9. Voorstel instemmen prioritering woningbouwplannen

Zaaknummer: Z23.028170

Raadsvoorstel

*Z02AFFAEC6B*

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

9 29 juni 2023 Wethouder Weststrate

Onderwerp

Voorstel tot het bepalen van een prioritering van woningbouwplannen in Borsele

Geachte raad, Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor.

RAADSVOORSTEL

VOORSTEL Wij stellen u voor om, zoals nader toegelicht in dit voorstel, de volgende prioritering voor (potentiële) woningbouwplannen vast te stellen: 1. Plannen waarvoor de voorbereiding/procedure al loopt. 2. Project flexwonen. 3. Plannen van particulieren voor herstructurerings- en inbreidingslocaties. 4. Uitbreidingsplannen waarvan het flexwonen onderdeel uitmaakt. 5. Plannen in de dragende kernen Heinkenszand en ’s-Gravenpolder. 6. Plannen in de overige dorpen. Daarnaast stellen wij voor om: 7. Geen prioriteit te geven aan het realiseren van een Tiny house-project. Dit houdt in dat wij hiervoor op dit moment geen ambtelijke capaciteit voor vrijmaken en geen gemeentegrond beschikbaar stellen. 8. Ons college de ruimte te geven om wenselijke bijzondere woonvormen met voorrang op te pakken. Dit kan een doorkruising van de prioriteitstelling zoals genoemd onder de punten 3 tot en met 6 betekenen. 9. In principe geen medewerking te verlenen aan initiatieven voor de realisatie van koopwoningen die kleiner zijn dan 75 m2 (klein wonen). 10. Met name te bouwen voor de doorstroming. Starters zijn in principe aangewezen op de bestaande woningvoorraad. 11. Woningsplitsing – onder door ons college nader te stellen voorwaarden - mogelijk te maken. 12. In principe Beveland Wonen te laten bepalen wat er nodig is aan aanbod van sociale huurwoningen.

Graadmeter voor de gemeente of er al dan niet voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, zijn de wachttijden die mensen hebben voordat zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Pagina 1 van 8

AANLEIDING EN DOEL De druk op de woningmarkt is groot. Om die reden is het van belang dat woningbouwplannen voortvarend worden opgepakt. Gelet op de beschikbare ambtelijke capaciteit – die naast diverse projecten ingezet moet worden om tijdig gereed te zijn voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet – kunnen wij niet met alles tegelijkertijd van start gaan en moeten wij een prioritering in de werkvoorraad aanbrengen. Hiermee kunnen wij richting initiatiefnemers/ontwikkelaars, dorpsraden en inwoners duidelijkheid bieden over wanneer wij een (gewenst) woningbouwplan oppakken. Op 9 maart jl. heeft een kaderstellende raadsbijeenkomst plaatsgevonden over woningbouw in Borsele. Eén van de onderwerpen die tijdens deze bijeenkomst aan bod is gekomen, is de prioritering van potentiële woningbouwplannen. Hiermee leggen wij een voorstel over dit onderwerp ter besluitvorming aan u voor. Daarnaast vragen wij u een standpunt in te nemen ten aanzien van een aantal specifieke onderwerpen die hiermee samenhangen en die ook tijdens de kaderstellende raad aan bod zijn gekomen.

RAADSVOORSTEL

ARGUMENTEN Overwegingen prioritering woningbouwplannen Het bepalen van een volgorde is niet willekeurig. Aan ons voorstel liggen de volgende overwegingen ten grondslag: 1. Is de procedure voor een plan gestart of is deze al in voorbereiding? 2. Zijn er al toezeggingen gedaan of afspraken over een plan/project gemaakt? (Zijn we als gemeente verplichtingen aangegaan? Bijvoorbeeld bij het project flexwonen.) 3. Is er sprake van herstructurering of inbreiding? (Waarmee we verpaupering voorkomen c.q. komen tot een kwaliteitsverbetering.) 4. Om het flexwonen op de locaties Tolhoek II in Oudelande en Colenshoek III in ’s-Heer Abtskerke goed in te kunnen passen, hebben wij door een stedenbouwkundig bureau verkavelingsplannen voor de totale woningbouwuitbreiding laten opstellen. Het flexwonen is een eerste aanzet voor de invulling van de uitbreiding. Dit is aanleiding om door te pakken en ook reguliere woningbouw op desbetreffende locaties mogelijk te maken. 5. De grootste woningvraag ligt in de dragende kernen Heinkenszand en ’sGravenpolder. In deze dorpen dient in principe altijd bouwgrond beschikbaar te zijn. 6. Daarna kunnen wij plannen voor de overige dorpen oppakken, waarbij de volgorde nader dient te worden bepaald. Voorstel volgorde plannen Dit heeft geleid tot het volgende voorstel voor de prioritering van plannen: 1.

Plannen waarvoor de voorbereiding/procedure al loopt: • ‘s-Gravenpolder – Magnoliastraat/Vuurdoornstraat: circa 10 woningen vrijstaand en twee-onder-een-kap • Nisse – herontwikkeling locatie tennisbanen: circa 10 woningen

Pagina 2 van 8

evenals: • Kwadendamme – Donkere Weegje: 12 luxe (zorg)woningen • Oudelande - locatie kassencomplex Hellenburgstraat: 3 vrijstaande woningen N.B. a. Behalve de woningen in Nisse, betreft het hier woningen in het duurdere segment. b. Baarland – Slothoeve: 10 levensloopbestendige woningen. De projectontwikkelaar heeft aangegeven het plan niet door te willen zetten en de grondexploitatieovereenkomst te willen ontbinden. c. De procedure voor de Laurierstraat in ’s-Gravenpolder (10 levensloopbestendige woningen) is inmiddels afgerond. 2. Project flexwonen: • Oudelande - Tolhoek II (10 flexwoningen) • ‘s-Heer Abtskerke - Colenshoek III (8 flexwoningen) • ‘s-Gravenpolder – Schuitweg (13 flexwoningen) N.B. Voorbereiding procedure op basis van Crisis- en herstelwet loopt. 3. Plannen van particulieren voor herstructurerings- en inbreidingslocaties (herontwikkeling van vrijkomende locaties; voorkomen van verpaupering c.q. maken van een kwaliteitsverbetering) (bijvoorbeeld locatie Postweg Lewedorp) N.B. Het betreft verzoeken die wij doorlopend ontvangen.

RAADSVOORSTEL

4. Uitbreidingsplannen waarvan het flexwonen onderdeel uitmaakt: • Oudelande - Tolhoek II • ‘s-Heer Abtskerke - Colenshoek III N.B. Planvorming voor de stedenbouwkundige opzet van de uitbreidingsgebieden zijn vrijwel afgerond. Voorgesteld wordt om ook de (voorbereidingen voor) planologische procedure op te gaan pakken. 5. Plannen in de dragende kernen: • Heinkenszand – Platepolder 2e en 3e fase • ‘s-Gravenpolder – uitbreidingslocatie nader te bepalen 6. Plannen in de overige dorpen: Volgorde is mede afhankelijk van: − Verwachting woningbouwbehoefte − Grondpositie gemeente − Moment laatste planontwikkeling (dorpen waar lang niets gebeurd is eerst)

Pagina 3 van 8

Het gaat (in willekeurige volgorde) om de volgende locaties: a. ‘s-Heerenhoek – Voormalige AMAC-terrein (grond ontwikkelaar) b. Driewegen – Maaiklinkhoek c. Lewedorp – Korenweg d. Hoedekenskerke – Donkershoekstraat/Kasteelhoekstraat (particuliere grond) e. Baarland – Florishoek Terzijde wordt opgemerkt dat steeds meerdere plannen tegelijkertijd lopen, waardoor bijvoorbeeld gelijktijdig gewerkt wordt aan plannen die onder de punten 2, 3 en 4 vallen. Overige zaken met betrekking tot woningbouw Tijdens de kaderstellende raad is ook gesproken over bijzondere woonvormen en betaalbaar bouwen. Wij vragen uw raad ook om hierover een standpunt in te nemen.

RAADSVOORSTEL

Tiny house-project Hoewel de doelstelling van een Tiny house-project sympathiek is (duurzaam, goedkope bouw, gemeenschapszin) stellen wij voor om aan een dergelijk project geen prioriteit te geven. Een Tiny house-project is geen simpele manier om de woningnood op te vangen. Er gaat een arbeidsintensief proces van voorbereiding en begeleiding aan vooraf, vooral bij planontwikkeling in samenwerking met individuele bewoners die zelf willen bouwen. Daarnaast nemen Tiny houses in een groene setting relatief veel ruimte in beslag (zie het voorbeeld in Hoedekenskerke). Dit bemoeilijkt de financiële haalbaarheid, omdat grond steeds schaarser en duurder wordt. Wij stellen voor om op dit moment geen gemeentegrond voor een Tiny house-project beschikbaar te stellen. Bijzondere woonvormen Er kunnen zich woningbouwinitiatieven aandienen die een antwoord geven op vragen vanuit de markt (qua betaalbaarheid, wijze van (samen)wonen/leven, vormgeving van bebouwing, etc.), toekomstbestendig én ruimtelijk passend zijn en om die reden zeer gewenst zijn. Het aandienen van een bijzondere woonvorm/een bijzonder woningbouwproject kan maken dat het gewenst is een wijziging aan te brengen in de genoemde prioritering van (potentiële) woningbouwplannen.

Wij stellen voor dat u – vanuit het oogpunt van flexibiliteit – aan ons de ruimte biedt om te beoordelen of dit aan de orde is en ons de mogelijkheid geeft om in dat geval voorrang te geven aan een dergelijk initiatief boven andere plannen uit de door u vastgestelde prioritering van (potentiële) woningbouwplannen. Uiteraard informeren wij uw raad in het geval dit aan de orde is en wat onze argumenten zijn voor het verlenen van voorrang aan het desbetreffende initiatief. Klein wonen Omdat de betaalbaarheid van nieuwbouw onder druk staat, melden zich geregeld ontwikkelaars bij ons met bouwplannen voor zeer kleine (prefab)woningen. Het gaat dan om woningen rond de 40 m2 met een vraagprijs rond de twee ton. Woonwensen zijn over de tijd veranderlijk. Kleine woningen zijn extra gevoelig voor schommelingen in de markt, Pagina 4 van 8

omdat ze zich aan het uiterste van de woningmarkt bevinden. Als er marktspanning optreedt, leidt dit direct tot meer vraag naar kleine woningen. Als de markt ontspant leidt dit mogelijk ook als eerste tot minder vraag naar kleine woningen. Door adaptief te bouwen kunnen kleine woningen meebewegen met de vraagontwikkelingen zoals bij het flexwonenproject. Bij kleine woningen in de particuliere woningvoorraad is dit lastiger te realiseren. Om die reden stellen wij voor om in principe geen medewerking te verlenen aan initiatieven voor de realisatie van koopwoningen die kleiner zijn dan 75 m2 (klein wonen). Bouwen voor de doorstroming Gelet op de huidige marktontwikkelingen met hoge materiaalprijzen en stijgende rentepercentages is nieuwbouw van een starterswoning met normale afmetingen financieel niet mogelijk. Nieuwbouw wordt exclusiever. De wens van het Rijk om 2/3 van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ te laten zijn is een uitdaging (tenzij je zeer klein bouwt). Een andere optie is om te bouwen voor bijvoorbeeld senioren (zoals gelijkvloerse appartementen, patiowoningen, kleinere gelijkvloerse woningen met een tuin). Zij laten in veel gevallen een grotere gezinswoning achter die door een groter gezin kan worden bewoond. Dit grotere gezin laat vaak weer een kleine woning achter die dan bijvoorbeeld door starters kan worden gekocht.

De bouw van vrijstaande en grotere gezinswoningen kan er ook toe leiden dat er kleine woningen in de bestaande woningvoorraad vrijkomen voor starters. Voorgesteld wordt om met name te bouwen voor de doorstroming. Starters zijn in principe aangewezen op de bestaande woningvoorraad.

RAADSVOORSTEL

Woningsplitsing Naast nieuwbouw kan de woningvoorraad mogelijk worden uitgebreid door ruimere mogelijkheden te geven voor woningsplitsing. Daarbij dient er uiteraard aandacht te zijn voor de consequenties voor parkeren en de leefbaarheid. Wij stellen voor om – onder door ons college nader te bepalen voorwaarden – woningsplitsing mogelijk maken. Sociale huurwoningen Het Rijk streeft naar een percentage van 30% sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. Het percentage in Borsele is nu 19%. Het Rijk wil dat de sociale huurwoningen meer gelijkmatiger over het land verspreid worden. De vraag is echter of mensen vanuit de Randstad naar de provincie verhuizen omdat hier meer sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Woningcorporatie Beveland Wonen heeft haar eigen prognoses op de ontwikkeling van haar doelgroep en de vraag naar sociale huurwoningen. Er lijkt een discrepantie te zijn tussen de vraag van het Rijk en het beleid van Beveland Wonen. Wij stellen voor dat in principe Beveland Wonen bepaalt wat er nodig is aan aanbod aan sociale huurwoningen. Graadmeter voor de gemeente of er al dan niet voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, zijn de wachttijden die mensen hebben voordat zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Pagina 5 van 8

Wat speelt er nog verder op het gebied van woningbouw? Om het woningbouwbeleid verder in te kleuren wordt er momenteel gewerkt aan diverse (beleids)documenten en onderzoeken. Hiervoor doorlopen wij aparte trajecten waarover wij u separaat informeren c.q. hebben geïnformeerd. Hierover gaat nog besluitvorming plaatsvinden. Het gaat onder meer over het volgende. Woonzorgvisie De vijf gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal stellen dit jaar een nieuwe Bevelandse woon(zorg)visie op. Sinds de laatste regionale woonvisie van 2019 zijn zowel de nationale beleidscontext als de woonbehoeftes van onze inwoners veranderd. De nieuwe visie moet naast een gedegen analyse een breed gedragen ambitie en toetsingskader bevatten over verschillende thema’s zoals betaalbaarheid, huisvesting aandachtsgroepen en (ouderen)zorg. In de visie wordt ook de woningbouwopgave voor de komende 5 jaar beschreven. Te zijner tijd willen wij u tijdens een regionale raadsbijeenkomst informeren over de voortgang die tot dan toe is geboekt en vragen wij u om input. Uiteindelijk zal de visie resulteren in een uitvoeringsprogramma. Zowel inwoners van de gemeenten als zorgpartijen worden bij het opstellen van dit programma betrokken.

RAADSVOORSTEL

Woningmarktonderzoek Op dit moment wordt er een regionaal woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit is een samenwerking tussen de woningbouwcorporaties en gemeenten van West-Brabant, Tholen en De Bevelanden. Het onderzoek gaat in basis over de toekomstige woningbehoefte op de middellange termijn aan huur- en koopwoningen. Als eindresultaat hebben we een integrale analyse op regionaal niveau, waarin een uitgebreid beeld geschetst wordt van: a. Actuele woningmarktomstandigheden en ontwikkelingen in de afgelopen periode; b. De huidige woonsituatie en -wensen van de inwoners in de regio; c. De betaalbaarheid van het wonen; d. De toekomstige ontwikkeling van de woningbehoefte; e. Specifieke thema’s en doelgroepen. Daarnaast wordt er een verdieping gemaakt op gemeente en (waar mogelijk) kernniveau met de belangrijkste conclusies en opgaven op het gebied van woningbouw. Het concept van het onderzoek verwachten we voor de zomer van 2023 en het eindproduct in het najaar van dit jaar. Met de onderzoeksresultaten kunnen we een link leggen naar de woningbouwambities die vastgelegd zijn in de Zeeuwse en (sub)regionale woondeal en andere beleidsstukken.

Pagina 6 van 8

Grondbeleid De huidige Nota Grondbeleid 2015-2019 is – mede omdat de inwerkingtreding van de Omgevingswet is uitgesteld – nog niet herzien. Op 7 november 2019 heeft u besloten de actualisering van de Nota Grondbeleid 2015-2019 te laten volgen op de behandeling van de omgevingsvisie en het beleid uit de Nota Grondbeleid voort te zetten tot u de nieuwe nota hebt vastgesteld. In de omgevingsvisie staan aspecten die weer de basis vormen voor enkele onderdelen van de Nota Grondbeleid. De ontwerp-omgevingsvisie heeft inmiddels ter inzage gelegen. De omgevingsvisie leggen wij naar verwachting in de raadsvergadering van september ter vaststelling aan u voor. De planning is om in oktober 2023 opdracht te verstrekken aan een adviesbureau om in samenwerking met ons het grondbeleid te actualiseren. Hierin verwerken wij de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving over het grondbeleid. Ook besteden wij onder andere aandacht aan het soort grondpolitiek (actief, faciliterend en tussenvorm), erfpacht en de vaststelling van bouwgrondprijzen. Wij streven ernaar de werkzaamheden te starten in november 2023. Vastelling van het nieuwe beleid kan naar verwachting in de eerste helft van 2024 plaatsvinden. (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES De door u vastgestelde prioritering is leidend voor de volgorde waarin wij woningbouwplannen oppakken, dat wil zeggen ambtelijke capaciteit inzetten.

RAADSVOORSTEL

FINANCIËN Niet van toepassing. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Doorlopend. In de Zeeuwse woondeal is afgesproken om in Borsele tot en met 2030 minimaal 510 woningen te bouwen, waarvan 2/3 deel in het betaalbare segment. Onze ambitie qua woningbouwaantallen ligt echter hoger. Er is (inclusief wenscapaciteit) zicht op het realiseren van circa 1000 woningen in de periode tot 2035. Variabelen die buiten onze invloedssfeer liggen, zoals bouwprijzen, rentestijgingen en consumentenvertrouwen, zijn echter sterk bepalend of wij deze ambitie kunnen waarmaken. PARTICIPATIE Niet aan de orde. Terzijde merken wij op dat wij in het kader van de planvorming van een woningbouwplan uiteraard wel participatie laten plaatsvinden. COMMUNICATIE Initiatiefnemers/ontwikkelaars of anderen die zich bij de gemeente melden met het verzoek medewerking te verlenen aan een woningbouwplan informeren wij of en zo ja, wanneer wij capaciteit vrijmaken om de planvorming en (voorbereidingen voor) de procedure op te pakken.

Pagina 7 van 8

BESLUIT De raad besluit om, zoals nader toegelicht in dit voorstel, de volgende prioritering voor (potentiële) woningbouwplannen vast te stellen: 1. Plannen waarvoor de voorbereiding/procedure al loopt. 2. Project flexwonen. 3. Plannen van particulieren voor herstructurerings- en inbreidingslocaties. 4. Uitbreidingsplannen waarvan het flexwonen onderdeel uitmaakt. 5. Plannen in de dragende kernen Heinkenszand en ’s-Gravenpolder. 6. Plannen in de overige dorpen. Daarnaast besluit de raad: 7. Geen prioriteit te geven aan het realiseren van een Tiny house-project. Dit houdt in dat wij hiervoor op dit moment geen ambtelijke capaciteit voor vrijmaken en geen gemeentegrond beschikbaar stellen. 8. Ons college de ruimte te geven om wenselijke bijzondere woonvormen met voorrang op te pakken. Dit kan een doorkruising van de prioriteitstelling zoals genoemd onder de punten 3 tot en met 6 betekenen. 9. In principe geen medewerking te verlenen aan initiatieven voor de realisatie van koopwoningen die kleiner zijn dan 75 m2 (klein wonen). 10. Met name te bouwen voor de doorstroming. Starters zijn in principe aangewezen op de bestaande woningvoorraad. 11. Woningsplitsing – onder door ons college nader te stellen voorwaarden - mogelijk te maken. 12. In principe Beveland Wonen te laten bepalen wat er nodig is aan aanbod van sociale huurwoningen.

Graadmeter voor de gemeente of er al dan niet voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, zijn de wachttijden die mensen hebben voordat zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

RAADSVOORSTEL

TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Geen. BIJLAGE(N) Geen

Hoogachtend, Burgemeester en wethouder gemeente Borsele G.M. Dijksterhuis, burgemeester

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 8 van 8