wijze van bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte bevatten. Voor het plangebied van het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2010 zijn twee gebieden die in aanmerking komen voor het opstellen van een exploitatieplan. Deze twee gebieden zijn: het Centrumgebied; het binnenterrein bij woonzorgcentrum de Beemden en ter plaatse van aannemingsbedrijf Hurks Van der Linden en installatiebedrijf Immens. De twee gebieden (zie figuur exploitatiegebieden) verschillen in ruimtelijk-functioneel opzicht sterk van elkaar. Het centrumgebied heeft een functie voor geheel Sint-Michielsgestel, het binnenterrein krijgt een monofunctionele ontwikkeling. Deze ontwikkelingen hebben geen ruimtelijk-fucntionele of financiële afhankelijkheid. Zowel het centrumgebied als het binnenterrein kennen bouwplanmogelijkheden conform artikel 6.2.1 Bro en er is sprake van de plicht tot kostenverhaal.
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
4
Inleiding
Voor het centrumgebied kan niet met alle eigenaren een anterieure overeenkomst worden gesloten. Hierdoor ontstaat de verplichting om een exploitatieplan vast te stellen bij vaststelling van het bestemmingsplan. Voor het binnenterrein wordt voor de vaststelling va het bestemmingsplan met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten. Er worden geen specifieke locatieeisen gesteld. Hierdoor vervalt de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan. Voor het plangebied Centrum Sint-Michielsgestel 2010 geldt het onderhavige exploitatieplan. Leeswijzer Volgens de Wro moet een exploitatieplan in ieder geval een kaart van het exploitatiegebied bevatten evenals een exploitatieopzet en een omschrijving werken en werkzaamheden. Daarnaast kan een exploitatieplan een aantal facultatieve elementen bevatten. Conform de wettelijke bepalingen bestaat dit exploitatieplan uit een toelichting en het juridisch bindende exploitatieplan. De toelichting is als volgt opgebouwd. De navolgende paragrafen van hoofdstuk 1 geven informatie over doel en functie van het exploitatieplan, het planologisch besluit waaraan dit plan is gekoppeld, de begrenzing van het exploitatiegebied en de betrokken grondeigendommen respectievelijk te verwerven gronden. Hoofdstuk 2 bevat een toelichting op de exploitatieopzet en de omschrijving van werken en werkzaamheden.
Het juridisch bindende exploitatieplan heeft een vergelijkbare opzet. Hoofdstuk 3 bevat de exploitatieopzet inclusief de berekening van de exploitatiebijdragen per eigendom. Hoofdstuk 4 bevat de omschrijving van werken en werkzaamheden. In het exploitatieplan wordt verwezen naar de plankaarten bij dit exploitatieplan. Deze zijn opgenomen in de bijlage 3 en 4.
1.2. Doel, inhoud en procedure van het exploitatieplan Doel exploitatieplan In het proces van locatieontwikkeling spelen grondbezit en grondexploitatie een cruciale rol. In de per 1 juli 2008 in werking getreden nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de rollen van de gemeente en particuliere grondeigenaren bij de realisering van plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen verduidelijkt. Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen. De gemeente wil de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van de kosten en baten van de grondexploitatie. Afdeling 6.4 van de Wro, in combinatie met het Bro, geeft de gemeenten de verplichting om de kosten van de grondexploitatie te verhalen op de grondeigenaren/ontwikkelaars in het plangebied en te verdelen tussen grondeigenaren/ontwikkelaars. Ook geeft de gemeente de mogelijkheid –indien dat wenselijk is- om eisen te stellen aan de kwaliteit en inrichting van het gebied en aan de fasering van de ontwikkelingen. Inhoud van het exploitatieplan Wettelijk verplichte onderdelen Een exploitatieplan bevat in ieder geval: een kaart van het exploitatiegebied; een exploitatieopzet;
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Inleiding
5
een omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, het inrichten van openbare ruimte en de aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied.
Exploitatieopzet en kostenverhaal De exploitatieopzet gaat uit van objectief vastgestelde prijzen voor de raming van de kosten en opbrengsten (onder meer uitgifteprijzen). Alle wettelijk verhaalbare kosten worden meegeteld in de exploitatieopzet. De grondprijzen binnen het exploitatiegebied heeft de gemeente laten taxeren door een taxateur. Facultatieve onderdelen exploitatieplan Naast de hiervoor genoemde wettelijk vereiste onderdelen kan een exploitatieplan facultatief een aantal aanvullende locatie-eisen en regels bevatten. Het betreft: Kwalitatieve eisen met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichtingen van de openbare ruimte Deze kunnen als aanvulling op de omschrijving van deze werken en werkzaamheden in het exploitatieplan worden opgenomen. In dit exploitatieplan is hier geen gebruik van gemaakt. Regels ten aanzien van de uitvoering van deze werken en werkzaamheden Hierbij valt te denken aan regels over goedkeuring, aanbesteding, toezicht en dergelijke. Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. In dit exploitatieplan is hier geen gebruik van gemaakt.
Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid Het exploitatieplan kan ook regels bevatten over de drie wettelijk vastgelegde woningbouwcategorieën: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particuliere opdrachtgeverschap. Een exploitatieplan mag de woningbouwcategorieën echter alleen regelen als in de bijbehorende planologische maatregel (bijvoorbeeld het bestemmingsplan) een percentage gerelateerd aan het plangebied is opgenomen. In het bestemmingsplan zijn geen woningbouwcategorieën opgenomen. Procedure en rechtsgevolgen Het eerste exploitatieplan voor een locatie moet worden vastgesteld samen met de vaststelling van het bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan of project(afwijkings)besluit voor de locatie. Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Burgemeester en wethouders zijn verplicht een financiële voorwaarde te verbinden aan een bouwvergunning, tenzij ten tijde van de indiening van de bouwaanvraag is gebleken dat het aan het betreffende bouwperceel verbonden kostenverhaal anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage met de gemeente is overeengekomen en verzekerd. Daarnaast is in de Woningwet geregeld dat een bouwvergunning geweigerd wordt bij strijd met een exploitatieplan. De procedure van het exploitatieplan is qua termijnen hetzelfde als die van de planologische maatregel.
Voor eigenaren is het van belang om te weten dat er een exploitatieplan bestaat, dat tot de betaling van een exploitatiebijdrage bij de verlening van een bouwvergunning verplicht en inzicht biedt in de locatie-eisen die gelden bij zelfrealisatie. Daarom worden alle eigenaren geïnformeerd over het ontwerpexploitatieplan en over het vastgestelde exploitatieplan. Voorts wordt voor alle percelen in een exploitatieplan waarop een exploitatiebijdrage rust, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen. Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden beroep instellen. Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen de bijbehorende planologische maatregel.
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
6
Inleiding
1.3. Beoogde ontwikkeling en planologisch besluit Plangebied en directe omgeving Het gebied tussen Schijndelseweg, Torenstraat en Petrus Dondersplein vormt het hart van het centrumgebied. Hier bevinden zich Albert Heijn met bovenwoningen, de hoefijzerwinkels en parkeergelegenheid. Een gedeelte is braakliggend terrein. Midden op het plein staat de monumentale toren. Er is een groot verschil in omvang van gebouwen, uitstraling en architectuur. Een tekortkoming is het ontbreken van volwaardige pleinwanden. Aan de oostzijde van het Petrus Dondersplein bevinden zich een aantal woningen, horecagelegenheid De Zwaantjes en een kapperszaak. Tussen de Torenstraat en de Dommel aan de noordzijde zijn gevestigd de EM-TÉ, bibliotheek en de horecagelegenheid in het rijksmonument Torenstraat 4. Het gebied is ook deels in gebruik als parkeerterrein. De gevelwanden en aard en omvang van bebouwing zijn nogal verschillend. Bij herontwikkeling moet het monument Torenstraat 4 worden ingepast. Daarnaast wordt de bibliotheek verplaatst naar een locatie buiten het exploitatiegebied. Hiermee zijn de belangrijkste aandachtspunten voor dit gebied bepaald. Beeldbepalend voor de noordelijke bebouwingswand aan het Petrus Dondersplein is het voormalige gemeentehuis. De Nieuwstraat en de rijweg van het Petrus Dondersplein hebben het karakter van een lokale hoofdweg.
In de lintbebouwing aan de Nieuwstraat en in de oostwand van het Petrus Dondersplein is een diversiteit aan functies te vinden: winkels, banken, horecagelegenheden, kerk, kantoorgebouw en woningen. De massa van bebouwing is zeer gevarieerd. De Schildershof omvat een smal pad rond de tuin van de Nederlands Hervormde kerk / pastorie (monumenten), begeleid door kleinschalige bebouwing. Beoogde ontwikkeling uit ontwerpbestemmingsplan In het winkeldeel komt rond het Petrus Dondersplein een nieuwe en goede winkelstructuur tot stand, die wordt gecombineerd met het leggen van een koppeling met de bestaande winkels in de Nieuwstraat. De supermarkt EM-TÉ wordt gesitueerd aan een centraal winkelplein met twee korte winkelstraten naar een parkeerlocatie (bronpunt). Naast het winkelplein ontstaat er een nieuw vormgegeven Petrus Dondersplein aan de kant van de Nieuwstraat ("marktplein"), dat een driehoekige vorm krijgt en een nieuw te realiseren wand. Een derde plein ontstaat bij de parkeergelegenheid van de EM-TÉ waar ruimte is voor een "groenplein". Een nieuwe voetgangersdoorsteek naar de Nieuwstraat ligt in de omgeving van de bestaande bloemenwinkel. Vanaf het winkelplein ("torenplein") is er een visuele relatie met de Dommel via de Torenstraat. Rondom de toren wordt een sokkel gerealiseerd ten behoeve van bijvoorbeeld een terrasgelegenheid.
Het huidige pand van Albert Heijn wordt grotendeels "ingepakt" met nieuwe bebouwing. Het huidige bibliotheekpand wordt gesloopt en vervangen door een nieuw blok met centrumvoorzieningen. De hoefijzerwinkels worden eveneens vervangen door een nieuw centrumblok. Bij de inrichting van het nieuwe Petrus Dondersplein en nieuwe torenplein wordt rekening gehouden met het houden van de wekelijkse markt. Afstemming exploitatieplan op aard van het bestemmingsplan Het bestemmingsplan Centrum Sint Michielsgestel 2009 biedt aan het hele plangebied een directe bouwtitel voor de realisering van de nieuwe functies. Dit vindt plaats zoals op de
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Inleiding
7
bestemmingsplankaart is aangegeven. De opzet en gedetailleerdheid van dit exploitatieplan zijn afgestemd op de gedetailleerdheid van het bestemmingsplan.
1.4. Begrenzing exploitatiegebied De afbakening en het bepalen van de grenzen van het exploitatiegebied zijn van groot belang aangezien het verhalen van de kosten gebaseerd is op het exploitatiegebied. Bij het afbakenen van de grenzen van het exploitatiegebied is er een relatie met het planologische besluit waaraan het gekoppeld is, in dit geval het bestemmingsplan. De begrenzing van het exploitatieplan mag de begrenzing van het bestemmingsplangebied niet te buiten gaan. Het exploitatiegebied heeft alleen betrekking op dat deel van het bestemmingsplangebied waar ontwikkelingen plaatsvinden en waar kosten dienen te worden verhaald. Het overige bestemmingsplangebied is volgens vigerend gebruik bestemd. Het exploitatieplan voor het exploitatiegebied Centrumgebied is niet van toepassing op het gehele bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied ligt in het westelijk deel van het bestemmingsplangebied. De grens van het exploitatiegebied volgt ten zuiden van de Schijndelseweg de bestemmingsplangrens. Naar het westen toe wordt het exploitatiegebied begrensd door de brug over de Dommel. Richting het noorden grenst het exploitatiegebied aan het Dommelpad. De begrenzing loopt in noordelijke richting naar Ceintuurweg 2 en vervolgt de oostelijke richting langs de Cenituurweg naar de Nieuwstraat. De meest noordoostelijke hoek van het exploitatiegebied ligt ter hoogte van Nieuwstraat 12.
De grens gaat in de richting van het zuidwesten tot aan het studiehuis Sint-Michielsgestel. In oostelijke richting is voorts een deel van de Schijndelseweg in het exploitatiegebied meegenomen. Voor een nauwkeurige begrenzing met een opgave van de kadastrale gegevens van dit exploitatiegebied en het bestemmingsplangebied wordt verwezen naar de kaart 1 Exploitatiegebied (bijlage 3).
1.5. Uitgangssituatie grondexploitatie en te verwerven gronden Uitgangssituatie grondexploitatie Voor dit exploitatieplan is de uitgangssituatie voor de grondexploitatie, dat de gemeente een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met twee marktpartijen. De gronden zijn deels reeds in handen van de gemeente of van de ontwikkelende marktpartijen. Daarnaast zijn gronden nog in particulier bezit. Op dit moment is nog geen overeenkomst op basis van artikel 6.24 lid 1 Wro gesloten. Verwerving gronden Uitgangspunt is dat de gemeente Sint-Michielsgestel alle gronden die geen eigendom zijn van de gemeente en waar ‘openbaar gebied’ op geprojecteerd is, zal verwerven.
1.6. Jaarlijkse herziening en afrekening Jaarlijkse herziening exploitatieplan Grondexploitaties zijn dynamisch en worden regelmatig aangepast. Daarom is bepaald dat exploitatieplannen minimaal jaarlijks herzien moeten worden totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Een herziening kan onafhankelijk van het bestemmingsplan plaatsvinden. Indien de herziening
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
8
Inleiding
betrekking heeft op niet-structurele onderdelen, zoals de vervanging van een raming van kosten door werkelijk gemaakte kosten, hoeft geen wettelijke voorbereidingsprocedure te worden doorlopen. Ook kan een herziening plaatsvinden indien aanpassing van woningaantallen, programma of verkaveling aan de orde zijn. Tegen een structurele herziening staat beroep open. In een herziening kunnen onder meer nieuwe inzichten betreffend het stedenbouwkundig ontwerp of fasering worden verwerkt. Eindafrekening Het publiekrechtelijke kostenverhaal verloopt via de bouwvergunning. Een aanvrager van een bouwvergunning betaalt bij het verlenen van de bouwvergunning een bijdrage die is gebaseerd op (de laatste herziening van) het exploitatieplan. Het kan zijn dat achteraf de totale kosten van de exploitatie lager blijken te zijn, waardoor de aanvrager een te hoge bijdrage heeft betaald. Indien de aanvrager niet vrijwillig (overeenkomst) maar in het kader van de bouwvergunning heeft betaald, wordt het eventueel te veel betaalde boven een drempel van 5% terugbetaald door de gemeente. Dit geschiedt bij eindafrekening, welke plaatsvindt binnen 3 maanden na de uitvoering van alle in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen.
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
2. Toelichting op de exploitatieopzet en de omschrijving van werken en werkzaamheden
9
2.1. Algemeen De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie zelf ter hand neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. Kosten De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5). Kosten die niet in de ‘kostensoortenlijst’ van het Bro zijn genoemd zijn niet te verhalen via een exploitatieplan. Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een exploitatie in rekening te brengen via het exploitatieplan, namelijk: profijt; toerekenbaarheid; causaliteit en evenredigheid of proportionaliteit. Opbrengsten Binnen het exploitatieplan worden de kosten van de grondexploitatie (de lasten) verdeeld over bouwpercelen met wettelijk aangewezen bouwplannen. Dit gebeurt naar rato van de opbrengstpotentie van die percelen. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, aan de hand van specifiek voor deze locatie geraamde gronduitgifteprijzen. Een bouwperceel met een hoge opbrengstpotentie betaalt relatief meer mee aan de kosten dan een perceel met een geringere opbrengstpotentie.
Saldo De raming van de opbrengsten is van belang in relatie tot de omvang van de te verhalen kosten. Wanneer de gronduitgifteopbrengst uitstijgt boven, of gelijk is aan de verhaalbare kosten, dan kan de gemeente de kosten in beginsel volledig verhalen op de bouwkavels. Wanneer de geraamde gronduitgifteopbrengst lager blijkt dan de kosten en de gemeente brengt desondanks de ruimtelijke maatregel in procedure, dan is het ingecalculeerde tekort voor rekening van de gemeente en is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het kavelopbrengstniveau. Omslagmethode en tarief per berekeningseenheid Om de hoeveelheidsoorten met elkaar te kunnen vergelijken schrijft de Wro voor dat alles onder één noemer gebracht wordt (de basiseenheid), met als einddoel het berekenen van een exploitatiebijdrage per bouwperceel of bouwplan. De Wro geeft geen dwingende aanwijzingen hoe het programma kan worden omgezet naar basiseenheden. Deze basiseenheid wordt vermenigvuldigd met een gewicht dat is ontleend aan de onderlinge uitgifteprijsverhouding. Door alle gewogen eenheden bij elkaar op te tellen ontstaat een
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
10 Toelichting werkzaamheden
op
de
exploitatieopzet
en
de
omschrijving
van
werken
en
hoeveelheid gewogen basiseenheden. De ten hoogste verhaalbare kosten worden verdeeld over de gewogen basiseenheden. In dit exploitatieplan is ervoor gekozen om als basiseenheid uit te gaan van opbrengstcategorieën per vierkante meter grondoppervlak (aan de hand van de verschillende bouweenheden) en voor de verschillende bouwhoogtes die geboden worden op basis van het bestemmingsplan. Peildata en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgave (als het gaat om kosten) wordt dan rekening gehouden met een parameter voor de kostenstijging van 2%. De parameter voor de kostenstijging is tot stand gekomen aan de hand van het Bureau Documentatie Bouwwezen-Index (BDB-Index). Aangezien sprake is van een stabilisering van de markt wordt niet uitgegaan van een opbrengstenstijging, hiervoor wordt 0% opgenomen. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten moeten van deze kosten worden afgetrokken. In een exploitatiegebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage. In de exploitatieopzet wordt dit verwerkt door uit te gaan van een kasstroomschema. Alle kosten en opbrengsten worden dan op een tijdas gezet.
De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden. Bepalen van de bijdrage per eigendom en aftrek inbrengwaarde en zelf gemaakte kosten In hoofdstuk 2.3. wordt nader ingegaan op de systematiek die is toegepast bij het bepalen van de bijdrage per eigendom en aftrek van inbrengwaarde en zelf gemaakte kosten. Kostenverhaal In relatie tot kostenverhaal wordt in dit hoofdstuk per kostensoort aangegeven hoe de kosten zijn bepaald. Hierbij is aansluiting gezocht bij de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Bro (art. 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5 en 6.2.7). Tenzij anders vermeld geldt voor alle kosten dat: de locatie profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen; er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn; de kosten voor 100% ten gunste komen van de te ontwikkelen locatie en dat geen andere locaties ‘meeprofiteren’ van de werken en werkzaamheden en voorzieningen. De begrote bedragen zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op ramingen. Jaarlijks zal de exploitatieopzet worden aangepast waarbij waar mogelijk de ramingen aangepast of vervangen worden door gerealiseerde kosten. Het prijspeil van alle kosten is 1 januari 2010 en de kosten worden naar huidige inzichten jaarlijks geïndexeerd met 2,00%.
De verwachte looptijd van het project is tot en met 2014.
2.2. Exploitatieopzet 2.2.1. Raming inbrengwaarde gronden Waarde van gronden en opstallen in het exploitatiegebied (Bro 6.2.3 a en b) Door een onafhankelijke taxateur is de waarde van de al in het bezit en de nog te verwerven gronden getaxeerd met inachtneming van de artikelen 40B t/m 40F van de Onteigeningswet. Bij de waardebepaling van de betreffende gronden in het exploitatieplan is daarmee rekening
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Toelichting op de exploitatieopzet en de omschrijving van werken en werkzaamheden
11
gehouden. De waardebepaling is als volgt tot stand gekomen. Allereerst heeft onderzoek naar de locatie marktprijzen plaatsgevonden. Waarna geveltaxaties hebben plaatsgevonden. Verder is door de taxateur een residuele waarde (complexwaarde) vastgesteld op 65 m². De complexwaarde is alleen gehanteerd bij bestemmingswijziging van een verkeersbestemming naar een bestemming waarbinnen bebouwing mogelijk is. Sloopkosten (Bro 6.2.3 d) Ten aanzien van het plangebied is tevens sprake van sloopactiviteiten. De kosten zijn getaxeerd en maken deel uit van de opgenomen inbrengwaarde van de gronden.
2.2.2. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Onderzoek (Bro 6.2.4 a) In het kader van het bestemmingsplan Centrum Sint-Michielsgestel 2009 zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De hiermee samenhangende kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Grondwerken (Bro 6.2.4 b) Er zullen grondwerken verricht moeten worden ten behoeve van het exploitatiegebied. Civieltechnische kosten (Bro 6.2.4 c en e, 6.2.5 a t/m i) Op basis van het ontwerp van Grontmij (zie figuur 2.1.) is een kostenraming gemaakt voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De geraamde kosten zijn afgestemd op de inrichting van de openbare ruimte (zie kaart 6 in bijlage 5 inrichting openbaar gebied). Bouwrijpmaken Sloopwerkzaamheden
De bestaande inrichtingselementen (verharding c.a.) opbreken.
Grondwerk
Grond dient te worden ontgraven, vervoerd en verwerkt.
Verkeersmaatregelen
Er moeten verkeersmaatregelen worden genomen om het verkeer om te leiden.
Riolering HW en DWA
In het exploitatiegebied worden nieuwe HWA en DWA aangelegd.
Huisaansluiting riolering
Dit heeft een relatie gerealiseerd wordt.
Wegen
De betonstraatstenen en gebakken klinkers worden opgenomen en afgevoerd en vervangen door nieuwe verharding voor de pleinen.
met
het
aantal
wooneenheden
dat
Groen
Een aantal bomen wordt gerooid.
Kabels en leidingen
Kabels en leidingen worden verplaatst evenals het PNEM huisje.
Bluswatervoorzieningen
Plaatsen en aansluiten van brandkranen.
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
12 Toelichting werkzaamheden
op
de
exploitatieopzet
en
de
omschrijving
van
werken
en
Figuur 2.1. Civieltechnisch ontwerp (Grontmij Nederland b.v.)
Woonrijpmaken Wegen
Het leveren en aanbrengen van klinker en tegelbestrating.
Troittoirbanden
Het opnemen van troittoirbanden en herstellen.
Verkeersborden
Het aanbrengen van verkeersborden in het plangebied.
Straatmeubilair
Het plaatsen van onder andere afvalbakken, abri’s, bankjes en glasbakken.
Openbare verlichting
Het plaatsen van lichtmasten met armatuur en aanbrengen van
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Toelichting op de exploitatieopzet en de omschrijving van werken en werkzaamheden
13
lichtmasten. Kolkaansluiting
Het aanleggen en aansluiten van kolken op de riolering.
Groen
Het planten van bodembedekkers.
bomen,
zaaien
van
gras
en
planten
Planontwikkelingskosten (6.2.4. g t/m j) Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp exploitatieplan is nog geen ministeriële regeling ex artikel 6.2.6 Bro in werking getreden, zodat ten aanzien van deze kosten geen maximering geldt. Niettemin heeft de gemeente gebruik gemaakt van de in voorbereiding zijnde gegevens ten aanzien van de wijze van maximering en daarmee ook zelve (hoewel niet verplicht) een maximering aangebracht. Op basis van het – voorlopige - model plankostenscan grondexploitatie is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen planontwikkelingskosten voor deze locatie. Via het model plankostenscan VNG/VVG/NEPROM/NVB d.d. 28 maart 2008 worden de plankosten gemaximaliseerd op € 1.394.775,-. De plankostenscan is in bijlage 1 in tabel L opgenomen. Kosten van planschade uitkeringen (Bro 6.2.4 l) Het Adviesbureau Verhagen heeft in opdracht van de gemeente een planschadescan uitgevoerd. De conclusies hieruit zijn dat een post van € 121.000,- wordt opgenomen in het exploitatieplan. Rentekosten en baten over geïnvesteerde kapitalen en lasten (Bro 6.2.4 n) De kosten en opbrengsten van het project zijn conform de planning in de tijd uitgezet. In de exploitatieopzet wordt een rentepercentage gehanteerd van 5,5%. Dit is conform gemeentelijk beleid hetgeen is vastgelegd in de jaarlijkse begroting.
2.2.3. Raming van de opbrengsten Opbrengsten van uitgifte van gronden (Bro 6.2.7 a) De taxateur heeft de opbrengsten als volgt geraamd. Aan de hand van de verschillende bouwmogelijkheden die mogelijk worden gemaakt binnen het bestemmingsplan. Van deze bouwmogelijkheden zijn de opbrengstwaarden in beeld gebracht. Deze opbrengstwaarden per complex zijn verder gespecificeerd door aan de hand van verschillende opbrengstcategorieën die zijn opgenomen op de grondgebruikskaarten terug te rekenen naar prijzen per opbrengstcategorie. Dit is gerelateerd aan het aantal vierkante meters en de bouwhoogte die toegelaten wordt. In de tabel worden de verschillende opbrengstcategorieën benoemd. Eigenaar
Categorie
Bouwmogelijkheid
Particulier 1
Categorie 10
Tuin
Particulier 2
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Categorie 22
C-2 bouwhoogte 11/13
Categorie 23
C-2 Bouwhoogte 5/7
Categorie 28
Geen bebouwingsmogelijkheid
Categorie 3
C-1 bouwhoogte 14/14
Categorie 5
C-1 bouwhoogte 14/12 en 11/9
Categorie 4
C-1 bouwhoogte 70% bebouwd
14/14
waarvan
250.0014774.00
14 Toelichting werkzaamheden Eigenaar
op
de
exploitatieopzet
en
de
omschrijving
van
Categorie
Bouwmogelijkheid
Categorie 11
C-1 bouwhoogte 13/11
werken
en
Openbaar gebied Particulier 3
Categorie 1
C-1 bouwhoogte 13/11
Particulier 4
Openbaar gebied
Particulier 5
Categorie 25
W-1
Particulier 6
Categorie 7
C-2 bouwhoogte 6/4
Categorie 12
C-2 bouwhoogte 12/9
Categorie 17
C-2 bouwhoogte 8/6
Categorie 29
Geen bebouwingsmogelijkheid
Openbaar gebied Particulier 7
Categorie 20
C-1 bouwhoogte 7/5
Particulier 8
Categorie 3
C-1 bouwhoogte 14/14
Particulier 9
Categorie 16
C-4 bouwhoogte 5/3
Categorie 26
C-4 bouwhoogte 9/6
Categorie 27
C-4 bouwhoogte 12/9
Gemeente Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Categorie 4 Categorie 5 Categorie 6 Categorie 7 Categorie 8 Categorie 9 Categorie 11 Categorie 12 Categorie 13 Categorie 14 Categorie 15 Categorie 16 Categorie 17 Categorie 18 Categorie 19 Categorie 21 Categorie 24 Openbaar gebied Conclusie verhaalbare kosten van het plan Op grond van de berekeningen in de exploitatieopzet, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt,
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Toelichting op de exploitatieopzet en de omschrijving van werken en werkzaamheden
15
blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante waarde van de te verwachten kosten. (zie tabel J Macro aftopping uit bijlage 1). Hiermee is sprake van een overschotlocatie. Het totaal van de kosten kan dus verhaald worden, waardoor gesteld kan worden dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.
2.2.4. Tijdvak waarbinnen de exploitatie zal plaatsvinden De kosten en werkzaamheden worden niet dwingend gefaseerd in de tijd. De verwachte doorlooptijd van het plan is ingeschat op 4 jaar (vanaf 2010). Naar verwachting kan de exploitatie in 2014 worden afgerond. De aanleg van openbaar gebied zal plaatsvinden in 2011 waarna eind 2011 de gronden uitgegeven gaan worden.
2.3. Exploitatiebijdrage per eigendom 2.3.1. Wijze van toerekenen van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De verhaalbare kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie van de betreffende grond en vindt er dus een verdeling plaats naar draagkracht. Voor de verschillende bouwblokken is vanuit de opbrengstpotentie terug gerekend naar een basiseenheid per vierkante meter grondoppervlak.
2.3.2. Exploitatiebijdrage per eigendom De exploitatiebijdrage per eigendom is opgenomen in bijlage 2.
2.3.3. Gerealiseerde kosten De gerealiseerde kosten zijn opgenomen in tabel K behorende bij de grondexploitatie. Peildatum is 1-1-2010.
2.3.4. Kostenverhaal Koppeling kostenverhaal aan bouwvergunning Burgemeester en wethouders verhalen de kosten als omschreven in hoofdstuk 4 op de aanvrager van een bouwvergunning, tenzij de bijdrage anderszins is verzekerd of voorafgaande aan de indiening van de bouwaanvraag een exploitatiebijdrage met betrekking tot de betreffende gronden overeengekomen en verzekerd is. Voordat een bouwvergunning wordt verleend wordt de exploitatiebijdrage berekend zoals aangegeven in paragraaf 2.3.1. Voor de berekening wordt uitgegaan van de in het – ten tijde van de bouwaanvraag - meest recent vastgestelde exploitatieplan opgenomen exploitatieopzet. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt aan de bouwvergunning een oppervlakte uitgeefbare grond toegerekend die overeenkomt met de oppervlakte van de kavel waarop de bouwvergunning betrekking heeft. De per bouwvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend overeenkomstig de bepalingen die zijn beschreven in artikel 6.19 Wro. Wijze van betaling Burgemeester en wethouders stellen bij de bouwvergunning een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage dient te worden betaald.
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
16 Toelichting werkzaamheden
op
de
exploitatieopzet
en
de
omschrijving
van
werken
en
2.4. Omschrijving en werken en werkzaamheden Een verplicht onderdeel van een exploitatieplan is een omschrijving van de benodigde werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze omschrijving, die mede dient ter onderbouwing van het kostenverhaal is opgenomen in hoofdstuk 4.
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
3. De exploitatieopzet
17
3.1. Exploitatieopzet Bij dit exploitatieplan hoort een exploitatieopzet. De exploitatieopzet is opgenomen in bijlage 1. De exploitatieopzet bestaat uit de volgende tabellen: Tabel A: Tabel B: Tabel C: Tabel D: Tabel E: Tabel F: Tabel G: Tabel H: Tabel I: Tabel J: Tabel K: Tabel L:
Inventarisatie algemene gegevens. Rekentechnische uitgangspunten. Ruimtegebruik op de locatie. Eigenaren Inventarisatie van de kosten. Inventarisatie van de opbrengsten. Fasering uitgifte. Fasering kosten. Fasering opbrengsten. Macro aftopping. gerealiseerde kosten. Plankostenscan.
3.2. Exploitatiebijdrage per eigendom In bijlage 2 is de exploitatiebijdrage per eigendom (alle percelen in het exploitatiegebied die tot één eigenaar behoren) weergegeven per 01-01-2010. De exploitatiebijdrage per eigendom is berekend door de te verhalen kosten per gewogen basiseenheid te vermenigvuldigen met het aantal gewogen basiseenheden per eigendom voor de verschillende uitgiftecategorieën. De inbrengwaarde van het uitgeefbaar terrein per eigendom is daarbij in mindering gebracht op de bruto-exploitatiebijdrage. Een overzicht van het grondgebruik per eigendom is weergegeven op de kaarten in bijlage 4.
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
18
De exploitatieopzet
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
4. Omschrijving van werken en werkzaamheden
19
4.1. Bouwrijp maken uitgeefbare gronden Op de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van het bouwrijp maken: het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere bovengrondse en ondergrondse obstakels; het verwijderen van bomen, struiken en beplanting; het verleggen van kabels en leidingen; het ophogen en egaliseren van het terrein voor zover noodzakelijk.
4.2. Aanleg nutsvoorzieningen In het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de aanleg van nutsvoorzieningen: aanleg nieuwe nutsvoorzieningen; aanpassen nutsvoorzieningen; verleggen van kabels en leidingen.
4.3. Inrichting openbare ruimte In het exploitatiegebied worden op hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden verricht. In het kader van het inrichten van de openbare ruimte is kaart 6 grondgebruikskaart toegevoegd. Op deze kaart is voor particulier eigendom te zien hoe de openbare ruimte ingericht zal worden: het aanleggen van wegen en pleinen met open verharding; het aanleggen van trottoirs, voet- en fietspaden; aanleg groenvoorzieningen; plaatsen van straatmeubilair; plaatsen van verkeersborden; plaatsen verlichting; plaatsen van brandkranen.
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
20
Omschrijving van werken en werkzaamheden
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
bijlagen
Bijlage 1. Exploitatieopzet
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
1
250.0000
2
Bijlage 1
Tabel A:
Inventarisatie algemene gegevens Omschrijving
Gegevens
naam bestemmingsplan
Centrum Sint-Michielsgestel
naam exploitatieplan
Centrumgebied
datum berekening
24-11-2009
Toelichting
auteur gemeente
Sint-Michielsgestel
projectnaam projectnummer
772
projectmanager bestandsnaam van de berekening
Centrumgebied tbv exploitatieplan
kaart van het exploitatiegebied
Kaart 1
kaart met kadastrale gegevens
Kaart 2
kaart met voorgenomen grondgebruik
Kaarten 4.1 t/m 4.9, 5 en 6
status
ontwerp
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Tabel B:
3
Rekentechnische uitgangspunten Prijspeildatum
1-1-2010
Rentevoet per jaar
5,5%
Kostenstijging per jaar
2%
Opbrengststijging per jaar
0%
Onvoorzien als % van nog te maken kosten Fasering
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Enig jaar 1 januari en 1 juli
De inbrengwaarden zijn gefaseerd op 1 januari 2010. Het bouwrijp maken is gefaseerd begin 2010. De opbrengsten zijn gefaseerd op medio 2011. Het woonrijp maken is gefaseerd begin 2013.
250.0000
4
Bijlage 1
Tabel C:
250.0014774.00
Ruimtegebruik op de locatie
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Tabel D:
5
Eigenaren
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0000
6
Bijlage 1
Tabel E:
250.0014774.00
Inventarisatie kosten
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
7
250.0000
8
Bijlage 1
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Tabel F:
9
Inventarisatie opbrengsten
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0000
10
Bijlage 1
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
11
250.0000
12
Bijlage 1
Tabel G:
250.0014774.00
Fasering uitgifte
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
13
250.0000
14
Bijlage 1
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
15
250.0000
16
Bijlage 1
Tabel H:
250.0014774.00
Fasering kosten
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
17
250.0000
18
Bijlage 1
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
19
250.0000
20
Bijlage 1
Tabel I: Fasering opbrengsten
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
21
250.0000
22
Bijlage 1
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
23
250.0000
24
Bijlage 1
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 1
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
25
250.0000
26
Bijlage 1
Tabel J:
Macro aftopping
Bruto kosten
15.556.114,-
Bijdrage provincie (ISV)
486.000,-
Bijdrage andere exploitatiegebieden
n.v.t.
Netto kosten
15.070.114,-
Grondopbrengsten
21.917.936,-
Conclusie, maximaal verhaalbaar:
15.070.114,-
Tabel K:
Gerealiseerde kosten
Totale kosten zijn
15.556.114,-
De al gedane uitgaven zijn
5.582.980,-
Percentage gerealiseerd
36%
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Tabel L:
Plankostenscan
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
Vragenlijst Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar
Maximering plankosten ! 25-11-2009 Sint-Michielsgestel Centrumgebied ….. 1-1-2010 4 42
1
Algemeen Wat is de looptijd van het project vanaf moment vaststellen bestemmingsplan?
4
jaren
2
Wat is de grootte van het exploitatiegebied (bruto)
4
ha
3
Waar ligt het exploitatiegebied?
4
Betreft het een herstructureringsopgave?
5
6 7
Beoogde stedenbouwkundige invulling Wat is het beoogde programma?
woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie
14
Civiele en cultuurtechniek Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?
15
Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten?
totaal stuks stuks stuks stuks
0
stuks
0 0
stuks stuks nee
globaal met uitwerkingsplicht gedetailleerd
aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2
ja ja ja ja
nee nee nee nee
ja
nee
ja
nee
ja ja
nee nee
Aantal
0
ja ja ja
Slecht Normaal Goed
€
nee nee nee
19.929 ja
Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? Indien er opgehoogd danwel voorbelast wordt de volgende vragen invullen: a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?
9 1 0 8 0
150 0 17.410 0 0
Ruimtelijke ordeningsprocedures Wordt een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan genomen? Wordt een project(afwijkings)besluit genomen ?
13b Indien sprake is van een bp met uitwerkingsplicht, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u?
nee
integraal
ja
nee
partieel
ja
nee
b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? c Wat is de te verwachten zettingstijd? d Wat is de hoogte van de voorbelasting?
18
nee
ja
Onderzoeken a Is een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ? b Is het een verdachte locatie qua luchtkwaliteit ? c Is het een verdachte locatie qua archeologie ? d Is het een verdachte locatie qua zware bodemvervuiling ?
13a Dient het bestemmingsplan aangepast te worden, zo ja wat voor een type wordt het?
17
ja
Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) a zo ja voor hoeveel eigenaren? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?
9
16
nee nee nee nee
Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake?
Wordt of is een Wvg gevestigd?
11 12
ja ja ja ja
Eigendomsituatie Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden? a waarvan percelen (onbebouwd) b waarvan woningen c waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren d waarvan bijzondere objecten
8
10
historisch centrum binnenstedelijk rand/functieveranderingen uitleglocatie
Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ? Gronduitgifte a hoeveel vrije kavels worden uitgegeven ? b hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ? ch hoeveell uitgiftecontracten it ift t t bedrijvigheid b d ij i h id verwacht ht u ? d hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? e hoeveel uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u ? f hoeveel uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ? M:\bgwin\exploit\Personal\0 250 RBOI-Middelburg\Sint-Michielsgestel\20091118 Vragenlijst Plankostenscan nieuwmodel
0 0 0 €
deelplan/fase jaar m1
3.502.766
0 10 0 5 0 5
stuks stuks stuks t k stuks stuks stuks 25-11-2009
Produkten cq activiteiten Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO
Maximering plankosten !
invullen!
Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer
25-11-2009 Sint-Michielsgestel Centrumgebied …..
Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit
1-1-2010 4
Verwerving ja
nee
1.1 Aankoop onroerende zaak onbebouwde perceel woning (ook huur/pachtontbinding) agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering byzonder object byzonder object in herstructurering
ja
nee
1.2 Onteigenen van objecten administratief gerechtelijk advocaatskosten
ja
nee
1.3 Wvg Uren voor vestiging
Stedenbouw ja
nee
2.1 Programma van Eisen basis maatschappelijk programa
ja
nee
2.2 Prijsvraag
ja
nee
2.3 Masterplan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
ja
nee
2.4 Beeldkwaliteitsplan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
ja
nee
2.5 Stedenbouwkundig plan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw maatschappelijk programa
ja
nee
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
Ruimtelijke ordening ja
nee
3.1 Opstellen bestemmingsplan uur per globaal uit te werken bestemmingsplan uur per uitwerkingsplan uur per gedetailleerd bestemmingsplan
ja
nee
3.2 Uitwerken van een wijziging
uur per wijziging
ja
nee
3.3 Opstellen project(afwijkings) besluit
uur per besluit
M:\bgwin\exploit\Personal\0 250 RBOI-Middelburg\Sint-Michielsgestel\20091118 Plankostenscan nieuwmodel
Productenlijst 25-11-2009
Produkten cq activiteiten Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO
Maximering plankosten !
invullen!
Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer
25-11-2009 Sint-Michielsgestel Centrumgebied …..
Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit
1-1-2010 4
ja
nee
ja
nee
4.1 Planontwikkeling
ja
nee
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering % over sloopkosten ophogen/voorbelasten % over bouw en woonrijpmaken
ja
nee
5.1 Kaartmateriaal
nee
6.1 Omgevingsmanagement
Civiele en cultuur techniek uur per week
Landmeten/vastgoedinformatie uur per week
Communicatie ja
Uur per weekk U kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel
Gronduitgifte ja
nee
7.1 Gronduitgiftecontracten uur per contract vrije kavel uur per contract overige woningbouw uur per contract bedrijvigheid uur per contract commercieel vastgoed uur per contract maatschappelijke voorzieningen uur per contract gemengde uitgiften
Management ja
nee
8.1 Projectmanager
uur per week
ja
nee
8.2 Projectmanagementassistent
uur per week
ja
nee
9.1 Planeconoom
Planeconomie uur per week
M:\bgwin\exploit\Personal\0 250 RBOI-Middelburg\Sint-Michielsgestel\20091118 Plankostenscan nieuwmodel
Productenlijst 25-11-2009
Resultaat Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO Maximering plankosten ! Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit
Verwerving 1.1 Aankoop onroerende zaken 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Wvg
Stedenbouw 2.1 Programma van Eisen 2.2 Prijsvraag 2.3 Masterplan 2.4 Beeldkwaliteitsplan 2.5 Stedenbouwkundig plan 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte
Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen bestemmingsplan p g p 3.2 Uitwerken van een wijziging 3.3 Opstellen project(afwijkings) besluit
Civiele en cultuur techniek 4.1 Planvoorbereiding 4.2 Voorbereiding en toezicht
Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal
Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement
Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten
Management 8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistent
Planeconomie 9.1 Planeconomie
totaal plankosten exclusief civiele techniek (4.2)
25-11-2009 Sint-Michielsgestel Centrumgebied ….. 1-1-2010 4 gemiddeld uren uren/week 1.030 6 1.030 6 -
139%
€ € € €
123.600 123.600 -
euro's in % 9% 9% 0% 0%
€ € € € € € €
181.004 17.760 23.223 102.575 37.446
13% 1% 0% 0% 2% 7% 3%
€ € € €
41.700 41.700 -
3% 3% 0% 0%
3 3
€ € €
593.074 58.964 534.111
43% 4% 38%
79 79
0 0
€ €
7.225 7.225
1% 1%
234 234
1 1
€ €
106.986 106.986
8% 8%
1.400 1.400
8 8
€ €
170.800 170.800
12% 12%
1.112 635 476
7 4 3
€ € €
131.640 88.289 43.351
9% 6% 3%
318 318
2 2
€ €
38.746 38.746
3% 3%
6.264
37
€
1.394.775
100%
€
860.664
€
215.166
€
4.304
1.508 148 194 855 312 -
9 1 1 5 2 -
584 584 -
5.680
plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: aantal eenheden plankosten per eenheid
Complexiteit
euro's
324
M:\bgwin\exploit\Personal\0 250 RBOI-Middelburg\Sint-Michielsgestel\20091118 Plankostenscan nieuwmodel
resultaat25-11-2009
Bijlage 2. Exploitatiebijdrage per eigendom
Particulier 1
2
Bijlage 2
Particulier 2
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 2
3
Particulier 3
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
4
Bijlage 2
Particulier 4
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 2
5
Particulier 5
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
6
Bijlage 2
Particulier 6
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 2
7
Particulier 7
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
8
Bijlage 2
Particulier 8
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 2
9
Particulier 9
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
10
Bijlage 2
Gemeente
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 2
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
11
250.0014774.00
12
Bijlage 2
250.0014774.00
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
Bijlage 3. Kaarten totaal exploitatiegebied
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
Bijlage 4. Kaarten per eigendom
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg
250.0014774.00
2
Bijlage 4