10.f - 5 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021 (1261705)
Tekst van het document
Gemeente Sint-Michielsgestel
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
Versie 1.0
26-05-2021 Team Ruimtelijke ontwikkeling
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 1
Gemeente Sint-Michielsgestel·
Inhoud 1.
Inleiding ...................................................................................................................................................................... 3
2.
Het meerjarenprogramma (MPG): doel en functie ................................................................................................... 4
3.
De portefeuille: samenvatting ................................................................................................................................... 6 3.1. Samenvatting resultaten projecten...................................................................................................................... 6 3.2. Resultaten en methodiek risicoanalyse ............................................................................................................... 7
4.
Conclusies en voorstellen ......................................................................................................................................... 8 4.1. Conclusies .......................................................................................................................................................... 8 4.2. Voorstellen ......................................................................................................................................................... 8
Bijlage 1: Criteria voor indeling van projecten ...................................................................................................................... 10 Actief grondbeleid ...................................................................................................................................................... 10 Faciliterend grondbeleid ............................................................................................................................................. 10 Bijlage 2: Actieve projecten in uitvoeringsfase ..................................................................................................................... 11 1. Jacobskamp, Den Dungen ............................................................................................................................ 11 2. Centrumplan, Sint-Michielsgestel .................................................................................................................. 14 3. De Zeelder, Berlicum ..................................................................................................................................... 18 4. Grinsel Triestpad, Den Dungen .....................................................................................................................
20 Bijlage 3: Begrippenlijst .......................................................................................................................................................... 22
Pagina 2
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
1.
Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG). In het MPG wordt inzicht gegeven in de grondbedrijfsactiviteiten, namelijk de actieve projecten (eigen exploitaties) en facilitaire projecten (exploitaties door derden). In 2020 is de nieuwe nota grondbeleid vastgesteld door de raad (d.d. 16-04-2020). In deze nota is opgenomen dat de gemeente Sint-Michielsgestel ook situationeel grondbeleid kent. Tot op heden heeft zich op dit vlak niets voorgedaan. In het MPG wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel economische zin als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico’s, geeft het MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de bij de Grondbedrijfsfunctie in voorbereiding en in uitvoering zijnde complexen.
Ten behoeve van het MPG zijn alle exploitatieberekeningen geactualiseerd. Daarbij zijn relevante ontwikkelingen en inzichten binnen de projecten, die op redactiedatum bekend zijn, verwerkt in de grondexploitaties. De gepresenteerde cijfers geven een actueel financieel beeld van de projecten.
Het MPG wordt één keer per jaar opgesteld en ter vaststelling aangeboden aan de raad: 1.
in het voorjaar wordt het MPG gelijktijdig met de jaarrekening ter vaststelling aangeboden aan de raad. Bij de actualisatie van alle exploitaties wordt aansluiting gezocht met de boekwaarde en de (financiële) peildatum zoals vermeld in de jaarrekening. De exploitaties in dit MPG kennen een financiële peildatum per 1-1-2021.
Bij de beschrijving van de verschillende projecten wordt onderscheid gemaakt tussen:
projecten in voorbereiding;
projecten in uitvoering;
afgesloten projecten.
Binnen deze categorieën worden voorts projecten onder actief grondbeleid en onder facilitair grondbeleid onderscheiden.
Inhoud Het MPG bestaat uit een korte en bondige rapportage waarin een samenvatting wordt gegeven van de resultaten en conclusies op portefeuilleniveau (hoofdstuk 2 t/m 4). Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van het doel en de positionering van het MPG. Hoofdstuk 3 gaat in op de resultaten en geeft een totaaloverzicht van alle projecten met plaatsing van de financiële consequenties in de tijd. Conclusies en voorstellen worden weergegeven in hoofdstuk 4.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 3
Gemeente Sint-Michielsgestel·
2.
Het meerjarenprogramma (MPG): doel en functie Dit MPG wordt gelijktijdig met de jaarstukken aan het bestuur aangeboden. Zowel de jaarstukken als het MPG baseren zich op de dan recente actualisatie van de grondexploitaties. In het MPG worden alle grondexploitaties nader toegelicht. Daarnaast is een risicoanalyse uitgevoerd en wordt melding gemaakt van de benodigde risicodekking in het weerstandsvermogen.
Het gemeentebestuur heeft met het MPG de beschikking over een integraal financieel beeld. Het MPG kan als kader fungeren bij besluitvorming waaraan financiële consequenties zijn verbonden.
Grondexploitaties Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een ruimtelijk plan naar ramingen van kosten en opbrengsten in de tijd, waarbij rekening wordt gehouden met inflatie- en rente-effecten. Het betreft activiteiten om bouwrijpe grond te vervaardigen en om het openbare gebied in te richten. Het vervaardigen van bouwwerken (vastgoedobjecten), zoals een school of een kunstgrasveld, valt buiten de grondexploitatie. Daarvoor wordt eventueel een vastgoedexploitatie opgesteld.
Elke grondexploitatie kent dezelfde opbouw. Aan de kostenkant van de grondexploitatie zijn ramingen opgenomen voor de aankoop/inbreng van de benodigde gronden, sloop, sanering gronden, civieltechnische werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken), plankosten, bijdragen en afdrachten. De opbrengsten in de grondexploitatie bestaan voornamelijk uit de verkoop van bouwrijpe grond aan derden. Verkoop van bouwrijpe gronden geschiedt tegen marktprijzen of tegen grondprijzen conform het gemeentelijk grondprijsbeleid.
Grondexploitaties worden in het voorjaar volledig geactualiseerd, op basis van recente boekwaarden zoals die ook in de jaarstukken zijn opgenomen. Voorts wordt ten behoeve van de begroting een nauwkeurige update gegeven, waarbij alle nieuwe ontwikkelingen tot aan redactiedatum worden gerapporteerd. Indien er bij actualisatie significante financiële afwijkingen blijken, dan worden deze expliciet onder de aandacht van het bestuur gebracht. Voor zover nodig wordt er dan om aanvullende besluitvorming gevraagd. Relatie met de jaarrekening en begroting In het MPG worden, op basis van geactualiseerde exploitatieberekeningen, de financiële consequenties van alle activiteiten van de Grondbedrijfsfunctie weergegeven.
De peildatum van het MPG is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2021. Deze moet aansluiten op de eindstand van het voorafgaande jaar, zoals deze in de jaarrekening wordt vermeld. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten ‘staten-P’, die in de jaarrekening zijn opgenomen.
Dit MPG dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening, waardoor de informatie in de jaarrekening kan worden beperkt tot het wettelijke vereiste. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPG. Het MPG wordt echter als zelfstandig stuk niet formeel beoordeeld of goedgekeurd door de accountant.
Pagina 4
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen de Grondbedrijfsfunctie per jaarschijf (in reële waarden) is de basis voor de begroting. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader.
Het MPG is uitgangspunt voor de verdere projectvoortgangsrapportages, waarin significante afwijkingen ten opzichte van een voorgaand MPG worden gemeld.
Risicoanalyse Onderdeel van het MPG is de risicoanalyse. In de risicoanalyse worden risico's die de activiteiten van de Grondbedrijfsfunctie met zich meebrengen inzichtelijk gemaakt. Op basis van de projectvoortgang en de actualisering van de grondexploitaties worden risico’s geïnventariseerd, gekwantificeerd en beoordeeld.
Dit MPG is voorzien van een risicoanalyse welke vertrouwelijk ter inzage wordt gelegd aan de raad. Op basis van de projectvoortgang en de actualisering van de grondexploitaties zijn risico’s geïnventariseerd, gekwantificeerd en beoordeeld. De risicoanalyse dient twee doelen: 1.
het vormt de basis voor het voeren van risicomanagement in projecten;
2.
onderbouwing van het gemeentelijke weerstandsvermogen.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 5
Gemeente Sint-Michielsgestel·
3.
De portefeuille: samenvatting In dit hoofdstuk zijn de financiële resultaten van de actieve projecten weergegeven. Deze gegevens zijn gebaseerd op de grondexploitaties, die begin 2021 zijn geactualiseerd. De individuele projectbeschrijvingen zijn opgenomen in bijlage 2 en dienen als onderlegger voor de informatie in dit hoofdstuk.
3.1.
Samenvatting resultaten projecten De projecten en activiteiten zijn onderverdeeld in een drietal categorieën: 1.
projecten in voorbereidingsfase;
2.
projecten in uitvoeringsfase;
3.
afgesloten projecten.
Binnen de categorieën wordt onderscheid gemaakt in projecten onder actief grondbeleid en facilitair grondbeleid. Een nadere toelichting op de categorieverdeling en actief- en facilitair grondbeleid vindt u in bijlage 1 van dit MPG.
1.
Projecten in voorbereidingsfase
Voor projecten in de voorbereidingsfase is de planvorming nog niet afgerond. Planwijzigingen zijn dus nog mogelijk. De raad moet het uiteindelijke plan en de bijbehorende financiële consequenties nog definitief vaststellen.
Op dit moment (redactiedatum) zijn geen projecten onder actief grondbeleid in voorbereiding.
2.
Projecten in uitvoeringsfase
Projecten in deze categorie zijn feitelijk ‘van de tekentafel’ en zijn fysiek in uitvoering genomen, dan wel is een definitief plan aanwezig op grond van een raadsbesluit. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële resultaten (saldo op eindwaarde) van de projecten onder actief grondbeleid 1. Een beschrijving van de projecten in de uitvoeringsfase vindt u in bijlage 2.
Voorjaar 2021 (JR 2020) Projecten Jacobskamp Centrumplan De Zeelder Grinsel Triestpad
3.
Eindwaarde op einddatum V/N € 2.200- N € 4.200- N € 25.600 V € 70.900 V
Einddatum exploitatie 31-12-2021 31-12-2022 31-12-2020 31-12-2020
V = voordelig saldo
N = nadelig saldo
Voorjaar 2020 (JR 2019) Eindwaarde op einddatum V/N € 8.800- N € 200- N € 4.700 V € 32.200 V
Einddatum exploitatie 31-12-2021 31-12-2021 31-12-2019 31-12-2019
Verschil Verschil op einddatum V/N € 6.600 V € 4.000- N € 20.900 V € 38.700 V
Afgesloten projecten
Bij afsluiting van de grondexploitatie wordt een project (actief grondbeleid) opgenomen in de categorie ‘afgesloten projecten’.
1 De eindwaardes
van Jacobskamp en Centrumplan zijn inclusief voorgestelde bijdragen vanuit de Vrije Investeringsreserve
(VIR).
Pagina 6
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
Op dit moment (redactiedatum) zijn de volgende projecten afgesloten per 31-12-2020. Dit betekent dat de projecten zijn voltooid en in volgend MPG niet meer aan de orde komen. Het gaat om: Grinsel Triestpad De Zeelder
3.2.
Resultaten en methodiek risicoanalyse Een onderdeel van het MPG betreft de risico's die de activiteiten van de Grondbedrijfsfunctie met zich meebrengen. Deze worden tenminste jaarlijks ingeschat. Daarbij worden twee doelen gediend: 1.
basis voor risicomanagement in projecten;
2.
onderbouwing van het gemeentelijke weerstandsvermogen.
De risicoanalyse bevat vertrouwelijke informatie en is daarom alleen voor raadsleden ter inzage gelegd. De resultaten van de risicoanalyse zijn in dit MPG op hoofdlijnen beschreven. De risicoanalyse geeft per afzonderlijk (actief) project inzicht in de risico’s. Daarbij is onderscheid gemaakt in een tweetal categorieën risico’s: 1. Planeconomische risico’s. Als basis om de risico’s in projecten te identificeren, wordt een planeconomische risicoanalyse uitgevoerd. In deze analyse wordt de feitelijke situatie van elk project nauwkeurig geanalyseerd. Daarbij worden benoembare risico’s geïdentificeerd en vertaald in mogelijke (maximale) financiële effecten. Jaarlijks wordt deze analyse herzien op grond van de meest actuele inzichten. Deze methode is afhankelijk van discussie. Zo moet worden vastgesteld welke risico’s er bestaan, er moet een financieel effect worden ingeschat en de kans op voorkomen moet worden aangegeven. Het is juist deze discussie die leidt tot een beter (en breder gedragen) inzicht in de situatie. Bovendien geeft deze systematiek direct een instrument in handen om op risico’s te sturen en deze specifiek te monitoren (risicomanagement). 2. Conjuncturele risico’s. Dit deel van de berekening richt zich op mogelijke markteffecten waar in de regel weinig tot geen directe invloed op kan worden uitgeoefend.
Deze markteffecten worden op de volgende wijze gekwantificeerd:
per project wordt vastgesteld wat het bedrag aan opbrengsten is dat nog gerealiseerd moet worden. Dit vormt het ‘basisbedrag’ voor de verdere berekening;
het basisbedrag wordt vermenigvuldigd met een eerste wegingsfactor (%). De hoogte van de wegingsfactor is afhankelijk van de planologische status van het project;
het resultaat na de eerste weging wordt vervolgens nogmaals ‘gewogen’. De tweede en tevens laatste weging heeft betrekking op een inschatting van mogelijke markteffecten op dit moment. De wegingsfactor (%) wordt jaarlijks bepaald. Immers, de markt met bijbehorende effecten is continue in beweging. Voor de risicoanalyse van dit jaar is de wegingsfactor gesteld op 30%.
In dit MPG zijn per project de aanwezige risico’s kort beschreven (zie projectbeschrijvingen in de bijlage).
In de risicoanalyse voorjaar 2021 wordt uitgebreid ingegaan op de gehanteerde methodiek, de beschrijving van risico’s en de beheersmaatregelen voor de afzonderlijke projecten. Dit is opgenomen in een separate notitie.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 7
Gemeente Sint-Michielsgestel·
4.
Conclusies en voorstellen
4.1.
Conclusies Op basis van ontwikkelingen binnen de projecten en huidige inzichten zijn de grondexploitaties van de vier actieve projecten opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd.
De actualisatie leidt tot ontwikkelingen dan wel wijziging van het resultaat van de grondexploitatie van projecten Centrumplan en Jacobskamp.
Binnen project Centrumplan hebben zich ontwikkelingen voorgedaan welke van invloed zijn op de grondexploitatie en het resultaat daarvan. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financiële resultaat van de grondexploitatie. We stellen voor het totale tekort van de grondexploitatie van project Centrumplan weg te nemen door een bijdrage van € 229.700,- (contante waarde d.d. 1-1-2021) vanuit de Vrije Investeringsreserve (VIR). Met deze bijdrage sluit het project op een resultaat van -/- € 4.200,(contante waarde d.d. 1-1-2021).
Binnen project Jacobskamp hebben zich ontwikkelingen voorgedaan welke van invloed zijn op de grondexploitatie en het resultaat daarvan. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financiële resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 251.800,- negatief op eindwaarde d.d. 31-12-2021 (€ 246.900,- op contante waarde d.d. 1-1-2021). Het financiële resultaat is ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie uit voorjaar 2020 verslechterd met € 243.000,- op eindwaarde. We stellen voor het totale tekort van de grondexploitatie van project Jacobskamp weg te nemen door een bijdrage van € 246.900,- (contante waarde d.d. 1-1-2021) vanuit de Vrije Investeringsreserve (VIR). Met deze bijdrage sluit het project op een resultaat van -/- € 2.200,- (contante waarde d.d. 1-1-2021).
De actualisatie heeft voor de grondexploitaties van de overige twee projecten (De Zeelder en Grinsel Triestpad) niet geleid tot significante ontwikkelingen binnen de projecten. Beide grondexploitaties zijn per 31-12-2020 afgesloten omdat de plannen zijn voltooid. Voor een toelichting op de projecten en grondexploitaties wordt verwezen naar bijlage 2 van dit MPG.
4.2.
Voorstellen De raad wordt voorgesteld om: 1. de volgende geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen: Centrumplan Jacobskamp 2.
3.
Pagina 8
de volgende geactualiseerde grondexploitaties te sluiten: Grinsel Triestpad De Zeelder het Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie 2021 (voorjaar) vast te stellen;
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
Bijlagen
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 9
Gemeente Sint-Michielsgestel·
Bijlage 1: Criteria voor indeling van projecten
Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid kiest de gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. De gemeente produceert bouwrijpe grond voor uitgifte en richt de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Naast het uitvoeren van haar publiekrechtelijke taken, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan, gedraagt de gemeente zich hier ook als ondernemer. Doel van actief grondbeleid is onder andere het vergroten van de grip en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. In dit MPG zijn in totaal 4 actieve projecten opgenomen. Hiervan zijn er twee per 31-12-2020 afgesloten, te weten Grinsel Triestpad en De Zeelder. Op basis van de vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 voert de gemeente Sint-Michielsgestel voor nieuwe projecten een situationeel grondbeleid. De actieve projecten en activiteiten zijn verdeeld in twee categorieën: 1 2
projecten in voorbereidingsfase, zijnde projecten die nog ‘op de tekentafel’ liggen en waar nog bestuurlijke ruimte ligt voor planwijziging; projecten in uitvoeringsfase, zijnde projecten waar een definitief plan is vastgesteld met de bijbehorende financiële consequenties en waar fysieke uitvoering vaak al is gestart.
Per redactiedatum van dit MPG bevinden alle actieve projecten zich in de uitvoeringsfase (zie bijlage 2).
Faciliterend grondbeleid Bij deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, maar voor een faciliterende rol. Onder gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden en onder het publieke toezicht laat de gemeente de ontwikkeling over aan een particuliere partij. De gemeente stelt dus enerzijds kaders waarbinnen een particuliere partij kan opereren en controleert anderzijds of deze partij zich aan de gemaakte afspraken houdt. De risico’s van door particulieren geïnitieerde gebiedontwikkeling zijn in principe niet voor de gemeente. De gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut. Er is sprake van kostenverhaal, via het publiekrechtelijke of privaatrechtelijke spoor, waarbij de gemeentelijke inspanningen en investeringen ten bate van het plan in principe worden verhaald op de ontwikkelende partij. Het kostenverhaal geschiedt op basis van een overeenkomst (voorovereenkomst en/of anterieure overeenkomst) met de ontwikkelende partij. Door middel van de overeenkomst worden ambtelijke plankosten, gemeentelijke uitvoeringskosten en bijdragen aan de gemeentelijke fondsen in rekening gebracht.
De opgenomen projecten zijn, evenals de actieve projecten, verdeeld over de voorbereidingsfase en uitvoeringsfase. Projecten waarvoor het bestemmingsplan is vastgesteld, zijn opgenomen in de uitvoeringsfase. Projecten waarvoor het (ontwerp) bestemmingsplan in procedure is, zijn opgenomen in de voorbereidingsfase.
Pagina 10
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
Bijlage 2: Actieve projecten in uitvoeringsfase
1. Jacobskamp, Den Dungen Projecteigenschappen Projectfase Type project Projectleider Verwachte einddatum grex Verwacht saldo (eindwaarde) Boekwaarde 1-1-2021
Uitvoering Actief grondbeleid Willie van Veghel Team RO 31-12-2021 € 2.200,- nadelig € 1.430.654,- voordelig
Project op hoofdlijnen De locatie betreft in de oorspronkelijke situatie een sportcomplex en aanliggende gronden. Het sportcomplex is verplaatst. Momenteel wordt woningbouw op de locatie van het voormalige sportcomplex gerealiseerd. Het programma bestaat uit de nieuwbouw van circa 280 woningen.
De locatie Jacobskamp is enkele jaren geleden in ontwikkeling genomen. Het plan wordt gerealiseerd in de kern van Den Dungen en valt binnen de contouren van de Hooidonksestraat aan de noordzijde, de Paterstraat aan de
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 11
Gemeente Sint-Michielsgestel·
oostzijde, de Jacobskamp aan de zuidzijde en de Litserstraat aan de westzijde. De gronden binnen het plangebied zijn volledig in eigendom van de gemeente.
De ontwikkeling is tot stand gekomen naar aanleiding van een ruimte- en vernieuwingsvraag van het sportcomplex Jacobskamp. Hierbij is door de raad besloten dat het sportcomplex Jacobskamp, vanwege een omliggende woonwijk, op een andere locatie ruimte zal krijgen. De vrijkomende locatie en een aanliggende locatie worden ingericht met woningbouw. Het plan Op de vorige pagina is het stedenbouwkundige plan2 van het project Jacobskamp weergegeven. Het plangebied bestaat enerzijds uit de ontwikkeling van een nieuw sportcomplex en anderzijds uit de ontwikkeling van woningbouw. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 19 hectare. Van deze 19 hectare is circa 12 hectare bestemd voor woningbouwontwikkeling. Het ‘nieuwe’ sportcomplex heeft een oppervlak van circa 7 hectare. Binnen de 12 hectare voor woningbouw zal circa 7 hectare uitgeefbaar gebied gerealiseerd worden. Op dit uitgeefbaar gebied worden ca. 280 woningen gerealiseerd. Ten aanzien van de woningbouwontwikkeling is de gemeente verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken. De gemeente levert bouwrijpe (uitgeefbare) gronden aan drie ontwikkelende partijen. Deze drie partijen hebben elk bouwclaim(s) in het woningbouwdeel van Jacobskamp. De drie ontwikkelende partijen zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling en afzet van de woningen.
De totale ontwikkeling (sportcomplex en woningbouw) wordt fasegewijs tot ontwikkeling gebracht. Voortgang Tot en met augustus 2019 hebben de ontwikkelende partijen bouwrijpe gronden afgenomen voor de realisatie van in totaal 214 woningen. Hiervoor zijn koopovereenkomsten gesloten en zijn gronden geleverd aan de betrokken ontwikkelende partij. De opgave van twee van de drie ontwikkelende partijen is voltooid. In jaar 2019 zijn tot op heden gronden afgenomen voor de realisatie van in totaal 19 woningen. Alle gronden in fase 1A zijn uitgegeven en de woningen zijn gebouwd. In fase 1B zijn 4 kavels afgenomen. De resterende kavels binnen deze fase worden naar verwachting als laatste fase op de markt gebracht. Momenteel wordt de voorkeur gegeven aan de ontwikkeling en afbouw van de in uitvoering zijnde fasen 3 en 4. Fase 2 is met de levering van de kavels voor de bouw van 8 patiowoningen afgesloten. In het kader van de afzetbaarheid van de woningen is voor de noordelijke strook van fase 3 overgegaan tot herverkaveling. In het kader van deze herverkaveling is het bestemmingsplan (deels) herzien. In fase 3 zijn tot op heden gronden afgenomen voor de bouw van in totaal 47 woningen. Fase 4 is volledig bouwrijp gemaakt. De aanleg van het parkeerterrein nabij de sporthal is voltooid. De gronden voor de realisatie van 11 patiowoningen zijn in 2019 afgenomen.
In 2020 zijn gronden verkocht voor 54 woningen. De verwachting is dat de laatste tranche van de resterende circa 20 woningen in fase 4 op korte termijn door de ontwikkelende partij wordt uitgewerkt en op de markt wordt gebracht. De afbouw van het openbaar gebied (woonrijp maken) vindt gefaseerd plaats. Het tempo van de afbouw is afhankelijk van de oplevering van de woningen.
2
Pagina 12
BRO, Verkavelingsplan Jacobskamp definitief ontwerp, d.d. 16-11-2010
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie is het voorjaar 2020. Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie jaarrekening 2020 (prijspeil grondexploitatie 1-1-2021).
Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. De boekwaarde bedraagt per 1-1-2021 circa € 1.431.000 voordelig. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 251.800,- negatief op eindwaarde d.d. 31-12-2021 (€ 246.900,- op contante waarde d.d. 1-1-2021). Het financiële resultaat is ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie uit voorjaar 2020 verslechterd met € 243.000,- op eindwaarde.
We stellen voor het totale tekort van de grondexploitatie van project Jacobskamp weg te nemen door een bijdrage van € 246.900,- (contante waarde d.d. 1-1-2021) vanuit de Vrije Investeringsreserve (VIR). Met deze bijdrage sluit het project op een resultaat van -/- € 2.200,- (contante waarde d.d. 1-1-2021). Onderstaand overzicht geeft een weergave van de mutaties ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van 2020. De doorgevoerde mutatie in de grondexploitatie betreft: 1.
2. 3. 4. 5.
Minder grondopbrengsten In fase 9 zijn circa € 216.000,- minder opbrengsten gerealiseerd dan geraamd. Dergelijke wijzigingen hebben zich eerder voorgedaan. Deze volgen uit afspraken uit het verleden overeengekomen in bouwclaimovereenkomsten met de ontwikkelende partij. Plankosten Er is circa € 49.000 meer aan plankosten en VTU kosten gemaakt dan eerder voorzien. Onvoorzien Er zijn onvoorziene kosten geboekt ter grootte van circa € 1.000,- onder de naam ‘algemene kosten’. Exploitatielasten Er zijn circa € 8.500,- aan niet voorziene exploitatielasten geboekt in 2020. Rente Het restant wordt veroorzaakt doordat er minder rentelasten worden ingerekend als gevolg van een positieve boekwaarde stand.
Risico’s Op de grondexploitatie van project Jacobskamp zijn risico’s van toepassing. De belangrijkste risico's zijn:
In één van de overeenkomsten met de ontwikkelende partijen is een residuele toets van de grondwaarde overeengekomen. Deze toetsing vindt per fase/cluster plaats.
Vertraging in de te ontvangen grondopbrengsten door een lagere verkoopsnelheid dan op dit moment is voorzien (conjunctureel risico).
Civieltechnische kosten vallen hoger uit bij de uitvoering dan vooraf geraamd.
Risicovoorziening grondopbrengsten kan deels komen te vervallen (kans).
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 13
Gemeente Sint-Michielsgestel·
2. Centrumplan, Sint-Michielsgestel Projecteigenschappen Projectfase Type project Projectleider
Uitvoering Actief grondbeleid Bram Keijsers (a.i.) Team RO
Verwachte einddatum grex Verwacht saldo (eindwaarde) Boekwaarde 1-1-2021
31-12-2022 € 4.200,- nadelig € 513.795,- nadelig
Project op hoofdlijnen De realisatie/ opwaardering van het centrum van Sint-Michielsgestel. Hierin wordt een toevoeging van 250 woningen en 5.000 m² bvo commerciële- / maatschappelijke ruimte voorzien.
Pagina 14
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
De beoogde herontwikkeling van het centrumplan kent een jarenlange historie. De stedenbouwkundige visie van het centrumplan dateert van 2004 en beoogt het realiseren van een levendig dorpshart. Aanleiding voor het centrumplan is de noodzaak om het centrumgebied aan te passen aan de huidige maatschappelijke en economische behoefte van bewoners, bezoekers en ondernemers. Daarnaast is het gewenst de woonfunctie in het centrum te versterken door het bouwen van woningen in combinatie met commerciële ruimtes. Het verbeteren van het voorzieningenaanbod en de openbare beleving in het centrum is een belangrijke opgave.
Het centrumplan bestaat uit twee delen: 1.
winkelconcentratiegebied (westelijke deel), begrensd door de Dommel, Ceintuurweg, Nieuwstraat, Petrus Dondersplein en Schijndelseweg, waar de winkelontwikkeling in combinatie met woningbouw is voorzien;
2.
binnengebied tussen Petrus Dondersplein, Spijt en Schijndelseweg (oostelijke deel), waar woningbouwontwikkeling is voorzien.
De gronden binnen het winkelconcentratiegebied zijn voor het grootste deel in eigendom van de gemeente, alle andere gronden maken onderdeel uit van afspraken met marktpartijen en enkele particuliere eigenaren. Het plan Op de vorige pagina is het huidige stedenbouwkundig plan weergegeven. Het winkelconcentratiegebied kent een programma van maximaal 138 woningen in een gedifferentieerd aanbod (deels sociale sector) en een uitbreiding van commerciële en maatschappelijke functies met circa 5.000 m 2 bvo. Dit betreft de uitbreiding van de twee bestaande supermarkten, extra horecagelegenheden, winkels voor het MKB, dienstverlening en kantoren. In het binnengebied zijn 116 woningen voorzien in een gedifferentieerd aanbod, waaronder ook woningen met een zorgindicatie.
Het winkelconcentratiegebied wordt gesplitst door de Torenstraat, waardoor sprake is van een noordelijk en een zuidelijk deel. Het noordelijke deel voorziet in de sloop van een pand aan de Nieuwstraat (apotheek), waardoor een toegang ontstaat naar een nieuw plein met een parkeerfunctie. Daarnaast voorziet dit deel in de sloop van de bestaande supermarkt (EmTé) en de bibliotheek, waarvoor woningbouw met commerciële voorzieningen in de plint terugkomt (fase 2 Centrumplan). Het parkeren voor bewoners is ondergronds voorzien. Rondom het voormalige gemeentehuis zijn tevens kleinschalige ontwikkelingen voorzien met bewoners en ondernemers in het centrum. Voor deze ontwikkelingen is de sloop van de stenen aanbouw aan de achterzijde van het gemeentehuis benodigd.
Het zuidelijke deel van het winkelconcentratiegebied voorziet in de uitbreiding van de bestaande supermarkt (Albert Heijn) en de realisatie van commerciële ruimte met daarboven appartementen in het zogenaamde ‘Dommelsch Huys’’ (fase 1 Centrumplan). Na realisatie van dit blok worden de bestaande winkeliers van het zogenaamde ‘Hoefijzer’ verplaatst en het bestaande winkelcentrum gesloopt en herontwikkeling het ‘Torenblok’ gerealiseerd inclusief gebouwd parkeren (fase 3 Centrumplan). Nabij de toren en bij de Schijndelseweg zijn kleinere blokken voorzien waarbij wordt gedacht aan horeca, maatschappelijke voorzieningen en/of dienstverlening. Door het verleggen van de Schijndelseweg ontstaat aan de zuidkant van het centrum ruimte voor een nieuw parkeerplein.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 15
Gemeente Sint-Michielsgestel·
Voortgang (deel winkelconcentratiegebied) 1e fase centrumplan: De ontwikkeling van het ‘Dommelsch Huys’ is als gezamenlijk project van gemeente, Ahold en Brabant Wonen op 6 maart 2015 gegund aan Van Wanrooij Projectontwikkeling. De omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend op 2 november 2015. Het ‘Dommelsch Huys’, met daarin 19 vrije sector appartementen en 25 sociale huur appartementen en winkels (onder meer Albert Heijn), is opgeleverd. 2e fase centrumplan: Concept-nl heeft de ontwikkeling van het noordelijk winkelconcentratiegebied in uitvoering. Op basis van de in 2006 afgesloten anterieure overeenkomst zijn op dit moment de appartementengebouwen Dommelstaete, Brenthof en Hoekblok in aanbouw. Op de begane grond van deze gebouwen is ruimte voor detailhandel, onder meer voor de Jumbo supermarkt en de Hema. Oplevering zal plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2022. 3e fase centrumplan: Deze fase omvat de bouwblokken Torenblok (Raadskamer) en Villa. De aanbesteding voor het Torenblok heeft in 2018 geleid tot gunning aan Van Wanrooij Projectontwikkeling. Tegen de aangevraagde omgevingsvergunning is bezwaar en daarna beroep ingediend. Deze procedure ligt nu bij de Raad van State in afwachting van een zittingsdatum. In deze procedure gaat het onder meer over de werking van het exploitatieplan in relatie tot aanbesteding voor de ontwikkelaar.
Afhankelijk van de uitkomst van deze procedure bekijken we of er nog (aanvullende) besluitvorming nodig is over het exploitatieplan. Voor het Villablok is het plan de ‘Groene Villa’ ontwikkeld (7 vrije sector appartementen). Op dit moment wordt de verkoopovereenkomst met de ontwikkelaar uitgewerkt, waarna de benodigde (vergunning)procedures in gang gezet kunnen worden. Overige deelprojecten: De projecten ‘Hof van Overkerck’ (nieuwbouw winkels Nieuwstraat 1a-b, 2 appartementen en 4 grondgebonden woningen) en 'Meestershuis' (horecagelegenheid Thuys en 1 woning) zijn opgeleverd. Ter plaatse van de voormalige brandweerkazerne aan de Ceintuurweg is een woonkavel uitgegeven. De bouw van de betreffende woning is voltooid. Openbare ruimte: In februari 2021 heeft B&W het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte vastgesteld. Dit wordt nu uitgewerkt naar een definitief ontwerp. We verwachten dit in de zomer in B&W te kunnen vaststellen. Daarna volgt een aanbesteding en in 2022 start de uitvoering. Grondexploitatie De grondexploitatie heeft betrekking op de herontwikkeling van het winkelconcentratiegebied (westelijke deel). De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie Centrumplan dateert uit het voorjaar 2020. Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie (prijspeil grondexploitatie 1-12021).
Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. De boekwaarde bedraagt per 1-1-2021 circa -/- € 514.000 nadelig. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 238.900,- negatief op eindwaarde d.d. 31-12-2021 (€ 229.700,- negatief op contante waarde d.d. 1-1-2021). Het financiële resultaat is ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie uit voorjaar 2020 verslechterd met € 238.700,- op eindwaarde.
We stellen voor het totale tekort van de grondexploitatie van project Centrumplan weg te nemen door een bijdrage van € 229.700,- (contante waarde d.d. 1-1-2021) vanuit de Vrije Investeringsreserve (VIR). Met deze bijdrage sluit het project op een resultaat van -/- € 4.200,- (contante waarde d.d. 1-1-2021).
Pagina 16
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
Onderstaand overzicht geeft een weergave van de mutaties ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van de jaarrekening 2020. 1.
2.
3. 4.
Correctie boeking 2020 Voor wat betreft voorgaand vastgestelde grondexploitatie uit 2020 geldt dat een boeking heeft plaatsgevonden. Deze boeking heeft destijds geleid tot een voordeel in de grondexploitatie. Dit voordeel is met de correctie van ca. € 308.000 komen te vervallen. Sloopkosten Sloopwerkzaamheden zijn reeds uitgevoerd en restant budgetten zijn komen te vervallen, dit betekent een voordeel van ca. € 114.000. Exploitatielasten oude gemeentehuis In 2020 zijn circa € 42.500,- aan exploitatielasten gemaakt ten behoeve van het oude gemeentehuis. Extra externe plankosten In 2020 was sprake van een overschrijding op plankosten. Daarnaast geldt dat er voor de komende jaren extra plankosten zijn voorzien. Het totaal bedraagt ca. € 315.000.
5.
Meeropbrengst Torenblok De grondopbrengsten voor het Torenblok zijn hoger uitgevallen dan voorzien. Dit leidt tot een voordeel van € 339.000.
6.
Rente Het restant wordt veroorzaakt door de rentelasten.
Tot op heden bedraagt de totale bijdrage aan de grondexploitatie van het project Centrumplan vanuit de reserves en begrotingssaldo voor het project Centrumplan € 9,5 mln. Risico’s Op de grondexploitatie van project Centrumplan zijn risico’s van toepassing. De belangrijkste risico's zijn:
Het voormalig gemeentehuis wordt op termijn verkocht (naar verwachting in 2021). Ondanks het gegeven dat de beoogde verkoopopbrengst naar beneden is bijgesteld (MPG voorjaar 2015), bestaat op basis van de huidige marktsituatie en de verwachtingen voor de toekomst, het risico dat de geprognosticeerde verkoopopbrengst niet wordt behaald.
Vertraging in de te ontvangen grondopbrengsten door een lagere verkoopsnelheid dan op dit moment is voorzien (conjunctureel risico).
Hogere plankosten als gevolg van onvoorziene complicaties en vertraging in de uitvoeringsplanning.
Hogere civieltechnische kosten door uitwerking DO van openbare ruimte.
Voordeel door vrijval budget planschade vergoedingen.
Benodigde kademuur aan de Dommel leidt tot extra kosten.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 17
Gemeente Sint-Michielsgestel·
3. De Zeelder, Berlicum Projecteigenschappen Projectfase Type project
Uitvoering Actief grondbeleid
Projectleider
Peter van Boxtel Team RO
Verwachte einddatum grex Verwacht saldo (eindwaarde) Boekwaarde 1-1-2021
31-12-2021 € 25.600,- voordelig € 25.600,- voordelig
Project op hoofdlijnen De verkoop van een kavel voor de realisatie van woningbouw ter plaatse van voormalig parkeerterrein bij sporthal De Run.
3886 3886 3886 3886
8888
1871 1871 1871 1871
4330 4330 4330 4330
3904 3904 3904 3904
EN SS SA
3889 3889 3889 3889
I HE
111000
W SE M
3890 3890 3890 3890 4444333 333222 2
EG
111222
4331 4331 4331 4331
3094 3094 3094 3094
7777
3456 3456 3456 3456
4498 4498 4498
3455 3455 3455 3455
111333
4497 4497 4497 4497
1111111
111444
4150 4150 4150 4150
3453 3453 3453 3453
99 99
4061 4061 4061 4061
4293 4293 4293 4293
Pagina 18
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
De gebiedsontwikkeling De Zeelder in de kern Berlicum heeft betrekking op de herinrichting van een gebied gelegen ten zuidwesten van de Sassenheimseweg en ten zuidoosten van de Runweg. Het plangebied betreft een voormalig parkeerterrein. Vanwege het vervallen van functies in de aanliggende sporthal, is een deel van dit parkeerterrein overbodig geworden. De vrijkomende ruimte (voormalig overvloedige parkeerruimte) is uitgegeven voor de realisatie van woningbouw.
Het plan Op de vorige pagina is het plangebied weergegeven. Het gearceerde vlak betreft de begrenzing van het plangebied. Het plangebied beslaat in totaal een oppervlakte ongeveer 0,3 hectare. Hiervan is ongeveer derde deel uitgeefbaar gebied voor de realisatie van woningbouw. De overige ruimte betreft de ontsluiting van de voorziene woningbouw en aanleg van het parkeerterrein.
Voortgang Op 16 mei 2013 heeft de raad ingestemd met de denkrichting van het college om de verkoop van de kavel versneld op te starten. Dit geldt tevens voor de uitvoering van de gerelateerde civieltechnische werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken).
In het plangebied was een verontreiniging van het grondwater aanwezig. De benodigde sanering hiervan heeft plaatsgevonden. Eind 2016 is een koopovereenkomst getekend met een partij voor afname van de grond (1.019 m²) voor de realisatie van vier patiowoningen. Inmiddels zijn de gelden inzake de verkoop van de grond door de gemeente ontvangen. Het bestemmingsplan ‘Berlicum-Zuid’ is herzien. Het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk. De woningen zijn opgeleverd en het openbaar gebied is ingericht.
Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie De Zeelder betreft deze uit de jaarrekening 2019. Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie jaarrekening 2020 (prijspeil grondexploitatie 1-1-2021).
Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt € 25.600,- voordelig
op
eindwaarde d.d. 31-12-2021 (€ 25.600,- positief op contante waarde d.d. 1-1-2021). Het financiële resultaat is ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van voorjaar 2020 verbeterd met € 20.900,- op eindwaarde.
De grondexploitatie zal worden afgesloten.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 19
Gemeente Sint-Michielsgestel·
4. Grinsel Triestpad, Den Dungen Projecteigenschappen Projectfase Type project Projectleider Verwachte einddatum expl. Verwacht saldo (eindwaarde) Boekwaarde 1-1-2021
Uitvoering Actief grondbeleid Caroline van Mierlo Team RO 31-12-2021 € 70.900,- voordelig € 70.900,- voordelig
Project op hoofdlijnen Realisatie van 39 grondgebonden woningen en 13 appartementen op een voormalig agrarische locatie.
Pagina 20
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Gemeente Sint-Michielsgestel
De locatie Grinsel Triestpad is enkele jaren geleden in ontwikkeling genomen en vormt de derde fase van de wijk Grinsel Triestpad. Het plan betreft de nieuwbouw van woningen op een agrarisch perceel. Aanleiding voor het realiseren van woningbouw op deze locatie is de behoefte aan betaalbare woningen binnen de kern Den Dungen. Het plangebied Grinsel Triestpad in het zuiden van de bebouwde kom van Den Dungen, grenst ten noordwesten aan woningen aan de Vaart en Heesterveld. In het noordoosten en zuiden wordt het plangebied begrensd door woonpercelen aan het Grinsel respectievelijk de Spurkstraat.
Het plan Het complex Grinsel Triestpad is verdeeld in drie fasen. Fase 1 is in het verleden (financieel) afgewikkeld. In fase 2 is nog sprake van een te realiseren speelvoorziening en een te verkopen kavel(s) van in totaal 456 m² (De Vaart). Fase 3 betreft het ontwikkelgebied. Het gebied heeft een oppervlak van in totaal circa 23.700 m². Daarvan is circa 13.400 m² uitgeefbaar oppervlak. De planologische capaciteit van de ontwikkellocatie gaat uit van 52 woningen. Het betreft 39 grondgebonden woningen bestaande uit 16 starterswoningen, 12 twee-onder-één kapwoningen en 11 vrije kavels. Naast de grondgebonden woningen is een appartementencomplex voorzien bestaande uit 13 appartementen met een bijzondere woonvorm. Van het woningbouwprogramma zullen 6 vrije kavels, van totaal 2.700 m², in particulier eigendom worden gerealiseerd. Met een van deze particuliere partijen is een overeenkomst gesloten tot kostenverhaal. Voortgang Met de bouw van de woningen is gestart in 2012. Het appartementencomplex, de 16 starterswoningen alsmede 12 tweekappers zijn gebouwd en opgeleverd. De verkoop van de kavels aan de Vaart maken onderdeel uit van het project en de grondexploitatie. De kavels maken onderdeel uit van het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Kom Den Dungen’. Voor de afname van de kavels (totaal 456 m²) is een koopovereenkomst gesloten met partij.
De civieltechnische werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken) zijn afgerond. De overige werkzaamheden hadden met name betrekking op de afbouw van het openbaar gebied rondom de kavels aan de Vaart en upgrading van het aanliggende speelterrein. De werkzaamheden zijn in 2020 afgerond.
Grondexploitatie De laatst door de raad vastgestelde grondexploitatie Grinsel Triestpad betreft deze uit het voorjaar van 2020. Deze grondexploitatie vormt het vertrekpunt bij de actualisering van de grondexploitatie (prijspeil grondexploitatie 1-1-2021).
Op basis van huidige inzichten is de grondexploitatie opnieuw inhoudelijk beoordeeld en waar nodig op onderdelen gewijzigd. De doorgevoerde wijzigingen leiden tot een wijziging van het financieel resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt € 70.900,- voordelig
op
eindwaarde d.d. 31-12-2021 (€ 70.900,- positief op contante waarde d.d. 1-1-2020). Het financiële resultaat is ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie van de jaarrekening 2020 verbeterd met € 38.700,- op eindwaarde.
De grondexploitatie zal worden afgesloten.
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021
Pagina 21
Gemeente Sint-Michielsgestel·
Bijlage 3: Begrippenlijst Boekwaarde De boekwaarde geeft het totaalbedrag zoals deze is opgenomen in de boeken per peildatum (in dit geval 1-1-2021). De boekwaarde bestaat uit de feitelijk verantwoorde kosten en opbrengsten verminderd met bijdragen aan de reserves of vermeerderd met bijdragen vanuit de reserves.
Startwaarde of nominale waarde De startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval 1-1-2021). Dit betreffen de prijzen in het geval dat werken op dit moment zouden worden uitgevoerd. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten- (of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/ verliezen (indexering).
Reële of geïndexeerde waarde Dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen, wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de voorspelde kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2022). Ergo: dit is het bedrag, dat in het jaar van realisatie feitelijk moet worden betaald. Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd. Rente-effecten worden buiten beschouwing gelaten.
Eindwaarde Alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in een exploitatieberekening. Deze berekening heeft een einddatum waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is het zogeheten ‘eindwaardesaldo’. Dit is het bedrag dat op de datum van afsluiting daadwerkelijk moet worden verrekend. Om dit te kunnen berekenen, worden alle individuele kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kostenstijging, ook de rente berekend.
Contante waarde Om inzicht te krijgen wat de ‘prestatie’ van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten berekende saldi worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door de bedragen ‘contant’ te maken kunnen projecten onderling vergeleken worden. Berekend wordt wat de waarde van het eindwaardesaldo is, teruggerekend naar heden (1-1-2021). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar.
Pagina 22
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie voorjaar 2021