5.7 Zeeuwse Woondeal

Stikstof Een goede aanpak van de stikstofproblematiek is noodzakelijk voor de realisatie van woningen. Rechtstreeks ten behoeve van de bouw van woningen, maar ook ‘indirect’ als bijvoorbeeld al afgesproken mobiliteitsmaatregelen niet gerealiseerd kunnen worden waardoor de bereikbaarheid van nieuwe woningen slechter wordt. Op dit moment kunnen de verplichte AERIUS-berekeningen nog niet worden gemaakt / afgegeven, waardoor niet inzichtelijk is of dit voor problemen en/of vertraging gaat zorgen voor de diverse projecten in Tholen. Als bij bijvoorbeeld het project Molenvliet blijkt dat de stikstof voor knelpunten zorgt, moet mogelijk de programmering / planning weer opnieuw worden bekeken. Dit zorgt voor vertraging en is mogelijk kostenverhogend. 11.5 De gemeente vraagt Provincie en Rijk om te zorgen dat er tijdig voldoende stikstofruimte is/komt die nodig is voor de realisatie van de afgesproken bouwopgave.

Wet- en regelgeving Wet Natuurbescherming Bij verschillende woningbouwprojecten leidt de Wet Natuurbescherming 2017 tot vertraging. De onderzoeken die gedaan moeten worden per project vergen tijd. Daarnaast is in dit kader nooit sprake van absolute zekerheden, op basis van vermoedens wordt werk stil gelegd, zoals bij Molenvliet. Daar zit mogelijk een rugstreeppad, waardoor de aanleg van een ontsluitingsweg is stilgelegd. Dit zorgt niet alleen voor veel vertraging, het is ook kostenverhogend. Kritisch kijken naar de noodzaak van onderzoeken die gedaan moeten worden kan bijdragen aan versnelling, althans het voorkomen van vertraging van de projecten. Dit geldt niet alleen voor de Wet Natuurbescherming, maar ook voor andere (milieu)regelgeving. 84

11.6 De provincie kijkt kritisch naar de noodzaak van uit te voeren onderzoeken in het kader van (milieu)regelgeving.

Omgevingswet Naar verwachting treedt de Omgevingswet in januari 2024 in werking. Dit betekent dat procedures en werkwijzen veranderen, hetgeen mogelijk tot vertragingen leidt. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de invloed zal zijn op de processen. 11.7 Wanneer wet- en regelgeving tot vertraging leidt zullen alle partijen zich inzetten om oplossingen te zoeken om de vertraging te voorkomen of verminderen.

Bouwkosten Op dit moment heeft de woningmarkt te maken met een tekort aan bouwpersoneel, grondstoffen en bouwmaterialen. Daardoor nemen de bouwkosten snel toe. Voor de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen is de oplopende hypotheekrente, waardoor mensen nu minder kunnen lenen, een punt van zorg. Daarbij komt de onzekerheid van onder andere de inflatie en stijgende energiekosten, wat ook van invloed is op de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen. Omdat de bouwkosten hoog zijn en de opbrengsten dalen staat de business case van woningbouwprojecten onder druk. Dit is het geval bij sleutelproject Elenbaas te Poortvliet. Door de hoge bouwkosten is daar nog geen sprake van een haalbare business case voor deze ontwikkeling. Om deze reden is de gemeente Tholen gevraagd om mee te denken over en mee te werken aan vermindering van de druk op deze business case. Dit kan zorgen voor vertraging. Uiteindelijk zal weer een nieuw evenwicht op de markt moeten kunnen ontstaan. Maar deze marktomstandigheden brengen het risico mee dat de gemaakte versnellingsafspraken niet gerealiseerd kunnen worden.

Mobiliteit Door de bouw van extra woningen moet er rekening mee worden gehouden dat het mobiliteitsnetwerk de toename van de verkeersstromen wel aan kan. Waar nodig dienen bestaande wegen te worden aangepast op de komst van nieuwe grootschalige ontwikkelingen, zoals bij Vroonstede II te Sint-Annaland. De ontsluiting van de wijk moet weloverwogen worden gerealiseerd, op een manier die voor alle betrokken partijen acceptabel is, voor zowel de huidige bewoners van Vroonstede I, als voor de hulpdiensten, als voor het waterschap, als voor de toekomstige bewoners. Daarbij is het van belang dat woningbouwlocaties buiten de kernen wel goed bereikbaar zijn middels mobiliteitsnetwerk. Dit zal ook een belangrijke factor zijn voor de focusdoelgroepen die wij als gemeente hebben. Zodra de woningbouwlocaties goed bereikbaar zijn, zal dit positief bijdragen aan de leefbaarheid en vitaliteit van deze nieuwe wijken. 11.8 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren (knelpunten en belemmeringen) geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

12. Te maken aanvullende afspraken

85

12.1 Provincie Zeeland biedt actieve ondersteuning bij het oplossen van knelpunten en wegnemen van belemmeringen voor de realisatie van (sleutel)projecten. Wanneer nodig zullen hierover aanvullende afspraken gemaakt worden met betrokken partijen. 12.2 Afspraken over duurzame en toekomstbestendige woningbouw worden opgenomen in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente Tholen, Stadlander en de huurdersbelangenvereniging.

86

Subregionale Woondeal

Woningmarktregio Walcheren Gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen

87

Deel 2. Woningmarktregio Walcheren De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.

1. Woningbouwopgave Walcheren: van provinciale naar lokale opgave Constatering

Op Walcheren ligt een kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave. Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Voor de korte termijn wordt bovendien ingezet op de realisatie van flexwoningen. Kwalitatief wordt ingezet op: - Herstructurering van voornamelijk naoorlogse woningen in verband met kwaliteit, niet toekomstbestendig aanbod en duurzaamheid. - Extra aanbod van goedkope en betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen (ook voor de aandachtsgroepen als statushouders en uitstroom vanuit maatschappelijke opvang). Vooral binnen de gemeente Veere is het (bestaande) aandeel goedkopere woningen en sociale huurwoningen laag, zodat hier een inhaalslag wordt gemaakt. Vooral het aantal sociale huurwoningen is in Veere laag, het merendeel van het aanbod bestaat uit koop. Een deel daarvan zijn betaalbare en goedkope koopwoningen, maar die zijn nu niet op de markt. - Woningen voor de toekomst. Door de steeds grotere groep ouderen ligt de focus op het toevoegen van nultredenwoningen. Hierdoor wordt ook de doorstroming bevorderd en kunnen goedkopere woningen in de bestaande markt beschikbaar komen. 1.1

In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Walcheren om de realisatie van in totaal 5.345 woningen in de periode tot en met 2030. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 7.280 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden.

88

Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid Te realiseren woningen bruto

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

2280 455 2610 5345

3260 910 3110 7255 100%

Middelburg Veere Vlissingen Totaal

Woningen Netto plancapaciteit

Sociale huur

Middenhuur

Betaalbare koop

Betaalbaar deel overige toevoegingen

Betaalbaarheid totaal

2865 835 2545 6245

1550 295 845 2050 37%

20 5 205 230 3%

40 500 365 905 12%

205 25 230 460 6%

1815 825 1645 4285 59%

door wooncorp. 1570 300 870 2740 38%

Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit. Gemeente Middelburg Aantallen gemeente Middelburg Plancapaciteit Betaalbaarheid (woningen) Jaartal

Ambitie (te realiseren woningen)

2022

205

2023

230

2024

245

2025

250

2026

255

2027

260

2028

265

2029

280

2030

290

Totaal

2.280

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Beschikbare netto plancapaciteit (bruto min onttrekking)

Aantal woningen in harde plancapaciteit:

3.260

2.865

1.330

3.260

2.865

1.330

Aantal woningen door woningcorporaties

1.810

56%

Sociale huurwoningen Aantal

Huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal

Koopwoningen (onder €355.000) Aantal

Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing en functieverandering

Sociale huurwoningen

Midden huurwoningen

1.550

20

40

205

1.550

20

205

1.550

20

1.550

20

40

Gemeente Veere Aantallen gemeente Veere Plancapaciteit

Betaalbaarheid (woningen) Jaartal

Ambitie (te realiseren woningen)

2022

40

2023

45

2024

50

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Beschikbare netto plancapaciteit (bruto min onttrekking)

Aantal woningen in harde plancapaciteit:

910

835

100

Aantal woningen door woningcorporaties

825

90%

Sociale huurwoningen Aantal

Huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal

Koopwoningen (onder €355.000) Aantal

Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing en functieverandering

Sociale huurwoningen

Midden huurwoningen

295

5

500

25

295

5

89

Aantallen gemeente Veere Plancapaciteit

Betaalbaarheid (woningen) Ambitie (te realiseren woningen)

Jaartal

2025

50

2026

50

2027

50

2028

55

2029

55

2030

60

Totaal

455

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Beschikbare netto plancapaciteit (bruto min onttrekking)

Aantal woningen in harde plancapaciteit:

910

835

100

Aantal woningen door woningcorporaties

825

90%

Sociale huurwoningen Aantal

Huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal

Koopwoningen (onder €355.000) Aantal

Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing en functieverandering

Sociale huurwoningen

Midden huurwoningen

295

5

500

25

295

5

Gemeente Vlissingen Aantallen gemeente Vlissingen Plancapaciteit

Betaalbaarheid (woningen) Ambitie (te realiseren woningen)

Jaartal

2022

230

2023

260

2024

280

2025

285

2026

295

2027

300

2028

305

2029

320

2030 Totaal

2.

Aantal woningen door woningcorporaties

1.640

53%

Sociale huurwoningen Aantal

Huurwoningen vanaf de sociale huurgren s tot €1000 per maand Aantal

Koopwoningen (onder €355.000) Aantal

Betaalbaar deel netto toevoeging door splitsing en functieveranderin g

Sociale huurwoningen

Midden huurwoningen

Beschikbare bruto plancapa citeit (aantal woningen)

Beschikbare netto plancapaciteit (bruto min onttrekking)

Aantal woningen in harde plancapaciteit:

3.110

2.545

1.075

845

205

365

230

845

25

3.110

2.545

1.075

845

205

365

230

845

25

335 2.610

Bouwlocaties (sleutelprojecten)

Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.

90

Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren Projectkenmerken Locatie

Gemeente

Woningen

Kritische succesfactoren Mobiliteit Kennis en capaciteit

Scheldekwartier

Vlissingen

1182

Baskensburg Crocuslaan Essenvelt Mortiere

Vlissingen Vlissingen Middelburg Middelburg

200 143 (saldo 0) 400 434

Vrijlandstraat Hart van Griffioen CSW Toorop Churchilllaan Serooskerke Oost

Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Veere

74 (saldo -40) 20 90 80 98

Bouwlust III Aagtekerke Meliskerke Zeester Grijpskerke Nimmerdor I Gapinge Brouwerijweg Zuidsingel Domburg Flexwonen Woningbouwprogramma gemeente Veere

Veere

19

Veere Veere

6 10

X X

X X

Geld Geld

Veere Veere

4 8

X X

X X

Geld

Veere Veere

25-40 700

X X

X X

X

Stikstof

Programmering

Regio specifiek Voortgang (markt) + beschikbaarheid materiaal en menskracht

X

X X X X

X

X

X X

Voortgang (markt) Voortgang (markt) en procedures Raad van State Geld Geld Geld Voortgang adviesbureaus onderzoek stikstof / geld

Geld Locaties + tabel

2.1

Sleutelprojecten Middelburg. Voor Middelburg zijn vier locaties benoemd waar middels sloop en nieuwbouw centrale locaties in de wijken worden gemaakt (eventueel in combinatie met scholen en zorg) met sociale huurwoningen. Dit zijn locaties die verlieslatend zijn en zonder een extra financiële bijdrage niet van de grond komen. Voor de locatie Vrijlandstraat is eerder een aanvraag ingediend voor het Volkshuisvestingsfonds, die echter is afgewezen. Voor de locatie Churchilllaan is vanuit de provincie een subsidie verstrekt. Voor de locaties Hart van Griffioen en CSW Toorop is de benodigde financiering nog niet bepaald.

2.2

Sleutelprojecten Veere. In Veere zijn er zeven lopende projecten. Verder is er een grote ambitie richting betaalbaar bouwen (sociale huur, sociale koop en betaalbare koop). Het streven is richting 90% betaalbaar. De ambitie in aantallen en prijs is hoog. De grote uitdaging is het lage aantal harde plannen die er nu liggen. Deze conform de ambitie hard en concreet maken is een uitdaging. Daarnaast is het aankopen van gronden voor sociale woningbouw is een uitdagend en een kostenpost. De locaties die als sleutellocatie zijn aangegeven betreffen bouwplannen voor de jaren 2023/2024. Flexwonen wil Veere inzetten als versnelling en als vliegwiel voor de definitieve wijkontwikkeling. De flexwoningen komen er eerst tijdelijk, maar krijgen een definitieve plaats in het plangebied wanneer het verder wordt ontwikkeld. Het worden sociale huurwoningen. De wijken waar ze komen te staan worden gemengde wijken (sociale huur, betaalbare koop (voor ouderen en starters)).

91

Afbeelding 5: Sleutelprojecten Walcheren. Groen: lokale/gemeentelijk significante locaties. Rood: Regionaal significante locaties. Voor de ‘Nieuwbouwopgave gemeente Veere’ moeten nog locaties gevonden worden.

2.3

Sleutelprojecten Vlissingen. Naast de genoemde sleutelprojecten in tabel drie zijn er nog meerdere lopende initiatieven waaronder de Spuikom, waar ook enkele honderden woningen gerealiseerd kunnen worden binnen vijf jaar.

2.4

Het Scheldekwartier (Vlissingen) en Essenvelt (Middelburg) zijn als sleutelproject opgevoerd, omdat hiermee de grootste aantallen woningen worden gerealiseerd en hiermee dus een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de kwantitatieve opgave. Belangrijkste knelpunt daarbij is de woningmarkt zelf, iets wat zich eind 2022 duidelijk laat merken in teruglopende verkopen. Voor het overige gaat het vooral om herstructureringslocaties waar geld een belangrijk issue is.

Eventuele knelpunten per locatie •

•

Bij Baskensburg in Vlissingen gaat het om een complex voor arbeidsmigranten in de vorm van flexibele woningen, waarbij het rond krijgen van de businesscase een punt van zorg is. Bij de Crocuslaan in de Bloemenbuurt in Vlissingen gaat het om herstructurering t.b.v. verduurzaming van een groter gebied. Het lastigste probleem is om hierbij ook de particuliere voorraad mee te nemen door geldgebrek. De aanpak van de sociale voorraad is wel financieel gedekt. 92

•

•

Veere zit met de uitdaging van zachte plannen harde plannen te maken. Momenteel is de grootste uitdaging de grondprijs om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen te kunnen bouwen. Voor Middelburg is het vinden van een locatie voor sociale woningbouw een uitdaging.

3.

Transformatie

3.1

In Middelburg zijn er plannen om enkele panden te transformeren ten behoeve van woningbouw. Hiervan bestaan de harde plannen uit 45 woningen op de locatie Kousteensedijk en 20 op de plek van de oude Rabobank. Tevens zijn er plannen voor een tweetal panden aan Achter de Houttuinen en Goudend. Voor de toekomstige locaties wordt ook uitgegaan van een deel transformatie. De gemeente Vlissingen heeft enkele kleine plannen voor het transformeren van gebouwen waaronder het van Doesburg gebouw en een vrij komend kerkgebouw. Het gaat dan om enkele tientallen woningen. Verder is er een inventarisatie gaande van alle gebouwen (en locaties) in de gemeente die geschikt kunnen zijn voor transitie. Verwachting is daar in 2023 meer duidelijkheid over te hebben.

3.2

3.3

In Veere zijn er geen plannen voor transformatie van gebouwen.

3.4

Voor iedere gemeente wordt ook rekening gehouden met het vergroten van de woningvoorraad door woningsplitsing (waarbij ook samenvoegingen en functieverandering worden gerekend).

4.

Versnellingsafspraken

4.1

De colleges van B&W van de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave (zie hoofdstuk 1). Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.

4.2

De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. De inspanning heeft betrekking op ingediende aanvragen.

4.3

De Walcherse gemeenten zetten in op het faciliteren van een regionale bouwtafel met marktpartijen en corporaties, waar gezamenlijk knelpunten worden besproken en naar oplossingen worden gezocht, gebruiken makend van elkaars expertise.

4.4

Projecten met extra prioriteit, die in de tijd naar voren worden gehaald zijn de uitbreiding van sociale woningbouw binnen de gemeenten Veere en Middelburg, de locatie Baskensburg in Vlissingen (huisvesting buitenlandse werknemers). Ook wordt ingezet op de realisatie van flexwoningen, bedoeld voor spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten en tijdelijke huisvesting in het geval van herstructurering (Het Zwin in Middelburg, tijdelijke vervanging voor Te Mortiere in Arnemuiden). De toevoeging van sociale huurwoningen in Veere zal de gehele periode tot 2030 gebeuren. Hopelijk is het mogelijk door middel van flexwoningen dit proces in de jaren 2023/ 2024 te versnellen. 93

4.5

Vanuit de corporaties (en ook de bouwwereld) heeft conceptueel bouwen sterk de voorkeur: het werken vanuit een gestandaardiseerd bouwproces (prefab) met herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen, die per project kunnen inspelen op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. Daarbij doet men aan gemeenten de oproep om, waar mogelijk, de bouwkundige toets eventueel over te slaan en ook qua welstandseisen en voorschriften in de bestemmingsplannen flexibeler te zijn zonder de algehele ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen. Minder (stringente) regelgeving kan conceptueel bouwen mogelijk maken en zorgen voor een snellere realisatie.

5.

Betaalbaarheid

Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1

De regio zet zich in voor de realisatie van 4.291 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.

5.2

De regio zet zich in voor de realisatie van 463 midden huurwoningen en 1138 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen van de plancapaciteit in de regio telt op tot 58,9%.

5.3

Hiermee is het regioaandeel van 21,9 % van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 1,0 % van de totale nationale opgaven (te weten 350.000 woningen).

5.4

In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Walcherse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid van de bruto toevoeging aan de woningvoorraad te bereiken vanaf 2025.

Tabel 4: Ambitie van de regio Walcheren van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen

Ambitie (te realiseren woningen)

Gemeente/regio Middelburg

Veere

Vlissingen

Walcheren

Huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal

Sociale huurwoningen Aantal

Koopwoningen (onder €355.000) Aantal

Koopwoningen (> €355.000) Aantal

Percentage betaalbaar

Periode 2022-2024

680

323

26

30

301

55,7%

2025-2030

1.600

761

76

192

571

64,3%

Totaal 2022-2030

2.280

1.084

102

222

873

61,7%

Bruto Plancapaciteit

3.260

1.550

125

145

1.440

55,8%

2022-2024

135

44

3

76

13

90,7%

2025-2030

320

104

6

180

30

90,7%

Totaal 2022-2030

455

148

9

256

43

90,7%

Bruto Plancapaciteit

910

295

18

513

85

90,7%

2022-2024

770

209

79

119

363

52,9%

2025-2030

1.840

500

208

480

651

64,6%

Totaal 2022-2030

2.610

709

288

599

1.014

61,1%

Bruto Plancapaciteit

3.110

845

320

480

1.465

52,9%

2022-2024

1585

576

107

225

677

57,3%

94

Ambitie (te realiseren woningen)

Gemeente/regio

Sociale huurwoningen Aantal

Huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand Aantal

Koopwoningen (onder €355.000) Aantal

Koopwoningen (> €355.000) Aantal

Percentage betaalbaar

Periode 2025-2030

3760

1364

291

852

1253

66,7%

Totaal 2022-2030

5345

1941

398

1077

1929

63,9%

Bruto Plancapaciteit

7280

2690

463

1138

2990

58,9%

Corporatiewoningen in de regio 5.5

Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 2.740 corporatiewoningen. Hiervan is 98,2% sociale huur en 1,8 % midden huur.

5.6

Het streven voor Vlissingen en Middelburg is per gemeente 30% sociale huur in de complete woningvoorraad. Voor Vlissingen en Middelburg is dit percentage nu 28,8%, respectievelijk 26,1%. In Veere is huidig percentage 10,7%. In de toekomst wordt dit na het toevoegen van netto 272 sociale huurwoningen 12,2%.

5.7

Voor een kleine landelijke gemeente als Veere is het behalen van 30% sociale huur geen reëel streven. Dat het percentage omhoog moet, dat onderschrijven wij. In het Programma Wonen heeft Veere de ambitie gesteld op 272 sociale huurwoningen (levensloopbestendig) en 98 sociale koopwoningen.

5.8

Naast de sociale huurwoningen in bezit van (de) corporaties is er ook een relatief grote voorraad particuliere betaalbare huurwoningen (tot € 763, -) beschikbaar; vooral in Vlissingen, maar ook in Middelburg. Inclusief die aantallen komt Walcheren nu al tot meer dan 30% goedkoop/niet-geliberaliseerde huurwoningen. Onderling verschillen de percentages, waarbij vooral Veere op een lager aantal zit. Veere werkt er hard aan om haar aandeel snel te verhogen. Als hele regio Walcheren, wat wij ook als samenhangende woningmarkt beschouwen, voldoen wij naar onze mening aan de doelstellingen van het rijk. Wij maken ook mede daarom gezamenlijk Walcherse Woningmarktafspraken en stellen ook een Walcherse woonvisie op. Ook op het gebied van bijvoorbeeld Flexwonen en de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen werken wij nauw samen. Denk daarbij aan het programma Weer Thuis en aan de opvang van asielzoekers en vluchtelingen en de huisvesting van statushouders, waarvoor ook een regiodeal in de maak is.

6.

Aandachtsgroepen

6.1

Voor Zeeland lopen er voor de volgende ‘aandachtsgroepen’ verschillende (proces)afspraken, namelijk voor: 1. Statushouders 2. Arbeidsmigranten 3. ‘Weer thuis Walcheren’; maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-/18+ Onderstaand een toelichting met betrekking tot de bovenstaande 3 doelgroepen.

Afspraken

a. Statushouders

95

Iedere gemeente zorgt dat de opgelegde aantallen voor de huisvesting van statushouders worden gehaald. Dit legt voor een groot deel beslag op de sociale huurwoningen binnen de gemeenten. De realisatie van flexwoningen kan hierin een oplossing zijn. In Middelburg worden in 2023 52 flexwoningen worden gerealiseerd op de locatie Het Zwin, waarvan er 28 bestemd zijn voor de huisvesting van statushouders. Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe, sociale huur, om de hierboven beschreven doelgroepen versneld aan woonruimte te helpen. Vlissingen loopt in pas met de taakstelling. De statushouders worden door de corporaties gehuisvest. Dit zit in de totale woningbouwopgave en de prestatieafspraken. b. Arbeidsmigranten Naast het realiseren van diverse complexen voor de huisvesting van internationale werknemers (per gemeente), zijn we bezig een regionale tafel te organiseren met meerdere betrokken private partijen en ondernemingen. Met als doel een meer gezamenlijke aanpak en een betere bijdrage van de bedrijven en bemiddelingsbureaus zelf te bewerkstelligen. c. Project ‘Weer thuis op Walcheren’ Op Walcheren loopt het project Weer Thuis op Walcheren. De regio Walcheren heeft de ambitie om in maart 2023 samenwerkingsafspraken te hebben uitgeschreven waar alle Walcherse gemeenten zich in kunnen vinden en aan conformeren. De samenwerking zal worden bekrachtigd met een handtekening.

Weer Thuis op Walcheren is de projectgroep die voor de doelgroepen maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18/18+, het mogelijk wil maken terug te gaan wonen in de wijk. Dus voor die personen van deze doelgroep voor die inwoners die geen intramurale woonplek meer nodig hebben en in de wijk kunnen wonen, dit ook bieden door passende ondersteuning en een woonplek. Dit is ook landelijk beleid (VNG). Om hiertoe op Walcheren te komen zijn er 4 bijeenkomsten georganiseerd met woningbouwverenigingen, zorgaanbieders en gemeenten waar input wordt verzameld voor uiteindelijke samenwerkingsafspraken/ bestuurlijk vastgestelde convenant. De huurders uit deze doelgroep worden door woningcorporaties behandeld als reguliere huurders echter gelden er wel een aantal niet reguliere afspraken. Daarnaast streven de woningcorporaties ernaar om binnen een bepaalde termijn na aanmelding van de zorgorganisatie een passende woonruimte te bieden. Ook de realisatie van flexwoningen zoals benoemd in artikel 6.1 sub a kan een oplossing bieden.

7.

Flexwonen

7.1

De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 221 flexwoningen te realiseren. Op dit moment is er één concrete locatie in beeld: Middelburg, Het Zwin, 52 woningen, te realiseren in 2023.

7.2

Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe. De locaties voor deze woningen zijn de randen van toekomstige nieuwbouwwijkjes. De flexwoningen staan tijdelijk

96

aan de rand, maar worden later in de ontwikkeling van de wijk verplaatst zodat ze een definitieve plek in het plan krijgen. 7.3

Voor de korte termijn is Vlissingen bezig met een paar projecten die enkele tientallen flexwoningen opleveren. Concrete cijfers hiervoor volgen nog. Het voornemen op de langere termijn is het zoeken naar meer locaties om extra aantallen te realiseren. Op langere termijn is er een behoefte aan honderden flexwoningen.

8.

Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken

8.1

Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen resp. 490, 100 en 710 woningen. Het totaal in de subregio telt op tot 1300 woningen.

9.

Herstructurering

9.1

Op Walcheren zijn er meerdere herstructureringsprojecten. In Middelburg worden 505 sociale huurwoningen gesloopt en 465 worden er teruggebouwd. Ook in Vlissingen staat veel herstructurering op het programma. Het gaat hierbij om (vroeg) naoorlogse wijken (jaren ’50 en ’60) en begin jaren ’70; met veel portiek woningen (3 of 4 hoog), van slechte kwaliteit en niet duurzaam. Deze woningen in het Middengebied (vooral Panoramabuurt, Bloemenbuurt en Schildersbuurt) zijn deels in bezit van de corporatie en deels particulier. Naast grootschalige renovatie is er ook (veel) sloop en vervangende nieuwbouw nodig.

10. Vakantieparken 10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de regio Walcheren niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.

11. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

12. Te maken aanvullende afspraken De colleges van B&W hebben de wens om aanvullend te bespreken: - De landelijke financiering systematiek (volkshuisvestingsfonds e.d.); de Walcherse gemeenten constateren dat de huidige systematiek niet voldoet voor de Walcherse schaalgrootte. De regio wil graag met het Rijk een systematiek

97

-

bespreken waarbij Walcherse projecten reële kans maken om geld te krijgen. Dit als input voor het maken van afspraken. Capaciteit: om tot een goede (pre)productie te komen met weloverwogen keuzes is genoeg capaciteit van mankracht/ kennis van belang. Tijd: Er is voldoende tijd nodig om beleid uit te werken om naast de kwantiteit de kwaliteit te borgen. Voldoende planologische ladder ruimte wat voor een deel rijksbeleid is en een deel nadere invulling door de Provincies en Gemeenten.

98

Subregionale Woondeal

Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen Gemeente Hulst, Sluis en Terneuzen

99

Deel 2. Woningmarktregio ZeeuwsVlaanderen De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.

1. Woningbouwopgave Zeeuws-Vlaanderen: van provinciale naar lokale opgave Constatering De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dunbevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kwaliteiten van de regio. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich midden in een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich uitdagingen, maar ook kansen voor. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende jaren verder doorzet en significant is. In de regio Zeeuws-Vlaanderen is er sprake van een echte koopcultuur. Circa 20% van de woningvoorraad is corporatiebezit. Daarnaast kent de regio reeds een goedkope bestaande woningvoorraad (de gemiddelde verkoopprijs ligt ruim onder €300.000). Een van de ambities die in de breed gedragen Strategische Regiovisie ZeeuwsVlaanderen staat, luidt: Zeeuws-Vlaanderen creëert een aantrekkelijk woonklimaat voor huidige en nieuwe bewoners. In het voorliggende bod staat onze huidige bijdrage aan de nationale opgave centraal. De ambitie van de regio is echter om meer woningen te realiseren. Daarmee ziet de regio deze bijdrage als de basis, ‘een ondergrens’, voor de realisatie van de regionale ambitie.

In het kader hiervan is de monitoring van de uitspraken uit onderhavige woondeal van groot belang.

1.1

In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2.915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4.130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden

100