13. Voorstel uitwerking besluit 14 kerntakenonderzoek versoberen Masterplan Nieuwdorp

Zaaknummer:

Raadsvoorstel

**

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

13 2 december 2021 Wethouder Witkam

Onderwerp

Voorstel tot het instemmen met de uitwerking van het besluit 14 van het Kerntakenonderzoek “versoberen Masterplan Nieuwdorp”

Geachte raad,

RAADSVOORSTEL

Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor. VOORSTEL Wij stellen u voor om in te stemmen met de uitwerking van het besluit 14 van het Kerntakenonderzoek “versoberen Masterplan Nieuwdorp” door: 1. In te stemmen met de versobering van het Masterplan Nieuwdorp met een bedrag van € 100.000 structureel door: a. het aankoopbedrag van de voormalige pastorie te verlagen tot de werkelijke aankoopprijs ad € 492.500; b. de klimaatstraat Hertenweg door te schuiven naar de 2e fase van het Masterplan; c. de aanleg van het fietspad Lewedijk door te schuiven naar de 2e fase van het Masterplan; d. de kostenraming voor de inrichting van het kavel Steketeepad te verlagen tot € 55.000 (excl. btw); e. het te verwachten btw voordeel uit de Verhuur+ constructie en de te verwachten bijdrage uit de SPUK-regeling in te zetten (€ 23.625); f. de indexeringen op de deelprojecten, met uitzondering van de inrichting van de openbare ruimte te verhogen tot 14,75%; g. voor de maatregelen in het kader van de Flora- en faunawet een bedrag van € 50.000 (excl. btw) op te nemen; h. een aantal voorbereidingskosten mee te nemen in de investeringslasten (onderzoekskosten en bijkomende kosten); i. de kosten van de projectleiding gedurende twee jaar (€ 140.000) ten laste van het krediet Masterplan Nieuwdorp te brengen. 2.

Het krediet voor de 1e fase van het Masterplan Nieuwdorp te verlagen tot € 10.469.244. 3. Eventuele planschade en de afschrijving van de boekwaardes van de gebouwen en grond aan de Hertenweg en het schoolgebouw aan de Prinses Irenestraat ten laste van het algemeen weerstandsvermogen te brengen (€ 148.240) Pagina 1 van 8

4. De herziene kostenraming 1e fase Masterplan Nieuwdorp vast te stellen als financiële leidraad bij de uitwerking van de verschillende deelprojecten. AANLEIDING EN DOEL Het bureau KplusV heeft in opdracht van uw raad een onderzoek uitgevoerd naar de kerntaken van de gemeente. In het kader van dit onderzoek heeft uw raad voor het onderdeel “Masterplan Nieuwdorp” besloten tot een bezuiniging van € 100.000 structureel. Dit betekent dat de kapitaallasten nog maximaal € 350.000 mogen bedragen. Onze mogelijkheden om te bezuinigen zijn beperkt. Een aantal onderdelen hebben we namelijk al uitgevoerd en bij andere onderdelen zijn de voorbereidingen al in een ver gevorderd stadium (zie hierna). Wel kunnen we de klimaatstraat Hertenweg en de aanleg van een fietspad langs de Lewedijk doorschuiven naar de 2e fase van het Masterplan. Als we ons hiertoe beperken komen we tot een bezuiniging op de 1e fase van € 100.000. We hebben echter te maken met hoge kostenstijgingen in de bouw. Als we hier nu geen rekening mee houden betekent dit dat we moeten gaan inleveren op kwaliteit en minder of niet kunnen verduurzamen. Dit is een keuze, maar wij zijn van mening dat dit geen verstandige keuze is. We hebben daarom gekeken naar andere mogelijkheden om de gevraagde € 100.000 bezuiniging te halen.

RAADSVOORSTEL

ARGUMENTEN In uw vergadering van 5 september 2019 heeft u het projectplan van het Masterplan Nieuwdorp vastgesteld. Dit Masterplan bestaat uit een groot aantal deelprojecten. Omdat we niet alle deelprojecten tegelijk uit kunnen voeren i.v.m. ambtelijke capaciteit en beschikbare financiële middelen, besloot u om het Masterplan in fases uit te voeren. De eerste fase van het Masterplan bestaat uit de volgende onderdelen: 1. onderbrengen van het dorpshuis in de Bethelkerk/voormalige pastorie en aankoop van deze gebouwen, renovatie, verduurzamen en uitbreiding hiervan, nieuwbouw van een integraal kindcentrum (IKC) en gymzaal aan de Prinses Irenestraat, herinrichting van de omgeving van de accommodaties. Voor de nieuw te realiseren gebouwen is gasloos en bijna energieneutraal bouwen (BENG) het wettelijk kader. Onze ambitie is om de gebouwen energieneutraal uit te voeren; 2. aankoop en inrichten van het kavel Steketeepad; 3. aanleg fietspad onderlangs Lewedijk; 4. onderzoeken van de mogelijkheid voor het realiseren en exploiteren van een expathotel aan de Hertenweg; 5. realiseren van klimaatstraat Prinses Margrietstraat; 6. realiseren van klimaatstraat Hertenweg; 7. natuuronderzoek: pilot proactieve soortenbescherming (t.b.v. het verkrijgen van een gebiedsontheffing voor het dorp Nieuwdorp voor een periode va 10 jaar in het kader van de Flora- en faunawet).

Op een aantal onderdelen van de 1e fase kunnen we niet versoberen/bezuinigen Pagina 2 van 8

RAADSVOORSTEL

omdat we deze al hebben uitgevoerd of omdat de voorbereidingen al in een ver gevorderd stadium verkeren. Dit betreft met name de onderdelen 1, 2, 4, 5 en 7. Ad. 1: voor dit onderdeel zijn de voorbereidingen al in een ver gevorderd stadium: - we hebben het kerkgebouw en de voormalige pastorie aangekocht; - we hebben projectbegeleiding, een architect, een interieurarchitect en een landschapsarchitect ingehuurd. Ook de aannemer, de installateur en de adviseurs hebben we aanbesteed en geselecteerd. Het bouwteam is al een aantal keren bij elkaar geweest. Het ontwerp voor de multifunctionele accommodatie (MFA) is nagenoeg gereed; - we hebben de bestemmingsplanprocedure opgestart en hiervoor een stedenbouwkundig bureau ingehuurd; - we hebben bodem-, asbest- en andere onderzoeken uit laten voeren; - de school is verhuisd naar de tijdelijke huisvesting aan de Hertenweg. Dit gebouw hebben we hiervoor opgeknapt. We hebben dus al behoorlijke investeringen gedaan c.q. opdrachten verstrekt voor dit deelproject. Bezuinigen op dit onderdeel is een zeer lastige opgave. Het is een complexe bouw door de combinatie van bestaande met nieuwe gebouwen. Ook de verbouw en de verduurzaming van de bestaande gebouwen is complex. Bezuiniging op dit onderdeel zal ten koste gaan van de kwaliteit. Bovendien betekent bezuiniging dat we minder of niet kunnen verduurzamen.

Dit lijkt ons niet wenselijk en is in strijd met het door u vastgestelde Masterplan. Duurzaamheid en verduurzamen is immers de rode draad in het Masterplan. We hebben bovendien onze verplichtingen in het kader van het klimaatakkoord en we moeten daar nu al op anticiperen. Doen we dit nu niet dan zullen we later alsnog maatregelen moeten gaan treffen en met extra hoge kosten worden geconfronteerd. Verder hebben we te maken met een overspannen bouwmarkt en met behoorlijke kostenstijgingen. In onze oorspronkelijke kostenraming (september 2019) zijn we uitgegaan van een indexering van 7%, gebaseerd op start bouw in 2021. Door allerlei omstandigheden hebben we een behoorlijke vertraging opgelopen. Hierdoor kunnen we niet starten met de bouw in 2021. Dit betekent dat we rekening moeten houden met hogere indexeringen en wel van 7% naar 14,75%. Het enige wat we binnen dit deelproject kunnen verlagen is het aankoopbedrag voor de voormalige pastorie naar de werkelijke koopsom (= € 492.500). We hadden voor dit onderdeel gehoopt op een subsidie van de Provincie Zeeland (€ 200.000). Onze aanvraag is helaas afgewezen. Ad 2: in uw vergadering van 9 juli 2020 besloot u om akkoord te gaan met het ontwerp voor de inrichting van het kavel Steketeepad. De inrichting hebben we inmiddels afgerond, op een aantal details na.

In verband hiermee kunnen we het budget voor dit deelproject verlagen van € 128.325 naar € 55.000. Ad 3: de aanleg van een fietspad onderlangs de Lewedijk kunnen we doorschuiven naar de 2e fase. Pagina 3 van 8

Ad 4: het onderzoek naar de mogelijkheid voor het realiseren en exploiteren van een expathotel aan de Hertenweg hebben we afgerond. We zijn nu in overleg met een mogelijke exploitant om dit te gaan opzetten. Hierbij bekijken we ook of we de directe omgeving kunnen verbeteren. Vooralsnog gaan we er van uit dat de kosten volledig voor rekening van de betrokken participanten komen. Ad 5: in uw vergadering van 8 juli 2021 besloot u om akkoord te gaan met het ontwerp voor de herinrichting van de Prinses Margrietstraat. De voorbereidingen voor de uitvoering hebben we afgerond. In november hebben we de aanbesteding gedaan en in januari willen we starten met de uitvoering. Het herinrichten van de Prinses Margrietstraat is een eerste aanzet om te komen tot een echte klimaatstraat. We zijn nu aan het onderzoeken hoe we dit verder vorm kunnen geven samen met de inwoners van de Prinses Margrietstraat. Dit is ook een voorwaarde van de Provincie Zeeland. We hebben voor dit onderdeel namelijk subsidie aangevraagd bij de Provincie Zeeland (€ 100.000). Alleen het herinrichten van de straat is te mager voor het verkrijgen van een eventuele subsidie. Als we de subsidie toegekend krijgen zullen we hier aanvullende maatregelen van moeten bekostigen. Cofinanciering is ook een voorwaarde voor de subsidieverlening. Bezuinigen op het budget van dit deelproject is dus geen optie.

We zouden dan immers geen budget meer hebben voor de cofinanciering. Hierdoor lopen we het risico dat we geen subsidie ontvangen.

RAADSVOORSTEL

Ad 6: het realiseren van de klimaatstraat Hertenweg kunnen we doorschuiven naar de 2e fase. Ad 7: het natuuronderzoek hebben we inmiddels afgerond. We zijn nu in overleg met de provincie over onze ontheffingsaanvraag. Om een gebiedsontheffing te krijgen moeten we allerlei maatregelen treffen ten behoeve van de beschermde diersoorten. Dit betekent met name dat we dure maatregelen moeten treffen aan de bestaande en nieuwe gebouwen in de MFA. De kosten hiervoor kunnen oplopen tot wel € 50.000. Overigens, we zouden (een deel van) deze maatregelen ook moeten treffen als we geen gebiedsontheffing voor het dorp zouden aanvragen, maar alleen voor het dorpshart. In de kostenraming van september 2019 hebben we met deze kosten geen rekening gehouden, omdat we dit toen nog niet wisten. Verder willen we nog het volgende vermelden: - In de kostenraming die uw raad in september 2019 heeft vastgesteld hebben we de kosten van de ambtelijke projectleiding niet meegenomen. We willen dit alsnog opnemen (voor 2 jaren tot een bedrag van € 140.000). - We verwachten een btw-voordeel te behalen door het toepassen van de zogenaamde Verhuur+ constructie voor het dorpshuis en door een beroep te doen op de SPUK-regeling voor de gymzaal. Dit kan een (btw) voordeel opleveren van resp. € 16.034 en € 7.591 structureel. We kunnen de kapitaallasten met deze Pagina 4 van 8

-

RAADSVOORSTEL

-

bedragen verlagen. We hebben echter nog geen zekerheid over de hoogte van de bedragen. We gaan nog in overleg met het bestuur van de basisschool om een bijdrage in de kosten van het verduurzamen te vragen. De financiële voordelen van een energiezuinig schoolgebouw zijn immers voor het schoolbestuur. Het schoolbestuur mag dit voordeel inzetten voor de financiering van verduurzamingsmaatregelen. We vinden het niet verstandig om hier nu al rekening mee te houden. We weten nog niet over welk bedrag het gaat en we hebben nog geen afspraken gemaakt met de toekomstige gebruikers over de exploitatie en het beheer van de MFA. Het is ook mogelijk dat we de bijdrage van het schoolbestuur nodig hebben voor de exploitatie van het gebouw. Een risico is bovendien dat we de bijdrage van het schoolbestuur niet gaan ontvangen over de totale afschrijvingsduur van het gebouw (40 jaar). Als de school onverhoopt voortijdig moet sluiten, stopt ook de bijdrage en daarmee ook de dekking voor de kapitaallast. We hebben overwogen om de huur van Kibeo te kapitaliseren. We vinden het risico echter te groot om dit op te nemen. Ook hier hebben we nog geen definitieve afspraken gemaakt over het huurbedrag. Bovendien vervallen bij het eventueel beëindigen van de huur de huurpenningen en daarmee ook de dekking voor de kapitaallast.

(JURIDISCHE) CONSEQUENTIES De consequenties van e.e.a. hebben we hierboven beschreven. We willen u nog attenderen op risico’s die in de herziene kostenraming zitten. We hebben rekening gehouden met de verkoop van grond/gebouwen aan de Hertenweg en de Havenweg tot een bedrag van € 377.000. Verder hebben we rekening gehouden met bijdragen van derden zoals Beveland Wonen (€ 20.000 uit het IKC fonds t.b.v. het schoolplein) en schoolbestuur Albero (€ 45.000 t.b.v. vaste inrichting schoolgebouw). We kunnen geconfronteerd worden met tegenvallende opbrengsten of hogere kostenstijgingen dan we nu hebben berekend. Ook kunnen we nog te maken krijgen met bezwaren van belanghebbenden, waardoor we vertraging oplopen in de uitvoering en te maken krijgen met extra kosten. We hebben de inwoners van Nieuwdorp zoveel mogelijk betrokken bij de plannen. We hopen dat we hierdoor het risico op bezwaren hebben verkleind. We stellen u nu voor om het te verwachten btw-voordeel uit de Verhuur+ constructie en de bijdrage uit de SPUK-regeling in te zetten om de kapitaallasten structureel te verlagen. We verwachten deze bedragen te ontvangen, maar zekerheid hebben we nog niet. Als we deze bedragen niet krijgen, dan is het risico dat we achteraf de bezuiniging van € 100.000 toch niet hebben gehaald.

FINANCIËN Voor de uitvoering van de 1e fase stelde u een krediet beschikbaar van € 11.000.000 (kapitaallast € 500.000). In het kader van de bezuinigingsoperatie in 2020 besloot u om op het Masterplan Nieuwdorp (1e fase) € 50.000 structureel te bezuinigen. Deze bezuiniging konden we realiseren door het rentepercentage te verlagen van 1,5% naar 1%. Hierdoor Pagina 5 van 8

konden we het krediet van € 11.000.000 handhaven, maar de kapitaallast konden we door de lagere rente terug brengen naar € 445.500. Nu zouden we de kapitaallast moeten verlagen tot maximaal € 350.000. Het verloop van de door u beschikbaar gestelde jaarlijkse budgetten ziet er als volgt uit: Oorspronkelijk Aanvullend Besluit 2020 besluit 2019 besluit 2019 2019 € 150.000 € 101.500 € 101.500 2020 € 250.000 € 200.000 € 30.000 2021 € 350.000 € 300.000 € 30.000 2022 € 450.000 € 425.000 € 30.000 2023 € 500.000 € 500.000 € 450.000

RAADSVOORSTEL

In de eerste jaren van de uitvoering van het Masterplan hadden we de jaarlijks beschikbare budgetten niet volledig nodig voor de dekking van de kapitaallasten. In uw vergadering van september 2019 besloot u om de overschotten te gebruiken voor het dekken van éénmalige kosten. Door de tussentijdse bijstellingen van de jaarlijkse budgetten (zie bovenstaande tabel) hebben we nu geen overschotten meer en dus ook geen dekking voor onze eenmalige kosten. Een aantal eenmalige voorbereidingskosten hebben we nu opgenomen bij de investeringen (kosten van onderzoeken en bijkomende kosten). Dit kan echter niet bij alle eenmalige kosten. Daarom stellen we voor om deze ten laste van het algemeen weerstandsvermogen te brengen. Het betreft eventuele planschade en de afschrijving van de boekwaardes van de gebouwen en grond aan de Hertenweg en het schoolgebouw aan de Prinses Irenestraat tot een bedrag van € 148.240. Rekening houdend met het vorenstaande kunnen we de investering voor de 1 e fase van het Masterplan Nieuwdorp verlagen tot € 10.469.244. De kapitaallasten hierover bedragen € 350.147. Dit is een vermindering van € 100.000. Zonder gebruikmaking van het btw voordeel uit de Verhuur+ constructie en de SPUKregeling zou de bezuiniging uit komen op een bedrag van € 76.228. We gaan overigens nog proberen om subsidies te verkrijgen.

Zodra we hier meer over weten, zullen we u hierover informeren en adviseren. De herziene kostenraming 1e fase Masterplan Nieuwdorp ligt vertrouwelijk voor u ter inzage. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE De 1e fase van het Masterplan loopt tot ca. 2025. COMMUNICATIE Pagina 6 van 8

RAADSVOORSTEL

We communiceren naar de inwoners van Nieuwdorp via periodieke nieuwsbrieven en via informatie bijeenkomsten. De laatste informatie bijeenkomst was op 20 oktober 2021. BESLUIT De raad besluit om in te stemmen met de uitwerking van het besluit 14 van het Kerntakenonderzoek “versoberen Masterplan Nieuwdorp” door: 1. In te stemmen met de versobering van het Masterplan Nieuwdorp met een bedrag van € 100.000 structureel door: a. het aankoopbedrag van de voormalige pastorie te verlagen tot de werkelijke aankoopprijs ad € 492.500; b. de klimaatstraat Hertenweg door te schuiven naar de 2e fase van het Masterplan; c. de aanleg van het fietspad Lewedijk door te schuiven naar de 2e fase van het Masterplan; d. de kostenraming voor de inrichting van het kavel Steketeepad te verlagen tot € 55.000 (excl. btw); e. het te verwachten btw voordeel uit de Verhuur+ constructie en de te verwachten bijdrage uit de SPUK-regeling in te zetten (€ 23.625); f. de indexeringen op de deelprojecten, met uitzondering van de inrichting van de openbare ruimte te verhogen tot 14,75%; g. voor de maatregelen in het kader van de Flora- en faunawet een bedrag van € 50.000 (excl. btw) op te nemen; h. een aantal voorbereidingskosten mee te nemen in de investeringslasten (onderzoekskosten en bijkomende kosten); i.

de kosten van de projectleiding gedurende twee jaar (€ 140.000) ten laste van het krediet Masterplan Nieuwdorp te brengen. 2. Het krediet voor de 1e fase van het Masterplan Nieuwdorp te verlagen tot € 10.469.244. 3. Eventuele planschade en de afschrijving van de boekwaardes van de gebouwen en grond aan de Hertenweg en het schoolgebouw aan de Prinses Irenestraat ten laste van het algemeen weerstandsvermogen te brengen (€ 148.240) 4. De herziene kostenraming 1e fase Masterplan Nieuwdorp vast te stellen als financiële leidraad bij de uitwerking van de verschillende deelprojecten. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN 1. Herziene kostenraming 1e fase Masterplan Nieuwdorp (vertrouwelijk). BIJLAGE(N) 1. Overzicht onderdelen fase 2 Masterplan Nieuwdorp Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele,

G.M. Dijksterhuis,

burgemeester Pagina 7 van 8

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen,

secretaris

Pagina 8 van 8