10. Voorstel aanleg ontsluitingsweg tbv nieuwbouw kerk Havenweg

Zaaknummer: Z20.011323

Raadsvoorstel

**

Nummer raadsvoorstel Raadsvergadering Portefeuillehouder

10 7 september 2023 Wethouder Witkam

Onderwerp

Voorstel tot het beschikbaar stellen van een krediet voor de aanleg van een ontsluitingsweg ten behoeve van de nieuwbouw van een kerk aan de Havenweg en de verdere herontwikkeling van het middengebied in Nieuwdorp

Geachte raad, Hiermee leggen wij aan u een voorstel over bovengenoemd onderwerp ter besluitvorming voor.

RAADSVOORSTEL

VOORSTEL Wij stellen u voor om: 1. De aanleg van een openbare ontsluitingsweg op gedeelten van de (toekomstige) gemeentelijke gronden kadastraal bekend gemeente Borsele, sectie AN nummers 30, 32, 411 en 412 mogelijk te maken door in te stemmen met de financiële kaders en voorwaarden zoals deze blijken uit en gelden tussen partijen op grond van een te sluiten anterieure overeenkomst. 2. Het benodigde krediet van € 307.248 beschikbaar te stellen voor de realisatie van voornoemde ontsluitingsweg. 3. Het totaal benodigde bedrag voor de helft ten laste te brengen van de reserve Kwaliteit Openbare Ruimte (KOR) en voor de andere helft ten laste te brengen van de reserve algemeen weerstandsvermogen. AANLEIDING EN DOEL In het raadsvoorstel van 1 december 2022 (bijlage 1) hebben wij u een toelichting gegeven over een mogelijke herontwikkeling van het middengebied gelegen aan de Hertenweg/ Havenweg in Nieuwdorp. Deze herontwikkeling omvat naast de ontwikkeling van het perceel gelegen aan de Hertenweg 2 en 4 in Nieuwdorp - dat eigendom is van de gemeente - ook de ontwikkeling van de volgende locaties: I. Stichting Beveland Wonen (Hertenweg): sloop woningen, (her)bestemming locatie; II. De Gereformeerde Gemeente (Havenweg 26): nieuwbouw kerk (ter kennisneming is hun presentatie bijgevoegd als bijlage 2); III. GEO Energie (Havenweg 24): verplaatsen duurzaamheidscentrum.

De partijen - genoemd onder I tot en met III - zijn met ons in gesprek (geweest) over een herontwikkeling van het middengebied, zodat deze herontwikkeling stapsgewijs steeds Pagina 1 van 7

meer vorm krijgt. De ontwikkeling op locatie II staat in dit voorstel centraal, maar voor de volledigheid leest u ook de stand van zaken voor de locaties I en III. Ontwikkeling locatie I Een eerste uitwerking van deze gesprekken betrof de aankoop van het kavel van Beveland Wonen, kadastraal bekend, gemeente Borsele, sectie AN nummer 30, groot 1.900 m2. U heeft het benodigde krediet, bestaande uit de koopsom ad € 315.000 en de jaarlijkse rentelast ad € 6.300 (vanaf 2024), overeenkomstig het raadsvoorstel d.d. 1 december 2022, beschikbaar gesteld. De juridische overdracht van dit kavel heeft plaatsgevonden op 30 maart 2023. Hierdoor kunnen we dit kavel betrekken bij een (toekomstige) herontwikkeling van het middengebied gelegen aan de Hertenweg, Havenweg in Nieuwdorp.

RAADSVOORSTEL

Ontwikkeling locatie II De Gereformeerde Gemeente heeft ons verzocht om medewerking te verlenen aan "het bouwplan", inhoudende de sloop van een bestaande kerk en het oprichten van een nieuwe kerk voorzien van een grotere omvang met bijbehorende voorzieningen op de percelen Havenweg 24 (eigendom van GEO Energie) en Havenweg 26 (eigendom van de Gereformeerde Kerk) in Nieuwdorp. De Gereformeerde Gemeente heeft middels een koopovereenkomst het registergoed Havenweg 24 gekocht. GEO Energie heeft het voortgezet gebruik tot en met 31 december 2024. Hierna zal de overdracht van Havenweg 24 tegen een afgesproken koopprijs plaatsvinden. Het bestaande kerkgebouw biedt niet meer voldoende ruimte voor al haar leden en voldoet niet meer aan de eisen die de Gereformeerde Gemeente hieraan stelt. Met name het kunnen bieden van voldoende zitplaatsen tijdens de kerkdienst is een urgente noodzaak. De Gereformeerde Gemeente treft derhalve de voorbereidingen voor het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning om het bouwplan, te weten de sloop van een bestaande kerk en de bouw van een nieuwe kerk met bijbehorende voorzieningen, te kunnen realiseren. De bestaande kerk zal ze in het najaar van 2023 (laten) slopen.

Het bouwplan is vanwege de grotere omvang gepland op de kadastrale percelen gemeente Borsele, sectie AN nummers 32 (ged.) (Havenweg 24), eigendom van GEO Energie en 412 (ged.) (Havenweg 26), eigendom van de Gereformeerde Gemeente, met een totale oppervlakte van 4.525 m2. De realisatie van het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan "Kern Nieuwdorp". Genoemde percelen zijn bestemd als 'bedrijf' (AN 32) en 'maatschappelijk' respectievelijk 'recreatie' (AN 412). De strijdigheid is ook gelegen in het overschrijden van de voorgevellijn (klein gedeelte komt buiten het bouwvlak) en het overschrijden van de hoogtemaat van de kerktoren. Wij kunnen middels het voeren van een procedure overeenkomstig artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) (voorheen kruimelgevallenregeling) en artikel 4, aanhef, lid 1 en lid 11 Bijlage II Besluit omgevingsrecht (Bor) realisatie van het bouwplan mogelijk maken.

Pagina 2 van 7

Ontwikkeling locatie III Met GEO Energie vindt eveneens overleg plaats voor een vergunning voor de verbouwing van haar bedrijfspand gelegen op het kadastrale perceel gemeente Borsele, sectie AN nummer 450, om te kunnen komen tot de verplaatsing van het duurzaamheidscentrum, dat thans gevestigd is in het te slopen bedrijfsgebouw Havenweg 24. Dit omdat GEO Energie het perceel Havenweg 24 middels een koopovereenkomst ten behoeve van het bouwplan heeft verkocht aan de Gereformeerde Gemeente. ARGUMENTEN Het overleg met de Gereformeerde Gemeente heeft tot overeenstemming geleid. De afspraken over de financiële kaders en voorwaarden, waaronder wij onze medewerking kunnen verlenen aan het voeren van een vergunningsprocedure, zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst (bijlage 3). De afspraken lichten we hieronder toe.

RAADSVOORSTEL

Bouwplan verbonden met de herontwikkeling van het middengebied Het bouwplan is onlosmakelijk verbonden met een eventuele toekomstige herontwikkeling van het middengebied gelegen aan de Hertenweg, Havenweg in Nieuwdorp. Dit omdat de ontsluitingsmogelijkheid en de parkeervoorzieningen mede ten dienste staan van de totale herontwikkeling van het middengebied. De realisatie van het bouwplan komt volledig voor rekening en risico van de Gereformeerde Gemeente, met uitzondering van de ontsluitingsweg en bijbehorende parkeervoorziening, zoals hierna nader toegelicht. Naast het feit dat het bouwplan de praktische wens en noodzaak van de Gereformeerde Gemeente vervult, creëert de realisatie van het bouwplan ook een esthetische meerwaarde voor de omgeving. Deze meerwaarde wordt mede bepaald door de voorzieningen die ten dienste staan van de nieuwe kerk en de verdere ontwikkelingen die in de toekomst in het middengebied kunnen gaan plaatsvinden. Naast de groeninrichting van het terrein, dat kleur brengt in de omgeving, dient er eveneens een voldoende parkeervoorziening en mogelijkheid voor een goede ontsluiting aanwezig te zijn.

Deze ontsluitingsmogelijkheid is niet alleen van belang voor het bouwplan, dat voorziet in een nieuwe kerk met een grotere omvang of voor de plannen van GEO Energie, maar zeker ook voor de toekomstige planontwikkeling van de gemeentelijke kadastrale percelen sectie AN nummers 30 en 411. Wij kunnen voor een eventuele toekomstige (woningbouw)ontwikkeling van het middengebied aansluiten op deze ontsluitingsweg. Dit maakt dat er sprake is van een verbondenheid van het bouwplan met de herontwikkeling van het middengebied. Wij achten derhalve in dit geval een dubbele ontsluitingsmogelijkheid, dus zowel een ontsluiting op de Havenweg als op de Hertenweg noodzakelijk voor een optimale ontsluiting van het herontwikkelingsgebied. Deze ontsluitingsweg wordt een openbare weg, zodat deze te allen tijde bruikbaar is voor alle weggebruikers, dus ook voor de bezoekers van de kerk, voor de bezoekers van GEO Energie en op termijn voor de gegadigden van de toekomstige herontwikkeling van de gemeentelijke kadastrale percelen gelegen in het middengebied, te weten gemeente Borsele, sectie AN nummers 30 (kavel Beveland Wonen) en 411 (Hertenweg 2 en 4). Pagina 3 van 7

Gefaseerde aanleg ontsluitingsweg De ontsluitingsweg zal gefaseerd worden aangelegd. Fase 1 betreft dat deel van de ontsluitingsweg dat ontsluit op de Havenweg en onlosmakelijk verbonden is met het bouwplan en noodzakelijk is om te dienen als ontsluiting en parkeervoorziening voor de nieuwe kerk, zoals blijkt uit bijlage 4. Fase 2 betreft dat deel van de ontsluitingsweg dat ontsluit op de Hertenweg, waarmee het in fase 1 aangelegde deel wordt verlengd, zodanig dat een tweede ontsluiting wordt gecreëerd, die mede wordt afgestemd op de toekomstige herontwikkeling van het middengebied. Wij zijn verplicht om in eigen beheer de volledige ontsluitingsweg, dus zowel fase 1 als fase 2, aan te (laten) leggen overeenkomstig variant A of variant B. Wij zullen starten met de werkzaamheden voor fase 1 binnen drie maanden nadat de sloop van de opstallen door de Gereformeerde Gemeente op het perceel Havenweg 24 heeft plaatsgevonden. De Gereformeerde Gemeente is verplicht om de opstallen die op het perceel Havenweg 24 staan, uiterlijk 31 maart 2025 te slopen. De Gereformeerde Gemeente is verplicht om ons tijdig (minimaal 6 maanden voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden) te informeren over de uitvoering van de sloop, zodat wij tijdig kunnen starten met de voorbereidingen voor de aanleg van fase 1 van de ontsluitingsweg.

Op uiterlijk 31 december 2030 dienen wij zowel fase 1 als fase 2 gerealiseerd te hebben. De eigendom van de ontsluitingsweg en parkeervoorziening zal voor zover van toepassing binnen 3 maanden na realisatie van fase 1 ofwel fase 2 aan ons worden overgedragen voor € 1 de massa. De hiermee gemoeid gaande kadaster- en notariskosten komen voor onze rekening.

RAADSVOORSTEL

Financiële kaders en voorwaarden aanleg ontsluitingsweg We hebben optioneel twee mogelijkheden (bijlage 5) met betrekking tot de ontsluitingsweg: - Variant A, waarbij ervan uitgegaan wordt dat het pand Hertenweg 2 en 4 in de toekomst (deels) wordt gesloopt; en - Variant B, waarbij het pand aan de Hertenweg 2 en 4 blijft behouden. Bij het bepalen van een alternatieve route zullen wij uitgaan van de kortst mogelijke lijn van fase 1 naar de Hertenweg, zodat we de resterende gedeelten van de kadastrale percelen gemeente Borsele, sectie AN nummers 32 en 412 van de Gereformeerde Gemeente zo groot mogelijk houden. Variant A, waarbij het pand Hertenweg 2 en 4 in de toekomst (deels) wordt gesloopt heeft vanuit ruimtelijk opzicht zeker de voorkeur, maar de exacte invulling met bijbehorende financiële uitwerking is nog niet bekend. Of deze variant mogelijk is, moet op een later moment blijken. Vandaar dat ook een variant B is opgesteld, waar het pand Hertenweg 2 en 4 niet wordt gesloopt en waar partijen rekening mee houden. Er is een raming opgesteld voor de realisatie van de ontsluitingsweg met parkeervoorziening (Varianten A en B). Deze raming is onder voorbehoud, omdat de exacte invulling van het resterende gedeelte van het herontwikkelingsgebied nog niet bekend is. Pagina 4 van 7

De Gereformeerde Gemeente heeft nu een directe behoefte aan uitbreiding, maar de plannen voor de herontwikkeling van het middengebied hebben wij nog niet kunnen opstarten. Deze plannen zijn namelijk gekoppeld aan het Masterplan Nieuwdorp, doordat het pand Hertenweg 2 en 4 naar verwachting na de verhuizing van basisschool De Regenboog Nieuwdorp en de kinderopvang begin 2025 vrijkomt. Daarna kunnen wij daadwerkelijk deze plannen gaan opstarten. Het benodigde bedrag is begroot op circa € 600.000 (zie voor de exploitatieberekening bijlage 6). Bijlage 6 ligt vertrouwelijk voor u ter inzage vanwege de aanbestedingen die moeten gaan plaatsvinden. Partijen achten het redelijk om deze kosten voor de aanleg van de infrastructurele voorzieningen naar rato van het oppervlak van hun eigendommen te verdelen. Concreet komt dit neer op het volgende: - Voor de gemeente Borsele: de toekomstig te ontwikkelen kadastrale percelen gemeente Borsele, sectie AN nummers 30, groot 1.900 m2 en sectie AN nummer 411, groot 2.755 m2, dus een totale oppervlakte van 4.655 m2. - Voor de Gereformeerde Gemeente: de oppervlakte van het te ontwikkelen gedeelte van de percelen gelegen aan de Havenweg 24 en 26, totaal groot 4.525 m2.

RAADSVOORSTEL

De Gereformeerde Gemeente is bereid om in eerste instantie de kosten voor de aanleg van het deel van de ontsluitingsweg van fase 1 te betalen. Later bij de realisatie van fase 2, dus op uiterlijk 31 december 2030, zal verrekening tussen partijen plaatsvinden overeenkomstig de kostenverdeling zoals hiervoor uitgewerkt. Dit komt voor ons neer op een totale bijdrage in de kosten van de aanleg van de ontsluitingsweg van circa € 304.248 en voor de Gereformeerde Gemeente van circa € 295.752. Overige bijdragen De Gereformeerde Gemeente is geen bijdrage Reserve Kwaliteit Openbare Ruimte verschuldigd. In dit geval is er geen sprake van een opwaardering van bestemmingen die een nieuwe economische ontwikkeling mogelijk maakt. In tegenstelling, de bestemming 'bedrijf' van Havenweg 24 wordt afgewaardeerd naar 'verkeer'. Om deze reden achten wij het vorderen van een dergelijke bijdrage niet redelijk. De Gereformeerde Gemeente hoeft niet te voorzien in een compensatie ten behoeve van waterberging, omdat er geen sprake is van een toename van verhard oppervlak. (JURIDISCHE) CONSEQUENTIES Alvorens wij een omgevingsvergunning kunnen verlenen, dienen de afspraken met betrekking tot de ontsluitingsweg en bijbehorende voorzieningen, geformaliseerd te zijn.

Door het sluiten van deze anterieure overeenkomst nemen wij de (financiële) verplichting op ons om de ontsluitingsweg volledig, dus zowel fase 1 als fase 2, overeenkomstig variant A of variant B op uiterlijk 31 december 2030 gerealiseerd te hebben. Dit ongeacht of de herontwikkeling al in een vergevorderd stadium is of niet. Niettemin is er nu de kans om met de Gereformeerde Gemeente afspraken te maken. Daarnaast heeft een dergelijke ontsluitingsweg een absolute meerwaarde bij de toekomstige herontwikkeling van de resterende gedeelten van het middengebied. Eventuele planschade voortvloeiende Pagina 5 van 7

uit de omgevingsvergunning 'activiteit strijdig gebruik' voor het bouwplan is op gebruikelijke wijze in de overeenkomst afgewenteld op de ontwikkelaar. FINANCIËN De leges omgevingsvergunning overeenkomstig de thans geldende legesverordening komen voor rekening van de initiatiefnemer en zijn als volgt opgebouwd: a) Activiteit 'strijdig gebruik' (Buitenplanse afwijking) € 185,50; - Indien de investeringskosten minder dan € 15.000 bedragen: € 185,50; - Indien de investeringskosten de € 15.000 of meer bedragen € 185,50 vermeerderd met 2%, waarmee die investeringskosten de € 15.000 te boven gaan; b) Leges omgevingsvergunning 'activiteit bouw'. De investeringskosten, zoals genoemd onder a, kunnen we in dit geval gelijkstellen met de bouwkosten van de kerk. Wij ramen de kosten voor de aanleg van de ontsluitingsweg op € 600.000, waarvan door de Gereformeerde Gemeente € 295.752 wordt bijgedragen. U vindt de berekenwijze voor de kostenverdeling van de aanleg van de ontsluitingsweg in de paragraaf ‘Argumenten'. Daarnaast bedraagt de koopsom voor de aankoop van de grond € 1 de massa en moeten we rekening houden met bijkomende kadaster- en notariskosten. Deze kosten komen volledig voor onze rekening.

RAADSVOORSTEL

Wij ramen het investeringskrediet voor de aanleg van de ontsluitingsweg (inclusief aankoop grond € 1 de massa en notaris- en kadasterkosten) op € 603.000. Dit resulteert in een netto investeringsbedrag voor Borsele van € 307.248. Wij verzoeken u om deze voor de helft - een bedrag van € 153.624 - te dekken uit de reserve Kwaliteit Openbare Ruimte en voor de andere helft - eveneens een bedrag van € 153.624 - te dekken uit de reserve algemeen weerstandsvermogen. Het bedrag van € 307.248 wordt toegevoegd aan de egalisatiereserve ‘afschrijvingen investeringen maatschappelijk nut’. De jaarlijkse afschrijvingslasten van € 15.363 worden uit de betreffende egalisatiereserves gedekt. De rentelasten 2% van de investering van € 6.145 worden vanaf 2024 in onze begroting verwerkt. UITVOERING / PLANNING / EVALUATIE Nadat u heeft ingestemd met dit voorstel, kunnen wij, na ontvangst van een aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van een nieuwe kerk aan de Havenweg in Nieuwdorp, deze in behandeling nemen. COMMUNICATIE De publicatie zal plaatsvinden in het kader van de procedure van de omgevingsvergunning. BESLUIT De raad besluit om: 1. De aanleg van een openbare ontsluitingsweg op gedeelten van de (toekomstige) gemeentelijke gronden kadastraal bekend gemeente Borsele, sectie AN nummers 30, 32, 411 en 412 mogelijk te maken door in te stemmen met de financiële kaders en Pagina 6 van 7

voorwaarden zoals deze blijken uit en gelden tussen partijen op grond van een te sluiten anterieure overeenkomst. 2. Het benodigde krediet van € 307.248 beschikbaar te stellen voor de realisatie van voornoemde ontsluitingsweg. 3. Het totaal benodigde bedrag voor de helft ten laste te brengen van de reserve Kwaliteit Openbare Ruimte (KOR) en voor de andere helft ten laste te brengen van de reserve algemeen weerstandsvermogen. TER INZAGE LIGGENDE STUKKEN Over dit advies liggen de volgende stukken vertrouwelijk ter inzage: Volgnummer Bijlage 3: Bijlage 6:

Naam of omschrijving Anterieure overeenkomst Raming ontsluitingsweg

Locatie Kamer griffier Kamer griffier

BIJLAGE(N) Bij dit raadsvoorstel zijn de volgende bijlagen: Bijlage 1: raadsvoorstel d.d. 1 december 2022 Bijlage 2: presentatie nieuwe kerk Bijlage 4: fase 1 ontsluitingsweg aan te leggen door Gereformeerde Gemeente Bijlage 5: variant A en B

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borsele, G.M. Dijksterhuis, burgemeester

RAADSVOORSTEL

J.M. Jansen, secretaris

Pagina 7 van 7