5.1 Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028

Figuur 7: Huur en koopwoningen op de Bevelanden Bron: Basisregistratie adressen en gebouwen 2023 20

Woon(zorg)visie de Bevelanden

Verduurzaming sociale sector Van huurwoningen, waarvan het grootste deel in bezit is van de corporatie, zijn de energie labels over het algemeen groener. We werken samen met de corporatie om verduurzamingslag op gang te houden. In de vorige woonvisie is opgenomen om te streven naar een energie-neutrale sociale woningvoorraad, met een gemiddeld label B in 2021 en naar een CO2 neutrale sociale huurwoningvoorraad in 2050. Het doel van 2021 is gehaald. In de Nationale Prestatieafspraken van 2022 zijn nieuwe doelen opgenomen voor de corporaties voor de periode tot 2050. Zo ligt er ook bij de corporatiesector een grote opgave om woningen van het gas af te krijgen. Daarnaast stellen de Nationale Prestatieafspraken dat de corporatiesector uiterlijk in 2028 alle woningen met een E, F, of G label heeft verduurzaamd.

Bestaande voorraad benutten Naast de energietransitie draagt ook het meer levensloopbestendig maken van bestaande woningen bij aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit kent twee voordelen: Aanpassen van woningen is vaak duurzamer dan slopen en vervangen, en het zorgt voor het behouden van de oorspronkelijke woongemeenschappen. Ook heeft de bestaande woningvoorraad, vanwege de betaalbaarheid, een belangrijke functie in het bedienen van de vraag van starters. Daarnaast is ongeveer 2/3 van onze voorraad aanpasbaar en geschikt te maken voor ouderen. Daarover meer in het thema ‘(Ouderen)zorg’. Leegstand is redelijk beperkt in onze regio, ongeveer 2% van onze woningen staat leeg. Een deel van de Bevelandse woningen zijn echter verouderd, en dus kwetsbaar. Dit betekent dat er zowel op woningkenmerken (energielabel, levensloopbestendigheid) en omgevingskenmerken (voorzieningenniveau, veiligheid) relatief veel te verbeteren valt. Op de Bevelanden is het grootste deel van de kwetsbare voorraad in particulier bezit (rond de 70%). Ook zijn er relatief gezien veel kleine sociale huurappartementen in de kwetsbare voorraad. Het verbeteren van particulier bezit is een grote uitdaging, ook omdat de investeringskracht van eigenaren in veel gevallen beperkt is.

We leggen daarom nadrukkelijker de focus op het stimuleren van woningeigenaren om na te denken over de toekomstbestendigheid van hun woning. We streven naar een goede balans tussen faciliteren en stimuleren. We willen we in beeld hebben of panden met een ander gebruiksdoel, zoals kantoren, getransformeerd kunnen worden naar woningen.

Klimaatbestendig bouwen, circulaire bouwprincipes Het thema toekomstbestendigheid gaat ook over de risico’s van klimaatverandering. Huizen kunnen bijvoorbeeld schade oplopen door hevige regengeval en periodes van droogte. Eigenaren van woningen zijn zich hier niet altijd van bewust. We houden daarom op de woningmarkt meer rekening met de risico’s van klimaatverandering. Naast energie labels kunnen zogenaamde klimaatlabels meer transparantie geven over welke wijken risico’s lopen door een veranderend klimaat en zeespiegelstijging. We onderzoeken daarom of zulke labels voor de regio interessant zijn. Zo kunnen we bewoners informeren over de risico’s van klimaatverandering. Zeker in Zeeland en de Bevelanden is het van belang om zoveel mogelijk klimaatbestendig te bouwen. Daarnaast moedigen we circulaire en biobased bouwen aan3. Hierbij wordt er zoveel mogelijk gekeken naar het hergebruik van materialen voor de bouw. Een voorbeeld hiervan is het project ‘Een Zeeuwse Circulaire Beleving’ waarin recreatieondernemers worden gestimuleerd om aan de slag te gaan met circulair bouwen.

3

Biobased materialen hebben een lage milieu-impact (zoals hout, vlas en stro). Een manier om circulariteit in een bouwproject te integreren is via een MPG (milieuprestatie gebouwen)

21

Woon(zorg)visie de Bevelanden

Thema Betaalbaarheid De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. We willen iedereen in de regio de kans geven op een kwalitatief goede woning, voor een betaalbare prijs. Prettig en goed wonen vindt vrijwel iedereen belangrijk. In aantal en in kwaliteit moeten er voldoende woningen en keuzemogelijkheden zijn voor onze (toekomstige) bewoners.

Onze ambitie: “We bouwen vooral betaalbaar en dragen zo ons steentje bij” 1) Twee-derde van onze nieuwbouw is betaalbaar; sociale huur, middenhuur of betaalbare koop, gebaseerd op de Woondeal. 2) 30% van onze regionale nieuwbouw, bestaat overeenkomstig met de Woondeal uit sociale huurwoningen, ongeveer de helft als vervanging (herstructurering), een kwart voor de lokale behoefte en een kwart voor de maatschappelijke opgave die het landelijke beleid ons oplegt. 3) We blijven de slaagkansen en de zoekduur in de sociale sector monitoren. 4) We stimuleren marktpartijen en woningcorporaties om in het middenhuur-segment meer te bouwen, daarbij kijken we ook naar transformatie van bestaande bouw en juridische instrumenten. 5) We stimuleren de woningbouwcorporaties om ook in het lage middenhuur segment woningen bij te bouwen. 6) We vergroten het aanbod in betaalbare koop. 7) We continueren de starterslening en onderzoeken andere mogelijkheden voor financiële arrangementen, zoals de inzet van Koopgarant en Koopstart.

Huidige situatie Betaalbaarheid en bestaanszekerheid zijn in Nederland thema’s die momenteel veel aandacht krijgen. Inflatie, hogere energiekosten, maar ook toenemende zorgkosten, maken dat inwoners meer moeten nadenken over de besteding van hun inkomen. Hoewel in onze regio de woningen goedkoper zijn dan in de rest van Nederland, zijn ook op de Bevelanden de koopprijzen van woningen de laatste jaren fors gestegen. Waar de gemiddelde verkoopprijs in 2019 nog lag op tweeënhalve ton in onze regio, is dat in 2022 gestegen naar meer dan drie ton per woning. In Nederland is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2022 zelfs meer dan vier ton. De gemiddeld duurste huizen van de regio staan in Goes en Kapelle. Zoals aangegeven, stuurt het Rijk op de betaalbaarheid van het wonen. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting vormt hiervoor het wettelijk kader. De eisen aan betaalbaarheid van de nieuwbouw komen terug in de Zeeuwse Woondeal, die in maart 2023 is ondertekend. Van de totale nieuwbouw tot 2030 moet ongeveer een derde gerealiseerd worden in de sociale sector, en een derde moet betaalbaar zijn, koop of huur. Hiervoor worden nieuwe definities van betaalbaar wonen gebruikt. Deze worden ieder jaar herijkt. Betaalbaarheid is een landelijke term die in de Zeeuwse Woondeal is vastgelegd, waar we bij aansluiten.

Hierin is rekening gehouden met de Consumenten Prijs Index (CPI) en de gemiddelde kosten om woningen op dit moment in Nederland te bouwen. Voor specifieke doelgroepen zoals starters / middeninkomens, willen we gemeentelijke instrumenten inzetten om voor hen betaalbaarheid van woningen te vergroten. De definitie van ‘betaalbaar wonen’ is de volgende (prijspeil 2023): - Huurwoningen met een huurprijs tot € 1.000 (€ 1.123 prijspeil 2024) - Koopwoningen met een (verkoop)waarde tot maximaal € 355.000 (stijgt naar € 390.000 in 2024) 22

Woon(zorg)visie de Bevelanden Om betaalbaarheid te meten, is het nodig om te kijken naar de totale woonlasten van huishoudens. Woonlasten bestaan naast de netto huur of hypotheeklasten, uit de kosten voor energie en lokale heffingen van gemeenten en waterschappen. Het percentage van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan woonlasten is dus een graadmeter voor betaalbaarheid van het wonen. Op de Bevelanden waren deze in 2022 als volgt: - voor eigenaar-bewoners 24% - particuliere huurders 41% - huurders corporatie 35%. Deze percentages zijn sinds 2019 ongeveer gelijk gebleven. Betaalbaarheid van wonen heeft ook te maken met koopkrachtontwikkelingen en daarmee betaalrisico’s. Er is sprake van een betaalrisico als men, na de uitgaven voor primair levensonderhoud, onvoldoende bestedingsruimte heeft om alle woonlasten te kunnen betalen. Betaalrisico’s spelen vooral bij huurders. Op de Bevelanden heeft momenteel 20% van de huishoudens die huurt van de corporaties een betaalrisico. Voor particuliere huurders is het betaalrisico 22%, voor eigenaar-bewoners een stuk lager: 5%. Het percentage van huurders bij de corporaties met een betaalrisico is de afgelopen jaren licht toegenomen. Dit zal voornamelijk komen door aan verhoogde uitgaven aan primair levensonderhoud. Bij het thema betaalbaarheid moet daarom altijd een link zijn met het armoedebeleid van de vijf gemeenten.

In de huursector is op de Bevelanden enige sprake van “goedkoop scheefwonen”. Dit betekent dat de huur die betaald wordt in sommige gevallen minder hoog is dan mensen op basis van hun inkomen zouden kunnen betalen. Men woont eigenlijk te goedkoop. “Duur scheef wonen”, waarbij mensen relatief gezien te veel huur betalen, komt in onze vijf gemeenten relatief weinig voor.

Sociale huursector De zoekduur naar een geschikte huurwoning op de Bevelanden is de laatste jaren toegenomen. Waar de gemiddelde zoekduur in 2020 nog 9 maanden was, is dit in 2022 gestegen naar een jaar. Dit is laag in vergelijking met de rest van Nederland. We proberen voor de Bevelanden de wachttijden niet verder op te laten lopen en handhaven de norm voor een maximale gemiddelde zoekduur van twee jaar in Goes en één jaar in Borsele, NoordBeveland en Reimerswaal. Voor Kapelle passen we de norm aan van twee naar één jaar. Onze inzet is om de slaagkansen van woningzoekenden in het sociale segment niet verder te laten afnemen. Dit gaan we actief monitoren. Hierbij hebben we ook aandacht voor bepaalde groepen die gemiddeld langer moeten wachten dan anderen. We houden ook rekening met ouderen die buiten de doelgroep van de corporaties vallen, en dus niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Zoals ouderen met een hoger inkomen (pensioen), maar onvoldoende vermogen om een (senioren-) woning te kopen. Opvallend aan de huidige wet- en regelgeving is dat een oudere met een hoog vermogen en een bescheiden (AOW) pensioen wel in aanmerking komt voor sociale huur. Het is daarom belangrijk om goed inzicht te krijgen en houden in de ontwikkeling van de oudere doelgroep. Daarmee kan de woonbehoefte qua inhoudelijke kenmerken en prijssegmenten goed gematcht worden met het aanbod.

In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat er in 2030 gemiddeld 30% sociale huurwoningen per gemeente zouden moeten zijn. Gemeenten die minder hebben dan het landelijke gemiddelde van 27% moeten meer bijbouwen, zodat er in ieder geval toegegroeid wordt naar die 30%.

23

Woon(zorg)visie de Bevelanden Het aanbod in de sociale huursector is in onze regio tussen 2016 en 2020 licht gedaald. Er zijn behoorlijke tekorten ten opzichte van de landelijke doelstelling. De tabel hiernaast laat zien, wat het aandeel sociale huurwoningen in de huidige woningvoorraad per gemeente is. Hieruit blijkt dat Goes (als stedelijke kern) boven het landelijk gemiddelde van 27% sociale huur zit. De overige vier Bevelandse gemeenten zitten daar onder (zie figuur 8 hieronder).

Figuur 8: Aandeel sociale huur per Bevelandse gemeente. Bron: InFact rapport (2023) blz. 31 Als we uitgaan van 30% van onze nieuwbouw in de sociale sector, dan moeten we in de periode tot en met 2030 zo’n 1.650 sociale huurwoningen bouwen. Deze Bevelandse sociale woningbouwopgave is als volgt opgebouwd: 1. Ten eerste bouwen we voor vervanging van verouderde delen van de sociale huurwoningvoorraad, de herstructurering. In de sociale sector worden in de periode tot 2030 circa 800 woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. 2. Daarnaast bouwen we voor de toegenomen lokale behoefte aan sociale huur. Deze is op basis van woningmarktonderzoek vastgesteld. Voor de regio geldt een toename van de behoefte van 420 sociale huurwoningen in de periode tot 2030. 3. Tenslotte hebben we te maken met een maatschappelijke opgave. Er is een landelijk tekort aan sociale huurwoningen, en als regio moeten we ons steentje bijdragen om dit tekort weg te werken. Het Rijk wil mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning beter spreiden over de regio’s. Deze maatschappelijke opgave bedraagt zo’n 430 woningen. We bouwen in de regio in ieder geval geen nieuwe woonwijken meer zonder sociale huurwoningen. Dit moet worden vastgelegd in een resultaatverplichting voor de regio.

Middenhuur Middenhuurwoningen hebben een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (€ 808 in 2023) en € 1.000. Ze behoren daarom tot de betaalbare sector en worden vaak gezien als een tussenproduct, een opstapje naar een koopwoning. Op de Bevelanden heeft zo’n 27% van de huishoudens een middeninkomen (een inkomen van circa 40.000 tot 56.000 euro per jaar). Op de Bevelanden kennen we echter weinig middenhuurwoningen, circa 1.500, ongeveer 10 % van de huurwoningvoorraad en 3% van de totale woningvoorraad. De woningbouwcorporatie bedient in onze regio vooral het sociale segment; slechts een klein deel van het aanbod heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Woningmarktonderzoek toont aan dat de lokale vraag naar deze woningen toeneemt met ongeveer 300 woningen, dit komt onder andere door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Op basis van de Woondeal zet de Bevelanden zich in om 610 middenhuurwoningen toe te voegen aan de voorraad tot en met 2030. We moeten daarbij innovatief zijn, samen met marktpartijen en woningcorporaties. Een uitbreiding en afstemming van ons instrumentarium biedt mogelijkheden om hierin te voorzien. Zo kan er voor het stimuleren van middenhuur, in bestemmingsplannen een

24

Woon(zorg)visie de Bevelanden categorie geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden opgenomen. Daarbij is een verordening nodig, waarbij de maximale huurprijs en de termijn worden vastgelegd. We zien ook een taak voor de corporaties om met name in de lage middenhuur meer aanbod te realiseren en de 15% vrije toewijzingsruimte te gebruiken om ook hogere inkomens te huisvesten in deze categorie. Hiermee wordt de doelgroep van de corporaties in feite vergroot. Bijkomend voordeel van deze aanpak is dat de woningen binnen de sociale sector (DAEB) worden gerealiseerd, waardoor ze bij afnemende vraag ook aan de primaire doelgroep kunnen worden toegewezen.

Betaalbare koop Zoals aangegeven is de Bevelanden een koopregio. In 2023 was de gemiddelde WOZwaarde van koopwoningen op de Bevelanden ongeveer 300.000 euro (CBS, 2023). Niet alle koopwoningen zijn betaalbaar. Nu heeft meer dan de helft (57%) van de totale Bevelandse koopwoningvoorraad een geschatte verkoopwaarde onder de 355.000 euro. Woningmarktonderzoek toont aan dat de woningbehoefte in onze regio tot 2030 voor ruim 60% bestaat uit mensen die een betaalbare woning zoeken. Dit zijn zo’n 2.000 huishoudens. In lijn met de Woondeal willen we het aanbod betaalbare koopwoningen aanzienlijk uitbreiden. We hanteren hierbij de nieuwe landelijke definitie van een betaalbare koopwoning, namelijk een woning met een koopprijs van maximaal 390.000 euro (prijspeil 2024). Hoewel de huizenprijzen in Zeeland lager liggen dan in de rest van het land, hanteren we voor onze regio geen aangepaste norm, maar houden we ons aan de afspraken uit de Woondeal. Goedkoper bouwen kan natuurlijk altijd. We willen vooral bouwen in de segmenten van de markt waarin zich tekorten voordoen. Dit doen we ook in de wetenschap dat de toevoeging van woningen kan zorgen voor doorstroming, en het vrijkomen van goedkopere woningen. We hebben daarnaast als gemeenten en als regio mogelijkheden om de prijs wat te drukken.

Voorbeelden van zulke instrumenten of financiële arrangementen, zijn de inzet van Koopgarant en Koopstart4. Hiermee beogen we meer woningen beschikbaar te maken voor kopers met middeninkomens. Betaalbare koopwoningen bouwen brengt uitdagingen met zich mee. Welke norm je ook hanteert. Soms zijn het de grondexploitatiekosten die de marktprijs verhogen, maar vaker zijn het de gestegen bouwkosten die het kostenplaatje beïnvloeden. Als gemeenten moeten we gezamenlijk optrekken. Modulair bouwen kan één van de oplossingen zijn om bouwkosten te drukken. Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij prefab modules worden gekoppeld of gestapeld om een gebouw te creëren. Wanneer we instrumenten gebruiken om betaalbare koop te realiseren, moeten we dit zoveel mogelijk regionaal instellen om waterbedeffecten te voorkomen. Bij het benutten van woningmarktinstrumenten kijken we ook naar het aspect betaalbaarheid. Naast het betaalbaar maken van woningen, is het betaalbaar houden ook relevant. Een instrument om de woningen in de bestaande voorraad uit te breiden en meer woningen beschikbaar te maken, is het stimuleren van woningsplitsen.

4

Bij koopgarant verkoopt de verkopende partij (de erfpacht van) een woning met korting op de marktwaarde. Met een koopstartconstructie kan een woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. Het verschil met koopgarant is dat de terugkoopgarantie niet van toepassing is.

25

Woon(zorg)visie de Bevelanden

Bijlage

Figuur 9: Woonvormen tussen Wmo – Wlz

Figuur 10: Energielabels gemeenten de Bevelanden, 2019-2023 (RVO, 2023)

26

Woon(zorg)visie de Bevelanden

Bijlage: definities Definitie inkomensgroepen (prijspeil 2022) ✓ Sociaal minimum: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen op of onder bijstandsniveau.. ✓ Doelgroep corporaties: eenpersoonshuishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 45.014. ✓ Lage en hoge middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 40.765 en € 56.527 voor eenpersoonshuishoudens en tussen € 45.014 en € 75.369 voor meerpersoonshuishoudens. ✓ Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven € 56.527 voor eenpersoonshuishoudens en boven € 75.369 voor meerpersoonshuishoudens Aangepaste woning. Een woning is een aangepaste woning als er ten behoeve van personen met een handicap of lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht in de woning of als de woning daarvoor bouwkundig is aangepast. Daarbij kan het gaan om een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, maar ook om kleinere aanpassingen Aanpasbaar gebouwde woningen zijn levensloopbestendig-ready. Het is in een aanpasbaar gebouwde woning mogelijk om zonder grote bouwkundige aanpassingen de woning geschikt of levensloopbestendig te maken. De daadwerkelijke levensloopbestendige maatregelen, zoals een traplift, zijn nog niet toegepast.

In feite is de structuur van zo’n woning op zo’n manier ontworpen, dat de nodige aanpassingen redelijk eenvoudig te maken zijn Beschermd thuis: cliënten die weliswaar een eigen huishouden kunnen voeren, maar het vanwege psychiatrische problemen toch niet zonder begeleiding kunnen stellen. Beschermd wonen standaard: binnen een zorginstelling met 24/7 toezicht en begeleiding. Beschermd wonen specialistisch: binnen een zorginstelling met 24/7 toezicht en begeleiding. Hierbij is sprake van bijzondere zorg voor cliënten met complexe problematiek waarbij voortdurende noodzaak is voor intensieve ondersteuning en interventie bij crisis. Levensloopbestendige woning: zijn in potentie bruikbaar voor een volledige levensloop, al dan niet met enkele kleine aanpassingen-op-maat, zoals een beugel aan de muur van het toilet. Deze woningen zijn toegankelijk en bruikbaar voor een bewoner met een rollator. Levensloopbestendige woningen kunnen bewoond worden door verschillende doelgroepen Geclusterde woonvorm: is een cluster van minimaal 12 nultredenwoningen met minimaal één ontmoetingsruimte. Regio De Bevelanden interpreteert dit als dat er een ontmoetingruimte is in de nabije omgeving (op loopafstand) van deze clustering aan nultredenwoningen. Ander kenmerk is dat er verschillende soorten woningen worden aangeboden binnen één, voor verschillende zorgzwaartes.

Van volledig zelfstandig tot woningen waar zware zorg geboden kan worden. Nultreden: Een nultredenwoning is een zelfstandige woning die intern en extern toegankelijk is. Interne toegankelijkheid: vanuit de woonkamer zijn de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste 1 slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Dit kan door afwezigheid van een trap, of door aanwezigheid van een traplift of lift. Externe toegankelijkheid: de toegang naar de woning is zonder traplopen te bereiken.

27

Woon(zorg)visie de Bevelanden Geschikte woningen zijn voor groep ouderen met somatische beperkingen of mobiliteitsproblemen; woningen waarvan de voordeur te bereiken is zonder traplopen en waarin de primaire vertrekken (keuken, wc en woon-, slaap- en badkamer) zonder traplopen te bereiken zijn. Voor het aanpassen van een woning (plaatsen traplift, steun-beugels) is max. bovengrens 10.000 euro. Zorggeschikte woningen: zijn zelfstandige woningen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin WLZ-zorg geleverd wordt voor bewoners. Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Ook dient de woning brandveilig te zijn en te beschikken over een goede en stabiele internetverbinding voor domotica. Urgentie categorieën: In het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting zijn de volgende urgentiecategorieën opgenomen: dakloze mensen, mantelzorgverleners en – ontvangers, ernstig chronisch zieken, uitstromers opvangvoorziening (o.a. beschermd wonen, Jeugdhulp) en stoppende sekswerkers. Om in aanmerking te komen voor urgentie moeten mensen aantonen dat ze dringend een woning nodig hebben.

28