7.1 Woningbouw Locatie Tolhoek II Oudelande Tam-omgevingsplan Hoofdstuk 22d

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

2

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding................................................................................................................................6 1.1 Doel van dit Tam-omgevingsplan ......................................................................................................6 1.2 Plangebied .........................................................................................................................................6 1.3 Geldend omgevingsplan ....................................................................................................................8 1.4 Procedure ..........................................................................................................................................8 1.5 De bij dit besluit horende stukken......................................................................................................9 1.6 Leeswijzer..........................................................................................................................................9 Hoofdstuk 2 Planbeschrijving .................................................................................................................10 2.1 Omgeving en huidige situatie ..........................................................................................................10 2.2 Nieuwe situatie

................................................................................................................................10 Hoofdstuk 3 Beleidskader ......................................................................................................................14 3.1 Rijksbeleid .......................................................................................................................................14 3.2 Provinciaal beleid.............................................................................................................................17 3.3 Regionaal beleid ..............................................................................................................................19 3.4 Gemeentelijk beleid .........................................................................................................................23 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten ..........................................................................................................25 4.1 Inleiding en leeswijzer ......................................................................................................................25 4.2 Cultuurhistorie ..................................................................................................................................25 4.3

Archeologie......................................................................................................................................27 4.4 Gezondheid .....................................................................................................................................28 4.5 Geluid door weg-, railverkeer en industrieterreinen .........................................................................28 4.6 Geluid door milieubelastende activiteiten ........................................................................................31 4.7 Milieuzonering .................................................................................................................................32 4.8 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................33 4.9 Bodem .............................................................................................................................................35 4.10 Water en watersystemen .................................................................................................................36 4.11 Natuur en ecologie...........................................................................................................................38 4.12 Omgevingsveiligheid

........................................................................................................................40 4.13 Ontplofbare oorlogsresten ...............................................................................................................43 4.14 M.e.r.-beoordeling ............................................................................................................................44 4.15 Nutsvoorzieningen (kabels en leidingen) .........................................................................................45 Hoofdstuk 5 Juridische aspecten ...........................................................................................................46 5.1 Algemeen ........................................................................................................................................46 5.2 Artikelsgewijze toelichting ................................................................................................................46 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid..................................................................................................................50 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................50 6.2 Economische uitvoerbaarheid

.........................................................................................................51 Hoofdstuk 7

Evenwichtige toedeling van functies ..................................................................................52

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1: Verkavelingsplan , drie varianten, Rothuizen architecten en adviseurs, 18-4-2025; Bijlage 2: Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van boringen, Artefact, 29 augustus 2023; Bijlage 3: Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, Artefact, 28 november 2023; Bijlage 4: Advies Oosterschelde regio Archeologisch Samenwerkingsverband, 17 november 2023; Bijlage 5: Eindrapport bodemonderzoek Everingseweg Oudelande, SMA, 23 maart 2023; Bijlage 6: Watertoets, gemeente Borsele, 10 juni 2025; Bijlage 7: Stikstofberekening, Woningbouw Tolhoek II Oudelande, gemeente Borsele, april 2025; Bijlage 8: Quickscan Wet Natuurbescherming, Locatie Tolhoek II Oudelande, 25 april 2023; Bijlage 9: m.e.r.-aanmeldnotitie, Rothuizen, mei 2025; Bijlage 10: Verslag Omgevingstafel, 14 oktober 2024.

3

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

Toelichting

4

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

5

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Doel van dit TAM-omgevingsplan

De aanleiding voor het wijzigen van het omgevingsplan betreft het voornemen van de gemeente Borsele om de kern Oudelande in oostelijke richting met een nieuwe woonbuurt; ‘Tolhoek II’ genaamd, uit te breiden. De gronden waar de nieuwe woonbuurt is voorzien liggen achter de Leen Evertsenstraat, ten oosten van de kern en sluiten aan op de bestaande woonwijk, ‘Tolhoek I’. Uitgangspunt is om binnen deze nieuwe woonbuurt, hierna te duiden als het ‘besluitgebied’, maximaal 13 grondgebonden woningen, in diverse typologieën en voor verschillende doelgroepen mogelijk te maken. Door het ontwikkelen van deze nieuwe woonbuurt neemt de woningvoorraad toe en wordt voorzien in de actuele vraag naar woningen in de kern Oudelande. Bovendien wordt een bijdrage aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt geleverd. Voor het plangebied is het omgevingsplan van de gemeente Borsele per 1 januari 2024 geldend. De gronden van het plangebied hebben in de huidige situatie een agrarische gebruiksfunctie (zijn agrarisch bestemd) en staat daarmee de bouw van woningen niet toe. Om de nieuwe woonbuurt mogelijk te maken is derhalve een wijziging van het omgevingsplan benodigd. Voorliggend wijzigingsbesluit is vormgegeven als een TAM-omgevingsplan en voorziet hierin.

Omdat de gemeente realistisch en vraaggericht wil bouwen is in de regels en verbeelding van het TAMomgevingsplan flexibiliteit in het bouwaanbod opgenomen. Op deze wijze kan de gemeente binnen het plangebied flexibel met de marktvraag en veranderende (toekomstige) omstandigheden omgaan. Om de regie te komen tot een zorgvuldige uitwerking van het gewenste woningbouwprogramma te behouden, zijn een beeldkwaliteitsplan en een drietal verkavelingsplan nen opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan vormt hiermee naast de regels van het TAM-omgevingsplan het toetsingskader voor de concrete vergunningaanvragen binnen het besluitgebied. Op deze manier wordt geborgd, dat de dorpse ‘Borselse’ kernmerken bij de concrete uitwerking van het plangebied worden geborgd. Vooruitlopend op het opstellen van een TAM-omgevingsplan heeft de gemeente om de woningbouwopgave te versnellen, hetgeen een belangrijke gemeentelijke en provinciale doelstelling betreft, voor een deel van de gronden gelegen binnen het plangebied een vergunning (voor maximaal 15 jaar) voor de bouw van 9 flexwoningen met bijbehorende ontsluiting vanaf de Everingseweg en (parkeer)voorzieningen verleend. Vervolgens is om zoveel mogelijk bouwhinder voor de nabije omgeving te voorkomen, de aanleg van de gehele ontsluitingsweg (woonstraat) welke in noordelijke richting via een zijpoot aantakt aan de Leen Evertsenstraat separaat aangevraagd.

Ook de aanleg van het groen c.q. park en waterpartij maken daar deel vanuit. Deze vergunningen zijn reeds onherroepelijk. Echter, gelet op de tijdelijkheid van de flexwoningen zullen alleen de parkeerplaatsen, ontsluitingsweg, groen en waterpartij binnen het plangebied – zoals vergund – in onderhavig omgevingsplan worden overgenomen en worden vastgelegd.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de kern Oudelande en vormt de overgang tussen het bestaand bebouwde gebied en het buitengebied van de gemeente Borsele. Het plangebied zelf betreft de percelen, kadastraal bekend, gemeente Borsele, sectie AO, nummers 481 en 137 (beide gedeeltelijk). Hierdoor wordt de mogelijkheid geboden om via uitgifte van een beperkte strook grond de achtertuinen van de bestaande woningen gelegen aan de Leen Evertsestraat te vergroten. De functie van deze percelen is agrarisch. Met oog op de voorgestane woningbouwontwikkeling is dit gebruik gestaakt.

6

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

Op onderstaande straatnamenkaart en luchtfoto wordt de ligging en begrenzing van het plangebied in groter verband weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit plan.

Figuur 1: Staatnamenkaart, rode contour betreft indicatief het besluitgebied. Bron: PDOK viewer.

Figuur 2: Luchtfoto, rode contour betreft indicatief het plangebied (Bron: Viewer PDOK.

7

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

1.3

Geldend omgevingsplan

Op het plangebied is het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan gemeente Borsele, onderdeel ‘Kern Oudelande 2013’van toepassing. Dit onderdeel van het omgevingsplan, te vinden via Ruimtelijkeplannen.nl en Regels op de kaart, is door de gemeenteraad vastgesteld op 6 juni 2013.. Op basis van het tijdelijke deel is de functie van de gronden binnen het plangebied ‘Agrarisch met waarden’ (bestemming). Binnen deze functie (bestemming) is de realisatie van woningen niet toegestaan.

Figuur 3: Uitsnede tijdelijk deel omgevingsplan 'Kern Oudelande 2013', rode contour betreft besluitgebied. Bron: Regels op de kaart.

1.4

Procedure

Zoals in paragraaf 1.1 beschreven is de ontwikkeling niet rechtsreeks mogelijk op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele. Om de gewenste ontwikkeling te realiseren moet het tijdelijke deel van het omgevingsplan 'Kern Oudelande 2013' worden gewijzigd. Concreet betekent dit, dat het gemeentelijk omgevingsplan moet worden gewijzigd om het initiatief mogelijk te maken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van TAM-IMRO. Vanwege de onzekerheden rondom het DSO is tot 1-1-2026 de mogelijkheid gecreëerd om via de Wrostandaarden het omgevingsplan te publiceren, TAM-IMRO ('Tijdelijke Alternatieve Maatregelen – Informatiemodel Ruimtelijke Ordening') genaamd. De wijziging van het omgevingsplan kan worden opgesteld in de software voor bestemmingsplannen en wordt gepubliceerd via de IMRO standaarden en de

8

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

landelijke voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Inhoudelijk moet een TAM-omgevingsplan voldoen aan de Omgevingswet. Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het omgevingsplan Borsele, voor de kadastrale percelen 481 en 137 (beide gedeeltelijk), met uitzondering van de gronden, waar de vergunning voor de aanleg en oprichting van 9 flexwoningen is verleend. In juridische zin is dit plan een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Het TAM-IMRO-plan is opgesteld als hoofdstuk 22d van het omgevingsplan. Technisch kan de wijziging van het omgevingsplan met TAM-IMRO niet voldoen aan de nieuwe digitale standaarden STOP/TPOD, daarom kan de wijziging van het omgevingsplan technisch ook geen onderdeel uitmaken van het omgevingsplan op het DSO en wordt het via de 'oude' landelijke voorziening gepubliceerd. Nadat de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld kunnen vergunningen ten behoeve van de bouwwerken worden aangevraagd. Dit plan vormt dan het toetsingskader voor deze vergunningaanvragen. Het TAM-omgevingsplan moet voor 2032 worden omgezet naar het gemeente brede omgevingsplan in de software van de gemeente en het moet dan voldoen aan de standaarden voor het omgevingsplan (STOP/TPOD). Voor het opnemen van het TAM-omgevingsplan in het STOP/TPOD-omgevingsplan dient een nieuw vaststellingsbesluit te worden genomen.

Het ministerie van BZK heeft de intentie uitgesproken om in de wet- en regelgeving vast te leggen dat regels in het STOP omgevingsplan die inhoudelijk gelijk zijn aan het TAM-omgevingsplan niet opnieuw appellabel worden bij het overzetten. De wijze waarop en de voorwaarden waaronder dit mogelijk is worden momenteel uitgewerkt.

1.5

De bij dit besluit horende stukken

Het TAM-omgevingsplan ‘Tolhoek II’ bestaat uit de volgende stukken: • verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0654.TAMOPOLWBTHII2025-0001) met renvooi; • regels; • deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding met renvooi zijn de functies van de gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het plan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het omgevingsplan.

1.6

Leeswijzer

De toelichting op de het TAM-omgevingsplan heeft de volgende opzet: in hoofdstuk 2 wordt de bestaande en toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten getoetst, die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe de voorgenomen ontwikkeling in deze herziening van het omgevingsplan is geregeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan.

9

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

Hoofdstuk 2

2.1

Planbeschrijving

Omgeving en huidige situatie

Feitelijke situatie De beoogde nieuwe woonbuurt ‘Tolhoek II’ is in groter verband bezien gelegen aan de oostkant van de kern Oudelande en wordt enerzijds begrensd door de bestaande woonwijk ‘Tolhoek I’ en anderzijds door het buitengebied van de gemeente Borsele. ‘Tolhoek I’ betreft een planmatige dorpsuitbreiding. De opzet van deze woonwijk is ruim, waardoor de woningen direct grenzend aan het besluitgebied, alle vrijstaand en opgetrokken uit één laag met kap, over relatief groot perceel met voor- en (diepe) achtertuin beschikken. Ook de grens in zuidelijke richting wordt door enkele vrijstaande woningen gevormd, waarbij de toegang tot de agrarische gronden tussen de Everingseweg nummers 9 en 11 is gesitueerd. Aan de noord- en oostzijde wordt de grens gevormd door agrarische gronden die voor fruitteelt worden ingezet. Bij de planvorming is met dit agrarische gebruik uitdrukkelijk rekening gehouden. Momenteel is het plangebied in feitelijke zin grotendeels onbebouwd en heeft een agrarische functie, maar is - met het oog op de toekomstige woningbouw – niet als zodanig in gebruik. In mei 2025 zijn de 9 flexwoningen geplaatst. Vooruitlopend daarop is de infrastructuur aangelegd. Voor de flexwoningen is een vergunning voor een periode van maximaal 15 jaar verleend.

Gelet op de tijdelijkheid zijn deze flexwoningen, met uitzondering van het parkeren, niet in de regels en verbeelding van onderhavige TAM-omgevingsplan opgenomen. Daarnaast was de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg (woonstraat) met groen, waaronder begrepen een waterberging en wandelpaden, vooruitlopend op het TAM-omgevingsplan op basis van een onherroepelijke vergunning reeds toegestaan. Het groen c.q. park ligt zowel ten noorden als ten oosten van de woningbouw. Dit geeft de uitbreidingslocatie ‘Tolhoek II’ een groen karakter en vormt daarmee een natuurlijke overgang van het bebouwde naar het landelijke gebied.

2.2

Nieuwe situatie

2.2.1 STEDENBOUWKUNDIG C.Q. VERKAVELINGSPLAN Binnen het plangebied is de bouw van maximaal 13 grondgebonden woningen in diverse typen, waaronder begrepen vrijstaande, twee-aaneengebouwde en aaneengebouwde woningen, het uitgangspunt. De gemeente streeft met deze ontwikkeling een aantrekkelijk woongebied passend in en in aansluiting op de directe omgeving te realiseren. Aandacht voor de dorpse identiteit van het gebied en bestaande ruimtelijke structuur staan hierbij centraal. Om te komen tot een zorgvuldige uitwerking van de beoogde ontwikkeling is zijn drie varianten van een verkavelingsplan opgesteld. Bij het opstellen van de verkavelingsinrichtingsplannen zijn de navolgende uitgangspunten gehanteerd: • het dorpse karakter van de directe omgeving; • de mogelijkheid voor gemotoriseerd verkeer om de woonbuurt op twee punten te verlaten, waarbij de inrichting dusdanig wordt, dat de verkeersafwikkeling met name plaatsvindt via de directe aansluiting op de Everingseweg; • een goede aansluiting op de bestaande ruimtelijke structuur, waarbij geldt dat de verschijningsvorm van de nieuwbouwwoningen moet passen binnen de stedenbouwkundige hoofdopzet van ‘Tolhoek I’.

Meer concreet: voor de bouwhoogte wordt aangesloten bij de woningen in de directe omgeving en standaard bouwbepalingen zoals opgenomen in het bestemmingsplan ‘Kern Oudelande 2013’; • per vrijstaande of twee-aaneengebouwde woning dient op eigen terrein te worden voorzien in één parkeerplaats (een parkeerplaats in een garage niet meegerekend); • het realiseren van voldoende parkeergelegenheid: • per vrijstaande woning dienen twee en bij een twee-aaneengebouwde woning in één parkeerplaats op eigen te terrein te worden voorzien (een parkeerplaats in de garage niet meegerekend);

10

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

•

het aanleggen van het overgrote gedeelte van de resterende parkeerplaatsen, binnen de functie ‘groen’, aan de oostzijde van de ontsluitingswegvoldoende afstand tussen de woonfunctie en in de nabije omgeving aanwezige fruitteeltpercelen; • een landschappelijke inpassing die uitgaat van versterking van de natuurlijke kwaliteiten. Zo maakt een groengebied c.q. park met wandelpaden en water deel uit van de ontwikkeling. Daarnaast worden in het besluitgebied, onder meer evenwijdig aan de ontsluitingsweg en tussen de parkeerplaatsen, bomen geplant; • de wandelpaden worden op de weg ontsloten, zodat het woongebied ook voor de bewoners van de kern beleefbaar wordt c.q. kunnen een ommetje maken; het aanleggen een waterpartij, welke als waterberging fungeert. Het verkavelingsplan is in drie varianten uitgewerkt, met dien verstande dat in het meest noordelijke deel in alle varianten uitsluitend de oprichting van maximaal twee vrijstaande woningen mogelijk is. Daarnaast geniet variant 1 de voorkeur. Het verkavelingsplan dient verder als leidraad c.q. kader voor de woningbouwontwikkeling en wijziging van het omgevingsplan. De voorkeursvariant wordt onderstaand weergegeven. In Bijlage 1 staan alle varianten van het plan.

Figuur 4: Verkavelingsplan voorkeursvariant. Bron: Rothuizen Architecten en Adviseurs d.d. 5-6-2025.

11

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

2.2.2 BEELDKWALITEIT Naast een verkavelingsplan, is voor onderhavige ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is gericht op het realiseren van een samenhangende, karaktervolle woonbuurt, passend in de omgeving. In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, het materiaalgebruik en de stedenbouwkundige samenhang van de woningen en openbaar gebied. Deze kwalitatieve criteria, in woord en beeld zijn straks leidend bij het toetsen van de bouwplannen c.q. vergunningen. De beleidsregels zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan worden op het gebied van de redelijke eisen van welstand onderdeel van de Welstandsnota als bedoeld in de Omgevingswet (artikel 4.19 Ow). Qua architectonische verschijningsvorm van de woningen is gekozen voor een traditionele ingetogen architectuurstijl. Impressies van de beoogde verschijningsvorm zijn in het beeldkwaliteitsplan opgenomen. De bebouwing bestaat uit een eenduidige hoofdvorm en worden opgetrokken uit maximaal anderhalve bouwlaag met kap en bereiken daarmee een goot- en bouwhoogte van maximaal 4 en 9 meter. Qua bouwhoogte sluit de nieuwbouw daarmee aan bij bestaande bouwhoogten van woningen in de nabije omgeving c.q. bestaande woonwijk ‘Tolhoek I’.

2.2.3 PROGRAMMATISCH Het is de intentie om in totaal 13 grondgebonden woningen te ontwikkelen en realiseren, waarbij zoals gezegd als uitgangspunt variant 1 wordt genomen. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan wordt de navolgende verkaveling en inrichting van het besluitgebied voorgestaan: • 2 vrijstaande woningen (dure koop); • 4 levensloopbestendige (betaalbare koop); en • 7 aaneengebouwde woningen (betaalbare koop). Het overgrote deel van de woningen gaat daarmee, passend in de afspraken van de Zeeuwse Woondeel, vallen in de categorie betaalbaar. Daarnaast is door de vergrijzing een grote vraag naar nultredenwoningen. Ook hieraan wordt invulling gegeven. Omdat we niet in de toekomst kunnen kijken, is in de regels van dit TAM-omgevingsplan flexibiliteit qua woningtypologieën ingebouwd. Al naar gelang de marktbehoefte en marktomstandigheden kunnen wijzigingen in het te bouwen woningprogramma plaatsvinden. Daarnaast maken de 9 tijdelijke flexwoningen (sociale huur) programmatisch ook onderdeel van deze ontwikkeling uit. 2.2.4 VERKEER Binnen het plangebied wordt de ontsluiting verzorgd via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg (woonstraat), die reeds eerder is vergund en in de vorm van een bouwstraat al op de locatie aanwezig is. De weg betreft een 30 km/uur weg. Deze weg c.q.

woonstraat wordt door onderhavig plan niet gewijzigd en sluit in noordelijke richting via een zijpoot op de Leen Evertsestraat en in zuidelijke richting op de Everingseweg aan. De ontsluitingsweg (woonstraat) wordt daarmee conserverend, conform de eerder verleende vergunningen, in onderhavig omgevingsplan opgenomen. Door het realiseren van maximaal 13 extra woningen neemt het verkeer op de direct aangrenzende wegen rondom het plangebied toe. De realisatie van het plan zorgt voor extra verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie van het onderhavige plan is berekend op basis van de kencijfers 2024 van het CROW. Als uitgangspunten is ook hier 'niet stedelijk' en 'rest bebouwde kom' gebruikt. Uit de berekening blijkt, dat – uitgaande van de aantallen in het verkavelingsplan – onderhavige ontwikkeling een gemiddelde verkeersgeneratie van (naar boven afgerond) 148 voertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt. De inrichting wordt dusdanig dat het verkeer overwegend via de directe aansluiting op de Everingseweg de woonbuurt binnenkomt en verlaat. Het verkeer betreft verder bestemmingsverkeer, waardoor eventuele verkeershinder, zowel voor de toekomstige bewoners als directe omgeving, tot een minimum

12

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

wordt beperkt. Verder blijft de toename van verkeersbewegingen binnen de marges van de capaciteit en maatvoering van de bestaande wegen. De bestaande wegen zijn daarmee voldoende uitgerust om de toename van het aantal verkeersbewegingen af te wikkelen. Meer concreet: de huidige wegprofielen kunnen deze verkeersgeneratie goed verwerken en de ontwikkeling levert verkeerskundig geen knelpunten op. 2.2.5 PARKEREN Binnen het plangebied worden verschillende typen woningen gerealiseerd. Deze woningen worden voor het gemotoriseerde verkeer ontsloten door de nieuw aan te leggen erfontsluitingsweg (woonstraat). In de gemeente Borsele geldt, conform de CROW (2024) voor vrijstaande, aaneengebouwde, twee-onder-een-kap en flexwoningen een gemiddelde parkeernorm van respectievelijk 2,2, 2, 2,1 en 1,3 parkeerplaats per woning. Van deze norm maakt het bezoekersparkeren met 0,2 deel uit. Uitgaande van de voorkeursvariant dienen er 38 parkeerplaatsen te worden aangelegd. De voor de woningen benodigde parkeerbehoefte wordt grotendeels in de openbare ruimte opgelost. Verder worden bij de vrijstaande woningen 2 parkeerplaatsen en bij de aaneengebouwde hoekwoningen 1 parkeerplaats op eigen perceel aangelegd. Voor het overige worden evenwijdig aan de nieuwe erfontsluitingsweg c.q. woonstraat 28 haakse parkeervakken aangelegd en is er ruimte voor 11 langsparkeervakken.

Indien wordt uitgegaan van de genoemde normen , beschikt de openbare ruimte daarmee over ruim voldoende capaciteit om het parkeren, waaronder begrepen bezoekersparkeren (0,2) op te vangen. Op deze wijze wordt aan de parkeerbehoefte voldaan. 2.2.6 CONCLUSIE VERKEER EN PARKEREN De ontsluiting van het plangebied is goed te noemen. Het plangebied wordt via een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg (woonstraat) zowel in noordelijke als zuidelijke richting op het bestaande wegennet ontsloten, zodat een verdeling van het verkeer zal plaatsvinden. Daarnaast hebbend de omliggende wegen voldoende capaciteit om de toename van verkeer adequaat te verwerken. Parkeren wordt grotendeels in de openbare ruimte binnen het plangebied opgelost. Geconcludeerd wordt dat de aspecten verkeer en parkeren de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

13

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de beoogde woningbouwontwikkeling toegelicht en wordt de beoogde ontwikkeling activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). De regels uit het Bkl worden gemotiveerd getoetst aan de activiteit.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

NATIONALE OMGEVINGSVISIE

Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio’s; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoekt het Rijk naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3.

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 3.1.2

INSTRUCTIEREGELS

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (afgekort AMvB’s). Dit zijn: 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);

14

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); en 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB’s staan regels voor het uitvoeren van de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) vervangt daarmee het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet ingetrokken. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat instructieregels het beoordelingskader vormen voor het wijzigen van het omgevingsplan. De omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit op basis van het omgevingsplan wordt geweigerd als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructieregel(s); b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Instructieregels gelden onder andere voor de volgende onderwerpen: • waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); • beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf hierna); • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; • het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; • het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl); • het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen (afdeling 5.2 Bkl). Voor het project zijn de navolgende instructieregels van belang: • beschermen van de gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl); • de ladder van duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5.4 Bkl).

In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4. De ladder van duurzame verstedelijking wordt getoetst in de volgende paragraaf. 3.1.3

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel staat in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. De ladder is verankerd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en luidt als volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met:

15

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.” Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’, ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5.129g Bkl staat de instructieregel dat de ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Een woning is een stedelijke functie, waarop de ladder in beginsel van toepassing is.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is echter niet concreet vastgelegd. In de rechtspraak welke onder het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in relatie tot de ladder van duurzame verstedelijking is gevormd, dient een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt (uitspraak: ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 en ECLI:NL:RVS:2014:1442). De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met niet meer dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 6.3). Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 (Oldenzaal), en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064 (Waalre). Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. 3.1.4

CONCLUSIE

Toetsing aan het NOVI Voorliggende kwestie betreft een woningbouwontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van de ontwikkeling zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt, dat de NOVI geen belemmering vormt voor het beoogde initiatief. Toetsing Instructieregels Rijks (Amvb’s) In hoofdstuk 4 van de toelichting wordt aangetoond, dat er bij dit voornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Toetsing ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ In de jurisprudentie is bepaald, dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de ladder. Op basis hiervan dient de ontwikkeling als stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande tijdelijke deel van het omgevingsplan voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande tijdelijke deel van het omgevingsplan.

Gelet op de omvang, ligging en wijziging van de functie van agrarisch naar wonen, waarbij momenteel geen (hoofd)bebouwing is toegestaan, moet worden geconcludeerd, dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, die moet worden ‘beladderd’. Voor een nadere onderbouwing daarvan wordt verwezen naar de volgende paragrafen.

16

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

ZEEUWSE OMGEVINGSVISIE

Op 12 november 2021 hebben Provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de ambities voor 2050 en de doelen voor 2030 vastgelegd. De visie kent verschillende doelen; soms is deze bedoeld als richtdocument voor overleggen. Soms is het de basis voor de Zeeuwse Omgevingsverordening en de uitvoeringsprogramma's, of is het de leidraad bij het uitvoeren van het beleid. De provincie heeft vier ambities gesteld: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatie economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening wordt het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Hieronder worden de bouwstenen die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling beschreven.

Woningvoorraad Over de woningvoorraad beschrijft de provincie dat de nieuwbouw moet passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en minstens 50% van de nieuwbouw is circulair. Nieuwbouwplannen moeten inspelen op de behoefte aan specifieke woningmarktsegmenten. Hiertoe werken de Zeeuwse gemeenten en de provincie aan een Zeeuwse Woonagenda, waarbinnen gezamenlijk wordt opgetrokken om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en te houden. Er wordt onder meer ingezet op het realiseren van een flexibele schil. Er zijn diverse doelgroepen met een specifieke woningbehoefte. Doel van de ambitie is dan ook het gericht inzetten op innovatie om te komen tot nieuwe en flexibele woonvormen. Het gaat om specifieke segmenten. Provincie en gemeenten stellen de kaders vast waarbinnen de afspraken worden uitgevoerd en worden ondersteund bij de realisatie van woningbouw die voorziet in een behoefte op de juiste plaats. Verder staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Gezien de ruimtelijke doelen, de klimaat- en demografische opgave, de uitgangssituatie van de woningvoorraad en de toekomstverwachtingen, is woningbouwbeleid essentieel.

Woningbouwprojecten, zeker de omvangrijke, hebben een gemeentegrensoverschrijdend impact. Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. Deze keuzes worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken door de vijf Zeeuwse woningmarktregio’s (De Bevelanden, Schouwen-Duiveland, Tholen, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen). Toetsing In de Zeeuwse Omgevingsvisie worden de ambities op hoofdlijnen geschetst, alsmede de kaders waarbinnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Kijkend verder naar de ambities sluit de ontwikkeling volledig aan op de eerste ambitie: ‘Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’. Hierbij moeten de nieuwbouwplannen inspelen op de bestaande en toekomstige behoefte. Naast de kwantitatieve behoefte c.q. vraag naar woningen, neemt de behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare alsmede levensloopbestendige woningen eveneens fors toe. Onderhavige ontwikkeling voegt beide segmenten, betaalbaar en levensloopbestendig aan het woningaanbod toe, waar in de veranderende markt vraag naar is. Daarnaast zijn in het plangebied tevens 9 flexwoningen gerealiseerd, waardoor een

17

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

zogeheten flexibele schil is gecreëerd, waaraan het in de huidige woningvoorraad aan ontbreekt. De ontwikkeling is daarmee volledig in lijn met de Zeeuwse Omgevingsvisie. 3.2.2

OMGEVINGSVERORDENING ZEELAND

Op 1 januari 2024 is naast de Zeeuwse Omgevingsvisie ook de Omgevingsverordening Zeeland in werking getreden. Onder de Omgevingswet, vormt de Omgevingsverordening -net als voorheen- een aanvulling op de Zeeuwse Omgevingsvisie, aangezien het in deze visie geformuleerde beleid in de verordening wordt gecomplementeerd met toetsbare criteria waaraan planvorming c.q. projecten moet voldoen. Slechts een select aantal onderdelen uit de (voormalige) Omgevingsvisie is geregeld in de verordening. Onderwerpen opgenomen in de Omgevingsverordening zijn bijvoorbeeld bedrijventerrein, verblijfsrecreatie, bestaande natuur en ecologische hoofdstructuur, agrarische gebieden van ecologische betekenis, molenbiotopen, glastuinbouw en intensieve veehouderij. Van gemeenten wordt een loyale bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen van het plan, ook ten aanzien van die onderdelen van het plan die niet in de verordening zijn opgenomen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. 3.2.3

INSTRUCTIEREGELS

In de Omgevingsverordening Zeeland, inclusief de 1e wijziging, zoals vastgesteld op 23 december 2024 zijn in hoofdstuk 5 instructieregels opgenomen. In artikel 5.14 een instructie opgenomen voor het realiseren van woningbouw buiten stedelijk gebied. ‘1. Een omgevingsplan staat woningbouw buiten stedelijk gebied alleen toe als in de motivering bij het omgevingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat a. de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden b. voor zover de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd, de woningen aansluitend aan het stedelijk gebied worden gerealiseerd; c. de woningen landschappelijk goed worden ingepast.’ ‘Stedelijk gebied’ wordt als volgt gedefinieerd: ‘In een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen;’ Toetsing Het plangebied ligt niet in, maar grenst aan het bestaande stedelijk gebied.

Beschouwd dient te worden of in het bestaand stedelijk gebied van Oudelande beschikbare én geschikte locaties aanwezig zijn waar mogelijkerwijs in de specifieke behoefte aan de woningen kan worden voorzien. Alleen indien de algemene woningbouwopgave woningen niet in zijn volledigheid in bestaand stedelijk is op te vangen, dan wel indien die ruimte wel aanwezig is, maar de locatie niet geschikt is voor het gewenste planconcept, mag nieuw ruimtebeslag worden aangewend. Doorgaans wordt een indicatie van de binnenstedelijke ruimte in kwantitatieve zin verkregen door te kijken naar het saldo van alle harde en potentiële (zachte) binnenstedelijke plannen die op het moment van het onderzoek bekend zijn en de ruimte die dat biedt voor extra woningen. Dat is ook logisch omdat het niet aannemelijk is dat alternatieve, nog niet bekende binnenstedelijke locaties ook binnenkort gebouwd zullen worden. Uit een uitgevoerde inventarisatie is naar voren gekomen dat alle potentiële woningbouwlocaties in Oudelande zijn benut, zodat de keuze om 13 woningen, direct grenzend aan ‘Tolhoek I’ buiten bestaand stedelijk gebied te realiseren, logisch en verantwoord is. Daarnaast is de ontwikkeling afgestemd op zowel het dorp als het landschap en krijgt daarmee een eigen identiteit door de stedenbouwkundige samenhang.

De belevingswaarde van het gebied wordt gekenmerkt door een uit het gebied voortkomende dorpse en landelijke identiteit. Dit wordt vormgege-

18

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

ven door de aanleg van een park met groen, wandelpaden en waterpartij. Hierdoor wordt het plangebied landschappelijk zorgvuldig ingepast en wordt dit gebied, niet alleen voor de bewoners, maar ook het dorp beleefbaar. Deze gronden krijgen de functie ‘groen’, teneinde te voorkomen dat bebouwing en gebruik de landschappelijke inpassing zouden kunnen beperken. Tot slot is ten aanzien van het onderwerp 'Wonen' de instructie opgenomen, dat een woningbouwontwikkeling aan de regionale woningmarktafspraken dienen te voldoen (artikelen 5.10, 5.11, 5.12). Hiervoor wordt naar paragaaf 3.3.3 verwezen. 3.2.4

CONCLUSIE

Er is nog een aanzienlijk tekort aan plancapaciteit in de regio. Ook als we kijken naar de binnenstedelijke mogelijkheden om aan deze woningbehoefte te voldoen. Het is dan ook de grote druk op de woningmarkt en de toenemende behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, die het zoeken naar nieuwe (uitleg-)locaties urgent maakt. Dit geldt ook voor de gemeente Borsele. Nu alle woningbouwlocaties in de kern van Oudelande zijn benut, kan binnen het bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte van 13 nieuwbouwwoningen worden voorzien. Door op gronden, direct grenzend aan de bestaande woonbuurt ‘Tolhoek I’, 13 nieuwbouwwoningen te realiseren wordt een bijdrage aan de verlichting van de woningdruk geleverd en wordt bovendien in de vraag naar toekomstbestendige, maar vooral betaalbare woningen voorzien. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan het provinciale beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

ZEEUWSE WOONAGENDA

De provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten hebben de volgende gedeelde visie: ‘in 2040 hebben we in Zeeland een toekomstbestendige woningvoorraad die in kwalitatief en kwantitatief 100% aansluit bij de vraag’. Deze visie is in de Zeeuwse Woonagenda uitgewerkt in ambities en actielijnen’. Er zijn drie concrete ambities geformuleerd; 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad; 2. Kwalitatief complementaire woningbouw; 3. Innovatieve en flexibele woonvormen. De drie ambities zijn verder uitgewerkt in 6 concrete actielijnen. De actielijn complementair bouwen ziet op het creëren van een maximale kwaliteit aan nieuwbouwplannen, waarbij extra wordt ingezet op specifieke woningtypen en segmenten die zonder deze aandacht minder goed van de grond komen. Het gaat om segmenten waarvan zonder ingrijpen oplopende tekorten worden voorzien. Primair betekent dit de realisatie van middenhuur en passende woonvormen voor ouderen levensloopbestendig wonen. Het gaat daarbij om passende woonvormen voor zowel zorgbehoevende- als ook voor niet zorgbehoevende ouderen. Toetsing Voorliggend plan raakt voornamelijk de 2e en 3e ambitie; het realiseren van kwalitatief woningen, complementair aan het bestaande aanbod, waarbij ook aandacht is voor flexibele woonvormen.

De Zeeuwse Woonagenda stelt op het gebied van wonen dat gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Daarnaast is behoefte aan het creëren van een flexibele schil. Hieraan geeft dit plan invulling. 3.3.2

ZEEUWSE WOONDEAL

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw nationaal ingezet in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren, wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden

19

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro) nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk zijn afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. De woondeal is een regionale doorvertaling naar de Zeeuwse gemeenten van de afspraken tussen het Rijk en de provincie. De Woondeal regio Zeeland, welke begin 2023 is gesloten, bevat afspraken over onderwerpen en thema’s die van belang zijn voor de gehele regio, zoals de woningbouwopgave, het betaalbaar houden van de woningvoorraad, een bijdrage leveren aan klimaat- en de leefbaarheidsvraagstukken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt die specifiek op de huisvestingsvraagstukken van een bepaalde doelgroep of op een ander specifiek onderwerp zijn gericht. Voor de Zeeuwse gemeenten, waaronder de regio Walcheren wordt geconcludeerd, dat er een kwalitatieve en kwantitatieve woon-opgave ligt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Vanuit kwantitatief opzicht streven de Zeeuwse gemeenten naar het realiseren van 16.500 woningen tot en met 2030, met als uitgangspunt dat twee derde van de woningen betaalbaar dient te zijn. Elke gemeente spant zich in om een eerlijk deel op zich te nemen.

Voor de gemeente Borsele betekent dit concreet, dat zij zich zal inzetten om tot 2030 minimaal 510 woningen binnen haar gemeente te realiseren. Voor de korte termijn wordt bovendien door De Bevelanden gezamenlijk ingezet op de realisatie van in totaal 450 flexwoningen, verdeeld over twee fasen (periode 2023 – 2028). Deze cijfers zijn niet in beton gegoten; de voortgang wordt gemonitord en indien nodig worden streefcijfers jaarlijks bijgesteld als veranderingen op de woningmarkt daartoe aanleiding geven. Tot slot zijn in de Woondeal zijn voor alle Zeeuwse subregio’s sleutelprojecten in beeld gebracht: woningbouwprojecten die essentieel zijn voor versnelling van de bouwproductie en volkshuisvestingsopgave. Dergelijke projecten kunnen lokaal en/of regionaal van belang zijn. Betaalbaarheid en kwaliteit Naast een algemeen te kort aan passende woningen is er ook een tekort aan betaalbare woningen. Dat geldt voor de doelgroep die vooral is aangewezen op een sociale huurwoningen. Het bouwen van woningen is de afgelopen jaren achtergebleven bij de behoefte. Dit heeft tot tekorten op de woningmarkt geleid. De opgave blijkt ook duidelijk uit de huidige urgentie op de woningmarkt, die wordt veroorzaakt door almaar stijgende prijzen en de krapte in het beschikbare woningaanbod. Voor veel woningzoekenden is het moeilijk om een geschikte woning te vinden.

Of het nu gaat om starters op de woningmarkt, om mensen die graag in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning, om burgers met een middeninkomen of om oudere inwoners die een (zorg)geschikte woning zoeken; allemaal worden ze geconfronteerd met dezelfde problemen. Overal zijn lange wachtlijsten en zijn mensen al jaren tevergeefs op zoek zijn naar een woning. Uitgaande van de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan worden voorzien in de behoefte door de bouw van de afgesproken aantallen nieuw te bouwen woningen. Echter, de kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft een aandachtspunt. Zoals in de Woondeal aangegeven, moet twee derde van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (maximaal € 405.000,-, prijspeil 2025), maar ook middenhuur (€ 1.165,81 of minder per maand, prijspeil 2024) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Toetsing Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei.

Met het woningbouwprogramma wordt ervoor gezorgd, dat het aanbod met maximaal 13 nieuwbouwwoningen in aansluiting op de behoefte toeneemt. Zo komen er voor ouderen levensloopbestendige woningen en worden betaalbare woningen voor onder meer starters en huishoudens die toe zijn aan de vervolgstap in hun wooncarrière gerealiseerd. Daarnaast zijn, aanvullend daaraan, ook 9 flexwoningen in het sociale huursegment gerealiseerd, welke een bijdrage aan de versnellingsopgave leveren.

20

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw Locatie Tolhoek II, Oudelande

Het uitgangspunt is dat met dit woningbouwprogramma wordt voldaan aan de eis dat 2/3 van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment moeten worden gerealiseerd. Het woningbouwprogramma voor de 22 woningenop de locatie Tolhoek II luidt in beginsel als volgt: • 2 vrijstaande woningen (koop, 9%); • 4 levensloopbestendige woningen (betaalbare koop, 18%); • 7 aaneengebouwde woningen (betaalbare koop, 32%); • 9 flexwoningen (sociale huur, 41%). Voor de locatie wordt gewerkt met een flexibel Tam-omgevingsplan, zodat op de marktvraag en veranderende omstandigheden in kan worden gespeeld. Hierdoor kan het zijn dat in de uitvoering het percentage afwijkt ten opzichte van bovenstaande uiteenzetting. Dit wordt momenteel niet verwacht. Gelet op het Rijksbeleid en gemaakte woningmarktafspraken, wordt met deze ontwikkeling primair ingezet om 2/3 van de woningen binnen het plangebied onder deze grens te laten vallen. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de afspraken vanuit de Woondeal. 3.3.3

REGIONALE WONINGMARKTAFSPRAKEN

De regio De Bevelanden heeft een historie opgebouwd met beleidsmatige samenwerking op het gebied van wonen. In 2013 zijn de eerste woningmarktafspraken opgesteld voor De Bevelanden en in 2016 zijn deze geactualiseerd met een nieuw regionaal woningbouwprogramma. In de Agenda Wonen De Bevelanden 2025 zijn destijds afspraken vastgelegd over woningbouw en inhoudelijke zaken ten aanzien van het wonen, zoals herstructurering, wonen en zorg, huisvesting van arbeidsmigranten en prestatieafspraken met de corporaties. Deze afspraken zijn jaarlijks binnen de regio gemonitord. In 2020 zijn de woningmarktafspraken geactualiseerd in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 20202030'. De basis voor deze woningmarktafspraken is de regionale Woonvisie 2019-2023 (zie hierna). Deze visie is vertaald naar een aantal algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de volgende uitgangspunten: Algemeen: • Niet méér bouwen dan de behoefte; • Uitsluitend producten die echt iets toevoegen; • Lokaal maatwerk, aansluiten bij de plek en DNA; • Flexibiliteit in de plannen; • Onderling bespreken en afstemmen aan de voorkant. Ruimtelijk: • Hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap; • In principe binnen de kernen, bij voorzieningen; • Vooral focus op kleine huishoudens in stad en dragende kernen.

Programmatisch: • Duurzaam; • Levensloop- en toekomstbestendig; • Aandacht voor groen en water. Momenteel worden de woningmarktafspraken herzien. De vaststelling daarvan moet voor 1 januari 2026 plaatsvinden. Toetsing Een ontwikkeling dient aan de regionale marktafspraken te voldoen. Deze afspraken worden nu herzien, met dien verstande dat de voorliggende ontwikkeling in de nieuwe regionale woningmarktafspraken wordt meegenomen. Verder wordt met de beoogde woningbouw uitbreiding flexibel ingespeeld op de behoefte aan een kwantiteitsverbetering van de woningvoorraad. Er wordt daarmee realistisch en vraaggestuurd gebouwd. Binnen het plangebied is de bouw van 13 woningen voorzien, waarvan een deel van de nieuwe

21

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Woningbouw locatie Tolhoek II Oudelande

woningen betaalbaar en levensloopbestendige zullen zijn. Daarnaast is er ook meer ruimte in de nieuwbouwwijk beschikbaar voor groen en water. Kortom de regio streeft naar een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad, een passend woningaanbod voor iedereen en nieuwbouw die echt iets toevoegt. Met de ontwikkeling, het inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woonbehoefte en een verkaveling en inrichting van wat het gebied versterkt, wordt hier ruim op ingespeeld. 3.3.4

REGIONALE WOONVISIE

Met de regionale Woonvisie 2019 - 2023 beogen de vijf Bevelandse gemeenten inzicht te geven in de gezamenlijke missie en ambities van de regiogemeenten op het gebied van het wonen. De visie is een parapluvisie voor verdere uitwerking in lokaal beleid. De woonvisie bevat de volgende missie: “Wij willen een aantrekkelijke regio zijn waar men graag woont, met een regionaal passend, duurzaam en toekomstbestendig woningaanbod”. Vanuit deze missie zijn de volgende vijf ambities geformuleerd: 1. De Bevelanden zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad. De Bevelanden heeft forse ambities op het gebied van duurzaamheid. In de woningvoorraad kan nog veel energie bespaard worden. Door het uitvoeren van energetische maatregelen in bestaande woningen, door het nemen van extra energiebesparende maatregelen in nieuwbouw en door bewustwording en gedragsverandering. Hiervoor zijn zowel particuliere investeringen als investeringen van woningcorporaties en inzet van het bedrijfsleven nodig. 2. De Bevelanden voor iedereen. De regio De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. 3. De Bevelanden zet alleen in op nieuwbouw die echt iets toevoegt. De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt.

De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma. 4. De Bevelanden benut het bestaande. De Bevelanden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent continu investeren in onderhoud, aanpasbaarheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Naast de focus op vastgoed zal er ook aandacht moeten zijn voor de aanpak van sociale problematiek en de kwaliteit van de openbare ruimte. 5. De Bevelanden zorgt. Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans zijn, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hierbij ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten. Het project levert een bijdrage aan de ambities door duurzame en toekomstbestendige woningen te realiseren. Ook voorziet het project in een woningaanbod voor meerdere doelgroepen, zoals starters, spoedzoekers en statushouders. Het is een woonvorm die momenteel nog niet wordt aangeboden binnen de gemeente Borsele en is daarmee een waardevolle toevoeging aan de bestaande woningvoorraad. Toetsing Met de beoogde uitbreiding worden aan het woningaanbod woningen toegevoegd waar behoefte aan bestaat en vindt er een ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het woonomgeving ten oosten van de kern van Oudelande plaats.