A8a Brief van inwoner inzake Plan Rijnierse geanonimiseerd 2026000357.pdf

Geachte Burgemeester en Wethouders,

Allereerst danken wij voor uw uitnodiging en het gesprek op 15 december jl. dat wij hebben mogen voeren in verband met de problematiek op het terrein van Rijnierse – een werkplaats/ droogzolder (no. 9a) en een winkel (no. 9b) die “min of meer verkocht” lijken te zijn. Er is nog enige onzekerheid mede veroorzaakt door de behoefte aan financiering aan de kant van de koper.

Zoals bekend hebben op 25 november jl. een drietal omwonenden bij de Commissie Grond mogen inspreken over met name het Rijksmonument Tetterode, de ingewikkelde ontsluiting op de Zijlweg tussen panden nr. 9 en 11 en de aanvraag voor een monumentenstatus van de werkplaats/ droogzolder.

Allereerst willen wij het gespreksverslag bij u neerleggen. We hebben het aangevuld met meer informatie vanwege het tijdgebrek in het overleg. Vervolgens zullen we onze conclusies en de problemen beschrijven met betrekking tot nieuwbouw op terrein Rijnierse met een verzoek voor een reparatieplan aan het college maar ook aan de Raad. Tot slot leggen wij onze Kaders/ Plannen met Concepttekeningen neer voor een passend plan die acceptabel is voor het stukje “vesting” van Rijnierse maar wat ook in de samenhang past met de leefomgeving en de aanwezige rijksmonumenten.

Gespreksverslag met informatie Rijksmonument versus bestemmingsplannen 1. legt het verleden uit over de aankoop en de restauratie van villa Tetterode tussen 2008-2009, de noodzaak van het herstel van het verwaarloosde monument, de bevestiging dat de gemeente het monument belangrijk vond en dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden zou worden met de status van het Rijksmonument. 2. De gemeente heeft in een bezwaarprocedure bij de bezwarencommissie en in het bestemmingsplan Van Wijk 2012 aangegeven dat men niet dichter dan op 15 meter afstand zal bouwen zodat dit de waarde van het monument niet zal aantasten. Dit komt overeen met de Welstandsnota 2013 en de toezegging aan de Rijksdienst van de Monumentenzorg dat men op gepaste afstand moet blijven bij nieuwe ontwikkelingen nabij het Rijksmonument Villa Tetterode om de vrije ligging te behouden. 3. De heer van de gemeente Bloemendaal geeft aan dat het bestemmingsplan Overveen 2013 het geldende bestemmingsplan is.

4. Er was een moederbestemmingsplan in 2002. Vervolgens is er een bestemmingsplan 2012 gemaakt voor garage Van Wijk en bouwbedrijf Rijnierse. Daarna volgt in 2013 het bestemmingsplan Overveen met de Welstandsnota 2013 en vlak erna in 2014 wordt er plotseling een nieuw ‘tailormade’ bestemmingsplan gemaakt voor Bijduinhof. Zie BIJLAGE II, III, IV, V EN VI. 5. geeft aan dat de snel opeenvolgende bestemmingsplannen uit deze periode een chaos zijn. Als voorbeeld geeft hij aan dat op de plankaart van het bestemmingsplan van Wijk/ Marinehospitaalterrein uit 2014 staat dat er helemaal geen monumenten aanwezig zijn dit terwijl Rijksmonument villa Tetterode op de bijgevoegde kaart staat (zie BIJLAGE II en BIJLAGE III). 6. De toezegging uit het bestemmingsplan Van Wijk 2012 (waarin het gebied van Rijnierse in is opgenomen) staat dat men niet binnen 15 meter gaat bouwen geldt blijkbaar nu niet meer, maar ook de bevestiging dat de gemeente van 15 meter afstand houdt ten opzichte van het monument waardoor de waarde van het monument niet wordt aangetast blijkt ook niet meer van toepassing te zijn. In de wijzigingsbevoegdheid wordt alleen aan de west- en zuidkant de 15 meter afstand gehouden maar aan de noord- en oostkant wordt er nu 5 meter afstand van omwonende panden geschreven. Het Rijksmonument ligt aan de oostkant (BIJLAGE IV). 7.

geeft aan dat dit bestemmingsplan geen enkele rekening houdt met de uit 2012 geldende Monumentenwet (MOMO). Het antwoord is dat het bestemmingsplan nu vaststaat, ondanks dat het voor Rijnierse een Wijzigingsbevoegdheid is. Echter, in de nieuwe Omgevingswet 2024 hoeft dit niet persé te gelden (zie hieronder punt 9). 8. De meerderheid van de oud betrokkenen en ook verscheidene huidige Raadsleden vinden dat het bestemmingsplan met betrekking tot het Rijksmonument Tetterode niet klopt. De wethouder en de heer zijn niet van mening dat hier iets aan gedaan moet worden omdat de van het terrein Rijnierse dan mogelijk een planschade op zou kunnen opeisen. Echter een planschade voor de 21 omwonenden die rondom terrein Rijnierse wonen worden niet als een (juridisch) probleem ervaren door de gemeente. Omgevingswet 2024 9. De nieuwe Omgevingsplanwetgeving 2024 geeft juist meer betrokkenheid van de Raad aan en ook dat er extra aandacht moet zijn voor de juiste invulling van projecten en daarbij rekening houdend met monumenten. Er wordt aangegeven dat de Raad in deze besluitvorming niet zal worden betrokken. 10. Wat voor ons nu bekend is, is het volgende. Onder de Omgevingswet kan men nog steeds gebruikmaken van wijzigingsbevoegdheden uit oude bestemmingsplannen, maar niet meer via de oude methoden.

Oude wijzigingsbevoegdheden gelden nu als beoordelingsregels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan en worden toegepast via een omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (een zogenaamde BOPA). Als er een BOPA-procedure doorlopen wordt moet sprake zijn van een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (ETFAL). Dat betekent dat, als de gemeente ook daadwerkelijk wil meewerken, sprake moet zijn van een deugdelijke motivering. Denk daarbij aan aspecten van de fysieke leefomgeving (bezonning, geluid, bodem, monumenten, ecologie etc.) maar ook van een

beleidsmatige afweging. Daarnaast moet worden aangetoond dat er geparticipeerd is. Helaas werd er door de aangegeven dat een informatieavond - als er tenminste een verslag van is - voldoende was voor dit nieuwbouwplan wat ons nogal heeft bevreemd voor dit kleine terrein in een zeer complexe omgeving. 11. Er wordt dus gezegd dat participatie van de ontwikkelaar hier niet nodig is bij een Binnenplanse omgevingsplanactiviteit. De ontwikkelaar mag van alles doen als het maar binnen de kaders van het bestemmingsplan blijft. Kortom, hij mag op 5 meter afstand bouwen van het Rijksmonument (i.p.v. 15 meter) maar ook 11 meter hoog bouwen (i.p.v. 8 meter huidige status). 12. De gemeente zal wel kijken wel naar de nieuwe Omgevingswet 2024 m.b.t. EFTALrichtlijnen (zie BIJLAGE * op pagina 5) waarin onder meer monumenten aan de orde komen. Deze richtlijnen om de verkoper en ontwikkelaar te helpen mag het - naar nu is gebleken - ten koste van de buurt op het veel te kleine “vestingsplaats” volbouwen. 13. De wethouder verantwoordelijk voor vergunningen en monumenten eindigt met dat ze het dossier niet goed kent om er alles over te zeggen. Bijduinhof heden en verleden 14. geeft aan wat er allemaal mis is gegaan bij Bijduinhof en wat er allemaal gelegaliseerd is maar hiervan zegt de gemeente dat ze in principe mee moet werken aan legalisatie wanneer anders is gebouwd dan is vergund. 15.

Ook geeft aan dat hij gebeld is door een zakenrelatie omdat de koper van Rijnierse onvoldoende geldmiddelen blijkt te hebben. heeft de koper tot twee keer toe daarna gesproken, ook met een bewoner van de Bloemendaalseweg erbij. De koper is bereid om lager te bouwen als de bewoners van Bijduinhof de hellingbaan willen delen met de koper van het terrein Rijnierse. Mark Janmaat heeft aangegeven dat de mensen van Bijduinhof dit allemaal niet willen. Er moet ook unaniem besloten worden om de doorgang te verlenen. 16. van Kingbouw BV die de concepttekeningen (een principeaanvraag) heeft ingediend bij de heeft vreemd genoeg wel de hellingbaan van Bijduinhof met een uitrit getekend zonder goedkeuring en medeweten van de VVE (9 woningen) van Bijduinhof. 17. In de Commissie Grond is gesproken door de, eigenaar en bewoner van een van de huizen van Bijduinhof en spreker voor de VVE van Bijduinhof. Hij heeft dit ook aangegeven tijdens het inspreekmoment bij de commissie Grond op 25.11.2025. 18. De 4 poortbewoners op de Bloemendaalseweg die boven de doorgang van Bijduinhof wonen ervaren nu al veel overlast van koeriersdiensten, pakjesbezorgers, spelende kinderen en meer. 19. Het nieuwe bestemmingsplan 2014 was opgesteld zodat er niet meer diep gegraven hoefde te worden wat zeer kostenbesparend was voor Hillgate BV.

Het plan was door een voormalig juridisch medewerker (m) van Hillgate BV opgesteld en door de toenmalige wethouder(v) goedgekeurd. Besproken is ook dat deze jurist eerder voor Hillgate BV samenwerkte met de neef van de toenmalige wethouder (v). Deze jurist werd dus benoemd projectleider voor onder meer Bijduinhof door deze wethouder(v).

20. Wat er in bestemmingsplan 2012 is aangegeven voor Rijnierse en Van Wijk is als gevolg van ernstige belangenverstrengelingen leidt nu tot ons buitensporige bouwmogelijkheden. Burgemeester Roest is hier indertijd op aangesproken maar heeft gezorgd dat het integriteitsonderzoek niet mocht plaatsvinden. 21. Het bouwpeil werd op 2 meter hoog gezet met de toenmalige ambtenaar de heer Hierdoor werd het noodzakelijk om een 4 meter muur te plaatsen die ongeveer 50 meter lang is maar ook de keerwanden van 2 meter hoog. 22. De 4 meter hoge muur moest worden gelegaliseerd. Ook stond er geen muur richting getekend tot onze erfgrens welke ook gelegaliseerd moest worden. 23. De keerwanden moesten worden gelegaliseerd. 24. De insteek van het bestemmingsplan 2012 Van Wijk/ Rijnierse was dat deze twee bedrijfspercelen samen zouden smelten omdat beide parkeerplaatsen in elkaar overliepen en zich dus op hetzelfde maaiveld bevonden. 25. En wat is er nu tot stand gekomen kwam aan de orde. Het is totaal geen geheel geworden met het Vijverpark vanwege twee meter hoge tuinen van Bijduinhof maar het andere gevolg is ook dat door het hoger gelegen Bijduinhof, er geen samensmelting met het plan Rijnierse meer mogelijk is.

De muur van 4 meter hoog biedt naast het hoogteverschil ook geen mogelijkheid om samensmelting te realiseren maar ook dat hierdoor het terrein van Rijnierse een zeer nauw omsloten gebied is geworden waar ook nog rekening gehouden moet worden met 21 omliggende woningen. Verleden, heden en gevolg voor plan Rijnierse 26. Het is duidelijk dat de eigenaren van de negen huizen van Bijduinhof geen toestemming zullen geven voor een ontsluiting van het terrein van Rijnierse via de hellingbaan van Bijduinhof. De veiligheid met meer dan 18 auto’s op de eenrichtinghellingbaan speelt hierbij een grote rol dus een totaal van 26 auto’s zou teveel worden. Ook is er sowieso al overlast op deze hellingbaan van spelende kinderen. 27. Een vervolgstap voor hoger beroep voor de aanvraag van de monumentenstatus is ook aan de orde. Dit is ingesproken tijdens het inspreekmoment bij de commissie Grond op 25.11.2025. 28. De Rijksdienst voor Monumentenzorg zal ook een toetsing doen met betrekking tot de noodzakelijke afstand van het Rijksmonument Tetterode tot de geplande nieuwbouw. Zij hebben al contact gezocht met de gemeente Bloemendaal omdat ze verbaasd zijn over het ontbreken van de regelgeving over de monumenten in de wijzigingsbevoegdheid. 29. Ook is gesproken over de ontwrichting in sociale zin in de buurt als gevolg van de bouw van Bijduinhof die tot op heden voor velen onherstelbaar is. 30.

Het gesprek eindigt zeer emotioneel omdat men vanuit de gemeente niet van plan is recht te zetten wat helemaal fout is gegaan in de periode 2009 tot 2017.

Conclusies en problemen voor de regelgeving met betrekking tot nieuwbouw op terrein Rijnierse. 1. Het in het verleden niet realiseren van een op elkaar afgestemd plan met betrekking tot alle nieuwbouw op park Tetterode, op het terrein Van Wijk garage en op het terrein Rijnierse geeft nu problemen bij de ‘laatste fase’ van de omgeving van het Vijverpark. 2. In het verleden neerzetten van een bouwpeil voor de bouw van Bijduinhof op 2 meter hoogte wat 2 meter hoger was dan de parkeerterreinen (het ‘maaiveld’) van garage Van Wijk en aannemersbedrijf Rijnierse en dus ook met de aangrenzende bebouwing heeft geleid tot het creëren van een soort van vesting op het terrein Rijnierse. 3. Het opstellen in het verleden van een nieuw ‘tailormade’ bestemmingsplan voor het Van Wijkterrein in 2014 met de medewerking van een oudwerknemer van de Hillgate BV (bouwer Bijduinhof) die in de periode 20112012 projectleider werd bij Bijduinhof en dus in dienst was bij de gemeente Bloemendaal heeft geleid tot niet een logisch en kloppend bestemmingsplan voor het terrein Rijnierse. 4. De wijzigingsbevoegdheid voor het terrein Rijnierse valt onder het bestemmingsplan 2012. De Welstandsnota van 2013 wordt - naar nu lijkt niet meegenomen (BIJLAGE V) waardoor alles m.b.t. gepaste afstanden tot rijksmonumenten wordt losgelaten. 5.

Als gevolg van een bouwpeil die 2 meter hoger is dan de bestaande bouw was men genoodzaakt om een circa 50 lange muur van 4 meter hoog aan de zuidzijde te zetten en aan de oost- en noordzijde werd men genoodzaakt om keerwanden van 2 meter neer te zetten, waardoor er geen enkele logische aansluiting meer te realiseren is met Bijduinhof. 6. De muren en keerwanden waren illegaal neergezet en zijn later gelegaliseerd waardoor het geheel niet meer klopt met zoals het ooit bedoeld was. 7. Gemeente moet in het (nieuwe) omgevingsplan rekening houden met het belang van cultureel erfgoed (art. 5.130 lid 1 Bkl). Zie ook BIJLAGE VI.

Kortom, de omwonenden en in ons geval de bewoners van villa Tetterode zijn nu voor een tweede keer de dupe van alles wat er tussen 2009 en 2014 door de toenmalige verantwoordelijke wethouders tot stand was gebracht. Door de combinatie van bovengenoemde 7 factoren is het gebied van Rijnierse totaal ontwricht en kan de Wijzigingsbevoegheid van 2012 niet meer als een reële optie worden gezien. De nieuwe omgevingswet 2024 biedt een goede oplossing voor de oude wetgeving.

Wij willen het college om deze reden verzoeken om een (partiële) herziening van het bestemmingsplan op te stellen waardoor het Rijksmonument Tetterode wel bescherming

krijgt zoals dit in voorgaande bestemmingsplannen het geval was maar ook een plan wat past in het ‘overgebleven gebied Rijnierse’ na de bouw van Bijduinhof.

Wij willen ook om de bovenstaande redenen de Raad verzoeken om te zijner tijd het reparatieplan goed te keuren. Vele Raadsleden die in de periode van 2012 tot 2014 werkzaam waren en nog werkzaam zijn als Raadslid bij de gemeente Bloemendaal weten heel goed wat zich allemaal heeft afgespeeld onder het toenmalige college onder leiding van burgemeester Roest.

Door het inspreekmoment op 25 november jl. door drie vertegenwoordigers van bewoners “Rondom Rijnierse” is duidelijk geworden dat de bewoners niet tegen bewoning zijn maar het moet een plan zijn wat past in de samenhang van de leefomgeving van de 21 woningen rondom het terrein van Rijnierse. Voorstel m.b.t. een PLAN/ KADER met Concepttekeningen wat naar ons idee veel meer past in deze omgeving is het volgende: I.

Architectenbureau DRAW uit Haarlem heeft in opdracht van ons eerder een aantal concepttekeningen gemaakt om de bestaande twee gebouwen te behouden en/ of herplaatsing van deze panden dus op dezelfde voetprint. Zie de Concepttekeningen als extra bijlage in deze email.

II.

Dit voorstel is: in plaats van 230-240 m2 per woning kan het ook 180 – 190 m2 per woning. De 180 – 190m2 is vergelijkbaar met de woningen van Vijverpark en zelfs ook bij een aantal van Bijduinhof.

III.

Niet verplaatsen van de huidige plekken in verband met negatieve invloed op zon- en schaduweffecten bij de bestaande woningen, behoud van de waarde van de monumenten door de afstand van 15 meter tussen nieuw- en oudbouw te respecteren maar ook het behoud van de huidige taxatiewaarden van de huizen van de 21 omwonenden.

IV.

Niet hoger dan nu, dus circa 8 meter en geen 11 meter zoals de koper nu van plan is.

V.

Er kunnen twee zogenoemde Kangoeroewoningen gebouwd worden, dat wil zeggen twee dubbele woningen waarbij er twee eigenaren komen. Elke eigenaar kan dan een deel van de woning gebruiken voor mantelzorg voor een of twee ouders. Dat betekent dan ook dat er eigenlijk ook weer vier woningen zullen komen.

VI.

Het grote voordeel is dat er dan geen 4 woningen voor gezinnen met jonge kinderen zullen komen met als gevolg dat er minder dan 8 auto’s zullen komen. De verkeersintensiteit en dus ook de verkeersveiligheid op de Zijlweg zal tussen de panden op Zijlweg 9 en Zijlweg 11 door de onveilige uitrit meer beperkt zijn.

VII.

De verkeersintensiteit zal afnemen bij Kangoeroe woningen tussen 8 en 9 uur. Voorheen was dat rond 7.30 uur voor het bedrijventerrein van Rijnierse.

VIII.

Financieel technisch zal het bouwen van 180 - 190 m2 in plaats van circa 230 -240 m2 ook haalbaar zijn. De vierkante meter prijs voor de grond zal respectievelijk € 1350 en € 1600/ m2 zijn. Dit verschil is relatief klein.

IX.

De bouwkosten nemen uiteraard af naarmate er minder gebouwd gaat worden. De prijs/ m2 per woning wordt geschat op circa € 7200 - € 7700. De bouwkosten/ m2 wordt geschat op € 2500/ m2.

X.

Bij minder bouwvolume maar meer ruimte rondom de woningen zal de m2 verkoopprijs hoger kunnen liggen en dat compenseert de wat hogere m2 prijs voor de bouwgrond met minder bouwvolume.

XI.

Een simpel voorbeeldrekensom voor de bouwer/ koper bij Rijnierse is als volgt: verkoopprijs van de woningen zijn in Overveen rond € 7500/ m2, de bouwkosten zijn circa € 2500/ m2 kosten en de bouwgrond van circa € 1500/ m2. Hierbij zijn niet inbegrepen kosten koper, financieringskosten over 2 tot 5 jaar, belastingen, juridische- en planschadekosten.

Kortom, er is ruim voldoende winstpotentieel als men met minder volume bouwt. XII.

Waardedaling van 5% van 21 huizen in de omgeving met een gemiddelde prijs van € 1250.000 levert een totaal op van ruim € 1,3 miljoen. Als we deze strijd aangaan met de koper wordt het voor de bouwer een lang en duur proces.

Conclusie bij de bovenstaande punten is dat het niet nodig is dat er langdurige juridische procedures volgen zoals in het verleden bij Bijduinhof. Helaas moeten we opmerken dat op dit moment de omwonenden wel al bezig zijn met juridische ondersteuning met betrekking tot het bestuurlijke recht maar ook met betrekking tot het burenrecht. Wij hopen met de inmiddels uitgebreide uitleg van de omwonenden dat dit niet noodzakelijk is en dat deze buurt een prettig leefbare buurt kan blijven.

Wij ontvangen graag uw reactie en wensen u een fijne jaarwisseling.

Met vriendelijke groet,