Document · PDF

Informatie ten behoeve van kaderstellende raadsbijeenkomst woningbouw in Borsele

Informerende- en kaderstellende raad 9 maart 2023, gemeente BorseleBij agendapunt: Notitie Woningbouw6.440 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Informatie voor de kaderstellende raadsbijeenkomst woningbouw in Borsele 9 maart 2023 Inleiding

Op 9 maart aanstaande vindt een kaderstellende raadsbijeenkomst plaats over woningbouw in Borsele. Ter voorbereiding op deze bijeenkomst is voor de gemeenteraadsleden voorliggende notitie opgesteld. Naast achtergrondinformatie staan in deze notitie de vragen en stellingen die tijdens de kaderstellende raadsbijeenkomst aan de raad worden voorgelegd. De vragen en stellingen zijn snel herkenbaar door het rode en blauwe lettertype. Wat willen we 9 maart bereiken? • Prioritering van potentiële woningbouwplannen. • Standpunt raad met betrekking tot bijzondere woonvormen. • Standpunt raad met betrekking tot kwaliteit/toekomstbestendigheid woningen versus betaalbaarheid. • Standpunt raad met betrekking tot het gemeentelijke grondbeleid.

Terugblik op de informerende raadsbijeenkomst van 15 december 2022 De Zeeuwse Woondeal Nationale Woon- en Bouwagenda De Rijksoverheid wil voortvarend werk maken van de problemen op de woningmarkt. In maart 2022 is de Nationale Woon- en Bouwagenda vastgesteld. Het Rijk wil de regie nemen voor het verbeteren van de beschikbaarheid, de betaalbaarheid en de kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Tot 2030 moeten in Nederland 900.000 woningen gebouwd worden waarvan 600.000 betaalbaar. Onder betaalbare woningen wordt verstaan (huur)woningen met een: - koopsom tot maximaal € 355.000; - huur tot € 1000/mnd; - sociale huur: gereguleerde huur (tot € 808,06/mnd). Evenwichtige verdeling over alle gemeenten Het Rijk vindt dat er een nieuwe balans nodig is in de woningvoorraad van gemeenten. Grote steden hebben vaak een hoger aandeel sociale huurwoningen dan omliggende gemeenten. En andersom hebben omliggende gemeenten meer woningen voor mensen met een midden- of hoger inkomen. Door de concentratie van sociale huurwoningen en de huisvesting van aandachtsgroepen, staat op sommige plekken de leefbaarheid onder druk. Een betere balans is nodig. Het Rijk wil dat er werk gemaakt wordt van een meer evenwichtige verdeling met een streven naar 30 procent sociale huurwoningen in de woonvoorraad.

Via de regionale woningbouwprogrammering wordt de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo ingepland dat wordt toegewerkt naar dit streven. Dit betekent dat gemeenten met minder dan 30 procent sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven. Gemeenten die al (ruim) boven de 30 procent zitten kunnen minder sociale huurwoningen bouwen en zich, ten aanzien van het bouwen van betaalbare woningen, concentreren op middeninkomens. Bij het

maken van woondeals wordt rekening gehouden met gemeenten waar het toegroeien naar 30 procent evident niet logisch of haalbaar is. Via het maken van prestatieafspraken in iedere regio, wordt er gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad. Dit monitoren Rijk en provincie ook. Gemeenten moeten in het uiterste geval gehouden kunnen worden aan het toewerken naar het streven naar meer evenwicht. Daartoe krijgen provincies een wettelijke interventiemogelijkheid. Startpunt van een samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten De Zeeuwse Woondeal is op 14 februari 2023 goedgekeurd door alle Zeeuwse colleges van B&W. Op 6 maart 2023 ondertekenen de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en vertegenwoordigers van de colleges van GS en B&W de Zeeuwse Woondeal. Dit is een startpunt voor partnerschap met het Rijk en de provincie en niet een eindproduct. Het partnerschap betekent dat Rijk, provincie en gemeenten samenwerken en leren wat nodig is om de bouw van met name betaalbare woningen te versnellen en problemen op te lossen zodat ieder vanuit de eigen rol, positie en mogelijkheden de juiste acties kan ondernemen. De Woondeal zal in de periode tot en met 2030 jaarlijks worden gemonitord en indien nodig worden bijgesteld.

De Woondeal bevat concrete afspraken over de te bouwen woningen, hoeveel daarvan betaalbare woningen zijn en de locaties die van belang zijn om de afgesproken woningbouwaantallen te realiseren. Deze concreetheid is essentieel voor het goede gesprek in de samenwerking. We kunnen daarmee zien waar het stokt, knelpunten signaleren en op een zo concreet mogelijk niveau samen naar oplossingen voor deze knelpunten zoeken. Zeeuwse Woondeal Van het aantal van 900.000 woningen worden 16.500 woningen gerealiseerd in Zeeland. Het aandeel betaalbare woningen bedraagt 10.750 woningen. Hiermee wordt gemiddeld 65% van de opgave in Zeeland gerealiseerd in het betaalbare segment. Het Zeeuwse aanbod is gebaseerd op de provinciale bevolking- en huishoudenprognose Zeeland 2022. Volgens deze prognose zal bevolking van Zeeland de komende jaren flink blijven doorgroeien. Opvallend zijn vooral de binnenlandse verhuizingen naar Zeeland in coronatijd. Dit is geen tijdelijke trend maar een versterking van een al eerder ingezette trend. De invulling van het Zeeuwse woonbod heeft plaatsgevonden in de periode juni-december 2022. Daarbij is een zogenoemde ‘reality check’ uitgevoerd (zijn de aantallen woningen haalbaar en onder welke voorwaarden).

In dit kader heeft de provincie een intensief afstemmingsproces doorlopen met alle Zeeuwse gemeenten, de woningcorporaties, de bouwsector en andere relevante partijen. Regio De Bevelanden De regio De Bevelanden zet zich in voor de realisatie van in totaal 5.500 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave, waarvan 3.563 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen komt hiermee 64,8%. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid te bereiken vanaf 2025. De Bevelandse gemeenten hebben zicht op een mogelijke woningbouwcapaciteit van 6.645 woningen en dit is voldoende om de ambitie waar te maken.

In onderstaande tabel is de minimale ambitie weergegeven van de regio De Bevelanden van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen, afgezet tegen de geïnventariseerde woningbouwcapaciteit. Tabel 1

Ambitie (te realiseren woningen)

Gemeente/regio Periode Borsele 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Goes 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Kapelle 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Noord-Beveland 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit Reimerswaal 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit De Bevelanden 2022-2024 2025-2030 Totaal 2022-2030 Bruto Plancapaciteit

150 360 510 1.015 810 1.925 2.735 3.170 205 490 695 830 150 365 515 655 305 735 1.040 975 1620 3875 5500 6645

Huurwoningen vanaf de Sociale huursociale w oningen huurgrens Aantal tot €1000 per maand Aantal

41 99 141 280 259 616 876 1.015 64 153 218 260 11 28 39 50 102 245 347 325 478 1142 1620 1930

4 4 7 25 131 329 460 515 12 28 40 50 6 4 9 25 26 67 93 85 178 432 610 700

Koop-w oningen Koop-woningen (onder (> €355.000) €355.000) Aantal Aantal

38 137 175 255 109 338 447 430 76 182 257 310 32 176 208 140 68 178 246 220 323 1010 1333 1355

67 120 187 455 310 642 952 1.210 53 127 180 210 101 158 258 440 109 245 354 345 641 1291 1937 2660

Percentage betaalbaar

55,2% 66,7% 63,3% 55,2% 61,7% 66,7% 65,2% 61,8% 74,1% 74,1% 74,1% 74,7% 32,8% 56,8% 49,8% 32,8% 64,1% 66,7% 65,9% 64,6% 60,4% 66,7% 64,8% 60,0%

De provincie Zeeland heeft de realisatie van het aantal betaalbare woningen van 2022 tot en met 2024 in de Woondeal nog niet op 2/3 gezet, met de gedachte dat het tijd kost om hiernaar toe te groeien. Maar vanaf 2025 worden regio’s geacht wel te streven naar 2/3 betaalbaarheid van de nieuwbouw. Dit is weergegeven in tabel 1 per periode 2022-2024 en 2025-2030. De provincie heeft een verantwoordelijkheid voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten en stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering, waarbij het kwalitatieve in deze afspraken voor nu vooral de betaalbaarheid betreft. Wat betekent dit voor Borsele? Provinciale bevolking- en huishoudenprognose Zeeland 2022 De provinciale prognose wijst voor Borsele uit dat minimaal een aantal van minimaal 510 woningen (bruto) gebouwd moet worden om tot en met 2030 de groei van de huishoudens en de

geplande sloop van woningen op te kunnen vangen. Het streven om hiervan 2/3 deel in het betaalbare segment te bouwen is voor Borsele vertaald in de volgende minimale aantallen: - 141 sociale huurwoningen; - 7 huurwoningen middenhuur; - 175 koopwoningen (onder € 355.000). Het betreft in totaal minimaal 323 te bouwen betaalbare woningen tot en met 2030 en dit is 63% van de ambitie van 510 woningen. Geïnventariseerde woningbouwcapaciteit Wij hebben op dit moment zicht op (mogelijke) locaties die in aanmerking (kunnen) komen voor de bouw van in totaal 1.015 woningen (peildatum 1-1-2022), zowel in de groeikernen als in de kleine kernen, bestaande uit: - Woningen waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan geldt (harde plancapaciteit); - Woningen waarvoor wij bestemmingsplannen in voorbereiding hebben (zachte plancapaciteit); - Woningen die gebouwd kunnen worden op gronden die in aanmerkingen lijken te komen voor woningbouw (wenscapaciteit). In onderstaande tabel staan de (mogelijke) woningbouwaantallen van de nieuwbouw per dorp (peildatum 1 januari 2022) weergegeven, inclusief de flexwoningen maar exclusief herstructureringsopgave van Beveland Wonen. Tabel 2

Dorp

Harde plancapaciteit

Plannen in voorbereiding

Mogelijke ontwikkelingen tot 2035

Baarland

Borssele

Driewegen

Ellewoutsdijk

‘s-Gravenpolder

100

‘s-Heer Abtskerke

‘s-Heerenhoek

Heinkenszand

198

Hoedekenskerke

Kwadendamme

Lewedorp

Nieuwdorp

Nisse

Dorp

Harde plancapaciteit

Plannen in voorbereiding

Mogelijke ontwikkelingen tot 2035

Oudelande

Ovezande

Buitengebied en onvoorzien

Totaal

289

270

300

Van de harde plancapiteit ligt ongeveer 35% in het betaalbare segment en 65% in het duurdere segment. Van de zachte plancapaciteit weten wij dat 25% hiervan in het betaalbare segment ligt en 75% in het duurdere segment. Voor de wenscapaciteit hebben wij voor de Woondeal gerekend met het gewenste percentage van 2/3 betaalbaar. Hierdoor komen wij voor de totale geïnventariseerde woningbouwcapaciteit op een percentage van 55% betaalbaar die als volgt is verdeeld: - 280 sociale huurwoningen; - 25 huurwoningen middenhuur; - 255 koopwoningen (onder € 355.000); - 455 koopwoningen (boven € 355.000). Het betreft in totaal een aandeel van 560 betaalbare woningen uitgaande van een capaciteit van 1.015 woningen. Gelet op de geïnventariseerde capaciteit van 1.015 woningen, waarvan een aandeel van 560 betaalbare woningen, verwachten wij dat de minimale ambitie van 510 woningen - waarvan 323 betaalbaar - qua aantallen in principe haalbaar moet zijn voor Borsele maar we voorzien daarbij wel een aantal uitdagingen/risico’s: - De invoering van de nieuwe Omgevingswet zorgt mogelijk voor een vertraging in de planologische procedures. - Er komt een druk op de grondexploitaties door de betaalbaarheidsnorm. - Economische onzekerheid, rentestijgingen. - Toenemend tekort aan bouwstoffen en personeel met een stijging van de bouwkosten tot gevolg. - Vertraging in de aanleg van de energieinfrastructuur.

- Stikstofproblematiek. - Mogelijke belemmeringen als gevolg van de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. - De ambtelijke capaciteit is mogelijk te beperkt om de bouwopgave voldoende te kunnen versnellen.

Wat zegt de markt? – presentatie makelaar Ook vanuit de markt worden risico’s en uitdagingen gezien. Makelaar Wilco Neeskens heeft u in zijn presentatie op 15 december 2022 het volgende verteld: •

Er is (voor elk woningtype) krapte op de woningmarkt. De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (zie hieronder voor 2021 en 2022).

•

Onzekerheid zorgt voor veranderingen in de markt. Men wil nu eerst de eigen woning verkopen voordat men een nieuwe woning koopt. Deze kanteling wordt veroorzaakt door • Inflatie; • Stijging bouwprijzen; • Stijging energieprijzen; • Rentestijging (van 1,5% naar 4,8%); • ‘Krijg ik mijn huis over 2 jaar nog verkocht?’.

•

Om een koopwoning v.o.n. van 355.000 euro (‘betaalbaar’) te kunnen kopen is een inkomen van minimaal 80.000 euro nodig en een inbreng van minimaal 50.000 spaargeld (dit is nog exclusief kosten keuken, tuin, inrichting). Hoe haalbaar is dit?

•

Strenge eisen en hoge bouwkosten maken bouwen van een reguliere woning onder de 355.000 euro onmogelijk  nieuwbouw wordt weer exclusief. 6

•

Andere bouwvormen nodig om betaalbaar te worden, bijvoorbeeld gestapeld of zeer klein  maar moet je dat willen?

•

Een andere optie is om te bouwen voor de doorstroming d.w.z. niet alleen bouwen voor starters maar voor alle doelgroepen zodat de hele keten in beweging komt en hierdoor uiteindelijk de huidige voorraad beter wordt benut.

Flexwonen Doel De eis vanuit het Rijk is om snel meer betaalbare woningen en sociale huurwoningen te bouwen. Om meer kansen te creëren voor starters, jongeren en andere spoedzoekers is het project ‘Flexwonen De Bevelanden’ ontstaan. Het project is tot stand gekomen met inzet van het landelijke Expertteam Woningbouw, ondersteund (gefinancierd) door de provincie en het Rijk. Het doel is om snel, goedkoop en tijdelijk woonruimte te bieden aan de meest urgent woningzoekenden. In dit project draait het uitsluitend om verplaatsbare wooneenheden die voor een periode van maximaal 30 jaar, eventueel op verschillende locaties binnen de regio, kunnen worden geëxploiteerd. Andere vormen van flexwonen zijn niet uitgesloten, maar vallen buiten dit regionale project. Het streven is om het aantal verplaatsingen van de flexwoningen binnen een termijn van 30 jaar zoveel mogelijk te beperken vanwege de aanzienlijke kosten die dit met zich meebrengt. Voordelen van flexwoningen zijn: - Er wordt niet gebouwd voor leegstand op langere termijn. - Innovatieve en duurzame woonconcepten voor een betaalbare prijs. Definitie Een flexwoning: - is een tijdelijke woning (verplaatsbaar); - is voor tijdelijke bewoning (via het gebruik van een tijdelijk huurcontract) en - betreft een tijdelijke locatie waarop een woning wordt geplaatst (bij voorkeur 30 jaar).

De flexwoning is een eenkamerwoning 30 m² of meerkamerwoning 45 m². De woningen voldoen aan het Bouwbesluit nieuwbouw. Voor wat betreft het tijdelijke gebruik van de flexwoningen werken we samen met de regiogemeenten en Beveland Wonen een gezamenlijke regeling uit die de huurder voor een bepaalde tijd zekerheid biedt, maar ook de doorstroming vanuit de flexwoning stimuleert. Doelgroepen Minimaal 50% van de flexwoningen zijn bestemd voor starters, maximaal 30% voor spoedzoekers en maximaal 20% voor statushouders. Een starter is een persoon die een woning zoekt tot 35 jaar, die voor het eerst zelfstandig een woning betrekt. Een spoedzoeker is een persoon die met spoed een woning zoekt, bijvoorbeeld vanwege scheidingsgeval of verbroken relatie, huisuitzetting of gedwongen verkoop, ex-detentie, uitstroom zorginstelling. Een statushouder is een asielzoeker met een verblijfsvergunning die deel gaat uitmaken van onze samenleving. Oekraïners worden gezien als spoedzoekers. 7

Jaarlijks vindt achteraf monitoring plaats van de aantallen verhuur per doelgroep. Behoefte In opdracht van de provincie heeft adviesbureau Stec een onderzoek gedaan naar de behoefte van deze doelgroepen in Zeeland. Voor Beveland is de behoefte voor desbetreffende doelgroepen 235 tot 368 woningen. We monitoren hoe de behoefte zich ontwikkelt. Opgave en samenwerkingsovereenkomst De totale opgave is de bouw van 450 flexwoningen in de periode 2023-2028. We werken momenteel de eerste fase uit voor 200 flexwoningen. Iedere gemeente heeft minimaal één locatie beschikbaar gesteld in deze eerste fase. Beveland Wonen is de beoogd ontwikkelaar en exploitant van de woningen. De Bevelandse gemeenten en Beveland Wonen hebben de afspraken voor de eerste fase vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. De gemeenten stellen gratis (met subsidie Rijk) bouwrijpe kavels beschikbaar voor 15 tot 30 jaar. Beveland Wonen bouwt en verhuurt de flexwoningen. Wat betekent dit voor Borsele? Voor Borsele is het voornemen om in de periode 2023-2024 een aantal van 30 flexwoningen gebouwd op de volgende locaties: • 10 woningen in Oudelande (Tolhoek II) • 8 woningen in ‘s-Heer Abtskerke (Colenshoek III) • 12 woningen in ‘s-Gravenpolder (Schuitweg) Met name de 10 flexwoningen in Oudelande bieden ons de kans om te onderzoeken of er op de kleine kernen van Borsele vraag is naar dergelijke sociale huurwoningen.

Uitgaande van landbouwgrond zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken globaal becijferd op € 20.000,- excl. BTW per woning. We hebben een Rijkssubsidie ontvangen van € 12.000,- incl. BTW per woning. Om tot uitvoering van dit project over te kunnen gaan, vragen wij vooraf krediet aan uw raad. In het desbetreffende raadsvoorstel gaan wij dan nader op de het project flexwonen en de daarmee samenhangende kosten voor de gemeente in. Inventarisatie woningbouwgronden in Borsele Tijdens de raadsbijeenkomst van 15 december 2022 is de inventarisatie van (mogelijke) woningbouwgronden aan u gepresenteerd: • In 2021 en 2022 zijn er 167 woningen gebouwd in Borsele en veel in aanbouw 167 woningen en per 31-12-2022 waren in Borsele 95 woningen in aanbouw • Bij recht kunnen er momenteel (peildatum15-2-2023) nog 146 woningen gebouwd worden binnen de gemeente op diverse locaties. De vraag die nu voorligt en onderwerp van gesprek is in de kaderstellende raad van 9 maart, is hoe we verder gaan met woningbouw in Borsele.

Kaderstelling Inleiding Bestuursprogramma 2022-2026; Schakelen met Raad en Daad In het bestuursprogramma is met betrekking tot het onderwerp “Woningbouw” de volgende tekst opgenomen. De thema’s die hierin aan de orde komen, ziet u terug bij de onderwerpen waar deze kaderstelling betrekking op heeft. Duiding Dat er een tekort is aan woningen is evident. Althans, we zien in onze omgeving dat velen geen (betaalbare) woning kunnen vinden. Daarom is het nodig dat er woningen worden gebouwd die flexibel zijn voor een keur aan doelgroepen: jongeren, starters, spoedzoekers, arbeidsmigranten en senioren. Als senioren kunnen doorstromen naar een op maat gesneden (huur)woning waar ook zorg wordt geboden, dan ontstaat er voor de andere groepen ruimte. Met name woningcorporatie Beveland Wonen moet hierin een leidende rol nemen met oog voor onze aspiraties, urgentie en hang naar innovatie. Drempel Hoewel het duidelijk is dat er een tekort is aan (passende) woningen blijft boven de markt hangen: hoeveel, waar en voor wie? Een dergelijke behoeftepeiling heeft in het verleden plaatsgevonden maar tot op het niveau van de (dorps)kernen in Borsele is dat bijna niet te maken. De definitie van betaalbare woningen moeten we in gezamenlijkheid bepalen, zeker in het licht van de financiële onzekerheden.

Daarbij hoeven we niet vast te houden aan blauwdrukken zoals tiny houses, kangoeroewoningen of knarrenhoven; andere, innovatieve concepten voldoen wellicht ook aan de Borselse vraag. Daad In het eerste jaar gaan we een dergelijke behoeftepeiling realiseren, mede in het licht van de te ontwikkelen Borselse woonvisie. Een visie op wonen en zorg moet daar deel van uitmaken. Onze aspiraties bespreken we met Beveland Wonen; met onze raamovereenkomst en prestatieafspraken als grondslag. We bouwen naar gelang de daadwerkelijke vraag die er is in onze kernen; daarbij sluiten we geen dorp uit. We stippelen beleid uit om leegstaande boerderijen en gebouwen met een maatschappelijke functie, om te bouwen tot innovatieve woonconcepten. We stellen kaders voor een mogelijke verplichting dat de koper van een woning daar ook zelf gaat wonen (zelfbewoningsplicht). Flexibiliteit, kleinschaligheid, bouwen in lagen, zorg dichtbij en erfpachtconstructie zijn daarbij enkele steekwoorden. We ontwikkelen een gedifferentieerd grondbeleid (kleine kernen; jongeren; erfpacht) om de betaalbaarheid van woningen te bewerkstelligen.

Prioritering van potentiële woningbouwplannen Schakelen met Raad en Daad: “We bouwen naar gelang de daadwerkelijke vraag die er is in onze kernen; daarbij sluiten we geen dorp uit.” We moeten keuzes maken in de volgorde waarin potentiële woningbouwplannen worden opgepakt. Hierna doen wij een voorstel voor de volgorde. De volgende overwegingen hebben hieraan ten grondslag gelegen: 1. Is de procedure voor een plan gestart of is deze al in voorbereiding? 2. Zijn er al toezeggingen gedaan of afspraken over een plan/project gemaakt? (Zijn we als gemeente verplichtingen aangegaan? Bijvoorbeeld bij het project flexwonen.) 3. Is er sprake van herstructurering of inbreiding? (Waarmee we verpaupering voorkomen c.q. komen tot een kwaliteitsverbetering.) 4. Om het flexwonen op de locaties Tolhoek II in Oudelande en Colenshoek III in ’s-Heer Abtskerke goed in te kunnen passen, worden stedenbouwkundige plannen voor de totale woningbouwuitbreiding opgesteld. Het flexwonen is een eerste aanzet voor de invulling van de uitbreiding. Dit is aanleiding om door te pakken en ook reguliere woningbouw op desbetreffende locaties mogelijk te maken. 5. De grootste woningvraag ligt in de dragende kernen Heinkenszand en ’s-Gravenpolder. In deze dorpen dient in principe altijd bouwgrond beschikbaar te zijn. 6.

Tot slot kunnen plannen voor de overige dorpen worden opgepakt, waarbij de volgorde nader dient te worden bepaald. Wij stellen voor om de volgende prioritering aan te houden: 1. Plannen waarvoor de voorbereiding/procedure al loopt: • Baarland – Slothoeve: 10 levensloopbestendige woningen • ‘s-Gravenpolder – Laurierstraat: 10 levensloopbestendige woningen • ‘s-Gravenpolder – Magnoliastraat/Vuurdoornstraat: circa 10 woningen vrijstaand en twee-onder-een-kap • Nisse – herontwikkeling locatie tennisbanen: circa 10 woningen evenals: • Kwadendamme – Donkere Weegje: 12 luxe (zorg)woningen • Oudelande - locatie kassencomplex Hellenburgstraat: 3 vrijstaande woningen NB. Behalve de woningen in Nisse, betreft het hier woningen in het duurdere segment. 2. Project flexwonen: • Oudelande - Tolhoek II • ‘s-Heer Abtskerke - Colenshoek III • ‘s-Gravenpolder – Schuitweg 3. Plannen van particulieren voor herstructurerings- en inbreidingslocaties (herontwikkeling van vrijkomende locaties; voorkomen van verpaupering c.q. maken van een kwaliteitsverbetering) (bijvoorbeeld locatie Postweg Lewedorp) NB. Het betreft verzoeken die wij doorlopend ontvangen. 10

4. Uitbreidingsplannen waarvan het flexwonen onderdeel vanuit maakt: • Oudelande - Tolhoek II • ‘s-Heer Abtskerke - Colenshoek III

5. Plannen in de dragende kernen: • Heinkenszand – Platepolder 2e en 3e fase • ‘s-Gravenpolder – uitbreidingslocatie nader te bepalen 5. Plannen in de overige dorpen: Volgorde is mede afhankelijk van:  Verwachting woningbouwbehoefte  Grondpositie gemeente  Moment laatste planontwikkeling (dorpen waar lang niets gebeurd is eerst) Het gaat (in willekeurige volgorde) om de volgende locaties: a. ‘s-Heerenhoek – Voormalige AMAC-terrein (grond ontwikkelaar) b. Driewegen – Maaiklinkhoek c. Lewedorp – Korenweg d. Hoedekenskerke – Donkershoekstraat/Kasteelhoekstraat (particuliere grond) e. Baarland – Florishoek NB. Momenteel geen uitbreidingsplannen in Ellewoutsdijk, Borssele, Nieuwdorp en Ovezande. In de drie laatstgenoemde dorpen zijn momenteel nog woningbouwmogelijkheden aanwezig. NB. Samen met de Bevelandse gemeenten werken wij in 2023 aan de actualisatie van de regionale woon(zorg)visie, waarin de uitwerking van de Woondeal wordt meegenomen. In het tweede kwartaal van 2023 informeren wij u over het plan van aanpak van de actualisatie. Vragen aan de raad: 1. Kunt u zich in de voorgestelde prioritering vinden? 2. Zo nee, welke verandering wilt u hierin aanbrengen?

Bijzondere woonvormen Schakelen met Raad en Daad: “De definitie van betaalbare woningen moeten we in gezamenlijkheid bepalen, zeker in het licht van de financiële onzekerheden. Daarbij hoeven we niet vast te houden aan blauwdrukken zoals tiny houses, kangoeroewoningen of knarrenhoven; andere, innovatieve concepten voldoen wellicht ook aan de Borselse vraag." Hierna gaan wij in op bijzondere woonvormen en vragen wij u na te denken over de wenselijkheid om al dan niet medewerking te verlenen aan een Tiny house-project en over de eventuele prioritering van een dergelijk project. Tiny houses Er hebben zich ongeveer 15 belangstellenden voor een Tiny house-project bij ons gemeld. Een tiny house is een klein huis met een maximale vloeroppervlakte van 50m² en bedoeld voor permanente bewoning. Het gaat om een volwaardige en vrijstaande woning waarbij de ecologische voetafdruk zo klein mogelijk is. De woningen zijn bij voorkeur off-grid, dat wil zeggen dat de woning geen gebruik maakt van aansluitingen en onafhankelijk functioneert. Dat kan door stroom op te wekken met zonnepanelen, drinkwater te filteren met een waterfilter, een composttoilet, isolatie van de woning, propaan/butaan of hout gebruiken om te verwarmen.

De bewoners hebben vaak een speciale reden om in een tiny house te gaan wonen zoals goed zorgen voor de aarde nu het klimaat verandert, geen onnodige ruimte innemen, vrijheid, consuminderen. Een tiny house project is geen simpele manier om de woningnood op te vangen. Er gaat een arbeidsintensief proces van voorbereiding en begeleiding aan vooraf, vooral bij planontwikkeling in samenwerking met individuele bewoners die zelf willen bouwen. Twee voorbeelden van projecten met particulieren: Sint-Laurens: 7 verplaatsbare huisjes (24 tot 48 m²), aangesloten op elektriciteit en water, met zonnepanelen en een biologische zuivering. De gemeente Middelburg heeft een beeldkwaliteitplan opgesteld. Architect Jan Harmen van den Hamer ontwierp de inrichting van het terrein en 2 van de 7 huisjes op basis van het plan van aanpak en de wensen van de bewoners. Het terrein heeft een gemeenschappelijke moestuin en schuur. De woningen zijn met een tijdelijke ontheffing gebouwd op agrarische grond en de grond is voor 10 jaar in erfpacht uitgegeven. Daarna moeten de tiny houses waarschijnlijk plaatsmaken voor reguliere woningbouw. Goes: 11 verplaatsbare huisjes met een netto vloeroppervlak van max 50 m², max 6 meter hoog en een inhoud van max 225 m3, op een inbreidingslocatie aan de Tiendendreef (Goes-West).

De woningen zijn aangesloten op elektriciteit, water en riolering, hebben twee gemeenschappelijke gebouwen voor bergingen en parkeren en een parkeerplaats op eigen terrein. Het betreft verkoop van kavels van 130 – 200 m² groot. Andere bijzondere woonvormen zoals bijvoorbeeld een Knarrenhof Momenteel hebben wij geen concrete verzoeken ontvangen voor andere bijzondere woonvormen. In den lande zijn er uiteraard wel voorbeelden te vinden, zoals bijvoorbeeld een Knarrenhof.

Een Knarrenhof is een woonvorm voor senioren en is bedoeld voor mensen die het leuk vinden om elkaar af en toe te helpen, maar hierin geen verplichting willen. Wel is het een vrijblijvende gemeenschap waar je van elkaars kennis/kunde en gezelschap profiteert. De woonvorm betreft meestal grondgebonden woningen in een hofje met een gemeenschappelijke groene ruimte of tuin. Door de vorm van een hofje ontstaat vanzelf connectie. Hofjes nemen relatief veel ruimte in waardoor het realiseren van een hofje lastiger is omdat grond steeds schaarser en duurder wordt. In de 1e fase van bestemmingsplan Platepolder realiseert Beveland Wonen een meergeneratiehof in de sociale huursector voor jong en oud met een gemeenschappelijke binnentuin, gezamenlijke berging en gemeenschapsruimte. Mochten er verzoeken voor andere (wenselijke) bijzondere woonvormen komen dan staan we hier positief tegenover en worden deze met voorrang opgepakt. Vaak zal een dergelijk project onderdeel uitmaken van een reeds beoogd uitbreidingsplan of zal het gaan om een herstructurering van een locatie. Vragen aan de raad: 1. Wilt u dat een Tiny house-project wordt opgepakt? 2. Zo ja: a. Positie in prioriteitstelling van woningbouwplannen? b. Mag hiervoor een reguliere uitbreidingslocatie bij een kleinere kern aangewend worden? c.

Welke kaders wilt u aan ons meegeven? (bijvoorbeeld: project moet duurzaam zijn, zelfvoorzienend, niet aangesloten worden op nutsvoorzieningen, etc.)

Betaalbaar bouwen Schakelen met Raad en Daad: “Dat er een tekort is aan woningen is evident. Althans, we zien in onze omgeving dat velen geen (betaalbare) woning kunnen vinden. Daarom is het nodig dat er woningen worden gebouwd die flexibel zijn voor een keur aan doelgroepen: jongeren, starters, spoedzoekers, arbeidsmigranten en senioren. Als senioren kunnen doorstromen naar een op maat gesneden (huur)woning waar ook zorg wordt geboden, dan ontstaat er voor de andere groepen ruimte. Met name woningcorporatie Beveland Wonen moet hierin een leidende rol nemen met oog voor onze aspiraties, urgentie en hang naar innovatie.” Hierna stellen we de volgende onderwerpen aan de orde: klein wonen, bouwen voor de doorstroming, woningsplitsing, sociale huurwoningen. Klein wonen De betaalbaarheid van nieuwbouw staat onder druk. Een antwoord van de markt hierop is de bouw van zeer kleine (prefab)woningen (circa 40 m2) voor een prijs rond de twee ton. De vraag is hoe toekomstbestendig dit is. Zo zien we dat Beveland Wonen bijvoorbeeld juist inzet op het levensloopbestendig maken van de sociale huurwoningvoorraad. Zij slopen woningen en bouwen ter plaatse minder woningen met een bredere beukmaat voor terug. Woonwensen zijn over de tijd veranderlijk. Kleine woningen zijn extra gevoelig voor schommelingen in de markt, omdat ze zich aan het uiterste van de woningmarkt bevinden.

Als er marktspanning optreedt, leidt dit direct tot meer vraag naar kleine woningen. Als de markt ontspant leidt dit mogelijk ook als eerste tot minder vraag naar kleine woningen. Door adaptief te bouwen kunnen kleine woningen meebewegen met de vraagontwikkelingen zoals bij het flexwonenproject. Bij kleine woningen in de particuliere woningvoorraad is dit lastiger te realiseren. Vragen aan de raad: 1. Gaan we als gemeente medewerking verlenen aan plannen voor ‘klein wonen’? 2. Zo ja: In principe in elke woninguitbreiding? Enkel in bepaalde dorpen? Eerst een pilot?

Bouwen voor de doorstroming Gelet op de huidige marktontwikkelingen met hoge materiaalprijzen en stijgende rentepercentages is nieuwbouw van een starterswoning met normale afmetingen financieel niet mogelijk. Nieuwbouw wordt exclusiever. De wens van het Rijk om 2/3 van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ te laten zijn is een uitdaging (tenzij je zeer klein bouwt). Een andere optie is om te bouwen voor bijvoorbeeld senioren (zoals gelijkvloerse appartementen, patiowoningen, kleinere gelijkvloerse woningen met een tuin). Zij laten in veel gevallen een grotere gezinswoning achter die door een groter gezin kan worden bewoond. Dit grotere gezin laat vaak weer een kleine woning achter die dan bijvoorbeeld door starters kan worden gekocht.

De bouw van vrijstaande en grotere gezinswoningen kan er ook toe leiden dat er kleine woningen in de bestaande woningvoorraad vrijkomen voor starters. Stelling: Wij bouwen met name voor de doorstroming. Starters zijn aangewezen op de bestaande woningvoorraad. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Woningsplitsing Naast nieuwbouw kan de woningvoorraad mogelijk worden uitgebreid door ruimere mogelijkheden te geven voor woningsplitsing. Daarbij dient er uiteraard aandacht te zijn voor de consequenties voor parkeren en de leefbaarheid. Stelling: Als gemeente moeten we – onder nader te bepalen voorwaarden – woningsplitsing mogelijk maken. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet? Aandachtspunten? Sociale huurwoningen Het Rijk streeft naar een percentage van 30% sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. Het percentage in Borsele is nu 19%. Het Rijk wil dat de sociale huurwoningen meer gelijkmatiger over het land verspreid worden. De vraag is echter of mensen vanuit de Randstad naar de provincie verhuizen omdat hier meer sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Woningcorporatie Beveland Wonen heeft haar eigen prognoses op de ontwikkeling van haar doelgroep en de vraag naar sociale huurwoningen. Er lijkt een discrepantie te zijn tussen de vraag van het Rijk en het beleid van Beveland Wonen. Wanneer uit de nadere uitwerking door de gemeenten van de woningbouwcapaciteit en onderbouwd door onafhankelijk woningmarkt- en betaalbaarheidsonderzoek blijkt, dat de ambitie uit de Woondeal realistisch is, dan stelt Beveland Wonen zich op het standpunt dat zij hierin de logische partner is van de Bevelandse gemeenten.

Beveland Wonen maakt zich sterk om met de gemeenten het gesprek aan te gaan op welke wijze zij haar bijdrage hieraan binnen de beschikbare financiële ruimte kan verlenen. Bij het invullen van deze opgave geeft Beveland Wonen aan erbij gebaat te zijn dat aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:  Er dienen voldoende geschikte en betaalbare locaties beschikbaar te zijn;  De uitvoeringsagenda (planning) dient afgestemd te worden met de corporatie om te zorgen dat er binnen de organisatie voldoende capaciteit en financiële middelen beschikbaar gesteld kunnen worden;  Binnen deze uitvoeringsagenda dienen voldoende evaluatiemomenten ingebouwd te worden om tussentijds te kunnen bijsturen;



 

Beveland Wonen wil graag afspraken maken met de gemeente over de versnelling van de vergunningprocedures. Met name over conceptueel bouwen en de planning van de vergunningsaanvragen; Er moet ook met aannemers en toeleveranciers overlegd worden over hoe we kunnen garanderen dat ook daar voldoende capaciteit is. Bij de rijksoverheid moet gepleit worden voor het heroverwegen om corporaties toch een uitzonderingspositie te geven voor de Vpb-plicht en ATAD.

Stelling: Beveland Wonen bepaalt wat er nodig is aan sociale huurwoningen. Graadmeter voor de gemeente of er al dan niet voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, zijn de wachttijden die mensen hebben voordat zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Grondbeleid Schakelen met Raad en Daad: “We stellen kaders voor een mogelijke verplichting dat de koper van een woning daar ook zelf gaat wonen (zelfbewoningsplicht). Flexibiliteit, kleinschaligheid, bouwen in lagen, zorg dichtbij en erfpachtconstructie zijn daarbij enkele steekwoorden. We ontwikkelen een gedifferentieerd grondbeleid (kleine kernen; jongeren; erfpacht) om de betaalbaarheid van woningen te bewerkstelligen.” Hierna gaan wij in op de consequenties van de woningbouwopgave voor het grondbeleid. Nota Grondbeleid Voor de realisatie van de meeste woningbouwactiviteiten die in deze memo genoemd staan, is het noodzakelijk om het bestaande grondgebruik te veranderen. Met grondbeleid probeert de gemeente de veranderingen in het grondgebruik te sturen. Door in de grondmarkt te interveniëren kan de gemeente het bereiken van haar eigen doelstellingen veiligstellen. Het belangrijkste kaderstellende instrument voor de gemeente is de Nota Grondbeleid. In de Nota Grondbeleid geeft de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren. De gemeenteraad stelt de doelen vast die met het grondbeleid bereikt moeten worden. Om die doelen te bereiken zet de gemeente instrumenten in. De eerste keuze die dan gemaakt moet worden is voor welke vorm van grondbeleid de gemeente bij voorkeur kiest: actief of faciliterend.

De gemeenteraad kan daarnaast criteria vaststellen voor de keuze tussen de verschillende vormen. In de Nota Grondbeleid worden ook de financieel-economische uitgangspunten van het te voeren beleid vastgelegd. Tot die uitgangspunten behoren bijvoorbeeld de gewenste ontwikkeling van het vermogen van het grondbedrijf, eventuele jaarlijkse bijdragen aan de algemene dienst en parameters zoals rente, inflatie en opbrengstenstijging. Ook de wijze van omgaan met risico's wordt in de Nota Grondbeleid op hoofdlijnen vastgesteld. De huidige nota grondbeleid 2015-2019 is momenteel nog steeds van kracht. In verband met de komst van de nieuwe Omgevingswet is de herziening van de nieuwe nota grondbeleid uitgesteld. Echter, de woningbouwopgave is groot en snelheid is geboden, want veel mensen zijn op zoek naar een woning en de schaarste neemt toe. Grondbeleid is daarbij van groot belang. We streven ernaar in 2023 een nieuwe Nota Grondbeleid op te stellen en deze nota vast te laten stellen aansluitend aan de vaststelling van de Omgevingsvisie (die naar verwachting in september 2023 aan uw raad ter vaststelling wordt voorgelegd). Actief, faciliterend of stimulerend grondbeleid Welke mogelijkheden en instrumenten de gemeente heeft bij de realisatie van woningbouw, hangt af van de vraag of zij actief of faciliterend grondbeleid voert of een tussenvorm.

Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf de regie over een ontwikkeling. Ze heeft de grond zelf in eigendom en is opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken. De gemeente geeft de grond uit aan derden, zoals ontwikkelaars, woningcorporaties, bedrijven, maatschappelijke instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid stelt de gemeente de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laat ze de ontwikkeling en de risico’s daarvan over aan derden (ontwikkelaars of woningcorporaties). 17

De gemeente Borsele streeft traditiegetrouw zoveel mogelijk naar een actief grondbeleid. Hiermee heeft de gemeente meer invloed en kunnen de kerndoelstellingen beter gerealiseerd worden. De gemeente heeft ook in veel dorpen grond in eigendom die mogelijk in aanmerking komt voor woningbouw. We kunnen in de Nota Grondbeleid vastleggen dat we voor het hele grondgebied actief grondbeleid nastreven, maar of dit mogelijk of wenselijk is hangt af van een aantal overwegingen:       

Potentie: hoe is de marktvraag in een gebied? Urgentie: is er een maatschappelijke of financiële noodzaak een gebied te ontwikkelen? Invloed: in hoeverre kan (of wil) de gemeente de ontwikkelingen in een gebied sturen? Positie: in hoeverre heeft de gemeente al een grondpositie? Financiële mogelijkheden: in hoeverre kan de gemeente investeringen en risico’s dragen? Politieke keuze: spelen maatschappelijk-ideologische overwegingen een rol? Organisatie: in hoeverre beschikt de gemeentelijke organisatie over voldoende capaciteit en kennis om een actief grondbeleid te voeren?

Gelet op de huidige ambitie om 60% van de woningvoorraad in het betaalbare segment te realiseren, komen grondexploitaties onder druk te staan. Dit brengt meer financiële risico’s met zich mee. Betaalbaar bouwen brengt ook specifieke vraagstukken met zich mee, zoals nieuwe financieringsvormen voor kopers (huurkoop) en het voorkomen van antispeculatie. In bepaalde gevallen kan het daarom verstandig zijn om ontwikkelingen aan de markt over te laten. Een tussenvorm is het initiërend of stimulerend grondbeleid. De gemeente neemt initiatief en geeft aan wat de doelstellingen van een gebiedsontwikkeling zijn en hoe zij het grondbeleid wenst in te zetten om de doelstellingen te behalen. Het liefst geeft de gemeente ook concreet per locatie aan welke rol de gemeente wil vervullen. Het initiatief van de gemeente nodigt marktpartijen uit om de gemeente te benaderen met ideeën voor de gebiedsontwikkeling. De exacte rol die de gemeente vervolgens vervult, inclusief het in te zetten grondbeleid, kan worden afgestemd op ideeën van de marktpartij(en). Stelling: Grondbeleid bij gebiedsontwikkeling is maatwerk en een gemeente doet er goed aan per locatie de afweging te maken of actief of faciliterend of stimulerend grondbeleid wordt toegepast. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Erfpacht Erfpacht zou kunnen helpen bij het realiseren van betaalbare woningen. Erfpacht is een beperkt recht om de grond van een ander te gebruiken met hetzelfde genot als een eigenaar. De erfpachter mag echter alleen met toestemming van de eigenaar het gebruik of de bestemming veranderen. Erfpacht geeft gemeenten daarmee meer en juridisch sterkere mogelijkheden om te sturen op het gewenste (toekomstige) gebruik van de grond. In onze huidige erfpachtregeling kunnen kopers kiezen om de grond in erfpacht te nemen. Als de grond in erfpacht blijft hoeft de koper per jaar minder af te lossen. Een hypotheek moet in 30 jaar afgelost zijn. Met name kopers die geen volledige hypotheek kunnen krijgen, maken gebruik van de mogelijkheid van erfpacht. Zo komt een koopwoning toch binnen bereik. 18

Erfpacht geeft een gemeente ook een mogelijkheid om te sturen op betaalbaarheid van de woningvoorraad, bijvoorbeeld bij de gronduitgifte voor sociale/goedkope woningen. De gemeente heeft met erfpacht een instrument in handen om, als de woning aan de sociale/goedkope voorraad wordt onttrokken, alsnog de grond tegen marktwaarde af te laten rekenen. Het waardeverschil kan vervolgens door de gemeente opnieuw worden ingezet voor sociale woningbouw. Vraag aan de raad: Moet er nader onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheden om erfpacht in te zetten als instrument om te sturen op betaalbaarheid?

Indexeren grondprijzen Wij hebben de grondprijzen de afgelopen jaren niet geïndexeerd. Wel vergelijken we onze bouwgrondprijzen jaarlijks met de prijzen die in de regio gehanteerd worden om marktconform te blijven. Juist in de huidige onzekere markt, waarin betaalbaar bouwen een grote uitdaging is, is een vaste grondprijs voor consumenten een zekerheid. Bovendien voorkomt het dat (aspirant-)kopers van een kavel zich ten opzichte van de buren benadeeld voelen, omdat de grondprijzen binnen een exploitatieplan niet wijzigen. Doordat, gelet op de Zeeuwse Woondeal, een groter deel van de nieuwbouw in de categorie betaalbaar moet vallen, komen bouwgrondexploitaties meer onder druk te staan. Dit is mogelijk van invloed op de financiële positie van het grondbedrijf en kan er toe leiden dat het wenselijk is ons beleid ten aanzien van het indexeren van de bouwgrondprijzen te herzien. Vergelijking regiogemeenten: - Gemeente Goes indexeert jaarlijks, per kern met een ander percentage. - Gemeente Reimerswaal heeft per 1-4-2022 de bouwgrondprijzen van 2 recente nieuwbouwplannen geïndexeerd met 10%. - Gemeente Kapelle heeft afgelopen jaren bouwgrondprijzen niet geïndexeerd - Gemeente Noord Beveland had afgelopen jaren geen eigen nieuwbouwgrond en heeft dus ook niet geïndexeerd. Stelling: Als gemeente houden wij vast aan onze huidige koers en indexeren wij de grondprijzen niet.

Enkel indien bouwgrondexploitaties onder druk staan, wordt deze koers heroverwogen. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12464179/1