2021-R-539b Bijlagen toelichting ontwerpbestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

HerontwikkelingHuize Loon

bestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

2

(ontwerp)

bestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

5

Bijlage 1

Stedenbouwkundige visie herontwikkeling Huize Loon

6

Bijlage 2

Verkennend bodem- en asbestonderzoek

35

Bijlage 3

Akoestischonderzoek wegverkeerslawaai

99

Bijlage 4

Quickscan flora en fauna

124

Bijlage 5

Notitie beoordeling stikstofincl. bijlagen

146

Bijlage 6

Archeologisch onderzoek

176

(ontwerp)

3

bestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

4

(ontwerp)

bestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

Bijlagen bij de toelichting

Bijlagen bij de toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

Bijlage 1 Stedenbouwkundige visie herontwikkeling Huize Loon

6

Bijlagen bij de toelichting (ontwerp)

O V E R L O O N | L O C AT I E H U I Z E L O O N STEDENBOUWKUNDIGE VISIE

COLOFON OVERLOON | LOCATIE HUIZE LOON Stedenbouwkundige visie Maastricht, 04 December 2020 IND01-0463822-1H Opdrachtgever: Van der Kroon Beheer BV

Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

info@croonenburo5.com

www.croonenburo5.com

VRIJGAVE Opsteller(: Jolien Hermans

GOEDKEURING Projectleider: Ard Thijssen

Datum vrijgave: 04 December 2020

I N H O U D S O P G AV E 1. INLEIDING

5

2. ANALYSE 2.1 HISTORISCHE ANALYSE 2.2 STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE

7 7 9

2.2.1 GELUIDHINDER

9

2.2.2 GEUR

9

2.2.3 OPENBAAR VERVOER

2.3 GROENSTRUCTUREN 2.4 PARKEERNORM 2.5 FUNCTIES 2.6 MORFOLOGIE 2.7 KENMERKEN

9

11 11 13 13 15

3. BESTEMMINGSPLAN

17

4. WELSTANSNOTA 4.1 WELSTANDSNIVEAUS 4.2 BEBOUWINGSTYPEN

19 19 21

5. RANDVOORWAARDEN 5.1 RANDVOORWAARDEN

23 23

5.1.1 GROEN

23

5.1.2 COLLECFIEF GROEN HOF

23

5.1.3 WELSTANDSNOTA

23

5.1.4 ROOILIJN

25

5.1.5 ORIËNTATIE BEBOUWING

25

5.1.6 BOUWHOOGTE + VERSCHIJNINGSVORM

25

5.1.7 ACHTERZIJDEN DERPSHEI

25

5.1.8 DUURZAAM BOUWEN

25

5.1.9 PARKEREN EN VERKEER

6. VERKAVELINGSPLAN 6.1 VERKAVELINGSPLAN

25

27 27

TITEL

|

3

shei Derp

g lsewe Enge

shei Derp

1. IN L EI D I N G

In de offerte ‘Overloon Locatie Huize Loon’ is een vervaardiging van een structuurontwerp voor de planontwikkeling van de voormalige locatie Huize Loon te Overloon vastgesteld. De locatie betreft het perceel 1130 dat wordt begrensd door de Engelseweg en Derpshei. In het structuurontwerp zal de realisatie van een twaalftal tot veertiental grondgebonden nultreden woningen aan de hand van twee scenario’s worden onderzocht. Hierbij is het inpassen van de nieuwbouw woningen adequaat aan de bestaande massa’s gerelateerde bouwvolumes én de openbare inrichtingselementen in de directe omgeving een vereiste. Beide scenario’s toetsen verschillende verkavelingsvarianten voor het perceel aan de Engelseweg en Derpshei. Ten grondslag van de verkavelingsvarianten voor de grondgebonden woningen op het perceel 1130 ligt deze stedenbouwkundige visie. In deze visie zijn verschillende ruimtelijke analyses uitgevoerd op een hoger stedelijk schaalniveau. De inzichten die vanuit deze stedenbouwkundige analyses zijn opgedaan, hebben geresulteerd in een randvoorwaarden kaart die als basis dient voor de verdere uitwerking van het architectonisch vraagstuk: namelijk de vervaardiging van een structuurontwerp voor de planontwikkeling van de grondgebonden woningen op het planperceel.

De interdisciplinaire benadering tussen stedenbouw en architectuur die CroonenBuro5 aanbiedt, zorgt ervoor dat de ontwerpkeuzes die in de verkavelingsvarianten zijn gemaakt, in aansluiting zijn op een grotere ruimtelijke structuur: het centrum van Overloon. Op nevenstaande kaart is de locatie van het perceel te zien. Het plot bevindt zich ten noorden van het centrum van Overloon, en is gelegen aan de primaire ontsluitingsweg de Engelseweg en de secundaire woonstraat Derpshei. Het plot is alzijdig omgeven door woningen en appartementen. Dit document is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de historische, landschappelijke en fysiek-ruimtelijke analyse van het plot en haar direct aangrenzende omgeving. Bebouwing, oriëntatie, ruimtelijke structuren (groen, infrastructuur) en functies zijn aspecten die hierbij aan bod komen. In hoofdstuk 3 wordt het vigerend bestemmingsplan besproken, waarbij ook de geldende kadastrale kaders worden uitgelicht. Hoofdstuk 4 gaat in op de welstandsnota. Hoofdstuk 5 beschrijft de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze opgave. In het laatste hoofdstuk van dit document, hoofdstuk 6, wordt het verkavelingsplan dat volgt vanuit de analyse verder uitgelicht. De voorgaande varianten aan dit verkavelingsplan (variant 1, 2 en 3) komen niet in deze versie van de projectdocumentatie aan bod.

Allen zijn wel opgenomen in eerdere versies van deze documentatie.

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

5

1930

1940

1960

1970

1990

2019

6

|

O V ER LO O N | LO C AT IE H U I Z E L O O N

2 . A N A LY S E 2. 1 H I S T O R I S C H E A N A LY S E Het dorp Overloon (gelegen tussen de kernen Boxmeer en Venray, aan de rand van de provincie Noord-Brabant) is ontstaan op een kruising van een aantal wegen gelegen tussen akkers, weidegebieden en (in het verleden woeste moeras-)bossen. Het woord ‘loon’ in de naam betekent ‘bos op zandgrond’; passend bij de karakteristieke grotere boscomplexen die gelegen zijn rondom Overloon. Door invloed van deze grootschalige boscomplexen heeft het echter wel een geruime tijd geduurd voordat Overloon tot grootschalige uitbreiding kwam. Dit kwam omdat Overloon in het verleden door haar omliggende bossen slecht bereikbaar was, waardoor niet veel mensen hun weg naar het dorp vonden. De historische lintbebouwing gelegen aan de kruisingswegen de Vierlingsbeekseweg, Venraijseweg en Irenestraat temidden van het agrarisch land was daarom ook lange tijd de enige bebouwing van het dorp. Ter verificatie: rond het jaar 1900 woonden er ongeveer 600 mensen, verspreid over 110 woningen, in Overloon. Daarnaast heeft de uitbreiding van Overloon ook op zich laten wachten door invloed van de Tweede Wereldoorlog. In Overloon heeft zich in Oktober 1944 een veldslag afgespeeld - “De Slag van Overloon” - waarbij veel van het bestaande dorp werd verwoest.

Na de oorlog zijn veel gevluchte oorspronkelijke bewoners van Overloon echter wel teruggekeerd en zijn zij begonnen aan de opbouw van een vrijwel volledig nieuw dorp: de start van de uitbreiding van Overloon.

Vi

er

l in

gs

e be

ks

eg ew

at Irenestra

g ewe rays Ven

Vanwege het Oorlogsmuseum dat zich in 1946 na de Tweede Wereldoorlog gevestigd heeft in Overloon is het dorp ook een toeristische trekpleister. Andere toeristische attracties zijn het Zoo Parc en het Schaartven.

g

Sinds het bestaan van Overloon vormde het dorp samen met Maashees - gelegen ten oosten van Overloon - de gemeente Maashees en Overloon. In het jaar 1942 zijn beide dorpen onderdeel geworden van Gemeente Vierlingsbeek, voordat ook deze clustering in 1998 opging in de Gemeente Boxmeer. Tegenwoordig wonen er ca. 4000 inwoners in de dorpskern Overloon.

e lsew Enge

De grootschalige wederopbouwing van het dorp na de Tweede Wereldoorlog neemt in 1960 haar eerste vormen aan. Zichtbaar is dan meerdere nieuwe woonwijken - bestaande uit vrijstaande en halfvrijstaande grondgebonden woningen - zich hebben ontwikkeld rondom het ‘overgebleven’ historisch lint. Ter ontsluiting van de nieuwe woonwijken is een nieuwe ontsluitingsstructuur in het dorp aangelegd; nieuwe dwarswegen takken aan op de historische kruisingswegen de Vierlingsbeekseweg, Venraijseweg en Irenestraat. Een voorbeeld van een nieuwe hoofdontsluitingsweg is bijvoorbeeld de Engelseweg (gelegen ten oosten van de projectlocatie). Tussen de 4 hoofdwegen - die elkaar in het midden van het centrum van Overloon kruisen - ligt een fijnmaziger ontsluitingsnetwerk van secundaire ontsluitingswegen. In eerste instantie vinden de uitbreidingen van het dorp met name plaats ten noorden en zuid-oosten van het historisch lint. Pas vanaf de jaren ‘90 breidt het dorp zich ook verder uit in zuidelijke en later westelijke richting. Door de uitbreidingen van Overloon in verschillende richtingen heeft de kern van het dorp een evenwichtige opbouw: het vormt nog steeds het centrale kruispunt.

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

7

Ste ve b ns ee g we kse b Th eo

aldu

sweg

eg sw ldu ba eo Th lsew Enge eg

Derp

Vla

sse rt

str a

shei

at

P

14 Ok

raat Irenest

V

l erp tob ein

P

P

b gs lin ier

eg ew ks ee

eg sew ray Ven

2. 2 S T E D E N B O U W K U N D I G E A N A LY S E De planlocatie is gelegen aan de primaire doorgangsweg de Engelseweg en de secundaire ontsluitingsstraat de Derpshei. Op het plot ligt het leegstaande pand van het Verzorgingshuis Huize Loôn dat in begin 2018 naar een nieuwe locatie in Overloon is verhuisd. Het huidige pand dat na de Tweede Wereldoorlog werd gebouwd en in 1980 is gerenoveerd, bestaat uit een dertigtal woningen die dienst hebben gedaan als zorgwoning. Het gebouwdeel parallel gelegen aan de Engelseweg is 2 bouwlagen hoog en is voorzien van een zadelkap in dezelfde langsrichting. Op de zuidelijke hoek van het perceel - de hoek tussen de Engelseweg en Derpshei - is het pand met één verdiepingslaag opgetopd: tot maximaal 3 bouwlagen met zadelkap. Na een tweejarige leegstand van het pand is nu besloten tot volledige nieuwbouw op het plot. Vanuit de stedenbouwkundige analyse die hiernaast is afgebeeld, is zichtbaar dat het plot is gelegen aan een van de hoofdontsluitingswegen in Overloon: de Engelseweg. Naast de Engelseweg - met in het verlengde de Stevensbeekseweg - doen ook de Irenestraat, de Venraijseweg en de Vierlingsbeekseweg dienst als primaire ontsluitingstructuur. Zichtbaar is dat de 4 primaire ontsluitingsassen samenkomen op het 14-oktoberplein; het centrum van Overloon.

De 4 ontsluitingswegen zijn elk omzoomd door groenstructuren die hiermee de primaire stedelijke ontsluitingfunctie van de assen aangeven. In het centrum van Overloon komen de vier groene linten door het dorp samen op een groen plein.

LEGENDA Stedenbouwkundige analyse Planlocatie Primaire ontsluiting Secundaire ontsluiting Bebouwing Hoofdoriëntatie bebouwing Centrum Overloon Bomen monumentaal Bomen Rijksmonument

2.2.1 Geluidhinder De woningen die op de planlocatie gerealiseerd zullen worden, zijn geluidsgevoelige objecten. Hierdoor zal er rekening gehouden moeten worden met eventuele geluidshinder van de omliggende wegen. Voor de primair aangrenzende wegen aan het plot - de Engelseweg en de Derpshei - en de secundair aangrenzende wegen - de Theobaldusweg en het Kerkpad - geldt een snelheidslimiet van 30 km/h. De maximale geluidhinder op het planperceel dient comform te zijn aan de Wet geluidhinder van Gemeente Boxmeer. Het perceel ligt niet binnen een geluidszone van industrielawaai dat zou kunnen resulteren in geluidhinder; dit aspect hoeft dus niet nader te worden beschouwd. 2.2.2 Geur De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) die op 1 januari 2007 is ingegaan is niet van toepassing op de planlocatie aangezien er geen geurcontouren over het gebied liggen. 2.2.3 Openbaar Vervoer In het centrum van Overloon zijn twee bushaltes gelegen: één aan de Stevensbeekseweg ten noorden van het centrum en één aan de Venraaijseweg ten zuiden van de dorpskern. De buslijnen die zijn aangesloten, gaan richting Venray en Boxmeer. Hiernaast is ook de BBA buurtbusverbinding richting Rijkevoort en Wilbertoord aangesloten.

De primaire functie van de ontsluitingswegen wordt ook aangezet doordat de hoofdoriëntatie van de bebouwing met name gericht is op de rijrichting van de assen. Ter plaatse van kruisingen is zichtbaar dat de oriëntatie van de bebouwing ofwel tweezijdig is, ofwel is gericht op de primaire ontsluitingsweg. Zichtbaar is dat de bebouwing aan de Engelseweg door haar hoofdoriëntatie ook de primaire ontsluitings-as begeleidt. Met dit gegeven is de hoofdoriëntatie van het plot enerzijds vastgesteld richting de Engelseweg. Anderzijds is de hoofdoriëntatie van het plot gericht op het alzijdige (zorg-)appartementencomplex van woningcorporatie Mooiland dat is gelegen ten oosten van de planlocatie. De tweezijdige oriëntatie die voor het plot is vastgesteld, moet achterkanten in het straatprofiel van de Derpshei voorkomen. De oriëntatie van de bebouwing aan de secundaire ontsluitingsweg de Derpshei is met name gericht op de straatzijde. Enige uitzonderingen hierop vormen het alzijdig georiënteerde (zorg-) appartementencomplex en de woningen ten noorden van het plot die georiënteerd zijn richting de Theobaldusweg (of op de hoek ook naar de Engelseweg). De achterkant die hiermee aan de Derpshei ontstaat, moet binnen deze opgave als aandachtspunt worden beschouwd.

De woningen aan de Engelseweg hebben een maximale bouwhoogte van twee bouwlagen met zadelkap die parallel aan de straat is georiënteerd. De woningen aan de Derpshei zijn maximaal één bouwlaag hoog met ook een zadelkap gelegen in rijrichting. Binnen deze opgave wordt de maximale bouwhoogte van 2 bouwlagen met zadelkap als uitgangspunt meegenomen. Vanuit het 14-Oktoberplein in het centrum van Overloon bestaat er een ‘groene zichtlijn’ in noordelijke richting. De betekenis van deze lijn valt samen de rooilijnen die zijn vastgesteld langs de Engelseweg. Om de lijn - en daarmee een straatbeeld waarin voldoende ruimte is voor de toepassing van groen - te behouden, moeten de vastgestelde rooilijnen gehandhaafd worden.

Gekartelde rooilijnen rondom de Engelseweg en in het centrum; meer structuur gewenst

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

9

Ste ve b ns ee g we kse b Th eo

aldu

sweg

eg sw ldu ba eo Th lsew Enge eg

Derp

Vla

sse rt

str a

shei

at

V

14 Ok

raat Irenest

b gs lin ier

eg ew ks ee

l erp tob ein

eg sew ray Ven

2. 3 G R O E N S T R U C T U R E N In het centrum van Overloon ontspringen op het 14-Oktoberplein - een groen plein - vier groene linten die fungeren als dragers van de primaire groenstructuur in het dorp. Deze vier groene linten vallen samen met de hoofdontsluitingswegen van Overloon: de Irenestraat, de Engelseweg, de Vierlingsbeekseweg en de Venraijseweg. Behalve aan de Engelseweg worden deze aders aan weerzijden van de straatprofielen begeleidt door bomen van verschillende hoogtes. Aan de Engelseweg bestaat het groene lint uit een bomenrij inclusief monumentale bomen ter zijde van de planlocatie. Ten noorden van de Engelseweg, aan de Stevensbeekseweg, wordt het groene lint wel doorgezet door bomen aan weerszijden van het straatprofiel. De bomen rondom de basisschool (ten oosten van het plangebied) en de kerk (in het centrum van Overloon) worden als clusteringen gebruikt om de publiek-toegankelijke functies af te kaderen van het wonen. Natuur wordt dus ingezet als scheidingselement tussen publiek en privaat.

2. 4 PA R K E E R N O R M De Nota Parkeernormen van Gemeente Boxmeer (NL.IMRO.0756.PP19Parkeren-VG01) reikt sinds 2019 een aantal normen aan voor parkeergelegenheden bij verschillende functies. De parkeernormen geven aan hoeveel parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw of uitbreiding van bestaande bouw. De in de Nota genoemde normen zijn gebaseerd op kencijfers van het CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek). Het belangrijkste uitgangspunt uit de Nota is dat parkeren in principe op eigen terrein moet worden opgelost; geldend voor alle functies. Omdat deze opgave zich specifiek richt op een structuurontwerp waarin de functie wonen centraal staat, worden alleen de parkeernormen omtrent wonen verder toegelicht. De parkeerbehoefte die gerealiseerd dient te worden is hierbij afhankelijk van de typen woningen en de prijsklasse van de woningen. De parkeernormen die gelden voor de functie Wonen in Gemeente Boxmeer betreffen:

Naast bomen bestaat de groenstructuur in Overloon ook uit grassen, heesters, rozen en hagen die als beeldbepalende elementen in de openbare ruimte zijn ingezet. Met name wegprofileringen en de inrichting van parkeerplaatsen worden door middel van deze elementen vergroend. Aan de randen van Overloon bevindt zich bosgebied (op de kaart zichtbaar ten noorden van het plangebied) en agrarisch (gras)land.

• • • • •

Vrijstaande koopwoning Halfvrijstaande koopwoning Tussenkoopwoning Duur koopappartement Midden koopappartement

2,3 2,2 2,0 2,1 1,9

• • • • •

Goedkoop koopappartement 1,6 Vrije sector huurwoning 2,0 Sociale huurwoning 1,6 Vrije sector huurappartement 1,8 Sociaal huurappartement 1,4

In deze structuurvisie staat de realisatie van vrije sector huurwoningen centraal. De in dit geval geldende parkeernorm is daarom 2,0. Vanuit de uitgangspunten uit de Nota Parkeernormen dient de parkeeropgave te worden gerealiseerd op eigen terrein.

LEGENDA

Met het vervallen van de maatschappelijke functie zorg op de planlocatie neemt de druk van de functie op het openbaar parkeren echter af. De hiermee ontstane ruimte voor parkeren in het openbaar gebied zal daarom in acht moeten worden genomen bij de verdere ontwikkelingen van de planlocatie. Met name de haaks parkeerstroken aan de Engelseweg dienen toekomstig opnieuw vormgegeven te worden zodat deze passend zijn aan deze structuurvisie.

Groen Bos Bomen monumentaal Bomen Gras Haag Heesters Rozen

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

11

Ste ve b ns ee g we kse b Th eo

aldu

sweg

eg sw ldu ba eo Th lsew Enge eg

Derp

Vla

sse rt

str a

shei

at

V

14 Ok

raat Irenest

b gs lin ier

eg ew ks ee

l erp tob ein

eg sew ray Ven

2. 5 F U N C T I E S Zoals eerder vermeld bevindt de planlocatie zich ten noorden van het Centrum van Overloon. Zichtbaar op de kaart is dat in het centrum (aan de doorgaande ontsluitingswegen en rondom het 14-Oktoberplein) met name de publiek-toegankelijke functies gelegen zijn, waaronder detailhandel, supermarkten, horeca, een kerk (tevens Rijksmonument) en een cultuurhuis ‘De Pit’. Andere publiek-toegankelijke functies, waaronder een bibliotheek en een basisschool zijn ten noordoosten van het plangebied gelegen. Zorgwoningen én nultredenwoningen zijn aan de randen van het centrum van Overloon gelegen. De woningen liggen hierdoor in een rustig woonmilieu, maar wel op korte (loop-)afstand van de publieke en benodigde functies in het centrum. Ditzelfde uitgangspunt geldt voor de woningen die op de planlocatie gerealiseerd zullen worden.

2. 6 M O R F O L O G I E Gepaard met de functie gaat ook de morfologische verschijningsvorm van de bebouwing. Zichtbaar op onderstaande kaart is dat de publiek-toegankelijke functies, waaronder bedrijvigheid, maatschappelijk en cultureel, gehuisvest zijn bebouwing die te typeren is als ‘blok’. De publieke functies in het centrum zijn dus afleesbaar aan een grotere korrelstructuur. De (semi-)private functies, zoals kleinschalige winkels en wonen, zijn gehuisvest in bebouwing met een kleinschaligere korrelgrootte. De functie zorg en de grondgebonden nultreden woningen/appartementen vormen ten opzichte van bovenstaand uitgangspunt een categorie apart. Beide functies zijn namelijk gehuisvest in ofwel bebouwing met een kleinschaligere korrelgrootte ofwel bebouwing van een grotere korrel. Hierbij moet wel vermeld worden dat de functies in ‘blokbebouwing’ architectonisch zo ontworpen zijn zodat zij in aansluiting zijn met kleinschaligere morfologische structuren. Uitgangspunt voor de morfologie ter plaatse van de planlocatie is dat de verschijningsvorm van de nieuw te bouwen woningen in samenspraak moet zijn met de kleinschaligere korrelgrootte vanuit de directe omgeving. Omdat het gaat om twaalf tot veertien nieuwbouw grondgebonden nultreden woningen, kan deze aansluiting met name gezocht worden met de nultreden woningen ten oosten van het plangebied.

LEGENDA Functies Basisschool Bedrijven Cultuurhuis/cultuur Detailhandel Dienstverlening Grondgebonden 0-treden Horeca Kerk Wonen Zorg

Morfologie Overloon: groot- & kleinschalige korrel typerend voor het centrum/woongebieden

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

13

Bestaande situatie: Vergroend hof parallel aan de Engelseweg, bebouwing 2 lagen hoog met kap

Bestaande situatie: Monumentale bomen aan de Engelseweg als omderdeel groenstructuur Overloon

Bestaande situatie: Bestaand pand hoek Engelseweg-Derpshei: hoekaccent max. 3 bouwlagen + kap

Bestaande situatie: Dwarsprofiel Derpshei, éénrichtingsstraat met parkeren

Bestaande situatie: Huize Loôn ter zijde van de Derpshei, alzijdige oriëntatie, 2/3 bouwlagen + kap

Bestaande situatie: Zicht op het bestaande appartementencomplex met alzijdige oriëntatie

14

|

O V ER LO O N | LO C AT IE H U I Z E L O O N

2. 6 K E N M E R K E N P L A N L O C AT I E Ter verificatie van de planlocatie zijn hiernaast een aantal afbeeldingen weergegeven die bijzondere en/of opvallende kenmerken van de bestaande situatie weergeven. Hieronder puntsgewijs een samenvatting van de meest opvallende elementen die in de planopgave gehandhaafd moeten worden: • • • • • • • • •

Bestaande situatie: Straatprofiel Derpshei, groene haag als collectief scheidingselement

Bestaande situatie: Straatprofiel Derpshei, bebouwing 1 bouwlaag + kap

Bestaande situatie: Entree bestaand appartementencomplex vanaf de Derpshei

Bestaande situatie: Noordelijke zijde Derpshei: steeg met achterkanten als aandachtspunt

Het bestaande pand Huize Loôn heeft een hoogte van 2 bouwlagen met zadeldak in langsrichting (parallel aan de Engelseweg) Op de hoek Engelseweg-Derpshei is het pand opgetopd tot 3 bouwlagen met kap De bebouwing rondom het plot is respectievelijk 1 tot 2 bouwlagen hoog met kap Het profiel van de Engelseweg is omzoomd door een groen hof gelegen voor Huize Loôn; het groene karakter moet behouden blijven en worden versterkt De monumentale bomen aan de Engelseweg zijn beeldbepalend Het appartementencomplex aan de Derpshei wordt behouden Het appartementencomplex aan de Derpshei is alzijdig georiënteerd; hiermee moet rekening worden gehouden in de projectontwikkeling Extra aandacht moet besteed worden aan de noordelijke zijde van de Derpshei i.v.m. achterzijdes bestaande panden Bestaande straatprofielen en bestrating worden zo veel mogelijk behouden

Bestaande situatie: Woningen overzijde Engelseweg: max. 2 bouwlagen + zadelkap in langsrichting

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

15

16

|

O V ER LO O N | LO C AT IE H U I Z E L O O N

3. BE ST E M M I N G S P L AN

Perceel 1130, grenzend aan de Engelseweg en Derpshei, is gelegen ten noorden van het centrum van Overloon. Het vigerend bestemmingsplan is een combinatie tussen “Kom Overloon” (NL.IMRO.0756.BP09Ovlkomplan-OH01) uit 2009 en het bestemmingsplan “Derpshei” (NL. IMRO.0756.BP13OvlDerpshei-VG01) uit 2014. Het huidige bestemmingsplan wordt aangevuld met het enerzijds het paraplubestemmingsplan “Parkeernormen” (NL.IMRO.0756.BP19ParkerenVG01) dat is vastgesteld in 2019, en anderzijds het paraplubestemmingsplan “Begrip Horeca” (NL. IMRO.0756.PP18Horeca-VG01) dat in 2018 is vastgesteld door Gemeente Boxmeer. Gezamenlijk vormen deze plannen het totale, rechtsgeldige bestemmingsplan voor Overloon. Het hiernaast afgebeelde bestemmingsplan toont zowel enkelbestemmingen als dubbelbestemmingen met waarden uit bovengenoemde plannen.

LEGENDA Algemeen Plangebied Plangebied structuurvisies Besluitgebied Wetgevingszone Enkelbestemmingen Agrarisch Bedrijf Bos Centrum Detailhandel Groen Horeca Maatschappelijk Verkeer Wonen

Het projectperceel met adres Engelseweg 2 toont op dit moment een maatschappelijke functie, echter vraagt de opgave om een realisatie van wonen. Deze functiewijziging is in het bestemmingsplan nog nog niet juridisch vastgelegd. Het vigerend bestemmingsplan zal daarom herzien moeten worden om de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk te kunnen maken. Bij de herziening van het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bestaande rooilijn aan de Engelseweg; dit om de zichtlijn vanuit het centrum van Overloon in stand te houden. De ligging van de woningen op het perceel, de afmetingen van de bebouwing en de oriëntatie van deze bebouwing komen voort uit deze stedenbouwkundige visie. Na goedkeuring kan het bestemmingsplan worden opgesteld. Het volume en de hoogte van de nieuw te bouwen woningen dienen in overeenstemming te zijn met de bestaande woningen aan de Engelseweg en Derpshei. Het vigerend bestemmingsplan stelt vast dat de goot- en nokhoogte van de bebouwing aan de Engelseweg maximaal 6,5 en 10 meter hoog zijn, terwijl de goot- en nokhoogte aan de Derpshei maximaal 4,5 en 7 meter bedragen. In aansluiting op de bestaande omgeving - waarbij de Engelseweg als primaire structuur als leidend wordt beschouwd - wordt de bouwhoogte van de nieuw te bouwen woningen gesteld op maximaal 2 lagen met kap; respectievelijk een goot- en nokhoogte van 6,5 en 10 meter.

De oppervlakte van het plot bedraagt 4320 m². Hiermee is er ruimte voor het realiseren van 12 tot 14 kavels met een BVO van ca. 300-320 m².

Dubbelbestemmingen +++++++

Waarde

Bestaande rooilijnen; handhaving rooilijn Engelseweg als maximale bebouwingsgrens plangebied

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

17

18

|

O V ER LO O N | LO C AT IE H U I Z E L O O N

4 . W E L S TA N D S N O TA 4. 1 W E L S TA N D S N I V E A U S In Gemeente Overloon zijn er vier welstandsniveaus te onderscheiden die afhankelijk zijn van de waarde en gevoeligheid van een gebied en de betekenis voor het aanzien van de openbare ruinte en kern als geheel. De vier welstandsniveaus die vastgesteld kunnen worden zijn: hoog (niveau 1), normaal (niveau 2), laag (niveau 3) of welstandsvrij (niveau 4). Zoals zichtbaar op de kaart hiernaast gelden zijn er drie welstandsniveaus van kracht voor het gebied rondom perceel 1130. De welstandsdragers in het dorp Overloon worden gevormd door de historische, organische bebouwingslinten de Vierlingsbeekseweg, de Irenestraat en gedeeltelijk de Venrayseweg. De bebouwing van deze linten bestaat uit een gevarieerd dorps beeld van oude panden die beeldbepalend zijn voor de (historische-karakteristieke) sfeer van Overloon. Deze beeldkwaliteit kent welstandsniveau 1 toe aan de historische bebouwingslinten in het dorp. Welstandsniveau 2 is toegekend aan de grotere parken, de groengebieden en de woongebieden aangrenzend aan het centrum van Overloon. Dit betreft tevens het gebied rondom de Engelseweg, waarin de planlocatie valt. Vanwege de primaire ontsluitingsfunctie van de Engelseweg, is het van belang dat de bebouwing parellel aan deze hoofdweg bijdraagt aan de beeldkwaliteit in Overloon.

Het advies is daarom om de nieuwe inrichting van de planlocatie met voldoende kwaliteit en zorg te behandelen. Het welstandsniveau ‘welstandsvrij’ wordt toegekend aan de overige bebouwing en de sportcomplexen in Overloon.

LEGENDA

Welstandsniveau 2 Welstandsvrij

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

19

20

|

O V ER LO O N | LO C AT IE H U I Z E L O O N

4. 2 B E B O U W I N G S T Y P E N De verschillende welstandsniveaus gaan gepaard met de bebouwingstypen in Overloon. Zichtbaar is dat het (historisch) dorps bebouwingslint gelegen is ter plaatse van welstandsniveau 1. De karakteristieke dorpse uitstraling zorgt voor sfeer in Overloon en wordt daarom als hoogte welstandsniveau beschouwd. Dit welstandsniveau moet dan ook in waarde worden behouden. Hiernaast valt het bebouwingstype ‘gemengde bebouwing’ dat is gelegen aan de Engelseweg onder welstandsniveau 1 en moet dus ook in waarde worden behouden. Op de planlocatie geldt welstandsniveau 2 dat momenteel wordt gekenmerkt door het bebouwingstype ‘op zichzelf staande bebouwing’. Het huidige vrijstaande pand ‘Huize Loôn’ dat onder deze categorie valt, is te typeren als bebouwing uit de eind 20ste/begin 21ste eeuw. De nieuwe ontwikkeling op het plot waarbij 12 tot 14 individuele woningen zullen worden gerealiseerd, zal eerder aansluiting moeten zoeken bij de categorie ‘gemengde bebouwing’; dit in lijn met de bebouwing rondom de Engelseweg en de Stevensbeekseweg. Om de wijziging van categorieën ter plaatse van het plangebied mogelijk te maken, wordt geadviseerd dat de welstandsnota met betrekking tot bebouwingstype zal moeten worden aagepast.

LEGENDA Boerenerf, agrarisch buitengebied Gemende bebouwing Grootschalige bebouwing en instituten in een groene omgeving (Historisch) dorps bebouwingslint Individuele woningbouw Industrieterrein Natuurgebied Op zichzelf staande bebouwing Park, groengebied en sportcomplex Traditionele woonwijk

eeuw

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

21

5 . R A N D V O O R WA A R D E N 5. 1 R A N D V O O R WA A R D E N De inzichten die zijn opgedaan uit de voorgaande stedenbouwkundige analyse heeft geresulteerd in een aantal randvoorwaarden die moeten worden meegenomen bij de ontwikkeling van het structuurontwerp waarin de realisatie van twaalf tot veertien grondgebonden nultredenwoningen centraal staan. De randvoorwaarden zijn hieronder per categorie nader toegelicht. 5.1.1 Groen De bestaande groenstructuur vanuit het centrum naar het noorden van Overloon dient gestimuleerd en versterkt te worden op de planlocatie. Deze stimulatie zal met name plaatsvinden in het publieke domein. Binnen deze ontwikkeling dienen het zestal monumentale bomen op de planlocatie behouden te worden. Uitgangspunt is het creëren van een vergroend totaalbeeld op de planlocatie. Randvoorwaarde is dat er een duidelijke afscheiding van het ‘vergroend’ publieke domein wordt aangegeven; hiertoe kan een collectieve haag als beeldkwaliteit bepalend element dienst doen. Om het straatbeeld ter zijde van het oostelijk gelegen appartementencomplex te verfraaiien m.b.t. uitzicht, kan een groene bufferzone worden ingezet. Dit uitgangspunt is echter geen harde randvoorwaarde.

LEGENDA Randvoorwaarden Plot Bouwvlak maximaal Rooilijn maximaal Hoofdoriëntatie bebouwing Gekartelde rooilijn Groenstructuur Collectief hof

5.1.2 Collectieve groene zone In lijn met de collectieve pleinen die gelegen zijn rondom publieke of bijzondere functies aan de hoofdontsluitingswegen in Overloon schikt de planlocatie zich voor de ontwikkeling van een collectief plein/zone ter plaatse van de Engelseweg. In de bestaande situatie ligt er voor het pand Huis Loôn namelijk ook een collectieve zone, uitgevoerd als groenstrook. Aangeraden wordt om een gelijkwaardige groene collectieve zone op te nemen in de nieuwe ontwikkelingen. Dit is tevens in samenspraak met hetgeen beschreven onder kopje 5.1.1 Groen. De inpassing van een collectieve groene zone heeft naast haar functie als ‘stapsteen’ van collectieve pleinen richting het centrum van Overloon ook een sociaal-maatschappelijke functie aangezien bewoners sociaal gestimuleerd worden interactie met elkaar aan te gaan. Hiernaast draagt de collectieve groene zone ook bij aan het stumileren én versterken van de groenstructuur tussen Overloon Noord en de dorpskern. Idem. in samenspraak met hetgeen beschreven onder kopje 5.1.1 Groen. 5.1.3 Welstandsnota Doordat de planlocatie is gelegen aan een primaire ontsluitingsweg, ligt de nieuwbouw ontwikkeling op een centraal, zichtbare locatie in Overloon.

Vanuit dit gegeven omtrend zichtbaarheid en beleving wordt geadviseerd om de planlocatie met voldoende kwaliteit en zorg te behandelen waarmee de beeldbepalende waarde van de locatie gehandhaafd blijft.

Potentieel collectief hof Verbindingen autoverkeer Monumentale bomen behouden

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

23

24

|

O V ER LO O N | LO C AT IE H U I Z E L O O N

5.1.4 Rooilijn De maximale rooilijn is gelegen tussen het cultururhuis ‘De Pit’ en de woningen op de hoek van de Engelseweg en de Theobaldusweg. Door het handhaven van deze maximale rooilijn wordt de ‘groene zichtlijn’ vanuit het centrum van Overloon behouden en verstrerkt. Belangrijker is dat de monumentale bomen aan de Engelseweg worden behouden door het handhaven van deze maximale roolijn.

LEGENDA Randvoorwaarden Plot Bouwvlak maximaal Rooilijn maximaal Hoofdoriëntatie bebouwing Potentiële oriëntatie bebouwing Oriëntatie aanduiding Groenstructuur Collectief groen hof Groene collectieve haag Groene bufferzone Achterzijde; speciale aandacht Potentiële verbindingen langzaam verkeer

Zoals de analyse heeft aangetoond, is de verspringing van de bebouwingslijn aan de Engelseweg typerend. Om meer structuur te geven aan dit aspect, wordt geadviseerd om in de nieuwbouw ontwikkeling één doorlopende rooilijn ter zijde van de Engelseweg toe te passen. Indien nodig kan er maximaal één rooilijnsprong worden opgenomen in de planvorming. Op de kaart hiernaast zijn de maximale grenzen hiervoor aangeduidt. 5.1.5 Oriëntatie bebouwing De oriëntatie van de nieuw te ontwikkelen bebouwing is primair gericht op de Engelseweg vanwege haar functie als hoofdontsluitingsweg. Secundair is de bebouwingsoriëntatie gericht op de woonstraat de Derpshei. Bij de ontwikkeling van de verkavelingsvarianten moet de alzijdige oriëntatie van het appartementencomplex ten oosten van de planlocatie in acht worden genomen. Voorkomen moet worden dat de bestaande bewoners uitkijken op de achterkanten van nieuwbouw woningen. Indien de potentiële verbindingen voor langzaam verkeer ontwikkeld worden, is het mogelijk de oriëntatie van de nieuwbouw hier dwars op te positioneren. 5.1.6 Bouwhoogte en verschijningsvorm In aansluiting met de Engelseweg en het bestemmingsplan ‘Kom Overloon’ is de maximale goot- en nokhoogte gesteld op 6,5 meter en 10 meter. Respectievelijk komt dit overeen met een maximale hoogte van twee bouwlagen met hierop een kap.

Als kap worden een zadelkap als typologie aanbevolen; dit tevens in aansluiting met de omliggende bebouwing rondom het plangebied.

5.1.8 Duurzaam bouwen Volgens het bestemmingsplan ‘Kom Overloon’ (2009) hanteert Gemeente Boxmeer een beleid middels duurzaam bouwen. Dit beleid is zowel gericht op stedenbouwkundig duurzaam bouwen als op bouwkundig duurzaam bouwen. Stedenbouwkundig duurzaam komt tot uitdrukking in de ruimtelijke opzet van nieuwbouw. Heldere, herkenbare en duidelijke structuren behouden, stimuleren én versterken, wordt hierbij gezien als onderdeel van duurzaam bouwen op een hoger schaalniveau. Bouwkundig duurzaam bouwen betreft: duurzaam materiaalgebruik, duurzame energievoorzieningen, duurzame afvalverwerking en duurzaam water beheer. Beide richtlijnen omtrend duurzaam bouwen dienen als speciaal aandachtspunt te worden meegenomen in het structuurontwerp.

5.1.9 Parkeren en verkeer Als onderdeel van de nieuwbouw ontwikkeling dient het parkeren opgelost te worden op eigen terrein. De hiervoor geldende parkeernorm betreft 2,0. Bij de inpassing van parkeren dient er rekening te worden gehouden met hittestress, waarbij vergroening van parkeren als middel kan worden ingezet. Het bestaande haaksparkeren aan de Engelseweg wordt in deze opgave zo goed als buiten beschouwing gelaten. Dit omdat het publiek domein waarop dit parkeren is gelegen niet meer tot het plangebied behoor. Om de nieuwe verkavelingsplannen wel in lijn te zetten met het bestaande haaks parkeren, zijn de parkeervakken in de voorstellen wel opnieuw uitgelijnd aan de hand van de nieuwe ontwerpvoorstellen. Geadviseerd wordt om toekomstig op basis van de kaders die vanuit de verkavelingsplannen zijn opgesteld een nieuwe parkeersituatie voor dit openbaar gebied te ontwikkelen. De woonstraat Derpshei blijft behouden als éénrichtingsweg. De bestaande straatprofielen wordten hiermee zo min mogelijk aangetast.

5.1.7 Achterzijden Derpshei De achterzijden van de bestaande bebouwing tussen de Theobaldusweg en de Derpshei moeten in acht worden genomen. Randvoorwaarde is dat de voorzijden van de nieuwbouw woningen niet mogen uitkijken op deze achterzijden vanwege een niet fraai straatbeeld. Wel moet er getracht worden naar een ontwikkeling van een zo kwalitatief mogelijke doorgang; al dan niet ingevuld door middel van groen en parkeren

Verbindingen autoverkeer Parkeren uitbreiding Monumentale bomen behouden

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

25

6 . V E R K AV E L I N G S P L A N Vanuit de randvoorwaarden is een verkavelingsplan voor de realisatie van twaalf tot veertien grondgebonden nultredenwoningen op het plot voortgekomen. Hieronder worden de belangrijkste uitgangspunten van het verkavelingsplannader toegelicht. De varianten voorafgaand aan dit verkavelingsplan (variant 1, 2 en 3)2 zijn niet opgenomen in deze versie van de projectdocumentatie. Echter zijn deze varianten wel gedocumenteerd in voorgaande versies van deze documentatie. 6. 1 V E R K AV E L I N G S P L A N Het verkavelingsplan gaat uit van een alzijdige oriëntatie van het plot. De hoofdoriëntatie van de bebouwing is hierdoor zowel gericht op de Engelseweg als de Derpshei (tegenover het appartementencomplex van woningbouwcorporatie Mooiland). Zes grondgebonden woningen die tevens in lijn liggen met de in de randvoorwaarden vastgestelde maximale rooilijn - zijn gericht op de Engelseweg. Ter zijde van de oostelijke Derpshei zijn vier grondgebonden woningen gelegen. Door de oriëntatie van deze woningen - uitkijkend op het appartementencomplex - wordt het straatprofiel van de Derpshei begeleid en verder afgemaakt. De woningen die aan de zuidelijke Derpshei gelegen zijn, volgen eenzelfde oriëntatie als de bebouwing aan de Engelseweg en/of oostelijke Derpshei. Doordat er geen enkele woning gedraaid is t.o.v.

de hoofdoriëntaties hebben alle woningen een oost-westelijke of west-oostelijke oriëntatie. Respectievelijk liggen de achtertuinen van de woningen dan ook oost of west. Door de voortzetting van eenzelfde oriëntatie richting oost of west zijn niet de voorzijden, maar de zijkanten met het daarbij behorend perceel van de woningen aan de zuidelijke Derpshei gelegen. Het is door deze positionering van de panden dat er geen sprake is van een duidelijke voor- of achterkant aan de straatzijdes van de Derpshei. Gesteld wordt dat de oriëntatie van zijgevels richting het straatprofiel een meer kwalitatieve oplossing biedt dan wanneer achterzijden richting de straat gepositioneerd zouden zijn. Tevens is het door de voortzetting van deze oriëntatie dat ter plaatse van de zuidoostelijke hoek van het plangebied de toegangsweg naar het appartementencomplex aangezet, en daarmee begeleid wordt. Door de parallel gepositioneerde woningen aan de zuidelijke Derpshei, ontstaat er ter ontsluiting van de woningen een brede doorgang tussen de straat en het achterliggend gebied. Deze doorgang - of ‘hof’ - maakt enerzijds het gebied ten oosten van het plot beter doorwaadbaar, en biedt anderzijds kansen om een verbinding tussen dit achterliggend gebied en het centrum aan te gaan. De doorgang wordt door een groenstructuur met bomen aangezet.

Dwars op de groenstrook zijn twee doorsteken tussen de Engelseweg en het achterliggend gebied gerealiseerd. Een doorsteek doet dienst als verbindend element richting het appartementencomplex van Mooiland (alleen voor langzaam verkeer toegankelijk). Aan de andere doorsteek is in het verlengde van de Derpshei een strook parkeren (uitgevoerd als groen parkeren) ontwikkeld. Op deze manier wordt het parkeren nabij de grondgebonden woningen verwezenlijkt, zonder dat het parkeren van invloed is op de beeldkwaliteit in het straatprofiel. De parkeerbalans wordt naast de 9 parkeerplaatsen aan de oost-westelijke doorsteek deels opgelost op eigen terrein en deels in het publiek gebied. De voornaamste reden dat parkeren deels in het publiek gebied wordt opgelost, is dat er op deze manier meer ruimte ontstaat voor de toepassing van beeld- en leefkwaliteit in het straatbeeld van de Derpshei. Ter zijde van de zuidelijke Derpshei ontstaat er met het aangrenzen van de langsparkeervakken aan de bestaande rijbaan meer ruimte voor het inpassen van een groenstrook langs deze straat. Niet alleen het ‘groen parkeren’, maar ook een groenzone met bomen dragen dan bij aan de vergroening van het straatprofiel van de Derpshei. In de collectieve groenstrook aan de Engelseweg zijn 6 parkeerplaatsen gelegen die bedoeld zijn voor de bewoners van de zes woningen aan deze straat.

Aan de Derpshei zijn verder 13 parkeerplekken gerealiseerd; uitgevoerd als langsparkeren. In totaal worden er 28 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd, conform de vastgestelde parkeernorm van 2,0. De nieuwe parkeerplaatsen worden elk uitgevoerd als ‘groene parkeerplekken’ om zo het groene karakter van het plan te stimuleren. Ter zijde van de Engelseweg zijn binnen de kaders die het structuurplan stelt 7 langsparkeervakken ingetekend. De parkeerplaatsen zijn omzoomd door een groenstrook en haag, passend binnen de beeldkwaliteit van het straatprofiel van deze doorgaande hoofdontsluitingsweg. De groenstrook die het parkeren omzoomd, ontstaat doordat er langsparkeren in plaats van haaksparkeren is toegepast aan de Engelseweg. Met toepassing van deze groenstrook wordt tevens de groenstructuur tussen het centrum het het noorden van Overloon verder gestimuleerd. Om de overgang tussen het privaat en publiek domein te garanderen, zijn er - waar nodig geacht - groene bufferzones aan de randen van de kavels ingetekend. Op deze manier ontstaat er enige afstand tussen de zijgevel van een woning en het trottoir en/of parkeren; iets dat bijdraagt aan de privatisering van de woningen op de verschillende kavels.

Ter zijde van de Engelseweg is in deze variant een collectieve groenstrook (of ‘groen langgerekt plein’) opgenomen die dienst doet als stimulatie van de groenstructuur aan de Engelseweg. Binnen deze groenstrook zijn een vijftal monumentale bomen gelegen die worden gebouden. Tevens wordt de groenstrook omzoomd door een groene haag. De zesde monumentale boom ten zuidoosten van het plangebied wordt ook behouden en verder ingepast binnen een publieke groenstrook.

O V ER LO O N | LO C AT IE HU I Z E L O O N

|

27

Beneluxweg 125

Wim Duisenbergplantsoen 21

Postbus 40

Postbus 959

4900 AA Oosterhout

6200 AZ Maastricht

+31 (0) 162 487 500

+31 (0) 43 325 32 23

info@croonenburo5.com

www.croonenburo5.com

bestemmingsplan Herontwikkeling Huize Loon

Bijlage 2 Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Bijlagen bij de toelichting (ontwerp)

35

Bodem en Bouwstoffen

Verkennend Bodemonderzoek Engelseweg/Derpshei te Overloon rapport C215738.005/PHE

datum: opdrachtgever:

1 april 2021 den Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V., Postbus Parklaan83 21 5400 UDEN 5261 AB LR VUGHT

Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en / of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Archimil BV. Op al onze werkzaamheden zijn de algemene leveringsvoorwaarden van toepassing, zoals gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Eindhoven, onder nummer 17159750.

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

I

VERANTWOORDING

P. Heesakkers Adviseur

Ing. B. van den Bosch Teamleider

Archimil B.V. Koningsplein 18, 5721 GJ Asten, Tel.nr. 0493-671818 Faxnr. 0493-671800, Email: info@archimil.nl Rabobank Iban NL70RABO01636.28.580, Kvk nr. 17159750

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

II

SAMENVATTING Voor een verklaring van de gebruikte terminologie met betrekking tot eventuele verontreinigingen de Engelseweg/Derpshei te Overloon is een verkennend bodemonderzoek en een verkennend onderzoek naar het voorkomen van asbest uitgevoerd zoals voorgeschreven in de Nederlandse norm NEN 5740 en NEN 5707. De geografische gegevens van de onderzoekslocatie staan weergegeven in het volgende overzicht: Gemeente

Boxmeer

Adres

Engelseweg/Derpshei te Overloon

Kadastraal

Sectie: I

Nr: 1130

Coördinaten

X: 193.768

Y: 398.336

Oppervlakte onderzoekslocatie

4320 m2

Het onderzoek is uitgevoerd op basis van de resultaten van het vooronderzoek van de onderzoekslocatie en de directe omgeving. Op basis van de in het vooronderzoek verzamelde gegevens kan de locatie vooralsnog als niet-verdacht worden beschouwd. Veld- en laboratoriumwerkzaamheden zijn derhalve uitgevoerd conform de strategie onverdacht uit de NEN 5740 en NEN 5707. Verkennend onderzoek asbest Uit het onderzoek volgt dat op het deels verharde en deels met gras of struiken begroeide maaiveld geen asbest is aangetroffen. In de grove fractie van het materiaal uit de inspectiegaten is geen asbest aangetroffen. In de fijne fractie is evenmin asbest aangetoond. Derhalve is de onverdachtheid van de locatie voor een bodemverontreiniging met asbest bevestigd. Verkennend bodemonderzoek In de grond uit de bovenlaag (0-0,5 m-mv) van het noordelijke deel van de locatie is een licht verhoogd gehalte PFOS aangetroffen. De grond uit de bovenlaag (0-0,5 m-mv) van het resterend terrein is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht. De grond uit de onderlaag (0,5-2 m-mv) is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. De hypothese niet-verdachte locatie kan voor de ondergrond en het grondwater worden aangenomen en dient voor de bovengrond formeel te worden verworpen op basis van de onderzoeksresultaten.

Naar aanleiding van bovenstaande conclusies merken wij op dat er ons inziens, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld hoeven te worden aan toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie. Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt dan dient bepaald te worden of wat de kwaliteit is in het kader van het besluit bodemkwaliteit.

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

III

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 1. INLEIDING EN DOEL VAN HET ONDERZOEK ................................................................................ 1 2. VOORONDERZOEK ......................................................................................................................... 3 2.1. GEOGRAFISCHE GEGEVENS.......................................................................................................... 3 2.2. HUIDIG EN VOORMALIG BODEMGEBRUIK ........................................................................................ 3 2.2.1. Bodemonderzoeken ...................................................................................................... 4 2.3. TOEKOMSTIG GEBRUIK .............................................................................................................. 4 2.4. BODEMOPBOUW EN (GEO-)HYDROLOGIE ......................................................................................... 5 2.4.1. Algehele bodemkwaliteit .............................................................................................. 5 2.5. CONCLUSIE VOORONDERZOEK ..................................................................................................... 6 3. OPZET EN UITVOERING VAN HET ONDERZOEK .......................................................................... 7 3.1.

VOORONDERZOEK EN LOCATIE-INSPECTIE ...................................................................................... 7 3.2. OPZET BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 7 3.3. ANALYSEPAKKETTEN ................................................................................................................ 7 3.4. UITVOERING BODEMONDERZOEK .................................................................................................. 8 4. WIJZE VAN BEOORDELEN EN INTERPRETATIE .......................................................................... 9 5. RESULTATEN...............................................................................................................................10 5.1. ASBESTONDERZOEK ................................................................................................................ 10 5.1.1. Maaiveldinspectie ...................................................................................................... 10 5.1.2. Veldwerk ................................................................................................................... 10 5.1.3. Veldwerk grondwater................................................................................................. 10 5.1.4.

Resultaten asbestonderzoek....................................................................................... 11 5.2. VERKENNEND BODEMONDERZOEK .............................................................................................. 11 5.2.1. Grondmengmonsters .................................................................................................. 11 5.2.2. Grondwatermonsters ................................................................................................. 12 6. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ...........................................................................................13 TABELLEN ...........................................................................................................................................14 Bijlage 1 ............................................................................................................ overzichtstekening Bijlage 2 .................................................................................................................. vooronderzoek Bijlage 3 ............................................................................................................locatie en boringen Bijlage 4 ........................................................................................................................

boorstaten Bijlage 5 ............................................................................................................. analyseresultaten Bijlage 6 ........................................................................................................................ referenties

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

1.

1

INLEIDING EN DOEL VAN HET ONDERZOEK

In verband met de beoogde nieuwbouw aan de Engelseweg/Derpshei te Overloon is door Pouderoyen Tonnaer schriftelijk opdracht verleend om een verkennend bodemonderzoek op bovengenoemde locatie uit te voeren. Het doel van het verkennend bodemonderzoek bestaat uit het verkrijgen van inzicht in de kwaliteit van de grond en het freatische grondwater op het te onderzoeken terrein. Voor de milieuhygiënische verklaring kan dit onderzoek dienen als bewijs voor de kwaliteit van de ontvangende bodem (Regeling bodemkwaliteit artikel 4.3.4) in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit. Het doel van het verkennend onderzoek naar asbest is om, met een relatief geringe onderzoeksinspanning, na te gaan of de verdenking van (bodem)verontreiniging met asbest terecht is. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van NEN 5740 [2] en NEN 5707 [12] conform de BRL2000 met bijhorende protocollen van de Stichting Infrastructuur Kwaliteitsboring Bodemonderzoek [3]. De grondmengmonsters en het grondwatermonster zijn geanalyseerd op de parameters welke opgenomen zijn in het NEN-pakket of op eventueel verdachte componenten. De analyseresultaten zijn getoetst aan de achtergrond-, streef- en interventiewaarden, zoals vermeld in de Circulaire bodemsanering 2013 [8].

Het rapport is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de verzamelde gegevens van de onderzoekslocatie en/ of de daaromheen liggende percelen, welke tijdens het vooronderzoek naar voren zijn gekomen. De opzet en uitvoering van het onderzoek worden besproken in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt het toetsingskader van de resultaten gepresenteerd waarna in hoofdstuk 5 de gevonden resultaten besproken zullen worden. Tot slot worden in hoofdstuk 6 de conclusies besproken en worden enkele aanbevelingen gedaan. De in de tekst aangehaalde literatuurbronnen zijn opgenomen in bijlage 6. Contactpersoon voor de opdrachtgever was de heer B. Weekers.

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

2

Luchtfoto onderzoekslocatie en omgeving

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

2.

3

VOORONDERZOEK

Het vooronderzoek met betrekking tot het bodemonderzoek is uitgevoerd op het standaardniveau, conform NEN 5725. Het vooronderzoek heeft zich gericht op de onderzoekslocatie en de direct aanliggende percelen vanaf de grens van het onderzoeksgebied tot aan 25 meter buiten het onderzoeksgebied. Het doel van het vooronderzoek is het verzamelen van relevante informatie over de locatie van het bodemonderzoek, door het opvragen van informatie bij de opdrachtgever, de eigenaar en de gemeente, houden van interviews, uitvoeren van terreininspectie en archiefonderzoek. De te verzamelen informatie heeft betrekking op het voormalige gebruik, het huidige gebruik, het toekomstige gebruik, de bodemopbouw, de geohydrologische situatie en financieel-juridische aspecten. Hiervoor worden de volgende informatiebronnen geraadpleegd: milieuvergunningdossiers, archief bodemonderzoeken, etc. In bijlage 2 is een overzicht weergegeven van deze (geraadpleegde) informatiebronnen en de verkregen informatie. Op basis van de verzamelde informatie wordt het veld- en chemisch onderzoek goed voorbereid en wordt de onderzoekshypothese voor het verkennend of nader bodemonderzoek opgesteld. Ook worden de resultaten van het vooronderzoek gebruikt bij de interpretatie van de resultaten van het bodemonderzoek. 2.1.

Geografische gegevens De geografische gegevens van de onderzoekslocatie staan weergegeven in het volgende overzicht: Gemeente

Boxmeer

Adres

Engelseweg/Derpshei te Overloon

Kadastraal

Sectie: I

Nr: 1130

Coördinaten

X: 193.768

Y: 398.336

Oppervlakte onderzoekslocatie

4320 m2

Op de onderzoekslocatie is er voor zover bekend geen sprake van een calamiteit of overtreding van voorschriften in het kader van de Wet Milieubeheer en/of Wet Bodembescherming en/of andere milieuregelgeving. 2.2. Huidig en voormalig bodemgebruik Het onderzoeksterrein betreft het terrein van Verzorgingshuis Pantein Huize Loôn. Het betreft een grotendeels dubbellaagse bebouwing welke is voorzien van dakpannen. Rondom de bebouwing is het terrein in gebruik als siertuin met struiken en grasstroken. De verhardingen bestaan uit tegels en klinkers. Aan de westzijde van de bebouwing is een beperkt deel in gebruik als parkeerplaats.

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

4

Uit de historische kaarten (bron: http://www.topotijdreis.nl) blijkt dat aan het einde van de 19de eeuw een (zand)pad aanwezig over ter plaatse van de onderzoekslocatie, welke me eeuw is opgeheven. De eerste bebouwing is zichtbaar op kaartmateriaal van 1967. In 1987 is een grootschalige uitbreiding van de bebouwing gerealiseerd.

omstreeks 1940

1967

1993

2015

Het onderzoeksterrein is voor zover bekend niet opgehoogd met bodemvreemde materialen zoals puin, sintels of gebroken asfalt. Op de onderzoekslocatie hebben voor zover bekend geen olietanks in of op de bodem gelegen. Er zijn geen gegevens bekend omtrent eventuele activiteiten of calamiteiten op de onderzoekslocatie welke geleid kunnen hebben tot een bodemverontreiniging. 2.2.1. Bodemonderzoeken In het archief van de gemeente Boxmeer noch in het eigen archief van Archimil en Aelmans zijn gegevens bekend van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op deze locatie of zijn directe omgeving. 2.3. Toekomstig gebruik Ter plaatse van het onderzoeksterrein zal in de nabije toekomst een herontwikkeling plaatsvinden. Hiertoe zal de huidige bebouwing worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw.

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

5

2.4. Bodemopbouw en (geo-)hydrologie Het te onderzoeken terrein heeft een hoogteligging gelijk aan ca. 23 m + N.A.P. De opbouw van de ondergrond is schematisch weergegeven in tabel A. Figuur A: opbouw ondergrond. Formatie van Boxtel Formatie van Beegden Kiezeloöliet formatie Formatie van Breda

Zwak siltig fijn tot matig grof zand Zandige leem tot grind, uitkomst van Maasafzettingen Grof zand, grind en plaatselijk klei Mariene zanden en kleien

De freatische grondwaterspiegel bevindt zich op circa 4 m-mv. De stromingsrichting van het grondwater in het eerste watervoerende pakket is globaal noordoostelijk, richting de Maas, gericht. Voorgenoemde geohydrologische gegevens zijn ontleend aan de grondwaterkaart van Nederland [6]. 2.4.1. Algehele bodemkwaliteit De gemeente Boxmeer maakt gebruik van een goedgekeurde bodemkwaliteitskaart en bodembeheerplan van de regio Noordoost Brabant (februari 2019) waarin diffuus verhoogde achtergrondgehalten aan verontreiniging zijn vastgelegd. De planlocatie bevindt zich in de zone Overige historische bebouwing. De boven- en ondergrond van onverdachte locaties in deze zone voldoet gemiddeld genomen aan de Achtergrondwaarden. De gemeente Boxmeer maakt gebruik van een goedgekeurde bodemfunctieklassenkaart. Hierin heeft de locatie de functie Wonen toegekend gekregen. Van de regio zuidoost Brabant, noord- en midden Limburg is bekend dat er zich verhoogde achtergrondwaarden aan zware metalen in het grondwater manifesteren. Deze zijn enerzijds toe te schrijven aan uitloging uit deze verhardingen van zinkassen en depositie van zware metalen door het productieproces van deze zinkassen in de fabriek in Budel-Dorplein (diffuse verontreinigingen). Wanneer dit het geval is op een locatie zal de stof zink overheersen bij de verontreinigingen.

Een andere bron van verontreiniging met zware metalen in het grondwater zijn de chemische processen die optreden wanneer anaeroob grondwater opkwelt. Doordat in de bodem ijzerhoudende lagen aanwezig zijn kunnen zware metalen in oplossing gaan en in het grondwater terechtkomen. Over het algemeen zijn arseen en nikkel overheersende componenten wanneer deze situatie zich voordoet. Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

6

2.5. Conclusie vooronderzoek Het vooronderzoek heeft zich gericht zich op de onderzoekslocatie en de direct aanliggende percelen vanaf de grens van het onderzoeksgebied tot aan 25 meter buiten het onderzoeksgebied. Op basis van bovenstaande gegevens kan de locatie vooralsnog als onverdacht worden beschouwd, waarbij in het grondwater verhoogde gehalten aan zware metalen kunnen worden aangetroffen. Gelet op de historie van de locatie wordt aangenomen dat een bijmenging met puin kan worden aangetroffen, welke aanleiding geeft tot een verkennend onderzoek naar asbest. Aangezien geen calamiteiten met asbest bekend zijn, wordt vooralsnog uitgegaan van een onverdachte locatie. Onderzoek dient plaats te vinden conform de strategie ONV uit NEN 5740 en NEN 5707. In bijlage 3 is een tekening van de geografische afbakening van de onderzoekslocatie voor het bodemonderzoek opgenomen.

Archimil BV

Afdeling Bodem en Bouwstoffen

1 april 2021 rapportnummer: C215738.005/PHE

3.

7

OPZET EN UITVOERING VAN HET ONDERZOEK

3.1. Vooronderzoek en locatie-inspectie Het maaiveld wordt ingedeeld in inspectiestroken van maximaal 1,5 meter breed die in twee richtingen haaks op elkaar worden geïnspecteerd. Wanneer meer dan 10 cm2/m2 aan asbestverdacht materiaal wordt aangetroffen dan worden voor het betreffende deel van de locatie inspectierasters van 1 x 1 m geïnspecteerd. Alle aangetroffen asbestverdachte materialen worden op kaart vastgelegd en samengevoegd tot één verzamelmonster. Tevens wordt de inspectie-efficiency ingeschat. 3.2. Opzet bodemonderzoek Het veldwerk zal onafhankelijk van de opdrachtgever worden uitgevoerd conform de eisen van BRL SIKB 2000 en de daarbij horende protocollen. Op de onderzoekslocatie worden 15 gaten van 30x30x50 cm gegraven. Drie van deze gaten worden doorgeboord tot 200 cm-mv én één van de gaten wordt doorgeboord tot circa 150 cm onder de freatische grondwaterspiegel en afgewerkt met een peilbuis. De opgegraven grond uit de eerste 50 cm wordt gezeefd waarna de grove fractie (> 20 mm) wordt geïnspecteerd. Per gat worden de asbestverdachte materialen verzameld en verpakt. Hierbij wordt het gehalte aan asbest geschat. De fijne fractie wordt bemonsterd door twee in het veld samengestelde mengmonsters. Per gat/boring wordt de samenstelling van de bodem vastgelegd. Van elke 50 cm bodemlaag of van iedere bodemlaag afzonderlijk worden representatieve monsters genomen.

Per boring wordt de samenstelling van de bodem vastgelegd. De boringen worden gelijkmatig over de te onderzoeken locatie verdeeld volgens een systematisch patroon. Het grondwater wordt minimaal één week na plaatsing van de peilbuizen bemonsterd. Hierbij worden in het veld de temperatuur, pH en geleidbaarheid gemeten. In bijlage 3 is een situatieschets opgenomen waarin de plaatsen van de gaten/boringen en de peilbuis zijn aangegeven. 3.3. Analysepakketten De toegepaste NEN-pakketten bestaan uit: Grond: standaardpakket grond: Droge stof, Metalen (Ba,Cd,Co,Cu,Hg,Mo,Ni,Pb,Zn), Minerale Olie (GC) (C10 - C40), PAK (10 VROM), PCB (7) Grondwater: standaardpakket grondwater: Metalen (Ba,Cd,Co,Cu,Hg,Mo,Ni,Pb,Zn), Minerale olie (GC), Aromaten (BTEXN), Styreen, VOCl (11), Vinylchloride, 1,1 Dichlooretheen, 1,1-Dichloorpropaan, 1,2-Dichloorpropaan, 1,3-Dichloorpropaan, Bromoform