5.5 Factsheet Borsele behorende bij woningmarktonderzoek
Tekst van het document
Pagina 1 van 4
Gemeente Borsele Deze factsheets horen bij de regionale rapportage ‘Woningmarktonderzoek West-Brabant, Tholen en De Bevelanden’, opgesteld door In.Fact.Research (oktober 2023). In deze rapportage staat een uitgebreide toelichting op de uitgangspunten en resultaten van het onderzoek. Belangrijk is te vermelden dat voor de periode tot 2030 de afspraken in de woondeals leidend zijn. De regionale rapportage en deze factsheets kunnen helpen de hierin geformuleerde beleidsdoelstellingen nader (kwalitatief) uit te werken. Actuele woningmarktsituatie
samenstelling bewoonde voorraad
Woonsituatie van huishoudens
100%
2% 5% 15% 1% 3% 2%
80%
2% 7% 16% 4% 4% 5%
60%
onzelfstandig
Ten opzichte van de regio Bevelanden wonen in de gemeente Borsele meer huishoudens in grondgebonden koopwoningen (72%; 62% in de regio). Circa 20% van de huishoudens woont in een huurwoning van de corporaties. In de regio gaat het om 23% van de huishoudens.
corporatie huur appartement corporatie huur grondgebonden
particuliere huur appartement 40%
72%
particuliere huur grondgebonden
62%
koop appartement
20%
koop grondgebonden
0%
Borsele
regio Bevelanden
Samenstelling van huishoudens, totaal en in het corporatiebezit
samenstelling huishoudens naar type
Anno 2022 wonen er 9650 huishoudens in de gemeente Borsele. Ten opzichte van de regio wonen er meer gezinnen en minder eenpersoonshuishoudens in de gemeente. In totaal behoort 43% van de huishoudens tot de 'doelgroep van de corporaties', in de regio gaat het om 46%. Onder de huurders van de corporaties behoort 81% van de huishoudens tot de doelgroep (83% in de regio).
100%
5%
6%
100%
80%
30%
27%
80%
60%
18%
17%
60%
13%
14%
40%
17%
15%
40% 20%
19% 1%
Borsele
regio Bevelanden
0%
naar inkomen sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal totaal doelgroep corporaties
7%
8%
eenoudergezin gezin 65+ tweepersoons 65+ eenpersoons
3%
7%
11%
1%
1%
Borsele
regio Bevelanden
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar
huurders corporaties
totaal huishoudens samenstelling huishoudens
4% 4% 4%
2%
20%
16% 1%
0%
3% 3% 4%
totaal huishoudens Borsele 5% 4% 14% 20% 12% 17% 28% 100% 43%
huurders corporaties regio Bevelanden 6% 5% 15% 21% 11% 16% 26% 100%
Borsele 10% 11% 32% 27% 11% 6% 3% 100%
regio Bevelanden 11% 12% 34% 26% 10% 5% 2% 100%
46%
81%
83%
vraagaanbodverhoudingen
Vraagaanbodverhoudingen op basis van woonwensen
2.000
vraag starters
1.500
vraag semi-starters vraag doorstromers
1.000
potentieel aanbod
500 0
grondg. koop
app.
grondg. huur
app.
Begin 2022 was er zowel binnen de koop- als de huursector sprake van meer vraag dan aanbod (op basis van woonwensen). Het gaat vooral om appartementen, of gelijkvloerse grondgebonden woningen. In Borsele nam het aantal woningzoekenden naar een sociale huurwoning (beperkt) toe, net als hun zoektijd naar een woning (tot ruim een jaar eind 2021).
Pagina 2 van 4
Betaalbaarheid van wonen (2022) Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar prijsklassen
100%
1% 14%
80%
15%
1% 7% 10%
boven € 763 € 679 tot € 763
60%
€ 633 tot € 679
66%
40%
€ 442 tot € 633
67%
tot € 442
20% 4%
0%
Borsele
15%
samensteling koop naar verkoopwaarde
samenstelling corporatie huur naar prijsklassen
De woonlasten van huishoudens bestaan uit de kosten voor energie, lokale heffingen van de gemeenten en de waterschappen en uit de (netto) huur of hypotheek. In Borsele betaalt circa 70% van de huurders van corporatie huurwoningen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens (81% in de regio). Binnen de particuliere huurvoorraad gaat het om 42% (36% in de regio). Onder eigenaar-bewoners schat circa 58% in dat hun woning een verkoopwaarde heeft onder de NHG-grens. In de regio gaat het om 57%.
100%
13%
14%
meer dan € 550.000
14%
13%
€450.000 - €550.000
16%
16%
42%
42%
16%
16%
Borsele
regio Bevelanden
80% 60% 40%
€355.000 - €450.000
€225.000 - €355.000 tot € 225.000
20%
0%
regio Bevelanden
Woonlasten 2022 eigenaar-bewoners
Borsele huurders
corporatie
particulier
Bruto hypotheekuitgaven
€ 535
Bruto huur
€ 600
€ 645
Bijkomende koopuitgaven
€ 55
Huurtoeslag
€ 115
€ 50
Reservering groot onderhoud
€ 125
Netto huur
€ 485
€ 600
Bruto koopuitgaven
€ 725
Hefffingen, belastingen, water
€ 60
€ 60
Belastingeffect eigen woning
€ 115
Energielasten
€ 130
€ 180
Netto koopuitgaven Hefffingen, belastingen, water
€ 610 € 85
Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen
€ 675 € 2.175
€ 845 € 2.640
Energielasten
€ 225
Netto huurquote
26%
26%
Netto woonuitgaven
€ 920
Netto woonquote
36%
39%
Netto besteedbaar inkomen
€ 4.805
Netto koopquote
16%
Netto woonquote
24%
Betaalrisico's 2022 betaalrisico begin 2022, o.b.v. uitgaven primair levensonderhoud
huurders corporatie
huurders particulier
eigenaarbewoners
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens
45% 26% 2% 1% 0% 0%
66% 32% 10% 12% 8% 0%
56% 18% 4% 1% 0% 0%
totaal
19%
22%
5%
1% 11% 14%
meer dan € 763
bestedingsruimte en woonsituatie doelgroep
100% 80%
47%
47%
60% 40%
20% 0%
€ 679 tot € 763 € 633 tot € 679
7% 3% 14% 30%
22% 3% 15%
14%
bestedingsruimte bestedingsruimte excl. huurtoeslag incl. huurtoeslag
70%
€ 442 tot € 633 tot € 442
4% woonsituatie doelgroep
Eigenaar-bewoners waren begin 2022 maandelijks gemiddeld €920 kwijt aan wonen (regionaal €915), huurders in corporatie huur €675 (regionaal €630) en huurders in particuliere huur €845 (regionaal €880). Eigenaar-bewoners besteden gemiddeld 24% van hun inkomen aan woonlasten (regionaal 24%). In corporatiewoningen ligt de woonquote op 36% (regionaal 35%) en in particuliere huurwoningen op 39% (regionaal 41%).
Er is sprake van een betaalrisico als huishoudens onvoldoende middelen hebben om noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud en de woonlasten te kunnen betalen. Onder particuliere huurders ging het begin 2022 om 22% (regionaal 22%), onder huurders van de corporaties om 19% (regionaal 20%), en onder eigenaar-bewoners lag het aandeel rond de 5% (regionaal 5%). Het bedrag dat de doelgroep van de corporaties aan huur kan besteden bestaat uit het inkomen minus primaire uitgaven aan levensonderhoud en overige woonlasten. Zonder de huurtoeslag zou 30% van de doelgroep in het corporatiebezit tot €442 aan huur kunnen betalen, inclusief huurtoeslag gaat het om 14%. De doelgroep woont voor circa 4% in huurwoningen tot €442.
Pagina 3 van 4
Demografische ontwikkelingen woondeal variant
ontwikkeling huishoudens naar type
2022 2022-2030
< 23 jaar
gematigde variant
2030-2040 2022-2030
2030-2040
75
-25
5
-25
5
23 tot 65 jaar eenpersoons
1.575
-135
35
-165
-25
23 tot 65 jaar tweepersoons
1.600
-145
-230
-170
-275
65+ eenpersoons
1.295
365
320
355
295
65+ tweepersoons
1.720
275
145
260
115
gezin
2.855
0
25
-55
-95
eenoudergezin totaal
525
15
30
5
10
9.650
355
330
205
25
woondeal variant
ontwikkeling huishoudens
gematigde variant
naar inkomen
2022 2022-2030
sociaal minimum
480
-25
2030-2040 2022-2030 15
-30
2030-2040 0
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen
390 1.320
45 95
30 115
40 80
20 85
overige doelgroep corporaties
1.930
130
165
105
110
lage middeninkomens
1.120
70
25
50
-10
hoge middeninkomens
1.670
-5
-70
-35
-125
hogere inkomens
2.740
40
50
-5
-55
totaal
9.650
355
330
205
25
totaal doelgroep corporaties
4.120
245
325
195
215
In de provincie Zeeland is in maart 2023 een woondeal vastgesteld. De komende jaren zal door de gemeenten en partners alles op alles worden gezet om de hierin vastgestelde ambities te realiseren. In dit onderzoek zijn de afspraken in de woondeal als leidend beschouwd voor de verwachte toename van het aantal huishoudens. Omdat er echter ook vele onzekerheden zijn, is voor elke gemeente en regio een tweede variant doorgerekend met een meer gematigde groei In de komende jaren neemt het aantal ouderen toe. Het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar neemt naar verwachting af. Naar inkomensklasse neemt vooral de 'doelgoep van de corporaties' toe. Deze toename hangt samen met de toename van het aantal (alleenstaande) ouderen. Een toenemend aandeel van deze groep ouderen heeft vermogen in de vorm van een grotendeels afgeloste eigen woning.
Ontwikkeling woningbehoefte woondeal variant
ontwikkeling behoefte naar
gematigde variant
2022 2022-2030
koop grondgebonden
6.960
380
275
270
45
koop appartement
175
25
20
20
15
huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
1.790 570 150 9.650
-60 0 10 355
-40 55 20 330
-85 -10 10 205
-95 40 15 25
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030 woondeal
eigendom en woningtype
600 400 200
25
0
-60
0
-200 -400
app.
koop Aantal huishoudens van 75 jaar of ouder naar woonsituatie koop particuliere huur corporatie huur onzelfstandig
grondg.
2030-2040
eenoudergezin gezin 65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar totaal 2022-2030 (saldo)
380
grondg.
totaal
2030-2040 2022-2030
app.
huur
Bij de woningbehoefteraming is uitgegaan van een constante marktpositie van de gemeenten en constante woonpatronen, gecorrigeerd voor generatieverschillen onder ouderen. De behoefte aan koopwoningen neemt onder gedane aannamen toe met tussen de 290 en 405 woningen in 2022 tot 2030. De behoefte aan huurwoningen neemt gegeven de verwachte demografische ontwikkelingen niet meer toe. Vooral de behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt toe. Deze toename heeft er deels mee te maken dat de eigenaar-bewoners die daar wonen er vaak blijven wonen (ook als men ouder wordt) terwijl er zich elk jaar nieuwe jonge gezinnen melden. Per saldo blijft het aantal gezinnen in de grondgebonden koopsector ongeveer gelijk van omvang (en is daardoor niet zichtbaar in de figuur).
ontw. 2022-2035 2022
abs.
perc.
955 60 485 35 1.530
760 15 55 25 855
80% 25% 11% 71% 56%
Ouderen willen en kunnen vaak in hun vertrouwde woning blijven wonen, maar om dit mogelijk te maken zijn vaak woningaanpassingen nodig. Deze aanpasbehoefte zal zich met name in de (grondgebonden) koopsector manifesteren. In de huursector neemt de aanpasbehoefte beperkt toe.
Pagina 4 van 4
Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen woondeal variant
Binnen de koopsector is er in elke prijsklasse sprake van een toenemende behoefte. In 2022 tot 2030 neemt vooral in het betaalbare segment tot €355.000 de behoefte toe.
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 tot € 225.000
1.115
55
60
40
€225.000 - €355.000
3.010
180
100
130
5
€355.000 - €450.000
1.115
70
50
50
15
€450.000 - €550.000
990
50
35
35
0
meer dan € 550.000
910
45
55
30
20
7.135
405
300
295
60
totaal
20
Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen woondeal variant
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 particuliere huur
corporatie huur
totaal huur
tot € 763
265
-35
0
-40
-10
> € 763 totaal
125 390
15 -20
10 10
10 -30
5 0
tot € 763
1.955
-45
-5
-75
-55
> € 763
15
10
10
10
10
totaal
1.970
-40
5
-65
-50
tot € 763
2.220
-80
-5
-115
-65
> € 763
140
25
20
20
15
totaal
2.360
-60
15
-95
-50
woondeal variant
totaal huur
De lokale behoefte aan sociale huurwoningen neemt in de komende jaren niet meer toe. De behoefte aan duurdere huurwoningen neemt beperkt toe. Deze behoefte gaat vooral uit naar appartementen (met lift), deels afkomstig van de toenemende groep ouderen (met een hoger inkomen en/of vermogen).
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 tot € 442
175
-25
0
-30
-5
€ 442 tot € 633
1.380
-50
-20
-70
-55
€ 633 tot € 679
310
-5
-5
-10
-15
€ 679 tot € 763
355
0
15
-5
5
€ 763 tot € 1.000 meer dan € 1.000 totaal huur
100 40 2.360
15 5 -60
20 0 10
15 5 -95
15 0 -55
ontwikkeling inkomensgroepen in corporatie huur doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties midden- en hogere inkomens totaal
woondeal variant
gematigde variant
2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 1.055 -25 0 -40 -30 530 -5 20 -15 5 385 -5 -15 -10 -25 1.970 -40 5 -65 -50
Focus op betaalbaarheid - opgave sociaal In de woondeal is overeengekomen dat tweederde van de uitbreiding tot 2030 zal plaatsvinden in het betaalbare segment en dat er gewerkt wordt aan een betere regionale spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen. In gemeenten waar de sociale huurwoningvoorraad kleiner is dan het landelijk gemiddelde (27%), moet minimaal 30% van de nieuwbouw bestaan uit sociale huurwoningen. In Borsele ligt het aandeel bewoonde sociale huurwoningen nu op 21%. Dit betekent dit dat er tot 2030 ongeveer 105 sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd (zie onderstaande tabel). Deze woningen zijn benodigd om het actuele (regionale) tekort aan te pakken, om statushouders te huisvesten en om de regionale uitstroom vanuit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen te faciliteren. Daarnaast wordt met de extra sociale huurwoningen gewerkt aan een betere regionale spreiding van de sociale huur en de kwetsbare aandachtsgroepen. Het beleid zoals uiteengezet in de woondeal is leidend voor de periode tot en met 2030. De behoefteramingen kunnen worden benut om de beleidsmatige opgaven nader (kwalitatief) in te vullen en uit te werken. 2022
woondeal variant
a. aandeel corporatie huur tot €763
21%
c. ontwikkeling behoefte (zelfstandige) woningen
2022-2030 345
b. aandeel corporatie huur €763 Nederland
27%
d. opgave sociaal (c * 30%, want a < b)
105