Document · PDF

2021-R-544e Bijlagen Toelichting ontwerpbestemmingsplan Lange Heggen West

Raadsvergadering 14 oktober 2021, gemeente Boxmeer (tot 2022)Bij agendapunt: Voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Lange Heggen West te Beugen13.471 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Inhoudsopgave Bijlagen toelichting

Bijlage 1

Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Bijlage 2

verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

116

Bijlage 4

Quickscan flora en fauna

133

Bijlage 5

rapport stikstofdepositie

165

Bijlage 6

aeriusberekening aanlegfase

178

Bijlage 7

Aeriusberekening gebruiksfase

185

Bijlage 8

Archeologisch bureauonderzoek

191

Bijlage 9

inventariserend veldonderzoek (IVO-O)

241

Bijlage 10

Notitie vragen en antwoorden bijeenkomsten Lange Heggen- west

263

bestemmingsplan Lange Heggen West te Beugen

Bijlagen toelichting

bestemmingsplan Lange Heggen West te Beugen

Bijlage 1

Marktscan in- en uitbreidingslocaties

bestemmingsplan Lange Heggen West te Beugen

Marktscan in- en uitbreidingslocaties Gemeente Boxmeer

6 mei 2021 Definitief

DATUM

6 mei 2021

TITEL

Marktscan in- en uitbreidingslocaties

OPDRACHTGEVER

Gemeente Boxmeer

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink

PROJECTNUMMER

756.101

STATUS

Definitief

Inhoud Conclusies en aanbevelingen

Inleiding 1.1 Aanleiding

6 6

Toekomstige woningbehoefte 2.1 Samenstelling bevolking en woningvoorraad 2.2 Kwantitatieve behoefte 2.3 Kwalitatieve behoefte

7 7 9 11

Huidige plancapaciteit 3.1 Plancapaciteit per kern 3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

15 15 17

De komende jaren ligt er een grote woningbouwopgave De druk op de woningmarkt is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit zien we terug in de sterke stijging van de prijzen op de koopmarkt en de toegenomen druk op de sociale huurmarkt. In de komende jaren ligt er dan ook een grote opgave om woningen toe te voegen en waar mogelijk zelfs te versnellen. Eind 2020 zijn de nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognoses van de provincie Noord-Brabant beschikbaar gekomen. Hieruit blijkt dat de verwachte groei van de bevolking en het aantal huishoudens (en daarmee samenhangende woningbehoefte) beduidend hoger ligt dan eerder geraamd. In de periode tot 2035 is deze geraamd op een gewenste toevoeging van circa 1.405 woningen.

Kwalitatieve behoefte in de gemeente Uit de woningmarktanalyse blijkt dat huishoudens in de gemeente Boxmeer een sterke binding hebben met de gemeente en ook graag in de gemeente willen blijven wonen. Huishoudens in Boxmeer zijn relatief sterk georiënteerd op de koopsector. Alleen bij starters (40%) en kleine huishoudens van 65 jaar en ouder (53%) zien we een relatief sterke voorkeur voor een huurwoning. In het Woningmarktonderzoek Boxmeer is vraag en aanbod tegen elkaar afgezet. Hieruit komen de volgende aandachtspunten voor de kwalitatieve opgave naar voren: Er is een tekort aan huur- en koopappartementen. Er is een tekort aan kleinere, betaalbare woningen. Zowel in de huur- als de koop. Er is een theoretisch overschot aan grote koopwoningen. Dit tekort doet zich overigens alleen voor als er sprake is van grootschalige doorstroming. Namelijk als ouderen verhuizen naar een geschikte woning. In de praktijk

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

is dit echter een knelpunt en komen deze woningen beduidend minder vaak vrij dan uit de marktanalyse blijkt. Er is een tekort aan betaalbare en dure huurwoningen. .

Huidige plancapaciteit in kwantitatieve zin voldoende De huidige plancapaciteit bestaat uit 1.787 woningen, waarvan 436 woningen aan harde plannen en 1.351 woningen aan zachte plannen. Als we rekening houden met een (gewenste) overcapaciteit van 30%, dan is een plancapaciteit van circa 1.450 (tot 2031) tot 1.825 woningen (tot 2035) nodig om in de komende jaren in de behoefte te kunnen voorzien. In de basis lijkt de gemeente daarmee voldoende plannen te hebben om in te kunnen spelen op de woningbehoefte in de komende jaren. De opgave ligt wel in het (versneld) omzetten van zachte plancapaciteit naar harde plancapaciteit. Daar wordt momenteel actie op ondernomen door het aanwijzen van 24 prioritaire projecten.

Match plancapaciteit en kwalitatieve vraag De huidige plancapaciteit (hard en zacht) bestaat voor circa 17% uit huurwoningen en bijna 73% koopwoningen. Van de overige 10% is vooralsnog onbekend wat de eigendomsvorm gaat worden. Daarnaast bestaat het programma voor circa 16% uit gestapelde bouw en driekwart uit grondgebonden woningen. De gestapelde bouw is grotendeels gepland in de kern Boxmeer. Vergelijken we dit met de uitkomsten van het woningmarktonderzoek dan liggen er mogelijkheden om het aandeel gestapelde bouw te vergroten in het programma. Met name locaties in en rond het centrum zijn hiervoor geschikt. Van het totale programma valt circa 19% in het sociale huursegment. In het huidige programma zijn bijna geen woningen in het vrije huursegment

opgenomen. Hier ligt dan ook ruimte voor aanvulling. Van de plannen voor koopwoningen valt 33% in de categorie koop goedkoop, 17% in de categorie middelduur en 13% in de categorie duur. Dit lijkt goed aan te sluiten bij de vraag naar betaalbaar koopaanbod. Van in totaal 180 woningen is vooralsnog onbekend wat de eigendomsvorm of het woningtype zal zijn. Hier liggen sturingsmogelijkheden om het programma beter aan te laten sluiten op de toekomstige marktvraag.

Opgave per kern Op dit moment is de huidige plancapaciteit in een aantal kernen kwantitatief en kwalitatief in evenwicht. Het gaat hierbij om de kernen Maashees, Rijkevoort en Sambeek. Voor deze kernen geldt dat de huidige plancapaciteit voldoende is om in te spelen op de toekomstige behoefte. In een aantal kernen is momenteel een tekort aan harde en zachte plancapaciteit om in de behoefte te kunnen voorzien. Het gaat hierbij om de kernen Beugen, Overloon en Vierlingsbeek. In een aantal kernen is meer dan voldoende plancapaciteit om in de komende jaren in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Het gaat hierbij om de kernen Boxmeer, Groeningen, Holthees, Oeffelt en Vortum-Mullem. In de kern Boxmeer is de druk op de markt het hoogst en tegelijkertijd is het aandeel harde plancapaciteit relatief laag. Gelet op deze druk en het realiseren van een versnellingsopgave is ervoor gekozen om Maasbroeksche Blokken versneld in ontwikkeling te brengen. Dit is een grote uitbreidingslocatie gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, maar wel gelegen in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling speelt op basis van de huidige behoefteraming in op de behoefte in de komende vijftien jaar in de gemeente.

spelen in op de lokale woningvraag. Daarnaast zijn er een aantal plannen die buiten bestaand stedelijk gebied zijn gelegen. Het gaat hierbij in het bijzonder om Maasbroeksche Blokken. Dit plan is overigens gelegen in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Voor de ontwikkeling van Maasbroeksche Blokken geldt dat deze locatie mogelijkheden biedt om een woonmilieu te realiseren voor diverse groepen op de woningmarkt. En daarnaast speelt deze locatie een belangrijke rol in de versnellingsopgave waar momenteel behoefte aan is. Binnen de kern Boxmeer zijn er momenteel geen alternatieven om binnen bestaand stedelijk gebied een vergelijkbaar woonmilieu te realiseren. Het strekt wel tot de aanbeveling om dit plan gefaseerd te ontwikkelen en ook gefaseerd in procedure te brengen. En daarmee ook rekening te houden met een doorlooptijd van circa 15 jaar waarbij de mogelijkheid wordt geboden om te versnellen als het kan en te temporiseren als noodzakelijk is.

Ladder voor duurzame verstedelijking Een groot deel van de plannen binnen bestaand stedelijk gebied voldoet aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze plannen

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

1 1.1 Aanleiding Eind 2020 zijn de nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognoses van de provincie Noord-Brabant beschikbaar gekomen. Hieruit blijkt dat de verwachte groei van de bevolking en het aantal huishoudens (en daarmee samenhangende woningbehoefte) beduidend hoger ligt dan eerder geraamd. In de periode tot 2035 is deze geraamd op een gewenste toevoeging van circa 1.405 woningen. De huidige plancapaciteit bestaat uit 1.787 woningen, waarvan 436 woningen aan harde plannen en 1.351 woningen aan zachte plannen. In de basis lijkt de gemeente daarmee de woningbouwopgave redelijk op de rails te hebben. Maar de praktijk is weerbarstiger. Ten eerste zit bij de bestaande (harde) plannen nog een aantal plannen waarbij al jaren weinig activiteit plaatsvindt. Ten tweede wil de gemeente inspelen op de toegenomen vraagdruk en haar woningbouwproductie op korte termijn versnellen. De gemeente Boxmeer hanteert al enkele jaren een beleid waarbij vooral wordt gebouwd voor de actuele marktvraag. Dit is mede ingegeven door ervaringen waarbij gebouwd werd met het oog op demografische effecten op de lange termijn (vergrijzing), waarbij de afzetbaarheid van levensloopgeschikte appartementen onvoldoende was. De gemeente bouwt daarom nu vooral in kleine (deel)projecten gericht op de actuele marktvraag. De nadruk ligt daarbij op eengezinswoningen.

De afgelopen jaren hebben geleerd dat het toevoegen van kwalitatief aanbod ook vraag creëert.

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Om de bouwproductie te vergroten is de lijn ingezet om zachte plannen versneld om te zetten naar harde plannen. Om dit te bereiken zijn er 24 prioritaire projecten aangewezen waar bij 11 een versnellingsopgave ligt. De komende tijd wordt op deze projecten extra aandacht en capaciteit ingezet om deze versneld door de procedures te laten lopen. Het beleid is er op gericht om in alle kernen woningbouw te realiseren om voldoende in de lokale behoefte te kunnen voorzien. Daarbij geldt dat in de kernen Boxmeer, Beugen, Sambeek, Overloon en Vierlingsbeek meer ruimte is voor woningbouw. De gemeente heeft behoefte aan helder inzicht in de marktkansen van de verschillende locaties en de meeste kansrijke invulling van deze locaties. De centrale vraag luidt als volgt: Maak een woningmarktanalyse van de potentiële inbreidings- en uitbreidingslocaties waarbij de marktkansen van deze locaties helder worden: In hoeverre speelt de huidige plancapaciteit op de verschillende locaties in op de kwantitatieve en kwalitatieve marktvraag. Geef een ladderonderbouwing van de potentiële uitbreidingslocaties in het ontwikkelgebied. In dit onderzoek gaan we eerst in op de ontwikkeling van de toekomstige woningbehoefte. Daarna gaan we in op de huidige plancapaciteit en de relatie tot de onderbouwing voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2 Om de locaties te kunnen beoordelen is de toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in beeld gebracht.

2.1 Samenstelling bevolking en woningvoorraad

Van alle huishoudens is ruim een derde een gezin en het overige deel zijn éénen tweepersoonshuishoudens. In Boxmeer wonen naar verhouding veel éénpersoonshuishoudens (36%), terwijl in de kleinere kernen naar verhouding iets meer gezinnen wonen. Figuur 2.2: Gemeente Boxmeer. Samenstelling huishoudens naar type, 1-1-2020 Beugen Boxmeer Groeningen

Huidige samenstelling bevolking De gemeente Boxmeer telde per 1 januari 2020 circa 29.370 inwoners. Ruim de helft van de bevolking is ouder en 45 jaar en bijna een kwart is 65 jaar of ouder. De verschillen tussen de kernen zijn relatief beperkt. In Boxmeer wonen naar verhouding meer 65-plussers en in de kernen Groeningen en Holthees relatief veel 0 tot 15 jarigen en 45 tot 65 jarigen.

Holthees Maashees Oeffelt Overloon Rijkevoort Sambeek Vierlingsbeek Vortum-Mullem

Figuur 2.1: Gemeente Boxmeer. Samenstelling bevolking naar leeftijdsklasse, 1-1-2020

Gemeente Boxmeer Beugen Boxmeer Groeningen Holthees Maashees Oeffelt Overloon Rijkevoort Sambeek Vierlingsbeek Vortum-Mullem Gemeente Boxmeer

0% 1 persoonshuishouden

20%

40%

60%

2 persoons huishouden

80%

100%

gezin met kinderen

Bron: CBS, 2021

20%

40%

60%

0-15 jr

15-25 jr

25-45 jr

45-65 jr

80%

100%

65+ jr

Bron: CBS, 2021

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Figuur 2.3: Gemeente Boxmeer. Vergelijking prognose 2017, 2020 en feitelijke ontwikkeling

Huidige samenstelling woningvoorraad In totaal staan er 12.430 woningen in de gemeente Boxmeer. Hiervan is 69% een koopwoning, 23% een corporatiewoning en 8% een particuliere huurwoning. In de kern Boxmeer staan zowel in relatieve zin als in absolute zin de meeste huurwoningen. In de overige kernen bestaat de voorraad grotendeels uit koopwoningen.

12800

Tabel 2.1: Gemeente Boxmeer: Woningvoorraad naar eigendom per kern Koop Huur corporatie Huur particulier

11800

Totaal

Beugen

590

695

Boxmeer

3.305

2.020

490

5.815

Groeningen

115

120

Holthees

180

200

Maashees

300

385

Oeffelt

790

105

950

Overloon

1.110

265

190

1.565

Rijkevoort

550

670

Sambeek

580

690

Vierlingsbeek

840

215

1.105

Vortum-Mullem Totaal Bron: CBS, 2021

215

235

8.575

2.860

995

12.430

12600 12400 12200 12000

11600 1-jan-17

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

1-jan-19

1-jan-20

Prognose 2017 - laag

Prognose 2017 - hoog

Prognose 2020

1-jan-21

Bron: Provincie Noord-Brabant 2017, Provincie Noord-Brabant 2020, gemeente Boxmeer 1-1-2021

Druk op de woningmarkt sterk toegenomen De druk op de koopmarkt is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit zien we terug in de sterke stijging van de prijzen op de koopwoningenmarkt. De gemiddelde transactieprijs voor een koopwoning in de gemeente Boxmeer ligt

7.000 van eigenaar en een -

Afgelopen vier jaar gemiddeld 165 woningen p.j. toegevoegd De afgelopen jaren zijn er relatief veel woningen gerealiseerd in de gemeente Boxmeer. In de periode 2017 tot 2021 zijn er in totaal 663 woningen toegevoegd aan de voorraad. Dit komt neer op een gemiddelde toevoeging van circa 165 woningen per jaar. Daarmee zijn er beduidend meer woningen gerealiseerd dan uit de raming van de woningvoorraadprognose van de provincie Noord-Brabant (2017) naar voren kwam. In de periode 2017 tot 2021 was de groei namelijk geraamd tussen de +320 (scenario laag) en +405 (scenario hoog) woningen.

1-jan-18

Feitelijke ontwikkeling

onder-een-

Figuur 2.4: Gemeente Boxmeer. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs, 2015-2020

Sociale huur

320000

Ook de druk op de sociale huurmarkt is de afgelopen periode toegenomen. In de monitor 2019 geeft Mooiland de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt weer. Om de vraagdruk te bepalen wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde

300000 280000 260000 240000 220000 200000 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021

Het aantal transacties is tussen 2015 en 2018 flink toegenomen. In 2014 verwisselde circa 210 woningen van eigenaar en dit is in 2018 met 80% toegenomen naar circa 375 woningen. Ten opzichte van 2018 is het aantal transacties in 2019 en 2020 gedaald. Een belangrijke verklaring hiervoor is de afname van het woningaanbod. Woningzoekenden hebben hierdoor minder keuzemogelijkheden en dit kan leiden tot verder prijsopdrijvend effect.

2.2 Kwantitatieve behoefte

Figuur 2.5: Gemeente Boxmeer. Ontwikkeling aantal transacties, 2015-2020 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2015

2016

2017

Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

2018

2019

door het positienummer van degene die de woning krijgt. Hierbij geldt hoe hoger de marktindex, des te grotere de marktdruk. Voor de gemeente Boxmeer geldt dat de marktindex is opgelopen van 10,7 (in 2017) tot 25,8 in 2019. De marktdruk ligt op een vergelijkbaar niveau als in de regio Noordoost-Brabant en Gennep. Het aantal actieve woningzoekenden in de gemeente Boxmeer was in 2019 een stuk groter dan in de voorgaande jaren. In 2017 waren 750 mensen actief op zoek naar een woning en in 2019 waren dit er ruim 1.290. De zoektijd verschilt sterk van de inschrijftijd. In de gemeente Boxmeer waren nieuwe huurders in 2019 gemiddeld 11 maanden op zoek naar een nieuwe woning. In 2018 was dit gemiddeld 7 maanden. De gemiddelde inschrijftijd bedroeg in 2019 gemiddeld 8,1 jaar.

2020

Bij het bepalen van de toekomstige woningbehoefte zijn bevolkings- en huishoudensprognoses doorgaans belangrijke indicatoren. Op basis van verwachtingen ten aanzien van het geboortesaldo en migratieontwikkelingen wordt een doorrekening gemaakt van de verwachte ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens. Prognoses zijn daarmee in beginsel trendramingen voor de lange termijn. Door de woningbehoefte in lijn te brengen met de trendmatige ramingen die voortkomen uit de prognoses, wordt echter onvoldoende recht gedaan aan andere factoren die van invloed zijn op de woningbehoefte voor met name de korte termijn. Elementen als

conjunctuurveranderingen, recentelijke binnenlandse en buitenlandse migratie en overspannen woningmarkten in nabije re termijn behoefte op de lokale woningmarkt behoorlijk beïnvloeden. Recentelijk zijn de nieuwe provinciale prognoses beschikbaar gesteld. Ten opzichte van de prognose uit 2017 is de verwachte bevolkingsgroei fors naar boven bijgesteld. Deze bijstelling wordt met name verklaard door hogere verwachtingen ten aanzien van binnen- en buitenlandse migratie. Daarnaast is de woningbehoefte naar boven bijgesteld. De hogere bevolkingsgroei zorgt er, samen met de vergrijzing en individualisering, voor dat er een sterkere groei is van het aantal huishoudens. Tabel 2.2: Gemeente Boxmeer. Ontwikkeling bevolking, huishoudens, woningvoorraad, 2020-2040 2020 2025 2030 2035 2040 202020202030

2040

+995

+1.195

13.685

+910

+1.165

Woningvoorraad 12.570 13.180 13.770 14.145 14.170 Bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, 2020

+1.200

+1.600

Bevolking

29.370

29.890

30.365

30.595

30.565

Huishoudens

12.520

12.985

13.430

13.660

Volgens de nieuwe prognose groeit de bevolking in de gemeente Boxmeer in de periode tot 2030 met bijna 1.000 inwoners en met bijna +1.200 inwoners in de periode tot 2040. Het aantal huishoudens neemt in deze periode toe met +910 in de periode tot 2030 en +1.165 in de periode tot 2040. Om deze huishoudensgroei te kunnen faciliteren is in de komende tien jaar toevoeging van +1.200 woningen gewenst. In 2020 zijn er 170 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Voor de komende tien jaar (2021-2031) is de gewenste toevoeging geraamd op 1.115 woningen in totaal. In de periode 2021 tot 2035 is de behoefte geraamd op +1.405 woningen.

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Tot 2040 is er op basis van de provinciale prognose sprake van toename van de woningbehoefte. Duidelijk is dat de grootste opgave is gericht op de eerstkomende tien tot vijftien jaar. De ontwikkeling van de woningbehoefte ligt overigens hoger dan de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens. Dit komt omdat in de berekening van de woningbehoefte rekening wordt gehouden met een inloop van het huidige woningtekort.

Opgave per kern De volgende stap is om de gemeentelijke woningbehoefte te vertalen naar kernniveau. Hierbij spelen een aantal zaken een rol. Allereerst geldt bij prognoses de belangrijke kanttekening dat hoe kleiner de omvang van de kern, hoe groter de onzekerheidsmarge. Bij kleine(re) kernen zijn prognoses dus per definitie indicatief. Daarnaast geldt dat bij de vertaling naar kernen naast de ering van gemaakte beleidskeuzen een belangrijke rol spelen. De keuze voor spreiding of concentratie van woningbouw heeft namelijk direct invloed op de ontwikkeling van de kernen. In de regionale woningmarktstrategie zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van woningbouw in de kernen: Zorgen voor voldoende woningaanbod in alle kernen. Op deze manier voorkomen we dat onze huidige inwoners, vanwege gebrek aan aanbod, de keuze maken om de gemeente te verlaten. In de programmering wordt onderscheid gemaakt tussen de grotere kernen en de kleine kernen. De grootste vraag in de regio is voorzien in de grotere kernen waar voorzieningen zijn. Grootschalige woningbouwprogrammering vindt plaats bij kernen met een hoger voorzieningenniveau (Boxmeer, Overloon, Vierlingsbeek) en kernen die in de directe nabijheid liggen van Boxmeer (Sambeek en Beugen). In de kleinere kernen is de vraag kleiner en meer diffuus. Dit vraagt om maatwerk in de woningbouwprogrammering.

In de kleine kernen geldt dan ook het pri

De woningbehoefte op kernniveau is bepaald op basis van de behoefte die voortkomt uit de lokale behoefte. Daarnaast wordt de helft van de woningbehoefte die voortkomt uit migratie verdeeld over de kernen Boxmeer, Overloon, Vierlingsbeek, Sambeek en Beugen. De andere helft wordt naar rato over alle kernen verdeeld. Dit leidt tot de volgende indicatieve opgave per kern: Tabel 2.3: Gemeente Boxmeer. Indicatieve woningbehoefte per kern, 2021-2040 Woningvoorraad Behoefte Behoefte 2019 2021-2031 2021-2035

Behoefte 2021-2040

Beugen

695

Boxmeer

5.815

545

695

710

Groeningen

135

Holthees

200

Maashees

385

Oeffelt

955

Overloon

1.565

165

200

210

Rijkevoort

670

Sambeek

690

Vierlingsbeek

1.090

110

135

Vortum-Mullem

235

Totaal 12.435 +1.115 +1.405 Bron: Woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020, bewerking Companen

+1.430

2.3 Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve woningbehoefte baseren we op de uitkomsten van het Woonwensenonderzoek Boxmeer (2019). Dit onderzoek maakt onderdeel uit van het regionale woonwensenonderzoek Land van Cuijk. Voor dit onderzoek is een vragenlijst uitgezet onder thuiswonende jongeren en zelfstandig wonende huishoudens in de gemeente Boxmeer. In totaal hebben 180 thuiswonende jongeren (starters) en 1.200 zelfstandige huishoudens de

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

vragenlijst in gevuld. Op het databestand is een aanvullende analyse uitgevoerd om nadere uitspraken te kunnen doen over verschillende huishoudenstypen. De uitkomsten van de groep starters en de zelfstandige huishoudens presenteren we in de figuren apart van elkaar. Dit komt omdat er in de dataset geen statistische weging is toegepast op de groep starters, maar wel op de groep zelfstandig wonende huishoudens.

11% huishoudens wil zeker verhuizen, 27% misschien Thuiswonende jongeren hebben de sterkste wens om te verhuizen. Van alle thuiswonende jongeren in de leeftijd 18-30 jaar geeft 44% aan zeker te willen verhuizen en 30% wil misschien verhuizen. Deze groep beschouwen we als de starters op de woningmarkt. Van alle zelfstandig wonende huishoudens in Boxmeer wil circa 11% zeker verhuizen en ruim een kwart misschien. Het zijn vooral jonge huishoudens tot 35 jaar met een sterke verhuiswens. Van deze groep wil ongeveer een kwart verhuizen. Huishoudens van 35 jaar of ouder en gezinnen hebben minder vaak verhuisplannen. Figuur 2.6: Gemeente Boxmeer. Verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype Starters 1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh 35 tot 65 jaar 1-2 phh 65 e.o. Gezinnen Totaal zelfst. hh 0%

20%

40%

60%

Ja, zeker

Ja, misschien

Nee

80%

100%

Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

Inwoners willen graag in de gemeente Boxmeer blijven wonen Huishoudens in de gemeente Boxmeer zijn doorgaans sterk gehecht aan de kern en gemeente waar ze wonen. Ruim 80% van de zelfstandig wonende huishoudens geeft aan binnen de gemeente te willen verhuizen. Hiervan geeft circa 60% aan binnen huidige kern te willen verhuizen. Daarnaast valt op dat de gemeentebinding onder ouderen iets sterker dan bij jongeren het geval is.

Figuur 2.8: Gemeente Boxmeer. Voorkeur voor huur- of koopwoning Starters 1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh 35 tot 65 jaar 1-2 phh 65 e.o. Gezinnen Totaal zelfst. hh

Figuur 2.7: Gemeente Boxmeer. Kernbinding naar huishoudenstype

20% Huur

Starters

40% Koop

60%

80%

100%

Geen voorkeur

Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh 35 tot 65 jaar 1-2 phh 65 e.o. Gezinnen Totaal zelfst hh.

Gewenste huurprijsklasse 0%

Binnen eigen kern

20%

40%

Binnen eigen gemeente

60% Buiten gemeente

80%

100%

Geen voorkeur

Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

Voorkeur huur of koop Huishoudens in de gemeente Boxmeer zijn relatief sterk georiënteerd op de koopsector. Alleen bij starters (40%) en kleine huishoudens van 65 jaar en ouder (53%) zien we een relatief sterke voorkeur voor een huurwoning. Bij de eerste groep (starters) speelt betaalbaarheid doorgaans een belangrijke rol en bij de tweede groep (ouderen) is het gemak van huren voor doorslaggevend. Van alle gezinnen geeft 80% aan de voorkeur te hebben voor een koopwoning.

Bijna de helft van de zelfstandige huishoudens met de voorkeur voor een huurwoning zoekt deze in de prijs (prijspeil 2019) per maand en enquête blijkt ook dat er relatief veel woningzoekenden aangeven te zoeken naar een zowel starters als kleine huishoudens van 35 en ouder. Figuur 2.9: Gemeente Boxmeer. Gewenste huurprijs naar huishoudenstype Starters 1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh 35 tot 65 jaar 1-2 phh 65 e.o. Gezinnen Totaal zelfst. hh 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Gewenste koopprijzen Ongeveer 40% van de woningzoekenden met de voorkeur voor een koopwoning zoekt deze dit ruim driekwart. Gezinnen zoeken duidelijk in het hogere prijssegment. Let wel, dit betreft het prijspeil 2019. Inmiddels zijn de woningprijzen gestegen ten opzichte van 2019. Figuur 2.10: Gemeente Boxmeer. Gewenste koopprijs naar huishoudenstype

Tabel 2.4: Gemeente Boxmeer. Gewenste woningtype naar huishoudenstype Starters 1-2 phh 1-2 phh 1-2 phh Gezinnen < 35 jr 35- 65 jr 65 e.o. Rijwoning 24% 25% 13% 12% 10% Hoekwoning 33% 47% 31% 11% 15% 2-1-kap 50% 55% 30% 13% 32% Vrijstaand 41% 75% 40% 18% 70% Appartement 44% 12% 32% 56% 14% Benedenwoning 10% 6% 20% 36% 7% Bovenwoning 9% 4% 6% 6% 4% Kamer(s) 5% 0% 0% 3% 1% Anders 0% 15% 15% 8% Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

Totaal zelfs. Huish. 13% 23% 29% 47% 31% 19% 5% 1% 11%

Starters

Ligging gewenste woning

1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh 35 tot 65 jaar 1-2 phh 65 e.o. Gezinnen Totaal zelfst. hh 0%

20% -

40% -

60%

80%

100%

De meeste huishoudens hebben de voorkeur voor een woning in de directe nabijheid van het centrum van de woonplaats of op maximaal 15 minuten lopen van het centrum van hun woonplaats. Voor ouderen geldt dat een relatief grote groep zich echt op het centrum van de woonplaats richt. Starters hebben over het algemeen een minder specifieke voorkeur voor een locatie. Figuur 2.11: Gemeente Boxmeer. Waar moet de gewenste woning bij voorkeur liggen?

Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

Gewenst woningtype In de onderstaande tabel is per huishoudenstype de gewenste woning weergegeven. Het totaalpercentage telt op tot meer dan 100% omdat respondenten meerdere antwoorden konden geven. Uit de analyse blijkt dat starters een sterke voorkeur hebben voor een grondgebonden woning. Bij de doorstromers tot 35 jaar en gezinnen is er een relatief sterke voorkeur voor twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. Relatief veel 65-plussers geven de voorkeur voor een appartement. Maar ook hier valt op dat een aanzienlijk deel opteert voor een grondgebonden woning.

in of nabij het centrum max 15 min. lopen van centrum woonpl. > 15 min. lopen van centrum, niet aan rand aan de rand van de woonplaats

geen voorkeur 0% Starters

1-2 phh < 35 jr

20%

1-2 phh 35 - 65 jr

40%

60%

1-2 phh 65 e.o.

80%

100%

Gezinnen

Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Gewenste voorzieningen in directe nabijheid Huishoudens in Boxmeer vinden het belangrijk om winkels voor dagelijkse boodschappen, groen en parkeergelegenheid in de directe nabijheid te hebben. De huishoudenstypen verschillen hierin nauwelijks van elkaar. Alleen 65-plussers geven aan de aanwezigheid van medische voorzieningen (apotheek, huisarts) in de nabijheid belangrijk te vinden. Tabel 2.5: Gemeente Boxmeer. Top 3 gewenste voorzieningen in directe nabijheid Huishoudenstype Top 3 gewenste voorzieningen Starters

1-2 phh <35 jaar

1-2 phh 35-65 jaar

1-2 phh 65+ jaar

Gezinnen

Winkels dagelijkse boodschappen (69%)

Parkeergelegenheid (62%)

Groen (35%)

Winkels dagelijkse boodschappen (58%)

Groen (58%)

Parkeergelegenheid (53%)

1. 2.

Winkels voor dagelijkse boodschappen (67%) Groen (59%)

Parkeergelegenheid (48%)

Winkels voor dagelijkse boodschappen (75%)

2. 3.

Medische voorzieningen (61%) Groen (54%)

Winkels dagelijkse boodschappen (59%)

2. Groen (53%) 3. Parkeergelegenheid (42%) Bron: Woonwensenonderzoek Boxmeer, 2019

Aandachtspunten op basis van match vraag aanbod

In het Woningmarktonderzoek Boxmeer is vraag en aanbod tegen elkaar afgezet. Hier komen de volgende aandachtspunten voor de kwalitatieve opgave naar voren: Er is een tekort aan huur- en koopappartementen. Starters en doorstromers vanaf 65 jaar wensen relatief vaak een huurappartement. Deze vraag is beduidend groter dan het vrijkomende aanbod door

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

verhuizingen en nieuwbouw. Bij koopappartementen is het aandeel doorstromers tot 65 jaar relatief wat groter. Er is een tekort aan kleine woningen (tot 3 kamers). Op basis van het woonwensenonderzoek is het tekort aan kleine woningen het grootst. Dit geldt zowel voor huur- als koopwoningen; en zowel voor de gestapelde als grondgebonden bouw. Mogelijk komt dit doordat er steeds meer kleine huishoudens zijn. Naar verwachting zal de gemiddelde huishoudensgrootte in de toekomst verder dalen. Daarmee zal de vraag naar wat kleinere woningen waarschijnlijk toenemen. Er is een theoretisch overschot aan grote koopwoningen. De vraag naar grote koopwoningen is vooral afkomstig van gezinnen. Op basis van het woonwensen is het aanbod groter dan de vraag. Dat komt omdat doorstromers vanaf 65 jaar een grote koopwoning achterlaten en naar een kleine(re) woning willen verhuizen. Er is een tekort aan betaalbare én dure huurwoningen. De doelgroep die zich richt op betaalbare huur is relatief groot: het zijn zowel starters als doorstromers van alle leeftijden. Daarmee is de vraag groter dan het vrijkomende aanbod door verhuizingen en nieuwbouw. De vraag naar dure huur komt bijna voor de helft van starters. Mogelijk dat zij op basis van hun inkomen net te veel verdienen voor de sociale huur, maar (nog) niet willen of kunnen kopen.

Er is een tekort aan het grootste deel van doorstromers tot 65 jaar. Als je inzoomt op het saldo vraag en aanbod, zie je dat doorstromers vanaf 65 jaar relatief vaak een duurdere koopwoning achterlaten en verhuizen naar een andere segment (meestal huur). Met een toenemend aantal ouderen, zal het vrijkomende aanbod aan duurdere koopwoningen mogelijk nog wat gaan toenemen. De vraagkant vanuit paren en gezinnen zal naar verwachting niet heel sterk toenemen.

3 In dit hoofdstuk gaan we nader in op de kenmerken van de huidige plancapaciteit in de verschillende kernen van Boxmeer. In welke mate speelt de plancapaciteit in op de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte in de komende jaren? Daarna gaan we nader in of de plancapaciteit voldoet aan de vereisten van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

3.1 Plancapaciteit per kern De huidige plancapaciteit De plancapaciteit is in beeld gebracht op basis van de gemeentelijke planningslijst. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie planfases: Planfase hard in aanbouw: (Onherroepelijke) vastgestelde bestemmingsplannen waarbij al gestart is met realisatie van de woning. Dit aantal woningen geeft een goede indicatie voor de bouwproductie in het aankomende jaar. Planfase hard: (Onherroepelijke) vastgestelde bestemmingsplannen, maar waarbij nog niet is gestart met realisatie. Planfase zacht: Plannen die momenteel in voorbereiding zijn. Daarnaast vallen wijzigingsbevoegdheden onder zachte plancapaciteit.

Realisme in de plancapaciteit Als een woningbouwproject op de planningslijst staat betekent dit nog niet dat deze ook altijd ontwikkeld worden. De zekerheid van realisatie is onder andere afhankelijk van de planstatus, afspraken met ontwikkelaars, beperkingen in uitvoering zoals onverwachte saneringsopgaven of archeologie, financiële haalbaarheid maar ook tijd speelt een belangrijke factor. Als we in de planning uitgaan van 100% realisatie en de praktijk ligt op een lager percentage, spelen we onvoldoende in op de behoefte. Daarom rekenen we in de gewenste omvang van de benodigde plancapaciteit met een overcapaciteit van 30%. Huidige plancapaciteit voldoende om in te spelen op de behoefte De huidige plancapaciteit telt circa 1.787 woningen, bestaande uit 436 harde plannen en 1.351 zachte plannen. Rekening houdende met planvertraging- en uitval lijkt dit in kwantitatieve zin voldoende om in te kunnen spelen op de behoefte van 1.115 woningen in de periode 2021 tot 2031. Hiervoor is een gewenste plancapaciteit van circa 1.455 woningen noodzakelijk. De huidige plancapaciteit ligt daarmee in lijn met de behoefte in de periode tot 2035 en biedt de mogelijkheden om in de eerstkomende jaren een versnelling te realiseren. De opgave is om zachte plancapaciteit om te zetten naar harde plancapaciteit zodat de bouwproductie stijgt.

Daarnaast zijn er een aantal locaties die zijn aangeduid als potentiële ontwikkellocaties. Dit zijn locaties waar nog geen beslissingen over zijn genomen, maar mogelijk op termijn in aanmerking komen voor woningbouw.

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Tabel 3.1: Gemeente Boxmeer. Behoefte versus plancapaciteit. Behoefte Gewenste Plancap. hard

Plancap.

Plancap. totaal

Zacht

(hard + zacht)

2021-2031

planvoorraad

Beugen

35 (8)

Boxmeer

545

710

151

983 (28)

1.134

Groeningen

17 (17)

Holthees

13 (12)

Maashees

18 (18)

Oeffelt

106 (21)

134

Overloon

165

215

26 (11)

Rijkevoort

38 (3)

Sambeek

26 (19)

Vierlingsbeek

110

145

78 (31)

107

Vortum-Mullem

11 (8)

Totaal 1.115 1.455 436 1.351 (176) 1.787 * De behoefte in de periode 2020-2031 is geraamd op +1.285 woningen. In 2020 zijn er 170 woningen opgeleverd. De opgave voor de periode 2021-2031 komt uit op +1.115 woningen Bron: Provincie Noord-Brabant 2020, Gemeente Boxmeer 2021

In absolute zin lijkt er voldoende plancapaciteit om in te kunnen spelen op de geraamde woningbehoefte in de komende jaren. Bij de plancapaciteit moeten wel de volgende kanttekeningen worden gemaakt: Een aanzienlijk deel van de plancapaciteit bestaat uit wijzigingsbevoegdheden. In totaal gaat het om 176 woningen. Doorgaans betreft het hier om wijzigingsbevoegdheden voor toevoeging van één of enkele woningen op locaties van particulieren. Het is onbekend of en zo ja, wanneer deze woningen überhaupt gerealiseerd gaan worden. Daarnaast komen de wijzigingsbevoegdheden te vervallen bij actualisatie van het bestemmingplan. Voor een deel geldt dat dit mogelijk binnen korte termijn al zal zijn. Met name in Boxmeer (vigerende bestemmingsplannen uit 2009, 2013, 2014), Overloon (2009), Sambeek (2013) en Vierlingsbeek (2013) zijn de vigerende bestemmingsplannen 7 jaar of ouder. Bij een volgende actualisatie worden deze wijzigingsbevoegdheden geschrapt.

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

In de kern Boxmeer is de ontwikkeling van Maasbroeksche Blokken opgenomen (539 woningen). Dit is een grote uitbreidingswijk aan de noordzijde van Boxmeer. Deze ontwikkeling levert een belangrijke bijdrage aan het versnellen van de woningbouw op korte termijn en speelt ook in op de behoefteontwikkeling in de periode na 2031. In de kern Boxmeer is met name de beperkte harde plancapaciteit een belangrijk aandachtspunt. De kern Boxmeer is een belangrijke motor van de woningmarkt in de gemeente en hier is de vraag naar woningen ook het grootst. Het is belangrijk om hier een constante bouwstroom te hebben en daarom de zachte plancapaciteit versneld om te zetten naar harde plancapaciteit. Op kernniveau lijkt er in de meeste kernen voldoende plancapaciteit om in te kunnen spelen op geraamde behoefte. Alleen in de kernen Beugen, Overloon en Vierlingsbeek is de plancapaciteit iets lager dan de geraamde behoefte.

Totale plancapaciteit naar woningtype De huidige plancapaciteit (hard en zacht) bestaat voor circa 17% uit huurwoningen en bijna 73% koopwoningen. Van de overige 10% is vooralsnog onbekend wat de eigendomsvorm gaat worden. Daarnaast bestaat het programma voor circa 16% uit gestapelde bouw en driekwart uit grondgebonden woningen. De gestapelde bouw is grotendeels gepland in de kern Boxmeer. Vergelijken we dit met de uitkomsten van het woningmarktonderzoek dan liggen er mogelijkheden om het aandeel gestapelde bouw te vergroten in het programma. Met name locaties in en rond het centrum zijn hiervoor geschikt.

Tabel 3.2: Gemeente Boxmeer. Samenstelling plancapaciteit (hard + zacht) naar eigendom en type Huur Koop Onb. Totaal Apparte

Ggb

ment

Appart

Tabel 3.3: Gemeente Boxmeer. Samenstelling plancapaciteit (hard + zacht) naar eigendom en prijs Huur Koop Onb. Totaal

Ggb

Sociaal

ement

Vrije

Goed

Middel

sector

koop

-duur

Duur

Beugen

Boxmeer

146

126

709

1.134

Boxmeer

254

435

213

144

1.134

Groeningen

Holthees

Maashees

Oeffelt

134

Oeffelt

134

Overloon

Rijkevoort

Sambeek

Vierlingsbeek

107

Vierlingsbeek

107

Vortum-Mullem

Totaal 158 Bron: Gemeente Boxmeer, 2021

151

120

1.178

180

1.787

Totale plancapaciteit naar eigendomsvorm Van het totale programma valt circa 19% in het sociale huursegment. In het huidige programma ontbreken woningen in het vrije huursegment. Hier ligt dan ook ruimte voor aanvulling. Van de plannen voor koopwoningen valt 33% in de categorie koop goedkoop, 17% in de categorie middelduur en 13% in de categorie duur. Dit lijkt goed aan te sluiten bij de vraag naar betaalbaar koopaanbod. Van in totaal 180 woningen is vooralsnog onbekend wat de eigendomsvorm of het woningtype zal zijn. Hier liggen sturingsmogelijkheden om het programma beter aan te laten sluiten op de toekomstige marktvraag.

Totaal 291 Bron: Gemeente Boxmeer, 2021

486

438

374

180

1.781

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Achtergronden Ladder voor duurzame verstedelijking In deze paragraaf gaan toetsen we in welke mate de plannen voldoen aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6 lid 2. De Ladder is een instrument dat erop is gericht om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De wetgeving rond de ladder is per 1 juli 2017 herzien. De herziene wettekst in artikel 3.1.6, lid 2, luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling,

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarbij tevens dient te worden ingegaan op de vraag, waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Of het plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied moet worden bepaald aan de hand van de bepalingen in het Bro, artikel 1.1.1,: wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen

Overcapaciteit en de Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen beletsel voor een werkwijze waar door het naar voren halen van woningbouwplannen op korte en middellange termijn overcapaciteit optreedt. Zolang op langere termijn maar (weer) in de pas wordt gelopen met de voorziene behoefte aan woningen in de gemeente. Overprogrammeren kan namelijk nodig zijn om het woningtekort in te lopen en om vertraging en plantuitval op te vangen. De Ladder staat daarbij niet in de weg, mits deugdelijk wordt onderbouwd dat dit

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

nodig is. De onderbouwing van de behoefte is maatwerk. Het blijft de komende jaren dan ook belangrijk om vraag en aanbod te monitoren.

Deze analyse vormt een eerste toets Deze analyse vormt Uiteraard geldt dat de zachte plannen in de huidige planningslijst niet allemaal te gelijk in procedure gaan. Daarnaast is het zoals eerder geconstateerd onzeker in welke mate de wijzigingsbevoegdheden verzilverd worden. De definitieve toets kan pas gedaan worden op het moment dat het bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Dit betekent dat op dat moment de kwantitatieve en kwalitatieve vraag getoetst moet worden aan de hand van de meest recente cijfers. Nieuw woonbeleid, de samenvoeging van de toekomstige gemeente Land van Cuijk en nieuwe woningbehoefteprognoses kunnen leiden tot een ander oordeel.

Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Op dit moment bestaat de huidige plancapaciteit uit 436 woningen die zijn opgenomen in een (vastgesteld) bestemmingsplan. Daarnaast zijn er 1.351 woningen die zijn aangeduid. Voor deze plannen geldt, mits het 12 woningen of meer betreft, dat deze moeten voldoen aan de vereisten aan de Ladder. Dit betekent dat de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte moet worden aangetoond. Bij de plannen die buiten bestaand stedelijk gebied zijn gelegen moet worden beoordeeld of er geen alternatieven zijn binnen bestaand stedelijk gebied. Op dit moment wordt een groot deel van de bouwplannen binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Van de huidige harde en zachte plancapaciteit is 63% binnen bestaand stedelijk gebied gelegen en 38% buiten bestaand stedelijk gebied. Dit ligt een fractie lager dan het totale planaanbod in de

provincie Noord-Brabant (66%) en dit komt voornamelijk door de ontwikkeling van Maasbroeksche Blokken. Deze 539 woningen zijn buiten bestaand stedelijk gebied gelegen, maar liggen wel in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling . Tabel 3.4: Gemeente Boxmeer. Status en ligging plancapaciteit totaal Status en ligging Aantal

Aandeel

Hard - binnen bestaand stedelijk gebied

412

23%

Hard - buiten bestaand stedelijk gebied

Zacht - binnen bestaand stedelijk gebeid

711

40%

Zacht - buiten bestaand stedelijk gebied Totaal Bron: Gemeente Boxmeer, 2021

640

36%

1.787

100%

Hoewel het doel van de Ladder is om zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren is het ook van belang om te realiseren dat dit niet altijd mogelijk is. En er dus gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit is uiteraard het geval als er geen alternatieve binnenstedelijke locaties voorhanden zijn. Maar ook als potentiële binnenstedelijke locaties een belangrijke functie hebben voor waterberging of het behoud van groen in het dorp. Figuur 3.1: Gemeente Boxmeer. Status en ligging plancapaciteit per kern Hard Hard Zacht

Zacht

Totaal

binnen bsg

buiten bsg

binnen bsg

buiten bsg

Beugen

Boxmeer

151

444

539

1.134

Groeningen

Holthees

Maashees

Oeffelt

134

Overloon

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Rijkevoort

Sambeek

72 60

Vierlingsbeek

107

Vortum-Mullem

Totaal 412 Bron: Gemeente Boxmeer, 2021

711

640

1.787

Kernen waarbij huidige plancapaciteit in evenwicht is Op dit moment is de huidige plancapaciteit in een aantal kernen kwantitatief en kwalitatief in evenwicht. Het gaat hierbij om de kernen Maashees, Rijkevoort en Sambeek. Voor deze kernen geldt dat de huidige plancapaciteit voldoende is om in te spelen op de toekomstige behoefte. In Maashees zijn de plannen allemaal binnen bestaand stedelijk gebied gelegen. Aandachtspunt is wel het grote aantal wijzigingsbevoegdheden In Sambeek zijn de plannen allemaal binnen bestaand stedelijk gebied gelegen. Ook hier zijn relatief veel wijzigingsbevoegdheden (19). Bij deze In Rijkevoort ligt een deel van de plancapaciteit buiten bestaand stedelijk gebied. Dit plan ligt in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling . Er zijn geen alternatieven binnen de kern en hier zijn dan ook geen risico s in de onderbouwing voorzien.

Kernen met een tekort aan plancapaciteit In een aantal kernen is momenteel een tekort aan harde en zachte plancapaciteit om in de behoefte te kunnen voorzien. Het gaat hierbij om de kernen Beugen, Overloon en Vierlingsbeek. In Beugen zijn geen binnenstedelijke alternatieven voorhanden om te voorzien in de geraamde woningb voorzien ten aanzien van de onderbouwing van de huidige zachte plancapaciteit.

In Overloon is er een grote behoefte aan toevoeging van nieuwbouw maar is er een beperkt aantal plannen. Hier ligt dan ook een extra opgave om geschikte locatie(s) te zoeken. Er zijn geen alternatieven binnen bestaands stedelijke gebied om een dergelijke omvang te realiseren. Momenteel wordt gekeken naar ontwikkeling van woningen in het stedelijk zoekgebied Overloon-West. Ook hier lijken de onderbouwing voor de ladder voor duurzame verstedelijking. In Vierlingsbeek spelen momenteel meerdere ontwikkelingen tegelijk. Hierbij wordt zowel ingezet op ontwikkeling van binnen- als buitenstedelijke locaties. Ontwikkeling van buitenstedelijke locaties is noodzakelijk om in de toekomstige behoefte te voorzien aangezien er geen binnenstedelijke alternatieven voorhanden zijn. Op dit moment wordt gekeken naar de ontwikkeling van een aantal potentiële locaties om te voldoen aan de toekomstige marktvraag. In een aantal kernen is meer dan voldoende plancapaciteit om in de komende jaren in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Het gaat hierbij om de kernen Boxmeer, Groeningen, Holthees, Oeffelt en Vortum-Mullem. In de kern Boxmeer is de druk op de markt het hoogst en tegelijkertijd is het aandeel harde plancapaciteit relatief laag. Gelet op deze druk op en het realiseren van een versnellingsopgave is ervoor gekozen om Maasbroeksche Blokken in ontwikkeling te brengen.

Dit is een grote uitbreidingslocatie gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, maar wel gelegen in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling speelt op basis van de huidige behoefteraming in op de behoefte in de komende vijftien jaar in de gemeente. De ontwikkeling van Maasbroeksche Blokken biedt mogelijkheden om een woonmilieu te realiseren voor diverse groepen op de woningmarkt. En daarnaast een belangrijke rol te spelen in de versnellingsopgave waar behoefte aan is. Binnen de kern Boxmeer zijn er momenteel geen alternatieven om binnen bestaand

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

stedelijk gebied een vergelijkbaar woonmilieu te realiseren. Het strekt wel tot de aanbeveling om dit plan gefaseerd te ontwikkelen en ook gefaseerd in procedure te brengen. In Groeningen en Holthees zijn momenteel meer dan voldoende plannen om in de toekomstige woningbehoefte te voorzien. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat een groot deel van deze plannen bestaat uit wijzigingsbevoegdheden. Deze zijn allen binnen bestaand stedelijk gebied gelegen. In Oeffelt zijn er een groot aantal zachte plannen om woningbouw te realiseren. Deze liggen hoger dan de geraamde behoefte in deze kern. Als deze zachte plancapaciteit concreet worden ligt hier dan ook een risico in het rondkrijgen van de onderbouwing. Temeer ook omdat een deel van deze plannen buiten bestaand stedelijke gebied zijn gelegen. In Vortum-Mullem bestaat de zachte plancapaciteit voornamelijk uit wijzigingsbevoegdheden. Het risico is daarmee redelijk beperkt.

Omgaan met nieuwe initiatieven Planningslijsten geven altijd een momentopname weer en zijn onderhavig aan veranderingen. Plannen kunnen worden aangepast, vertraging oplopen, worden versneld of zelfs helemaal geen doorgang vinden. Daarnaast dienen zich altijd weer nieuwe initiatieven aan. De gemeente Boxmeer actualiseert daarom halfjaarlijks haar planningslijst. Op dit moment ligt de huidige plancapaciteit in lijn met de opgave in de komende jaren. De uitdaging ligt in het versnellen van productie en ervoor zorgen dat zachte capaciteit wordt omgezet in harde plancapaciteit. Nieuwe initiatieven kunnen nog steeds in behandeling worden genomen mits daar goede argumenten voor zijn. Denk aan binnenstedelijke locaties waar een versnellingsopgave kan worden gerealiseerd of een oplossing gevonden worden voor een ruimtelijke opgave. Bijvoorbeeld bij herontwikkeling van leegstaand vastgoed. Bij het in behandeling nemen van nieuwe projecten is het van belang om dit goed te

beoordelen en ook de relatie met de actuele marktvraag en de totale plancapaciteit mee te nemen. De verwachting is dat dergelijke initiatieven zich eerder voordoen in de kern Boxmeer dan in andere kernen.

756.101 | Marktscan in- en uitbreidingslocaties

Bijlage 2

verkennend bodemonderzoek

bestemmingsplan Lange Heggen West te Beugen

Omgevingsrapportage

Pagina 1 van 22

29-11-2019

Inhoudsopgave Voorblad Inhoudsopgave Inleiding Gildestraat 7 Sterckwijck Beugen 1 Dorpsstraat/Kerkenveld Sterckwijck Sterckwijck Kaarten Disclaimer

Pagina 2 van 22

29-11-2019

Inleiding

Opbouw van de rapportage

Pagina 3 van 22

29-11-2019

Overzicht onderzoeken

Overzicht aanwezige ondergrondse tanks

Pagina 4 van 22

29-11-2019

Adres

Plaats bevoegd gezag WBB

Vervolg WBB

Beoordeling

Status rapporten

Beschikking

Status besluiten

Status asbest

Is van voor 1987

Datum

Type

Naam

Auteur

Pagina 5 van 22

Archief Conclusie overheid

29-11-2019

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 6 van 22

29-11-2019

Adres

Plaats bevoegd gezag WBB

Vervolg WBB

Beoordeling

Status rapporten

Beschikking

Status besluiten

Status asbest

Is van voor 1987

Datum

Type

Naam

Auteur

Archief Conclusie overheid

Geen gegevens beschikbaar Pagina 7 van 22

29-11-2019

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 8 van 22

29-11-2019

Adres

Plaats bevoegd gezag WBB

Vervolg WBB

Beoordeling

Status rapporten

Beschikking

Status besluiten

Status asbest

Is van voor 1987

Datum

Type

Naam

Auteur

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 9 van 22

29-11-2019

Archief Conclusie overheid

Start Einde Vervallen Benoemd Verontreinigd Spoed

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 10 van 22

29-11-2019

Voldoende onderzocht

Adres

Plaats bevoegd gezag WBB

Vervolg WBB

Beoordeling

Status rapporten

Beschikking

Status besluiten

Status asbest

Is van voor 1987

Datum

Type

Naam

Auteur

Pagina 11 van 22

Archief Conclusie overheid

29-11-2019

Pagina 12 van 22

29-11-2019

Geen gegevens beschikbaar

Start Einde Vervallen Benoemd Verontreinigd Spoed

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 13 van 22

29-11-2019

Voldoende onderzocht

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 14 van 22

29-11-2019

Adres

Plaats bevoegd gezag WBB

Vervolg WBB

Beoordeling

Status rapporten

Beschikking

Status besluiten

Status asbest

Is van voor 1987

Datum

Type

Naam

Auteur

Pagina 15 van 22

Archief Conclusie overheid

29-11-2019

Pagina 16 van 22

29-11-2019

Geen gegevens beschikbaar

Start Einde Vervallen Benoemd Verontreinigd Spoed

Pagina 17 van 22

29-11-2019

Voldoende onderzocht

Geen gegevens beschikbaar

Pagina 18 van 22

29-11-2019

Pagina 19 van 22

29-11-2019

Uitleg begrippen bij deze rapportage

Pagina 20 van 22

29-11-2019

Pagina 21 van 22

29-11-2019

Analyseresultaten in conclusie

Wat u moet weten over tankgegevens

Pagina 22 van 22

29-11-2019

Projectcode:

77945

Projectnaam: Getekend volgens:

Lange heggen NEN 5104

Meetpunt:

Datum:

13-12-2019

Datum:

13-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester:

Max Scholten

landbouwgrond

100

Zand, matig grof, zwak siltig, sporen grind, sporen roest, licht roestbruin, Edelmanboor

Zand, matig grof, matig siltig, sporen roest, neutraal roestbruin, Edelmanboor

landbouwgrond Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen wortels, donker zwartbruin, Edelmanboor

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen wortels, donker zwartbruin, Edelmanboor

Zand, matig grof, matig siltig, sporen roest, neutraal roestbruin, Edelmanboor

100 3 130

150

Zand, matig grof, zwak siltig, sporen grind, sporen roest, licht roestbruin, Edelmanboor

4 5 200

200

Zand, matig grof, zwak siltig, zwak grindig, matig grindhoudend, neutraal beigebruin, Edelmanboor

250

200

Zand, matig grof, zwak siltig, zwak grindig, matig grindhoudend, neutraal beigebruin, Edelmanboor

250

300

Zand, zeer grof, zwak siltig, matig grindig, matig grindhoudend, licht roestbruin, Zuigerboor handmatig

350

300

Zand, zeer grof, zwak siltig, matig grindig, matig grindhoudend, licht roestbruin, Zuigerboor handmatig

350 8 9

380

400

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester: 0

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland

Max Scholten 0

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland

Projectcode:

77945

Projectnaam: Getekend volgens:

Lange heggen NEN 5104

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester:

Max Scholten

weiland

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester: 0

weiland

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester: 0

weiland

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen wortels, brokken klei, neutraal cremebruin, Edelmanboor

Max Scholten

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Max Scholten

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Zand, matig grof, matig siltig, sporen klei, sporen roest, neutraal cremebruin, Edelmanboor

2 80

Zand, matig grof, zwak siltig, Edelmanboor 100

4 150

150

Zand, matig grof, zwak siltig, zwak grindig, sporen grind, sporen roest, neutraal roestbruin, Edelmanboor

200

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester:

Max Scholten

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland

Projectcode:

77945

Projectnaam: Getekend volgens:

Lange heggen NEN 5104

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester:

Max Scholten

weiland

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester: 0

weiland

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, sporen roest, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Klei, uiterst zandig, matig roesthoudend, brokken klei, neutraal roestbruin, Edelmanboor

Max Scholten

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, sporen roest, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, sporen roest, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

100

Zand, matig grof, matig siltig, sterk roesthoudend, sporen klei, neutraal roestoranje, Edelmanboor

3 130

150

Zand, matig grof, zwak siltig, zwak grindig, sporen roest, sporen grind, licht roestbruin, Edelmanboor

5 200

200

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester: 0

Max Scholten

Boormeester: 0

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Max Scholten 0

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen wortels, brokken klei, neutraal cremebruin, Edelmanboor

Zand, matig grof, matig siltig, sporen roest, brokken klei, neutraal cremebruin, Edelmanboor

2 80

100

Zand, matig grof, zwak siltig, sporen roest, neutraal cremebruin, Edelmanboor

4 150

150

Zand, matig grof, zwak siltig, zwak grindig, sporen grind, sporen roest, licht roestbruin, Edelmanboor

200

Projectcode:

77945

Projectnaam: Getekend volgens:

Lange heggen NEN 5104

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester:

Max Scholten

weiland

Meetpunt:

Datum:

17-12-2019

Datum:

17-12-2019

Boormeester:

Max Scholten

Boormeester: 0

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

weiland

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Max Scholten 0

weiland Zand, matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, sporen klei, sporen wortels, neutraal zwartbruin, Edelmanboor

Klei, sterk zandig, matig roesthoudend, brokken klei, neutraal roestbruin, Edelmanboor

100 3 120

150

Zand, matig grof, zwak siltig, zwak grindig, sporen roest, sporen grind, licht roestbruin, Edelmanboor

5 200

200

Ingenieursbureau Land T.a.v. de heer J. Vogel Postbus 303 6710 BH EDE

Uw kenmerk : 77945-Lange heggen Beugen Ons kenmerk : Project 981679 Validatieref. : 981679_certificaat_v1 Opdrachtverificatiecode : WYRH-JAHJ-LYMA-KPLC Bijlage(n) : 7 tabel(len) + 5 oliechromatogram(men) + 1 bijlage(n)

Amsterdam, 31 december 2019 Hierbij zend ik u de resultaten van het laboratoriumonderzoek dat op uw verzoek is uitgevoerd in de door u aangeboden monsters. De resultaten hebben uitsluitend betrekking op de monsters, zoals die door u voor analyse ter beschikking werden gesteld. Het onderzoek is, met uitzondering van eventueel uitbesteed onderzoek, uitgevoerd door Eurofins Omegam volgens de methoden zoals ze zijn vastgelegd in het geldende accreditatie-certificaat L086 en/of in de bundel "Analysevoorschriften Eurofins Omegam". De in dit onderzoek uitgevoerde onderzoeksmethoden van de geaccrediteerde analyses zijn in een aparte bijlage als onderdeel van dit analyse-certificaat opgenomen. De methoden zijn, voor zover mogelijk, ontleend aan de accreditatieprogramma's/schema's en NEN- EN- en/of ISO-voorschriften. Ik wijs u erop dat het analyse-certificaat alleen in zijn geheel mag worden gereproduceerd. Ik vertrouw erop uw opdracht volledig en naar tevredenheid te hebben uitgevoerd. Heeft u naar aanleiding van deze rapportage nog vragen, dan verzoek ik u contact op te nemen met onze klantenservice. Hoogachtend, namens Eurofins Omegam,

Ing. J. Tukker Manager productie

Op dit certificaat zijn onze algemene voorwaarden van toepassing. Dit analyse-certificaat mag niet anders dan in zijn geheel worden gereproduceerd.

Eurofins Omegam B.V. H.J.E. Wenckbachweg 120 NL-1114 AD Amsterdam-Duivendrecht Nederland

T +31-(0)20-597 66 80 CSOmegam@eurofins.com www.eurofins.nl

IBAN NL 16 BNPA 0227667980 BIC BNPANL2A BTW nr. NL8139.67.132.B01 KvK nr. 34215654

Tabel 1 van 7 ANALYSECERTIFICAAT Project code Project omschrijving Opdrachtgever

: 981679 : 77945-Lange heggen Beugen : Ingenieursbureau Land

Monsterreferenties 6191078 = BG1 6191079 = BG2 6191080 = BG3 Opgegeven bemonsteringsdatum Ontvangstdatum opdracht Startdatum Monstercode Matrix

: : : : :

Monstervoorbewerking S AS3000 (steekmonster) S gewicht artefact S soort artefact S voorbewerking AS3000

17/12/2019 18/12/2019 18/12/2019 6191078 Grond uitgevoerd n.v.t. n.v.t. uitgevoerd

17/12/2019 18/12/2019 18/12/2019 6191079 Grond uitgevoerd n.v.t. n.v.t. uitgevoerd

13/12/2019 18/12/2019 18/12/2019 6191080 Grond uitgevoerd n.v.t. n.v.t. uitgevoerd

Algemeen onderzoek - fysisch S droge stof % S organische stof (gec. voor lutum) % (m/m ds) S lutumgehalte (pipetmethode) % (m/m ds)

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Boxmeer&id=25430c32-a3ef-4072-bd90-ef6aa64caa88