8 Voorstel aankoop voormalige pastoriewoning Nieuwdorp

Zaaknummer: Z19.003058

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

8 4 maart 2021 Wethouder Witkam

Onderwerp

Raadsvoorstel Coudorp 3

*Z01594358CC*

Geachte raad, Hiermee leggen wij een voorstel over bovengenoemd onderwerp aan u ter besluitvorming voor. VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1) kennis te nemen van de koopovereenkomst voor de aankoop van de voormalige pastoriewoning met bijbehorende grond, gelegen aan Coudorp 3 in Nieuwdorp. 2) de totale aankoopsom, zijnde € 492.500,- (koopsom) plus circa € 1.500,- (kosten koper), voor de aankoop van de voormalige pastoriewoning ten laste te brengen van door u eerder ter beschikking gestelde financiële middelen voor het masterplan Nieuwdorp.

RAADSVOORSTEL

AANLEIDING EN DOEL Afgelopen najaar heeft u een besluit genomen over het masterplan Nieuwdorp door het projectplan ‘Nieuwdorp Vernieuwd’ vast te stellen. In fase 1 van het in september 2019 door u vastgestelde masterplan zijn vijf deelprojecten benoemd. In uw raadsvergadering van 5 november 2020 heeft u het budget beschikbaar gesteld voor de aankoop van de Bethelkerk gelegen aan Coudorp 1 in Nieuwdorp. Dit maakt het mogelijk om deelproject 1 dorpshuis, school, gymzaal in het zogenoemde dorpshart, het gebied rondom het Oranjeplein, (deels) te realiseren. De voormalige pastoriewoning staat in directe verbinding met de Bethelkerk. U heeft ons verzocht om te onderzoeken of het mogelijk is om deze woning bij het plan te betrekken. Ook hebben de eigenaren ons verzocht om de pastoriewoning, gelegen aan Coudorp 3 in Nieuwdorp, aan te kopen. We concluderen dat een aankoop van de pastoriewoning, zoals u onderstaand kunt lezen, op verschillende wijzen een meerwaarde kan betekenen voor de totale ontwikkeling van het dorpshart.

Pagina 1 van 4

ARGUMENTEN 1.1 Koop We hebben overeenstemming bereikt met de eigenaren van de pastoriewoning, gelegen aan Coudorp 3 in Nieuwdorp. De afspraken zijn vastgelegd in een koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst ligt vanuit het oogpunt van privacy vertrouwelijk voor u ter inzage bij de griffier.

RAADSVOORSTEL

1.2 Koopsom We zijn een koopsom overeengekomen van € 492.500,- kosten koper. De afgesproken koopsom ligt hoger dan de taxatiewaarde van € 450.000,- met als peildatum 26 februari 2019. Het taxatierapport is als bijlage toegevoegd. Een aantal feiten rechtvaardigt, in tegenstelling tot de lagere taxatiewaarde, de hogere koopsom van € 492.500,- kosten koper. Als feiten komen hiervoor in aanmerking: (1) de WOZ waarde van de woning bedraagt op de peildatum van 1 januari 2019 € 496.000,-, hetgeen hoger ligt dan de taxatiewaarde; (2) de taxateur heeft verklaard dat op basis van de prijsontwikkeling die zich sindsdien heeft voorgedaan, het realistisch is dat de woning nu hoger getaxeerd wordt. Hierbij sluit hij aan bij een taxatiewaarde van circa € 485.000,-; (3) de juridische overdracht kan vanwege het beschikbare budget pas eerst plaatsvinden op 31 januari 2022; Een koopsom van € 492.500,- vertegenwoordigt derhalve een reële marktwaarde, waarbij we rekening houden met bovengenoemde feiten en een eerlijke compromis hebben bereikt. 1.4 Bestemming Het masterplan Nieuwdorp heeft een programma van eisen. Voor een kwalitatieve uitvoering van dit programma is het wenselijk om ook de pastoriewoning bij de planontwikkeling te betrekken. De pastoriewoning leent zich voor veelzijdig gebruik en is daarom geschikt als multifunctionele accommodatie.

We kunnen de pastoriewoning inzetten ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, bijvoorbeeld als kantoor voor school, kinderopvang, dependance van het kerkgebouw of het dorpshuis. Een andere optie is een commerciële invulling, zoals een bed & breakfast of een restaurant, mits dit ruimtelijk inpasbaar is. In het laatste geval kunnen we de kosten van de bouwkundige aanpassingen mogelijk (deels) terugverdienen, hetgeen afhankelijk is van de marktontwikkeling. Een stedenbouwkundig bureau heeft in onze opdracht de scenario’s voor een mogelijke herbestemming van de pastoriewoning (financieel) uitgewerkt. Voor een inzage in de verschillende scenario’s verwijzen wij u naar het onderzoeksrapport d.d. 16 augustus 2019 dat vertrouwelijk voor u ter inzage ligt bij de griffier, omdat werken nog aanbesteed moeten worden.

Pagina 2 van 4

1.5 Verbondenheid met Bethelkerk Voornoemd onderzoeksrapport van het stedenbouwkundig bureau beschrijft ook een bouwhistorische en -technische quickscan. Het casco van de pastoriewoning kunnen we bestempelen als ‘hoog monumentaal’. Het valt op dat de vormentaal van de pastoriewoning evident anders is dan de Bethelkerk. Toch vormen de gebouwen in een bepaald opzicht een paar. Ze zijn ontworpen door dezelfde architect en zijn samen beeldbepalend voor het ‘dorpshart’. De fysieke connectie die beide gebouwen hebben is de overdekte passage van de voordeur van de pastoriewoning naar de consistorie van de Bethelkerk. Deze passage geeft eveneens een verbondenheid weer. 1.6 Recht van overpad De pastoriewoning heeft een recht van overpad over het perceel Coudorp 1 voor een in- en uitrit voor de bijbehorende garage. Door de koop van de voormalige pastoriewoning kunnen we dit bij de herontwikkeling van de Bethelkerk opnieuw functioneel inrichten. 1.7 Bestemmingsplanprocedure De locatie Coudorp 3 is bestemd als ‘wonen’. Zodra de daadwerkelijke toekomstige invulling bekend is, kunnen we beoordelen of ook de pastoriewoning betrokken moet worden in de bestemmingsplanprocedure voor de herontwikkeling van de Bethelkerk.

RAADSVOORSTEL

(JURIDISCHE) CONSEQUENTIES U heeft ingestemd met de aankoop van de Bethelkerk. Indien u instemt met onderhavige aankoop worden wij ook eigenaar van de voormalige pastoriewoning. De aankoop resulteert in een compromis, zodat eventuele bezwaren en/of zienswijzen van eigenaren voor de vergunnings-- en bestemmingsplanprocedure voor de herontwikkeling van de Bethelkerk niet meer aan de orde zijn. FINANCIËN De koopsom voor de aankoop ad € 492.500,- en de bijkomende notaris- en kadasterkosten, circa € 1.500,- kunnen worden gedekt door de al beschikbaar gestelde middelen voor het masterplan Nieuwdorp. Voor de verbouwing (inclusief cascoherstel, scenariokeuze en verduurzaming van de pastoriewoning) is voldoende gereserveerd binnen het masterplan Nieuwdorp. Als u het besluit van de aankoop op een later tijdstip neemt dan komen er behoorlijke meerkosten voor rekening van het Masterplan Nieuwdorp. Gaan we uit van een besluit in juni 2021 dan begroten we deze kosten tussen de € 82.000,- en € 100.000,-. Dit als gevolg van extra kosten op allerlei fronten, zoals bestemmingsplanprocedure, stedenbouwkundige kosten, architectenselectie, aanbestedingsprocedure en kosten als gevolg van marktontwikkeling en prijsindexering. Daarnaast betreft het een particuliere woning. Een uitstel van besluit tot aankoop van de woning zal de eigenaren direct treffen in hun privé-handelen.

Pagina 3 van 4

UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Nadat u heeft ingestemd met dit voorstel kunnen we de voormalige pastoriewoning aankopen (onder voorbehoud van goedkeuring door de financieel toezichthouder). De akte van levering zal passeren op uiterlijk 31 januari 2022. COMMUNICATIE Wij zullen de dorpsraad Nieuwdorp na uw raadsbijeenkomst informeren over de stand van zaken van de aankoop. De inwoners van Nieuwdorp informeren wij hierover in de periodieke nieuwsbrief. BESLUIT De raad besluit: 1) kennis te nemen van de koopovereenkomst voor de aankoop van de voormalige pastoriewoning met bijbehorende grond, gelegen aan Coudorp 3 in Nieuwdorp. 2) de totale aankoopsom, zijnde € 492.500,- (koopsom) plus circa € 1.500,- (kosten koper), voor de aankoop van de voormalige pastoriewoning ten laste te brengen van door u eerder ter beschikking gestelde financiële middelen voor het masterplan Nieuwdorp. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN De koopovereenkomst en het onderzoeksrapport d.d. 16 augustus 2019 met de onderwerpen ‘bouwhistorische en -technische quickscan’, ‘herbestemming’ en ‘verduurzaming’ liggen vertrouwelijk ter inzage. BIJLAGE(N) Het taxatierapport van de voormalige pastoriewoning is als bijlage bij dit voorstel gevoegd.

RAADSVOORSTEL

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Borsele, G.M. Dijksterhuis,

burgemeester.

J.M. Jansen,

secretaris.

Pagina 4 van 4