11-03-2021 - Inleiding Stadkwadraat b v over exploitatieplan en grondexploitatie

stadkwadraat

08/03/2021

pagina 1

Inleiding exploitatieplan & grondexploitatie gebiedsontwikkelingsprojecten Informerende raadsvergadering, Sint-Michielsgestel 11 maart 2021

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 2

Voorstellen

 Robbie van Bladel  Senior adviseur bij Stadkwadraat b.v.  Planeconoom gemeente Sint-Michielsgestel periode 2012 – 2018

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 3

Verhaal van kosten grondexploitatie (Wro) (1)

 Wettelijke plicht tot verhaal van kosten van de grondexploitatie

 Aangewezen bouwplanmogelijkheden ontstaan op basis van een aangewezen planologisch besluit  Uitgangspunt: eenieder die een aangewezen bouwplan kan ontwikkelen in een aangewezen planologisch besluit krijgt te maken met verhaal van kosten van de grondexploitatie  Kostenverhaal bij particuliere exploitatie via overeenkomst of omgevingsvergunning voor het bouwen  Anterieure overeenkomst: maatwerkafspraken over grondexploitatie voorafgaand aan vaststelling planologisch besluit  Exploitatieplan: vaststelling indien op het moment vaststelling planologisch besluit is gebleken dat het kostenverhaal niet voor alle gronden, waarop bouwplanmogelijkheden zijn voorzien, is verzekerd.  Posterieure overeenkomst: overeenkomst over grondexploitatie na vaststelling planologisch besluit i.c.m. exploitatieplan  Bij toepassing publiekrechtelijk kostenverhaal gelden nadere uitvoeringsregels (zgn. 3 criteria, macroaftopping, kostensoortenlijst etc.)

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 4

Verhaal van kosten grondexploitatie (2): schema plan- en kostenverhaalsproces

Bestemmingsplan

Bestemmingsplanvaststelling

Kostenverhaal Locatie-eisen

Exploitatieplan-vaststelling

Anterieure overeenkomst

Posterieure overeenkomst Omgevingsvergunning

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 5

Exploitatieplan (1)

 Vaststelling exploitatieplan indien op het moment vaststelling planologisch besluit is gebleken dat het kostenverhaal niet voor alle gronden, waarop bouwplanmogelijkheden zijn voorzien, is verzekerd.

 Exploitatieplan bevat in ieder geval:  Kaart exploitatieplangebied  Exploitatieopzet (bepaling exploitatiebijdrage)  Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken, aanleg nutsvoorziening en inrichting openbare ruimte  Exploitatieplan kan bevatten:  Eisen werken en werkzaamheden bouwrijp maken, aanleg nutsvoorziening en inrichting openbare ruimte  Regels uitvoering werken en werkzaamheden  Regels over aangewezen woningbouwcategorieën

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 6

Exploitatieplan (2) - exploitatieopzet

 De exploitatieopzet is een verplicht bestanddeel van het exploitatieplan  Functie: een juridische rekentool voor het vaststellen van een door een particuliere eigenaar verschuldigde exploitatiebijdrage  Basis: de wettelijke fictie dat de gemeente het gehele gebied ontwikkeld

 Er gelden tal van (wettelijke) regels voor het bepalen van de verhaalbare kosten, de wijze van omslag over de eigenaren etc.  Deze juridische en fictieve exploitatieopzet dient uitdrukkelijk te worden onderscheiden van de (feitelijke) interne grondexploitatie van de gemeente.

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 7

Exploitatieplan (3) - exploitatieopzet

 Exploitatiebijdrage (kostenverhaal) opnemen als voorschrift bij Omgevingsvergunning voor een bouwplan, tenzij het kostenverhaal is of voorafgaand aan indiening van de bouwaanvraag anderszins is verzekerd of voorafgaand exploitatiebijdrage is overeenkomen  In Wro en Bro zijn uitvoeringsregels opgenomen voor bepaling exploitatiebijdrage:  Te verhalen kosten zijn limitatief voorgeschreven (kostensoortenlijst art. 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro)  Kostenverhaal is gemaximeerd (macroaftopping)  Verhaalbare kosten worden naar rato van opbrengstpotentie toegerekend aan verschillende eigendommen (gewogen eenheden)

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 8

Interne grondexploitatie (1)

 Vormen grondbeleid gemeente 1. Facilitair grondbeleid 2. Actief grondbeleid 3. Tussenvormen 1 en 2  Facilitair grondbeleid:  particulier grondeigendom  Gemeente maakt ontwikkeling planologisch mogelijk  Private partij realiseert ontwikkeling voor eigen rekening en risico  Actief grondbeleid:  gemeentelijk grondeigendom  gemeente realiseert ontwikkeling voor eigen rekening en risico  Meer sturing  opstellen interne grondexploitatie

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 9

Interne grondexploitatie (2)

Grondexploitatie: balans van (grondproductie)kosten en (grond)opbrengsten in een vooraf begrens gebied bepaald en aan de hand van de projectplanning gefaseerd. Kosten- en opbrengststijging en renteinvloeden worden daarmee zichtbaar in het saldo.

Opbrengsten

(Grondproductie)kosten

- Grondopbrengsten door gronduitgifte

- Verwerving gronden/opstallen

- Subsidies en bijdragen

- Sloop opstallen - Sanering - Bouwrijp- en woonrijp maken - Plankosten & VTU - Overige kosten - Saldo

stadkwadraat

11/03/2021

pagina 10

Interne grondexploitatie (3)

 Doel grondexploitatie:  Inzichtelijk maken van financiële haalbaarheid van een gebiedsontwikkelingsproject  Sturingsmiddel  Verankering financieel resultaat in financiële huishouding gemeente  Periodieke actualisering grondexploitatie o.b.v. dan geldende inzichten  Jaarrekening (voorjaar)  Tussentijds (najaar)

 MeerjarenProgramma Grondbedrijfsfunctie (MPG):  Rapportage over voortgang actieve projecten en grondexploitatie  Wordt twee keer per jaar ter vaststelling aan raad voorgelegd

stadkwadraat

08/03/2021

pagina 11

Vragen?