6. Voorstel ontwikkelen locaties flexwoningen

Zaaknummer: Z23.027541

Raadsvoorstel

**

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

6 7 september 2023 Wethouder Weststrate

Onderwerp

Voorstel tot het ontwikkelen van locaties voor flexwoningen

Geachte raad, Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor.

RAADSVOORSTEL

VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1. in te stemmen met de bouw van in totaal 31 flexwoningen op de locaties Tolhoek fase 2 in Oudelande, Colenshoek fase 3 in ’s-Heer Abtskerke en een locatie aan de Schuitweg in ’s-Gravenpolder; 2. in te stemmen met de bouwgrondexploitaties Oudelande Tolhoek fase 2, ’s-Heer Abtskerke Colenshoek fase 3 en ’s-Gravenpolder Schuitweg, waarvan de bouw van de flexwoningen onderdeel uitmaakt; 3. op grond van artikel 6.5, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht de bouw van flexwoningen aan te wijzen als een categorie waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen vereist is. AANLEIDING EN DOEL Op 10 juni 2022 heeft demissionair minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening De Jonge in zijn kamerbrief uitgesproken de woningbouw in Nederland te willen versnellen. Om voldoende, betaalbare en passende woningen te realiseren, zet het demissionaire kabinet in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. Het kabinet streeft ernaar twee derde daarvan betaalbaar te laten zijn: sociale huur, middenhuur, koopwoningen onder de € 355.000. Onderdeel daarvan is om per jaar landelijk 15.000 flexwoningen te realiseren. Gezien de oplopende druk op de volkshuisvesting neemt de behoefte aan een flexibele schil van woningen toe. Deze flexibele schil kan schommelingen in vraag en aanbod op de woningmarkt opvangen.

De provincie Zeeland heeft op basis deze nationale bouwopgave prestatieafspraken gemaakt met het Rijk over de bouwopgave voor Zeeland. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Zeeuwse woondeal. Op 6 maart 2023 hebben Rijk, provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten de ‘Zeeuwse woondeal 2023–2030’ ondertekend. Om uitvoering te geven aan deze afspraken werken we samen met de overige Bevelandse gemeenten aan de realisatie van 450 flexwoningen, verdeeld in twee fasen. De flexwoningen zijn kleine verplaatsbare Pagina 1 van 7

woningen die bedoeld zijn voor mensen die snel huisvesting nodig hebben. De flexwoningen blijven maximaal 30 jaar op de locaties staan. Om de realisatie van de flexwoningen planologisch-juridisch mogelijk te laten zijn moeten we een ruimtelijke procedure voeren. Het gaat om een omgevingsvergunningsprocedure op basis van de Crisis- en herstelwet. ARGUMENTEN Met name omdat starters moeilijk of niet aan een woning kunnen komen, hebben de Bevelandse gemeenten het initiatief genomen om op zo kort mogelijk termijn in de regio flexwoningen te realiseren. De flexwoningen vormen een flexibele schil op de woningmarkt die relatief snel is te realiseren. De tijdelijke woningen zijn bestemd voor starters (minimaal 50%), statushouders (maximaal 30%) en spoedzoekers (maximaal 20%). De flexwoningen bieden deze doelgroepen de kans om in de periode dat ze hierin wonen op zoek te gaan naar een geschikte woning waarin ze zich willen vestigen.

RAADSVOORSTEL

Onder starters verstaan we personen die voor het eerst zelfstandig een woonruimte betrekken. Voor deze categorie is een maximumleeftijd van 35 jaar vastgelegd. Bij spoedzoekers gaat het om mensen die vanwege persoonlijke omstandigheden behoefte hebben aan woonruimte. Denk hierbij onder meer aan mensen die na verlies van werk of een scheiding dakloos zijn geraakt of op zoek zijn naar woonruimte. Bij statushouders betreft het mensen die op basis van de Vreemdelingenwet 2000 van de minister van Veiligheid en Justitie een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd hebben verkregen. Nederlandse gemeenten zijn op basis van de Huisvestingswet 2014 verplicht huisvesting voor vergunninghouders te voorzien. Ten behoeve van de eerste fase van 200 woningen hebben De Bevelandse gemeenten en woningcorporatie Beveland Wonen op 11 januari 2023 concrete afspraken gemaakt in een samenwerkingsovereenkomst. De gemeenten maken de bouwkavels voor de flexwoningen bouw- en woonrijp en stellen de bouwkavels ter beschikking aan Beveland Wonen. Aan het einde van de looptijd kan de gemeente weer vrij over de grond beschikken. Daarnaast dragen de gemeenten zorg voor de ruimtelijke procedure waarvan het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing (inclusief onderzoeken) onderdeel uitmaakt. Beveland Wonen realiseert en onderhoudt op haar beurt de woningen.

Daarnaast wijst Beveland Wonen de flexwoningen toe op basis van de toewijzingsregels. Die regels vloeien enerzijds voort uit dwingende regels voor passend toewijzen uit de Woningwet en anderzijds uit afspraken die de Bevelandse gemeenten hierover hebben gemaakt met Beveland Wonen. Locatiekeuze We hebben samen met Beveland Wonen potentiële locaties voor flexwonen in beeld gebracht. Daarbij heeft Beveland Wonen gekeken naar de verhuurbaarheid op basis van de vraag vanuit de doelgroepen. Op de volgende drie locaties wordt de bouw van flexwoningen beoogd: A. Locatie Tolhoek fase 2 in Oudelande. B. Locatie Colenshoek fase 3 in ’s-Heer Abtskerke. C. Locatie Schuitweg in ’s-Gravenpolder. Pagina 2 van 7

In de bijlagen bij dit voorstel treft u per locatie een verkavelings-/inrichtingsplan aan. A. Oudelande In de kern Oudelande heeft de gemeente het perceel kadastraal sectie AO, nr. 481 in eigendom, waarop de woningbouwuitbreiding Tolhoek fase 2 is voorzien. De realisatie van de flexwoningen combineren we met de bouw van reguliere woningen. De locatie Tolhoek fase 2 ontsluiten wij via de Everingseweg. Op de locatie zijn 10 grondgebonden flexwoningen voorzien, met een oppervlakte van 45 m2 per woning. Om de reguliere woningbouw planologisch-juridisch mogelijk te laten zijn, voeren wij aansluitend aan de realisatie van de flexwoningen een aparte procedure onder het regime van de Omgevingswet, namelijk een wijziging van het omgevingsplan. B. ’s-Heer Abtskerke In de kern ’s-Heer Abtskerke heeft de gemeente de percelen kadastraal sectie X nummers 943, 1004 en 1008 in eigendom, waarop de woningbouwuitbreiding Colenshoek fase 3 is voorzien. Ook hier combineren we de realisatie van flexwoningen met de bouw van reguliere woningen. De flexwoningen ontsluiten we via de Poelweg. Deze weg wordt te zijner tijd gedeeltelijk verbreed. Dit ten behoeve van de reguliere woningbouw. Op de locatie Colenshoek fase 3 zijn 8 grondgebonden flexwoningen voorzien, met eveneens een oppervlakte van 45 m2 per woning.

De reguliere woningen worden ook hier planologischjuridisch mogelijk gemaakt via een wijziging van het omgevingsplan. De bouw van de flexwoningen loopt hierop vooruit.

RAADSVOORSTEL

C. ’s-Gravenpolder In de kern ’s-Gravenpolder heeft de gemeente de percelen sectie AG nummers 1863 en 2048 in eigendom. De beoogde locatie is een voormalige bedrijfslocatie. Op deze locatie zijn 13 gestapelde flexwoningen voorzien, met oppervlakten van 30 en 45 m2 per woning. Ruimtelijke procedure Om de voorgenomen ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk te maken is het nodig om een ruimtelijke procedure te voeren. Op geen van de drie voorgenomen locaties voor flexwonen is woningbouw momenteel bestemmingsplanmatig mogelijk. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het mogelijk om door middel van een omgevingsvergunning voor een periode van tien jaar af te wijken van het bestemmingsplan om daarmee tijdelijke functies te kunnen realiseren. Het is echter de bedoeling dat de beoogde flexwoningen langer dan tien jaar op de locaties blijven staan. De Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid om voor bepaalde projecten af te wijken voor een periode tot maximaal dertig jaar. Om die reden heeft de gemeente voor het project flexwonen een aanvraag bij het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ingediend. De toekenning van deze aanvraag maakt het mogelijk om voor de behandeling van de vergunningsaanvraag van de Crisis- en herstelwet gebruik te maken.

Op 15 juni 2023 is het toestemmingsbesluit om gebruik te maken van de Crisis- en herstelwet gepubliceerd in de Staatscourant (Stcrt. 2023, 16102).

Pagina 3 van 7

Geen verklaring van geen bedenkingen Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid voor het project flexwonen de reguliere omgevingsvergunningsprocedure te doorlopen in plaats van een uitgebreide procedure. Een voorwaarde is wel dat er geen verklaring van geen bedenkingen van uw raad nodig is. De gemeenteraad van Borsele heeft op 16 september 2010 op grond van artikel 6.5, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) categorieën van gevallen aangewezen waarin een dergelijke verklaring niet is vereist. De raad heeft destijds besloten dat voor alle categorieën van gevallen er geen verklaring van geen bedenkingen vereist is. Echter, uit latere jurisprudentie blijkt dat een dergelijke aanwijzing te ruim is en dat er specifieke categorieën moeten worden benoemd. In dit kader vragen wij u nu, op grond van artikel 6.5, lid 3 Bor, de realisatie van flexwoningen aan te wijzen als een categorie waarvoor een verklaring van geen bedenkingen niet vereist is. (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES De toekenning van het Rijk dat voor het project flexwonen van de gemeente Borsele gebruikgemaakt mag worden van de Crisis- en herstelwet, maakt het mogelijk om een reguliere omgevingsvergunningsprocedure te voeren in plaats van een uitgebreide procedure.

De aanvraag van de omgevingsvergunning wordt overigens wel aan dezelfde materiële gronden (wettelijke bepalingen) getoetst als die van een uitgebreide procedure. Dit betekent bijvoorbeeld dat een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ onderdeel moet uitmaken van de vergunningstukken. Er wordt geen ontwerp omgevingsvergunning ter visie gelegd. De Crisis- en herstelwet bepaalt namelijk dat afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht niet van toepassing is. Conform de reguliere procedure staat er wel bezwaar en beroep tegen het besluit tot vergunningverlening open.

RAADSVOORSTEL

FINANCIËN Bouwgrondexploitaties Het flexwonen op de locaties in Oudelande en ’s-Heer Abtskerke maakt deel uit van de bouwgrondexploitaties voor reguliere woningbouw. Voor de flexwoningen aan de Schuitweg is een aparte grondexploitatie gemaakt. De bouwgrondexploitaties liggen voor u vertrouwelijk ter inzage. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken ten behoeve van de flexwoningen zijn geraamd op gemiddeld € 20.000 per flexwoning, exclusief btw. De Bevelandse gemeenten hebben een Rijkssubsidie (Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen) toegekend gekregen ter realisering van de eerste fase van € 9.917 per flexwoning. Dit bedrag is ontoereikend om de kosten volledig te dekken. De overige kosten moeten wij opvangen binnen de bouwgrondexploitaties. De subsidie is in de exploitaties verwerkt. Uitgifteprijzen In de Nota Grondbeleid 2015-2019 is als uitgangspunt voor het exploiteren van een bestemmingsplan vastgelegd dat een plan minimaal kostendekkend zal moeten zijn. Dat betekent dat de maximaal haalbare prijs voor de bouwgrond wordt gehanteerd. De Pagina 4 van 7

bouwgrondprijzen in de regio worden hiertoe nauwlettend gevolgd. De bouwgrondprijzen worden mede gerelateerd aan het voorzieningenniveau van de betreffende kern. Op basis van deze uitgangspunten komen we voor de drie vast te stellen bouwgrondexploitaties tot de volgende voorlopige grondprijzen: Type Woning Flexwoningen/sociale huurwoningen Rijtjeswoningen Vrijstaande woningen Twee-onder-een-kapwoning

Prijs/m2 € 200,00 per m2 excl. btw € 200,00 per m2 excl. btw € 230,00 per m2 excl. btw € 230,00 per m2 excl. btw

RAADSVOORSTEL

Rekening houdend met bovenstaande grondprijzen en de afspraak uit de samenwerkingsovereenkomst dat we de locaties voor flexwonen zonder tegenprestatie beschikbaar stellen aan Beveland Wonen, levert dat voor de bouwgrondexploitaties de volgende aanvangsrendementen op: Bouwgrondexploitatie

Aantal flexwoningen

A. Tolhoek II B. Colenshoek III C. Schuitweg Totaal

10 8 13 31

Uitgeefbare grond voor reguliere woningbouw 3.620 m2 6.650 m2 -10.270 m2

Aanvangsrendement

€ 20.572 -/€ 366.893 -/€ 26.433 € 361.032 -/-

Bovenstaand overzicht laat voor Tolhoek fase 2 en Colenshoek fase 3 een negatieve bouwgrondexploitatie zien. De Schuitweg laat een klein positief saldo zien vanwege een positieve boekwaarde op de locatie. Naast het feit dat we de bouwkavels voor flexwonen beschikbaar stellen, heeft het negatieve resultaat mede te maken met het feit dat wij er bij de verkaveling van Colenshoek en Tolhoek van zijn uitgegaan dat twee derde van de woningen betaalbaar is. Dit betekent een lagere gemiddelde grondprijs per bouwkavel. Aangezien het bouwen van betaalbare woningen en starterswoningen maatschappelijk zeer gewenst is, vinden we een verlies acceptabel. Het huidige weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie (€ 3.678.239 per 31-12-2022) is voldoende toereikend om deze verliezen op te nemen. We stellen voor de verliezen van totaal € 361.032 ten laste te brengen van de reserve het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie. Indien daar aanleiding toe is, leggen we bij de vaststelling van de wijzigingen omgevingsplan voor Tolhoek fase 2 en Colenshoek fase 3 een herziening van de bouwgrondexploitaties aan u voor. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Na uw instemming met de voorgenomen locaties voor de flexwoningen, de bouwgrondexploitaties en het onthouden van een verklaring van geen bedenkingen, Pagina 5 van 7

bereiden we de vergunningsaanvragen voor de flexwoningen verder voor. De planning is dat de vergunningen in oktober 2023 worden aangevraagd. Conform de reguliere procedure vindt de vergunningverlening dan binnen 8 weken plaats. De planning is om de flexwoningen in het 2e kwartaal van 2024 te realiseren. Mocht er bezwaar en beroep tegen de vergunningen worden ingesteld dan zal dat tot vertraging leiden. PARTICIPATIE Voor alle drie de voorgenomen locaties hebben we inloopavonden georganiseerd voor omwonenden waarbij ze kennis konden nemen van de verkavelings-/inrichtingsplannen, evenals van het bouwplan voor de flexwoningen. De inbreng van omwonenden heeft op een aantal punten geleid tot aanpassing in de plannen. COMMUNICATIE De aanvraag en vervolgens de afgifte van de omgevingsvergunningen voor de flexwoningen publiceren we op de gebruikelijke wijze in het digitale Gemeenteblad. In laatstgenoemde publicatie wordt melding gemaakt van de bezwaar-/beroepsmogelijkheden.

RAADSVOORSTEL

BESLUIT De raad besluit om: 1. in te stemmen met de bouw van in totaal 31 flexwoningen op de locaties Tolhoek fase 2 in Oudelande, Colenshoek fase 3 in ’s-Heer Abtskerke en een locatie aan de Schuitweg in ’s-Gravenpolder; 2. in te stemmen met de bouwgrondexploitaties Oudelande Tolhoek fase 2, ’s-Heer Abtskerke Colenshoek fase 3 en ’s-Gravenpolder Schuitweg, waarvan de bouw van de flexwonen onderdeel uitmaakt; 3. op grond van artikel 6.5, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht de bouw van flexwoningen aan te wijzen als een categorie waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen vereist is. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Over dit advies liggen de volgende stukken vertrouwelijk ter inzage: Volgnummer 1. 2. 3.

Naam of omschrijving Bouwgrondexploitatie ‘OUD Tolhoek fase 2’ Bouwgrondexploitatie ‘HAK Colenshoek fase 3’ Bouwgrondexploitatie ‘GRA Schuitweg’

Locatie Kamer griffier Kamer griffier Kamer griffier

BIJLAGE(N) Bij dit advies hoort/horen de volgende bijlage(n): Documentnr. Join D63.0774

Naam van de bijlage Voorlopig verkavelingsplan Tolhoek II Oudelande (tekening d.d. 2308-2023)

Pagina 6 van 7

D63.0774 D63.0774

Voorlopig verkavelingsplan Colenshoek III ’s-Heer Abtskerke (tekening d.d. 30-05-2023) Voorlopig inrichtingsplan locatie Schuitweg (tekening d.d. 23-052023)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele, G.M. Dijksterhuis, burgemeester

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 7 van 7