9. Voorstel definitief ontwerp van de multifunctionele accommodatie Nieuwdorp

Zaaknummer:

Raadsvoorstel

**

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

9 10 maart 2022 Wethouder Witkam

Onderwerp

Kennis te nemen van het definitief ontwerp van de multifunctionele accommodatie (MFA) en de bijbehorende inrichting van de openbare ruimte te Nieuwdorp.

Geachte raad, Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor.

RAADSVOORSTEL

VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1. Kennis te nemen van het definitief ontwerp van de multifunctionele accommodatie (MFA) en de bijbehorende inrichting van de openbare ruimte te Nieuwdorp. 2. De kosten voor de uitvoering, zijnde € 8.389.033 voor de realisatie van de MFA en € 839.135 voor de inrichting van de openbare ruimte ten laste te brengen van door u eerder ter beschikking gestelde financiële middelen voor het Masterplan Nieuwdorp. AANLEIDING EN DOEL In september 2019 heeft u het projectplan van het Masterplan Nieuwdorp ‘Nieuwdorp Vernieuwd’ vastgesteld. U besloot om het Masterplan te splitsen in twee fasen. Fase 1 bestaat uit een aantal deelprojecten. Dit voorstel maakt het mogelijk om deelproject 1 ‘Dorpshart’ te realiseren. Dit betreft: - Het onderbrengen van het dorpshuis in de Bethelkerk en de voormalige pastorie. - De renovatie, het verduurzamen en de uitbreiding hiervan. - De nieuwbouw van een integraal kindcentrum en gymzaal aan de Prinses Irenestraat. - De herinrichting van de omgeving van de accommodaties. We noemen dit de multifunctionele accommodatie (MFA). Uw raad is op 10 februari 2022 geïnformeerd tijdens een inforaad en u hebt voor dit project al eerder een besluit genomen tijdens uw vergadering van 2 december 2021. ARGUMENTEN Het realiseren van een dorpshart is een grote wens van het dorp.

Samen met het dorp hebben we een ontwerp gemaakt van de MFA en de bijbehorende buitenruimte. In de bijlagen treft u deze ontwerpen aan. We hebben de plannen besproken tijdens de informatieavond in Nieuwdorp op 20 oktober 2021. De opmerkingen die toen zijn gemaakt, hebben we zoveel mogelijk meegenomen. We hebben de plannen ook besproken met de

Pagina 1 van 5

direct omwonenden van de MFA en met de Klankbordgroep. Deze zijn akkoord gegaan met de plannen.

RAADSVOORSTEL

Aanbestedingen MFA Er zijn twee aanbestedingstrajecten doorlopen, parallel aan elkaar. De aanbesteding voor de aannemer betrof een openbare nationale aanbesteding. De aanbesteding voor de adviseurs hebben we op basis van een onderhandse aanbesteding gehouden waarbij we minimaal drie partijen per benodigde adviseur hebben gevraagd. De namen van de bedrijven aan wie de opdrachten zijn verleend, hebben we opgenomen in de bijlage. Ontwerp MFA - De functies die in het gebouw zijn ondergebracht zijn: het dorpshuis, een sport/gymzaal, de christelijke basisschool de Regenboog, kinderopvang Kibeo, de protestantse kerkgemeenschap en ruimtes voor ZZP-ers/ondernemers. Kortom: een MFA. - Het gebouw is zo ontworpen dat - indien de school geen bestaansrecht meer heeft - een gedeelte van de accommodatie kan worden omgebouwd tot appartementen/woningen. Dit geeft een mooie toekomst- en restwaarde. - Vanuit de wetgeving is het gebouw zoveel als mogelijk BENG ontworpen. BENG is de afkorting van Bijna EnergieNeutraal Gebouw. Dit wil zeggen dat het gebouw wordt voorzien van warmtepompen, zonnepanelen en een lage temperatuurverwarming. Aangezien het project een renovatie en gedeeltelijke nieuwbouw betreft, hoeft het gebouw conform het Bouwbesluit niet aan de BENG-eisen te voldoen. In het programma van eisen is echter wel de ambitie uitgesproken om aan de BENG-eisen (of beter) te voldoen.

- We hebben extra maatregelen opgenomen, als gevolg van natuuronderzoek op grond van Wet natuurbescherming: vleermuizen- en gierzwaluwkasten en vegetatiedaken. - Dit project is voor Borsele een uniek concept, omdat het mogelijk als pilot kan fungeren daar waar het gaat om het ombouwen van een kerk tot een dorpshuis. In die zin is het een innovatief project, waarbij improvisatie en bijstelling onderweg in de uitvoering wel eens noodzakelijk kan zijn/worden. Hier zijn middelen voor gereserveerd binnen het budget. - Om meer synergie binnen het gebouw te verkrijgen, zijn alle bedrijven in en rondom Nieuwdorp benaderd dat er mogelijkheden zijn om een plek te krijgen binnen het MFA. Van deze mogelijkheid hebben inmiddels drie bedrijven aangegeven geïnteresseerd te zijn. Dit is zowel voor structureel als incidenteel gebruik. Op de verdieping van de voormalige pastorie zijn hiervoor mogelijkheden gecreëerd. Bouwteam In het bouwteam zitten de gemeente, een afgevaardigde van het schoolbestuur, de architect, landschapsarchitect, interieurarchitect, de aannemer, alle adviseurs, indien nodig leveranciers en het projectmanagementbureau. We hebben al in een vroeg stadium het voorlopige ontwerp uitgewerkt naar een definitief ontwerp en dit vervolgens gereed te maken voor het realiseren van het project. De voordelen van deze organisatievorm zijn onder meer: Pagina 2 van 5

-

-

Eén aanspreekpunt | Iedereen is en blijft betrokken. Minder faalkosten en meer kwaliteit | Door de expertise van de architect, de adviesbureaus en het bouwbedrijf meteen samen te brengen, worden bouwfouten en andere slordigheden opgespoord nog vóór ze faalkosten genereren. Het budget wordt gerespecteerd én de kwaliteit van het bouwwerk gaat erop vooruit. Een bouwteam garandeert budgetvriendelijk bouwen | Dankzij de kortere voorbereidingsen bouwtijd en de lagere faalkosten is bouwen met een bouwteam voordeliger dan de traditionele methode. U krijgt meer kwaliteit voor een lager budget.

Exploitatie en beheer Voor de exploitatie en het beheer zijn we inmiddels vergevorderd met gesprekken met alle partijen. We bespreken ook de fiscale aspecten zoals Verhuur Plus (BTW-regeling), de SPUKregeling (Specifieke Uitkering), kostprijs dekkende huur en verbeterde samenwerkingsvormen.

RAADSVOORSTEL

Aanbesteding inrichting openbare ruimte Er zijn drie landschapsontwerpbureaus uitgenodigd om een aanbieding te doen. De beoordelingscommissie bestond uit vertegenwoordigers van de gemeente Borsele en toekomstige gebruikers. De aanbieders zijn beoordeeld op vier criteria: prijs, ontwerpvisie, pitch en referentieprojecten. We hebben de opdracht gegund aan het bureau met de hoogste score. Ontwerp inrichting openbare ruimte In onze uitvraag zijn alle belangrijke ontwerp(proces)thema’s beschreven: samenwerking met gebruikers, aansluiten op de visie van VG Architecten, creëren van een centrale dorpsontmoetingsruimte, een groen schoolplein, een klimaatadaptieve en natuurinclusieve inrichting. De ontwerpers laten de dijkenstructuur rond Nieuwdorp terugkomen in het ontwerp. Hierdoor ontstaat een logische ordening van de functies. De relatie met het Oranjeplein is zo goed als mogelijk ontworpen, rekening houdend met het feit dat het perceel van Administratiekantoor Vis buiten de projectgrenzen valt. De Prinses Irenestraat is wel geheel bij de buitenruimte getrokken. De daktuin is uniek voor onze Borselse basisscholen. Zijn groene inrichting is vooral bedoeld om te leren. (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES We hebben nog geen opdracht verstrekt voor de bouw van de MFA.

Er is wel een bouwteamovereenkomst met de aannemer gesloten, mede ook vanwege de drukte op de markt en om een en ander tijdens de ontwerpfase juridisch goed geregeld te hebben. De definitieve aannemingscontracten volgen nog. Alle adviseurs hebben wel opdracht. Het risico bestaat eruit dat het een complexe bouw en verbouw betreft. Gaandeweg dienen we wellicht - mede vanwege de bestaande kerk en pastorie - te improviseren in de uitvoering.

Pagina 3 van 5

FINANCIËN De kosten voor de realisatie van de plannen bedragen € 8.389.033 voor de MFA en € 839.135 voor de inrichting van de openbare ruimte. De kosten kunnen worden gedekt binnen de kostenraming zoals die door uw raad is vastgesteld tijdens uw vergadering van 2 december 2021. De kosten van het MFA zijn inclusief de aankoop van de pastorie en de kerk, doch exclusief verrekenbare BTW, extra bijdragen en mogelijke subsidies. De toekomstwaarde van de ‘school’-woningen wordt ingeschat op € 1.660.000 (Peildatum 2022). In het ontwerp is bevestigd dat het mogelijk is om te bouwen tot 6 appartementen. (Deze bedragen zijn zonder indexering). Met deze toekomstwaarde (bestemmingswijziging) mogen wij ingevolge het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geen rekening houden en leidt dus niet tot lagere afschrijvingslasten van de MFA.

RAADSVOORSTEL

UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE De planning van het project is in grote lijnen: - Februari 2022: Opstarten bestemmingsplanprocedure. - Mei 2022: Gebiedsontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming. - Januari 2023: Bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning gereed. - Januari 2023: Start uitvoering realisatie MFA. - November 2023: Start uitvoering inrichting openbare ruimte - April 2024: Oplevering MFA en terrein. In het kader van de natuurwetgeving en in verband met de gewenningsperiode, migratie en monitoring van vleermuizen kan het zijn dat de start van de bouwperiode opschuift en uitvoeringsperioden moeten worden bijgesteld. Dit is ook mede afhankelijk van eventuele bezwaren. COMMUNICATIE Als uw raad akkoord gaat met de plannen: - Stellen we een persbericht op. - Delen we de informatie met het door via de nieuwsbrieven. - Informeren we de aanwonenden over de start van de bouw enzovoorts. - Onderzoeken we of we de bouwvoortgang ‘live’ kunnen volgen. BESLUIT De raad besluit: 1. Kennis te nemen van het definitief ontwerp van de multifunctionele accommodatie (MFA) en de bijbehorende inrichting van de openbare ruimte te Nieuwdorp. 2.

De kosten voor de uitvoering, zijnde € 8.389.033 voor de realisatie van de MFA en € 839.135 voor de inrichting van de openbare ruimte ten laste te brengen van door u eerder ter beschikking gestelde financiële middelen voor het Masterplan Nieuwdorp.

Pagina 4 van 5

TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Over dit advies ligt/liggen het/de volgende stuk(ken) ter inzage: -

Kostenraming MFA

BIJLAGE(N) Bij dit advies hoort/horen de volgende bijlage(n): Documentnr. Join Naam van de bijlage - Ontwerp MFA - Ontwerp inrichting openbare ruimte - Derden en bedrijven betrokken bij MFA Nieuwdorp - Fiscaal Advies Duroi

Hoogachtend,

RAADSVOORSTEL

Burgemeester en wethouders van Borsele,

G.M. Dijksterhuis,

burgemeester

J.M. Jansen,

secretaris

Pagina 5 van 5