11. Voorstel vaststelling TAM omgevingsplan Schuitweg 's-Gravenpolder

Raadsvoorstel

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

11 9 juli 2026 Wethouder Kampstra

Onderwerp

Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" en het ongewijzigd vaststellen van het beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder"

Geachte raad, Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor.

RAADSVOORSTEL

VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1. het TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” (NL.IMRO.0654.TAMOPGPSW2026-0002) gewijzigd vast te stellen. Een en ander conform het geschrevene in het (ontwerp) raadsbesluit en het voorliggend raadsvoorstel; 2. op basis van de Basisregistratie Grootschalige Topografie de bijbehorende ondergrond vast te stellen, zoals deze op het moment van dit te nemen besluit geldt; 3. in te stemmen met de bouwgrondexploitatie “Grondexploitatie Schuitweg ’s-Gravenpolder 2026”; 4. voor de uitgifteprijs van gronden aan te sluiten bij de alsdan geldende grondprijzenbrief; 5. het beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" conform het ter inzage gelegde ontwerp vast te stellen. AANLEIDING EN DOEL Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht wordt met het programma Woningbouw nationaal ingezet in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren, wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Door gemeenten, provincies en Rijk zijn afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen.

In de Zeeuwse woondeal is afgesproken dat de gemeente Borsele zich inzet om tot 2030 minimaal 510 woningen binnen haar gemeentegrenzen te realiseren. Voor de korte termijn wordt bovendien door de Bevelandse gemeenten gezamenlijk ingezet op de realisatie van in totaal 450 flexwoningen, verdeeld over twee fasen (periode 2023-2028).

Pagina 1 van 7

In dit kader hebben wij eerder vergunning verleend om aan de Schuitweg in ‘s-Gravenpolder dertien flexwoningen te realiseren. Als vervolg en in aansluiting hierop stellen we nu voor om de bouw van reguliere woningen planologisch-juridisch mogelijk maken. Enerzijds gaat het om herstructurering. Bedrijfsloodsen worden gesloopt om ruimte te maken voor woningen. Anderzijds betreft het uitbreiding, waarbij woningbouw plaatsvindt op thans nog onbebouwde agrarische gronden. Ook maakt de aanleg van een groengebiedje onderdeel uit van het plan. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de regels van het “Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018”en het bestemmingsplan "Kern ’s-Gravenpolder 2013". Beide plannen maken onderdeel uit van het (tijdelijke) “Omgevingsplan Borsele”. Om de beoogde (woningbouw)ontwikkeling te kunnen realiseren is er een wijziging van het omgevingsplan nodig. Het voorliggende TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" voorziet hierin. De gemeente Borsele streeft naar een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving. Om die reden is het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” opgesteld. In dit plan staan richtlijnen voor de uiterlijke vormgeving van de nieuwbouw en de 'overgang openbaar - privé'. Het beeldkwaliteitsplan vormt een aanvulling op de "Beeldkwaliteitsnota Borsele".

RAADSVOORSTEL

Wij stellen voor om zowel het TAM-omgevingsplan als het beeldkwaliteitsplan (gewijzigd) vast te stellen. ARGUMENTEN Inhoud TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" Voorliggend TAM-omgevingsplan is een zogenaamd ontwikkelingsplan. Het maakt woningbouw met bijbehorende tuinen, parkeergelegenheid en een groengebiedje planologisch-juridisch mogelijk. Om de woningbouwopgave te versnellen is, zoals eerder vermeld, door ons vergunning verleend om dertien flexwoningen te realiseren. Deze woningen zijn in 2025 geplaatst en worden door Beveland Wonen verhuurd. De flexwoningen zijn voor een periode van vijftien jaar vergund en maken geen onderdeel uit van voorliggend TAM-omgevingsplan. Deze zijn uiteraard wel ruimtelijk ingepast in het geheel. Op pagina 9 van de toelichting van het TAM-omgevingsplan vindt u het inrichtingsplan voor de woningbouwontwikkeling. Het plan gaat uit van de bouw van vijf of zes aaneengesloten woningen aan de Burgemeester Jansenstraat, drie levensloopbestendige woningen aan de oostzijde van de Schuitweg en vier vrijstaande woningen aan de westzijde van de Schuitweg. Het streven is dat zowel de aaneengesloten als levensloopbestendige woningen in de categorie betaalbaar gaan vallen. De gronden voor de vrijstaande woningen zijn in eigendom van een projectontwikkelaar.

De ontwikkelaar geeft de woningbouwkavels voor de vrijstaande woningen uit. Inhoud beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" Naast het TAM-omgevingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit plan staan richtlijnen voor de uiterlijke vormgeving van de nieuwbouw en de 'overgang openbaar – privé'. Het Pagina 2 van 7

gaat onder meer over de bebouwingsstijl van de woningen en het kleur- en materiaalgebruik. In het beeldkwaliteitsplan zijn ook suggesties opgenomen met betrekking tot duurzaamheid. Wij hopen daarmee ontwikkelende partijen te inspireren tot het maken van duurzame keuzes. Het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” is een beleidsregel zoals bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet. Het vormt een aanvulling op de “Beeldkwaliteitsnota Borsele”. Bouwplannen voor de locatie Schuitweg moeten zowel voldoen aan de regels uit het TAM-omgevingsplan als de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. Terinzagelegging ontwerp TAM-omgevingsplan en ontwerp beeldkwaliteitsplan Het ontwerp TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” was in de periode van 18 december 2025 tot en met 28 januari 2026 voor iedereen digitaal te raadplegen via het Omgevingsloket. Daarnaast lagen het ontwerp TAM-omgevingsplan met bijbehorend ontwerp raadsbesluit en het ontwerp beeldkwaliteitsplan voor eenieder ter inzage in het gemeentehuis in Heinkenszand. Het ontwerp beeldkwaliteitsplan was ook digitaal te raadplegen op de gemeentelijke website. We hebben kennisgegeven van de terinzagelegging van beide ontwerp plannen door publicatie in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website.

In de publicatie is de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen kenbaar gemaakt. Geen zienswijzen Wij hebben geen zienswijzen ontvangen. Er heeft derhalve ook geen zitting plaatsgevonden van de ‘hoorcommissie wijziging omgevingsplan’.

RAADSVOORSTEL

Ambtshalve wijzigingen Wij stellen voor om met de vaststelling van het TAM-omgevingsplan de volgende ambtelijke wijzigingen door te voeren ten opzichte van het ontwerp. De voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op de toelichting en de bijlagen bij de toelichting. BODEMONDERZOEK BURGEMEESTER JANSENSTRAAT 1A Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan was het bodemonderzoek voor de locatie Burgemeester Jansenstraat 1A (de voormalige gemeentewerkplaats) nog niet uitgevoerd. Hiervoor was in het plan een P.M.-post opgenomen. Op dit moment zijn de onderzoeksresultaten wel bekend. Bij het verkennend bodemonderzoek is op een klein gedeelte van de locatie een PFOS1-verontreiniging aangetroffen. Vervolgens heeft onderzoek plaatsgevonden om de omvang van deze verontreiniging nader in beeld te brengen. Ook is nader onderzoek gedaan naar een eventuele PFAS1-verontreiniging in het grondwater. Die is niet aangetroffen. De met PFOS verontreinigde grond (circa 10 m3) zal worden afgegraven en afgevoerd worden naar een erkende verwerker. Daarmee is de bodem geschikt voor de beoogde woningbouwontwikkeling. Wij stellen voor om de rapportages van het verkennend en nader bodemonderzoek voor de locatie Burgemeester Jansenstraat 1A toe te voegen als 1

PFOS (perfluoroctaansulfonaten) zijn chemische stoffen die behoren tot de grote familie van de PFAS (poly- en perfluoralkylstoffen).

Pagina 3 van 7

bijlagen bij de toelichting van het TAM-omgevingsplan en de conclusies te verwerken in paragraaf 4.6. PARTICIPATIE OMWONENDEN/INWONERS ‘S-GRAVENPOLDER Op 21 januari 2026 hebben we een inloopbijeenkomst georganiseerd over voorliggend plan. Het plan is overwegend positief ontvangen. De reacties die tijdens de inloopbijeenkomst zijn gemaakt, geven geen aanleiding tot aanpassing van het plan. Wij stellen voor om het verslag van de inloopbijeenkomst toe te voegen aan de bijlagen bij de toelichting en hiervan in subparagraaf 6.1.1 melding van te maken. SUBSIDIEAANVRAAG DOOR PROVINCIE AFGEWEZEN

In paragraaf 6.2 van de toelichting van het ontwerp TAM-omgevingsplan wordt melding gemaakt van een subsidieaanvraag bij de provincie om daarmee het financiële tekort op de beoogde woningbouwontwikkeling terug te brengen. Helaas is de aanvraag afgewezen. Voorgesteld wordt om de tekst op de feitelijke situatie aan te passen.

RAADSVOORSTEL

(JURIDISCHE) CONSEQUENTIES] Het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" maakt na inwerkingtreding de beoogde woningbouwontwikkeling en de aanleg van het groengebiedje planologisch-juridisch mogelijk. Het beeldkwaliteitsplan bevat richtlijnen met betrekking tot de verschijningsvorm van de woningen en bepaalde erfafscheidingen. Het TAM-omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan vormen daarmee de basis voor de realisatie van de nieuwbouw/het groen. FINANCIËN Kostenverhaal De gronden binnen het plangebied zijn deels in eigendom bij de gemeente en deels in eigendom bij een projectontwikkelaar. We zijn wettelijk verplicht om kosten voor onder meer het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte te verhalen op degenen die in het plangebied een bouwplan realiseren. Het kostenverhaal wordt in deze situatie enerzijds geregeld via de uitgifte van de bouwgrond door de gemeente. Het verhalen van kosten is verdisconteerd in de grondprijs. Anderzijds vindt kostenverhaal plaats via de anterieure overeenkomst die met de projectontwikkelaar is gesloten. Uitgifteprijzen en geprognotiseerd resultaat In de “Nota Grondbeleid 2025-2028” staat dat we als gemeente een regisserend grondbeleid voeren met een sterke voorkeur voor actief grondbeleid.

In dit geval is er sprake van een mix van faciliterend en actief grondbeleid. Om die reden is de “Grondexploitatie Schuitweg ’sGravenpolder 2026” opgesteld. Deze exploitatie vormt een geheime bijlage bij dit voorstel. Dit omdat deze gegevens bevat die de aanbesteding van de aanleg van de openbare ruimte negatief kunnen beïnvloeden. Uitgaande van een looptijd van 5 jaar laat de grondexploitatie per 31 december 2030 een negatief resultaat zien van € 761.211 (eindwaarde).

Pagina 4 van 7

Het forse negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt doordat er sprake is van een herstructureringslocatie. Bedrijfspanden zijn tegen de daadwerkelijke waarde aangekocht, maar worden gesloopt om ruimte te maken voor woningbouw. Hierdoor is er sprake van een hoge m2-prijs. De kavels voor de vrijstaande woningen zijn niet in eigendom van de gemeente. Hoewel er wel sprake is van kostenverhaal compenseert dit niet het tekort van de gemeente voor de herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie. Daarnaast ligt er de opgave om woningbouw met name in de categorie goedkope koop te realiseren. De verkoopprijs van de grond ligt hiervan lager dan die van woningen in het duurdere segment. Dit is van invloed op de inkomsten voor de gemeente. Terzijde wordt opgemerkt dat de grondkosten en inrichtingskosten van het grondgebiedje geen onderdeel uitmaken van de grondexploitatie. Deze kosten komen ten laste van het aanwezige budget voor de groenstructuurplannen. De wens om de verouderde bedrijfslocatie ingeklemd tussen de Fortrapastraat, Schuitweg en Burgemeester Jansenstraat om te vormen tot een woningbouwlocatie staat al decennialang in ruimtelijke visies voor het dorp ‘s-Gravenpolder. De bedrijfsloodsen zijn wezensvreemd binnen een woonomgeving. Met voorliggend plan kan gekomen worden tot een mooie afronding van de woonwijk. Dit is ons inziens de investering waard.

Onze gemeente kent een gezond grondbedrijf dat het forse verlies op voorliggend plan kan dragen.

RAADSVOORSTEL

Onderhoudskosten Door de realisatie van het woningbouw-/groenplan neemt de oppervlakte aan openbare ruimte toe. Hiermee derhalve ook de onderhoudslast. Bij de overdracht van areaal naar de algemene dienst komen wij bij u terug voor de aanpassing van de begroting. Met voorliggend plan verwachten we een areaalvergroting van 1.070 m2 verharding, 4.835 m2 groen, 575 m2 water, 125 m’ riool en 4 lantaarnpalen. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Na besluitvorming door uw raad over het TAM-omgevingsplan "Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" wordt het genomen besluit gedurende een periode van zes weken ter visie gelegd. Tegen het besluit tot vaststelling van het TAM-omgevingsplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn is zes weken. Onder de Omgevingswet treedt het besluit echter al na vier weken in werking. Onder de oude wetgeving was dit daags na afloop van de beroepstermijn, tenzij een voorlopige voorziening was aangevraagd. De aanvraag van een voorlopige voorziening heeft, eveneens anders dan voorheen, niet meer automatisch een schorsende werking. Schorsing van de inwerkingtreding van voorliggend besluit vindt enkel plaats als de voorzieningenrechter zodanig beslist. Tegen uw besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan staat geen rechtsgang open.

Het beeldkwaliteitsplan is een beleidsregel en treedt daags na publicatie in werking.

Pagina 5 van 7

PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE Overleg met (overheids)instanties Om in een vroegtijdig stadium ruimtelijke plannen integraal te bespreken met diverse (overheids)instanties is, in het kader van de Omgevingswet, een regionale omgevingstafel ingesteld. Op 4 november 2025 is het woningbouwplan voor de locatie Schuitweg geagendeerd voor die omgevingstafel. Hiermee hebben andere bestuursorganen de gelegenheid gekregen om hun visie op c.q. aandachtspunten voor het plan kenbaar te maken. Een kort verslag van het overleg vormt een bijlage bij de toelichting van het TAM-omgevingsplan. Met het waterschap Scheldestromen is daarnaast apart overleg gevoerd. Hun reactie is verwerkt in de paragraaf 4.12 van de toelichting. Participatie omwonenden/inwoners ‘s-Gravenpolder Tijdens de eerder genoemde inloopbijeenkomst van 21 januari 2026 konden omwonenden/inwoners van ‘s-Gravenpolder kennis kunnen nemen van het beoogde woningbouw/groenplan en hun mening hierover naar voren brengen.

RAADSVOORSTEL

BESLUIT De raad besluit: 1. het TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” (NL.IMRO.0654.TAMOPGPSW2026-0002) gewijzigd vast te stellen. Een en ander conform het geschrevene in het (ontwerp) raadsbesluit en het voorliggend raadsvoorstel; 2. op basis van de Basisregistratie Grootschalige Topografie de bijbehorende ondergrond vast te stellen, zoals deze op het moment van dit te nemen besluit geldt; 3. in te stemmen met de bouwgrondexploitatie “Grondexploitatie Schuitweg ’s-Gravenpolder 2026”; 4. voor de uitgifteprijs van gronden aan te sluiten bij de alsdan geldende grondprijzenbrief; 5. het beeldkwaliteitsplan "Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder" conform het ter inzage gelegde ontwerp vast te stellen. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Documentnr. Join Naam van de bijlage D26.694751 Grondexploitatie Schuitweg ’s-Gravenpolder 2026 BIJLAGE(N) Bij dit advies hoort/horen de volgende bijlage(n): Documentnr. Join D25.681994 D25.681993 D26.694945 D26.694946

Naam van de bijlage Ontwerp TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” Bijlagen bij het ontwerp TAM-omgevingsplan (geanonimiseerd) Verkennend en nader bodemonderzoek Burgemeester Jansenstraat 1A (geanonimiseerd) Kort verslag van de inloopbijeenkomst woningbouw Schuitweg ’s-Gravenpolder Pagina 6 van 7

D26.694763 D26.694947

Beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” (Ontwerp) raadsbesluiten

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele,

G.M. Dijksterhuis, burgemeester

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 7 van 7