09.b - Bijlage 2 - Concept-zienswijze Ontwikkelstudie Kentalis

Zienswijze van de gemeenteraad Datum: 5 januari 2022 Registratienummer: Portefeuillehouder: Ed Mathijssen/Lianne van der Aa Contactpersoon: Willem van den Heuvel (projectleider)

Onderwerp Ontwikkelstudie als deeluitwerking van Ambitiedocument “Kentalis verbindt Sint -Michielsgestel”

Aanleiding Uw raad heef t op 27 mei 2021 kennis genomen van het ambitiedocument “Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel” en daarover een zienswijze vastgesteld . Het ambitiedocument is door Kentalis, met in acht name van uw zienswijze, op een aantal onderdelen uitgewerkt in een ontwikkelstudie. Ook nu is hierin weer ambtelijk en bestuurlijk samengewerkt door Kentalis en de gemeente. Kentalis heef t wederom werksessies gehad met de omg eving en diverse sleutelactoren. Daarbij is rekening gehouden met de door uw raad aangenomen motie Omgevingsdialoog Kentalisterrein. In de Ontwikkelstudie is hiervan uitgebreid verslag gedaan. Wij hebben er voor gekozen om, net als bij het Transf ormatiekader in januari 2019 en bij het Ambitiedocument in mei 2021, deze Ontwikkelstudie ter kennisname aan u voor te leggen onder begeleiding van een concept-zienswijze. Aan u wordt gevraagd om deze zienswijze vast te stellen en kenbaar te maken aan Kentalis. Het ambitiedocument “Kentalis verbindt Sint Michielsgestel” en de deeluitwerking daarvan in de nu voorliggende Ontwikkelstudie, vormt, samen met uw zienswijzen, het zogenaamde ontwikkelkader. Dit ontwikkelkader is de basis voor de daadwerkelijke transf ormatie van het terrein en maakt als zodanig deel uit van de documenten, waarmee Kentalis de ontwikkeling gaat aanbesteden.

Wij merken op dat uw raad geen besluiten heef t genomen over het Transf ormatiekader (januari 2019), het Ambitiedocument (mei 2021) en ook geen besluit gaat nemen over de nu voorliggende Ontwikkelstudie. Wij menen wel dat Kentalis, door uw kennisneming van de hiervoor genoemde documenten en uw vaststelling van de bijbehorende zienswijzen, deze documenten, (tezamen aangeduid als Ontwikkelkader), als richtinggevend en kaderstellend mag zien. Dit kader zullen wij dan ook als leidraad hanteren bij de verdere uitwerking en realisatie van de bouw- en inrichtingsplannen en bij het vaststellen van de planologisc he instrumenten en vergunningen. Wij merken daarbij op dat wij vanuit die optiek alle relevante belangen zullen af wegen en op zorgvuldige wijze uw publiekrechtelijke taak en beleidsvrijheid als planwetgever zullen voorbereiden en borgen.

Inhoud Algemeen beeld Ontwikkelstudie in relatie tot het Ambitiedocument “Kentalis verbindt Sint Michielsgestel”. De Ontwikkelstudie laat de transf ormatie van het huidige Kentalisterrein zien, zowel wat betref t de ontwikkeling van het te verkopen hoof dgebouw en ontwikkelvelden als de voor Kentalis belangrijke herinrichting van het compacte Kentalisterrein. Het compacte Kentalisterrein maakt logisch onderdeel uit van het totale gebied en biedt naast de bescherming en beschutting voor de kwetsbare cliënten ook kansen voor verbinding tussen Kentalis en de gemeenschap van Sint-Michielsgestel. Wij zien de meerwaarde van het behouden van Kentalis voor Sint Michielsgestel, als toonaangevende zorgorganisatie en als belangrijke werkgever voor onze gemeente. Om integrale kwaliteit te bereiken is het belangrijk, dat er sprake is van een samenhangend ruimtelijk-landschappelijk raamwerk. Ook f uncties en sociale samenhang bepalen de eindkwaliteit van het Kentalisterrein als geheel. Hoe verhouden de 4 deelgebieden (het monumentale hoof dgebouw, het compacte Kentalisterrein, het dynamisch Dommeldal

1

(oostf lank) en het cultuurlandschap (westf lank)) zich tot elkaar en hoe krijgt de samenhang vorm. Ruimtelijk-landschappelijk zoomt de ontwikkelstudie vooral in op het monumentale hoof dgebouw en de oostf lank. De combinatie van de verdiepende studie naar o.a. water en het woningbouwprogramma leidde tot aanpassing van de ontwikkelvelden dynamisch Dommeldal (oostf lank) en het monumentale hoof dgebouw. Het aangepaste ruimtelijk-landschappelijk kader in het dynamisch “Dommeldal (oostf lank) omvat minder “eilanden” dan in het ambitiedocument, maar deze zijn wel groter geworden. In de bouwvelden is een gedif ferentieerde verkaveling mogelijk, waarin ruimte is voor grondgebonden woningen (in rijtjes, in de vorm van tweekappers of als vrijstaande woningen). Verder kan op een aantal plekken een appartementengebouw van maximaal 4 bouwlagen ingepast worden, om daarmee tegemoet te komen aan de vraag naar dergelijke woningen, bijvoorbeeld in de sociale sector. Samen met de gekozen invulling voor de wateropgave past deze invulling beter bij de aard, de kwaliteit en de schaal van het terrein als geheel. De gewijzigde invulling draagt bij aan de gewenste parkachtige uitstraling en de verbinding tussen de beide dorpshelf ten. Dit is ook zichtbaar gemaakt in de proef verkavelingen.

De kwaliteit van de inrichting, uitstraling en af stemming tussen privéterrein en openbaar gebied bepalen in belangrijke mate de uiteindelijke kwaliteit. In een volgende f ase vraagt de ui twerking van de ‘eilanden’ extra stedenbouwkundige en architectonische aandacht om de beoogde kwaliteit ook daadwerkelijk te kunnen borgen. Voor het Rijksmonumentale hoof dgebouw vond een extra studie plaats naar de transf ormatiemogelijkheden en aanvullend e nieuwbouw vanuit o.a. cultuurhistorische invalshoek. Uit deze studie blijkt niet alleen dat het gebouw door zijn omvang en grandeur kansen biedt voor een omvangrijk programma, maar ook dat het gebouw er zich prima voor leent om per bouwdeel in te vullen. Zoals ook uit de studie van STEC blijkt kan juist een gedif f erentieerde invulling met diverse programmaonderdelen tot een meerwaarde voor het gebouw en voor Sint-Michielsgestel leiden. Daarbij wordt met name gedacht aan invulling op basis van een woningbouwprogramma met luxe wonen, wonen in combinatie met zorg of een zorgf unctie. Dit programma kan dan worden aangevuld met andere f uncties, zoals een restaurant, een kleinschalig boetiekhotel of een voorziening voor werken. Ook is gekeken naar passende/aanvullende nieuwbouw vast aan het hoof dgebouw.

Hieruit komt naar voren dat nieuwbouw een kans biedt om het pandhof te herstellen, een gevarieerd woningaanbod te realiseren en het parkeren te integreren. Dit laatste als optie, omdat het gebouw hoger is gelegen dan het aansluitende terrein. Wij zien dit als een kans onder voorwaarde dat de nieuwbouw het Rijksmonumentale hoof dgebouw versterkt en daarmee bijdraagt aan een toekomstbestendige invulling. Het behoud van het doorzicht naar de centrale as is één van de randvoorwaarden. In een volgende f ase is nader onderzoek nodig naar de genoemde eventuele nieuwbouw bij het Rijksmonumentale hoof dgebouw, mede in relatie tot de toekomstige invulling van dat gebouw en de relatie met het compacte Kentalis. Samenvattend zijn wij van mening, dat de gekozen opzet van zowel de onderdelen als van het gehele Kentalisterrein bijdraagt aan het beoogde ingetogen eindbeeld met een parkachtig karakter. Het gebied gaat een mooie toekomst tegemoet. In een volgende f ase (na verkoop) is door de ontwikkelaar een verdere uitwerking op onderdelen nodig om de gewenste ‘integrale kwaliteit’ te borgen. Ook de invulling van het compacte Kentalisterrein speelt daarin een rol. Uiteraard zijn en blijven er uitdagingen en aandachtspunten. Deze komen in het vervolg van deze zienswijze nog aan de orde. Toetsing Ontwikkelstudie aan raadsbesluit van 27 mei 2021.

Wij hebben de Ontwikkelstudie getoetst aan de zienswijze van uw raad over het ambitiedocument “Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel. Per punt geven wij aan of en zo ja hoe er met uw zienswijze is omgegaan in de Ontwikkelstudie. Ook geven wij aan wanneer dit niet het geval is en waarom Kentalis niet in heef t kunnen gaan op dat deel van uw zienswijze. Hoof dgebouw: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: in het ambitiedocument is niet voldoende geborgd dat de transf ormatie van het hoof dgebouw tegelijk opgepakt moet worden met de ontwikkeling van de west- en de oostf lank. Gevraagd is om het hoof dgebouw voor te laten gaan op de uitvoering van de oostelijke en westelijke f lanken.

2

In de Samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat de herontwikkeling van de ontwikkelgebieden een integrale ontwikkeling betref t. De ontwikkelaar zal in dat verband de planvorming voor de ontwikkelgebieden (Rijksmonument en Oost - en Westf lank) gelijktijdig opstarten en dit plan als een integraal programmatisch en ruimtelijk plan aan de Gemeente voorleggen. Op basis van dit plan zal de ontwikkelaar tevens een ontwikkelstrategie aan de gemeente voorleggen, waaronder begrepen een voorstel voor de f asering van de realisatie van de plannen wat betref t de drie ontwikkelgebieden. Deze ont wikkelstrategie moet inzicht geven in de f asering van de verschillende delen. Daarnaast dient de ontwikkeling van de drie ontwikkelgebieden in samenhang met de herinrichting van het compacte Kentalisterrein plaats te vinden. Deze samenhang is ook in hoof dstuk 7 van de Ontwikkelstudie (Ontwikkelstrategie) expliciet genoemd. Hiermee is naar onze mening voldoende geborgd dat de ontwikkeling van het hoof dgebouw tegelijk wordt opgepakt met de ontwikkeling van de west - en oostf lank. Kwaliteit woonmilieu en stedenbouwkundige kwaliteit: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: een ingetogen eindbeeld met een parkachtig karakter vraagt om lucht en ruimte.

Gevraagd is om aan te geven welke bebouwingsdichtheden, oriëntatie van woningen en hoogte van de eventuele accenten passen bij een dergelijk karakter. Hoe blijf t het landschappelijk raamwerk robuust, houd je droge voeten en zorg je voor samenhang tussen de deelgebieden (inclusief het compacte Kentalisterrein). Dit aspect is met name uitgewerkt in hoof dstuk 5 (Structuurkaart). Het ruimtelijk-landschappelijk raamwerk uit het ambitiedocument is uitgewerkt in een landschappelijk -ruimtelijke hoof dstructuur, waarin nieuwe inzichten uit de ontwikkelstudie zijn vertaald. De westf lank is daarin slechts beperkt gewijzigd, met een uitgewerkt straatprof iel van de westelijke ontsluiting en inrichting van het gebied tussen de route en het Carré. Rondom de belevingstuin zijn de openbare routes ontkoppeld van de routes van de cliënten. Rondom het hoof dgebouw zijn (mogelijke) ontwikkelvelden ontstaan en er is een inrichtings concept voor het onthaalplein van Kentalis-compact voorgesteld. In de centrale, open middenzone is de ontvlechting uitgewerkt. In de oostzijde zijn de uiterwaarden aan de Dommel en de wadistructuren gesitueerd en de positie, maat en het aantal ontwikkelvelden is verminderd (van 9 velden naar 5 velden en 2 appartementenlocaties). De landschappelijke tussenmaat is daardoor vergroot tot minimaal 35 meter, maar door wijking van de eilanden meestal groter.

Met name het ontwikkelveld rondom het voormalige broederhuis, tussen het hoof dgebouw en het gemeenschapshuis, heef t een andere hoedanigheid door de optie van hergebruik van het gebouw ‘De Schakel’. Het bouwveld tussen het hoof dgebouw en het gemeenschapshuis kent een wat dichtere invulling. Het bestaande gebouw ‘De Schakel’ biedt mogelijk kansen voor transf ormatie naar kleinere wooneenheden. De rest van het bouwveld kan worden ingevuld met bebouwing die in maat en schaal hierbij aansluit. De ruimtelijke structuurkaart geef t het landschappelijke en ruimtelijke raamwerk weer, waarbinnen de ontwikkelende partijen tot voorstellen voor een stedenbouwkundige invulling kunnen komen. Om inzicht te verkrijgen in het laadvermogen van de ontwikkelvelden is een aantal proef verkavelingen opgesteld. Dit zijn slechts voorbeelden van een mogelijke uitwerking. De ontwikkelaar is hiervoor nadrukkelijk aan zet om dit samen met de gemeente verder uit te werken. Ten aanzien van de “droge voeten” het volgende: In hoof dstuk 2 is de wateropgave, in nauwe samenwerking met het waterschap, verder uitgewerkt. Het klimaat verandert en het regent vaker en vooral harder. De transf ormatie van het gebied dient concreet hierop in te spelen door - in samenhang - hemelwater op te vangen (1), hoogwater te bergen (2) en droge voeten te houden (3).

Voor de hemelwateropvang (1) geldt dat een percentage van de toegevoegde hoeveelheid verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd voor waterberging. Eveneens dient het gebied (eventueel) hoogwater van Maas en Dommel te kunnen bergen (2). In beide (extreme) situaties dient nieuwe bebouwing droge voeten te houden (3). Gezien deze specif ieke situatie kan de wateropgave worden opgelost door (een combinatie van) vier oplossingsrichtingen: 1. berging van hemelwater in wadi’s (droge sloten, zoals nu al ten oosten van het Carré) op het terrein; 2. bieden van (tijdelijke) buf f ercapaciteit voor hoogwater door uiterwaarden in het Dommeldal; 3

3. 4.

indien mogelijk bouwen op hogere delen van het terrein; lagere terreindelen waar toch wordt gebouwd ophogen tot een minimum peilhoogte.

De wateropgave is aanzienlijk en neemt in de toekomst wellicht verder toe. Er zijn verschillende opties denkbaar om de wateropgave op te lossen. De ontwikkelende partij is verantwoordelijk om op basis van wet- en regelgeving en op basis van bovenstaande uitgangspunten te komen tot een stedenbouwkundig plan dat hierbinnen past. In principe dient de wateropgave te worden opgelost binnen de ontwikkelvelden zelf . Onder voorbehoud van een f unctioneel en veilig gebruik van de buf f erzones door cliënten is het echter mogelijk om met Kentalis af te stemmen of en in welke mate de buf f erzones hierin kunnen worden meegenomen. Westf lank: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is hoe de kwaliteit van het woonmilieu bij de ontwikkeling van de westf lank geborgd is. Mede in relatie tot de beleving van het achterliggende cultuurlandschap. De ref erentiebeelden op pagina 57 van het ambitiedo cument suggereren meer ruimte dan er in werkelijkheid is. Het ruimtelijk-landschappelijk raamwerk is uitgewerkt in een landschappelijk, ruimtelijke hoof dstructuur, waarin nieuwe inzichten uit de ontwikkelstudie zijn vertaald. Uit de indicatieve proef verkavelingen (hoof dstuk 5.2) blijkt dat het voor een ontwikkelaar mogelijk moet zijn om bij de ontwikkeling van de westf lank een kwalitatief hoogstaand woonmilieu te realiseren, ongeacht het woningtype.

Oostf lank: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is om nog eens nadrukkelijk stil te staan bij de mogelijke hoogteaccenten van vier bouwlagen langs de zichtrelaties met de Dommel. Dit in relatie tot het beoogde “wonen in een parkachtige omgeving”. In de oostzijde zijn de uiterwaarden aan de Dommel en de wadistructuren gesitueerd en de positie, de maat en het aantal ontwikkelvelden is verminderd (van 9 velden naar 5 velden en 2 appartementenlocaties). De landschappelijke tussenmaat is daardoor vergroot tot minimaal 35 meter, maar is door wijking van de eilanden meestal groter. De mogelijkheid tot het realiseren van enkele appartementsgebouwen past bij de uitdrukkelijke wens van de corporaties om een deel van het aandeel sociale huurwoningen in te kunnen vullen met gestapelde bouw. Dit zal echter door de ontwikkelaars en de corporaties verder uitgewerkt moeten worden. De vermindering van het aantal velden heef t een positieve invloed op de beleving van wonen in een parkachtige omgeving. Duurzaamheid: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: o m te voorkomen dat op aspecten van duurzaamheid onvoldoende doorgepakt wordt, is gevraagd om in de ontwikkelstudie terug te laten zien hoe dit verder vorm gegeven wordt met de toekomstige ontwikkelaars.

Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het realiseren van energie-neutrale bebouwing, verbinding met de natuur, transf ormatie van het hoof dgebouw naar een toekomstbestendig rijksmonument, een f iets- en wandelvriendelijke inrichting van het terrein, een goede laadinf rastructuur voor elektrische voertuigen, mogelijkheden voor energieopwekking en tot slot klimaatbestendig wonen en recreëren aan de Dommel. Duurzaamheid is in de Ontwikkelstudie niet verder uitgewerkt. In het ambitiedocument is de opdracht voor de ontwikkelaar al duidelijk verwoord. Het ambitiedocument maakt onderdeel uit van het ontwikkelkader. Voor wat betref t duurzaamheid moeten d e meeste van de door uw raad in uw zienswijze op het ambitiedocument benoemde aandachtspunten tijdens de uitwerking opgepakt worden door de ontwikkelaar. De gemeente ziet daar op toe. Zoals al eerder opgemerkt is heef t Kentalis een uitgebreide studie laten doen naar de transf ormatiemogelijkheden van het hoof dgebouw. Daaruit is gebleken dat het niet haalbaar is om het pand verdergaand dan de huidige wet- en regelgeving te verduurzamen. Uiteraard zullen wij bij de verdere begeleiding en ontwikkeling van de plannen hiervoor voortdurend aandacht vragen.

Uit de ontwikkelstudie (en dan met name uit de structuurkaart en de toelichting daarop) blijkt dat de verbinding met de natuur versterkt is en dat ook voor een f ietsen wandelvriendelijke inrichting meer aandachtspunten zijn opgenomen.

4

Volkshuisvesting en woningbouwprogramma: Hoewel dit niet in uw zienswijze op het Ambitiedocument naar voren is gebracht willen wij binnen het kader van het onderwerp Volkshuisvesting en woningbouwprogramma in deze zienswijze nog expliciet ingaan op de vraag hoe de ontwikkeling van het Kentalisterrein zich verhoudt tot het woningbouwprogramma dat de gemeente de komende jaren wil en kan realiseren. Dit is vooral een theoretische vraag, omdat niemand jaren vooruit kan kijken naar de ontwikkelingen op woningbouwgebied en die van de woningmarkt. Desondanks willen wij dit onder uw aandacht brengen. Allereerst kunnen we concluderen dat de locatie van het Kentalisterrein in beginsel aansluit bij de uitgangspunten voor duurzame verstedelijking. De Kentalis-locatie is een bijzondere locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Door ‘wonen’ op deze locatie mogelijk te maken kan het monumentale hoof dgebouw worden behouden. Daarnaast kan een aantrekkelijk woonmilieu worden gerealiseerd dat complementair is aan de bestaande woningvoorraad. Dit is geheel in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en de provinciale regels en beleid op dit vlak, waarbij locaties binnen bestaand stedelijk gebied in beginsel voor gaan op locaties buiten bestaand stedelijk gebied. De provincie stelt dan ook dat zij graag ruim baan geef t aan de ontwikkeling van een dergelijke locatie.

De Kentalis-locatie kan aantoonbaar voorzien in een woningbehoef te. De Kentalis-locatie biedt ruimte voor 335 - 445 woningen en vult daarmee een belangrijk deel van het gemeentelijk woningbouwprogramma in. Het in opdracht van Kentalis door STEC uitgevoerde onderzoek laat bovendien zien dat de locatie ook de potentie heef t extra huishoudens aan te trekken van buiten de gemeente en daarmee in een regionale vraag kan voorzien. In die zin kan SintMichielsgestel als gemeente een wezenlijke bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave van de stedelijke regio ’s-Hertogenbosch. Belangrijker nog is dat de locatie, gelet op haar bijzondere karakter en ligging, ook in kwalitatieve zin kan voorzien in de vraag naar woning en voor specif ieke doelgroepen. Genoemd kunnen worden senioren (kleinere woningen, dicht bij voorzieningen, mogelijk in collectieve woonvormen) en jongeren (kleinere betaalbare woningen). Indien sprake is van plannen die direct na of tegelijkertijd met de Kentalis-locatie in procedure gaan zal een adequate onderbouwing naar de op dat moment bestaande behoef te nodig zijn. Dit moet per plan nader uitgewerkt worden in de zogenaamd laddertoets. (Via deze link kunt u meer inf ormatie vinden over de ladder vo or duurzame verstedelijking).

Omgekeerd zal ook bij de ontwikkeling van de deelgebieden op het Kentalisterrein rekening gehouden moeten worden met andere plannen binnen de gemeente. Belangrijk gegeven is dat in de gemeente SintMichielsgestel het aantal huishoudens volgens de actuele provinciale prognose ook na 10 jaar gestaag doorgroeit. Hiervoor zijn ook woningen nodig. Het opnemen van plannen in de gemeentelijke woonprogrammering is daarmee voor een deel een f aseringsvraagstuk. Daarnaast heef t de locatie – af hankelijk van de invulling – de potentie extra huishoudens uit de regio aan te trekken (Den Bosch, Vught, Meijerijstad, Boxtel). De locatie legt dan minder beslag op de lokale woningbehoef te. Hierop zet Kentalis in door een onderscheidend woonmilieu na te streven en dit samen met de gemeente nader af te stemmen in de regio. Door de provincie is de woningbouwbehoef te voor de gehele gemeente Sint-Michielsgestel bepaald op 760 woningen tot en met 2030 (bron: monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant, te raadplegen via deze link). Dat wil zeggen dat de gemeente tot en met 2030 nog 760 woningen mag toevoegen aan de woningvoorraad. Dit is inclusief de prognose voor sloop. Zoals al eerder opgemerkt kan niemand ver vooruit kijken en zijn de cijf ers gebaseerd op prognoses.

Uit overleg tussen de gemeente, Kentalis en gedeputeerde Ronnes over de ontwikkelingen bij Kentalis is het advies naar voren gekomen om een visie op te stellen voor wat betref t de woningbouwontwikkelingen voor de komende 10 tot 15 jaar. Dit advies sluit aan bij het voornemen om in 2022 een nieuwe woonvisie te maken. De transf ormatie van het Kentalis-terrein past binnen ons ruimtelijk beleid om de beide dorpshelf ten te verbinden en onderscheidende woonmilieus aan te bieden. De transf ormatie biedt exclusieve kansen voor het aanbieden van diverse woningbouwtypes voor diverse doelgroepen en draagt op die manier ook bij aan de levendigheid van Sint-Michielsgestel en het draagvlak voor onze voorzieningen. Wij staan dan ook positief tegenover het toevoegen van de toekomstige woningen op het Kentalis-terrein.

5

Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: de kansen voor bijzondere woonmilieus, die af wijken van de standaard woonconcepten, dienen hand in hand te gaan met de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit (bijvoorbeeld met betrekking tot zichtrelaties en oriëntatie van tuinen). Gevraagd is om dit inzichtelijk te maken. In de Ontwikkelstudie wordt op diverse plekken aandacht besteed aan de mogelijkheden om bijzondere woonmilieus te creëren. De Ontwikkelstudie daagt daar zeker toe uit. Wij verwijzen daarvoor naar de hoof dstukken over het woningbouwprogramma (3) en het hoof dgebouw (6). Integraal wordt in de hoof stukken over het openbaar gebied (4) en de structuurkaart (5) (met daarin de proef verkavelingen) inzichtelijk gemaakt hoe dit hand in hand kan gaan met landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit. De destijds (januari 2019) unaniem aangenomen motie voor wat betref t een woningbouwprogramma, waarin minimaal 20% sociale huur en minimaal 20% goedkope koop opgenomen moet zijn, heef t betrekking op alle nieuwe woningen en niet alleen op de woningen op de oost- en de westf lank. Ook de woningen die in het hoof dgebouw gerealiseerd worden tellen hierin mee. Aan deze percentages hoef t niet per deelgebied voldaan te worden, maar wel gemiddeld over het gehele terrein. Gevraagd is om dit inzichtelijk te maken.

Kentalis heef t veel tijd en energie gestoken in het onderzoeken van de transf ormatiemogelijkheden van het hoof dgebouw (hoof dstuk 6). Door Tarra architecten is een gedetailleerde studie naar de mogelijkheden opgesteld. Deze studie is als bijlage bij de Ontwikkelstudie gevoegd. Doel van deze studie is om, zowel in de richting van alle belanghebbenden (zoals de cliënten van Kentalis, de omgeving) en de gemeente te laten zien wat de kansen zijn die het hoof dgebouw biedt. De studie heef t ook tot doel om ontwikkelende partijen uit te dagen om tot een bij de ambities van Kentalis en de gemeente passende invulling te komen binnen een haalbare transf ormatie. Voor meer details wordt verwezen naar hoof dstuk 6 (Transf ormatie en uitbreidingsmogelijkheden hoof dgebouw). Door STEC (economisch adviesbureau voor vastgoed) is in opdracht van Kentalis een marktverkenning uitgevoerd voor de transf ormatie van het monumentale hoof dgebouw. Hieruit blijkt onder meer, dat zowel Sint-Michielsgestel als de locatie van Kentalis, een bovenregionale aantrekkingskracht heef t. Het gebied is aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Uit de studie van STEC blijkt dat er een grote lokale en (boven)regionale vraag is naar woningen op de locatie van het Kentalisterrein.

Uit de studies voor hoof dgebouw en ontwikkelvelden blijkt verder dat de locatie hierin een bijzonder aanbod kan creëren, maar ook dat sprake is van een ruimtelijk laadvermogen van ongeveer 335 tot 445 woningen. Voor meer details wordt verwezen naar hoof dstuk 3 (Programma). De studie naar de transf ormatie-mogelijkheden voor het Hoof dgebouw (waarop in hoof dstuk 6 dieper wordt ingegaan) heef t helaas laten zien dat sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen in het hoof dgebouw niet haalbaar zijn. Niet alleen Er is in dit gebouw sprake van een maatvoering en een daarmee samenhangend investeringsniveau, dat sociale huur/koopwoningen niet te realiseren zijn binnen de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Ook zouden de bijdragen van die sociale woningen ten behoeve van het in stand houden en onderhouden van het gehele gebouw niet betaalbaar zijn voor de doelgroep. De corporaties onderschrijven deze conclusie. In de studie naar het hoof dgebouw is ook bezien of de sloop en vervangende nieuwbouw ter plaatse van Martha kansen biedt voor een sociaal programma op deze plek. De conclusie is dat, om tot een haalbare transf ormatie van het Rijksmonumentale hoof dgebouw te komen, ook voor dit bouwvolume een programma nodig is dat voldoende opbrengst genereert om de integrale transf ormatie haalbaar te maken.

Concreet wordt hiermee gezegd dat de door uw raad aangegeven verhouding van 20-20-60 niet haalbaar is voor het hoof dgebouw, de eventuele uitbreidingen daarvan en het Marthagebouw. Ook wordt door Kentalis aangegeven dat verevening van dit percentage met de volumes binnen de west - en oostf lank niet mogelijk is, omdat dit leidt tot een onhaalbare businesscase voor de totale transf ormatie.

6

Getalsmatig ziet dit er als volgt uit: Bandbreedte woningbouwprogramma Sociaal (huur/koop = 40%

Ontwikkelvelden

Minimaal Maximaal 190 275

Minimaal Maximaal 76 110

Hoofdgebouw Martha Nieuwbouw

95 25 25

100 40 30

0 0 0

0 0 0

Totaal 335 445 Percentage sociaal van totaal programma

76 22,70%

110 24,70%

Kentalis heef t ons onder geheimhouding inzage gegeven in de door hen opgestelde businesscase. Hoe spijtig dan ook kunnen wij niet anders dan deze conclusie onderschrijven. Aan blijven dringen op 40% sociale huur/koop over het totaal kan betekenen dat Kentalis niet kan overgaan tot verkoop van het hoof dgebouw en de ontwikkelvelden, omdat deze niet past binnen de kaders die de toezichthouders en de banken hieraan stellen. Daarmee wordt op korte termijn geen nieuwe invulling van het hoof dgeb ouw gevonden en zijn dan ook de ontwikkelingen binnen de west- en oostvleugel van de baan. De door ons gewenste integrale ontwikkeling, die zowel het behoud en een nieuwe passende f unctie voor het hoof dgebouw als een onderscheidende invulling van de ontwikkelvelden met woningen voor diverse doelgroepen borgt, is daarmee niet langer mogelijk. We moeten er voor waken dat we qua businesscase onhaalbare eisen opleggen aan Kentalis en daardoor de transf ormatie onmogelijk maken en prachtige kansen laten liggen. Wij stemmen dan ook in met het uitgangspunt dat in de ontwikkelvelden sprake moet zijn van tenminste 20% sociale huur en 20% goedkope koop, maar dat deze voorwaarden niet gelden voor het hoof dgebouw en het terrein daaromheen noch gecompenseerd hoeven te worden op de rest van het terrein.

Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is om in de ontwikkelstudie ook voor de 60% vrije sector een mix van huur en koop uit te werken, waarin ook ruimte moet zijn voor de categorie huurwoningen voor het middensegment. Uit de marktanalyse van STEC en vanuit de gemeente komt ook een potentiele vraag naar (middeldure) huurwoningen naar voren. De marktpartijen worden dan ook uitgenodigd om binnen het aandeel van de vrije sectorwoningen met voorstellen voor het inv ullen van deze categorie te komen. Dit is als zodanig opgenomen in de Ontwikkelstudie. Tijdelijk gebruik of tijdelijke huisvesting: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is om voor de 3 af zonderlijke bouwblokken/ontwikkelgebieden tijdelijke huisvesting (transf ormatie) te onderzoeken en mogelijk te maken, bij voorkeur in samenwerking met de woningcorporaties. De bestaande gebouwen op de ontwikkelvelden (de paviljoens, schoolgebouw Compas en Terp 2) zijn zeer gedateerd en voldoen niet meer voor de f unctie waarvoor ze nu gebruikt worden. Deze gebouwen zijn verder niet ingericht op het huisvesten van bewoners; tijdelijke huisvesting zou om investeringen in sanitaire voorzieningen en voorzieningen voor bijvoorbeeld brandveiligheid vragen. Bovendien wil Kentalis de gebouwen gesloopt hebben voordat overdracht aan de marktpartij plaatsvindt; deze overdracht is voorzien in het voorjaar van 2023.

Deze sloop vraagt tijd, onder andere om voldoende rekening te houden met ecologische aspecten (zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van vleermuizen) en met asbestverwijdering. Dit betekent dat Kentalis de periode na leegkomen van de gebouwen (voorjaar – zomer 2022) nodig heef t om de gebouwen te kunnen slopen. Om die reden kan er geen sprake zijn van tijdelijk gebruik. Het te behouden monumentale hoof dgebouw blijf t nog tot eind 2022 in gebruik bij Kentalis en zal eind Q1 2023 aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen. Het gebouw is niet rendabel geschikt te maken voor tijdelijke bewoning. Dit heef t te maken met de af wezigheid van voorzieningen (voor bv koken of douchen), het monumentale karakter, de bouwkundige

7

structuur van het gebouw en de verwevenheid van het technische installaties. Mogelijk dat de toekomstig eigenaar, in de tijd tussen overdracht en daadwerkelijke start verbouwing wel een vorm van leegstandbeheer toe wil passen onder zeer strenge voorwaarden om de veiligheid in het gebouw te waarborgen. Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is om de realisering van tijdelijke woningen (bijvoorbeeld in de vorm van Flexwoningen naar voorbeeld van Brabant Wonen in ’s -Hertogenbosch) te overwegen en op te nemen in de tijdsf asering van de nieuw te ontwikkelen bouwblokken op de oost- en westf lank Hoewel de vraag naar tijdelijke woonruimte erkend wordt is de conclusie dat de Ontwikkel velden niet geschikt zijn voor het realiseren van tijdelijke woningen voor bijzondere doel groepen. Allereerst is er het belang van een voortvarende realisatie van de nieuwe omgeving die ruimte biedt voor een onderscheidend woonmilieu waarin verschillende doelgroepen een passende woning kunnen vinden. Ten tweede leert de ervaring dat tijdelijke woningen tenminste een exploitatieperiode van 10 tot 15 jaar moeten hebben o m rendabel te exploiteren. Gelet op de wens om zo snel mogelijk (ruim binnen de genoemde rendabele exploitatieperiode) de gewenste plannen te hebben gerealiseerd is het dan ook niet mogelijk om tijdelijke woningen op deze locatie op te richten.

Bomen en groen: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is om waar mogelijk aandacht te hebben voor het behouden van het unieke karkater van het terrein. Voor de inrichting van het openbaar gebied is onder andere de schaal, maat en kwaliteit van het landschappelijk raamwerk als één van de leidende principes aangemerkt. Dit is naar onze mening voldoende en overtuigend uitgewerkt in het hoof dstuk over de openbare ruimte (4) en in het hoof dstuk over de structuur (5). Dit vormt de basis voor de plannen, die d e ontwikkelaar mag gaan maken. De gemeente ziet daar op toe. In de samenwerkingsovereenkomst tussen Kentalis en de gemeente, die onverkort doorgelegd wordt naar de ontwikkelaar, zijn daartoe voldoende waarborgen opgenomen. Verkeer en verbinding: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: aandacht is gevraagd voor de aanleg van een extra brug over de Dommel tussen het Kentalisterrein en park Ruwenberg om daarmee de basis te kunnen leggen voor een netwerk van f iets- en wandelroutes als ordenend principe voor Kentalis. Het opwaarderen van het struinpad langs de Dommel vanaf het Centrum naar de Piet van der Leebrug naar een recreatief wandel- en f ietspad moet daar ook onderdeel van zijn. Alleen een f ietsroute voor het hoof dgebouw door als verbinding tussen de Halderse Akkers en het Centrum is daarvoor niet voldoende.

Naast de verbinding tussen de Halderse Akkers en het Centrum dienen ook de mogelijkheden onderzocht te worden voor de aanleg van een f ietspad dat doorgetrokken wordt van het Centrum naar de Bleeke. Hoe is dit uitgewerkt in de ontwikkelstudie. In de Ontwikkelstudie is dit aandachtspunt onder 4.2 nader uitgewerkt. Met de door u genoemde aspecten/onderwerpen is rekening gehouden. Een en ander zal in de toekomst door de ontwikkelaar binnen de geschetste kaders verder uitgewerkt moeten worden. De extra f ietsbrug over de Dommel richting park Ruwenberg zal qua kostenverdeling nog onderwerp van overleg worden tussen de ontwikkelaar en de gemeente. Een gezamenlijke f inanciering ligt daarbij voor de hand. Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: aandacht is gevraagd voor de bereikbaarheid van woningen en in het bijzonder als deze gesitueerd zijn in de beoogde parkachtige omgeving (dynamisch Dommeldal). Om een duurzame, verkeersveilige opzet van de oostelijke route te garanderen wordt er een prof iel voorzien, dat ‘verjongt’ naarmate het verder het terrein op komt en er minder intensief gebruikt van gemaakt wordt. Bij de aansluiting op de Theerestraat is het een breed prof iel, met bomenlaan en vrij liggende f iets- en voetpaden. Voorbij het hoof dgebouw versmalt het prof iel naar een f ietsstraat, waar de auto te gast is.

In de nabijheid van de overgang van de route naar de wenselijke toekomstige nieuwe brug over de Dommel, versmalt het tot een f iets-wandelpad.

8

Het prof iel aan de westzijde behoudt het bestaande karakter, van een rijbaan met vrij liggend voetpad gescheiden door een haag. Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: b ij de beoogde ontwikkeling van de oostf lank (dynamisch Dommeldal) wordt het parkeren opgelost aan de binnenzijde van een bouwblok. Deze parkeerruimtes moeten bij voorkeur een integraal onderdeel vormen van de leef omgeving van de toekomstige bewoners, zodat deze ruimte actief gebruikt en beleef d wordt. Gevraagd is om dit inzichtelijke te maken. Het principe van het parkeren is dat elk deelgebied de eigen parkeerbehoef te conf orm de gemeentelijke normering oplost op maaiveld of via een gebouwde voorziening. In hoof dstuk 5 zijn een drietal proef /schetsverkavelingen uitgewerkt. In de schetsverkavelingen zijn indicatieve parkeeroplossingen aangegeven. Bij de uitwerking van de plannen dient de ontwikkelaar in overleg met de gemeente een sluitende parkeerbalans te overleggen, gebaseerd op de dan geldende gemeentelijke parkeernormen en het optimaal gebruik van nieuwe vormen v an mobiliteit en parkeervoorzieningen. Openbaar gebied: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: g evraagd is om in de ontwikkelstudie aan te geven wat de maximale woningdichtheid mag zijn.

Dit in relatie tot het creëren van voldoende beleef bare ruimte, waar het tot in lengte van jaren prettig wonen is in een omgeving met een parkachtig karakter. In de Ontwikkelstudie wordt hierop in diverse hoof dstukken nader ingegaan. Wij zijn van mening dat voldoende onderbouwd is dat de maximale woningdichtheid past bij het uitgangspunt dat voldoende beleef bare ruimte gecreëerd moet worden. De gepresenteerde proef verkavelingen laten dit zien. Het is wel van belang om te realiseren dat dit slechts proef verkavelingen zijn. Het is straks aan de ontwikkelaar om plannen te bedenken en te presenteren aan de gemeente. De Ontwikkelstudie is nadrukkelijk g een concreet plan, maar bevat de kaders waarbinnen uitgewerkt moet worden. De proef verkavelingen zijn gemaakt om te laten zien dat de uitgangspunten haalbaar zijn. Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: het is noodzakelijk om te bepalen welke onderdelen van het terrein openbaar gebied worden, die in eigendom, beheer en onderhoud van de gemeente komen. Uitgangspunt is dat alle openbare ruimte aangelegd wordt door de ontwikkelaar conf orm uitgangspunten en randvoorwaarden van de gemeente en dat deze openbare ruimte daarna om niet overgedragen wordt aan de gemeente. De openbare ruimte komt daarmee in eigendom, beheer en onderhoud van de gemeente.

Dit is verder geborgd in de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Kentalis, die onverkort doorgelegd wordt aan de ontwikkelaar. Ook in hoof dstuk 7 (Ontwikkelstrategie) wordt dit expliciet onder de aandacht gebracht. Omgevingsdialoog: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument en de motie: door de gemeenteraad wordt veel belang gehecht aan draagvlak. Gevraagd is om ook bij de uitwerking in de vorm van een ontwikkelstudie de dialoog met de omgeving en andere actoren te blijven voeren en daarvan verslag te doen in de ontwikkelstudie. De door uw raad aangenomen motie “Omgevingsdialoog Kentalis” is door Kentalis uitgewerkt in een aanpak voor de omgevingsdialoog over de Ontwikkelstudie. In de nu gevolgde werkwijze zijn twee bijeenkomsten georganiseerd, waarbij tijdens de eerste bijeenkomst input is opgehaald. Tijdens de tweede bijeenkomst heef t Kentalis vervolgens aangegeven hoe zij met de ingekomen reacties zijn omgegaan. In de Ontwikkelstudie is in hoof dstuk 8 uitgebreid verslag gedaan van de resultaten van de omgevingsdialoog. Bov endien zijn alle ingekomen reacties in een aparte bijlage opgenomen, gerubriceerd en van een gemotiveerde reactie van Kentalis voorzien. Naar onze mening heef t Kentalis uitvoering gegeven aan de strekking van de motie.

9

Samenwerkingsovereenkomst Kentalis en gemeente: Uit uw zienswijze op het ambitiedocument: een door Kentalis en de gemeente vastgestelde samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK) is voorwaarde om in te kunnen stemmen met de ontwikkelstudie. Kentalis en gemeente hebben in een SOK de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het hoof dgebouw en de ontwikkelvelden vastgelegd. Dit betref t onder andere het uitgangspunt dat sprake moet zijn van de gehele transf ormatie van het Hoof gebouw en de beide ontwikkelvelden en dat deze ontwikkeling in samenhang met de herinrichting van het compacte Kentalisterrein dient plaats te vinden. De ontwikkelaar dient op basis van een integraal plan te komen tot een uitgewerkte ontwikkelstrategie die inzicht geef t in de f asering van de verschillende delen. Verder zijn procesaf spraken gemaakt over het verdere planvormingstraject en het gemeentelijk kostenverhaal. Tenslotte is in de SOK het uitgangspunt opgenomen dat de ontwikkelaar de toekomstige openbare gronden inricht en overdraagt aan de gemeente. De gemeente houdt hier grip op door af spraken dat de ontwikkelaar de plannen en technische uitwerking oppakt conf orm de gemeentelijke uitgangspunten en de gemeente de tussentijdse resultaten moet goedkeuren. Deze SOK wordt via een tenderprocedure, te voeren door Kentalis, onverkort en integraal doorgeleid aan de toekomstig eigenaar/ontwikkelaar.

Deze SOK bevat alle rechten, plichten en verantwoordelijkheden voor Kentalis, de gemeente en de ontwikkelaar ten aanzien van de transf ormatie van het Kentalisterrein en het kostenverhaal. Daarmee en daardoor is de SOK de basis voor de anterieure overeenkomst(en) tussen de gemeente en Kentalis (voor het compacte Kentalisterrein) en tussen de gemeente en de ontwikkelaar (voor de west - en oostvleugel en voor het hoof dgebouw en omgeving). Wij hebben in principe ingestemd met deze SOK. Een def initief besluit nemen wij na uw besluit over deze zienswijze.

Vervolg Na besluitvorming brengt het college uw besluit schrif telijk onder de aandacht van Kentalis. Kentalis wil in april 2022 van start met aanbestedingsprocedure die uiterlijk in het voorjaar van 2023 moet leiden tot een daadwerkelijke verkoop van de ontwikkelg ebieden en het hoof dgebouw. Naar verwachting kan de gemeente vanaf dan met de ontwikkelaar aan de slag met de voorbereiding van de uitvoering van de transf ormatie. Burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel,

G.A.A. van Rijswijk-van Mook secretaris

H.J. Looijen burgemeester

10