D23.618707 Presentatie kaderstellende raad woningbouw 9 maart 2023 - nieuwe versie

Kaderstellende raadsbijeenkomst

Woningbouw in Borsele 9 maart 2023

Programma van de avond Agenda

Tijd

Welkom door burgemeester Dijksterhuis

20.00 – 20.05 uur

Doel en opzet van de avond door wethouder Weststrate

20.05 – 20.10 uur

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst van 15 december 2022

20.10 – 20.20 uur

Kaderstelling: Prioritering van potentiële woningbouwplannen

20.20 – 20.50 uur

Kaderstelling: Bijzondere woonvormen

20.50 – 21.05 uur

Kaderstelling: Betaalbaar bouwen

21.05 – 21.35 uur

Kaderstelling: Grondbeleid

21.35 – 21.55 uur

Tot slot en afsluiting

21.55 – 22.00 uur

Doel en opzet van de avond Wat willen we vanavond bereiken? • Prioritering van potentiële woningbouwplannen

• Standpunt raad met betrekking tot bijzondere woonvormen • Standpunt raad met betrekking tot kwaliteit/toekomstbestendigheid woningen versus betaalbaarheid • Standpunt raad met betrekking tot het gemeentelijke grondbeleid Aan uw raad worden vragen en stellingen over deze onderwerpen voorgelegd

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst – Zeeuwse woondeal •

Tot 2030 moeten in Nederland 900.000 woningen worden gebouwd, waarvan tweederde betaalbaar (600.000 woningen)

•

Vereisten van het Rijk voor alle gemeenten in Nederland: • 40% van de nieuwbouw is middenhuur of betaalbare koop • Toewerken naar 30% sociale huur van de totale voorraad (aandeel Borsele is nu 19%)

•

Betaalbaar: • koopsom tot maximaal € 355.000 • huur tot € 1000/mnd • sociale huur: gereguleerde huur (tot € 808,06/mnd)

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst – Zeeuwse woondeal •

Zeeuws woonbod tot 2030: •

Ambitie Zeeland totaal aantal woningen: 16.500, waarvan in Borsele minimaal 510

•

Aantal betaalbare (sociale) huur- en koopwoningen: • Ambitie Zeeland: 10.750 • Ambitie regio de Bevelanden: 3.563 • Ambitie Borsele: 323 (waarvan 141 sociale huurwoningen)

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst – presentatie makelaar •

Er is (voor elk woningtype) krapte op de woningmarkt

•

Onzekerheid zorgt voor veranderingen in de markt

•

Om een koopwoning v.o.n. van 355.000 euro (‘betaalbaar’) te kunnen kopen is een inkomen van minimaal 80.000 euro nodig en een inbreng van minimaal 50.000 spaargeld (exclusief keuken, tuin, inrichting)

•

Strenge eisen en hoge bouwkosten maken bouwen van een reguliere woning onder de 355.000 euro onmogelijk → nieuwbouw wordt weer exclusief

•

Andere bouwvormen nodig om betaalbaar te worden, bijvoorbeeld gestapeld of zeer klein (maar moet je dat willen?)

•

Bouw voor de doorstroming

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst – flexwonen •

Realiseren van 450 flexwoningen in de regio De Bevelanden, 1e fase 200 woningen

•

Minimaal 50% starters, maximaal 30% spoedzoekers en maximaal 20% statushouders

•

Samenwerkingsovereenkomst: • Gemeente stelt gratis bouwrijpe kavels beschikbaar voor 15 tot 30 jaar (met Rijkssubsidie) • Beveland Wonen bouwt en verhuurt de flexwoningen

•

1e fase flexwonen in Borsele: • 10 woningen in Oudelande (Tolhoek II) • 8 woningen in ‘s-Heer Abtskerke (Colenshoek III) • 12 woningen in ‘s-Gravenpolder (Schuitweg)

Korte terugblik op de informerende raadsbijeenkomst – inventarisatie woningbouwgronden in Borsele • In 2021 en 2022 zijn er 167 woningen gebouwd in Borsele en per 31-122022 waren in Borsele 95 woningen in aanbouw • Bij recht kunnen er momenteel, peildatum 15-2-2023, nog 146 woningen gebouwd worden binnen de gemeente op diverse locaties • Waar en hoe nu verder?

Kaderstelling: Prioritering van potentiële woningbouwplannen

Prioritering van potentiële woningbouwplannen Voorstel volgorde: 1.

Plannen waarvoor de voorbereiding/procedure reeds loopt: • Baarland – Slothoeve: 10 levensloopbestendige woningen • ‘s-Gravenpolder – Laurierstraat: 10 levensloopbestendige woningen • ‘s-Gravenpolder – Magnoliastraat/Vuurdoornstraat: circa 10 woningen vrijstaand en twee-onder-een-kap • Nisse – herontwikkeling locatie tennisbanen: circa 10 woningen evenals: • Kwadendamme – Donkere Weegje: 12 luxe (zorg)woningen • Oudelande - locatie kassencomplex Hellenburgstraat: 3 vrijstaande woningen

Prioritering van potentiële woningbouwplannen 2.

Project flexwonen: • Oudelande - Tolhoek II • ‘s-Heer Abtskerke - Colenshoek III • ‘s-Gravenpolder – Schuitweg

3.

Plannen van particulieren voor herstructurerings- en inbreidingslocaties (herontwikkeling van vrijkomende locaties; voorkomen van verpaupering c.q. maken van een kwaliteitsverbetering) (bijvoorbeeld locatie Postweg Lewedorp) (doorlopend)

4.

Uitbreidingsplannen waarvan het flexwonen onderdeel vanuit maakt: • Oudelande - Tolhoek II • ‘s-Heer Abtskerke - Colenshoek III

5.

Plannen in de dragende kernen: • Heinkenszand – Platepolder 2e en 3e fase • ‘s-Gravenpolder – uitbreidingslocatie nader te bepalen

Prioritering van potentiële woningbouwplannen 6.

Plannen in de overige dorpen: Volgorde afhankelijk van: • Verwachting woningbouwbehoefte • Grondpositie gemeente • Moment laatste planontwikkeling (dorpen waar lang niets gebeurd is eerst)

a. b. c. d. e. • •

‘s-Heerenhoek – Voormalige AMAC-terrein (grond ontwikkelaar) Driewegen – Maaiklinkhoek Lewedorp – Korenweg Hoedekenskerke – Donkershoekstraat/Kasteelhoekstraat (particuliere grond) Baarland – Florishoek

Momenteel geen uitbreidingsplannen in Ellewoutsdijk, Borssele, Nieuwdorp en Ovezande. In de drie laatstgenoemde dorpen zijn momenteel nog woningbouwmogelijkheden aanwezig. Samen met de Bevelandse gemeenten werken wij in 2023 aan de actualisatie van de regionale woonvisie, waarin de uitwerking van de Woondeal wordt meegenomen. In het tweede kwartaal van 2023 informeren wij u over het plan van aanpak van de actualisatie.

Prioritering van potentiële woningbouwplannen Vragen aan de raad: 1.

Kunt u zich in de voorgestelde prioritering vinden?

2.

Zo nee, welke verandering wilt u hierin aanbrengen?

Kaderstelling: Bijzondere woonvormen

Bijzondere woonvormen Tiny houses

•

Circa 15 belangstellenden voor een Tiny house-project

•

Uitgangspunten: planontwikkeling in samenwerking met toekomstige bewoners, zelfbouw, duurzaam, off-grid (?), … (= arbeidsintensief proces)

Andere bijzondere woonvormen zoals bijvoorbeeld een “Knarrenhof” •

Momenteel geen concrete verzoeken

Bijzondere woonvormen Vragen aan de raad:

1.

Wilt u dat een Tiny house-project wordt opgepakt?

2.

Zo ja: a. Positie in prioriteitstelling van woningbouwplannen? b. Mag hiervoor een reguliere uitbreidingslocatie bij een kleinere kern aangewend worden? c. Welke kaders wilt u aan ons meegeven? (bijvoorbeeld: project moet duurzaam zijn, zelfvoorzienend, niet aangesloten worden op nutsvoorzieningen, etc.)

Kaderstelling: Betaalbaar bouwen

Betaalbaar bouwen Klein wonen

De betaalbaarheid van nieuwbouw staat onder druk. Een antwoord van de markt hierop is de bouw van zeer kleine (prefab)woningen (circa 40 m2) voor een prijs rond de twee ton. De vraag is hoe toekomstbestendig dit is. Vragen aan de raad: 1.

Gaan we als gemeente medewerking verlenen aan plannen voor ‘klein wonen’?

2.

Zo ja: In principe in elke woningbouwuitbreiding? Enkel in bepaalde dorpen? Eerst een pilot?

Betaalbaar bouwen Bouwen voor doorstroming

Gelet op de huidige marktontwikkelingen met hoge materiaalprijzen en stijgende rentepercentages is nieuwbouw van een starterswoning met normale afmetingen financieel niet mogelijk. Nieuwbouw wordt exclusiever. De wens van het Rijk om 2/3 van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ te laten zijn is een uitdaging (tenzij je zeer klein bouwt). Stelling: Wij bouwen met name voor de doorstroming. Starters zijn aangewezen op de bestaande woningvoorraad. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Betaalbaar bouwen Woningsplitsing

Naast nieuwbouw kan de woningvoorraad mogelijk worden uitgebreid door ruimere mogelijkheden te geven voor woningsplitsing. Daarbij dient er uiteraard aandacht te zijn voor de consequenties voor parkeren en de leefbaarheid. Stelling: Als gemeente moeten we – onder nader te bepalen voorwaarden – woningsplitsing mogelijk maken. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet? Aandachtspunten?

Betaalbaar bouwen Sociale huurwoningen Het Rijk streeft naar een percentage van 30% sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. Het percentage in Borsele is nu 19%. Het Rijk wil dat de sociale huurwoningen meer gelijkmatiger over het land verspreid worden. De vraag is echter of mensen vanuit de Randstad naar de provincie verhuizen omdat hier meer sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Woningcorporatie Beveland Wonen heeft haar eigen prognoses op de ontwikkeling van haar doelgroep en de vraag naar sociale huurwoningen. Er lijkt een discrepantie te zijn tussen de vraag van het Rijk en het beleid van Beveland Wonen. Stelling: Beveland Wonen bepaalt wat er nodig is aan sociale huurwoningen. Graadmeter voor de gemeente of er al dan niet voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, zijn de wachttijden die mensen hebben voordat zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Kaderstelling: Grondbeleid

Grondbeleid Actief, faciliterend of stimulerend grondbeleid

Gelet op de huidige ambitie om 60% van de woningvoorraad in het betaalbare segment te realiseren, komen grondexploitaties onder druk te staan. Dit brengt meer financiële risico’s met zich mee. Betaalbaar bouwen brengt ook specifieke vraagstukken met zich mee, zoals nieuwe financieringsvormen voor kopers (huurkoop) en het voorkomen van antispeculatie. In bepaalde gevallen kan het daarom verstandig zijn om ontwikkelingen aan de markt over te laten. Stelling: Grondbeleid bij gebiedsontwikkeling is maatwerk en de gemeente doet er goed aan per locatie de afweging te maken (of actief of faciliterend of stimulerend grondbeleid).

Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Grondbeleid Erfpacht

Erfpacht geeft een gemeente ook een mogelijkheid om te sturen op betaalbaarheid van de woningvoorraad, bijvoorbeeld bij de gronduitgifte voor sociale/goedkope woningen. De gemeente heeft met erfpacht een instrument in handen om, als de woning aan de sociale/goedkope voorraad wordt onttrokken, alsnog de grond tegen marktwaarde af te laten rekenen. Het waardeverschil kan vervolgens door de gemeente opnieuw worden ingezet voor sociale woningbouw. Vraag aan de raad: Moet er nader onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheden om erfpacht in te zetten als instrument om te sturen op betaalbaarheid?

Grondbeleid Indexeren grondprijzen

Wij hebben de grondprijzen de afgelopen jaren niet geïndexeerd. Wel vergelijken we onze bouwgrondprijzen jaarlijks met de prijzen die in de regio gehanteerd worden. Juist in de huidige onzekere markt, waarin betaalbaar bouwen een grote uitdaging is, is een vaste grondprijs voor consumenten een zekerheid. Bovendien voorkomt het dat (aspirant-)kopers van een kavel zich ten opzichte van de buren benadeeld voelen, omdat de grondprijzen binnen een exploitatieplan niet wijzigen. Stelling: Als gemeente houden wij vast aan onze huidige koers en indexeren wij de grondprijzen niet. Enkel indien bouwgrondexploitaties onder druk staan, wordt deze koers heroverwogen. Vraag aan de raad: Bent u het eens met de stelling? Waarom wel/niet?

Tot slot: Wat wilt u ons nog meegeven?

Afsluiting