6.5 Uitwerking motie betaalbare koopwoningen in 2026 van 11 december 2025

Uitwerking motie betaalbare koopwoningen in 2026 van 11 december 2025. Inleiding Tijdens de raadsvergadering van 11 december 2025 heeft de gemeenteraad van Borsele een motie behandeld met een oproep om een ‘Borselse norm’ uit te werken als aanvullende lokale regeling voor betaalbare koopwoningen. De uitgangspunten die daarbij werden genoemd, zijn: - Een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 65 m2. - Een jaarlijks te indexeren maximale vrij-op-naamprijs van € 270.000 inclusief KoopStartregeling. - Deze Borselse norm te hanteren voor minimaal 20% van de woningen met de definitie ‘betaalbaar’ en dit als vast onderdeel op te nemen bij woningbouwplannen in het gemeentelijk woonbeleid. Tijdens de raadsvergadering van 11 december 2025 heeft het college de gemeenteraad toegezegd om het verzoek uit de (uiteindelijk ingetrokken) motie integraal en in samenhang te bezien met het voorstel over de woningmarktinstrumenten dat begin 2026 voor de raad geagendeerd stond en een integraal voorstel aan de gemeenteraad voor te leggen voor het tweede kwartaal van 2026. Het woonbeleid van Borsele Lange tijd is de insteek van het gemeentelijk woonbeleid min of meer geweest dat starters zijn aangewezen op de bestaande woningvoorraad.

In lijn met de Woonzorgvisie 2024-2028 zetten we nog steeds in op doorstroming maar daarnaast ook op het realiseren van betaalbare koopwoningen (voor onder andere starters). Voor deze ambitie heeft de gemeente ook getekend in de Woondeal. Los van aantallen is het natuurlijk de bedoeling dat we die woningen realiseren waaraan behoefte is. Overigens merken we nog op dat het feit dat de landelijke bovengrens voor betaalbare koopwoningen jaarlijks verhoogd wordt, niet wil zeggen dat niet goedkoper kan of mag worden gebouwd. Dat kan en mag altijd. Zie hiervoor ook dat wat we onder uitwerking van de motie vermelden. Het onderzoek Woningmarktinstrumenten Zoals tijdens de raadsvergadering is aangegeven is KoopStart (en ook het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen) als instrument onderzocht. Als instrument is KoopStart zeker inzetbaar. In de notitie woningmarktinstrumenten is het volgende opgenomen: Aanbeveling in het onderzoek naar woningmarktinstrumenten is om het instrument nader uit te werken en bij specifieke projecten (goedkope koop) toepassing van KoopStart te stimuleren. Daarbij is geen definitie gegeven van ‘goedkope koop’. Wanneer bepaalde woningbouwlocaties zich daarvoor lenen, zou de mogelijkheid van een project met goedkope koopwoningen met toepassing van een constructie zoals KoopStart serieus moet worden overwogen.

Voor de toepassing zijn we wel afhankelijk van een ontwikkelaar. De gemeente kan de voorwaarde voor goedkope koop/ KoopStart opnemen in een uitvraag/ tender of anterieure overeenkomst.

1

De motie De motie gaat op een aantal punten verder dan de aanbevelingen in de notitie woningmarktinstrumenten. Hieronder gaan we in op een aantal aandachtspunten met betrekking tot de motie. 1

2

3

4

5

De Borselse norm kan alleen gelden voor woningbouwlocaties waarvoor nog geen programma is vastgelegd of is overeengekomen met een ontwikkelaar. Herprogrammering leidt tot vertraging, afstel of schadeclaims hetgeen niet wenselijk is. Een maximale prijs vrij-op-naam prijs van € 270.000 inclusief Koop Start-regeling betekent dat de marktwaarde (taxatiewaarde) van de woning (afhankelijk van de hoogte van de koperskorting) hoger is. Uitgaande van een koperskorting van 25% bedraagt de marktwaarde die bij een vrij op naam prijs van € 270.000, -- hoort, € 360.000, -- Er is in algemene zin inderdaad onder de middeninkomens behoefte aan woningen in deze prijscategorie. Hoe lager de prijs van woningen, des te meer er gebruik gemaakt wordt van fabrieksmatige bouwconcepten. Dit betekent minder variatie en wellicht vaker houtbouw om de bouwkosten lager te houden. Een alternatief is het bouwen van appartementencomplexen of het bouwen in meer lagen. Te hoge eisen ten aanzien van prijzen en voorwaarden zoals KoopStart kunnen tot gevolg hebben dat er minder of geen belangstelling is voor de realisering van goedkope koop vanwege de financiële (on) haalbaarheid. Dat speelt vaker bij die projecten waarbij onvoldoende dure koopwoningen gerealiseerd kunnen worden. Dit kan onbedoeld leiden tot vertraging in de woningbouw.

De opbrengst voor de gemeente van de grondverkoop (in het geval dat de gemeente de verkopende partij is) zal per kavel hoogstwaarschijnlijk lager liggen. Dat hangt samen met de grootte van de kavel (deze zal kleiner moeten zijn) en met de manier van berekenen. Het is verder lastig om in algemene zin iets over de grondexploitatie te zeggen. Meer goedkope woningen, betekent een verdichting van het gebied met mogelijk extra kosten als gevolg. Dit kan de haalbaarheid van een project onder druk zetten. Vooral bij kleinere projecten kan de impact hiervan groot zijn omdat er minder woningen zijn waarover de kosten verdeeld kunnen worden.

Uitwerking motie Zoals ook tijdens de raadsvergadering is aangegeven, is het realiseren van echt betaalbare koopwoningen (‘goedkope koop)’een sympathieke doelstelling. In de geldende grondprijzenbrief heeft het college al op het mogelijk maken van goedkope koopwoningen geanticipeerd. Zo is in de grondprijzenbrief de volgende passage opgenomen: Goedkope koop Verder kan het voorkomen dat ook grond wordt uitgegeven voor goedkope koop. Dit zijn koopwoningen met een relatief lage koopsom, die betaalbaar zijn voor een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld starterswoningen of woningen waarbij specifieke constructies worden toegepast zoals Koopstart/Koopgarant. Voor goedkope koop wordt de grondprijs residueel berekend door een makelaar/taxateur. Ook in de ‘Beleidsregels Antispeculatiebedingen gemeente Borsele, die binnenkort aan het college ter vaststelling worden aangeboden is rekening gehouden met de mogelijkheid van het realiseren van goedkope koopwoningen.

2

Naast woningen met KoopStart (voor de lagere middeninkomens) is er overigens ook een behoefte aan goedkope koop zonder toepassing van KoopStart (voor de hogere middeninkomens). In het huidige beleid hebben we ‘goedkope koop’ niet gedefinieerd. Bij een vrij op naam prijs inclusief KoopStart van € 270.000, -- en een koperskorting van 25%, hoort een marktwaarde van 360.000, -- euro. De bovengrens voor het verkrijgen van een starterslening in Borsele bedraagt in 2026 ca. € 352.000, -- euro. (75% van de NHG-grens 2026, € 470.000, --). Dat ligt goed in lijn met elkaar. Niet iedere locatie is geschikt voor het realiseren van goedkope koop, al of niet met KoopStart. Ook ligt het bij KoopStart voor de hand dat de woningbouwlocatie een zekere omvang moet hebben. Een ontwikkelaar heeft administratieve lasten en moet een constructie opzetten en licentie aanvragen. Daarnaast zijn er meer doelgroepen die moeten worden bediend en zijn sommige locaties bijvoorbeeld juist geschikt voor het bouwen van woningen voor ouderen (woningbouwlocatie in de nabijheid van voorzieningen). Gezien het bovenstaande is het voorstel KoopStart als instrument bij de realisering van goedkope nieuwbouw koopwoningen daar waar wenselijk en mogelijk in te zetten, en dit uit te werken in de woningbouwprogrammering. Uitgangspunten daarbij zijn: -

Een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 65 m2. Een jaarlijks te indexeren maximale vrij-op-naamprijs van € 270.000 inclusief KoopStartregeling.

3