10.1 Ontwerp TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22e Woningbouwlocatie Cingelveste ‘s-Heerenhoek” Toelichting en Regels

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e, Woningbouw locatie Cingelveste 's-Heerenhoek

Toelichting

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Doel van dit TAM-omgevingsplan 1.2 Plangebied 1.3 Geldend omgevingsplan 1.4 Procedure 1.5 De bij dit besluit horende stukken 1.6 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Nieuwe situatie Hoofdstuk 3 Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Inleiding en leeswijzer 4.2 Cultuurhistorie 4.3 Archeologie 4.4 Gezondheid 4.5 Geluid door weg-, railverkeer en industrieterreinen 4.6 Geluid door milieubelastende activiteiten 4.7 VNG handreiking activiteiten en milieuzonering 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 Bodem 4.10 Water en watersystemen 4.11 Natuur en ecologie 4.12 Omgevingsveiligheid 4.13 Ontplofbare oorlogsresten 4.14 M.e.r.-beoordeling 4.15 Nutsvoorzieningen (kabels en leidingen) Hoofdstuk 5 Juridische aspecten 5.1 Algemeen 5.2 Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies

5 5 5 8 8 9 9 10 10 12 18 18 21 23 28 30 30 30 31 33 33 36 37 39 40 42 45 48 51 52 53 54 54 54 58 58 59 60

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13

Parkeerbalans Rapport Archeologisch Bureauonderzoek Rapport verkennend onderzoek asbest Rapport aanvullend verkennend onderzoek asbest Rapport verkennend bodemonderzoek Briefrapport bodemonderzoek Eindverslag bodemsanering Beschikking op grond van artikel 39c van de Wet bodembescherming Toelichting stikstofberekening Quickscan Beschermde Flora en Fauna M.e.r.-beoordeling Verslag bijeenkomst Cingelveste Verslag omgevingstafel

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Doel van dit TAM-omgevingsplan Initiatiefnemer is voornemens de voormalige bedrijfslocatie in 's-Heerenhoek, gelegen ten zuiden van de Cingeldijk en de Burgemeester Timansweg, hierna te duiden als de 'Locatie Cingelveste', te transformeren naar woningbouw. Op deze locatie, bekend als het voormalige AMAC-terrein, is sinds 2006 al geen bedrijf meer aanwezig. Sindsdien zijn de activiteiten op deze bedrijfsmatige locatie beëindigd, is het terrein gesaneerd en de inmiddels verouderde bebouwing verdwenen. Het braakliggende terrein in de huidige staat vraagt daarmee al geruime tijd om een nieuwe, passende invulling. In dat kader is enige tijd geleden besloten, het voormalige bedrijfsterrein als woningbouwlocatie aan te wijzen. De herontwikkeling heeft als doel in totaal 55 woningen gefaseerd te ontwikkelen en realiseren, in diverse typologieën en voor verschillende doelgroepen. Door de woningbouwontwikkeling kan de kern op een compacte, passende en natuurlijke wijze worden afgerond. Daarnaast draagt de toekomstige nieuwbouwlocatie in belangrijke mate bij aan de doorstroming op de woningmarkt en bovendien wordt voorzien in de actuele vraag naar woningen in de kern van 's-Heerenhoek. Vooruitlopend op het opstellen van een TAM-omgevingsplan voor het geheel, is door initiatiefnemer een vergunning voor de ontwikkeling en realisatie van 18 grondgebonden woningen aangevraagd.

Van deze aanvraag maakt de aanleg van de infrastructuur met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen alsmede waterberging (wadi) voor het hele plangebied onderdeel uit. Deze vergunning zal conserverend in onderhavig TAM-omgevingsplan worden opgenomen, zodat sprake is van een actueel planologisch kader. Daarnaast heeft de gemeente – gelet op haar taakstelling om de woningbouwopgave te versnellen – voor een deel van de gronden gelegen binnen het plangebied, aan Beveland Wonen een vergunning (voor maximaal 15 jaar) verleend voor de bouw van 13 flexwoningen. Deze woningen maken daarmee onderdeel van het beoogde woningbouwprogramma uit, maar zullen – gelet op de tijdelijkheid daarvan – anders dan de 18 grondgebonden woningen met bijbehorende voorzieningen, niet in onderhavig TAM-omgevingsplan worden opgenomen. Voor het totale plangebied is het omgevingsplan van de gemeente Borsele per 1 januari 2024 geldend. Hierbij is voor de begrenzing van het plangebied aangesloten bij de contouren van de geldende bestemmingsplannen. De gronden waar de woningbouw is voorzien hebben in de huidige situatie hoofdzakelijk een bedrijfsmatige gebruiksfunctie (zijn bedrijfsmatig bestemd) en staat daarmee de bouw van woningen niet toe. Om de nieuwe woonbuurt mogelijk te maken is derhalve een wijziging van het omgevingsplan benodigd.

Voorliggend wijzigingsbesluit is vormgegeven als een TAM-omgevingsplan en voorziet hierin. Omdat de gemeente en initiatiefnemer realistisch en vraaggericht willen bouwen is in de regels en op de verbeelding van het TAM-omgevingsplan voor de nog onbebouwde gronden enige flexibiliteit in het bouwaanbod opgenomen. Op deze wijze kunnen gemeente en initiatiefnemer binnen het plangebied desgewenst flexibel met de marktvraag en veranderende (toekomstige) omstandigheden omgaan. Om de regie te komen tot een zorgvuldige uitwerking van het gewenste woningbouwprogramma te behouden, zijn een beeldkwaliteitsplan en een verkavelings- en inrichtingsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan vormt naast de regels van het TAMomgevingsplan het toetsingskader voor de concrete vergunningaanvragen binnen het plangebied. Op deze manier wordt geborgd, dat de dorpse 'Borsele' kernmerken bij de concrete uitwerking van het plangebied worden geborgd.

1.2

Plangebied Het plangebied ligt aan de westzijde van de kern 's-Heerenhoek, betreft hoofdzakelijk het voormalige AMAC-terrein en vormt de overgang tussen het bebouwde gebied en het buitengebied van de gemeente Borsele.

Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Borsele, sectie AC, nummers 1058, 1059, 1060, 1061, 563 en 831, 965 en 1153, waarvan 831 en 965 (gedeeltelijk). In het kader van de planoptimalisatie is een perceel direct grenzend aan het AMAC-terrein verworven. Dit perceel staat kadastraal bekend als gemeente Borsele, sectie AC, nummer 113, en heeft een oppervlakte van 1.049 m². Dit perceel, gelegen in de uiterst zuidoostelijke hoek van het plangebied, waar de gestapelde flexwoningen zijn geprojecteerd, maakt deel uit van het totale woningbouwprogramma. De woningen zullen daarentegen niet in onderhavig TAM-omgevingsplan worden opgenomen, gelet op de tijdelijkheid daarvan. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van de kadastrale percelen en begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1: Rode contour betreft de kadastrale percelen onderdeel uitmakend van het plangebied. Bron: PDOK viewer. De functie van deze percelen is hoofdzakelijk bedrijfsmatig. Met het oog op de voorgestane woningbouwontwikkeling is dit gebruik al geruime tijd gestaakt. Voor de begrenzing van het plangebied is aangesloten bij de contouren van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele omvattende:  het bestemmingsplan 'Kern 's- Heerenhoek' uit 1986;  het bestemmingsplan “Kern 's-Heerenhoek 2011';  het CHW 'Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018'; en  het wijzigingsplan 'Kern 's-Heerenhoek, gedeelte Burgemeester Timansweg, 2022'. Dit leidt ertoe dat de plangrens:  aan de oostzijde, de percelen en eigendomsgrenzen van de bestaande woonbebouwing gesitueerd aan de Burgemeester Timansweg en Prins Hendrikstraat volgt en respecteert;  aan de zuidzijde zodanig wordt getrokken, dat alle gronden met een bedrijfsmatige functie en het bestaande dorpsbos c.q. park met wandelpaden, hierin zijn opgenomen;  aan de west- en noordzijde wordt gevormd door énerzijds de watergang (sloot), grenzend aan het buitengebied en anderzijds de bestaande infrastructuur (wegennet).

Hierdoor kent het plangebied een eenduidige en heldere begrenzing tussen enerzijds de uitbreiding van de kern in de vorm van een nieuwe woonbuurt en anderzijds het buitengebied van de gemeente Borsele. Op onderstaande straatnamenkaart en luchtfoto wordt de ligging en begrenzing van het plangebied in groter verband weergegeven.

Figuur 2: Staatnamenkaart, rode contour betreft indicatief het plangebied. Bron: PDOK viewer.

Figuur 3: Luchtfoto, rode contour betreft indicatief het plangebied. Bron: PDOK viewer. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit plan.

1.3

Geldend omgevingsplan Op het plangebied is het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan gemeente Borsele van toepassing. Dit onderdeel van het omgevingsplan is te vinden via de omgevingsplanviewer van de gemeente Borsele en Regels op de kaart. Voor de gronden waar de woningbouw is voorzien vigeren de volgende vier onderliggende regimes c.q. onderdelen: 1. het bestemmingsplan 'Kern 's-Heerenhoek' zoals vastgesteld door de gemeenteraad 4 februari 1986 (roze); 2. het bestemmingsplan 'Kern 's-Heerenhoek 2011' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juni 2013 (geel); 3. het CHW 'Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 1 maart 2018 (groen), en; 4. het wijzigingsplan 'Kern 's-Heerenhoek, gedeelte Burgemeester Timansweg, 2022' (geel). Op basis van het tijdelijke deel is de functie van de gronden binnen het plangebied hoofdzakelijk bedrijfsmatig. Binnen deze functie (bestemming) is de realisatie van woningen niet toegestaan.

Figuur 4: Uitsnede tijdelijk deel omgevingsplan, rode contour betreft het plangebied. Bron: Regels op de kaart. 1.4

Procedure Zoals in de paragrafen 1.1 en 1.3 beschreven is de ontwikkeling niet rechtsreeks mogelijk op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele. Om de gewenste ontwikkeling te realiseren moet het tijdelijke deel van het omgevingsplan worden gewijzigd. Concreet betekent dit, dat het gemeentelijk omgevingsplan moet worden gewijzigd om het initiatief mogelijk te maken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van TAM-IMRO. Vanwege de onzekerheden rondom het DSO is tot 1-1-2026 de mogelijkheid gecreëerd om via de Wro-standaarden het omgevingsplan te publiceren, TAM-IMRO ('Tijdelijke Alternatieve Maatregelen – Informatiemodel Ruimtelijke Ordening') genaamd. De wijziging van het omgevingsplan kan worden opgesteld in de software voor bestemmingsplannen en wordt gepubliceerd via de IMRO standaarden en de landelijke voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Inhoudelijk moet een TAM-omgevingsplan voldoen aan de Omgevingswet.

Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het omgevingsplan Borsele, voor de kadastrale percelen gemeente Borsele, sectie AC, nummers 1058, 1059, 1060, 1061, 563 en 831, 965 en 1153, waarvan 831 en 965 gedeeltelijk. In juridische zin is dit plan een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Het TAM-IMRO-plan is opgesteld als hoofdstuk 22e van het omgevingsplan. Technisch kan de wijziging van het omgevingsplan met TAM-IMRO niet voldoen aan de nieuwe digitale standaarden STOP/TPOD, daarom kan de wijziging van het omgevingsplan technisch ook geen onderdeel uitmaken van het omgevingsplan op het DSO en wordt het via de 'oude' landelijke voorziening gepubliceerd. Nadat de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld kunnen vergunningen ten behoeve van de bouwwerken worden aangevraagd. Dit plan vormt dan het toetsingskader voor deze vergunningaanvragen. Het TAM-omgevingsplan moet voor 2032 worden omgezet naar het gemeente brede omgevingsplan in de software van de gemeente en het moet dan voldoen aan de standaarden voor het omgevingsplan (STOP/TPOD). Voor het opnemen van het TAM-omgevingsplan in het STOP/TPOD-omgevingsplan dient een nieuw vaststellingsbesluit te worden genomen.

Het ministerie van BZK heeft de intentie uitgesproken om in de wet- en regelgeving vast te leggen dat regels in het STOP omgevingsplan die inhoudelijk gelijk zijn aan het TAM-omgevingsplan niet opnieuw appellabel worden bij het overzetten. De wijze waarop en de voorwaarden waaronder dit mogelijk is worden momenteel uitgewerkt. 1.5

De bij dit besluit horende stukken Het TAM-omgevingsplan 'Hoofdstuk 22e Woningbouw locatie Cingelveste 's-Heerenhoek' bestaat uit de volgende stukken:  verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0654.TAMOPHHWBCV2025-0001) met renvooi;  regels;  deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding met renvooi zijn de functies van de gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het plan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het omgevingsplan.

1.6

Leeswijzer De toelichting op de het TAM-omgevingsplan heeft de volgende opzet: in hoofdstuk 2 wordt de bestaande en toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten getoetst, die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe de voorgenomen ontwikkeling in deze herziening van het omgevingsplan is geregeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een integrale conclusie getrokken, die de motivering vormt voor het wijzigen van het (tijdelijke deel) omgevingsplan.

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie Feitelijke situatie 's-Heerenhoek is een van de grotere kernen in de gemeente Borsele en kan getypeerd worden als een dijkdorp. De kern bestaat uit een aantal deelgebieden met elk een eigen sfeer. In alle deelgebieden is doorgaans sprake van kleinschalige bebouwing, divers van stijl, aard, hoogte en functie. Het is dan ook duidelijk zichtbaar, dat de bestaande bebouwing uit verschillende perioden dateert. In de kern kunnen de navolgende deelgebieden worden onderscheiden:  de historische kern gelegen in de oksel van de Cingeldijk en Kuijpersdijk/Molendijk. De historische kern wordt gekenmerkt door een compact, aangesloten karakter waar naast woningen verspreid enkele voorzieningen aanwezig zijn;  de dorpslinten waar evenals in de historische kern de bebouwing doorgaans individueel is vormgegeven. Het straatbeeld is echter meer open doordat de gevelwanden minder gesloten zijn en er vaak voortuinen aanwezig zijn. Hierbij is de bebouwing kleinschalig van aard;  enkele planmatige uitbreidingen waarvan de stedenbouwkundige opzet van de uitbreidingen verschilt. Dit wordt met name ingegeven door de heersende stedenbouwopvattingen van de periode waarin de woongebieden tot stand zijn gekomen. Deze uitbreidingen kenmerken zich door meer seriematige bouw;  twee voormalige bedrijfslocaties, waarvan het AMAC-terrein er één is.

Hierbij vormt het AMACterrein het overgangsgebied tussen de bebouwde kern enerzijds en het meer open buitengebied anderzijds. Het AMAC-terrein kent dan ook twee gezichten: het dorpse karakter gevormd voor de historische kern en historische lint ten noorden en ten oosten en het buitengebied ten westen daarvan. Locatie Cingelveste Aan de westzijde van de kern 's-Heerenhoek en ten zuiden van de Cingeldijk ligt het voormalige AMAC-terrein. Het plangebied ligt momenteel braak en wordt ten noorden begrensd door de Cingeldijk en het bestaande woonbebouwing aan de Burgemeester Timansweg. De woningen gelegen aan de Burgemeester Timansweg maken deel uit van het dorpslint. Deze woningen variëren in dichtheid en type en zijn voornamelijk opgetrokken uit één tot twee bouwlagen met kap. De Cingeldijk ligt verhoogd ten opzichte van de Burgemeester Timansweg en het plangebied. Aan weerzijden van de Cingeldijk zijn volwassen bomen aanwezig. De dijk met bomen zorgt enerzijds voor een duidelijke fysieke en ruimtelijke scheiding tussen het dorpslint en het plangebied. Anderzijds zorgt de dijk met bomen ervoor dat het zicht vanuit de bestaande woningen op en naar het plangebied en daarmee toekomstige woningbouw enigszins wordt beperkt.

Direct ten oosten wordt het plangebied enerzijds belend door de zijgevel en achtertuinen van 6 in 2022 opgerichte aaneengebouwde woningen en anderzijds door achtertuinen behorend bij de woningen die deel uitmaken van de historische kern. De 6 nieuwbouwwoningen, gerealiseerd op het perceel wat voorheen werd aangeduid als de 'Oude Smidse', zijn opgetrokken uit één laag met kap. De bebouwing in de historische kern wordt gekenmerkt door een compacte structuur, waarbij vrijwel alle woningen aan de straat liggen. Verder is de woonbebouwing individueel van aard en beschikken deze over relatief grote achtertuinen. Het zuidelijke deel van het plangebied is reeds ingericht als dorpsbos c.q. park. Dit bos c.q. park blijft behouden. In relatie tot de wateropgave zal in het bos c.q. park een waterberging in de vorm van een wadi worden aangelegd. Ten westen liggen tot groen aangewezen gronden met bijbehorende watergang c.q. sloot. In die zin vormen zowel de zuidelijke als westelijke randen van het plangebied een overgangszone van de nieuwe woonbuurt naar het groene, meer open en landelijke gebied van de gemeente Borsele.

Planologische situatie Vanuit planologisch opzicht zijn binnen het plangebied, vooruitlopend op het van kracht worden van het TAM-omgevingsplan, twee separate vergunningen voor enerzijds de bouw van 13 flexwoningen (maximaal 15 jaar) en anderzijds de bouw van 18 grondgebonden woningen, met bijbehorende groen- en infrastructurele voorzieningen verleend. De flexwoningen zijn, gelet op de

tijdelijkheid daarvan, niet in de regels en verbeelding van onderhavige TAM-omgevingsplan opgenomen. Onderstaande foto's geven een impressie van de bestaande situatie van zowel het plangebied als haar directe omgeving weer.

Figuur 5: Zicht op het plangebied vanaf de Cingeldijk in zuidelijke richting. Bron: Google Maps.

Figuur 6: Zicht op het plangebied vanaf de Cingeldijk richting de bebouwde kern. Bron: Google Maps.

Figuur 7: Zicht op de reeds gerealiseerde woningen aan de Burgemeester Timansweg. Bron: Google Maps.

Figuur 8: Punt waar de Cingeldijk en de Burgemeester Timansweg samenkomen. Bron: Google Maps. 2.2

Nieuwe situatie

2.2.1

Stedenbouwkundig c.q. verkavelings- en inrichtingsplan locatie Cingelveste Ruimtelijke structuur en verkavelings- en inrichtingsplan Al enige tijd geleden is bestuurlijk voor de uitbreiding van de kern en transformatie van de voormalige bedrijfslocatie tot woningbouwlocatie besloten. In 2022 is hiervoor een aanvang gemaakt door de bouw van 6 aaneengebouwde woningen aan de Burgemeester Timansweg. Deze woningen zijn gebouwd, opgeleverd en worden inmiddels bewoond. Gezien de grootte van de totale locatie draagt de ontwikkeling in significante mate bij aan realisatie van het gewenste volkshuisvestelijke programma in de kern 's-Heerenhoek. De woningbouw wordt dan ook gefaseerd ontwikkeld en in de eindsituatie zijn op het terrein maximaal 55 nieuwbouwwoningen voorzien. Hierbij krijgt het plangebied een eigen identiteit, met dien verstande dat het karakter van de nieuwe woonbuurt past bij en aansluit op het kleinschalige karakter van de kern. De ruimtelijke structuur van de toekomstige woningbouwlocatie wordt in hoofdzaak, zoals in paragraaf 2.1 beschreven, bepaald door de bestaande woonbebouwing, wegen en een ligging grenzend aan het bos c.q. park en het landelijke gebied. Kortom, het landelijke buitengebied en de bestaande wegen- en bebouwingsstructuur kaderen het plangebied in, waardoor sprake is van een natuurlijke afronding van de kern.

Om te komen tot een zorgvuldige uitwerking van dit woningbouwprogramma is een indicatief verkavelings- en inrichtingsplan opgesteld, dat als leidraad dient voor de herontwikkeling van het gehele plangebied en wijziging van het omgevingsplan. Uitgegaan wordt van een orthogonale stedenbouwkundige structuur. Hierbij vormt de bestaande ruimtelijke structuur van de directe omgeving de basis, waarbij een landschappelijke inpassing wordt voorgestaan, die uitgaat van behoud en daar waar mogelijk versterking van de (bestaande) natuurlijke kwaliteiten. Zo wordt de woonbuurt aan de zuid- en westzijde omsloten door het bestaande dorpsbos c.q. park met wandelpaden, water en groen. Hierdoor is de woonbuurt niet alleen voor de toekomstige bewoners, maar ook het dorp beleefbaar. Verder wordt in het dorpsbos c.q. park, in relatie tot het waterbelang, een wadi aangelegd. Bij de uitvoering van alle fasen zal op de wateropgave en aanleg van de wadi worden geanticipeerd. Onderstaand wordt het verkavelings- en inrichtingsplan weergegeven.

Figuur 9: Verkavelings- en inrichtingsplan voorkeursvariant. Bron: Rothuizen architecten en adviseurs d.d. 22-5-2025. Het is zoals in de voorgaande paragrafen beschreven de intentie, de te ontwikkelen woningen in fasen aan te bieden, zodat voor de onbebouwde gronden enigszins flexibel op de marktvraag en veranderende marktomstandigheden kan worden ingespeeld. Bovendien krijgen hierdoor meer mensen de kans in het dorp te blijven wonen. De fasering is gebaseerd op de (voorlopige) verdeling zoals deze in het woningbouwprogramma voor deze locatie is gemaakt. Het gaat hierbij om zowel huur- als koopwoningen voor diverse doelgroepen. Meer concreet: van de in totaal maximaal 55 nieuwbouwwoningen wordt 2/3 van de woningen in het betaalbare segment gebouwd. Bovendien is in het woningbouwprogramma – naast realisatie van sociale huurwoningen – ook de oprichting van13 flexwoningen voorzien. Zie hierover ook meer specifiek paragraaf 3.3.2. 2.2.2

Beeldkwaliteit Naast een verkavelings- en inrichtingsplan, is voor de gehele ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is gericht op het realiseren van een samenhangende, karaktervolle woonbuurt, passend in de omgeving, maar met een eigen onderscheidende identiteit. In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, het materiaalgebruik en de stedenbouwkundige samenhang van de woningen en openbaar gebied met als doel een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving te creëren. Deze kwalitatieve criteria, in woord en beeld borgen een ruimtelijke basiskwaliteit en zijn straks leidend bij het toetsen van de bouwplannen c.q. vergunningen. De beleidsregels zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan worden op het gebied van de redelijke eisen van welstand onderdeel van de Welstandsnota als bedoeld in de Omgevingswet (artikel 4.19 Ow). Ook onderhavig verkavelings- en inrichtingsplan is aan het beeldkwaliteitsplan, wat in het kader van het TAM-omgevingsplan door de raad zal worden vastgesteld, getoetst en akkoord bevonden.

2.2.3

Bebouwing Het verkavelings- en inrichtingsplan gaat uit van de oprichting van de oprichting van maximaal 55 woningen in de vorm van: a. 7 vrijstaande woningen; b. 4 twee-onder-één kapwoningen; c. 13 levensloopbestendige woningen; d. 18 eengezinswoningen; en e. 13 flexwoningen. Het plangebied zal via een nieuw aan te leggen interne erfontsluitingsweg (woonstraat) op het bestaande wegennet worden ontsloten. Deze nieuwe erfontsluitingsweg (woonstraat) bepaalt daarmee de stedenbouwkundige opzet van de ruimtelijke structuur, waardoor er als het ware drie bouwpercelen ontstaan. Qua bebouwing zijn binnen de bouwpercelen met name aaneengebouwde woningen voorzien om zo, met het oog op de bouw van meer betaalbare woningen die ook in de toekomst onder de betaalbare categorie kunnen blijven vallen, te kunnen sturen. Dit betekent dat de hoogte van alle grondgebonden woningen maximaal 1,5 bouwlaag met kap bedraagt. Deze woningen zijn daarmee voldoende groot van omvang voor 1- en 2-persoonshuishoudens, gezinnen én voor levensloopbestendige/seniorenwoningen met een volledig woonprogramma op de begane grond. Dit houdt echter niet in, dat binnen de bouwpercelen uitsluitend aaneengebouwde woningen kunnen worden gerealiseerd. Het is gelet op de ruimtelijke structuur, ook mogelijk om een deel van een blok van aaneengebouwde woningen te vervangen door bijvoorbeeld een twee-onder-éénkapwoning.

Aan de zuid- en westzijde van het plangebied zijn in de voorkeursvariant vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen geprojecteerd, om zo de rand van de nieuwe woonbuurt richting het dorpsbos c.q. park en het buitengebied wat luchtiger en daarmee zachter maken. Tot slot vormen de rooilijnen zonder grote verspringen, bij een mogelijke diversiteit in architectonische uitvoering van de bouwpercelen, een rustig straatbeeld.

2.2.4

Programmatisch Het is de intentie om binnen het plangebied in totaal 42 grondgebonden woningen te ontwikkelen en realiseren. De verdeling van de woningtypologieën kan voor de onbebouwde gronden bij de definitieve planontwikkeling nog enigszins worden gewijzigd, al naar gelang de marktbehoefte en marktomstandigheden. Uitgangspunt is en blijft hierbij een mix van doelgroepen. Er is behoefte aan beweging (doorstroming) en ruimte voor het maken van een wooncarrière binnen 's-Heerenhoek. Deze markt heeft vooral behoefte aan duurzame woningen in een sociale huur- en midden-, en minder in het hoger prijssegment, waarin de planvorming voorziet. Qua woonmilieu is er behoefte aan een landelijke woonomgeving waarin rust, ruimte, privacy, kleinschaligheid, veiligheid, duurzaamheid en functionaliteit voorop staan. De doelgroepen voor deze woonomgevingen is in grote getale aanwezig, maar kan geen passend nieuw aanbod vinden. Woningbouwprogramma Ten aanzien van de verdeling van het totale woningbouwprogramma wordt uitgegaan van in totaal 55 woningen, waarvan:  20 woningen in het sociale huursegment;  24 woningen in het betaalbare segment (tot € 405.000,-), en;  11 in het hogere koopsegment; worden aangeboden. Doelgroepen Van de 20 huurwoningen maken de 13 tijdelijke flexwoningen deel uit.

Deze 13 flexwoningen zijn bestemd voor starters, statushouders en spoedzoekers om zo de druk voor deze doelgroepen op de woningmarkt te verlichten. De 13 levensloopbestendige woningen in het plan zijn in beginsel gericht op ouderen (middensegment). Door de vergrijzing is de vraag naar levensloopbestendige woningen groot. Ook hieraan wordt invulling gegeven. De 18 eengezinswoningen (sociale huur en middensegment), de 7 vrijstaande en 4 twee-onder-een-kapwoningen (hogere segment) zijn

voornamelijk bedoeld voor gezinnen en voor mensen die een tweede stap in hun wooncarrière wensen te maken. Hierbij is het ook mogelijk het totale woonprogramma in de twee-onder-eenkapwoning desgewenst, zowel nu als in de toekomst, volledig op de begane grond te realiseren. Met het plan kunnen deze doelgroepen worden bediend. Verder past het programma in de afspraken van de Zeeuwse Woondeal, daar het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen in het segment betaalbaar vallen en aanvullend sociale huurwoningen zijn voorzien. Referentiebeelden van de beoogde grondgebonden woningen zijn op onderstaande afbeeldingen weergegeven.

Figuur 10: Referentiebeelden grondgebonden nieuwbouwwoningen. Bron: Rothuizen en Fraanje. 2.2.5

Openbare ruimte Het totale plangebied wordt ontsloten door een nieuw aan te leggen rondgaande erfontsluitingsweg (woonstraat) welke aansluit op de Cingeldijk. Het punt waar de Cingeldijk en de Burgemeester Timansweg samenkomen zal in relatie tot de beoogde woningbouwontwikkeling met het oog op de verkeersveiligheid worden heringericht, zodanig dat de bestaande en toekomstige bewoners alsmede bezoekers, de woningen veilig en overzichtelijk kunnen bereiken. De rondgaande erfontsluitingsweg (woonstraat) binnen het plangebied zelf is voorts alleen bedoeld voor bestemmingsverkeer en kent daarmee een lage verkeersintensiteit. Het parkeren voor de woningen vindt grotendeels plaats in de openbare ruimte, waarbij parkeerstroken aan de voorzijde van de woningen worden aangelegd. Ter hoogte van de flexwoningen is een parkeerkoffer in het plan opgenomen. Door de aanplant van bomen en een groenstrook wordt de parkeerkoffer zoveel mogelijk aan het zicht vanuit de nabije woningen en tuinen wordt onttrokken. Bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen vindt het parkeren van 2 auto's op eigen terrein plaats. Bij eindwoningen wordt ruimte voor het parkeren van 1 auto geboden. In het verkavelings- en inrichtingsplan is ook rekening gehouden met de aanleg van groen en bomen binnen het plangebied. Daarnaast zal in het bestaande dorpsbos c.q.

park een waterberging in de vorm van een wadi worden aangelegd. De wadi van het plangebied vangt niet alleen het hemelwater van het plangebied zelf op, maar ook een deel van het hemelwater uit het aangrenzende bestaande bebouwde gebied. Het bestaande dorpsbos c.q. park en waterberging omkaderen daarmee aan de zuid- en westzijde de nieuwe woonbuurt. Naast dat het bestaande en nieuw aan te planten groen zorgt voor een natuurlijke overgang tussen de stedelijke uitbreiding en het buitengebied, wordt hiermee op de klimaatverandering (hittestress, opvangen stortbuien) en verbeteren van de biodiversiteit ingespeeld.

2.2.6

Mobiliteit Algemeen Verkeer is primair geregeld in de weg- en verkeerswetgeving. Deze regelgeving maakt geen deel uit van de Omgevingswet. Het wijzigen van functies betekend in de meeste gevallen ook dat er wijzigingen met betrekking op verkeer zijn. Hierbij kan het een toename van verkeer zijn of de aard van het verkeer kan wijzigen. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient ook in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte. Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn dat afgewenteld wordt op de omgeving. Verkeer In het verkavelings- en inrichtingsplan is de ontsluitingsstructuur en het parkeren opgenomen. Daaruit blijkt, dat al het verkeer via één hoofdontsluiting, waar de Cingeldijk en Burgemeester Timansweg samenkomen, de woonbuurt kan in- en uitrijden. De Burgemeester Timansweg staat samen met de Cingeldijk in directe verbinding met de Borsselsedijk. Deze weg leidt richting het westen naar de Lange Noordweg, naar de provinciale weg N666. Aan de oostkant staat de Cingeldijk in directe verbinding met de Burgemeester Timansweg die leidt naar de Kuijpersdijk en de Molendijk. Via deze wegen wordt de kern van 's-Heerenhoek bereikt. De bereikbaarheid van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer is goed.

Via een interne rondgaande weg kunnen de woningen worden bereikt. Het wegprofiel wordt smal gehouden om zo voor lagere rijsnelheden te zorgen die bij het dorpse karakter passen. De interne rondweg is alleen bedoeld voor bestemmingsverkeer, zodat de mogelijke verkeershinder, zowel voor de bewoners als directe omgeving, tot een minimum wordt beperkt. De verkeersintensiteit verbonden aan de ontwikkeling en realisatie van de woonbuurt zal voor de nabije omgeving niet tot onevenredige verkeershinder leiden. De toename van verkeersbewegingen blijft binnen de marges van de capaciteit en maatvoering van de bestaande wegen. De wegen zijn daarmee voldoende uitgerust om de toename van het aantal verkeersbewegingen te verwerken. Hierbij dient betrokken te worden dat – gelet op de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden – het aantal verkeersbewegingen en (mogelijke) verkeershinder ten gevolge van het initiatief in feitelijk zin wel zal toenemen, maar vanuit juridisch-planologisch opzicht niet toe- maar eerder zal afnemen. Immers, door het initiatief komt de verkeersaantrekkende werking van de planologisch toegestane bedrijfsmatige functie te vervallen. Dit maakt de nieuwe situatie, zowel in feitelijk als juridisch opzicht, ruimtelijk aanvaardbaar.

Tot slot zal de bestaande wegenstructuur op het punt waar de Cingeldijk en de Burgemeester Timansweg samenkomen (zie figuur 8) worden heringericht, zodat zowel bestaande als toekomstige bewoners alsmede bezoekers de woningen veilig en overzichtelijk kunnen bereiken. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het bestaande wegennet, waaronder de Cingeldijk en de Burgemeester Timansweg, het verkeer – zeker na herinrichting – goed en veilig verwerken. De ontwikkeling leidt naar verwachting dan ook niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernorm is gebruik gemaakt van de CROW 2024. De stedelijkheidsgraad wordt bepaald op basis van de adressendichtheid. Op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) valt het plangebied binnen de categorie 'weinig stedelijk' en 'rest bebouwde kom'. De CROW 2024 hanteert voor parkeerkencijfers een bandbreedte met een minimum en een maximum. De gemeente Borsele hanteert als uitgangspunt voor de toe te passen parkeernormen de gemiddelde bandbreedte van de CROW parkeerkencijfers. Uitgaande van de (voorlopige) verdeling zoals deze in het woningbouwprogramma voor deze locatie is gemaakt, dienen in totaal 98 parkeerplaatsen te worden aangelegd. Het gaat hierbij om zowel huurwoningen als koopwoningen voor diverse doelgroepen.

De voor de woningen benodigde parkeerbehoefte wordt door de aanleg van 76 parkeerplaatsen grotendeels in de openbare ruimte opgelost. Bij de vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen worden 2 parkeerplaatsen en bij de eindwoningen 1 parkeerplaats op eigen terrein aangelegd. Omdat parkeerplaatsen op percelen bij een eigen woning in de praktijk niet altijd

worden benut om een auto te parkeren, wordt voor de woonfunctie in de parkeerbalansberekening een correctiefactor toegepast. Dit betekent, dat er feitelijk ruimte is voor een bepaald aantal voertuigen (theoretisch aantal), maar dat uit de praktijk blijkt, dat in het dagelijkse gebruik er minder voertuigen staan dan dat theoretisch mogelijk is. De mate waarin parkeren op eigen terrein in het parkeeraanbod meetelt, is gebaseerd op de normen zoals opgenomen in de CROW en in de parkeerbalans verwerkt (Bijlage 1). Indien wordt uitgegaan van de gemiddelde normen, beschikt de openbare ruimte, naast 31 parkeerplaatsen op eigen terrein over ruim voldoende capaciteit om het parkeren, waaronder begrepen bezoekersparkeren (0,2) op te vangen. Op deze wijze wordt aan de parkeerbehoefte voldaan. Conclusie mobiliteit Het aantal verkeersbewegingen op de bestaande wegen zal inherent aan het initiatief, mede gelet op de reeds (planologisch) toegestane bedrijfsmatige functie, geen nadelige, eerder voordelige effecten op de bestaande infrastructuur met zich meebrengen. Meer concreet: de verkeersgeneratie zal lager zijn dan het planologisch toegestane aantal verkeersbewegingen. Het bestaande wegennet is daarmee voldoende geschikt om het verkeer van en naar het initiatief op te vangen.

Verder zal de bestaande wegenstructuur in relatie tot het plan en met het oog op de verkeersveiligheid gedeeltelijk worden heringericht. Tot slot beschikt het initiatief, bij een berekende behoefte van 98 parkeerplaatsen, binnen het plangebied, over voldoende parkeercapaciteit om in de parkeerbehoefte te voorzien. Op basis daarvan zal niet alleen het aspect verkeer, maar ook parkeren geen belemmering vormen voor de realisatie van onderhavige woningbouwontwikkeling.

Hoofdstuk 3

Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de beoogde woningbouwontwikkeling toegelicht en wordt de beoogde ontwikkeling hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). De regels uit het Bkl worden gemotiveerd getoetst aan de activiteit. 3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een Rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:  een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;  over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed;  een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Principes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoekt het Rijk naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

3.1.2

Nota Ruimte Op 26 september 2025 heeft het kabinet – op voorstel van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en mede namens de bewindspersonen van Infrastructuur en Waterstaat, Economische Zaken, Klimaat en Groene Groei, Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur, Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, Volksgezondheid, Welzijn en Sport en Defensie – ingestemd met de Nota Ruimte. De Nota Ruimte is een nationale omgevingsvisie zoals bedoeld onder Afdeling 3.1 Omgevingsvisies van de Omgevingswet. Een omgevingsvisie is bindend voor de overheid die hem opstelt. De definitieve Nota Ruimte zal de NOVI uit 2020 gaan vervangen. De Nota Ruimte is vanaf dan het geldende kader voor al het rijksbeleid over de fysieke leefomgeving. Het besluit over de Ontwerp-Nota Ruimte is op 6 oktober 2025 openbaar gemaakt en gepubliceerd. De kennisgeving van de terinzagelegging is op 6 oktober gepubliceerd in de Staatscourant. De zienswijzenperiode loopt tot en met 15 december 2025.

3.1.3

Instructieregels De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (afgekort AMvB's). Dit zijn: 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); en 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het uitvoeren van de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) vervangt daarmee het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet ingetrokken. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat instructieregels het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt geweigerd als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructieregel(s); b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Instructieregels gelden onder andere voor de volgende onderwerpen:  waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl);  beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl);  beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;  beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf hierna);  het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;  het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;  het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl);  het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen (afdeling 5.2 Bkl).

Voor het project zijn de navolgende instructieregels van belang:  beschermen van de gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl);  de ladder van duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5.4 Bkl). In de toelichting moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4. De ladder van duurzame verstedelijking wordt getoetst in de volgende paragraaf. 3.1.4

Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel staat in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op grond van artikel 8.0b van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is deze instructieregel ook op een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit van toepassing. De ladder is verankerd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en luidt als volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.” Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied', 'stedelijke ontwikkeling' en 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5.129g Bkl staat de instructieregel dat de ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Een woning is een stedelijke functie, waarop de ladder in beginsel van toepassing is. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is echter niet concreet vastgelegd.

In de rechtspraak welke onder het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in relatie tot de ladder van duurzame verstedelijking is gevormd, dient een voorziene ontwikkeling in lijn met artikel 5.129g Bkl voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt (uitspraak: ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 en ECLI:NL:RVS:2014:1442). De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan wat als voldoende substantieel kwalificeert: bouwplannen met niet meer dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 6.3). Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 (Oldenzaal), en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064 (Waalre). Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn.

3.1.5

Conclusie Toetsing aan het NOVI Voorliggende kwestie betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waarvan de beleidsvrijheid bij de gemeente en de provincie ligt. Verder zijn bij het uitwerken van de ontwikkeling de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt, dat de NOVI geen belemmering vormt voor het beoogde initiatief. Toetsing Instructieregels Rijks (Amvb's) In hoofdstuk 4 van de toelichting wordt aangetoond, dat er bij dit voornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Toetsing 'Ladder voor duurzame verstedelijking' In de jurisprudentie is bepaald, dat vanaf 11 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de Ladder. Op basis hiervan dient de woningbouwontwikkeling als stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft.

Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande tijdelijke deel van het omgevingsplan voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande tijdelijke deel van het omgevingsplan. Gelet op de omvang, ligging en wijziging van de functie van bedrijfsmatig naar wonen, waarbij momenteel geen (hoofd)bebouwing is toegestaan, moet worden geconcludeerd, dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, die moet worden 'beladderd'. Voor een nadere onderbouwing daarvan wordt verwezen naar de volgende paragrafen.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Zeeuwse Omgevingsvisie Op 12 november 2021 hebben Provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de ambities voor 2050 en de doelen voor 2030 vastgelegd. De visie kent verschillende doelen; soms is deze bedoeld als richtdocument voor overleggen. Soms is het de basis voor de Zeeuwse Omgevingsverordening en de uitvoeringsprogramma's, of is het de leidraad bij het uitvoeren van het beleid. De provincie heeft vier ambities gesteld: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatie economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland wordt het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Hieronder worden de bouwstenen die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling beschreven. Woningvoorraad Over de woningvoorraad schrijft de provincie dat de nieuwbouw moet passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en minstens 50% van de nieuwbouw is circulair. Nieuwbouwplannen moeten inspelen op de behoefte aan specifieke woningmarktsegmenten. Hiertoe werken de Zeeuwse gemeenten en de provincie aan een

Zeeuwse Woonagenda, waarbinnen gezamenlijk wordt opgetrokken om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en te houden. Er wordt onder meer ingezet op het realiseren van een flexibele schil. Er zijn diverse doelgroepen met een specifieke woningbehoefte. Doel van de ambitie is dan ook het gericht inzetten op innovatie om te komen tot nieuwe en flexibele woonvormen. Het gaat om specifieke segmenten. Provincie en gemeenten stellen de kaders vast waarbinnen de afspraken worden uitgevoerd en worden ondersteund bij de realisatie van woningbouw die voorziet in een behoefte op de juiste plaats. Verder staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Gezien de ruimtelijke doelen, de klimaat- en demografische opgave, de uitgangssituatie van de woningvoorraad en de toekomstverwachtingen, is woningbouwbeleid essentieel. Woningbouwprojecten, zeker de omvangrijke, hebben een gemeentegrensoverschrijdend impact. Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. Deze keuzes worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken door de vijf Zeeuwse woningmarktregio's (De Bevelanden, Schouwen-Duiveland, Tholen, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen).

Toetsing In de Zeeuwse Omgevingsvisie worden de ambities op hoofdlijnen geschetst, alsmede de kaders waarbinnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Verder Kijken vr naar de ambities sluit de ontwikkeling volledig aan op de eerste ambitie: 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland'. Hierbij moeten de nieuwbouwplannen inspelen op de bestaande en toekomstige behoefte. Naast de kwantitatieve behoefte c.q. vraag naar woningen, neemt de behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare alsmede levensloopbestendige woningen eveneens fors toe. Onderhavige ontwikkeling voegt beide segmenten, betaalbaar en levensloopbestendig aan het woningaanbod toe, waar in de veranderende markt vraag naar is. Daarnaast zijn in het woningbouwprogramma tevens 13 flexwoningen voorzien, waardoor een zogeheten flexibele schil wordt gecreëerd, waarin het in de huidige woningvoorraad aan ontbreekt. De ontwikkeling is daarmee volledig in lijn met de Zeeuwse Omgevingsvisie. 3.2.2

Omgevingsverordening Zeeland Op 1 januari 2024 is naast de Zeeuwse Omgevingsvisie ook de Omgevingsverordening Zeeland in werking getreden. Onder de Omgevingswet, vormt de Omgevingsverordening – net als voorheen – een aanvulling op de Zeeuwse Omgevingsvisie, aangezien het in deze visie geformuleerde beleid in de verordening wordt gecomplementeerd met toetsbare criteria waaraan planvorming c.q. projecten moet voldoen. Slechts een select aantal onderdelen uit het (voormalige) Omgevingsvisie is geregeld in de verordening. Onderwerpen opgenomen in de Omgevingsverordening zijn bijvoorbeeld bedrijventerrein, verblijfsrecreatie, bestaande natuur en ecologische hoofdstructuur, agrarische gebieden van ecologische betekenis, molenbiotopen, glastuinbouw en intensieve veehouderij. Van gemeenten wordt een loyale bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen van het plan, ook ten aanzien van die onderdelen van het plan die niet in de verordening zijn opgenomen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten.

3.2.3

Instructieregels In de Omgevingsverordening Zeeland, inclusief de 1e wijziging, zoals vastgesteld op 23 december 2024 zijn in hoofdstuk 5 instructieregels opgenomen. Toetsing Ten aanzien van het onderwerp 'Wonen' is uitsluitend een instructie opgenomen voor bouwen buiten bestaand stedelijk gebied. Wel is in ten aanzien van het onderwerp 'Wonen' de instructie opgenomen, dat een woningbouwontwikkeling aan de regionale woningmarktafspraken dienen te voldoen (artikelen 5.10, 5.11, 5.12). Hiervoor wordt naar paragaaf 3.3.3 verwezen.

3.2.4

Conclusie Er is nog een aanzienlijk tekort aan plancapaciteit in de regio. Ook als we kijken naar de binnenstedelijke mogelijkheden om aan deze woningbehoefte te voldoen. Het is dan ook de grote druk op de woningmarkt en de toenemende behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, die het zoeken naar nieuwe (uitleg-)locaties urgent maakt. Dit geldt ook voor de gemeente Borsele. Nu alle woningbouwlocaties in de kern van 's-Heerenhoek zijn benut, kan binnen het bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte van in totaal 55 nieuwbouwwoningen worden voorzien. Door op voormalig bedrijfsmatige bestemde gronden, direct grenzend aan de kern 55 nieuwbouwwoningen, waaronder 13 flexwoningen, te realiseren wordt een bijdrage aan de verlichting van de woningdruk geleverd en wordt bovendien in de vraag naar toekomstbestendige, maar vooral betaalbare woningen voorzien. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan het provinciale beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Zeeuwse Woonagenda De provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten hebben de volgende gedeelde visie: "in 2040 hebben we in Zeeland een toekomstbestendige woningvoorraad die in kwalitatief en kwantitatief 100% aansluit bij de vraag. Deze visie is in de Zeeuwse Woonagenda uitgewerkt in ambities en actielijnen." Er zijn drie concrete ambities geformuleerd; 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad; 2. Kwalitatief complementaire woningbouw; 3. Innovatieve en flexibele woonvormen. De drie ambities zijn verder uitgewerkt in 6 concrete actielijnen. De actielijn complementair bouwen ziet op het creëren van een maximale kwaliteit aan nieuwbouwplannen, waarbij extra wordt ingezet op specifieke woningtypen en segmenten die zonder deze aandacht minder goed van de grond komen. Het gaat om segmenten waarvan zonder ingrijpen oplopende tekorten worden voorzien. Primair betekent dit de realisatie van middenhuur en passende woonvormen voor ouderen levensloopbestendig wonen. Het gaat daarbij om passende woonvormen voor zowel zorgbehoevende als ook voor niet zorgbehoevende ouderen. Toetsing Voorliggend plan raakt voornamelijk de 2e en 3e ambitie. Het realiseren van woningen, complementair aan het bestaande aanbod, waarbij ook aandacht is voor flexibele woonvormen.

De Zeeuwse Woonagenda stelt op het gebied van wonen, dat gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Daarnaast is behoefte aan het creëren van een flexibele schil. Hieraan geeft dit plan invulling.

3.3.2

Zeeuwse Woondeal Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw nationaal ingezet in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren, wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 405.000 euro) nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk zijn afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. De woondeal is een regionale doorvertaling naar de Zeeuwse gemeenten van de afspraken tussen het Rijk en de provincie.

De Woondeal regio Zeeland, welke begin 2023 is gesloten, bevat afspraken over onderwerpen en thema's die van belang zijn voor de gehele regio, zoals de woningbouwopgave, het betaalbaar houden van de woningvoorraad, een bijdrage leveren aan klimaat- en de leefbaarheidsvraagstukken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt die specifiek op de huisvestingsvraagstukken van een bepaalde doelgroep of op een ander specifiek onderwerp zijn gericht. Voor de Zeeuwse gemeenten, waaronder de Bevelanden wordt geconcludeerd, dat er een kwalitatieve en kwantitatieve woon-opgave ligt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Vanuit kwantitatief opzicht streven de Zeeuwse gemeenten naar het realiseren van 16.500 woningen van 2022 tot en met 2030, met als uitgangspunt dat twee derde van de woningen betaalbaar dient te zijn. Elke gemeente spant zich in om een eerlijk deel op zich te nemen. Voor de gemeente Borsele betekent dit concreet, dat zij zich zal inzetten om tot 2030 minimaal 510 woningen binnen haar gemeente te realiseren. Voor de korte termijn wordt bovendien door De Bevelanden gezamenlijk ingezet op de realisatie van in totaal 450 flexwoningen, verdeeld over twee fasen (periode 2023 – 2028).

Deze cijfers zijn niet in beton gegoten; de voortgang wordt gemonitord en indien nodig worden streefcijfers jaarlijks bijgesteld als veranderingen op de woningmarkt daartoe aanleiding geven. Tot slot zijn in de Woondeal zijn voor alle Zeeuwse subregio's sleutelprojecten in beeld gebracht: woningbouwprojecten die essentieel zijn voor versnelling van de bouwproductie en volkshuisvestingsopgave. Dergelijke projecten kunnen lokaal en/of regionaal van belang zijn. Betaalbaarheid en kwaliteit Naast een algemeen tekort aan passende woningen, is er ook een tekort aan betaalbare woningen. Dat geldt voor de doelgroep die vooral is aangewezen op een sociale huurwoningen. Het bouwen van woningen is de afgelopen jaren achtergebleven bij de behoefte. Dit heeft tot tekorten op de woningmarkt geleid. De opgave blijkt ook duidelijk uit de huidige urgentie op de woningmarkt, die wordt veroorzaakt door almaar stijgende prijzen en de krapte in het beschikbare woningaanbod. Voor veel woningzoekenden is het moeilijk om een geschikte woning te vinden. Of het nu gaat om starters op de woningmarkt, om mensen die graag in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning, om burgers met een middeninkomen of om oudere inwoners die een (zorg)geschikte woning zoeken; allemaal worden ze geconfronteerd met dezelfde problemen.

Overal zijn lange wachtlijsten en zijn mensen al jaren tevergeefs op zoek zijn naar een woning. Uitgaande van de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan worden voorzien in de behoefte door de bouw van de afgesproken aantallen nieuw te bouwen woningen. Echter, de kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft een aandachtspunt. Zoals in de Woondeal aangegeven, moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (maximaal € 405.000,-, prijspeil 2025), maar ook middenhuur (€ 1.165,81 of minder per maand, prijspeil 2024) en sociale huur. Naast de inzet op 2/3 betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Toetsing Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Met het woningbouwprogramma wordt ervoor gezorgd, dat het aanbod met maximaal 55 nieuwbouwwoningen in aansluiting op de behoefte toeneemt.