09.c - Bijlage 3 - Ambitiedocument Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Tekst van het document
De architect Groenendael kiest een voor een traditionele opzet, een carré-vorm rond een pandhof naar middeleeuwse traditie, zoals dat in de 19de en vroege 20ste eeuw gebruikelijk was. Rondom het gebouw komt de kloostertuin met verschillende functies. Het perceel en de weg bepalen de oriëntatie. Het gebouw met tuinen wordt omgracht en hiermee gevoelsmatig afgesloten van de buitenwereld. Het instituut is grotendeels zelfvoorzienend.
Het totale bruto vloeroppervlak van het hoofdgebouw is circa 11.500 m2, het deelgebied tarra architectuur en stedenbouw I pagina 11 van het hoofdgebouw is circa 43.000 m2.
Hoofdgebouw en ontwikkelgebied.
55
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Herbestemming Het hoofdgebouw heeft een relatief groot vloeroppervlak, waardoor herbestemming waarschijnlijk zal bestaan uit een combinatie van laag-dynamische functies. De ruimtelijke impact van deze functies is hierbij zeker van belang in relatie tot bijvoorbeeld de parkeerbalans, buitenruimte, bergingen en aan- en afvoer van goederen. Zoals eerder onderzocht in het transformatiepotentieel zou er een combinatie van functies kunnen ontstaan voor kennis, wonen voor jong en oud, health & wellness. De opzet en ligging van het hoofdgebouw maakt het voor de hand liggend dat de oostzijde meer publieksgerichte functies kan huisvesten in relatie met de verbinding naar het dorpscentrum. De westzijde daarentegen zal wat introverter zijn, met luwere functies naast het compacte Kentalis. De kwaliteit van het middendeel (het Priesterhuis met de stijlkamers) is dusdanig hoog, dat hier exclusievere functies passend zijn, zoals een family-office of boetiekhotelkamers. Het is een aanbeveling om een geschikte, interessante ‘kwartiermaker’ te werven die cruciaal is bij een succesvolle marktintroductie.
56
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Woordenwolk - herbestemming hoofdgebouw.
7.2 Het cultuurlandschap (westflank) De westflank dient door middel van de landschappelijke inpassing goed aan te sluiten op het cultuurhistorische landschap. Principes van wonen aan een erf met deze inpassing zijn weergegeven aan de hand van referenties en organisatieprincipes in de vorm van schema’s. Op deze manier wordt de kwaliteit gewaarborgd en de landschappelijk inpassing van wonen aan een erf inzichtelijk gemaakt. De westzijde van het terrein wordt begrensd door het fietspad en de begroeiing langs de Bleeke. Het cultuurlandschap heeft de naam Theereheide die verwijst naar vroeger: de heide voor de ontginning. Om de Westflank van het Kentalisterrein aan te laten sluiten op dit cultuurlandschap zijn zichtrelaties belangrijk. Het gebied kenmerkt zich door de weidse vergezichten en erven met boerderijen, de groene windsingels en slootjes. Bij de ontwikkeling van de westflank worden bestaande bomen geïntegreerd in het ontwerp. Vanaf het cultuurlandschap dient het zicht op het wonen aantrekkelijk te zijn alsmede visa versa.
57
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Referentiebeelden: Veghels Buiten, wonen aan een erf
Diagrammen van de organisatieprincipes in het cultuurlandschap 1. Mix van overwegend grondgebonden woningen, te denken valt aan: rijwoningen, vrijstaand, tweekappers, samengestelde woningen, levensloopbestendige woningen en alternatieve woonvormen; 2. Mogelijk een (beperkt) hoogte accent aan de Theerestraat; 3. Landschappelijke, afwisselende overgang met hagen en openheid naar de laan bij de Bleeke; 4. Groene erfscheidingen tussen de woningclusters; 5. Natuurlijk materiaalgebruik, landelijk karakter; 6. Individualiteit in de verschillende woningclusters; 7. Kleine schaal, maat en korrelgrootte, met het daklandschap als verbindend element; 8. Ingepast parkeren op de kavel, het erf of de openbare ruimte; 9. Wonen aan een collectief (verhard) erf.
Diagrammen - organisatieprincipes in het cultuurlandschap.
58
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
1.
4.
7.
2.
5.
8.
6.
9.
3.
Referentiebeelden van de organisatieprincipes in het cultuurlandschap Grondgebonden woningen
Openheid en hagen naar de Bleeke
Groene erfscheidingen tussen de kavels
Hoogteaccent (tot maximaal 4 lagen) mogelijk aan de Theerestraat, met dorpse uitstraling
Door hoogteverschillen kijken bewoners uit over de Bleeke, fietsers kijken niet in de tuin
Natuurlijk materiaalgebruik, landelijk karakter
59
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Individualiteit in de verschillende woningclusters
Daklandschap als verbindend element
60
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Ingepast parkeren
Wonen aan een stenen erf
In het cultuurlandschap komt een mix van overwegend grondgebonden woningen. Te denken valt aan: rijwoningen, vrijstaand, tweekappers, samengestelde woningen, levensloopbestendige woningen en alternatieve woonvormen. De daken van alle woningclusters kennen een zelfde kleuren materiaalgebruik. Hierdoor ontstaat er een eenduidig daklandschap dat alle verschillende clusters aan elkaar verbindt. Deze zijn alle gelegen aan het collectieve stenen erf. De individualiteit van de clusters wordt zichtbaar zodra je het erf betreedt en onderscheid ziet in verschillend kleuren materiaalgebruik van de gevels. Het gehele erf wordt landschappelijk ingepast in de omgeving door middel van hagen en windsingels (rijen bomen die de erfgrens markeren). Hierbij wordt de mate van open-en geslotenheid bepaald door landschappelijke uitgangspunten van wonen aan een erf, wat om voldoende ruimte vraagt.
7.3 dynamisch Dommeldal (Oostflank) Het dynamisch Dommeldal, de oostflank, is gelegen tussen de groene as die het compacte Kentalisterrein flankeert, de Dommel en de Meander. Het groene, parkachtige karakter van het Dommeldal dient het beeld te domineren. De bestaande groenzone langs de Dommel blijft grotendeels behouden, met in achtneming van de drie begroeiingstypen zoals omschreven in hoofdstuk 5. Binnen de contouren van het ontwikkelveld worden kleine bouwblokken gemaakt. De vorm van de bouwvelden is nader uit te werken. Startpunt voor de vormgeving, is het toepassen van geschuinde bouwvelden waarbij de bloklengte nooit langer dan 40 meter is, om de schaal en de impact van de blokken te minimaliseren. Een bouwblok kent daarnaast een maximum van 30 meter aaneengesloten bebouwing. De te realiseren woningen krijgen geen voortuin maar het landschap tot aan de gevel. Buitenruimtes aan de voor- en zijkant van de woningen zijn alleen mogelijk als deze worden geïntegreerd in de architectuur. De beleving van het groen is dermate optimaal dat de achtertuinen zeer klein gehouden kunnen worden.
61
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Referentiebeelden - Kerckebosch in Zeist, landschap tot aan de gevel
Diagrammen van de organisatieprincipes in het dynamisch Dommeldal 1. Mix van grondgebonden en gestapeld wonen te denken valt aan: rijwoningen, vrijstaand, tweekappers, samengestelde woningen, appartementen, levensloopbestendige woningen en alternatieve woonvormen; 2. Mogelijke hoogte accenten (getekend als sterren in het ruimtelijk landschappelijk raamwerk) langs de zichtrelaties met de Dommel in maximaal 4 bouwlagen (uitgaande van bouwlagen van +/- 3 m. hoog); 3. Gevels tot aan het landschap en integraal ontwerp van woonomgeving in een park; 4. Integratie van drie begroeiingstypen (bos+onderbegroeiing, opgekruinde boomgroepen, open doorzichten); 5. Onderlinge samenhang in architectuur (ensembles); 6. Beperkte rechtstand in bloklengte (<40 meter); 7. Aaneengesloten bebouwing (<30 meter) 8. Parkeren opgelost aan binnenzijde bouwblok; 9. In architectuur geïntegreerde buitenruimtes. Diagram - organisatieprincipes dynamisch Dommeldal.
62
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
1.
4.
7.
2.
5.
8.
3.
6.
9.
Referentiebeelden van de organisatieprincipes in het dynamisch Dommeldal Mix grondgebonden en gestapeld wonen
Landschap tot aan de gevels
Onderlinge samenhang in architectuur.
Mogelijke accenten
Integratie begroeïingstypen
Beperkte rechtstand in blokken
63
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Parkeren opgelost aan binnenzijde bouwblok
In architectuur geïntegreerde buitenruimtes In het dynamisch Dommeldal komt een mix van grondgebonden en gestapeld wonen. Te denken valt aan: rijwoningen, vrijstaand, tweekappers, samengestelde woningen, appartementen, levensloopbestendige woningen en alternatieve woonvormen. De samenhang wordt gemaakt door een eenduidige vorm en kleur van de gevel. De individualiteit wordt gemaakt door een variatie van de daken: platte daken worden afgewisseld met zadeldaken die in kleur onderling kunnen verschillen. De meeste appartementen worden opgenomen in de bouwblokken. Incidenteel kan een alzijdig appartementengebouw als los element in het landschap staan op een weloverwogen plek, die een relatie aangaat met de Dommel. Deze hoogteaccenten worden maximaal vier bouwlagen hoog. Het parkeren wordt opgelost aan de binnenzijde van het bouwblok. Waar mogelijk worden semi-openbare moestuinen of pocketparks toegevoegd die ruimte bieden voor verblijven, verpozen en ontmoeten.
64
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
8. Functionele invulling en programma Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
8. Functionele invulling en programma 8.1 Programmatische kansen Zoals beschreven in hoofdstuk 4 biedt het Kentalis terrein bijzondere kansen voor zowel het leveren van een kwantitatieve en vooral kwalitatieve bijdrage aan de lokale (woning-)behoefte vanuit Sint-Michielsgestel en tevens voor de ontwikkeling van woonmilieus en -vormen die een kwalitatieve aanvulling vormen op het aanbod van woningen in de stadsregio ’s-Hertogenbosch. Dit Ambitiedocument / Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden beschrijft het ruimtelijk landschappelijk raamwerk waartoe het nieuwe Kentalis terrein zich oppassende wijze zal moeten verhouden (hoofdstuk 5) en tot welke nadere randvoorwaarden dat leidt binnen de herontwikkeling van de drie te onderscheiden deelgebieden (hoofdstuk 7). Met het opstellen van de uitgangspunten en randvoorwaarden is een contramal ontstaan die ruimte biedt voor herontwikkeling van de drie deelgebieden. Op basis van dit Ambitiedocument / Nota van Uitgangspunten beoogd Kentalis te komen tot de verkoop van de ontwikkelpositie aan een marktpartij, die de nadere uitwerking van plannen en de ontwikkeling van de terreindelen verder zal oppakken. 66
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
In de functionele en ruimtelijke invulling van het terrein wordt aansluiting gezocht bij het karakter van Sint-Michielsgestel en de geschiedenis van het terrein. Ook na de transformatie zal het terrein als totaal de uitstraling hebben van een ingetogen gebied dat ruimte biedt voor zorgfuncties, wonen en bijzondere functies die passen bij het gewenste karakter. Het terrein biedt enerzijds ruimte voor interactie en ontmoeting zodat het bijdraagt aan de inclusieve samenleving, maar biedt daarnaast waar dat nodig is ook de bescherming en beschutting voor kwetsbare clienten op het terreingedeelte dat in bezit van Kentalis blijft. Bij de transformatie van het hoofdgebouw staat het behoud van het monumentale karakter voorop. Het vinden van een passende bestemming vraagt om het maximaal uitdagen van geïnteresseerde partijen om tot een passende invulling te komen en het bieden van maximale ruimte hiervoor. Dit zou kunnen bestaan uit wonen, wonen in combinatie met zorg. Maar ook kleinschalige functies voor ontmoeten, werken, horeca, een boetiekhotel of wellness zijn denkbaar. Uitgangspunt is dat de functie bijdraagt aan zowel het behoud van het gebouw en de levendigheid van het gebied, zonder dat sprake is van overlast of hinder voor de andere gebruikers of omgeving.
67
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
8.2 Bandbreedte van programma Voor de ontwikkelgebieden ‘cultuurlandschap’ en ‘dynamisch Dommeldal’ wordt ingezet op een gedifferentieerd programma dat bijdraagt aan de lokale en regionale woningbouwbehoefte. Het streven is: een gemengde buurt. Per cluster van woningen past in de beide gebieden een mix van woningen: huur en koop, goedkoop en duurder, jongeren en ouderen, grondgebonden en appartementen. De door de gemeenteraad begin 2019 vastgestelde kaders, zijn het uitgangspunt voor het te realiseren programma: 1. Minimaal 20% van het totaal te realiseren woningbouwprogramma op de oost- en westflank dient een sociale huurwoning te zijn die wordt ontwikkelt in samenspraak met de samenwerkende woningbouwcorporaties en die door hen in exploitatie wordt genomen; 2. Minimaal 20% van het totaal te realiseren woningbouwprogramma op de oost- en de westflank dient te vallen in de categorie “goedkope koop”. Ter borging van een duurzame bijdrage aan het segment dient er sprake te zijn van een antispeculatiebeding;
3. 60% van het totaal te realiseren woningbouwprogramma op de oost- en westflank. bevindt zich in de vrije sector. Marktpartijen worden expliciet uit gedaagd om bij de uitwerking van ruimtelijke en programmatische voorstellen expliciet rekenschap aan de kwalitatieve programmatische uitgangspunten als beschreven in hoofdstuk 6: • Nieuwe woonvormen en -concepten; • Meergezinswoningen voor (alleenstaande) senioren en (samenwonende) starters. Marktpartijen zullen verder worden uitgedaagd om invulling te geven aan nieuwe woonvormen en concepten. Hierbij kan gedacht worden aan bewonersinitiatieven om een collectieve woonvorm voor bijzondere doelgroepen te vestigen, combinaties van wonen en zorg of bijvoorbeeld een cluster tiny houses te realiseren. In de op te stellen Ontwikkelstudie zal een nadere uitwerking van het woningbouwprogramma conform deze kaders plaatsvinden, met als doel om met een bepaalde bandbreedte te laten zien wat het laadvermogen van de ruimtelijke opzet van de visie kan zijn.
68
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
9. Ontwikkelstrategie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
9. Ontwikkelstrategie 9.1 Ontwikkeling door marktpartijen Zoals in de inleiding gesteld zal Kentalis niet zelf de ontwikkelaar van de plannen voor het af te stoten hoofdgebouw en ontwikkelgebieden zijn. Dit Ambitiedocument / Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden vormt een belangrijk kader voor de verdere ontwikkeling van het Kentalis terrein. Dit document wordt daarom aan de gemeente voorgelegd met het verzoek kenbaar te maken of de gemeente de ambities en kaders en randvoorwaarden deelt. Alvorens de tenderprocedure - gericht op het verkopen van het hoofdgebouw en de beide ontwikkelvelden - in gang te zetten, willen Kentalis en gemeente op enkele onderdelen een verdiepende studie uitvoeren. Dit betreft: • De wateropgave: zoals beschreven vormt het inpassen van de ontwikkeling binnen de ambities en randvoorwaarden met betrekking tot de wateropgave een uitdaging. Het biedt anderzijds ook kansen om een bij deze plek passend bijzonder woonmilieu aan te bieden dat inspeelt op deze opgave. Kentalis, gemeente en waterschap willen dit in de
70
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
komende periode nader uitwerken; Om tot een succesvolle, haalbare transformatie van het hoofdgebouw te komen is er behoefte aan een nadere uitwerking van de transformatiekansen van het hoofdgebouw. Kentalis zal daartoe een studie verrichten waarin hier meer inzicht in wordt gegeven; • Er is behoefte aan nader inzicht in de ruimtelijke, stedebouwkundige uitwerking van de beide ontwikkelvelden. Daarmee wordt geen stedebouwkundig plan vastgelegd, maar met name inzichtelijk gemaakt wat de cruciale dragende onderdelen zijn om conform de ambities en uitgangspunten tot een passend plan te komen én inzicht te bieden in een bandbreedte van een te realiseren woningbouwprogramma. Het resultaat van deze uitwerking wordt opgenomen in een Ontwikkelstudie, die wordt aangeboden aan de gemeente Sint-Michielsgestel. •
Kentalis zal het traject tot verkoop in gang zetten nadat alle studies zijn afgerond en de gemeente er mee heeft ingestemd dat deze als een gezamenlijke ambitie en kaderstelling
zal gelden bij de verdere planuitwerking door een marktpartij. Kentalis is daarbij gehouden aan wet- en regelgeving. Kentalis en gemeente leggen bovendien een aantal basisafspraken over de transformatie van het terrein vast. Dit betreft bijvoorbeeld de inhoudelijke en programmatische uitgangspunten, afspraken over het planvormingsproces, de overdracht van toekomstig openbaar terrein en over de verdeling van de kosten. Marktpartijen zullen worden uitgedaagd om met een planvoorstel en een financiele propositie te komen. De partijen die inschrijven krijgen zowel de informatie uit het Ambitiedocument / Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden mee als kader. Bovendien ontvangen zij de beschikbare informatie over bijvoorbeeld de monumentale kwaliteiten van het hoofdgebouw. Tenslotte wordt hen gevraagd in te stemmen met het overnemen van alle afspraken die Kentalis en gemeente hebben gemaakt over de transformatie. Na gunning aan een marktpartij is deze verantwoordelijk voor de planuitwerking en realisatie. In de afspraken tussen gemeente
71
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
en Kentalis worden de spelregels hiervoor vastgelegd. Daarin wordt onder andere geregeld dat ten behoeve van de ontwikkeling een bestemmingsplan of omgevingsplanprocedure nodig is, dat de marktpartij verantwoordelijk is voor het opstellen van het ruimtelijke plan en dat dit op de gebruikelijke wijze in procedure zal worden gebracht. Ook is in het planproces voorzien in afspraken over de kwaliteit van de aan te leggen openbare ruimte en de eventuele overdracht richting gemeente.
10. Omgevingsdialoog Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
10. Omgevingsdialoog 10.1 Impressie Omgevingsdialoog transformatie Kentalisterrein Sint-Michielsgestel Koninklijke Kentalis is, in samenspraak met de gemeente Sint-Michielsgestel, bezig met het opstellen van een visie op de transformatie van het Kentalis-terrein in Sint-Michielsgestel. In de periode 16 december 2020 tot en met 25 januari 2021 heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden. Deze omgevingsdialoog was aangekondigd op de website van Kentalis en in de media. Eenieder is uitgenodigd om deel te nemen aan deze omgevingsdialoog. Vanwege de coronamaatregelen vond deze omgevingsdialoog digitaal plaats. In totaal hebben bijna 50 mensen deelgenomen aan in totaal drie gespreksbijeenkomsten (de eerste bijeenkomst kende nog vrijwel geen inschrijvingen en is met name gebruikt om een opname te maken). De presentatie van Kentalis, met daarin de aanleiding voor de transformatie, de doelstellingen en de bouwstenen voor het op te stellen Ambitiedocument, is in december op de website geplaatst. Iedereen was in de gelegenheid om via een mail zijn/haar inbreng te leveren. In totaal
73
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
hebben ca. 20 mensen hier gebruik van gemaakt. In de periode voorafgaand aan de omgevingsdialoog heeft Kentalis verder nog bilateraal overleg gevoerd met enkele belanghebbende organisaties / verenigingen: dit betreft onder andere de corporaties, Waterschap De Dommel, de provincie, Natuur- en milieuvereniging Gestel en Stichting Het Groene Hart Brabant. In dit document vatten we de inbreng van de omgeving samen. Instemming met landschappelijk en ruimtelijk raamwerk, uitwerking vraagt aandacht • De keuze van Kentalis om, in overleg met de gemeente, een robuust raamwerk te definiëren dat de drager van de toekomstige plannen zal zijn, wordt gewaardeerd. Dit raamwerk bestaat uit het hoofdgebouw en zijn directe omgeving, het Dommeldal en de groene zone die aan de ene kant de verbinding vormt van het hoofdgebouw naar De Dommel en aan de ander kant ook een bufferzone vormt tussen
•
74
de te handhaven bebouwing van Kentalis (met de woonvoorziening en het onderwijsgebouw) en de nieuw te ontwikkelen (woon-)gebieden. Met betrekking tot het hoofdgebouw wordt gevraagd of er al inzicht is in nieuwe functies. Kentalis geeft aan dat het vooral aan ‘de markt’ is om hiervoor met voorstellen te komen; hoogstwaarschijnlijk zal dit een menging zijn van wonen en een aantal kleinere functies (voor bv verblijf, ontmoeting of werk). Gemeente en Kentalis stellen als kader dat het nieuwe gebruik in ieder geval de bestaande monumentale waarden moet respecteren en recht moet doen aan het karakter van het gebied (waarbij hele dynamische functies met bijvoorbeeld een grote aantrekkende werking minder passen). Gevraagd wordt of er bijvoorbeeld ook ruimte zou zijn voor kunst en cultuur in het hoofdgebouw. Ook hiervoor geldt dat dit afhankelijk is van de indiener van de plannen. Een bijzonder idee dat is ingediend is om het hoofdgebouw te gaan benutten om alle basisscholen, kinderdagverblijf, consultatiebureau, muzieklokaal en eventueel
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
•
middelbaar onderwijs daar bijeen te brengen. Opgemerkt wordt dat de invulling ook niet zou moeten concurreren met bv De Ruwenberg. Met betrekking tot het Dommeldal wordt opgemerkt dat het primair van belang is om de ecologische en landschappelijke waarden te beschermen. Hier liggen in de ogen van de belangengroeperingen ook kansen: niet alleen de ontwikkelende partij, maar ook gemeente en waterschap, zouden een impuls kunnen geven aan deze waarden. Het beschermen van deze waarden vraagt om een robuuste zone die sowieso niet beschikbaar is voor bebouwing of activiteiten. Deze zone ligt overigens ook vast in wet- en regelgeving en zal ook worden opgenomen in het document. De uitdaging is aan de andere kant om het Dommeldal ook te betrekken, beleefbaar te maken voor de nieuwe gebruikers en voor bezoekers, wandelaars. Dit pakken we op door (buiten die beschermingszones) in te zetten op een ruimtelijke opzet die inspeelt op het bijzondere karakter van het gebied; het feit dat we ook rekening moeten houden met de
•
wateropgave biedt hier mooie kansen toe. In de ogen van belanghebbenden is het ook wenselijk om, ook weer buiten de robuuste zone, ruimte te bieden voor passende activiteiten. Hierbij kunnen we denken aan een trapveldje, voet- en fietspaden of wellicht een kleinschalige aanlegplaats voor kano’s. Specifiek wordt aandacht gevraagd voor de natuurspeeltuin. Deze activiteiten hebben ook een sociaal-maatschappelijke functie. Voorgesteld wordt om ook de omgeving, de betrokken organisaties zoals de Natuurspeeltuin en specifiek kinderen te betrekken bij de verdere uitwerking. Vanuit Kentalis wordt aangegeven dat er nu nog geen inrichtingsplan wordt gemaakt en dat we deze suggesties zullen meegeven voor het vervolg. Met betrekking tot de bufferzone wordt de suggestie gedaan om hier ook ruimte te reserveren voor activiteiten voor cliënten van Kentalis en bewoners/bezoekers; hierbij wordt als voorbeeld de dierenweide genoemd. Er wordt ook gesuggereerd om dit al op korte termijn op te pakken. Vanuit Kentalis wordt
•
nog eens benadrukt dat we in de voorfase van de planvorming zitten en dat we dergelijke suggesties zullen meenemen bij de uitwerking. Iemand oppert het idee om met dit gebied in te spelen op de plannen voor het Nationaal Park Vincent van Gogh: hiermee wordt het onderdeel van een grotere, robuustere structuur.
Kansen voor woningbouw en bijzondere woonvormen; ander gebruik • Kentalis en de gemeente zien de potentie van het gebied om een onderscheidend woonmilieu aan te bieden. Dit leidt tot een aantal opmerkingen: 1. Er is volgens een aantal deelnemers behoefte aan woningen voor ouderen in de gemeente Sint Michielsgestel. Specifiek wordt aandacht gevraagd voor kleinere, betaalbare woningen, waarbij ook sprake is van een vorm van nabuurschap om voor elkaar te zorgen als dat nodig is. Onder andere wordt het voorbeeld van een Knarrenhof genoemd. 2. Een aantal deelnemers vraagt aandacht voor huisvesting voor jongeren: deze hebben andere
75
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
3.
4.
•
•
woonwensen dan traditionele woningen, bv in de vorm van tiny houses. Er zijn ook naasten van de bewoners van Kentalis die aangeven geïnteresseerd te zijn in een dergelijke woonvorm en dat zouden willen combineren met vrijwilligerswerk voor de organisatie. Ook heeft een aantal mensen ideeën ingediend voor nieuwe toekomstgerichte manier van (samen) wonen met aandacht voor duurzaamheid. Vanuit Kentalis wordt in dit kader toegelicht dat Kentalis niet de ‘ontwikkelende partij’ is en ook niet in de positie is om ruimte voor dergelijke ontwikkelingen af te dwingen. Kentalis en gemeente geven gezamenlijke ambities, kaders en randvoorwaarden en kansen aan; het is aan marktpartijen om met plannen te komen. Gevraagd wordt of er al inzicht is in het aantal te realiseren woningen. Kentalis geeft aan dat we nu in de fase van de ambities en kaders zitten; pas nadat we met elkaar deze ambities en kaders hebben gedeeld zal een verkenning naar een mogelijke ruimtelijke invulling
en een indicatief woningbouwprogramma (zowel in aantallen als in categorieën) worden uitgewerkt. Wat betreft de verdeling over de categorieën gaan we uit van het door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunt dat tenminste 20% in de sociale huur en tenminste 20% in de goedkope koop dient te worden gerealiseerd. De drie in Sint Michielsgestel werkzame corporaties hebben separaat nog hun visie op het woningbouwprogramma uit het Ambitiedocument toegezonden. Kort samengevat pleiten zij er voor om, in lijn met de woonvisie van de gemeente, sociale woningbouw een prominentere plek te geven. Zij stellen een aandeel van 30% in de sociale huur voor. Zij geven verder aan dat zij graag bereid zijn om de sociale huurwoningopgaaf samen met de te selecteren marktpartij te ontwikkelen en exploiteren. Een tweede punt dat door de corporaties is ingebracht gaat over de sociale koop. In hun ogen bestaat het risico dat deze woningen niet duurzaam te behouden zijn voor de doelgroep. Zij pleiten ervoor om dit aandeel
76
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
•
om te zetten naar huurwoningen in het middensegment of om deze om te zetten naar sociale huurwoningen en met de corporaties afspraken te maken om elders in de gemeente hetzelfde aantal huurwoningen aan te bieden voor de koop. De consequentie van bovenstaande punten zou naar het oordeel van de corporaties zijn dat 50% van het aantal woningen in de vrije sector zou kunnen vallen. Vanuit Kentalis wordt op deze punten aangegeven dat zij omwille van het na te streven evenwichtige woonmilieu en de haalbaarheid van de transformatie uitgaat van de door de gemeenteraad in januari 2019 afgegeven kaders. Er leven ook ideeën voor kleinschalige boetiekjes, ambachten of bv ruimte voor kinderopvang of een coachingsbureau. Kentalis licht toe dat dit wat haar betreft mooie activiteiten zijn die zouden passen in het hoofdgebouw of het gebied, maar dat we die niet kunnen afdwingen. Kentalis en gemeente stellen kaders en nodigen uit, het is aan marktpartijen om hier verder invulling aan
•
te geven. Een aantal mensen vindt het plezierig te horen dat een aantal activiteiten van Kentalis op het terrein gevestigd blijft: Kentalis hoort bij Gestel! De suggestie wordt gedaan om op termijn ook weer een aantal ondersteunende diensten op het terrein te vestigen.
Aandacht voor verkeer, verbindingen en beheer • Opgemerkt wordt dat de Theerestraat nu al een vrij drukke straat vormt. Zal de toevoeging van een aantal woningen niet leiden tot meer verkeers- en parkeerdruk en zou aanpassing van de weg niet nu moeten worden meegenomen om hem mooier en veiliger te maken. Kentalis licht toe dat het in deze fase nog niet mogelijk is om concreet te rekenen aan verkeersintensiteiten; dit zal verderop in de planvorming, als het programma bekend is, plaatsvinden en vormt tzt onderdeel van de bestemmingsplanprocedure. Kentalis en gemeente stellen in deze fase wel als randvoorwaarde dat er sprake zal zijn van twee aansluitingen (aangegeven op de
77
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
•
tekeningen die in de presentatie staan) die veilig zullen worden uitgevoerd (en op die manier mogelijk ook kunnen bijdragen aan het vergroten van de verkeersveiligheid). Het is verder niet aan Kentalis om plannen te maken voor het veiliger maken van de Theerestraat: vanuit Kentalis zijn wij verantwoordelijk voor een adequate en veilige aansluiting van het gebied. De suggestie zal wel worden meegenomen naar de gemeente. Specifiek werd via de website gevraagd of er mogelijk een tweede brug over De Dommel voor autoverkeer kan worden gerealiseerd om de bestaande brug te ontlasten. Vanuit de Denktank Verkeer Gestel is nog eens separaat gepleit voor een mogelijke ruimtelijke reservering en een haalbaarheidsonderzoek voor een extra autobrug over de Dommel. Dit is in de ogen van Kentalis niet aan de orde omdat we het terrein vrij willen houden van doorgaand verkeer, maar ook bezwaren zien van een verkeersverbinding in de nabijheid van de te realiseren ontwikkelvelden die we juist een ruimtelijke relatie willen geven met het omliggende landschap.
•
•
•
Kentalis benadrukt nog eens dat op het terrein geen sprake zal zijn van doorgaand verkeer tussen de beide plandelen. Het compacte Kentalis-terrein moet immers veilig zijn voor de cliënten en leerlingen. De verbindingen voor langzaam verkeer die Kentalis tot stand wil brengen worden gesteund. Dit geldt zowel voor de langzaamverkeersverbinding die, voor het hoofdgebouw langs, het westelijke deel verbindt met het centrum, de verbinding die het mogelijk maakt om van Theereheide over het nieuwe ontwikkelgebied naar de Venkant te gaan als de verbindingen vanuit het Kentalis-terrein naar het omliggende landschap (De Bleeken en De Dommel en vandaaruit bv naar ’s-Hertogenbosch). Er wordt in de uitwerking aandacht gevraagd voor de ideeën die zijn opgenomen in ‘Gestel fietst!’. Gevraagd wordt of het terrein, net als nu, openbaar toegankelijk blijft. Kentalis geeft aan dat dat de bedoeling is, zij het dat we vanzelfsprekend wel rekening houden met kwetsbare bewonersgroepen.
•
Gevraagd wordt of al duidelijk is wie de eigenaar wordt van het groen (beekdal, parkachtige inrichting). Kentalis geeft aan hierover nog in gesprek te zijn met de gemeente. Er leven hiervoor diverse ideeën, van gemeente, tot bewoners of natuurorganisaties.
Vragen over verdere traject • Kentalis stelt een Ambitiedocument op waarin, naast inbreng van de gemeente, ook de inbreng van deze omgevingsdialoog wordt verwerkt. Gevraagd wordt naar de status van het Ambitiedocument. Kentalis licht toe dat zij het Ambitiedocument aan de gemeente voorlegt om hiermee in te stemmen. Het is immers te zijner tijd aan de gemeente om bv een bestemmingsplan vast te stellen. • Gevraagd wordt hoe marktpartijen dan gehouden zijn aan het Ambitiedocument. Kentalis geeft aan dat zij het door de gemeente geaccordeerde Ambitiedocument toevoegt in de tenderprocedure waarin marktpartijen worden uitgenodigd om een plan in te dienen. De afspraken met de
78
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
•
gemeente zijn daarmee kaderstellend voor de marktpartij. Er worden zorgen uitgesproken over het abstractieniveau van het Ambitiedocument. Kentalis licht toe dat dat in deze fase gebruikelijk is en dat het ook aan de marktpartijen is om te zijner tijd in dialoog met de omgeving de plannen uit te werken. Dit is ook in het belang van die marktpartij omdat het uiteindelijk aan de gemeenteraad is om het bestemmingsplan (of dan Omgevingsplan) vast te stellen. Daarbij zijn de documenten die worden voorgelegd aan de gemeente en de afspraken die we maken kaderstellend. Gevraagd wordt hoe de plannen beoordeeld worden. Kentalis geeft aan dat de plannen beoordeeld worden op de plankwaliteit (past het plan binnen de kaders), op de financiën (de transformatie moet immers voor Kentalis ook haalbaar zijn); hier zou ook het criterium hoe de marktpartij het verdere planproces en de betrokkenheid van de omgeving verder gaat invullen aan kunnen worden toegevoegd. Kentalis benadrukt dat zij dit tendertraject nog verder moet uitwerken en dat zij hierin ook
•
•
79
gehouden is aan een aantal spelregels van toezichthoudende organen. Gevraagd wordt hoe het nu op te stellen Ambitiedocument zich verhoudt tot eerdere plannen en ideeën. Kentalis heeft in de inleiding toegelicht dat zij afgelopen periode heeft benut voor een herijking van het transformatietraject om meer aandacht te besteden aan met name de manier waarop het compacte Kentalis-terrein wordt ingericht, aan de ruimtelijke relaties met de omgeving en de kansen die het terrein biedt om een onderscheidend woonmilieu aan te bieden en aan de financiële aspecten. In die zin ligt er nu een meer integraal verhaal voor. Wat betreft de planning voorziet Kentalis dat we dit jaar nog nodig hebben voor de voorbereidingen voor de verkoop zodat deze in 2022 kan worden afgerond. Pas daarna zal verdere planvorming plaatsvinden zodat pas over 2 a 3 jaar daadwerkelijke activiteiten zichtbaar zullen zijn. Er wordt aandacht gevraagd voor de tussenfase: Kentalis is nu al aan het verhuizen en voorkomen moet worden dat leegstand
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
•
leidt tot problemen met betrekking tot bijvoorbeeld veiligheid. Gevraagd wordt hoe de besluitvorming in de gemeente zal plaatsvinden. Kentalis is hierover nog in gesprek met de gemeente; alle besluitvorming in de gemeenteraad vindt openbaar plaats en wordt ruim tevoren ook bekend gemaakt.
Bijlage Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Bronnen Bronnen- en verwijzingenlijst • Masterplan Viabouwtaal, 2007 • Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025, Kuiper Compagnons, oktober 2011 • “The enclosed garden.” History and development of the Hortus Conclusus and its reintroduction into the present-day urban landscape. Aben, Rob en Saskia de Wit. ISBN 9064503486 vols. Rotterdam: 010, 2001. • Cultureel erfgoed op waarde geschat, Platform31, maart 2013 • Woonvisie 2016-2021, Gemeente Sint-Michielsgestel, mei 2016 • Bouwhistorisch onderzoek doveninstituut Sint-Michielsgestel, DOOK, 2018 • Transformatiepotentieel Kentalis, Tarra Architectuur en Stedenbouw, juli 2018
81
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Het ambitiedocument / nota van randvoorwaarden en uitgangspunten is opgesteld door: Spacevalue BV Haagdijk 39 4811 TN Breda 076.820 03 48 info@spacevalue.nl
82
Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel