6. Voorstel woningmarktinstrumenten De Bevelanden continueren inzetten uitwerken woningmarktinstrumenten en KoopStart-regeling

Zaaknummer:

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

6 12 februari 2026 Wethouder Weststrate

Onderwerp

Woningmarktinstrumenten

**

Geachte raad,

RAADSVOORSTEL

Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor. VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1. Kennis te nemen van het rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’ - inclusief oplegger - met de conclusies per instrument en de geformuleerde aanbevelingen. 2. De Starterslening als instrument te continueren. 3. De volgende instrumenten te continueren/ in te zetten: a. Anti-speculatiebedingen. b. Het vastleggen van woningcategorieën. c. Gedifferentieerd grondprijsbeleid. d. Erfpacht. 4. De regionaal geformuleerde aanbevelingen te betrekken bij de verdere uniformering van de in te zetten/ te continueren instrumenten zoals bedoeld onder beslispunt 2 en 3. 5. A. De volgende instrumenten regionaal uit te werken in samenhang met de ‘Wet versterking regie op de Volkshuisvesting’, de ‘Realisatiestimulans’ en de prestatie- afspraken met Beveland Wonen: a. Huisvestingsverordening (urgentieregeling en woonruimteverdeling). b. Woningdelen (splitsingsbeleid, bouwkundige en/of juridische splitsing). c. Vastleggen woningcategorieën in Omgevingsplan/vergunning (BOPA). d. Beperken van uitbreidingsmogelijkheden van woningen. e. Instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw). f. KoopStart-regeling voor verkoop van woningen van Beveland Wonen die bestemd zijn voor de verkoop. g. Verkoop onder voorwaarden. B.

KoopStart als instrument bij de realisering van goedkope nieuwbouw koopwoningen, daar waar wenselijk en mogelijk in te zetten, en dit uit te werken in de woningbouwprogrammering. Pagina 1 van 7

AANLEIDING EN DOEL In april 2024 hebben de vijf Bevelandse gemeenten gezamenlijk de ‘Woon(zorg)visie Bevelanden 2024-2028’ vastgesteld. U heeft deze in uw vergadering van 4 april 2025 vastgesteld. Hierin is de ambitie vastgelegd om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te verbeteren door het gebruik van woningmarktinstrumenten. De ambitie vanuit de Woon(zorg)visie is gericht op het vergroten van de (financiële) bereikbaarheid van woningen binnen de regio. Dit betreft het volledige betaalbare segment, waaronder sociale huurwoningen, woningen met middenhuur en betaalbare koopwoningen. Het probleem is dat er onvoldoende woningen beschikbaar en betaalbaar zijn en dat de woningen die wel beschikbaar en betaalbaar zijn, in sommige gevallen niet naar de doelgroep gaan voor wie ze bedoeld zijn, namelijk huishoudens met een (relatief) lager inkomen en middeninkomens, zoals starters en urgentiegroepen.

RAADSVOORSTEL

Om de juiste instrumenten te selecteren, is een procesvoorstel voor het uitvoeren van een onderzoek naar, en een concreet voorstel te doen voor potentiële woningmarktinstrumenten (zie bijlage). Vanuit deze opdracht is een regionaal onderzoek uitgevoerd naar een breed scala aan mogelijke maatregelen. Dit voorstel geeft een overzicht van de onderzoeksresultaten en de vervolgstappen. ARGUMENTEN Ad beslispunt 1 - Onderzoek ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’ De woningmarkt in de Bevelanden kampt met een structureel tekort aan betaalbare woningen, met name voor lagere- en middeninkomens, waaronder starters en urgente groepen op de woningmarkt. Dit tekort beperkt de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen binnen het sociale huursegment, het middenhuur-segment en de betaalbare koopsector. Om deze problemen effectief aan te pakken, is het noodzakelijk om een mix van woningmarktinstrumenten in te zetten die aansluiten bij de lokale en regionale situatie. De juridische grondslagen, effectiviteit en uitvoerbaarheid van de verschillende instrumenten zijn in beeld gebracht. Hierbij is ook gekeken naar een mogelijk waterbedeffect en zo te kunnen bepalen voor welke instrumenten de vijf Bevelandse gemeenten gezamenlijk moeten optrekken.

Om bepaalde woningmarktinstrument in te kunnen zetten, is een onderbouwing nodig die aantoont dat het beoogde instrument een passende maatregel is voor het probleem op de Bevelandse woningmarkt. Het is in dat geval ook een vereiste dat het resultaat niet op een andere, minder ingrijpende manier, kan worden bereikt. De conclusies wijzen uit dat een combinatie van financiële arrangementen, aanpassingen in woonruimteverdeling, maatregelen ter bevordering van betaalbaarheid en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad het meest kansrijk is. Met deze aanpak kan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen binnen de regio worden verbeterd, waardoor de doelgroepen beter bediend worden.

Pagina 2 van 7

De besluitvorming over het inzetten van de woningmarktinstrumenten is afhankelijk van lokaal geldend beleid en de lokale dynamiek. Het rapport en de geformuleerde aanbevelingen vormen de basis voor nadere besluitvorming. Vanuit deze menukaart maken de vijf gemeenten gezamenlijk een keuze voor de voort/in te zetten instrumenten en nader uit te werken instrumenten. De uiteindelijk voorwaarden voor toepassing van een instrument kan per gemeente verschillen. Het ene instrument kan voor een bepaalde gemeente immers wel inzetbaar zijn en voor een andere gemeente niet. In regionaal overleg wordt de lokale besluitvorming met elkaar besproken en worden regionaal te maken keuzes gecoördineerd. Voor de besluitvorming in de afzonderlijke gemeenten zijn regionaal geformuleerde aanbevelingen gedaan. Deze staan hieronder en betrekken wij bij de verdere uniformering van de in te zetten/ te continueren instrumenten zoals bedoeld onder de beslispunten 2 en 3. Ook zijn er instrumenten waarvoor er onvoldoende basis is om deze in te zetten. In het bijgevoegd overzicht staan - als oplegger op het rapport - per onderzocht woningmarktinstrumenten een korte beschrijving, de argumenten, de conclusies en aanbevelingen. Ad beslispunt 2 - Starterslening Voor het voortzetten van de Starterslening uit te gaan van de volgende uitgangspunten: - Te laten gelden voor bestaande woningen en nieuwbouw.

- Maximale leeftijdsgrens van 35 jaar. - Herkomst van de starters minimaal wonend/werkend in de regio. - Maximaal aankoopbedrag van 75% van de grens Nationale Hypotheekgarantie.

RAADSVOORSTEL

Ad beslispunt 3a - Anti-speculatiebedingen (zelfbewoningsplicht en verbod tot doorverkoop). De inzet van anti-speculatiebedingen te begrenzen tot wat juridisch gezien aanvaardbaar is. Dat betekent uit te gaan van: - Antispeculatie-bedingen opnemen in overeenkomsten bij woningen met een verkoopprijs van maximaal de ‘Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens’. - Voor beide bedingen te kiezen voor een termijn van 5 jaar. Ad beslispunt 3b - Vastleggen woningcategorieën in overeenkomsten. In anterieure overeenkomsten en gronduitgifte-overeenkomsten, voor zover daarover overeenstemming met een ontwikkelaar wordt bereikt, regels op te nemen over specifieke woningcategorieën. Te hanteren termijnen voor de instandhouding na ingebruikname: - Sociale huur tenminste 25 jaar. - Middenhuur tenminste 10 jaar. - Betaalbare koop 5 jaar. Ad beslispunt 3c -Differentiëren grondprijsbeleid. Het gerichter differentiëren van grondprijzen. Opties: - Hanteren van vaste kavelprijzen voor sociale huurwoningen. - Onderscheid in grondprijzen voor goedkope en betaalbaar (huur)woningbouw.

Pagina 3 van 7

RAADSVOORSTEL

Ad beslispunt 3d -Erfpacht Het gerichter of bewuster inzetten van erfpacht. Opties: - Te variëren met het percentage van de canon (jaarlijkse vergoeding). - In bepaalde gevallen het percentage van 0,5 % dat voor administratiekosten gehanteerd wordt niet in rekening te brengen. - Koopstarters gedurende een aantal jaren geen canon in rekening te brengen (vergelijkbaar met het systeem voor de Starterslening waarbij drie jaar geen rente en aflossing hoeft te worden betaald). - Het instrument te beperken tot woningen die onder NHG-garantie (en dus ook de NHGgrens) gebouwd worden. Ad beslispunt 5 - Nader uit te werken instrumenten A. Naast de direct toepasbare instrumenten zijn er instrumenten die nog een nadere uitwerking vragen in relatie met regionale afstemming en landelijk beleid. Dit laatste omdat ook het Rijk maatregelen heeft getroffen of nog in voorbereiding heeft om te sturen op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Nog niet alles is duidelijk en inzichtelijk. Het is van belang dat proces en inhoud synchroon en in samenhang met elkaar worden opgepakt. Daarvoor is afstemming nodig en zoveel als mogelijk dezelfde toepassing. Het gaat hierbij om de afstemming met: - De Wet Versterking regie volkshuisvesting. Deze wet wordt naar verwachting medio 2026 ingevoerd.

Deze wet schrijft een urgentieregeling en een volkshuisvestingsprogramma met onder andere een uitwerking van het beleid voor de bestaande woningvoorraad voor. Dit heeft raakvlakken met en geeft richtlijnen voor de uitwerking van de instrumenten voor: 5a - De huisvestingsverordening (urgentieregeling en woonruimteverdeling). 5b - Woningdelen (splitsingsbeleid, bouwkundige en/of juridische splitsing). 5c - Vastleggen van woningcategorieën in Omgevingsplan/ vergunning (BOPA). 5d - Beperken uitbreidingsmogelijkheden van woningen in omgevingsplan (restricties uit- en opbouwmogelijkheden). - De Realisatiestimulans. Met de subsidieregeling van het Rijk krijgen gemeente een prestatiebijdrage voor betaalbare woningbouw. Deze inzet van de subsidiemiddelen heeft raakvlakken met: 5e - het instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw). - De prestatieafspraken met Beveland Wonen. Voor 2026 een actie toevoegen voor het onderzoeken van de mogelijkheden voor: 5f – KoopStart-regeling voor verkoop van woningen van Beveland Wonen die bestemd zijn voor de verkoop. 5g - Verkoop onder voorwaarden (Kopen naar Wens). B. KoopStart nieuwbouw-koopwoningen. Tijdens de raadsvergadering van 11 december 2025 heeft u een motie behandeld met een oproep om een ‘Borselse norm’ uit te werken als aanvullende lokale regeling voor betaalbare koopwoningen.

De uitgangspunten die daarbij werden genoemd, zijn: - Een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 65 m2.

Pagina 4 van 7

-

Een jaarlijks te indexeren maximale vrij-op-naamprijs van € 270.000 inclusief KoopStartregeling. Deze Borselse norm te hanteren voor minimaal 20% van de woningen met de definitie ‘betaalbaar’ en dit als vast onderdeel op te nemen bij woningbouwplannen in het gemeentelijk woonbeleid.

Tijdens de raadsvergadering van 11 december 2025 hebben we u toegezegd om het verzoek uit de (uiteindelijk ingetrokken) motie integraal en in samenhang te bezien met het voorstel over de woningmarktinstrumenten dat nu voorligt. We hebben De KoopStart-regeling als nader uit te werken instrument opgenomen omdat de regeling in principe wordt aangeboden door een projectontwikkelaar in plaats van door een gemeente. In de bijlage ‘Uitwerking motie betaalbare koopwoningen in 2026 van 11 december 2025’ lichten we dit toe. De essentie daarvan is de inzet van de KoopStart-regeling als instrument - daar waar wenselijk en mogelijk - bij de realisering van goedkope nieuwbouw-koopwoningen- en dit uit te werken in de woningbouwprogrammering. Een projectontwikkelaar kan er eventueel voor kiezen bij het aanbieden van de KoopStart-regeling gebruik te maken van het ‘Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen’. Dat fonds is een verbijzondering van de KoopStart-regeling. Niet in te zetten instrumenten Het gaat om:

RAADSVOORSTEL

-

Opkoopbescherming. De inzet kan op dit moment niet worden onderbouwd. Koopgarant en ‘Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen’. Voor beiden is geen specifieke regeling nodig. Wanneer een projectontwikkelaar gebruik denkt te kunnen maken van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen staat hem dat uiteraard vrij.

Kanttekeningen Er bestaat een risico dat het niet lukt om de nagestreefde uniformiteit bij de uitwerking over te nemen. Dit is het geval wanneer individuele gemeenten besluiten af te wijken van de toe te passen voorwaarden in de aanbevelingen. Dit kan leiden tot een verminderde samenhang in de aanpak binnen de regio. In het rapport is per instrument aangegeven wat het mogelijk risico op een dergelijk waterbedeffect is. Daarnaast is het proces rondom de huisvestingsverordening nauw verweven met de ontwikkeling van de wettelijke urgentieregeling (na ingang van de wet Versterking regie volkshuisvesting), die mogelijk op provinciaal niveau wordt vastgesteld. Deze ontwikkeling kan invloed hebben op het tijdpad en de inhoud van de lokale beleidsvorming. (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES Niet van toepassing. FINANCIËN De inzet van woningmarktinstrumenten vraagt om ambtelijke capaciteit en financiële middelen. Voor sommige instrumenten, zoals de starterslening, worden al budgetten Pagina 5 van 7

beschikbaar gesteld; voor andere moeten nog financiële kaders worden vastgesteld. Voor het instrument opkoopbescherming is een onderzoek uitgevoerd door het Kadaster. Dit onderzoek heeft in totaal € 22.956,20 gekost (€ 4.591,24 per gemeente). Naast dit Kadaster-onderzoek zijn voor het onderzoek naar woningmarktinstrumenten geen aanvullende externe kosten gemaakt; de overige werkzaamheden zijn uitgevoerd binnen de reguliere ambtelijke capaciteit. Voor de implementatie van woningmarktinstrumenten kunnen echter wel extra financiële middelen en capaciteit nodig zijn. Deze kosten worden bij het uitwerken van verdere concrete voorstellen per instrument nader in kaart gebracht en meegenomen in de besluitvorming. UITVOERING/ PLANNING/ EVALUATIE Het onderzoek met de conclusies per instrument en de geformuleerde aanbevelingen vormt het uitgangspunt voor verdere beleidsontwikkeling en uitvoering. De uitwerking per instrument zal zo spoedig mogelijk plaatsvinden. In 2026 worden in afstemming met landelijk beleid, de Wet versterking regie volkshuisvesting, de Realisatiestimulans, en de prestatieafspraken met Beveland Wonen diverse instrumenten nader uitgewerkt. De belangrijkste zijn een huisvestingsverordening met een urgentieregeling. De uitwerking gebeurt in nauwe samenwerking met de andere Bevelandse gemeenten.

Ook de uitvoering van de overige instrumenten gebeurt in nauwe samenwerking met de andere Bevelandse gemeenten en de woningcorporatie Beveland Wonen. De voortgang wordt gemonitord en waar nodig worden maatregelen bijgesteld om de doelstellingen te realiseren.

RAADSVOORSTEL

PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE Er heeft geen participatietraject plaatsgevonden. Dat vonden we in deze fase niet noodzakelijk vanwege het karakter van het onderzoek, dat vooral gericht was op een interne verkenning en analyse van mogelijke woningmarktinstrumenten. Wij hebben wel gesproken met een in de regio werkzaam makelaarsbedrijf en met de woningcorporatie. Voor de uitwerking van sommige concrete voorstellen wordt wel verwacht dat deze in gezamenlijkheid met de woningcorporatie en andere stakeholders worden afgestemd. Het procesvoorstel - met een beschrijving van hoe wij het onderzoek gaan uitvoeren - hebben we in augustus 2024 met uw raad gedeeld. De resultaten van het onderzoek zijn op 2 oktober 2025 en 20 november 2025 besproken met de portefeuillehouders Wonen tijdens het bestuurlijk overleg. BESLUIT De raad besluit: 1. Kennis te nemen van het rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’ - inclusief oplegger - met de conclusies per instrument en de geformuleerde aanbevelingen. 2. De Starterslening als instrument te continueren. 3. De volgende instrumenten te continueren/ in te zetten: a. Anti-speculatiebedingen. b. Het vastleggen van woningcategorieën. Pagina 6 van 7

c. Gedifferentieerd grondprijsbeleid. d. Erfpacht. 4. De regionaal geformuleerde aanbevelingen te betrekken bij de verdere uniformering van de in te zetten/ te continueren instrumenten zoals bedoeld onder beslispunt 2 en 3. 5. A. De volgende instrumenten regionaal uit te werken in samenhang met de ‘Wet versterking regie op de Volkshuisvesting’, de ‘Realisatiestimulans’ en de prestatie- afspraken met Beveland Wonen: a. Huisvestingsverordening (urgentieregeling en woonruimteverdeling). b. Woningdelen (splitsingsbeleid, bouwkundige en/of juridische splitsing). c. Vastleggen woningcategorieën in Omgevingsplan/vergunning (BOPA). d. Beperken van uitbreidingsmogelijkheden van woningen. e. Instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw). f. Koopstart-regeling voor verkoop van woningen van Beveland Wonen die bestemd zijn voor de verkoop. g. Verkoop onder voorwaarden. B. KoopStart als instrument bij de realisering van goedkope nieuwbouw koopwoningen, daar waar wenselijk en mogelijk in te zetten, en dit uit te werken in de woningbouwprogrammering.

RAADSVOORSTEL

TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Er liggen geen stukken ter inzage. BIJLAGE(N) Bij dit advies hoort/horen de volgende bijlage(n): Documentnr. Join Naam van de bijlage D25.683016 Procesvoorstel ‘Woningmarktinstrumenten’ D25.683028 Oplegger bij het rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’ D25.682422 Rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’ D26.685352 Motie betaalbare koopwoningen van 11 december 2025 D26.685353 Uitwerking motie betaalbare koopwoningen in 2026 van 11 december 2025. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele,

G.M. Dijksterhuis, burgemeester

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 7 van 7