9. Voorstel kennisnemen vastgoedtransacties inzake huisvesting Oekraiense ontheemden Lewedijk Nieuwdorp

Zaaknummer:

Raadsvoorstel

**

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

9 12 december 2024 Wethouder Weststrate

Onderwerp

Vastgoedtransacties ten behoeve van de huisvesting van Oekraïense ontheemden aan de Lewedijk in Nieuwdorp

Geachte raad,

RAADSVOORSTEL

Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor. VOORSTEL Wij stellen u voor om ten behoeve van de voorzetting/uitbreiding van huisvesting van Oekraïense ontheemden aan de Lewedijk in Nieuwdorp: 1. Kennis te nemen van de verantwoording van: a. De aankoop van de woning Oostketelaarweg 2 in Lewedorp voor € 850.000. b. De ruil van een perceel landbouwgrond aan de Korenweg met een perceel landbouwgrond aan de Lewedijk in Nieuwdorp tegen bijbetaling van het waardeverschil van € 270.000. 2. Een investeringskrediet van € 842.000 beschikbaar te stellen om de woning Oostketelaarweg 2 te ruilen met de woning aan de Lewedijk 17. 3. Een investeringskrediet van € 78.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop van een dijkperceel aan de Lewedijk in Nieuwdorp. 4. Een investeringskrediet van € 272.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop van een perceel landbouwgrond aan de Lewedijk in Nieuwdorp. 5. De bedragen zoals opgenomen onder beslispunten 2, 3 en 4 te activeren op de balanspost ‘materiële vaste activa’. AANLEIDING EN DOEL Vanuit het ministerie van Justitie en Veiligheid wordt een beroep gedaan op alle gemeenten in Nederland om opvangplekken voor ontheemden te realiseren. Hierbij is onder andere onderscheid te maken tussen: - Het verzorgen van crisisnoodopvang (tijdelijke opvang). - Het huisvesten van asielzoekers en statushouders.

- Het plaatsen van ontheemden uit Oekraïne voor een langere periode. Op 16 oktober 2024 hebben wij u geïnformeerd over de verhuizing van de Oekraïense ontheemden uit Nisse naar de opvanglocatie in Nieuwdorp. De woonunits in Nisse moeten wijken voor permanente woningbouw.

Pagina 1 van 6

Sinds twee jaar huren wij een perceel landbouwgrond en een dijkperceel aan de Lewedijk in Nieuwdorp (naast Lewedijk 17). Hiermee maken we de huisvesting van ontheemden uit Oekraïne mogelijk. Deze locatie is geschikt om meer Oekraïense ontheemden te huisvesten: - De locatie ligt aan een lint van Nieuwdorp; met lint bedoelen we het buitengebied dat zich kenmerkt door bebouwing langs een weg of dijk. - De Oekraïense kinderen gaan in Nieuwdorp naar school. - De capaciteit van nutsvoorzieningen (elektra, water) is ruim voldoende om meer huisvestingsplekken te realiseren. Om die reden hebben wij besloten de woonunits uit Nisse ook naar deze locatie te verplaatsen. De woonunits zijn geschikt voor kortdurende opvang van enkele jaren maar niet langer. Wij overwegen om de woonunits te vervangen door flexwoningen/permanente woningen. Gelet op de krapte op de woningmarkt kunnen wij daarmee in een later stadium ook andere woningzoekenden een huis bieden. Wij moeten de haalbaarheid hiervan nog verder verkennen. In een later stadium leggen we hiertoe een voorstel aan u voor. Om de huisvesting van de Oekraïense ontheemden te verlengen - en op termijn een permanent karakter te kunnen geven - is het van belang dat wij de locatie in eigendom hebben. Inmiddels hebben wij de landbouwgrond gekocht en zijn de woonunits uit Nisse eind oktober 2024 verhuisd naar Nieuwdorp.

Ook hebben wij de woning Oostketelaarweg 2 aangekocht om een woningruil met Lewedijk 17 en het bijbehorende dijkperceel mogelijk te maken. U heeft ons gemandateerd om strategische aankopen te doen voor gebiedsontwikkeling. Wij hebben van dit mandaat gebruikgemaakt. Wij verzoeken u het krediet voor deze transacties beschikbaar te stellen. Dit raadsvoorstel betreft ook een verantwoording van de aankopen die wij met mandaat hebben gedaan.

RAADSVOORSTEL

Wij hebben ons vooraf over de waarde van het vastgoed laten adviseren door een onafhankelijke en gecertificeerde makelaar. Uit privacyoverwegingen ligt een financieel overzicht van deze transacties vertrouwelijk voor u ter inzage. ARGUMENTEN Woningruil Oostketelaarweg 2 met Lewedijk 17 Het dijkperceel aan de Lewedijk - groot ± 1.720 m² - is van essentieel belang om woningbouw aan de Lewedijk mogelijk te maken. De verkeersontsluiting en alle benodigde nutsvoorzieningen zijn in dit perceel gelegen. Een alternatieve opvanglocatie is niet snel te vinden. Netbeheerder Stedin gaat zeer terughoudend om met de aanleg van nieuwe stroomaansluitingen vanwege het tekort aan menskracht en de beperkte capaciteit op het net. Wij hebben het dijkperceel ook nodig om de parallelweg onderlangs de Lewedijk door te kunnen trekken naar het Steketeepad om een tweede verkeersontsluiting mogelijk te maken; met name voor hulpdiensten. De eigenaren zijn bereid medewerking te verlenen aan de verkoop van het dijkperceel onder de voorwaarde dat zij kunnen verhuizen naar de woning Oostketelaarweg 2. Om deze optie van woningruil mogelijk te maken was het noodzakelijk om de woning Oostketelaarweg 2 groot 3.975 m² - strategisch aan te kopen zonder voorbehoud van een investeringskrediet

Pagina 2 van 6

van uw raad. Er was op dat moment nog een serieuze gegadigde voor de woning. Wij moesten dus snel handelen om de aankoop te kunnen bewerkstelligen. Wij hebben de woning aangekocht voor de vraagprijs van € 850.000. U heeft ons gemandateerd om strategische aankopen te doen voor gebiedsontwikkeling tot een bedrag van € 600.000. Met deze aankoop wijken wij af van ons grondbeleid. Wij vinden deze afwijking billijk vanwege: - Het spoedeisende karakter, - Het feit dat het een courante woning betreft. - Het beperkte risico. Wij zijn met de eigenaren van Lewedijk 17 een woningruil ‘met gesloten beurzen’ overeengekomen. Wij ruilen de woning Oostketelaarweg 2 - groot 3.975 m² - met de woning Lewedijk 17 inclusief het dijkperceel aan de Lewedijk; tezamen groot 5.500 m². Alle ‘kosten koper’ (k.k.) zijn voor rekening van de gemeente. Ook nemen we als gemeente een gedeelte van de verzwaring van de hypotheeklast voor onze rekening. Voor de woning Lewedijk 17 inclusief bijkomende kosten - verwachten wij een budget nodig te hebben van € 842.000. Voor het dijkperceel hebben wij een budget nodig van € 78.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de toekomstplannen voor woningbouw aan de dijk - de zogeheten complexwaarde - én met een afkoopsom voor de huur van het dijkperceel.

RAADSVOORSTEL

Strategische ruiling landbouwpercelen Om permanente woningbouw/flexwoningen aan de Lewedijk mogelijk te maken verwachten wij een gedeelte nodig te hebben van het landbouwperceel dat in totaal 2,4 hectare groot is. De eigenaar is bereid tot verkoop van dit perceel onder de voorwaarde dat de gemeente vervangende landbouwgrond inbrengt. Wij hebben een landbouwperceel aan de Korenweg (H 976 en 978) van gelijke grootte (2,4 ha.) geruild met het perceel aan de Lewedijk. Het perceel ligt naast de voetbalvelden van Lewedorp. Dit perceel hebben wij altijd gereserveerd voor een eventuele uitbreiding van het voetbalcomplex vanwege een eventuele samenvoeging van de voetbalclubs van Lewedorp en Nieuwdorp. Momenteel wordt onderzoek gedaan naar een sportcomplex Borsele-West voor de dorpen Lewedorp, Nieuwdorp, 's-Heerenhoek en Borssele. Het is zodoende niet de verwachting dat voor de locatie aan de Korenweg wordt gekozen; de vier sportverenigingen hechten immers aan een locatie die centraal ligt tussen de vier dorpen. Aangezien wij de woonunits eind oktober 2024 hebben geplaatst op het landbouwperceel, hebben wij deze grondruil gedaan zonder voorbehoud van goedkeuring van uw raad op basis van het mandaat voor strategische aankopen voor gebiedsontwikkeling. De percelen verschillen in waarde.

Om het waardeverschil, de notaris- en kadasterkosten en deskundigenkosten te kunnen voldoen, hebben wij een krediet nodig van € 272.000. Het waardeverschil houdt verband met het plan om een deel van het perceel aan de Lewedijk op termijn te gebruiken voor woningbouw. Voor dit gedeelte geldt een complexwaarde die hoger is dan de landbouwwaarde. Daarnaast hebben wij een afkoopsom voor de huur betaald.

Pagina 3 van 6

(JURIDISCHE) CONSEQUENTIES De akte van levering voor de landbouwgrond is op 1 november 2024 gepasseerd. De akte van levering van de woningruil is gepland op 1 april 2025. Vanaf die datum hebben wij volledige zeggenschap over de locatie aan de Lewedijk. Dit is een belangrijke voorwaarde voor de kans van slagen van de gebiedsontwikkeling. Na aankoop kunnen wij de woning Lewedijk 17 inzetten voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Wanneer de woning dit doel niet meer hoeft te dienen - of mocht blijken dat de gebiedsontwikkeling niet haalbaar is - dan kunnen we de woning blijven verhuren of verkopen, afhankelijk van de behoefte en marktontwikkelingen op dat moment. Hierdoor zijn de financiële risico's die wij nemen met de aankoop van de woning beperkt. Het dijkperceel en het landbouwperceel kunnen we ook inzetten voor de versterking van de groenstructuur. Beide percelen staan op de ambitiekaart van het groenstructuurplan van Nieuwdorp. Voorgesteld wordt om op de dijk een heldere boomstructuur te ontwikkelen in combinatie met bloemrijk grasland. Op het landbouwperceel is een nieuwe wandelstructuur gepland. FINANCIËN In een tabel hebben we onze aankopen in beeld gebracht.

RAADSVOORSTEL

Betreft Woning Lewedijk 17 Dijkperceel Lewedijk Landbouwperceel Lewedijk Totaal

Aankoopbedrag Afschrijvingen Rentelasten Onderhoudslasten € 842.000 € 21.050 € 8.400 € 15.000 € 78.000 € 3.900 € 780 n.v.t. € 272.000 n.v.t. € 2.720 n.v.t. € 1.192.000

€ 24.950

€ 11.900

€ 15.000

Op grond van het ‘Besluit Begroting en Verantwoording’ (BBV) nemen we de volgende acties na uw instemming: - Het aankoopbedrag van in totaal € 1.192.000 activeren we op de balanspost ‘materiële vaste activa’. - In de toelichting op de balans leggen we het verloop van de activa vast. Dekking uit reserves - Het aankoopbedrag van de woning van € 842.000 dekken we uit het algemeen weerstandsvermogen. Wij voegen dan € 842.000 vanuit het algemeen weerstandsvermogen toe aan de reserve ‘heractivering activa’. Uit deze reserve onttrekken wij voor de komende 40 jaar de afschrijvingslasten. - Het aankoopbedrag van het dijkperceel van € 78.000 dekken we uit het algemeen weerstandsvermogen. Wij voegen dan € 78.000 vanuit het algemeen weerstandsvermogen toe aan de reserve ‘afschrijvingen Investering Maatschappelijk nut’. Uit deze reserve onttrekken wij voor de komende 20 jaar de afschrijvingslasten.

Pagina 4 van 6

Het aankoopbedrag van het landbouwperceel Lewedijk van € 272.000 activeren we op de balans van de gemeente onder de materiele vaste activa. Op gronden wordt niet afgeschreven omdat grond veelal zijn marktwaarde behoudt. Uit het budget ‘Opvang Oekraïne’ (6111500) dekken we: - De rentelasten, de onderhoudskosten, kosten voor verzekering, de zakelijke lasten en andere kosten van de woning Lewedijk 17. - De rentelasten voor het dijkperceel en het landbouwperceel aan de Lewedijk. Indien nodig doen we een beroep op het restantkrediet ‘Fonds Oekraïne/ontheemden’. Door het inzetten van de woning voor huisvesting van Oekraïense vluchtelingen maken we aanvullend gebruik maken van de SPUK-regeling A16 ‘Bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraïne’. In de toekomst wordt deze woning naar verwachting verkocht en de gronden worden ingebracht in een grondexploitatie. In dat geval vervallen de kapitaallasten. Het boekresultaat wordt opgenomen en teruggestort naar het algemeen weerstandsvermogen. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE We verwachten u in de loop van 2025 te informeren over de haalbaarheid van permanente woningbouw/flexwoningen op deze locatie. PARTICIPATIE Niet van toepassing.

RAADSVOORSTEL

COMMUNICATIE De dorpsraad van Nieuwdorp en de inwoners hebben we per brief geïnformeerd over de verhuizing van de opvang van Nisse naar Nieuwdorp. BESLUIT De gemeenteraad besluit om ten behoeve van de voorzetting/uitbreiding van huisvesting van Oekraïense ontheemden aan de Lewedijk in Nieuwdorp: 1. Kennis te nemen van de verantwoording van: a. De aankoop van de woning Oostketelaarweg 2 in Lewedorp voor € 850.000. b. De ruil van een perceel landbouwgrond aan de Korenweg met een perceel landbouwgrond aan de Lewedijk in Nieuwdorp tegen bijbetaling van het waardeverschil van € 270.000. 2. Een investeringskrediet van € 842.000 beschikbaar te stellen om de woning Oostketelaarweg 2 te ruilen met de woning aan de Lewedijk 17. 3. Een investeringskrediet van € 78.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop van een dijkperceel aan de Lewedijk in Nieuwdorp. 4. Een investeringskrediet van € 272.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop van een perceel landbouwgrond aan de Lewedijk in Nieuwdorp.

Pagina 5 van 6

5. De bedragen zoals opgenomen onder beslispunten 2, 3 en 4 te activeren op de balanspost ‘materiële vaste activa’. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Bij de raadsgriffier ligt een financieel overzicht van de transacties voor u ter inzage. BIJLAGE(N) Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele, G.M. Dijksterhuis, burgemeester

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen, secretaris

Bij dit advies horen geen bijlagen

Pagina 6 van 6