Presentatie raadsinformatiebijeenkomst op 9 oktober 2025 over grondaankoop en -verkoop

Domein Ruimte, Team Grond & Economie

Grondaankoop en -verkoop 9 oktober 2025

Agenda

Tijd

Welkom door burgemeester Dijksterhuis en introductie door wethouder Weststrate Doel van deze avond is informatie verstrekken over de werkwijze bij grondaankoop en de nieuwe kaders bij grondverkoop.

20.00 – 20.05 uur

Grondaankoop landbouwgrond a. Marianne Adriaenssens: toelichting aanpak aankoop landbouwgrond b. Paul Fermont van Faasse & Fermont: toelichting waardering van landbouwgrond

20.05 – 20.25 uur

Gelegenheid voor vragen en opmerkingen

20.25 – 20.40 uur

Grondverkoop: uitgifteprotocol a. Dylan de Kort: toelichting uitgifteprotocol b. Lia Schroevers: toelichting uitgifte woningbouwkavels

20.40 – 21:00 uur

Gelegenheid voor vragen en opmerkingen

21.00 – 21.15 uur

Grondverkoop: grondprijzenbrief 21.15 – 21.35 uur a. Dylan de Kort: toelichting grondprijzenbrief b. Wim Dodmond van Faasse & Fermont: toelichting waardering van grondprijzen voor woningbouwkavels Gelegenheid voor vragen en opmerkingen Afsluiting Vervolg: het college stelt het uitgifteprotocol en de grondprijzenbrief vast en brengt deze documenten ter kennisname aan de gemeenteraad.

21.35 – 21.55 21.55 – 22.00 uur

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Grondaankoop landbouwgrond

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Toelichting aanpak aankoop landbouwgrond. • Alleen voor maatschappelijke doelen • Of geschikt als ruilobject voor een maatschappelijk doel • Ook maatschappelijke doelen van provincie en waterschap

Maatschappelijke doelen

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

• Versnelling van de woningbouwopgave (betaalbare woningen) • Verbetering van de leefkwaliteit (groenstructuur, Regiodeal, Netten Op Zee) • Sportpark Borsele West • Doelen vanuit de Sloerandvisie • Zoetwateropgave • Provincie: flora- en fauna, natuurnetwerk zeeland • Waterschap: slootverbreding

Wat hebben we te bieden?

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

• Voorzetten pacht zolang we de grond niet zelf nodig hebben. • Meerwaardeclausule • Ontzorgen van eigenaar

Ruilproces • Samenwerking met kavelruilbureau • Voorbeelden

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Financiering • Regiodeal, NOZ • Kadernota

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond Toelichting waardering landbouwgrond Wat is het verschil tussen een Taxatierapport en Broker’s Opinion Value? Taxatierapport • Wettelijk en professioneel gereguleerd: opgesteld door een beëdigd/taxateur, vaak lid van NRVT/RICS. Moet voldoen aan strikte richtlijnen (EVS, IVS, NRVT, bankenrichtlijnen). • Doel: wordt gebruikt voor formele doeleinden zoals financiering, jaarrekening (IFRS, RJ), fiscale waarderingen, rechtbankprocedures. • Onderbouwing: zeer uitgebreid, met referenties, berekeningen (BAR, NAR, DCF, grondquotes), marktgegevens, kadastrale info, juridische aspecten, onderhoudsstaat, duurzaamheid, bestemmingsplan, etc. • Verantwoordelijkheid: taxateur neemt professionele aansprakelijkheid. Rapport kan door banken en toezichthouders worden gebruikt. • Waardeoordeel: gebaseerd op objectieve en controleerbare uitgangspunten.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond Broker’s Opinion Value (BOV) Niet gereguleerd: opgesteld door een makelaar of adviseur, zonder verplichting tot NRVT/IVS-richtlijnen. Doel: vaak gebruikt als marktadvies bij aan- of verkoop, interne beslissingen, eerste verkenning van waarde. Minder geschikt voor formele doeleinden zoals hypotheek of jaarrekening.

Onderbouwing: meestal bondiger. Gericht op de actuele marktverwachting en verkoopbaarheid, vaak met focus op vergelijkbare transacties, courantheid en verwachte opbrengst. Minder juridisch/technisch detail. Verantwoordelijkheid: makelaar geeft een onderbouwde mening over waarde, maar zonder dezelfde aansprakelijkheid/controle als een taxateur. Waardeoordeel: meer een inschatting, soms subjectiever, en vaak in de context van “wat zou dit object nu in de markt kunnen opleveren?”.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond Kort gezegd: Een taxatierapport is een formeel, juridisch houdbaar waardedocument dat breed inzetbaar is (bank, fiscus, rechtbank). Een Broker’s Opinion of Value is een praktisch marktadvies van een makelaar, geschikt voor beslissingen over aan- of verkoop, maar niet voor formele verantwoording naar derden.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond Wat onderzoeken wij bij een het opstellen van een memo voor de Broker’s Opinion Value? Objectinformatie en nader onderzoek • • • • • • •

• • • •

Kadastrale gegevens. Locatie Omschrijving huidig gebruik en omvang (m²/ha). Privaatrechtelijke aspecten (eigendom, erfdienstbaarheden, opstalrechten, gebruiksrechten, jachtrecht). Publiekrechtelijke aspecten (bestemming, beleid, plannen, archeologische waarden). Monumentenstatus en erfgoedaspecten (indien van toepassing). Huur- en gebruikssituatie (mondelinge overeenkomsten, beëindigingsadviezen). Milieuaspecten. Deskresearch: bronnen, beleidsdocumenten, marktontwikkelingen. Fieldresearch: visuele opname, staat van onderhoud, courantheid. Inspectierapportages (bijv. Monumentenwacht, bouwkundige keuringen).

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond Marktcontext • Regionale en landelijke vastgoedontwikkelingen (huur/koopprijzen, trends). • Specifieke context Borsele (agrarisch, bedrijventerreinen, woningbouw). • Marktvisie (krapte, netcongestie, verduurzaming). • Specifieke landbouwgrondmarkt (prijzen per ha, bouwland vs. grasland, trends). • Bij andere objecten referenties uit de gemeente of uit de regio. Referenties • Recente transacties in de regio. • Vergelijking met het object (m²-prijzen, yields, courantheid). • Opsplitsing in segmenten: woningen / agrarisch / grond.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond

Calculaties • Waarderingsuitgangspunten. • Bandbreedte waardering (€/m² of €/ha) op basis van referenties. • Deelwaarderingen per objectcategorie in geval van een samenstel van objecten of percelen. • Eventuele scenario’s (landbouwwaarde vs. potentiële ontwikkelwaarde).

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering landbouwgrond Conclusie en advies

• Waardebandbreedte (indicatief). • Uitsplitsing in waardebandbreedte per onderdeel én totaal. • Kansen en risico’s. • Strategisch advies aan gemeente Borsele (verkoopstrategie, ruil, herontwikkeling). • Vermelding beperkingen (geen NRVT-taxatie, uitsluitend interne doeleinden).

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Grondaankoop landbouwgrond

Vragen en opmerkingen?

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Grondverkoop: Uitgifteprotocol

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Nota grondbeleid gaat in op instrumenten voor het voeren van grondbeleid. Daaronder zijn begrepen de uitgifte van gronden en de verkoopprijzen van gronden. Samenvattingskaders Nota Grondbeleid Uitgifteprotocol De criteria voor uitgifte van grond en gebouwen via verhuur, bruikleen, pacht, verkoop en zakelijk recht leggen wij vast in een uitgifteprotocol.

• •

Grondprijzen Uitgangspunt is dat de gemeente marktconforme grondprijzen hanteert bij de uitgifte van gronden. Voor het berekenen van de grondprijzen wordt aangesloten bij de methodieken als omschreven in de meest actuele grondprijzenbrief.

Onderlinge verhouding nota, protocol en prijzenbrief

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Uitgifteprotocol De arresten van de Hoge Raad – Didam I en Didam II – bevestigen dat gemeenten o.b.v. de abbb’s (hoofdzakelijk het gelijkheidsbeginsel) een openbare selectieprocedure moeten voeren bij het uitgeven (verkoop, verhuur, zakelijke rechten) van grond. Dit tenzij één-op-één contracteren gerechtvaardigd is.

Aspect 1 2 3 4

5 6

Stap 1 2 3 4

5

Publicatieonderdelen voor aankondiging openbare selectieprocedure Omschrijving Het voornemen tot uitgifte. Beschrijving van uit te geven onroerende zaak, inclusief de kadastrale gegevens. De door de gemeente toegestane activiteiten t.a.v. de onroerende zaak. Minimumeisen waaraan partijen die aan de selectieprocedure deelnemen, moeten voldoen. Het verloop van de selectieprocedure. De door de gemeente te hanteren selectiecriteria.

Stappenplan één-op-éénuitgifte Actie Collegebesluit tot voornemen uitgifte. Publicatie in het Gemeenteblad met vervaltermijn. Vervaltermijn van twintig kalenderdagen afwachten. Wanneer kort geding aanhangig is gemaakt, de termijn van twintig kalenderdagen afwachten. Wanneer geen kort geding aanhangig is gemaakt, overgaan tot ondertekening van de overeenkomst.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Selectie- & Gunningscriteria Hoedanigheid gegadigde Selectiecriteria

(natuurlijk persoon/rechtspersoon)

(trechtert aantal gegadigden) Financiële draagkracht Voorgenomen uitgifte

Igv geen uitsluitingsgronden (bijv. veroordeling) Stedenbouwkundige kwaliteit Gunningscriteria (eisen en voorwaarden voor transactie)

Mate van passendheid van ontwerp binnen omgevingsplan

Didam ≠ Aanbestedingswet 2012

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Zuivere gronduitgifte

= Didam-procedure (HR) ≠Aanbestedingsproced ure (HvJEU) Beide procedures kunnen wel samenvloeien

I.g.v. verkoop grond i.k.v. faciliterend grondbeleid waarbij openbare werken worden gerealiseerd die de gemeente nadien overneemt

Soort selectieprocedures

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Richtlijnen verschillende uitgiftecategorieën ■ Woningbouw ■ Bedrijventerrein ■Snippergroen ■ Commerciële verhuur gemeentelijk vastgoed ■ Volkstuinen ■ Pacht ■Recht van opstal

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Woningbouw, particuliere kavels

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Snippergroen

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Wat is snippergroen? Restgrond van geringe afmeting met de bestemming tuin, wonen of verkeer. Deze grond is niet of nauwelijks van toegevoegde waarde voor de beleving van de openbare ruimte en kan daarom ook bij aangrenzende (particuliere) percelen als tuingrond worden toegevoegd.

M.a.w. geen beeldbepalende functie In aanmerking komen verkoop i.g.v.: ❑ voldoen aan toetsingscriteria; ❑ voldoen aan Richtlijnen Uitgifte Plantsoengronden.

Pacht Percelen landbouwgrond, die de gemeente op termijn voor maatschappelijke doelen wil inzetten. Deze landbouwpercelen worden dan kortdurend verpacht door middel van een geliberaliseerde pachtovereenkomst of teeltpacht. Voorbeeld perceel Oudelande

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Hoofdcriterium: inkomsten halen uit landbouw Geliberaliseerde pacht: ❑ Los land ❑ Eén à twee jaar per contract ❑ Groter dan één hectare → Grondkamer Zuid West Nederland toetst overeenkomst ❑ Criteria ten behoeve van goed beheer grond i.v.m. Didam: a) Akkerrandenbeheer → voordeel GLB-subsidie en flora- en fauna b) Overleggen RVO-verklaring c) Uitgesteld maaibeleid d) Gebruikscriteria, bijvoorbeeld het geploegd opleveren van een akker na roven oogst

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Gronduitgifte: uitgifteprotocol

Vragen en opmerkingen?

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Grondverkoop: grondprijzenbrief Wat is het? De Grondprijzenbrief geeft een overzicht weer van de prijzen voor de verschillende grondfuncties. Doel Open, uniform, objectief en marktconform vaststellen van de grondprijzen Voeren van eenduidig en transparant prijsbeleid

Functie ❑ Het actualiseren van grondexploitaties; ❑ het bepalen van de prijs bij het uitgeven van gronden; ❑ het onderhandelingstraject met marktpartijen binnen de prijskaders; ❑ het maken van haalbaarheidsstudies.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Marktconforme prijzen

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

VwEU → vrij verkeer goederen en diensten, mededingingsregels ter voorkoming concurrentievervalsing, verbod ongeoorloofde staatssteun

Ook gemeenten kunnen zich gedragen als marktpartij. O.b.v. Wet markt en overheid geldt: Een bestuursorgaan “dat economische activiteiten verricht, brengt de afnemers van een product of dienst ten minste de integrale kosten van dat product of die dienst in rekening.”

❑ Berekeningen/waardering zijn uitgevoerd door Faasse en Fermont ❑ Prijzen voor woningbouw zijn bepaald in samenwerking met adviesbureau Metafoor. ❑ Beiden zijn gecertificeerd → marktconformiteit uitgifteprijzen geborgd. ❑ Jaarlijkse herziening grondprijzenbrief

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Grondfuncties • Woningbouw: • Bedrijventerreinen (alles in optie) • Snippergroen • Pacht • Erfpacht (woningbouw) • Opstalrecht (zendmasten & verdeelstations) • Volkstuinen, snippergroen, hobbyweides (verhuur)

Grondprijzen woningbouw Vastgestelde prijs: • Reguliere woningen • Sociale huurwoningen

Maatwerk door makelaar/taxateur: • Kavels > 1000 m² • Appartementen • Bijzondere ligging • Bijzondere woonvormen • Goedkope koop

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Grondprijzen woningbouw: Zonering

Uit residuele berekeningen en een comparatieve analyse blijkt dat de grondprijzen in zone B en C respectievelijk 10 % en 20% lager liggen dan in zone A.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Reguliere woningen

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Woningtypen: • Vrijstaand • 2-1 kap • Hoekwoning • Tussenwoning Bandbreedte: • Bandbreedte van +/- 10% van de normprijzen. • Flexibiliteit om een hogere of lagere grondprijs te hanteren, bijvoorbeeld in verband met de ligging van de kavel of de kavelgrootte.

Grondprijzen overig • Snippergroen < 200 m2: gereduceerde koopsom • Snippergroen > 200 m2: makelaar/taxateur • Pacht: minimaal regionale pachtnorm • Erfpacht (woningbouw): % koopsom bouwkavel incl. BTW • Zendmasten: jaarlijkse vergoeding • Verdeelstation glasvezel: eenmalige vergoeding per m2 • Volkstuinen: huurprijs m2 • Snippergroen: huurprijs m2: % koopsom bouwkavel incl. BTW • Hobbyweides: huurprijs per m2: % regionale pachtnorm

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering grondprijzen woningbouw Toelichting over de manier van waarderen van prijzen voor woningbouwkavels Uitgangspunt is marktconformiteit De prijs die de markt bereid is te betalen, passend bij de toekomstige functie. De meest gebruikte rekenmethoden: 1. Vergelijkingsmethode: comparatieve methode 2. Residuele methode Voor de waardering van de grondprijzen hebben we methode 2 toegepast, waarbij ook methode 1 ook een rol speelt.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering grondprijzen woningbouw

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Welke factoren beïnvloeden de waarde van een bouwkavel? ✓ Locatie (veelomvattend) ✓ Woningtypologie (vrijstaand, twee-onder-een-kap, rijwoning) ✓ Gebruiksoppervlak wonen ✓ Perceelgrootte ✓ Marktomstandigheden (vraag en aanbod) ✓ Bestemming (in dit deel van de presentatie uitsluitend “permanent wonen”) ✓ Vorm van het uit te geven perceel ✓ Wetgeving (stikstof, bepaling realisatie betaalbare woningen, etc.) ✓ Macro economische trends (inflatie, renteontwikkeling, etc.) ✓ Economische stabiliteit

Waardering grondprijzen woningbouw De locatie heeft de meeste invloed op de waarde. Voorbeelden: ✓ Fysieke ligging (het uitzicht, groen en water in de wijk) ✓ Afstand tot scholen ✓ Aanwezigheid van winkelvoorzieningen in de nabijheid ✓ Stedelijk winkelcentrum ✓ Bereikbaarheid en ontsluiting ✓ Infrastructuur zoals beschikbaarheid van openbaar vervoer ✓ Medische voorzieningen in de nabijheid ✓ Recreatieve voorzieningen (bos, strand) Deze factoren zijn met name bepalend geweest voor de zonering A, B en C.

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering grondprijzen woningbouw

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Berekeningswijze grondprijzen bouwkavels: 1. Vaststellen of een bouwkavel binnen zone A, B of C valt. 2. Vaststellen van het woningtype op de bouwkavel. 3. Bepalen van de maximale marktwaarde (VON-prijs) op basis van marktgegevens (waaronder toepassen van de comparatieve methode, vraag en aanbod, gegevens van Funda en NVM). 4. In mindering brengen van de door aannemers gehanteerde/gecalculeerde stichtingskosten op de maximale marktwaarde. 5. De uitkomst (het residu) betreft de grondprijs van de bouwkavel. 6. De uitkomst differentiëren op basis van de voorgestelde zonering. 7. De percentages per zone toepassen voor de verschillende woningtypen.

Waardering grondprijzen woningbouw

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering grondprijzen woningbouw

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering grondprijzen woningbouw

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Waardering grondprijzen woningbouw

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.

Tot slot: • Besproken benadering geldt voor reguliere algemene verkavelingsgebieden. • Ten aanzien van een bijzondere ligging van een perceel of grootte is het advies om maatwerk te leveren. • Als toepassing van de grondprijzen kennelijk onredelijke gevolgen heeft, kan het college afwijken van deze grondprijzenbrief.

Grondverkoop: grondprijzenbrief

Vragen en opmerkingen?

In dit groene vak geen tekst of afbeelding plaatsen.