6.2 Oplegger bij het rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’

Notitie Woningmarktinstrumenten: overzicht instrumenten met conclusies en aanbevelingen

Inleiding Wat betekenen de voorstellen uit de Notitie Woningmarktinstrumenten? Hieronder staat per onderzocht woningmarktinstrumenten een korte beschrijving, de argumenten, de conclusies en aanbevelingen. De doelgroep voor de toepassing van de instrumenten is de groep huishoudens met een (relatief) lager inkomen en een middeninkomen, zoals starters en urgentiegroepen. Deze doelgroep is ook in de woonzorgvisie benoemd. We doen aanbevelingen voor de inzet van potentiële woningmarktinstrumenten. Voor die instrumenten waarbij een ‘waterbed-effect ’optreedt is uniformiteit binnen de regio wenselijk. De uiteindelijk keuze voor toepassing van een instrument kan per gemeente verschillen. Het ene instrument kan voor een bepaalde gemeente immers wel inzetbaar zijn en voor een andere gemeente niet.

Toelichting inkomensgrenzen, prijspeil 2026. Type huishouden

Lagere inkomens Passend toewijzen Sociale huur Eenpersoonshuishouden € 29.400 € 51.537 Eenpersoonsouderenhuishouden € 28.775 Meerpersoonshuishouden € 39.925 € 56.910 Meerpersoonsouderenhuishouden € 38.650

Lage middeninkomens € 51.538 - € 59.503

Hoge middeninkomens € 59.504 - € 70.149

Hoge inkomens Hoger dan € 70.149

€ 56.911 - € 68.857

€ 68.858 - € 93.531

Hoger dan € 93.531

Toelichting prijsgrenzen woningcategorieën, prijspeil 2026. −

− − −

Sociale huur o Kwaliteitskortingsgrens: € 498,20 o Aftoppingsgrens 1-2 persoonshuishoudens (passend toewijzen): € 713,02 o Aftoppingsgrens meerpersoonshuishoudens (passend toewijzen):€ 764,14 o Liberalisatiegrens/huurtoeslaggrens: € 932,93 Middenhuur: € 933 - € 1.228,07 Betaalbare koop: € 420.000 Nationale hypotheekgarantie: o Basis € 470.000 o Inclusief energiebesparende maatregelen (6%) € 498.200 1

Hoofdstuk 1: Financiële arrangementen H 1A Starterslening De Bevelanden is één woningmarktregio. Het is daarom voor de hand liggend en fair om uniforme voorwaarden te hanteren voor starters. Met name afwijkende gemeentelijke eisen aan herkomst van de starter kunnen zorgen voor een waterbedeffect.

Argumenten a. Landelijk onderzoek toont aan dat de doorstroming stokt. b. Landelijk beleid richt zich op toevoeging van betaalbare woningen in de nieuwbouwsector. c. Uitgangspunt is dat starters gaan nog een inkomensontwikkeling door gaat maken. d. Verantwoord dat de starter kan lenen boven op het reguliere hypotheekbedrag. e. Uniformiteit regelingen. Een maximumleeftijd van 35 jaar wordt ook bij andere regelingen voor de starter gehanteerd (flexwonen/vrijstelling overdrachtsbelasting). f. Regionale helderheid regelingen, aansluitend op woningbouwregio. g. h. Heldere financiële begrenzing, wendbaarheid door koppeling aan inflatie. i. Binding van jongeren en starters aan de regio, verjongen bevolkingssamenstelling. j. Vergroten aantrekkingskracht van de regio op starters.

Conclusies 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters neemt toe, in de woon(zorg)visie is opgenomen dat de regio doorgaat met het inzetten van het instrument de starterslening. 2. De Bevelanden is één woningmarktregio. Het is daarom voor de hand liggend en fair om uniforme voorwaarden te hanteren voor starters. Met name afwijkende gemeentelijke eisen aan herkomst van de starter kunnen zorgen voor een waterbedeffect doordat starters wel naar de een en niet naar de andere Bevelandse gemeenten kunnen verhuizen met starterslening.

Aanbevelingen 1. Voorstel is om voor alle gemeenten de starterslening te laten gelden voor bestaande én nieuwbouwwoningen. 2. Vastleggen van een gelijke maximale leeftijdsgrens van 35 jaar. 3. We verruimen de eisen aan de herkomst van de starter (regiobinding: wonend/ werkend). 4. Vaststellen maximaal aankoopbedrag van 75% van de NHG-grens (plus een eventuele opslag voor energiezuinige maatregelen).

2

H 1B Koopgarant en Koopstart Koopgarant = Wanneer je wilt verkopen, bied je de woning te koop aan bij de partij waarvan je oorspronkelijk hebt gekocht (de aanbieder). Koopstart = Wanneer de woning wordt verkocht, wordt de verkoopopbrengst verdeeld tussen de aanbieder en de verkoper.

Argumenten a. Ontwikkelaar nodig die voor een langere termijn betrokken blijft bij de opkoop en doorverkoop van de woningen. b. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters met een middeninkomen neemt dus toe, ook op langere termijn omdat Koopgarant immers voor een langere termijn wordt ingezet in tegenstelling tot Koopstart. c. De woningcorporatie is een partij die mogelijk koopgarant kan faciliteren. d. Gemeenten zijn geen eigenaar van woningen en kunnen dit niet zelfstandig organiseren.

Conclusies 1. Koopstart is een relatief eenvoudig concept om toe te passen, waar geen extra gemeentelijke capaciteit voor nodig is. 2. Koopstart mogelijk geschikt voor projecten waar specifiek wordt ingezet op goedkope koop; dit is een voorwaarde die ook aan een tender kan worden toegevoegd. 3. Koopgarant is een effectiever instrument dan Koopstart omdat dit voor een langere termijn voor betaalbare woningen zorgt. 4. Minder mogelijkheden voor de toepassing van Koopgarant omdat hier een ontwikkelende partij voor nodig is die voor een langere termijn betrokken blijft bij de opkoop en doorverkoop van de woningen. 5. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is. 6. De woningcorporatie is de meest voor de hand liggende partij die Koopgarant kan faciliteren. Prioriteit voor Beveland Wonen is het realiseren van voldoende toekomstbestendige sociale huurwoningen voor de doelgroep. Het toepassen van een vorm van sociale koop (Koopgarant) heeft impact op de financiën, organisatorische aspecten en uitvoeringskosten en overweegt zij nu niet. Wel is Beveland wonen bereid te onderzoeken wat zij kan betekenen op het gebied van Koopstart bij de verkoop van woningen uit de verkoopvijver.

Aanbevelingen 1. Koopgarant niet nader te onderzoeken. 2. Koopstart nader uit te werken via: a. Bij specifieke projecten (goedkope koop) van ontwikkelaars toepassing Koopstart stimuleren. b. Toevoegen van de actie aan prestatieafspraken 2026 om nader te onderzoeken of KoopStart kan worden toegepast op de woningen in de verkoopvijver.

3

H 1C Verkoop onder voorwaarden Een vorm van huren met koopoptie/ koop met uitgestelde betaling zou interessant kunnen zijn. De instrumenten die specifiek zijn ontwikkeld voor de woningbouwcorporatie (Kopen naar Wens en Slimmer Kopen, 6 en 7 in de tabel) zijn een beproefd concept en leveren meerwaarde op voor de koper.

H 1D Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (Koopfonds)

Argumenten a. De instrumenten die uitgaan van huren met vermogensopbouw of sparen (de ns. 2 t/m 5) zijn beperkt beschikbaar en worden tot nu toe onvoldoende ingezet. Omdat deze instrumenten nog niet voldoende zijn beproefd, ligt de voorkeur bij bewezen instrumenten zoals de starterslening, die bovendien ondersteund worden door een (maatschappelijke) organisatie waarvan de producten zich in de praktijk hebben bewezen.

Conclusies Aanbevelingen 1. Een vorm van huren met koopoptie/koop met 1. Nader uit te werken via uitgestelde betaling zou interessant kunnen toevoegen van de actie aan zijn. De instrumenten die specifiek zijn prestatieafspraken 2026 om ontwikkeld voor de woningbouwcorporatie nader te onderzoeken of Kopen (Kopen naar Wens en Slimmer Kopen, 6 en 7 in naar Wens kan worden de tabel) zijn een beproefd concept en leveren toegepast op de woningen in de meerwaarde op voor de koper. Prioriteit voor verkoopvijver. Beveland Wonen is het realiseren van voldoende toekomstbestendige sociale huurwoningen voor de doelgroep. Wel is Beveland Wonen bereid te onderzoeken wat zij kan betekenen op het gebied van Kopen naar Wens bij de verkoop van woningen uit de verkoopvijver. 2. De instrumenten die uitgaan van huren met vermogensopbouw of sparen (de nrs. 2 t/m 5) zijn beperkt beschikbaar en worden tot nu toe onvoldoende ingezet. Omdat deze instrumenten nog niet voldoende zijn beproefd, ligt de voorkeur bij bewezen instrumenten zoals de starterslening, die bovendien ondersteund wordt door een nonprofitorganisatie zoals Stichting Opmaat. 3. Gezien de omvang van eventuele projecten is er geen sprake van een waterbedeffect.

Argumenten a. Gezien de voorwaarden (zie onder toelichting) is dit instrument weinig geschikt voor de Regio. b. Het Fonds kan bij grotere projecten interessant zijn voor ontwikkelaars. Het

Conclusies 1. Het Fonds kan bij grotere projecten interessant zijn voor ontwikkelaars. Het is aan ontwikkelaars om van het fonds gebruik te maken.

Aanbevelingen 1. Er is geen specifieke regeling nodig. Wanneer een ontwikkelaar gebruik denkt te kunnen maken van het Nationaal Fonds Betaalbare 4

Het instrument is een mix van de Koopstartregeling en een woningbouwsubsidie. Aanvragen moeten per tranche worden ingediend. Voorwaarden zijn: a. marktwaarde woning van maximaal de betaalbaarheidsgrens (€ 420.000, prijspeil 2026). b. minimaal 10 en maximaal 100 nieuwbouwwoningen /project met KoopStart c. starters tot 35 jaar met een inkomen van maximaal twee keer modaal.

is aan ontwikkelaars om van het fonds gebruik te maken. c. Er wordt geen bijdrage geleverd aan het betaalbaar en beschikbaar houden op termijn. d. Het systeem is gericht op waardevermeerdering waarmee het Fonds weer nieuwe woningen kan financieren. Dit betekent ook dat er een risico op prijsopdrijving is.

2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is. Er is immers sprake van specifieke projecten nieuwbouwwoningen.

Koopwoningen staat hem dat uiteraard vrij.

5

Hoofdstuk 2: Beschikbaarheid (Woonruimteverdeling) H 2A Woonruimteverdeling: Huisvestingsverordening en Urgentieregeling Gemeenten hebben op grond van de Huisvestingswet 2014 de bevoegdheid om regels vast te stellen voor de verdeling van woonruimte, mits er sprake is van problemen met woning schaarste en in sommige gevallen met de leefbaarheid. Via de huisvestingsverordening (met urgentieregeling) leggen gemeenten specifieke bepalingen vast over het in gebruik geven en nemen van woningen. Omvat: a. Toewijzingsregels; b. Urgentiecategorieën; c. Opkoopbescherming; d. Regulering Tweede Woning bezit

a.

b.

c.

d.

e.

Argumenten Juridische kader vaststellen waarin wordt vastgelegd wie in aanmerking komt voor een woning, op basis van objectieve criteria zoals urgentie, woonduur, inkomen en gezinssamenstelling. Vaststellen voorschriften over de volgorde van toewijzing, de wijze van inschrijving en de voorwaarden waaraan woningzoekenden moeten voldoen. Prioritering vaststellen voor toekenning woningen aan woningzoekenden met een lokale, economische of maatschappelijke binding, en ook aan personen met vitale beroepen. Voorkomen van claims als gevolg van strijdigheid met grondrechten, zoals het recht op non-discriminatie. Te weinig woningen beschikbaar voor de doelgroep, eerlijke verdeling noodzakelijk.

Conclusies 1. Gezien de aantoonbare schaarste en verdringing in de sociale huursector is inzet van het instrument van een huisvestingsverordening goed te onderbouwen en mogelijk te maken. Voor middenhuur en betaalbare koop is dat niet te onderbouwen. 2. Het sluit aan bij toekomstige wettelijke verplichtingen voor een urgentieregeling vanuit de Wet Versterking regie Volkshuisvesting. 3. Draagt bij aan het verbeteren van de beschikbaarheid en betaalbaarheid.

Aanbevelingen 1. Nader uit te werken in afstemming met (de implementatie van) de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting.

6

H2 c Opkoopbescherming Verbod instellen op het in gebruik geven (het verhuren) van nieuw aangekochte woningen in het goedkope en middeldure segment. - Kan alleen wanneer sprake is van aantoonbare woning schaarste met verdringingseffecten tot gevolg.

H 2 c Anti-speculatiebeding (anti-speculatiebeding en verbod tot doorverkoop) a. zelfbewoningsplicht dwingt huiseigenaren de woning (meestal voor een bepaalde periode) zelf te bewonen. De woning mag niet verhuurd worden. b. Verbod doorverkoop Dit is een bepaling waardoor een woning gedurende een bepaalde termijn slechts onder bepaalde, beperkende voorwaarden mag worden doorverkocht.

Argumenten a. Kan alleen wanneer sprake is van aantoonbare woning schaarste met verdringingseffecten tot gevolg. b. Het aandeel investeerders in de woningmarkttransacties ligt in 2023 in geen enkele Bevelandse gemeente (meer) boven de 3 %. Ook zijn er meer woningen door investeerder verkocht dan aangekocht. Of dit lagere aandeel zo blijft, moet blijken. Er kunnen andere ontwikkelingen in de markt zijn waardoor beleggers weer meer interesse krijgen in de aankoop van woningen. a. Balans vinden tussen aan de ene kant kopers te laten profiteren van marktontwikkeling en de betaalbaarheid van woningen te blijven garanderen. b. Wanneer kopers ook profiteren van de marktontwikkeling komt dat de doorstroming ten goede, wat ook een gewenste ontwikkeling is. c. Het opnemen van antispeculatiebedingen in een overeenkomst kost geen extra ambtelijke capaciteit. d. Handhaving van een antispeculatiebeding gebeurt door de notaris.

Conclusies 1. Het invoeren van opkoopbescherming (in de vijf gemeenten) kan op dit moment onvoldoende worden gemotiveerd.

Aanbevelingen 1. Niet invoeren.

1. Het opnemen van anti-speculatiebedingen in overeenkomsten is effectief en legt geen groot beslag op de ambtelijke capaciteit. 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is

1. Antispeculatie-bedingen (Zelfbewoningsplicht en verbod tot doorverkoop) opnemen in overeenkomsten (verkoopovereenkomst of anterieure overeenkomst) bij woningen met een verkoopprijs van maximaal de NHG-grens. 2. Voor beide bedingen kiezen voor een termijn van 5 jaar. 3. Niet te kiezen voor de arbeidsintensieve variant met afroming winst met verrekening gedane investeringen.

Wanneer er signalen zijn dat er meer woningen lijken te worden opgekocht, kan het onderzoek door het Kadaster worden geactualiseerd. En afhankelijk van de uitkomsten verder onderzoek (te laten) doen.

7

Hoofdstuk 3 Betaalbaarheid In het uitvoeringsprogramma van de Woonzorgvisie 2024-2028 is de volgende actie opgenomen: ‘Marktpartijen en corporaties stimuleren om in het middenhuur-segment te bouwen. We kijken daarbij naar transformatie en juridische instrumenten’.

H3 A Woningcategorieën in het omgevingsplan/ vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) en in overeenkomsten In een anterieure overeenkomst maken de gemeente en ontwikkelaar afspraken over de realisering van de ontwikkeling en kostenverhaal. Afspraken over woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen kunnen in een overeenkomst worden opgenomen. Daarbij kunnen ook instandhoudingstermijnen, woningtypes, maximale aanvangshuur, aantallen, situering en fasering worden overeengekomen. Daarnaast is differentiatie in koopprijzen voor verschillende typen sociale koopwoningen

Argumenten a. Het opnemen van woningcategorieën waaraan maatschappelijk een grote behoefte bestaat en die zonder overheidssturing niet of onvoldoende gerealiseerd worden. b. Het hangt sterk af van de rolopvatting van de gemeente over haar ruimtelijk beleid of het opnemen van regels over woningcategorieën in het omgevingsplan een effectieve maatregel is. Alleen wanneer zij in de positie is vooraf te sturen op geformuleerde doelen is het instrument zinvol. c. Vaststellen van termijnen voor instandhouding na ingebruikname op basis van Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): − sociale huur ten minste 10 jaar. − middenhuur ten minste 10 jaar − betaalbare koop tenminste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar.

Conclusies 1. Afspraken over specifieke woningcategorieën, kunnen in een overeenkomst worden opgenomen. Een anterieure overeenkomst kan worden gesloten zonder dat er daarnaast in het omgevingsplan regels staan over woningcategorieën. 2. Het daarnaast ook opnemen van regels in een omgevingsplan/BOPA zou de werking van de overeenkomst versterken omdat de naleving van de regels beter zou zijn gewaarborgd doordat ook handhavend kan worden opgetreden. Er zijn echter ook een aantal nadelen verbonden aan het opnemen van regels in het omgevingsplan/de BOPA. Ook is het opnemen van regels alleen mogelijk wanneer het omgevingsplan/de BOPAbouwactiviteiten toelaten die vallen in de categorie van bouwactiviteiten waarvoor kosten (kunnen) worden verhaald. 3. Dit zou veranderen wanneer het wetsvoorstel Wet Regie volkshuisvesting wordt aangenomen. Dan zou er een noodzaak zijn om woning categorieën te regelen in het omgevingsplan. 4. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

Aanbevelingen 1. In anterieure overeenkomsten en overeenkomsten voor gronduitgifte, voor zover daarover overeenstemming met een ontwikkelaar wordt bereikt, regels op te nemen over specifieke woningcategorieën. 2. Te hanteren termijnen voor de instandhouding na ingebruikname: − sociale huur tenminste 25 jaar. − middenhuur tenminste 10 jaar. − betaalbare koop 5 jaar. 3. Vastleggen van de woningcategorieën in het omgevingsplan/ de BOPA nader uitwerken in afstemming met de invoering van de Wet Versterking regie Volkshuisvesting.

8

mogelijk in een overeenkomst. Hierover moet dan natuurlijk wel overeenstemming met een ontwikkelaar worden bereikt. Een anterieure overeenkomst kan worden gesloten zonder dat er daarnaast in het omgevingsplan regels staan over woningcategorieën De Omgevingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om in het omgevingsplan en in een BOPA-percentages aan te wijzen voor specifieke woningbouwcategorieën. Deze mogelijkheid betreft sociale huur- en koopwoningen, woningen voor middenhuur en woningen in particulier opdrachtgeverschap. Het gaat dan om het bepalen van doelgroepen, prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen. H 3B Instellen vereveningsfonds (volkshuisvestingsfonds) Soms is het niet mogelijk of wenselijk op een locatie (voldoende) sociale woningbouw te realiseren. De

Argumenten a. In het omgevingsplan, of in een programma moet een beleidsnorm voor het aandeel sociale woningbouw zijn vastgelegd. b. Er moet een financieel tekort aanwezig zijn of groter worden door de toevoeging van meer sociale

Conclusies Aanbevelingen 1. Er moet aan een behoorlijk aantal voorwaarden 1. Nader uit te werken in worden voldaan wil een vereveningsfonds afstemming met de effectief zijn. Ook vraagt het fonds een bestedingsdoelen van de behoorlijke ambtelijke capaciteit en draagt een subsidiemiddelen uit de fonds alleen daadwerkelijk bij aan de Realisatiestimulans. doelstelling wanneer de gemeenteraad besluit bij aanvang van het fonds middelen 9

Omgevingswet en het daaraan gekoppelde Omgevingsbesluit bieden de mogelijkheid om dan minder of geen sociale woningbouw te realiseren. De ontwikkelaar moet dan wel als compensatie een financiële bijdrage aan de gemeente betalen.

H 3C Uitbreidingsmogelijkheden in omgevingsplan beperken Het gaat om restricties voor uit- en opbouwmogelijkheden voor woningen. Zo kunnen de bebouwingsgrenzen en

woningbouw. Dit betekent dat de grondopbrengsten lager moeten zijn dan de te verhalen kosten. Anders kan er geen bijdrage vanuit het vereveningsfonds ontvangen worden. c. Om vervolgens gebruik te maken van een afdwingbare financiële bijdrage moet er een grondslag zijn in het omgevingsplan (1e lid art. 13.23 Omgevingswet). d. Wanneer er bij aanvang geen middelen in het fonds zitten, kan geen bijdrage worden verleend. Sociale woningbouw wordt dan afgekocht en er worden minder sociale woningen dan gepland gerealiseerd. Dat is een averechts effect. e. Het risico bestaat dat van het vereveningsfonds onvoldoende prikkel uitgaat om sociale woningbouw te realiseren; het fonds wordt dan min of meer gebruikt als afkoopregeling. De doelstelling van extra betaalbare/ of sociale huurwoningen wordt dan niet bereikt. Argumenten

beschikbaar te stellen. De omstandigheden per gemeenten verschillen zozeer dat op gemeenteniveau nader onderzoek nodig is voordat een vereveningsfonds kan worden ingesteld. 2. Met de Realisatiestimulans, een subsidieregeling van het Rijk, krijgen gemeente een prestatiebijdrage voor betaalbare woningbouw. Gemeenten kunnen hiervoor afzonderlijk bestedingsdoelen vastleggen. De inzet van de subsidiemiddelen heeft raakvlakken met het instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw). 3. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

a. Om ervoor te zorgen dat de goedkope koopwoningen beschikbaar blijven, kan de gemeente restricties ten aanzien van uit- en opbouwmogelijkheden opnemen in het Omgevingsplan.

1. Het instrument is effectief (het draagt bij aan de doelstelling) en vergt geen inzet van extra middelen. 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

Conclusies

Aanbevelingen 1. Nader uit te werken in afstemming met de invoering van de Wet Versterking regie Volkshuisvesting en in afstemming met de Omgevingswet. 10

bouwhoogte worden beperkt en kan worden opgenomen dat een uitbouw of erker niet mogelijk is. H 3C Gedifferentieerd grondprijsbeleid Uitgangspunt is dat de gemeente bij gronduitgifte marktconforme prijzen hanteert. De meeste gemeenten stellen (jaarlijks) een grondprijzenbrief op met actuele grondprijzen voor de verkoop van grond of uitgifte in erfpacht. Daarin is een differentiatie naar categorie woningen of woningtypologie gebruikelijk. H 3E Erfpacht Erfpacht is het recht van de erfpachter om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. De gemeente stelt als erfverpachter erfpachtvoorwaarden op. Deze worden opgenomen in de erfpachtovereenkomst die tussen gemeente en erfpachter wordt gesloten. De

(Verdere) differentiatie sluit aan bij het beleid: de Woondeal en de Woonzorgvisie. En bij wetgeving: de regeling van de middenhuur.

1. Verdere differentiatie van het grondprijsbeleid is effectief en legt geen beslag op capaciteit en middelen.

Argumenten a. Bij uitgifte in erfpacht aan een ontwikkelaar lukt het soms een woningbouwproject vlot te trekken waar dit met uitgifte in volledig eigendom niet mogelijk is. In dit soort gevallen draagt erfpacht bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. b. Het verlaagt de woonlasten (betaalbaarheidsaspect) c. Bij uitgifte in erfpacht aan particulieren is minder helder in welke mate de erfpachtconstructie bijdraagt aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid. d. Geen waterbedeffect.

Conclusies 1. Wanneer in erfpacht wordt uitgegeven aan/ via een ontwikkelaar draagt erfpacht bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. De benodigde middelen staan in verhouding tot het te bereiken resultaat. De aanbeveling is uitgifte in erfpacht aan/via een ontwikkelaar in te zetten waar dit wenselijk is. 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

2. De inschatting is dat er nauwelijks een waterbedeffect is.

Het gerichter differentiëren van grondprijzen. Opties: - Hanteren van vaste kavelprijzen voor sociale woningbouw. - Onderscheid in grondprijzen voor goedkope en betaalbare woningbouw.

Aanbevelingen 1. Het gerichter of bewuster inzetten van erfpacht. Opties: − Te variëren met het percentage van de canon. − In bepaalde gevallen het percentage van 0,5 % dat voor administratiekosten gehanteerd wordt niet in rekening te brengen. − Koopstarters gedurende een aantal jaren geen canon in rekening te brengen (vergelijkbaar met het systeem voor de Starterslening waarbij drie 11

overeenkomst wordt notarieel vastgelegd. −

jaar geen rente en aflossing hoeft te worden betaald). Het instrument te beperken tot woningen die onder NHG-garantie (en dus ook de NHG-grens) gebouwd worden.

12

Hoofdstuk 4 Bestaande woningvoorraad beter benutten: H4 Woningdelen Voor woningdelen zijn meerdere vormen mogelijk: a. Inwonen; b. Hospitaverhuur; c. Friendscontract; d. Kamergewijze verhuur; e. Zachte splitsing; f. Bouwkundig splitsen; g. Kadastraal/juridisch splitsen; h. Optoppen. De vormen a /t/m e kan de gemeente faciliteren door in het Omgevingsplan in de begripsomschrijving van ‘Wonen’ niet op te nemen dat wonen bedoeld is voor de huisvesting van een gezamenlijk huishouden.

a.

b.

c.

d.

e.

f.

Argumenten Woningdelen biedt een breed palet aan mogelijkheden om de woningvoorraad beter te benutten en tegemoet te komen aan veranderende woonwensen en -behoeften. Het levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van de druk op de woningmarkt omdat de bestaande woningvoorraad het grootste deel van het totale woningaanbod vormt Omgevingswet/ Omgevingsplan: Regelt bouwkundige aanpassingen, splitsingen en wijziging van gebruik. Hiermee kunnen woningen worden gesplitst in meerdere zelfstandige of onzelfstandige woonruimten. Huisvestingsverordening: Kan voorwaarden stellen aan woningdelen, bijvoorbeeld door prioriteit te geven aan gedeelde woonvormen of het regelen van toegangscriteria. Vereist een integrale benadering, waarbij gemeenten samen met corporaties, marktpartijen en/of bewoners werken aan passende regelgeving, communicatie en ondersteuning Werkt vooral goed wanneer een mismatch tussen woningaanbod en vraag bestaat.

1.

2.

3.

4.

Conclusies Woningdelen biedt een breed palet aan mogelijkheden om de woningvoorraad beter te benutten en tegemoet te komen aan veranderende woonwensen en -behoeften. Het is een belangrijk instrument binnen het bredere woonbeleid. De zeven varianten verschillen in complexiteit en juridische aspecten, maar kunnen allen bijdragen aan meer betaalbare en beschikbare woonruimte. Hoewel woningdelen voordelen kent, is het niet zonder uitdagingen. Zowel huurders als verhuurders moeten rekening houden met financiële, sociale en praktische aspecten. Daarnaast vraagt woningdelen aandacht voor leefbaarheid en omgevingsfactoren om negatieve effecten op buurten te voorkomen. Een succesvolle toepassing van woningdelen vereist een integrale benadering, waarbij gemeenten samen met corporaties, marktpartijen en/of bewoners werken aan passende regelgeving, communicatie en ondersteuning. Bij de inzet op woningdelen is het niet noodzakelijk om alle vormen van woningdelen in gelijke mate te benadrukken of te ontwikkelen. Voor de regio zijn met name hospitaverhuur voor Goes en woningsplitsing relevant om verder uit te werken en te faciliteren. Daarnaast stelt de woningcorporatie Beveland Wonen voor om

Aanbevelingen 1. Nader uit te werken in afstemming met (de implementatie van) de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting.

13

g. Werkt snel wanneer woningbouwcapaciteit beperkt is en nieuwbouw niet snel genoeg realiseerbaar is. h. Om leegstand en onderbenutting van bestaande woningen tegen te gaan. i. Afhankelijk van derden: de daadwerkelijke realisatie van woningsplitsingen ligt uiteindelijk bij de woningeigenaren zelf, die besluiten of en wanneer zij hun woningen splitsen

woningdelen toegankelijker te maken. Het kan daarom interessant zijn om vormen van woningdelen, zoals friendscontracten, onder voorwaarden mogelijk te maken. Hiervoor is het echter noodzakelijk om beleid op te stellen dat deze mogelijkheden reguleert en faciliteert. 5. Splitsen vraagt vooral om het opstellen van helder beleid en het scheppen van randvoorwaarden door de gemeente. De daadwerkelijke realisatie van woningsplitsingen ligt uiteindelijk bij de woningeigenaren zelf, die besluiten of en wanneer zij hun woningen splitsen. Gemeentelijk beleid kan deze processen wel stimuleren en ondersteunen, maar kan niet afdwingen dat woningen daadwerkelijk worden gesplitst.

14