09.b - Toelichting Doelgroepenverordening SMG 2023

Toelichting De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan onder andere voor de categorieën sociale huur, middel dure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. De woningbouwplannen en de volkshuisvestelijke doelen van de gemeente SintMichielsgestel vormen de uitgangspunten van deze doelgroepverordening. Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt. Op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geldt ook de verordening. De verordening is alleen van kracht voor nieuw vast te stellen bestemmingsplannen en geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmingsplannen. Indien woningen binnen de vastgestelde termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie kan handhavend worden opgetreden.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de definitie van middenhuur- en koopwoningen opgenomen en hoe lang deze woningen minimaal voor de doelgroep behouden moeten blijven. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. In deze doelgroepenverordening gemeente Sint-Michielsgestel is vastgelegd: 1. 2. 3. 4.

Wat de maximale aanvangshuren zijn voor middenhuurwoningen. Wat de maximale initiële koopprijzen zijn voor koopwoningen in verschillende prijssegmenten; Hoe de aanvangshuren en (initiële) koopprijzen jaarlijks kunnen worden geïndexeerd; Wat de minimale kwaliteitseisen zijn voor verschillende woningtypen en prijssegmenten binnen elke woningbouwcategorie; 5. Hoe lang de betreffende woningen minimaal binnen de vastgestelde categorie moeten blijven vallen (de instandhoudingstermijnen) en voor welke doelgroepen de betreffende woningen gedurende die periode beschikbaar moeten zijn. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Met ontwikkelende partijen kunnen (anterieure) afspraken worden gemaakt om verhuur- en/of verkoopbepalingen uit de doelgroepenverordening te laten bekrachtigen via de initiële verkoopcontracten na de realisatie (verkoop aan particulieren en eigendomsoverdracht aan verhuurders). Artikelsgewijze toelichting Artikel 1.

Begripsomschrijvingen

Onder b.

“DAEB” norm: Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zijn de in de Woningwet omschreven sociale diensten van woningbouwcorporaties: bouw, verhuuren beheer van sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. De Woningwet bepaald dat corporaties hun DAEB-activiteiten vooral moeten richten op sociale doelgroepen, waaronder een inkomensgroep tot aan de genoemde grenzen.

Onder e.

“Huurprijs”: Onder huurprijs verstaan wij het enkele gebruik van de woning en dit betekent de huurprijs zonder servicekosten, voorschot nutsvoorzieningen etc. Indien er kosten in rekening worden gebracht voor een inpandige parkeerplaats, vallen deze kosten binnen de huurprijs voor het enkele gebruik van de woning.

Onder f.

“Initiële koopprijs”: Onder de initiële koopprijs wordt de koopprijs vrij op naam (v.o.n.) verstaan die is opgenomen in de eerste koopovereenkomst met de koper van de betaalbare- of goedkope koopwoning. Wanneer de koopprijs van een betaalbare- of

goedkope koopwoning door het (eventueel) toepassen van een koop- of erfpachtconstructie of korting voor een lagere verwervingsprijs wordt verkocht aan de koper dan geldt de lagere koopprijs (v.o.n.) voor de vaststelling van de initiële koopprijs. Onder h.

“middenhuurwoning”’: Een andere term voor middenhuurwoning is “geliberaliseerde woning in de middenhuur”. Het gaat om een huurwoning met een aanvangshuurprijs van tenminste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste een door de gemeente Sint-Michielsgestel beleidsmatig bepaald bedrag van € 1.026,-.

Onder j.

“betaalbare koopwoning”: De prijsgrens voor een betaalbare koopwoning is maximaal € 355.000,- vrij op naam.

Artikel 2.

Huurprijsgrenzen sociale huurwoningen

De grenzen voor sociale huurwoningen zijn wettelijk bepaald en daarom sluit de gemeente hierbij aan. De bovengrens voor sociale huur wordt vermeld in artikel 13, eerste lid onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Die grens bedraagt € 808,06 (prijspeil 1 juli 2023). Artikel 3.

Huurprijsgrenzen middenhuurwoningen

De minimale aanvangshuurprijs voor een middenhuurwoning begint waar de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, ophoudt. De grens bedraagt € 808,06 (prijspeil 1 januari 2023). De bovengrens voor een middenhuurwoning is bepaald op € 1.026,00. Om te kunnen zorgen voor een betaalbaar prijssegment in de vrije huursector voor een groep (lage) middeninkomens is gekozen voor een prijsdifferentiatie binnen de categorie middenhuur. De grens voor middenhuur in het lage segment van maximaal € 808,06 is afgestemd op het maximale huurprijsbereik voor de inkomensgroep die net niet meer behoort tot de officiële doelgroep van woningcorporaties (de DAEB-inkomensgroep). De huurprijsgrenzen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd. De ondergrens voor de middenhuur wordt bepaald door de indexatie van de sociale huur, zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt vast in landelijke wetgeving en vindt regelmatig plaats door de rijksoverheid. De indexering van de grenzen van het middenhuur segment is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is om deze indexatie te koppelen aan de procentuele indexatie van de sociale huurgrens, om de ontwikkeling van de gereguleerde huurprijssegmenten gelijke tred te laten houden.

Bij huurprijs wordt onderscheid gemaakt tussen de aanvangshuur en huur. Zoals aangegeven is de aanvangshuur de huurprijs op het moment dat de huurovereenkomst wordt aangegaan. De doelgroepenverordening ziet toe op de prijsbepaling bij nieuwe huurovereenkomsten. Gedurende een huurovereenkomst kan de huurprijs worden verhoogd op basis van de contractuele afspraken tussen verhuurder en huurder en binnen de huuraanpassingskaders van de landelijke overheid. De doelgroepenverordening ziet niet toe op de prijsontwikkeling (of maximale contract huur) gedurende het huurcontract. Artikel 4.

Prijsgrenzen initiële koopprijzen betaalbare- en goedkope koopwoningen

In artikel 4 wordt de categorie goedkope- en betaalbare koop onderverdeeld in een tweetal prijssegmenten. Het gaat hierbij om de vrij op naam prijzen (v.o.n.) na oplevering van de nieuwbouwwoningen (de initiële koopprijs). In het Besluit ruimtelijke ordening is de definitie van een sociale koopwoning opgenomen met een maximale koopsom van € 200.000,00 (v.o.n.). Als onderdeel van de experimentele ruimte die de Crisis- en Herstelwet (automatisch) biedt aan gemeenten binnen woondealregio’s kan in Sint-Michielsgestel gebruik gemaakt worden van de verhoogde prijsgrens voor sociale koop.

De prijsgrens van de goedkope koopwoning (€ 248.000,00) sluit momenteel aan bij de grens van de regionale planmonitor. Omdat het in de huidige markt soms lastig kan blijken om woningen marktconform te ontwikkelen in de lagere prijsklassen kunnen ontwikkelaars ervoor kiezen de verkrijgingsprijs te verlagen door de inzet van een koop- of erfpachtconstructie. Bij de inzet van een dergelijke constructie geldt de verwervingsprijs na aftrek van de uitgestelde betaling / korting dan wel de prijs van de opstal (zonder grond) als ijkpunt voor de initiële koopprijs bij de classificering in het prijssegment binnen de sociale koop. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan betaalbare koopwoningen en ontwikkelbare woonconcepten. Ter verduidelijking van deze berekeningswijze: Voor elke woning wordt bij aanvang de marktwaarde bepaald evenals het percentage dat grondwaarde, de opstalwaarde en de korting deel uitmaken van de marktwaarde. De kosten van de koopconstructie/ erfpacht worden weer bij de marktprijs opgeteld teneinde dubbeltelling te voorkomen.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking: koopregeling (koopconstructie) Een koopregeling is een regeling waarbij de ontwikkelaar € 100.000 van de initiële aanschafprijs als achtergestelde lening aan koper verstrekt en de koper deze achtergestelde lening bij doorverkoop aan de verkoper dient te voldoen evenals 1/3 van de winst die koper maakt bij doorverkoop. Voorbeeld:

Goedkope koopwoning met koopregeling Maximale prijs: € 248.000

Oorspronkelijke prijs koopwoning: -/- koopregelingconstructie: +/+ leningkosten: Totaal marktwaarde:

€ 300.000 € 100.000 achtergestelde lening (bij doorverkoop aflossen) € 30.000 b.v. 1% per jaar € 230.000

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking: erfpacht (koopconstructie) Een erfpachtconstructie is een regeling waarbij de ontwikkelaar de grond tegen een erfpacht ter beschikking stelt en de grondprijs niet in de verkoop wordt berekend voor het bepalen van de marktwaarde, de jaarlijkse erfpachtkosten dienen wel te worden opgeteld in de berekening voor de overeengekomen termijn van erfpacht. Voorbeeld:

Goedkope koopwoning met erfpacht Maximale prijs: € 248.000

Oorspronkelijke prijs koopwoning: -/- grondkosten: +/+ canon (erfpachtkosten): Totaal marktwaarde:

€ 300.000 (inclusief grond ter waarde van € 100.000) € 100.000 (erfpacht is een grondhuurconstructie) € 30.000 b.v. 1% per jaar; erfpacht voor duur 30 jaar € 230.000

Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zal het Besluit ruimtelijke ordening komen te vervallen. De mogelijkheid van het Bro om woningbouwcategorieën aan te wijzen in een omgevingsplan zal met de komst van de Omgevingswet echter worden gecontinueerd. De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden daarvoor overgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor de indexatie van de prijzen voor de categorie betaalbare koop sluit Sint-Michielsgestel aan op het rijksbeleid. Jaarlijkse stelt de Minister van BZK de bovengrens van een betaalbare koopwoning vast. De bovengrens voor een goedkope koopwoning wordt in Sint-Michielsgestel afgeleid van de grens voor betaalbare koop. Namelijk door deze te stellen op 70% van de grens voor betaalbare koop. Daarbij wordt afgerond op duizendtallen

Artikel 5.

Doelgroep

Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen middenhuurwoningen en sociale koopwoningen en sociale huurwoningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Gedurende de instandhoudingstermijn (zie artikel 6) moet de woning voor deze doelgroepen bestemd blijven. De inkomensgrenzen voor middenhuur en betaalbare- en goedkope koop worden gekoppeld aan de inkomensgrenzen die gelden in de sociale huursector. Met een factor op die DAEB-grens is de inkomensgrens bepaald voor middenhuur in de verschillende prijsklassen. Hiermee ontstaat een kader waarbij huurprijzen betaalbaar en hypotheekleningen haalbaar zijn voor de uiteenlopende doelgroepen waar gemeente Sint-Michielsgestel zich bij de woningbouw in de woonvisie op richt. De inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. Door de koppeling aan de DAEB-grens wordt dit bedrag geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid, van de Woningwet. Artikel 6.

Instandhoudingstermijn

De verhuurder en/of (opvolgende) woningeigenaar moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn in dezelfde categorie (middenhuur dan wel betaalbare- of goedkope koop) beschikbaar houden voor de beschreven doelgroep. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft een minimale instandhoudingstermijn voor van 10 jaar voor middenhuurwoningen (middenhuur) en minimaal één jaar voor sociale koopwoningen. Voor sociale koop geldt bovendien een maximum van 10 jaar. Gelet op de wens van de gemeente Sint-Michielsgestel om de instandhouding van de woningbouw voor specifieke doelgroepen voor langere tijd te borgen, wordt in deze verordening de instandhoudingstermijn voor middenhuurwoningen op 15 jaar en voor betaalbare- en goedkope koopwoningen op10 jaar gesteld na de eerste ingebruikname. Bij nieuwe verhuringen van middenhuurwoningen zal de woning in het initiële prijssegment moeten worden verhuurd. Een lagere prijsklasse binnen dezelfde woningbouwcategorie mag daarbij ook. Bij wederverkoop van betaalbare- of goedkope koopwoningen moet de woning als betaalbare- of goedkope koopwoning worden verkocht, waarbij geldt dat de woning bestemd blijft aan de doelgroep van het initiële koopprijssegment waarin de woning op de markt is gebracht (laag, of hoog).

De woningen moeten worden verkocht aan de doelgroep met een inkomen tussen DAEB tot 1,5 maal DAEB voor de doelgroepwoningen en voor de in de doelgroepverordening genoemde instandhoudingstermijn. De instandhouding bij betaalbare- of goedkope koopwoningen zal worden geborgd via een kettingbeding in de individuele koopovereenkomsten tussen (verkopend) ontwikkelaar en de kopers. Het kettingbeding zal het overgaan van de bepalingen uit de doelgroepenverordening op een opvolgende koper gedurende de instandhoudingstermijn moeten regelen. Gemeente Sint-Michielsgestel zal dit standaard als eis opnemen bij het maken van (anterieure) afspraken met ontwikkelaars. Deze verkoopclausule met kettingbeding en boetebeding ten gunste van de gemeente (€ 100.000 bij niet houden aan beding door verkoper of het kettingbeding niet doorgeven aan opvolgende koper) zal bij de verkoop aan de eerste koper moeten worden opgelegd door de ontwikkelaar. Ook zal in het kadaster bij de betreffende woning door verkoper dienen te worden ingeschreven dat dit een woning is die valt onder doelgroepenverordening en de instandhoudingtermijn van deze woning voor de doelgroep conform de doelgroepenverordening. De toets door makelaar en notaris vormt bij wederverkoop een goede waarborg van de naleving van de contractuele bepalingen.

Artikel 7.

Prijs/ kwaliteitsverhouding

Om bij de woningbouw gewenste woningbouwproducten te kunnen realiseren die passen bij de prijssegmenten en beoogde doelgroepen kiest de gemeente er voor om te werken met een gedifferentieerd kwaliteitskader. In een bestemmingsplan kan alleen gestuurd worden op een bepaald percentage midden huur en/of betaalbare- of goedkope koop binnen het plangebied (naast een percentage sociale huur en eventueel particulier opdrachtgeverschap). Om te voorkomen dat er alleen maar woningen in het hoogste prijssegment worden ontwikkeld, worden eisen gesteld aan de kwaliteit. Bouwen in het hoogste prijssegment kan dan, als de woning voldoet aan de kwaliteitskaders. Haalt het programma dat niet, dan wordt teruggegrepen op een prijscategorie daaronder, waarvoor lagere eisen gelden. Bij de normstelling is gestreefd naar een kostentechnisch realistische- en woonsobere maar adequate woonoppervlak. In de doelgroepenverordening Sint-Michielsgestel worden ook kwaliteitseisen gesteld aan de laagste prijsklassen om te waarborgen dat ook deze woningen voldoende woonkwaliteit krijgen voor de beoogde doelgroep en voor toekomstige bewonersgroepen. De kwaliteitskaders beperken zich tot een minimaal te bereiken aantal m2 gebruiksoppervlak. Hierbij gelden andere normen voor appartementen en grondgebonden woningen gelet op de beoogde doelgroep (huishoudsamenstelling).

Aanvullende kwaliteitseisen (naast de wettelijk geldende) worden individueel met de ontwikkelaar afgestemd en in privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten vastgelegd. Levensloopbestendige woningen zijn duurder in de ontwikkeling en hebben een hogere woonstandaard, waarbij hogere eisen aan indeling en doorstroming worden gesteld. Om deze woningen markttechnisch haalbaar te maken gelden in de verordening daarom lagere eisen t.a.v. minimum woonoppervlak (GBO) dan bij andere woningtypen in hetzelfde prijssegment. Artikel 8. Om de inwoners van de gemeente Sint-Michielsgestel meer kansen te geven te starten in 1 van de dorpen zet de gemeente Sint-Michielsgestel in om bij nieuwe woningbouwplannen minimaal 15% goedkope koopwoningen te eisen van de ontwikkelaar, zeker in de kleine kernen. De gemeente daagt ontwikkelaars uit om nog goedkopere koopwoningen te bouwen van circa € 200.000,- mits deze een voldoende toekomstbestendige kwaliteit kunnen hebben. Als de ontwikkelaars dit realiseren dan kan gesproken worden over concessies op het gebied van welstand of parkeren teneinde dit bouwplan haalbaar te maken. Om te voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen wordt als eis bij nieuwbouwplannen een percentage van 35% van het programma dat moet voorzien in sociale huurwoningen gesteld.

Dit is een extra ambitie ten opzichte van, maar wel in lijn met de woondeal die gemeenten met de provincie en het rijk hebben gesloten. Ten behoeve van de betaalbaarheid werkt de gemeente toe naar een mix van betaalbaarheidsklassen aansluitend bij de behoefte van de inwoners: 35% sociale huur, 45% woningen (waarvan 30% betaalbare koop tot € 355.000 of middenhuur) en 15% goedkope koop tot 70% van 355.000) en 20% vrij invulbaar. Deze verdeling is dwingend en geldend voor alle nieuwe woningbouwprogramma’s binnen de gemeente Sint-Michielsgestel en wordt verder uitgewerkt naar doelgroepen (starters, ouderen) en per kern. Afwijken is alleen mogelijk als in hetzelfde tijdvak (2 jaar voor realisatie of 2 jaar na realisatie) compensatie op een andere locatie binnen de betreffende kern geborgd is. Als om overtuigende redenen realisatie van het programma niet mogelijk is, compensatie niet haalbaar is en de ontwikkeling vanuit algemeen belang toch doorgang moet vinden, kan een ontwikkelende partij een substantiële bijdrage leveren aan een in te richten volkshuisvestingfonds om zo het project toch te mogen realiseren.

Artikel 9.

Hardheidsclausule

Het college kan in gevallen waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet een bijzondere voorziening treffen waarbij de bijzondere omstandigheden van een geval wordt afgewogen. Artikel 10.

Citeertitel

Artikel 11.

Inwerkingtreding