4.2 Memo realisatie weg Platepolder via Heinkenszandseweg

Aan: Domein/Team: Kopie aan:

Leden van de gemeenteraad

Van:

J.A.M. Koolen

Zaaknummer: Z19.001152 Documentnummer: D22.594841 Datum: Betreft:

17 mei 2022 Realisatie (tijdelijke werk/bouw) weg Platepolder via Heinkenszandseweg

Op 13 januari 2022 heeft uw raad het bestemmingsplan “Kern Heinkenszand, gedeelte Platepolder fase 1, 2022” vastgesteld overeenkomstig het voorstel van het college van burgemeester en wethouders. Ondanks uw instemming met het raadsvoorstel is door uw raad tijdens de besluitvorming een motie aangenomen (“motie 3”) waarin u het college oproept om: - met de Provincie in gesprek te gaan om de medewerking te onderzoeken voor realisatie van een (tijdelijke werk/bouw) weg via de Heinkenszandseweg. - De kosten, baten en consequenties voor te leggen aan de raad, alvorens de werkzaamheden betreffende inrichting van wegen rondom het plangebied Platepolder worden aangevangen en in dit voorstel de suggesties van de omwonenden mee te nemen waarbij het uitgangspunt is dat er bij de realisatie van Platepolder geen vertraging ontstaat. De portefeuillehouder, wethouder Weststrate heeft, naar aanleiding van bovengenoemde motie tijdens de raadsvergadering op 13 januari jl. toegezegd een memo hierover aan uw raad te doen toekomen. Onderstaand de bevindingen over de oproepen uit “motie 3”.

MEMO

Gesprek Provincie over medewerking (tijdelijke werk/bouw)weg via Heinkenszandseweg Vraag aan Provincie Aan de Provincie is de vraag voorgelegd of zij, als eigenaar van de Heinkenszandseweg, uit verkeerskundig oogpunt mogelijkheden ziet, dan wel bereid is toestemming te verlenen, om de 1ste fase van de woonwijk te ontsluiten via een (tijdelijke werk/bouw) weg op deze Heinkenszandseweg. Dit, vooruitlopend op de definitieve ontsluiting van de woonwijk Platepolder op de Heinkenszandseweg vanaf de 2de fase. Antwoord van Provincie Op deze vraagstelling hebben wij het volgende antwoord ontvangen: De N667 is op dit moment een Gebiedsontsluitingsweg met een 80 km/uur regime en een vrijliggend fietspad. In lijn met de GGA Borsele West heeft de provincie het voornemen de Heinkenszandseweg af te waarderen naar een Erftoegangsweg type I en deze te herinrichten en

waar nodig te voorzien van veilige aansluitingen. Volgens huidige planning zal dit plaatsvinden in 2024 met een uitloop naar 2025. Het toestaan van een tijdelijke ontsluiting voor fase I van de Platepolder ten behoeve van bouwverkeer vooruitlopend op een definitieve ontsluiting achten wij vanwege de verkeersveiligheid niet gewenst. Een permanente ontsluiting van de nieuw te bouwen woonwijk Platepolder op de N667 is bespreekbaar, mits dit verkeersveilig wordt vorm gegeven én er overeenstemming is over de te maken kosten. Conform de afspraken in het kader van de GGA is het voornemen de weg na afwaardering over te dragen aan het waterschap. Conclusie Bij de provincie is er geen bereidheid om, vooruitlopend op de definitieve, permanente ontsluiting van de nieuw te bouwen woonwijk Platepolder op de Heinkenszandseweg (welke is voorzien vanaf de 2de fase), een tijdelijke ontsluiting voor de 1ste fase op deze weg toe te staan. Kosten, baten en consequenties (tijdelijke werk/bouw) weg via de Heinkenszandseweg Ondanks deze afwijzende houding van de Provincie, wordt onderstaand toch nog ingegaan op de tweede oproep uit “motie 3”. Aankoop grond Op 6 september 2018 heeft de gemeenteraad, ten behoeve van de ontwikkeling van de woonwijk Platepolder, besloten tot aankoop van 14 ha grond.

Samengevat staat in het raadsvoorstel het volgende hierover vermeld: • De eerste 4 hectare voor een koopsom van € 17,50 per m². De resterende 10 hectare tegen een landbouwprijs van € 10,- per m². • Over de resterende 10 hectare moet € 7,50 per m² (+ indexatie) worden bijbetaald als de bestemming van deze landbouwgrond voor 2026 wordt gewijzigd t.b.v. woningbouw.. In het achterliggende koopcontract tussen verkoper en koper (de gemeente) staat t.a.v. de bijbetaling/nabetaling het volgende:

MEMO

Artikel 16 Nabetaling De gemeente doet een nabetaling van € 7,50 per m2 excl. BTW over (een deel van) deel B, indien voor (een deel van) deel B een herziening van het bestemmingsplan naar woningbouw plaatsvindt. De gemeente is de nabetaling verschuldigd over (het deel van) deel B gelegen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan, zowel het uitgeefbare (woningbouw) als het niet-uitgeefbare, openbare deel (wegen, water, groen etc.). De gemeente doet de nabetaling op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is. a. De verplichting van de gemeente om een nabetaling te doen als vermeld onder a. van dit artikel, vervalt indien er op 31 december 2025 geen onherroepelijk bestemmingsplan is met een woningbouwbestemming voor (een deel van) deel B. b. Met ingang van de datum van het passeren van de akte van levering als genoemd in artikel 1 is de gemeente 3% enkelvoudige rente op jaarbasis verschuldigd over het totaalbedrag van de nabetaling incl. BTW. De gemeente moet de rente voldoen op het moment dat de nabetaling verschuldigd is, zoals vermeld in lid a. van dit artikel.

Bij het bepalen van het plangebied voor de eerste fase zijn we uitgegaan van de bovengenoemde 4 hectare. Door de 1ste fase van de woonwijk middels een (tijdelijke werk/bouw) weg aan te sluiten op de Heinkenszandseweg wordt daarmee het plangebied vergroot. Hetgeen zonder meer een verplichting tot nabetaling betekent.

Als deze nabetaling zich beperkt tot het ruimtebeslag dat gemoeid/gedacht is met deze ontsluiting, moet gedacht worden aan een bedrag van 4.800m2 x €8,44 = € 40.512,00. Als de verkopende partij van mening is dat hierdoor de nabetaling verschuldigd is over de volledige 10 hectare bedraagt de nabetaling 103.560m2 x €8,44 = € 874.183,00. Deze extra kosten zijn niet voorzien in de exploitatieopzet voor de eerste fase van Platepolder. Gronden verpacht De gronden die niet in het plangebied voor de eerste fase zijn opgenomen zijn tot en met 31 oktober 2022 verpacht. Pas vanaf 1 november 2022 beschikken wij weer over onze eigen grond. Als we hier eerder over willen beschikken moet de pacht tussentijds opgezegd worden. En moeten wij kosten vergoeden aan de pachter. Hier is op dit moment geen concreet bedrag aan te hangen, maar er moet al snel gedacht worden aan enkele duizenden euro’s. Deze extra kosten zijn niet voorzien in de exploitatieopzet voor de eerste fase van Platepolder.

MEMO

Kosten aanleg (tijdelijke werk/bouw) weg op Heinkenszandseweg De kosten voor aanleg (tijdelijke werk/bouw) weg naar de Heinkenszandseweg worden geschat op € 400.000,00. Hierbij is de aanname gedaan dat, als tot deze aanleg gekozen zou kunnen worden, deze “koud” aansluit op de Heinkenszandseweg. Met andere woorden, de kosten die gepaard gaan met de reconstructie van het kruispunt/definitieve aansluiting ontsluitingsweg op Heinkenszandseweg zijn hier niet in opgenomen. Deze reconstructiekosten worden geschat op € 490.000,00. Daarnaast is bij de inschatting van de aanlegkosten uitgegaan van een “uitgeklede” (werk/bouw) weg. Dus zonder nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, telecommunicatie, water en riolering in de grond onder de werk/bouw) weg. Als deze voorzieningen nu al meegenomen moeten worden dan worden 1) de aanlegkosten aanzienlijk hoger en 2) ontstaat er een plannings-/capaciteitsprobleem omdat we dan onder andere afhankelijk zijn van de werkplanning van de nutsbedrijven. Verdere aandachtspunten (tijdelijke werk/bouw) weg zijn: • Extra verharding is waterberging. Voor de eerste fase is extra waterberging niet noodzakelijk. Dit kan anders worden als er voor de ontwikkeling van de eerste fase extra verharding moet worden aangelegd. Een en ander afhankelijk van de uitvoering van de (tijdelijke werk/bouw) weg.

Betekent extra overleg met het Waterschap over waterberging; hoeveel bedraagt de compensatie-opgave, waar gaat dit gerealiseerd worden, etc. • Snelheidsregime ontsluitingsweg – Heinkenszandseweg De (tijdelijke werk/bouw) weg krijgt een snelheidsregime van 30 km/u of lager. De Heinkenszandseweg kent nu nog een snelheid van 80 km/u. Dit conflicteert met elkaar. De Provincie staat niet toe dat een 30km/u weg aansluit op een 80 km/u weg. Dit is dan ook de reden waarom zij afwijzend staat tegenover het aanleggen van een tijdelijke ontsluiting voor fase I van de Platepolder vooruitlopend op een definitieve ontsluiting en afwaardering van de snelheid van de Heinkenszandseweg.

De Provincie heeft aangegeven dat de afwaardering van de snelheid van de Heinkenszandseweg gepland staat voor 2024. Dit past prima binnen de voorgestane gefaseerde ontwikkeling van de wijk Platepolder. De kosten voor de aanleg van een (tijdelijke werk/bouw) weg zijn niet voorzien in de exploitatieopzet voor de eerste fase van Platepolder. Planologische procedure aanleg van een (tijdelijke werk/bouw) weg Als de ontsluiting/bereikbaarheid van de eerste fase via een (tijdelijke werk/bouw) weg op de Heinkenszandseweg reeds nu zijn beslag moet krijgen, zal hiervoor eerst nog een planologische procedure moeten worden doorlopen. Het ter plaatse geldende omgevingsplan “Buitengebied Borsele, 2018” voorziet niet in de mogelijkheid tot het aanleg van een (tijdelijke werk/bouw) weg op deze gronden. Dit kan middels een herziening van het omgevingsplan (proceduretijd 6 tot 9 maanden)of op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3o Wabo; een omgevingsvergunning waarbij de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Het betreft een uitgebreide procedure (26 weken).

MEMO

Daarbij moet nog opgemerkt worden dat: - het een forse inspanning vergt om een goede ruimtelijke onderbouwing ten grondslag te leggen aan deze planologische procedure. Immers, in het door uw raad vastgestelde bestemmingsplan voor de eerste fase is juist gemotiveerd aangegeven dat een ontsluiting van de 1ste fase Platepolder via het Platepolder op de Stenevate niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De wegcapaciteit van de Stenevate is zodanig dat deze het relatief gering aantal autobewegingen die de 1ste fase met zich brengt eenvoudig kan verwerken zonder dat dit leidt tot verkeerscongestie en overschrijding van de normen uit de Wet geluidhinder. Ook uit een oogpunt om te (kunnen) komen tot een verkeersveilige aansluiting Platewegje – Stenevate is een alternatieve ontsluiting in de vorm van een (tijdelijke werk/bouw) weg via de Heinkenszandseweg niet nodig. Vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is er geen aanleiding om de 1ste fase reeds nu al te ontsluiten via de Heinkenszandseweg. - Een 2de ontsluiting geen vereiste is voor de ontwikkeling van de 1ste fase Platepolder. Hierover heeft afstemming plaatsgevonden met de Veiligheidsregio Zeeland.

- Het opstarten van een planologische procedure is niet zinvol nu de provincie heeft aangegeven niet genegen te zijn haar medewerking te verlenen aan de aansluiting van een (tijdelijke werk/bouw) weg op de Heinkenszandseweg. De provincie zal dan ook niet instemmen met de planologische procedure. De kosten die gemoeid gaan met de planologische procedure zijn niet voorzien in de exploitatieopzet voor de eerste fase van Platepolder. Daarnaast heeft het doorlopen van deze procedure, de uitkomst daargelaten, tot gevolg dat de realisatie van Platepolder vertraging op loopt. De planologische procedure moet eerst doorlopen zijn om tot aanleg over te kunnen gaan. In de planning is opgenomen dat in september 2022 gestart wordt met bouwrijp maken van het plangebied. Gekoppeld aan het

bouwrijp maken kan dan een aanvang genomen worden met de gronduitgifte. Gemeente kan hiermee niet eerder starten , omdat er bouwrijpe bouwgrond aangeboden moet worden. Start bouwrijp maken september 2022 is, gezien de doorlooptijd van de planologische procedure dan niet langer realistisch. Geschat wordt dat de gronduitgifte (en daarmee ook de start bouw) een vertraging oploopt van ¾ tot 1 jaar. Aanpassingen Platewegje op Stenevate De woonwijk krijgt (vanaf fase 2) niet langer via het Platewegje een auto-ontsluiting op de Stenevate. Deze ontsluiting wordt afgewaardeerd/blijft alleen nog in stand i.v.m. de bereikbaarheid van de woonwijk bij calamiteiten. De wijk moet vanaf twee kanten bereikbaar worden voor de hulpdiensten in geval van calamiteiten. Het is om die reden dat de fundatie van het Platewegje verbetering behoeft. Ook de huidige “schuine” aansluiting van het Platewegje op de Stenevate behoeft verbetering. Hierbij wordt gedacht aan een haakse aansluiting. De benodigde ruimte is hiervoor gereserveerd in het bestemmingsplan. De opvatting dat er geen investeringen nodig zijn aan het Platewegje als de wijk direct op de Heinkenszandseweg wordt ontsluiten is dus niet juist. Deze investeringen zijn nog steeds nodig.

MEMO

Resumé Het ontsluiten van de eerste fase Platepolder via een (tijdelijke werk/bouw) weg op de Heinkenszandseweg: - kan niet rekenen op instemming/toestemming van de Provincie, zijnde de eigenaar van de Heinkenszandseweg. - is vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, verkeersveiligheid, (externe) veiligheid en bereikbaarheid, Wet geluidhinder e.d. niet nodig. - brengt aanzienlijke meerkosten met zich mee: * nabetaling voormalige eigenaar (€ 40.512,00 tot € 874.183,00); * kosten voor aanleg van een “uitgeklede”(tijdelijke werk/bouw) weg naar de Heinkenszandseweg worden geschat op € 400.000,00. Dit is exclusief de kosten die gepaard gaan met de reconstructie van het kruispunt/definitieve aansluiting ontsluitingsweg op Heinkenszandseweg. Deze kosten worden geschat op € 490.000,00.; * afkoop lopende pacht, naar schatting enkele duizenden euro’s; welke niet voorzien zijn in de door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzet. - leidt niet op een besparing van de kosten in aanpassing van het Platewegje. - levert een aanzienlijke vertraging op in het beschikbaar hebben van bouwgrond.