10. Voorstel De Kleine Toren Baarland

Zaaknummer: Z26.044119

Raadsvoorstel

*Z03D9CB9B58*

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

10 18 juni 2026 Wethouder Weststrate

Onderwerp

Bindend advies over de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het verbouwen van De Kleine Toren van Baarland tot logiesgebouw, aan de Nieuweweg 3 in Baarland

Geachte raad, Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor.

RAADSVOORSTEL

VOORSTEL Wij stellen u voor om, op grond van artikel 5.1 lid 1 sub a en 16.15a onder b1 Omgevingswet, een positief advies af te geven voor de aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van De Kleine Toren van Baarland tot logiesgebouw, aan de Nieuweweg 3 in Baarland. AANLEIDING EN DOEL Op 9 maart 2026 hebben we een ‘aanvraag omgevingsvergunning’ ontvangen voor het verbouwen van het pand aan de Nieuweweg 3 in Baarland, De Kleine Toren van Baarland, tot logiesgebouw. De ‘aanvraag omgevingsvergunning’ hebben we als bijlage toegevoegd. De aanvraag is gedaan voor de activiteiten: - Bouwactiviteit (technisch). - Bouwactiviteit (omgevingsplan). - Afwijken van regels in het omgevingsplan. De aanvraag van De Jager Detachering BV is gericht op het huisvesten van 32 arbeidsmigranten op deze locatie. Het afwijken van het omgevingsplan is nodig omdat het gevraagde plan, specifiek het gebruik als logies/pension voor de doelgroep arbeidsmigranten, niet past binnen de huidige functie (bestemming). Kaders en omstandigheden Omgevingswet Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet is het verboden om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit uit te voeren. Daarnaast geldt op grond van artikel 16.15a, onder b1, dat de gemeenteraad adviseur is bij aangewezen gevallen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Pagina 1 van 7

Besluit kwaliteit leefomgeving In artikel 8.0a lid 2 van het ‘Besluit kwaliteit leefomgeving’ is opgenomen: Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Omgevingsplan gemeente Borsele De locatie heeft in het ‘Omgevingsplan gemeente Borsele, gedeelte Kern Baarland’ de functie ‘Horeca - horeca tot en met horecacategorie 1c’. Binnen deze functie is toegestaan met een oppervlakte groter dan 250m²: - Bistro; - Restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice); - Hotel, inclusief appartementen; De term ‘hotel, inclusief appartementen’ in het omgevingsplan is bedoeld als appartementen specifiek bij een hotelfunctie (hotelappartementen). (Zelfstandige) appartementen voor huisvesting zijn dus niet rechtstreeks toegestaan binnen de huidige functie.

RAADSVOORSTEL

Het omgevingsplan zelf bevat geen afwijkingsmogelijkheden voor het gevraagde gebruik. De gevraagde afwijking van het omgevingsplan betreft zodoende een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Raadsbesluit inzake bindend adviesrecht Uw raad heeft op basis van artikel 16.15, lid 1 van de Omgevingswet het besluit ‘Adviesrecht gemeenteraad bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten onder de Omgevingswet’ vastgesteld in de vergadering van 1 december 2022. Daarin is bepaald in welke gevallen bindend advies van uw raad nodig is. Het adviesrecht is alleen van toepassing als het een aanvraag voor een bopa betreft. De raad geeft bindend adviesrecht als het betreft een bopa: - die in aanzienlijke mate afwijken van de beleidskaders van de raad of - waarbij naar het oordeel van het college sprake is van een significant maatschappelijke impact of - sprake kan zijn van grote maatschappelijke onrust en/of anderszins een politiek gevoelig initiatief. Raadsadvies is in dit geval nodig omdat het een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) betreft die politiek gevoelig ligt. Beleid huisvesting arbeidsmigranten gemeente Borsele 2016 In uw vergadering van 7 april 2016 heeft u de ‘Beleidsnota huisvesting arbeidsmigranten’ (hierna: beleidsnota) vastgesteld.

Deze beleidsnota heeft als doel goede voorzieningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten, waaronder het in beeld brengen van de Pagina 2 van 7

mogelijkheden voor transformatie van leegstaande bebouwing en het terugdringen van de illegale huisvesting van arbeidsmigranten op recreatieterreinen. De mogelijkheid om leegstaande (bedrijfs-) gebouwen in zowel kern als buitengebied te kunnen gebruiken/transformeren voor huisvesting arbeidsmigranten, is een bewuste toevoeging in het beleid geweest ten opzichte van het vorige ‘oude’ beleid. We citeren uit artikel 3.2 van de beleidsnota: 3.2 Huisvesting in de kernen

RAADSVOORSTEL

In de kernen wordt het transformeren van leegstaande bedrijfsgebouwen tot huisvestinglocatie voor arbeidsmigranten als wenselijke ontwikkeling gezien. Hierbij kan gedacht worden aan het transformeren van bestaande bedrijfsgebouwen of de herontwikkeling van (leegkomende) bedrijventerrein. Voor het ontwikkelen van huisvestingslocaties binnen de kernen gelden de volgende voorwaarden: - Voorziening mag jaarrond worden gebruikt. - Ontsluitingsmogelijkheden van perceel moeten geschikt zijn voor het aantal te huisvesten personen. - Voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, voor het aantal te huisvesten personen. - Voorziening mag geen beperking van omliggende functies tot gevolg hebben. - Permanente huisvesting van medewerkers is niet toegestaan, hiervan is sprake indien een persoon langer dan twaalf aaneengesloten maanden verblijft in de voorziening. - Inschrijving in het BRP is verplicht indien een medewerker langer dan vier maanden zal verblijven in de voorziening. - De huisvestingsvoorziening moet voor ingebruikname beschikken over een certificaat van de Stichting normering flexwonen. - Meldpunt voor omwonenden waar aan de voorziening gerelateerde zaken 24 uur per dag gemeld kunnen worden.

Daarnaast blijft het mogelijk arbeidsmigranten te huisvesten in reguliere woningen, zolang er in beginsel niet meer dan vier arbeidsmigranten tegelijkertijd worden gehuisvest in één woning. Waarbij de mogelijkheid om een groter aantal arbeidsmigranten te huisvesten in een woning mogelijk blijft naargelang de grootte van de woning.

Regionale afspraken huisvesting arbeidsmigranten De Bevelanden In regio De Bevelanden zijn onderling afspraken gemaakt over de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarbij onderscheiden we drie categorieën huisvesting: - Huisvesting in reguliere woningen (bestaande woningvoorraad). - Huisvesting op agrarische erven. Hieronder wordt huisvesting door agrarische bedrijven op eigen terrein verstaan. Het gaat om agrarische bedrijven met een planologische bestemming ‘Agrarisch’, niet zijnde ‘Agrarisch - Glastuinbouw’. - Huisvesting in specifiek daarvoor bedoelde huisvestingsvoorziening. Dit zijn bijvoorbeeld semipermanente nieuwbouwvoorzieningen of getransformeerd bestaand vastgoed met als specifiek doel het huisvesten van arbeidsmigranten.

Pagina 3 van 7

In paragraaf 3.3 van de ‘Regionale afspraken huisvesting arbeidsmigranten De Bevelanden’ is het volgende opgenomen: 3.3 Kwalitatieve uitgangspunten voor verblijf in daarvoor bedoelde huisvestingsvoorziening (Grootschalige) huisvesting van arbeidsmigranten (voor derden) kan binnen het beleid zowel in de kern (in bestaand of nieuw vastgoed) plaatsvinden met een maximum van 50 personen en/of aan de rand van een kern (in bestaand of nieuw vastgoed) met een maximum van 200 personen. Aanvullend zijn er eisen gesteld aan de ruimtelijke inpassing, zoals parkeren op eigen terrein en voldoende beschikbaarheid van buitenruimte en ontsluiting.

Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028: Thema Aandachtsgroepen In de Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 is opgenomen: Sinds mei 2020 heeft De Bevelanden regionale afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten. Aan de basis hiervan lag een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de woonbehoefte van arbeidsmigranten in de Bevelanden in 2019 en de verwachte ontwikkeling hiervan in de komende tien jaar. De op basis hiervan vastgestelde behoefte aan 1.000 huisvestingsplaatsen tot en met 2028 is nog steeds actueel en mogelijk groter.

RAADSVOORSTEL

De uitbreiding van de hiervoor benodigde huisvesting is in de afspraken via een verdeelsleutel over de vijf gemeenten verdeeld. Ons bestaande beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten is vooral faciliterend. We signaleren een gebrek aan nieuwe voorzieningen. We zullen daarom meer moeten stimuleren om voldoende en kwalitatief goede woonvoorzieningen te krijgen. Het goed huisvesten van arbeidsmigranten is ten eerste een ethisch uitgangspunt. Ten tweede blijkt uit onderzoek dat wonen één van de belangrijkste criteria is voor arbeidsmigranten om naar de regio’s toe te komen; en daarom een succesfactor om de gaten in onze arbeidsmarkt te vullen op verantwoorde wijze. We doen dit in lijn met de Wet goed verhuurderschap en de al geldende normen in ons beleid.

ARGUMENTEN De voormalige gereformeerde kerk aan de Nieuweweg 3 in Baarland is sinds 2006 in gebruik voor horeca-activiteiten met terras, zonder eigen parkeerplaatsen. De kerk is inpandig deels verbouwd voor gebruik als restaurant. Op basis van de bestaande vergunningen werd een maximum aantal gasten van 160 gelijktijdig op het perceel toegestaan en openingstijden van 07.00 tot 02.00 uur. Het pand stond al geruime tijd te koop. Behoefte De behoefte aan kwalitatieve huisvesting voor arbeidsmigranten is duidelijk aanwezig. De vraag naar arbeidskrachten blijft groeien en in steeds meer sectoren zijn arbeidsmigranten nodig om die vraag te kunnen opvangen. Voor deze groep is passende huisvesting nodig. De lokale economie is mede afhankelijk van arbeidsmigranten en daarmee ook van voldoende huisvestingsplaatsen. Pagina 4 van 7

Participatie Aanvrager heeft voorafgaand aan het indienen van de ‘aanvraag omgevingsvergunning’ een participatietraject doorlopen. Eerst zijn direct omwonenden geïnformeerd en hebben diverse gesprekken plaatsgevonden. Daarna heeft initiatiefnemer de dorpsraad betrokken en het dorpshuis. Een algemene informatieavond is door aanvrager georganiseerd in het dorpshuis Baarland en alle dorpsbewoners zijn uitgenodigd voor een bezoek aan een van de bestaande huisvestingslocaties van initiatiefnemer. Het participatieverslag is bijgevoegd. Het initiatief is geen door uw raad aangewezen geval waarvoor participatie verplicht is als indieningsvereiste bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een bopa. Ervaren partij Aanvrager is ervaren met het huisvesten van arbeidsmigranten en het beheren van huisvestingslocaties in kernen. Zo bezit De Jager Detachering in onze gemeente een locatie in de kern Hoedekenskerke waar 40 arbeidsmigranten verblijven. De locatie is sinds 2017 in gebruik en heeft niet tot overlast of problemen geleid. Ondanks dat het beoordelen van de aanvrager geen onderdeel van de ruimtelijke toetsing is, geeft het vertrouwen dat aanvrager een regionale partij is met veel arbeidsplaatsen binnen de lokale economie.

RAADSVOORSTEL

Bijzonder pand Het voormalig kerkje op het perceel is een karakteristiek pand. Het pand heeft geen beschermde status. Karakteristieke panden zoals kerken vragen om een (her-)invulling waarbij de uitstraling behouden kan blijven. Het aangevraagde (bouw-)plan is beoordeeld als zijnde een gemeentelijk monument. Uit de Kerkenvisie Borsele is gebleken dat de beschermwaardigheid van deze (voormalige) onderzoekswaardig is. Vast staat dat dit pand niet als rijksmonument gaat worden aangewezen. Bij een mogelijke aanwijzing als gemeentelijk monument blijft de verschijningsvorm en uitstraling van het pand behouden. In het huidig plan wordt hier aan voldaan. Afwijking De afwijking van het omgevingsplan ziet op de rechtstreeks toegestane vormen van horecaactiviteiten. ‘Logies’ of ‘pension’ staat niet specifiek benoemd onder de functie ‘Horeca’. Het beoordelen van de bopa ziet op dat gedeelte dat afwijkt van wat al was toegestaan op de locatie. Onderzoeken en aanvraag Gezien de kaders en omstandigheden, de aanvraag en bijbehorende onderbouwing voor de fysieke leefomgeving, is het aannemelijk dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (voorheen een goede ruimtelijke ordening). (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als de gemeenteraad een positief bindend advies afgeeft.

Tegen het besluit om een omgevingsvergunning te weigeren/verlenen kunnen belanghebbenden bezwaar indienen en vervolgens beroep indienen bij de bestuursrechter. Pagina 5 van 7

Risico Als uw raad besluit om een negatief bindend advies af te geven, kunnen we als college de omgevingsvergunning niet verlenen. Elk besluit op een omgevingsvergunning moet worden gemotiveerd. Een initiatiefnemer kan schadevergoeding vorderen bij een onrechtmatig besluit. Dit is het geval wanneer een bestuursrechter oordeelt dat een omgevingsvergunning wel verleend had moeten worden. De schadebegroting is van meerdere (variabele) factoren afhankelijk en kan worden beoordeeld door een deskundige. Het gaat dan om de geleden schade in de periode dat de aanvraag eerst is geweigerd en het moment dat de vergunning alsnog wordt verleend naar aanleiding van het oordeel van de bestuursrechter. FINANCIËN Indien iemand schade lijdt als gevolg van de omgevingsvergunning, kan hij/zij een verzoek om nadeelcompensatie indienen. Aangezien de locatie al bestemd was voor diverse horecaactiviteiten en het bouwvolume van het hoofdgebouw niet wordt vergroot, is de kans zeer gering dat derden schade zullen ondervinden van dit plan die in aanmerking komt voor nadeelcompensatie. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Als u een positief bindend advies geeft zal de gevraagde omgevingsvergunning worden verleend. Na vier weken mag dan worden begonnen met de bouwwerkzaamheden. Het komt vaak voor dat men wacht met de bouwwerkzaamheden totdat het besluit onherroepelijk is.

Een besluit is onherroepelijk als er geen bezwaar wordt ingediend binnen de bezwaartermijn van zes weken.

RAADSVOORSTEL

PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE Na verlening van de omgevingsvergunning (met een positief uitgebracht advies) maken we het besluit openbaar bekend via publicatie in het Gemeenteblad. In de argumenten hebben we de participatie door de initiatiefnemer toegelicht. BESLUIT De raad besluit, op grond van artikel 5.1 lid 1 sub a en 16.15a onder b1 Omgevingswet, een positief advies af te geven voor de aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van De Kleine Toren van Baarland tot logiesgebouw, aan de Nieuweweg 3 in Baarland. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Er liggen geen stukken ter inzage. BIJLAGE(N) Bij dit advies hoort/horen de volgende bijlage(n): Documentnr. Join Naam van de bijlage D26.693612 Aanvraag vergunning ‘Verbouwing De Kleine Toren van Baarland’ inclusief participatieverslag.

Pagina 6 van 7

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele,

G.M. Dijksterhuis, burgemeester

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 7 van 7