09.a - Bijlage 1 - Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie 2023
Tekst van het document
Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie 2023
MPG 2023
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ...................................................................................................................................................................... 3
2.
Het meerjarenprogramma (MPG): doel en functie ................................................................................................... 4
3.
De portefeuille: samenvatting ................................................................................................................................... 6 3.1. Samenvatting resultaten projecten...................................................................................................................... 6 3.2. Resultaten en methodiek risicoanalyse ............................................................................................................... 7
Bijlage 1: Criteria voor indeling van projecten ........................................................................................................................ 8 Actief grondbeleid ........................................................................................................................................................ 8 Faciliterend grondbeleid ............................................................................................................................................... 8 Bijlage 2: Actieve projecten in uitvoeringsfase ....................................................................................................................... 9 1. Jacobskamp, Den Dungen .............................................................................................................................. 9 2. Centrumplan, Sint-Michielsgestel .................................................................................................................. 11 3. Inbreiding Grinsel, Den Dungen..................................................................................................................... 15 Bijlage 3: Begrippenlijst .......................................................................................................................................................... 17
MPG 2023
Pagina 2 van 17
1.
Inleiding
Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG). In het MPG wordt inzicht gegeven in de grondbedrijfsactiviteiten, namelijk de actieve projecten (gemeentelijke grondexploitaties) en facilitaire projecten (exploitaties door derden). Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel economische zin als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico’s, geeft het MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de bij de Grondbedrijfsfunctie in uitvoering zijnde complexen.
Ten behoeve van de jaarrekening en het MPG zijn de grondexploitatieberekeningen geactualiseerd. Daarbij zijn relevante ontwikkelingen en inzichten binnen de projecten, verwerkt in de grondexploitaties. De gepresenteerde cijfers geven een actueel financieel beeld van de projecten.
Het MPG wordt één keer per jaar opgesteld en ter vaststelling aangeboden aan de raad: 1.
in het voorjaar wordt het MPG gelijktijdig met de jaarrekening ter vaststelling aangeboden aan de raad. Bij de actualisatie van alle exploitaties wordt aansluiting gezocht met de boekwaarde en de (financiële) peildatum zoals vermeld in de jaarrekening. De exploitaties in dit MPG kennen een financiële peildatum per 1-1-2023.
Bij de beschrijving van de verschillende projecten wordt onderscheid gemaakt tussen: •
projecten in voorbereiding;
•
projecten in uitvoering;
•
afgesloten projecten.
Binnen deze categorieën worden projecten onder actief grondbeleid en onder facilitair grondbeleid onderscheiden. Een nadere toelichting op de categorieverdeling en actief- en facilitair grondbeleid vindt u in bijlage 1 van dit MPG.
Inhoud Het MPG bestaat uit een korte en bondige rapportage waarin een samenvatting wordt gegeven van de resultaten en conclusies op portefeuilleniveau (hoofdstuk 2 t/m 4). Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van het doel en de positionering van het MPG. Hoofdstuk 3 gaat in op de resultaten en geeft een totaaloverzicht van alle projecten met plaatsing van de financiële consequenties in de tijd. Conclusies en voorstellen worden weergegeven in hoofdstuk 4.
MPG 2023
2.
Het meerjarenprogramma (MPG): doel en functie
Het MPG wordt gelijktijdig met de jaarstukken aan het bestuur aangeboden. Zowel de jaarstukken als het MPG baseren zich op de dan recente actualisatie van de grondexploitaties. In het MPG worden alle grondexploitaties nader toegelicht. Daarnaast is een risicoanalyse uitgevoerd en wordt melding gemaakt van de benodigde risicodekking in het weerstandsvermogen. Het gemeentebestuur heeft met het MPG de beschikking over een integraal financieel beeld. Het MPG kan als kader fungeren bij besluitvorming waaraan financiële consequenties zijn verbonden.
Grondexploitaties Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een ruimtelijk plan naar ramingen van kosten en opbrengsten in de tijd, waarbij rekening wordt gehouden met inflatie- en rente-effecten. Het betreft activiteiten om bouwrijpe grond te vervaardigen en om het openbare gebied in te richten. Het vervaardigen van bouwwerken (vastgoedobjecten), zoals een school of een kunstgrasveld, valt buiten de grondexploitatie. Daarvoor wordt eventueel een vastgoedexploitatie opgesteld. Elke grondexploitatie kent dezelfde opbouw. Aan de kostenkant van de grondexploitatie zijn ramingen opgenomen voor de aankoop/inbreng van de benodigde gronden, sloop, sanering gronden, civieltechnische werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken), plankosten, bijdragen en afdrachten. De opbrengsten in de grondexploitatie bestaan voornamelijk uit de verkoop van bouwrijpe grond aan derden. Verkoop van bouwrijpe gronden geschiedt tegen marktprijzen of tegen grondprijzen conform het gemeentelijk grondprijsbeleid. Grondexploitaties worden in het eerste kwartaal van het jaar geactualiseerd, op basis van recente boekwaarden zoals die ook in de jaarstukken zijn opgenomen. Voorts wordt ten behoeve van de begroting een nauwkeurige update gegeven.
Relatie met de jaarrekening en begroting In het MPG worden, op basis van geactualiseerde exploitatieberekeningen, de financiële consequenties van alle activiteiten van de Grondbedrijfsfunctie weergegeven. De peildatum van het MPG is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2023. Deze moet aansluiten op de eindstand van het voorafgaande jaar, zoals deze in de jaarrekening wordt vermeld. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten ‘staten-P’, die in de jaarrekening zijn opgenomen. Dit MPG dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening, waardoor de informatie in de jaarrekening kan worden beperkt tot het wettelijke vereiste. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPG. Het MPG wordt echter als zelfstandig stuk niet formeel beoordeeld of goedgekeurd door de accountant.
MPG 2023
Pagina 4 van 17
De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen de Grondbedrijfsfunctie per jaarschijf (in reële waarden) is de basis voor de begroting. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Het MPG is uitgangspunt voor de verdere projectvoortgangsrapportages, waarin significante afwijkingen ten opzichte van een voorgaand MPG worden gemeld.
Risicoanalyse Onderdeel van het MPG is de risicoanalyse. De risicoanalyse ligt vertrouwelijk ter inzage voor de raad. In de risicoanalyse worden risico's die de activiteiten van de Grondbedrijfsfunctie met zich meebrengen inzichtelijk gemaakt. Op basis van de projectvoortgang en de actualisering van de grondexploitaties worden risico’s geïnventariseerd, gekwantificeerd en beoordeeld. De risicoanalyse dient twee doelen: 1.
het vormt de basis voor het voeren van risicomanagement in projecten;
2.
onderbouwing van het gemeentelijke weerstandsvermogen.
MPG 2023
3.
De portefeuille: samenvatting
In dit hoofdstuk zijn de financiële resultaten van de actieve projecten weergegeven. Deze gegevens zijn gebaseerd op de grondexploitaties, die begin 2023 zijn geactualiseerd. De individuele projectbeschrijvingen zijn opgenomen in bijlage 2 en dienen als onderlegger voor de informatie in dit hoofdstuk. 3.1.
Samenvatting resultaten projecten
De projecten en activiteiten zijn onderverdeeld in een drietal categorieën: 1.
projecten in voorbereidingsfase;
2.
projecten in uitvoeringsfase;
3.
afgesloten projecten.
Binnen de categorieën wordt onderscheid gemaakt in projecten onder actief grondbeleid en facilitair grondbeleid.
1.
Projecten in voorbereidingsfase
Voor projecten in de voorbereidingsfase is de planvorming nog niet afgerond. Planwijzigingen zijn dus nog mogelijk. De raad stelt het uiteindelijke plan en de bijbehorende financiële consequenties definitief vast. Er zijn geen projecten onder actief grondbeleid in voorbereiding.
2.
Projecten in uitvoeringsfase
Projecten in deze categorie zijn feitelijk ‘van de tekentafel’ en zijn fysiek in uitvoering genomen, dan wel is een definitief plan aanwezig op grond van een raadsbesluit. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële resultaten (saldo op eindwaarde) van de projecten onder actief grondbeleid 1. Een beschrijving van de projecten in de uitvoeringsfase vindt u in bijlage 2. In 2022 is de grondexploitatie voor Inbreiding Grinsel geopend. Bij deze grondexploitatie sloopt de gemeente een opstal en verkoopt zij de grond aan een ontwikkelaar als er overeenstemming is over het woningbouwprogramma en de invulling van de openbare ruimte. De ontwikkelaar voert de omgevingsdialoog met de omwonenden, bereidt de bestemmingsplanprocedure voor, maakt het gebied bouw- en woonrijp en verkoopt de woningen. Het is volgens de verslagleggingsregels verplicht om voor deze locatie een grondexploitatie te openen. Maar de rol van de gemeente is qua actief grondbeleid heel beperkt. Eindwaarde vermeerderd met eventuele tussentijdse winstnemingen of verliesnemingen Project
MPG 2023 / Jaarrekening 2022
MPG 2022 / Jaarrekening 2021
Jacobskamp
336.376 positief per 31.12.2024
409.288 positief per 31.12.2024
72.912 nadelig
Centrumplan *
1.228.409 negatief per 31.12.2025
431.577 negatief per 31.12.2025
796.832 nadelig
Inbreiding Grinsel
337.263 positief per 31.12.2024
Nog niet geopend
Verschil
Niet van toepassing
* tussentijdse verliesnemingen vanaf jaarrekening 2021
De actualisering van de grondexploitatie Centrumplan resulteert in een negatiever resultaat. In lijn met het beleid van Sint-Michielsgestel is een tussentijdse verliesneming van € 796.832 in 2022 genomen om te zorgen dat het verwachte
1
De eindwaardes van Jacobskamp en Centrumplan zijn inclusief voorgestelde bijdragen vanuit de Vrije Investeringsreserve (VIR).
MPG 2023
Pagina 6 van 17
resultaat op € 0 uitkomt.
3.
Afgesloten projecten
Bij afsluiting van de grondexploitatie wordt een project (actief grondbeleid) opgenomen in de categorie ‘afgesloten projecten’. Er zijn geen projecten afgesloten. 3.2.
Resultaten en methodiek risicoanalyse
Een onderdeel van het MPG betreft de risico's die de activiteiten van de Grondbedrijfsfunctie met zich meebrengen. Deze worden tenminste jaarlijks ingeschat. Daarbij worden twee doelen gediend: 1.
basis voor risicomanagement in projecten;
2.
onderbouwing van het gemeentelijke weerstandsvermogen.
De risicoanalyse bevat vertrouwelijke informatie en is daarom alleen voor raadsleden ter inzage gelegd. De resultaten van de risicoanalyse zijn in dit MPG op hoofdlijnen beschreven.
De risicoanalyse geeft per afzonderlijk (actief) project inzicht in de risico’s. Daarbij is onderscheid gemaakt in een tweetal categorieën risico’s: 1. Projectrisico’s 2. Conjuncturele risico’s Dit deel van de berekening richt zich op mogelijke markteffecten waar in de regel weinig tot geen directe invloed op kan worden uitgeoefend. Deze markteffecten worden op de volgende wijze gekwantificeerd: •
per project wordt vastgesteld wat het bedrag aan opbrengsten is dat nog gerealiseerd moet worden. Dit vormt het ‘basisbedrag’ voor de verdere berekening;
•
het basisbedrag wordt vermenigvuldigd met een eerste wegingsfactor (%). De hoogte van de wegingsfactor is afhankelijk van de planologische status van het project;
•
het resultaat na de eerste weging wordt vervolgens nogmaals ‘gewogen’. De tweede en tevens laatste weging heeft betrekking op een inschatting van mogelijke markteffecten op dit moment. De wegingsfactor (%) wordt jaarlijks bepaald. Immers, de markt met bijbehorende effecten is continue in beweging. Voor de risicoanalyse van dit jaar is de wegingsfactor gesteld op 30%.
In dit MPG zijn per project de aanwezige risico’s kort beschreven (zie projectbeschrijvingen in de bijlage). In de risicoanalyse voorjaar 2023 wordt uitgebreid ingegaan op de gehanteerde methodiek, de beschrijving van risico’s en de beheersmaatregelen voor de afzonderlijke projecten. Dit is opgenomen in een separate notitie.
MPG 2023
Bijlage 1: Criteria voor indeling van projecten Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid kiest de gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. De gemeente produceert bouwrijpe grond voor uitgifte en richt de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Naast het uitvoeren van haar publiekrechtelijke taken, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan, gedraagt de gemeente zich hier ook als ondernemer. Doel van actief grondbeleid is onder andere het vergroten van de grip en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Op basis van de vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 voert de gemeente Sint-Michielsgestel voor nieuwe projecten een situationeel grondbeleid. De actieve projecten en activiteiten zijn verdeeld in twee categorieën: 1
projecten in voorbereidingsfase projecten die nog ‘op de tekentafel’ liggen en waar nog bestuurlijke ruimte ligt voor planwijziging;
2
projecten in uitvoeringsfase projecten waar een definitief plan is vastgesteld met de bijbehorende financiële consequenties en waar fysieke uitvoering vaak al is gestart.
Faciliterend grondbeleid Bij deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, maar voor een faciliterende rol. Onder gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden en onder het publieke toezicht laat de gemeente de ontwikkeling over aan een particuliere partij. De gemeente stelt dus enerzijds kaders waarbinnen een particuliere partij kan opereren en controleert anderzijds of deze partij zich aan de gemaakte afspraken houdt. De risico’s van door particulieren geïnitieerde gebiedontwikkeling zijn in principe niet voor de gemeente. De gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut. Er is sprake van kostenverhaal, via het publiekrechtelijke of privaatrechtelijke spoor, waarbij de gemeentelijke inspanningen en investeringen ten bate van het plan in principe worden verhaald op de ontwikkelende partij. Het kostenverhaal geschiedt op basis van een overeenkomst (voorovereenkomst en/of anterieure overeenkomst) met de ontwikkelende partij. Door middel van de overeenkomst worden ambtelijke plankosten, gemeentelijke uitvoeringskosten en bijdragen aan de gemeentelijke fondsen in rekening gebracht.
De opgenomen projecten zijn, evenals de actieve projecten, verdeeld over de voorbereidingsfase en uitvoeringsfase. Projecten waarvoor het bestemmingsplan is vastgesteld, zijn opgenomen in de uitvoeringsfase. Projecten waarvoor het (ontwerp) bestemmingsplan in procedure is, zijn opgenomen in de voorbereidingsfase.
MPG 2023
Pagina 8 van 17
Bijlage 2: Actieve projecten in uitvoeringsfase 1.
Jacobskamp, Den Dungen Project op hoofdlijnen
Projecteigenschappen
De locatie betreft in de oorspronkelijke situatie een
Projectfase
Uitvoering
sportcomplex en aanliggende gronden. Het
Type project
Actief grondbeleid
sportcomplex is verplaatst. Het programma bestaat uit
Verwachte einddatum
per 31.12.2024
de nieuwbouw van 290 woningen.
Verwachte eindwaarde
336.376 positief
Boekwaarde per 1.1.2023
2.552.364 positief
Het plan wordt gerealiseerd in de kern van Den Dungen en valt binnen de contouren van de Hooidonksestraat aan de noordzijde, de Paterstraat aan de oostzijde, de Jacobskamp aan de zuidzijde en de Litserstraat aan de westzijde. De gronden binnen het plangebied zijn volledig in eigendom van de gemeente. De ontwikkeling is tot stand gekomen naar aanleiding van een ruimte- en vernieuwingsvraag van het sportcomplex Jacobskamp. Hierbij is door de raad besloten dat het sportcomplex Jacobskamp, vanwege een omliggende woonwijk, op een andere locatie ruimte zal krijgen. De vrijkomende locatie en een aanliggende locatie worden ingericht met woningbouw.
MPG 2023
Het plan Op de vorige pagina is het stedenbouwkundige plan2 van het project Jacobskamp weergegeven. Het plangebied is circa 19 hectare groot en wordt ingezet voor de ontwikkeling van een nieuw sportcomplex (dit valt buiten de grondexploitatie, circa 7 hectare) en de ontwikkeling van 290 woningbouw (circa 12 hectare, waarvan circa 7 hectare uitgeefbaar). De gemeente sloot een bouwclaimovereenkomst met drie ontwikkelende partijen. De gemeente voert de grondexploitatie en heeft hiermee de verantwoordelijkheid voor de planologische wijziging, het leveren van bouwrijpe kavels aan de drie ontwikkelende partijen en het woonrijp maken van het gebied. De drie ontwikkelende partijen zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling en afzet van de woningen. Voortgang In 2022 is gestart met het woonrijp maken van Jacobskamp West (fase 3 en 4) en fase 10. Ook zijn de voorbereidingen getroffen voor de aanplant van groen. In 2023 en 2024 wordt het gebied verder aangelegd en de inrichting van de hoofdontsluiting wordt onderzocht en gerealiseerd.
Verschillen grondexploitatie Indexering € 209.891 nadeel In 2022 is de prijsstijging hoger geweest dan eerder verwacht. Ook de prijsstijging voor 2023 t/m 2025 zijn gezien de marktomstandigheden en verwachting verhoogd.
Plankosten en VTU € 104.526 voordeel De plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering zijn geactualiseerd en daarmee naar beneden bijgesteld.
Risico’s De hoofdontsluiting van de woonwijk, de aanplant van groen en het woonrijp maken van fase 10 en de rijbaan Tennispad zijn nog niet ontworpen. Dit brengt budgetrisico’s met zich mee. De ramingen zijn voor nu gebaseerd op kengetallen en daarnaast is een stelpost opgenomen voor grondverwerving.
2 BRO, Verkavelingsplan Jacobskamp definitief ontwerp, d.d. 16-11-2010
MPG 2023
Pagina 10 van 17
2.
Centrumplan, Sint-Michielsgestel
Project op hoofdlijnen De realisatie/ opwaardering van het centrum van Sint-Michielsgestel. Hierin wordt een toevoeging van 250 woningen en 5.000 m² bvo commerciële- en maatschappelijke ruimte voorzien.
Binnen de rode kaders het projectgebied van het centrumplan. Deels hoort dit bij de grondexploitatie en deels bij de herinrichting van de openbare ruimte (algemene dienst).
MPG 2023
De beoogde herontwikkeling van het centrumplan startte in 2004 met de stedenbouwkundige visie om een levendig dorpshart te realiseren. Aanleiding voor het centrumplan was de noodzaak om het centrumgebied aan te passen aan de maatschappelijke en economische behoefte van bewoners, bezoekers en ondernemers. Daarnaast is het gewenst de woonfunctie in het centrum te versterken door het bouwen van woningen in combinatie met commerciële ruimtes. Het verbeteren van het voorzieningenaanbod en de openbare beleving in het centrum is een belangrijke opgave.
Het centrumplan bestaat uit twee delen: 1.
winkelconcentratiegebied (westelijke deel), begrensd door de Dommel, Ceintuurweg, Nieuwstraat, Petrus
Dondersplein en Schijndelseweg, waar de winkelontwikkeling in combinatie met woningbouw in ontwikkeling is; 2.
binnengebied tussen Petrus Dondersplein, Spijt en Schijndelseweg (oostelijke deel), waar
woningbouwontwikkeling is gerealiseerd. De gronden binnen het winkelconcentratiegebied zijn voor het grootste deel in eigendom van de gemeente, alle andere gronden maken onderdeel uit van afspraken met marktpartijen en enkele particuliere eigenaren. Het plan Op de vorige pagina is het huidige stedenbouwkundig plan weergegeven. Het winkelconcentratiegebied kent een programma van maximaal 140 woningen in een gedifferentieerd aanbod (deels sociale sector) en een uitbreiding van commerciële en maatschappelijke functies met circa 5.000 m2 bvo. Dit betreft de nieuwbouw van de twee bestaande supermarkten, extra horecagelegenheden, winkels voor het MKB, dienstverlening en kantoren. In het binnengebied zijn circa 105 woningen gerealiseerd in een gedifferentieerd aanbod, waaronder ook woningen met een zorgindicatie. Dit betreft een private ontwikkeling, die geen onderdeel vormt van de grondexploitatie.
De realisatie van het winkelconcentratiegebied is inmiddels in volle gang. Ten behoeve van de planontwikkeling zijn een aantal gebouwen gesloopt om ruimte te maken voor nieuwbouw. In het zuidelijk deel van het centrum (ten zuiden van de Torenstraat) zijn onder meer de voormalige Albert-Heijn en winkelgebouw het Hoefijzer gesloopt. Hier is de 1e fase van het centrum plan gerealiseerd en komt ook de 3e fase van het centrumplan. In het noordelijk deel van het centrum (ten noorden van de Torenstraat) zijn onder meer de voormalige Emté-supermarkt, de bibliotheek, de achterbouw van het oude gemeentehuis en de apotheek aan de Nieuwestraat gesloopt. Hier wordt de 2e fase van het centrumplan gerealiseerd.
MPG 2023
Pagina 12 van 17
In de nieuwbouw zijn in de volgende fases herkenbaar:
1e fase centrumplan: Deze fase is volledig opgeleverd. De ontwikkeling van het ‘Dommelsch Huys’ was als gezamenlijk project van gemeente, Ahold en Brabant Wonen op 6 maart 2015 gegund aan Van Wanrooij Projectontwikkeling. De omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend op 2 november 2015. Het ‘Dommelsch Huys’, met daarin 19 vrije sector appartementen en 25 sociale huur appartementen en winkels (onder meer Albert Heijn), is opgeleverd.
2e fase centrumplan: Deze fase is volledig door Concept Projectontwikkeling opgeleverd. Op basis van de in 2006 afgesloten anterieure overeenkomst zijn de appartementengebouwen Dommelstaete, Brenthof gerealiseerd. Op de begane grond van deze gebouwen is ruimte voor detailhandel, onder meer voor de Jumbo supermarkt en de Hema. Oplevering vond plaats voor de zomer 2022.
3e fase centrumplan: Deze fase omvat de bouwblokken Torenblok (Raadskamer) en Villa. De aanbesteding voor het Torenblok heeft in 2018 geleid tot gunning aan Van Wanrooij Projectontwikkeling. Tegen de aangevraagde omgevingsvergunning is bezwaar en daarna beroep ingediend. Deze procedure ligt nu bij de Raad van State in afwachting van een uitspraak. Bij een positieve uitspraak wordt de verkoop snel opgestart en daarna volgt realisatie. Bij een negatieve uitspraak moeten we bezien wat de consequenties zijn. De grond onder het Villablok is verkocht aan Villa Servatius B.V. ten behoeve van de ontwikkeling van het plan de ‘Groene Villa’. Dit is een bijzonder bouwplan met 7 vrije sector appartementen en een parkeerkelder. Door dat de situering van het gebouw licht is gewijzigd zal ook nog een wijzigingsplan moeten worden vastgesteld. De bouw kan starten als het wijzingsplan en de omgevingsvergunning onherroepelijk zijn. Deze zijn echter gekoppeld aan de uitspraak Raad van State omtrent het plan Raadskamer. Beroep bij Raad van Staten heeft te maken met het aantal beschikbare parkeerplaatsen voor het gehele centrumplan. Bij een positief uitspraak zal het wijzigingsplan en de omgevingsvergunning aangevraagd worden.
Kleinere bouwprojecten: Naast de 3 grote ontwikkelblokken omdat het centrumplan ook nog een aantal kleinere bouwprojecten: ‘Hof van Overkerck’ (nieuwbouw winkels Nieuwstraat 1a-b, 2 appartementen en 4 grondgebonden woningen) en 'Meestershuis' (horecagelegenheid Thuys en 1 woning) zijn opgeleverd. Ter plaatse van de voormalige brandweerkazerne aan de Ceintuurweg is een woonkavel uitgegeven. De bouw van de betreffende woning is voltooid. Als laatste zal in 2022 het perceel van het Kloosterpadblok worden verkocht ten behoeve van een commerciële functie.
MPG 2023
Verkoop oude gemeentehuis De verkoop van het oude gemeentehuis aan het Petrus Dondersplein is ook onderdeel van het centrumplan. Dit gebouw wordt in 2023 met een tender op de markt gebracht. We streven er naar om hier een functie te laten komen die een bijdrage levert aan een levendig centrum. Voortgang in 2022 (deel winkelconcentratiegebied)
In 2021 werd het definitief ontwerp voor de openbare ruimte vastgesteld, waarna in 2022 is gestart met de aanleg hiervan. In 2022 kwam de uitspraak van het beroep tegen het Torenblok bij de Raad van State. Sindsdien staat de procedure stil en zijn wij in afwachting van een uitnodiging voor de zitting bij Raad van Staten. Het verweerschrift is opgesteld door Hekkelman Advocaten. Ten behoeve van het verweerschrift is een aanvullend parkeeronderzoek uitgevoerd. Addendum met Van Wanrooij (ontwikkelaar Torenblok) is opgesteld. De voorbereidingen voor de verkoopprocedure van het voormalige gemeentehuis zijn gestart. De verkoopdocumenten zijn gereed en de aanbesteding voor de aanleg van een gedeelte van de openbare ruimte is uitgevoerd.
Verschillen grondexploitatie Indexering € 587.235 nadeel In 2022 is de prijsstijging hoger geweest dan eerder verwacht. Ook de prijsstijging voor 2023 t/m 2025 zijn gezien de marktomstandigheden en verwachting verhoogd.
Tussentijdse verliesneming € 796.832 De actualisering van de grondexploitatie resulteert in een negatief resultaat. In lijn met het beleid van SintMichielsgestel is een tussentijdse verliesneming in 2022 genomen om te zorgen dat het verwachte resultaat op € 0 uitkomt. Risico’s Er spelen een aantal onzekerheden, namelijk beroepszaak tegen het Torenblok, de omgevingsvergunning voor de Groene villa is nog niet aangevraagd en het oude gemeentehuis moet nog een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Het DO van de openbare ruimte moet grotendeels nog aanbesteed worden. Het Kloosterpadblok en het oude gemeentehuis zijn nog niet verkocht.
MPG 2023
Pagina 14 van 17
3.
Inbreiding Grinsel, Den Dungen
Project op hoofdlijnen
Projecteigenschappen
De aanwezige opstallen worden gesloopt waarna door
Projectfase
Uitvoering
een ontwikkelaar circa 22 woningen op de vrijgekomen
Type project
Actief grondbeleid
locatie kunnen worden ontwikkeld.
Verwachte einddatum
per 31.12.2024
Verwachte eindwaarde
337.263 positief
Boekwaarde per 1.1.2023
8.735 negatief
Niet alle gronden binnen het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. De rood gekleurde percelen zijn in eigendom van de gemeente.
Het plan De gemeente is met een ontwikkelaar in gesprek om te komen tot een haalbaar plan voor het plangebied. De ontwikkelaar voert gesprekken met een derde eigenaar die ook grondpositie heeft in het gebied. Als er een haalbaar plan is dan koopt de ontwikkelaar de grond van de gemeente en bereidt het bestemmingsplan voor het gehele plangebied voor. De gemeente toetst het bestemmingsplan en brengt dit in procedure. De ontwikkelaar maakt het gebied bouw- en woonrijp en verkoopt de woningen. In totaliteit biedt de locatie ruimte voor circa 22 woningen.
Omdat de gemeente de opstallen sloopt, voordat zij de grond verkoopt, is het verplicht om een grondexploitatie te openen volgens de verslagleggingsregels. Voortgang In 2022 zijn gesprekken gevoerd met een ontwikkelaar om tot een haalbaar plan te komen voor het totale plangebied. Op haar beurt voert de ontwikkelaar gesprekken met de grondeigenaar van de geel gemarkeerde gronden. Nadat over zowel het plan als de grondverwering door de ontwikkelaar overeenstemming is bereikt, zal de ontwikkelaar de ontwikkeling van het plangebied verder oppakken. Hierbij hoort het opstellen van het bestemmingsplan, het bouw- en woonrijp maken en de realisatie van de woningen.
MPG 2023
Verschillen grondexploitatie De grondexploitatie Inbreiding Grinsel is in 2022 geopend en maakte daarom nog niet eerder onderdeel uit van deze verslaglegging. Vandaar dat er geen verschillen zijn te rapporteren.
Risico’s De gemeente heeft de koopsom en de bijdrage voor de reeds aangelegde openbare ruimte nog niet gecontracteerd. Het risico bestaat dat de geraamde bedragen niet gerealiseerd worden. Daarnaast is de opbrengst voor tuinverkopen afhankelijk van de definitieve verkaveling (aantal meters) en of de eigenaren de tuin willen kopen.
MPG 2023
Pagina 16 van 17
Bijlage 3: Begrippenlijst
Boekwaarde De boekwaarde bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten verminderd met bijdragen aan de reserves of vermeerderd met bijdragen vanuit de reserves.
Startwaarde of nominale waarde De startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval 1-1-2023). Dit betreffen de prijzen in het geval dat werken op dit moment zouden worden uitgevoerd. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten- (of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/ -verliezen (indexering).
Reële of geïndexeerde waarde Dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen, wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de verwachte kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2024). Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd.
Eindwaarde Alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in de grondexploitatieberekening. Deze berekening heeft een verwachte einddatum waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is de zogeheten ‘eindwaarde’. Dit is de verwachte boekwaarde aan het einde van het project. Om dit te kunnen berekenen, worden alle kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kosten- en opbrengstenstijging, ook de rente berekend.
Contante waarde Om inzicht te krijgen wat het financiële resultaat van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten berekende saldi worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door de bedragen ‘contant’ te maken kunnen projecten onderling vergeleken worden. Berekend wordt wat de waarde van de eindwaarde is, teruggerekend naar heden (1-1-2023). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar.
MPG 2023