06 Bijlage Gespreksverslag participatiebijeenkomst huisvestingsverordening 2026000006.pdf

Gespreksverslag participatiebijeenkomst Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond Datum: 03-06-2025 Tijdstip: 15:00 – 17:00 uur Locatie: Digitale bijeenkomst Aanwezigen namens de gemeenten: Haarlem, Zandvoort, Bloemendaal, Heemstede, Beverwijk, Velsen, Heemskerk Belangrijkste conclusies uit de participatiebijeenkomst over de Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond: • • • • • • •

Privacywetgeving vormt een terugkerend obstakel bij inkomenscontrole bij koopwoningen; externe partijen zijn nodig voor toetsing. Inkomensgrenzen (minimaal vs. maximaal) leiden tot knelpunten, met name in het betaalbare woonsegment. Lokale binding vraagt om duidelijke en werkbare definities; er is behoefte aan regionale uniformiteit. Regels rond woningvorming en splitsing zijn juridisch en technisch vaak niet praktisch toepasbaar; vereenvoudiging en afwijkingsmogelijkheden zijn nodig. Doorstroming binnen de sociale huur wordt als essentieel beschouwd, met aandacht voor toewijzing op basis van gezinssamenstelling. Toewijzing op motivatie wordt herhaaldelijk genoemd, maar is vooralsnog beperkt tot pilots. Maatwerk en eenduidigheid zijn gewenst bij vergunningverlening en regels voor woningvoorraad, met oog voor bestaande situaties.

1. Plenaire opening Tijdens het plenaire deel werd het participatietraject en het proces richting de nieuwe Huisvestingsverordening toegelicht. Aan de basis hiervan ligt de vastgestelde Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening die is vastgesteld in de gemeenteraden. Belangrijke thema’s: • • • •

De bijeenkomst is onderdeel van een bredere participatieaanpak waarbij stakeholders op het niveau raadplegen worden betrokken. Een Mentimeter-oefening liet zien dat veel deelnemers de verordening associëren met woonruimteverdeling, doelgroepen en juridische complexiteit. Gemeenten gebruiken de Huisvestingsverordening om te sturen op toewijzing en wijziging van de woningvoorraad. De regio streeft naar een eenduidige verordening met aandacht voor: o Lokale binding; o Voorrang voor vitale beroepen; o Vergunningplicht bij betaalbare nieuwbouwkoop en middenhuur; o Leefbaarheid als toetsingsgrond wordt toegevoegd indien relevant.

2. Break Out Room 1: Woonruimteverdeling In deze sessie werd hoofdstuk 2 van de verordening besproken wat ingaat op woonruimteverdeling. Diverse stakeholders deelden knelpunten, suggesties en structurele aandachtspunten. Hieronder volgt een verslag van de belangrijkste onderwerpen. Privacy en inkomenscontrole • •

Ontwikkelaars mogen zelf geen inkomensgegevens opvragen; dit moet via derden. Gemeenten behouden hierin een centrale rol, met ruimte voor flexibiliteit via een ‘kan’bepaling. De 'kan'-bepaling wordt gelicht wanneer het proces zorgvuldig is ingericht.

Inkomenseisen: conflicten tussen minimum- en maximuminkomens • •

Dit leidt tot uitsluiting van veel woningzoekenden binnen het betaalbare segment. Oproep aan gemeenten om de marges niet te strak in te stellen.

Lokale binding • •

Wordt per gemeente verschillend toegepast. Er zijn enkele uitzonderingen waar gemeenten gezamenlijk als lokaal woongebied worden beschouwd. Gemeenten verkennen economische en maatschappelijke binding via pilots.

Digitale loting en transparantie • •

Vooral bij koopwoningen is er groeiende interesse in digitale systemen. Gemeenten tonen bereidheid om hiervan te leren.

Toewijzing op motivatie • •

Wordt in meerdere gremia besproken, maar blijft beperkt tot pilots omwille van uitvoerbaarheid. Stakeholders dringen aan op structurele toepassing, vooral in context van community-building.

Doorstroming sociale huur • •

Grote woningen moeten beter matchen met grote huishoudens. Stimulering van doorstroom vanuit sociale huur naar middenhuur of koop wordt als belangrijk beleidsdoel gezien.

Selectievrijheid particuliere verhuurders • •

Vergunningsplicht geldt vooral voor nieuwbouw; bestaande woningen vallen hier waarschijnlijk buiten. Ook voor de nieuwbouw geldt dat de particuliere verhuurders van middenhuurwoningen grotendeels vrij in hun selectie van huurders blijven, mits deze binnen de grenzen van de gemeentelijke regels zijn. Zoals inkomenstoetsen of voorrang op basis van lokale binding.

Studentenhuisvesting •

Campuscontracten blijven vergunningsvrij; systeem functioneert goed en overregulering wordt vermeden.

Koopwoningen en doorverkoop • •

Vergunningsplicht met bijbehorende eisen en eventuele voorrangsregels geldt enkel voor eerste koop betaalbare koopwoningen. Doorverkoop valt buiten verordening en vergunningsplicht; opkoopbescherming en antispeculatie zijn mogelijke aanvullende instrumenten voor deze woningen.

3. Break Out Room 2: Wijzigingen in de woningvoorraad In deze sessie stond hoofdstuk 3 van de verordening centraal wat ingaat op wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. Hierbij zijn door (Haarlem) een aantal stellingen voorbereidt. De discussie draaide vooral om woningvorming, kadastrale splitsing, en regels voor aanpassing van bestaande gebouwen. Hieronder zijn de belangrijkste punten samengevat. Regels sluiten onvoldoende aan op praktijk • • •

Verschillen tussen de minimale oppervlakte-eisen bij kadastrale splitsing (50 m²) en woningvorming leiden tot verwarring, belemmeringen en inefÏciënt ruimtegebruik. Formele erkenning van bestaande situaties wordt belemmerd, ondanks dat woningen al functioneel gesplitst zijn. Er is grote behoefte aan afwijkingsmogelijkheden voor bestaande gevallen, vooral bij de transformatie van panden tot kleinere, betaalbare woningen.

Juridische en technische complexiteit • •

De overlap met andere wetgeving (zoals Bbl) maakt handhaving lastig. Oproep tot meer eenduidigheid, regionale afstemming, en minder bureaucratie. Een te gedetailleerde en gefragmenteerde aanpak leidt in de praktijk tot stilstand in ontwikkelingen, terwijl de woningnood groot is.

Parkeernormen en duurzaamheidsverplichtingen • •

Worden als belemmerend ervaren, vooral bij kleine projecten. Oproep voor meer maatwerk en oplossingsgerichtheid in het gemeentelijk handelen en ruimte voor maatwerk in complexe of historische situaties.

Evenwichtige woningvoorraad •

De noodzaak om voldoende woningen beschikbaar te stellen voor specifieke doelgroepen, zoals ouderen, werd breed onderschreven. Dit bevordert ook de doorstroming in andere segmenten van de woningmarkt.

• •

Oppervlakte-eisen vormen een obstakel voor starterswoningen in de bestaande woningvoorraad. Regels maken het eenvoudiger om samen te voegen dan om te splitsen – wat niet bijdraagt aan woningdifferentiatie.

Nieuwbouw en toewijzingsregels • • •

Nieuwe verordening voorziet in vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Dit moet zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroepen terechtkomen. Vragen over de praktische uitvoering en begeleiding leven nog breed onder de aanwezigen.

4. Plenaire afsluiting Er kwamen na afloop van de break-outrooms geen aanvullende plenaire vragen meer. De bijeenkomst werd afgesloten met een dankwoord aan alle aanwezigen voor hun bijdragen.