05 Bijlage RIGO rapport schaarste onderbouwing Bloemendaal 2026000005.pdf

Rapport

Schaarste in Bloemendaal Gemeente Bloemendaal

1

Schaarste in Bloemendaal Gemeente Bloemendaal

Datum

20 mei 2025

Opdrachtgever

Gemeente Bloemendaal

Auteur(s)

Pieter Kranenborg pieter.kranenborg@rigo.nl Lies Reijnders lies.reijnders@rigo.nl Tijmen Holleman tijmen.holleman@rigo.nl

Projectnummer

P49990

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoudsopgave Inleiding

1

1

Woningtekort in Nederland en de regio

3

2

Schaarste in de huursector 2.1 Omvang en samenstelling 2.2 Corporatiesector 2.3 Particuliere huursector 2.3.1 Prijsontwikkelingen 2.3.2 Actueel aanbod 2.4 Samenvattend

5 5 6 8 8 9 9

3

Schaarste in de koopsector 3.1 Omvang en samenstelling 3.2 Woningmarktindicatoren 3.3 Prijsontwikkelingen 3.4 Actueel aanbod 3.5 Toegankelijkheid 3.6 Samenvattend

11 11 11 14 15 16 18

4

Schaarste: conclusies

19

5

Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad

22

6

Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen 6.1 Overlast door toeristische verhuur van woonruimte 6.2 Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo 6.3 Conclusie: nut en noodzaak sturing op toeristische verhuur

24 24 25 28

Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten

29

Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid

30

Inleiding In de notitie ‘Uitgangspunten Huisvestingsverordening’ van januari 2025 constateert de regio Zuid-Kennemerland/IJmond dat de schaarste aan woningen in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting niet op korte termijn zal verdwijnen. De Huisvestingswet 2014 biedt ten tijde van schaarste de mogelijkheid om regels te stellen voor de verdeling van woonruimte, en om grip te krijgen op wijzigingen in de woningvoorraad (zoals onttrekking voor toeristische verhuur). Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Daarnaast moet van twee onderzochte instrumenten (woningvoorraadbeheer en sturing op toeristische verhuur) de nut en noodzaak worden aangetoond. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing op woonruimteverdeling en op woningvoorraadbeheer middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en de betaalbare koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen.

Daarnaast is sturing op de woningmarkt mogelijk via woningvoorraadbeheer. De gemeente wil graag verkend hebben of er noodzaak is om te sturen op enerzijds wijzigingen aan de woningvoorraad (onttrekking, splitsing, etc.) en anderzijds toeristische verhuur van woningen. Onderbouwing Een onderbouwing van de schaarste is voor elk van de beschreven instrumenten benodigd/essentieel: voor zowel de sturing op woonruimteverdeling als op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur. De Huisvestingswet 2014 bevat geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. Wel moet de (schaarste)onderbouwing in zijn totaliteit uiteindelijk de juridische toets der kritiek kunnen doorstaan. Voor sturing op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur is daarnaast een aanvullende onderbouwing van nut en noodzaak nodig. Met dit onderzoek leveren we onderbouwend materiaal, dat twee doelen kan dienen: • •

Het materiaal is bruikbaar voor de keuze om bepaalde instrumenten wel of niet in te zetten in de betreffende gemeente; Het materiaal kan dienen ter onderbouwing van de inzet van die instrumenten.

Onderzoeksvraag Aan het schaarste-onderzoek ligt de volgende onderzoeksvraag ten grondslag: In welk deel van de woningvoorraad kan in Bloemendaal van schaarste worden gesproken? 1

Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Aan het onderzoek over nut en noodzaak ligt de volgende onderzoekvraag ten grondslag: In hoeverre kan de nut en noodzaak van 1) sturing op wijzigingen in de woningvoorraad en 2) sturing op toeristische verhuur worden aangetoond in Bloemendaal? Leeswijzer Het eerste deel van dit rapport bevat het schaarste-onderzoek. In hoofdstuk 1 gaan we in op de krapte in Nederland en de regio. Vervolgens analyseren we in hoofdstuk 2 en 3 per woningmarktsegment in de gemeente de mate van schaarste. Tenslotte volgt in hoofdstuk 4 een conclusie ten aanzien van schaarste, waarin we de resultaten vanuit breedte van de woningmarkt beschouwen, en beantwoording van de onderzoeksvraag. Het tweede deel van dit rapport bevat analyses over de nut en noodzaak van enerzijds sturing op wijzigingen in de woningvoorraad (hoofdstuk 5), anderzijds sturing op toeristische verhuur (hoofdstuk 6). In bijlage 1 is een toelichting op gehanteerde inkomensgrenzen en prijssegmenten opgenomen.

2

1

Woningtekort in Nederland en de regio

Woningtekort In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: de effecten van het tekort zijn voelbaar voor woningzoekenden in een groot deel van Nederland. De omvang van het tekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel 395.810 woningen. Deze berekening wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Amsterdam wordt becijferd op 6,2 procent in 2025. Het gaat om een tekort van 73.730 woningen.1 In Zuid-Kennemerland/IJmond gaat het om een woningtekort van naar schatting 3,8 procent in 2024, ofwel 7.000 woningen. 2 Meer woningzoekenden, die meer belemmerd worden door hoge prijzen Uit het meest recente WoonOnderzoek Nederland 2024 3 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning: 16 procent meer dan in 2021. Volgens de onderzoekers is deze groei groter dan de inwoners- en huishoudensgroei in dezelfde periode. Jongeren zijn vaker verhuisgeneigd. Dat hangt samen met het feit dat meer jongeren bij hun ouders wonen dan 10 jaar geleden.

In de studentenleeftijden kan dit nog deels worden toegeschreven aan veranderingen in de studiefinanciering (de ‘pechgeneratie’ woont vaker thuis), maar ook ‘oudere jongeren’ wonen vaker nog (of weer) bij hun ouders dan hun leeftijdsgenoten in het verleden. Dit speelt ook in Zuid-Kennemerland/IJmond. In Bloemendaal is dit fenomeen overigens relatief klein: in 2024 woonden er maar iets meer jongeren van 25 tot 29 jaar thuis dan in 2014, naar schatting 250.4 Hoge prijzen vormen steeds vaker een belemmering voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden op, tegenover 17 procent in 2018. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af. Uit het Woononderzoek 2024 blijkt dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.’ Ook het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA, dat eens in de twee jaar uitkomt, constateert dat de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen tussen 2021 en 2023. Dat zorgt voor een afname van de toegankelijkheid voor lage en middeninkomens. Dit is ook te zien

1

ABF (2024) Dashboard Woningtekort.

2

RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.

3

Ministerie van VRO (2025) Kernpublicatie van het WoON2024 onderzoek.

4

RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.

3

aan de toenemende uitstroom uit de MRA. Met name gezinnen kiezen ervoor om een woning elders in Nederland te zoeken.5

5

O&S Amsterdam (2024) Wonen in de MRA 2023.

4

2

Schaarste in de huursector

In hoeverre is het aanbod aan huurwoningen in Bloemendaal schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we eerst naar het corporatiebezit en maken we gebruik van gegevens van het platform Woonservice over de druk op de sociale huursector. Vervolgens analyseren we de beschikbare gegevens over de particuliere huursector.

2.1

Omvang en samenstelling

In de gemeente Bloemendaal bestaat 17 procent van de woningvoorraad uit corporatiewoningen; dit zijn vrijwel allemaal sociale huurwoningen. De particuliere huursector vormt het kleinste segment van de woningvoorraad in Bloemendaal. Ongeveer 12 procent van de woningen in Bloemendaal is een particuliere huurwoning; daarvan heeft pakweg twee derde een sociale huur.6 In onderstaande figuur is de samenstelling van de corporatiesector naar huurprijsklassen weergegeven in de gemeente Bloemendaal in 2022. Ongeveer 43 procent van de huurprijzen in de corporatiesector in Bloemendaal lagen onder de aftoppingsgrens (€648; prijspeil 2023). Dat is een kleiner aandeel dan in de rest van Nederland, op basis van gegevens uit 2022, waar meer woningen onder deze grens werden aangeboden (62 procent).7 Ongeveer 6 procent wordt boven de liberalisatiegrens verhuurd. Figuur 2-1 Huurprijsklasse corporatiewoningen in Bloemendaal in 2022. Bron: Lokale monitor wonen, 2025; bewerking RIGO.

Percentage

6,7

0

36,7

10

20

44,7

30

40

50

60

6,1 6,1

70

80

90

100

Tot en met kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Onbekend

6

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom; WiMRA (2023).

7

Lokale Monitor Wonen (2025) Huurprijsklasse corporatiewoningen in Nederland in 2022.

5

2.2

Corporatiesector

Sociale huurwoningen worden in de gemeente aangeboden via het platform van Woonservice IJmond en Zuid-Kennemerland. Op dit platform zijn meerdere woningcorporaties actief. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep -

Primaire doelgroep (doelgroep huurtoeslag): afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag. Bovengrens tot €38.500 (prijspeil 2025);

-

Secundaire doelgroep: doelgroep met inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens sociale huur. Bovengrens tot €54.847 (prijspeil 2025).

Meer over inkomensgrenzen en prijssegmenten in bijlage 1. Woningcorporaties mogen desgewenst een klein deel van de vrijkomende woningen (7,5 procent, of 15 procent indien afgesproken in prestatieafspraken) toewijzen aan huishoudens buiten de doelgroep. We onderzoeken de druk op de corporatiesector aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, aantal verhuringen, reactiegraad (regionaal), gemiddelde inschrijftijd, gemiddelde zoektijd en slaagkansen. Daarvoor maken we gebruik van gegevens van Woonservice. Tabel 2-1 Overzicht lokale indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO. Indicator

2020

2021

2022

2023

2024

Actief woningzoekenden

5.184

5.713

6.137

6.870

4.824

Aantal toewijzingen

98

91

84

83

56

Reactiegraad8

325

364

413

442

504

Aandeel bemiddelingen

45%

34%

30%

29%

27%

Inschrijftijd

8,6

8,9

9,3

8,8

6,7

Zoektijd

4,6

5,6

5,4

4,1

3,4

Slaagkans

1,0%

1,1%

1,0%

0,9%

0,8%

• •

8

Het aantal actief woningzoekenden schommelt in Bloemendaal jaarlijks. In 2024 lag het met ca. 4.800 relatief laag. Het aantal toewijzingen (het aanbod) neemt in Bloemendaal jaarlijks af. In 2024 is het aantal verhuringen met circa 40 procent gedaald ten opzichte van 2020.

De reactiegraad is enkel beschikbaar op regionaal niveau.

6

•

•

•

•

In Bloemendaal lag de gemiddelde inschrijftijd de afgelopen jaren rond de 9 jaar, met uitzondering van 2024. Daarmee was de inschrijftijd jarenlang hoger dan gemiddeld in de regio, met uitzondering dus van 2024, toen de inschrijftijd regionaal gemiddeld 7,5 jaar was. Voor de zoektijd geldt ongeveer hetzelfde. Ook hier zien we een piek in 2021 en 2022, waarna de zoektijd terugliep. De zoektijd ligt in 2024 onder het regionale gemiddelde van 4,4 jaar. Ondanks de afgenomen inschrijf- en zoektijd, neemt de slaagkans – het aandeel woningzoekenden dat een woning vindt, exclusief bemiddelingen – juist af. We zien dat het aantal woningzoekenden tot 2023 toenam, maar het aantal toewijzingen juist afnam. In 2024 is het aantal woningzoekenden afgenomen, maar het aantal toewijzingen in relatieve zin nam harder af, waardoor de slaagkans daalde. De slaagkans is bovendien laag: in 2024 slechts 0,8 procent. Regionaal zien we de reactiegraad, het gemiddeld aantal reacties per advertentie, sterk oplopen. In 2020 werden er gemiddeld 324 reacties geplaatst op een advertentie; in 2024 ging het om 504 reacties per advertentie.

In onderstaande tabel kijken we naar de slaagkansen (aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg) van verschillende huishoudenstypen en leeftijdsgroepen. Tabel 2-2 Slaagkans naar huishoudsamenstelling en leeftijdsklasse. Bron: Woonservice, 2024; bewerking RIGO. 2020 2021 2022 2023 2024 huishoudenssamensteling alleenstaand 1,0 0,9 0,8 0,8 0,8 paar 1,3 1,3 1,9 1,1 0,9 gezin 1 kind 1,6 2,3 0,4 1,5 1,3 gezin meerdere kinderen 0,4 1,7 1,4 0,4 1,6 eenoudergezin 1,1 0,7 1,0 0,6 0,6 leeftijdklasse <23 jaar 0,0 0,2 0,0 0,1 0,0 23-34 jaar 0,6 0,5 0,5 0,6 0,4 35-44 jaar 0,9 1,0 0,7 0,7 0,5 45-54 jaar 1,3 0,8 0,9 0,6 0,3 55-64 jaar 1,5 2,5 1,4 1,1 1,6 65 jaar en ouder 5,8 5,7 6,5 5,1 6,9 • De slaagkansen van eenoudergezinnen en alleenstaanden liggen het laagst, en die van gezinnen met meerdere kinderen het hoogst. Vooral de slaagkansen van gezinnen met één of meerdere kinderen wisselen per jaar. Voor de overige huishoudenstypen is er sprake van een daling van de slaagkansen over de onderzochte periode. • Voor de verschillende leeftijdsgroepen zien we dat de slaagkansen van de leeftijdsgroepen tussen de 23 en 54 jaar afnemen. Die van jongeren tot de 23 liggen op 0,0 procent: minder dan een handvol woningen gaat jaarlijks naar deze groep, in ieder geval deels doordat deze jongeren de minste kans hebben gehad inschrijftijd op te bouwen.

Dat de slaagkansen voor 55+-ers en met name 65+-ers aanzienlijk hoger liggen, komt enerzijds doordat zij vaker een hoge inschrijftijd zullen hebben, anderzijds omdat ze in aanmerking komen voor voorrang op seniorenwoningen.

7

2.3

Particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot de corporatiesector zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector zijn weinig gegevens beschikbaar. Vooralsnog bestaat er geen (landelijk/gemeentelijk) register van huurcontracten. We zijn daardoor beperkt tot twee bronnen: de huurmonitor van Pararius en peilingen van het woningaanbod op Pararius, Huurwoningen.nl en Funda. Met deze gegevens analyseren we de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. De genoemde informatiebronnen beslaan slechts een deel van de particuliere huurmarkt. Het is waarschijnlijk dat er particuliere huurwoningen buiten deze kanalen aangeboden worden. Denk bijvoorbeeld aan huurwoningen die onderhands van huurder wisselen. Het feit dat er vele kanalen zijn waarlangs woningen en huurders elkaar vinden, maakt het lastig om een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. 2.3.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit.9 Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk, provinciaal en stedelijk niveau, en voor enkele (grote) gemeenten. De huurmonitor bevat geen cijfers over de gemeente Bloemendaal.

Daarom kijken we naar de prijsontwikkelingen van de dichtstbijzijnde grote stad: Haarlem. In onderstaande figuur is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in Haarlem zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. De huurprijs van woningen die aangeboden werden via Pararius is toegenomen van €15 in het eerste kwartaal van 2016 naar ruim €21 in het tweede kwartaal van 2024. Dit is een procentuele stijging van 40 procent. Tijdens het derde kwartaal van 2023 bereikte de vierkantemeterprijs een hoogtepunt van ruim €22. Sindsdien daalde de vierkantemeterprijs tot ongeveer €19 in het tweede kwartaal van 2024. Figuur 2-2 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Haarlem 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024.

9

Pararius (2025) Pararius Huurmonitor Q4 2024.

8

2.3.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente Bloemendaal aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren kijken we naar twee bronnen: ●

●

Ten eerste is er een actuele peiling uitgevoerd op Pararius, Funda en Huurwoningen.nl (10 juni en 17 juli 2025). Deze peiling levert 12 beschikbare huurwoningen op. Deze woningen zijn over het algemeen ruim en duur, met een mediane huurprijs van €4.000 en een mediane oppervlakte is 164 vierkante meter. De minimale huurprijs is €2.000 per maand. Ten tweede is er gekeken naar de woningen die op Funda zijn aangeboden en verhuurd in grofweg het afgelopen jaar. Op Funda is het, anders dan op andere verhuurwebsites, mogelijk om terug in de tijd te kijken naar de woningen die via het platform verhuurd zijn. In totaal werden er op Funda 16 huurwoningen aangeboden tussen augustus 2024 en juli 2025. Ook al deze woningen hadden een huurprijs van minstens €2.000 per maand. Zie ook onderstaande figuur voor een beeld van de oppervlaktes.

Figuur 2-3 Aanbod aan particuliere huurwoningen op Funda, augustus 2024 t/m juli 2025.

2.4

Samenvattend

Corporatiesector In Bloemendaal lag de gemiddelde inschrijftijd de afgelopen jaren rond de 9 jaar, met uitzondering van 2024. Tegelijkertijd zien we een afname in de slaagkansen. Dit komt doordat het aantal verhuringen ten opzichte van het aantal woningzoekenden jaarlijks is afgenomen. De slaagkansen van jongeren tot de 23 en eenoudergezinnen liggen het laagst. 65+-ers, 55+-ers en gezinnen met één of meerdere kinderen hebben de hoogste slaagkansen. Particuliere huursector Vanwege de beperkte gegevens is het lastiger om uitspraken te doen over de particuliere huursector. In ieder geval zien we dat de vierkantemeterprijs in de dichtstbijzijnde grote stad Haarlem de afgelopen jaren is gestegen. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2023 is de vierkantemeterprijs overigens enigszins gedaald.

9

Het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente Bloemendaal lijkt gering. In juni en juli werden er 12 woningen aangeboden op drie verhuurplatforms. Op alleen Funda werden er het afgelopen jaar 16 woningen aangeboden. Alle gepeilde woningen hadden een huurprijs van minstens €2.000 per maand, dus ruim boven de middenhuurgrens (€1.184 in 2025). Mogelijk worden er via andere kanalen of onderhands ook particuliere huurwoningen aangeboden.

10

3

Schaarste in de koopsector

Tenslotte wordt in dit hoofdstuk de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Bloemendaal?

3.1

Omvang en samenstelling

Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 71 procent van de woningvoorraad in de gemeente Bloemendaal bestaat uit koopwoningen10. In Figuur 3-1 staat de samenstelling naar WOZ-waarde weergegeven (prijspeil 2022). In Bloemendaal is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €260.000 en €355.000 het kleinst (3 procent), gevolgd door koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €355.000 en €445.000 (7,7 procent). Echter hebben veruit de meeste koopwoningen een WOZ-waarde van meer dan €445.000 (89,1 procent). Figuur 3-1 Samenstelling koopsector naar WOZ-waarde in Bloemendaal in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025; bewerking RIGO.

Percentage

3

7,7

0 < €260.000

3.2

10

89,1

20

30

40

Tussen €260.000 en €355.000

50

60

70

80

Tussen €355.000 en €445.000

90

100

> €445.000

Woningmarktindicatoren

In rapportages van de NVM over de koopwoningmarkt valt de gemeente Bloemendaal binnen de regio Zuid-Kennemerland.11 In deze paragraaf zetten we een aantal woningmarkindicatoren uit deze regio op een rij. Zo kijken we naar het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Bovendien analyseren we de verkooptijd en de krapte aan de hand van de NVM-krapte-indicator. Verkooptijd en overbieden De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd in de regio ZuidKennemerland daalde in het eerste kwartaal van 2020 van ruim 30 dagen naar ongeveer 20 dagen. Hierna blijft de gemiddelde verkooptijd 2 jaar lang rond de 20 dagen. Vervolgens stijgt 10

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.

11

De NVM-woningmarktregio Zuid-Kennemerland bestaat uit de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort.

11

de verkooptijd vanaf het derde kwartaal van 2022 tot de piek in het eerste kwartaal van 2023, waar de gemiddelde verkooptijd bijna 50 dagen is. Na het eerste kwartaal van 2023 daalt de gemiddelde verkooptijd tot ruim 20 dagen in het laatste kwartaal van 2024. In het eerste kwartaal van 2025 stijgt de verkooptijd tot 30 dagen. In de gehele periode is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht (Figuur 3-2). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het tweede kwartaal van 2021. Na het tweede kwartaal van 2021 was er een afname van dit verschil met een flinke dip in het eerste kwartaal van 2023. Na het eerste kwartaal van 2023 steeg het percentage echter weer en vanaf het tweede kwartaal van 2024 werden weer ruim 70 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Figuur 3-2 Verkooptijd in dagen en percentage boven de vraagprijs verkocht van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.

Krapte-indicator NVM Ook de krapte-indicator van NVM is een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 3-3). Krapte-indicator NVM De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Figuur 3-3 Krapte-indicator van 2020 tot 2025. Bron: Brainbay en NVM.

In de gehele weergegeven periode ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een erg krappe markt aan

12

het einde van 2020 tot de markt in het laatste kwartaal in 2021 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator van één. In 2022 lijkt de koopwoningmarkt meer te ontspannen tot de markt op zijn piek komt in het laatste kwartaal van 2024. Met een krapte-indicator van net iets hoger dan drie is er echter nog geen sprake van ontspanning. Bovendien is er na het eerste kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt en deze dalende trend zet zich over het algemeen voort tot het laatste kwartaal van 2023. Daarna ontspant de koopwoningmarkt weer iets tot een krapte-indicator van net boven de twee. Verschillen tussen woningtypen Naast de meerjarige analyses op de volledige woningmarkt, doen NVM en Brainbay ook enkele analyses uitgesplitst naar woningtype. Hierbij kijken zij een jaar terug. Tabel 3-1 geeft enkele van deze indicatoren weer. Kijkend naar de ontwikkeling van de transactieprijs per m² valt op dat vooral tussenwoningen (+13%) en 2-onder-1-kapwoningen (+11,7%) relatief gezien het duurste zijn geworden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. Dit wordt gevolgd door appartementen, met een stijging van 9,1%. Hoekwoningen en vrijstaande woningen zijn per m² iets goedkoper geworden (respectievelijk 2% en 4,5%). Een andere indicator van schaarste is de mate van overbieden.

Het verschil tussen de vraag- en koopprijs lag in zowel 2024 als 2025 het hoogst bij appartementen. Deze werden in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 5,4% overboden. Tussenwoningen worden gemiddeld met 4,6% overboden. Deze aantallen lagen begin 2024 nog op respectievelijk 3% en 1,8%. We zien daarnaast dat deze woningen het vaakst overboden worden. Tot slot kijken we naar de krapte-indicator. Voor vrijstaande woningen is sprake van een ontspannen markt. Voor alle andere woningen is sprake van krapte. Begin 2024 was de markt van tussenwoningen het krapst met een indicator van 1,6, gevolgd door hoekwoningen (1,7) en appartementen (2). Dit is inmiddels omgekeerd. Begin 2025 was de krapte-indicator het hoogst voor appartementen (2,1). Tabel 3-1 Woningmarktindicatoren naar woningtype, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO. 2024Q1 2025Q1

2024Q1 2025Q1

2024Q1

2025Q1

Transactieprijs/m²

Vraag-koopprijsverschil

Krapte-indicator

Tussenwoning

€ 5.384

€ 6.084

1,8%

4,6%

1,6

2,3

Hoekwoning

€ 5.953

€ 5.833

1,5%

0,8%

1,7

2,3

2-onder-1-kap

€ 6.092

€ 6.805

-0,2%

-0,2%

2,5

3,7

Vrijstaand

€ 7.200

€ 6.874

-4,4%

-3,4%

7,2

6,3

Appartement

€ 5.659

€ 6.195

3,0%

5,4%

2

2,1

13

3.3

Prijsontwikkelingen

In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Bloemendaal. Transactieprijsontwikkeling De prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Al worden woningprijzen ook door andere zaken beïnvloed, zoals bijvoorbeeld de rentestand. Over het algemeen stijgt de gemiddelde transactieprijs van 2014 tot 2022. In totaal is dit een stijging van 51 procent. De gemiddelde transactieprijs is op het hoogst in 2022 (€1.118.894). Na 2022 daalt de gemiddelde transactieprijs tot 2024 licht. Ondanks de lichte daling is de gemiddelde transactieprijs meer dan twee keer zo hoog als de betaalbare koopgrens (€390.000). Figuur 3-4 Gemiddelde transactieprijsontwikkeling in de gemeente Bloemendaal. Bron: CBS; bewerking RIGO. € 1.200.000

€ 1.118.894

€ 1.100.000

€ 1.043.333

€ 1.007.936

€ 1.000.000 € 900.000

€ 831.578 € 775.770

€ 800.000

€ 649.703

€ 700.000 € 600.000 € 550.186 € 500.000 € 400.000 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

WOZ-waardeontwikkeling De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Bloemendaal is 33 procent gestegen in de periode tussen 2020 en 2024. De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van stijgende prijzen. Over het algemeen is er een stijgende trend te zien tot 2023. Van 2023 tot 2024 daalt de gemiddelde WOZ-waarde.

14

Figuur 3-5 Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling in de gemeente Bloemendaal. Bron: CBS; bewerking RIGO.

3.4

Actueel aanbod

In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele vraag en aanbod te onderzoeken. We onderzochten ook het actuele aanbod op het platform Funda op de peilmomenten 10 juni en 7 juli 2025. Het gaat om momentopnames. Tijdens het peilmoment stonden er in totaal 168 verschillende woningen te koop in de gemeente Bloemendaal – waarvan 86 procent een eengezinswoning was (Tabel 3-1). De meeste eengezinswoningen in de gemeente Bloemendaal zijn echter geen standaard eengezinswoningen, maar villa’s en landhuizen. De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 170 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Bloemendaal was €1.150.000 ( Tabel 3-2). Dit is meer dan twee keer de betaalbare koopgrens van €405.000. Ruim 90 procent van het aanbod heeft een vraagprijs die boven de betaalbaarheidsgrens valt. Daarbij zal de transactieprijs van een groot deel van de woningen nog hoger liggen, wanneer rekening wordt gehouden met het proces van overbieden, zoals we hebben gezien in paragraaf 3.2. Tabel 3-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Bloemendaal via Funda. Bron: Funda en Pararius; bewerking RIGO. Aantal appartementen

24

Aantal eengezinswoningen

144

Totaal aantal aangeboden woningen

168

Tabel 3-2 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Bloemendaal. Bron: Funda; bewerking RIGO. Mediane vraagprijs

€ 1.150.000

Mediane oppervlakte

170 m2

Mediane m2-prijs

€ 6.765

15

In Figuur 3-6 is het aanbod in de gemeente op de peilmomenten naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Er worden vier woningen tot €296.000 aangeboden en dit zijn alleen woningen tot maximaal 75 vierkante meter. In het segment daarboven tot de betaalbare koopgrens van €405.000 (2025) zijn er ook alleen beschikbare woningen tot 75 vierkante meter, op één woning na. In dit segment worden er zes woningen aangeboden. In het segment vanaf €405.000 wordt het aanbod al iets gevarieerder, maar het aanbod blijft met 12 aangeboden woningen nog steeds erg beperkt. In het duurste prijssegment worden veruit de meeste woningen aangeboden, namelijk 146. Van de 129 beschikbare woningen zijn er 128 groter dan 125 vierkante meter. Figuur 3-6 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en oppervlakte tijdens de peilmomenten. Bron: Funda; bewerking RIGO. 160

Aantal woningen

140 120 100 128

80 60 40 20 0

t/m 75 m²

3.5

1 5 €296.000 tot €405.000

4 Tot €296.000

75 m² tot 100 m²

4

4 4 €405.000 tot €550.000 100 m² tot 125 m²

9 9 Hoger dan €550.000 125 m² en meer

Toegankelijkheid

Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve middeninkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. In 3 is de maximale lening op basis van NHG-normen weergegeven voor de zes indicatieve middeninkomens. In de bijlage worden de indicatieve inkomens en de methode van de analyse toegelicht. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van huishoudens zonder eigen vermogen. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.

16

Tabel 3-3 Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen

Groep

€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F

Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000

Figuur 3-7 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 168 koopwoningen op Funda. De blauwe lijn toont het actuele aanbod als het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 5 procent van de woningen een vraagprijs heeft in het betaalbare segment tot €405.000 (oranje verticale lijn). De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in bovenstaande tabel. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 3-7 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Bloemendaal voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda; bewerking RIGO. 100%

Aandeel in het totale aanbod (cumulatief)

90% 80%

A

B

C

D

E

F

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 € 500.000

Vraagprijs

actueel aanbod

Voor de lage middeninkomensgroepen (A en B) is er op de peilmomenten op één woning na geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Bloemendaal. Ook voor de middeninkomens zijn er weinig woningen beschikbaar. Voor groep C is slechts ongeveer 2 procent van het beschikbare aanbod bereikbaar (3 woningen) en voor groep D 3 procent (5 woningen). Bij een hoog middeninkomen van ruim €82.000 (E) is nog steeds slechts 4 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Bloemendaal binnen bereik. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er iets meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 8 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 14 van de 168 beschikbare koopwoningen.

17

3.6

Samenvattend

De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment. ●

●

●

●

●

Op de regionale woningmarkt van Zuid-Kennemerland is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een gedeelte van de woningen overboden. En ligt de krapte-indicator van NVM voor de gemeente onder de vijf, dus minder mogelijkheden voor kopers. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd. De regionale krapte zit in alle woningtypen, behalve vrijstaande woningen. De concurrentie is het grootst voor appartementen en tussenwoningen, waar gemiddeld het meest overboden wordt. Sinds 2022 neemt de verkoopprijs af. De gemiddelde verkoopprijs ligt op ruim €1.000.000. Deze transactieprijsontwikkeling wordt ondersteund door een vergelijkbare daling in de gemiddelde WOZ-waarde van de koopvoorraad de afgelopen twee jaar. Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Nog geen een tiende van de woningen heeft een prijsvraag onder de betaalbare koopgrens van €405.000. Dit zijn bijna allemaal woningen van minder dan 75 m². De mediane vraagprijs lag op de peilmomenten op €1.150.000. Voor de laagste inkomens, met inkomens tot de maximale inkomensgrens voor de sociale huur, is bijna geen aanbod toegankelijk.

Voor de hoogste middeninkomens met een inkomen van bijna €100.000 is circa 8% betaalbaar.

18

4

Schaarste: conclusies

De eerste onderzoeksvraag in dit onderzoek luidt: In welk deel van de woningvoorraad kan in Bloemendaal van schaarste worden gesproken? Zoals we zagen in hoofdstuk 1, is er landelijk en regionaal sprake van (toenemende) krapte: er is een actueel woningtekort, steeds meer jongeren wonen noodgedwongen thuis, hoge prijzen belemmeren de woningzoekende, en de uitstroom uit de MRA neemt toe. De indicatoren besproken in hoofdstuk 2 tot en 3 wijzen daarnaast op schaarste in de woningmarkt in de gemeente. In de lokale corporatiesector zien we dat de slaagkans erg laag is: 0,8% in 2024. Het aanbod is jaarlijks relatief gering. De inschrijftijd lag de afgelopen jaren vrij hoog (rond de 9 jaar), boven het gemiddelde in de regio, met uitzondering van 2024. Ook de regionale reactiegraad wijst op schaarste: gemiddeld werden er in 2024 504 reacties geplaatst op een advertentie, tegenover 324 in 2020. Met name jongeren, eenoudergezinnen en alleenstaanden kampen met lage slaagkansen. De particuliere huursector vormt slechts in beperkte mate een alternatief voor de corporatiesector. In de onderzochte periode werd er maar een klein aantal particuliere huurwoningen aangeboden, met een prijs van minimaal €2.000 per maand, ruim boven de middenhuurgrens (€1.184 in 2025).

Ter illustratie: om een woning van €2.000 te kunnen betalen is een inkomen van pakweg €96.000 nodig.12 Dat betekent dat een huishouden meer dan twee keer modaal moet verdienen om de goedkoopste (openbaar) aangeboden particuliere huurwoning te kunnen betalen.13 Cijfers over de particuliere huur in dichtstbijzijnde grote stad Haarlem wijzen er daarnaast op dat de vierkantemeterprijzen jaar op jaar blijven stijgen. Hoewel de gebrekkige informatie over de particuliere huursector het lastig maakt om harde conclusies te trekken, is het waarschijnlijk dat er in deze sector een schaarste is aan betaalbare huurwoningen en dat het segment weinig alternatief biedt voor de corporatiehuur. Ook op de koopmarkt is sprake van krapte. Regionaal is dat te zien aan de mate van overbieden, de korte verkooptijden en het beperkt aantal keuzemogelijkheden voor woningzoekenden. Op gemeenteniveau zien we dat koopprijzen sterk zijn gestegen: tussen 2014 en 2022 is de gemiddelde transactieprijs met 50% gestegen; in 2024 was de gemiddelde transactieprijs ruim €1.000.000, ruim het dubbele van de landelijke definitie van een betaalbare koopwoning (€405.000 in 2025). Een peiling van het actuele aanbod laat zien dat er praktisch geen aanbod is voor ‘lage middeninkomens’. Zelfs voor huishoudens die €100.000 verdienen is slechts 8 procent van het aanbod betaalbaar te noemen.

Er kan dus met enige zekerheid gesproken worden van schaarste op de woningmarkt in de breedte, in ieder geval aan ‘betaalbare’ woningen (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop).

12

Uitgaande van de gangbare inkomenseis van 4 keer de brutohuur.

13

Een modaal inkomen was in 2025 €46.500.

19

Vraag-aanbodverhoudingen in beeld: de spanningsindicator Deze conclusie wordt nog versterkt als we de verhouding tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen op de woningmarkt in beeld brengen aan de hand van de spanningsindicator. In het gele kader wordt de spanningsindicator toegelicht. Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Dit doen we aan de hand van het Woononderzoek Nederland (WoON), een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder, met gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Door het betrekken van CBS-gegevens over de gemeente kan met het WoON een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in een gemeente. Op basis van woonwensen van huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek zijn geweest naar een woning, verkrijgen we een indruk van de vraag naar woningen. Daarnaast kijken we naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek.

Door vervolgens de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Het betreft een schatting. Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. We zien in Figuur 4-1 dat er in bijna alle woningmarktsegmenten sprake is van (enige) spanning tussen vraag en aanbod. Verreweg het sterkst is deze krapte in de betaalbare koop, maar ook in de duurdere koop, de middenhuur en de sociale huur zien we krapte. Binnen de vrijehuursector ligt de verhouding onder de 1: er lijkt minder vraag naar dit segment te zijn dan dat het wordt betrokken. Dat kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn.

Maar ook is het zo dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur moeilijk toegankelijk, huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor de vrijehuursector, maar het vult wel een gat in de markt. Een vergelijkbaar patroon zien we als we kijken naar woningtypen. Eengezinswoningen (huur en koop) worden 1,5 tot 2 keer zo vaak gevraagd als betrokken, terwijl deze krapte bij de huurappartementen afwezig lijkt. Bij een dergelijke grote krapte in het (koop)eengezinssegment zullen veel woningzoekenden echter water bij de wijn moeten doen en dus toch een huurappartement kiezen, voor zover die beschikbaar en betaalbaar zijn. Wat de figuur dus ook weergeeft, is welke segmenten een ‘tweede keuze’ vormen voor woningzoekenden: appartementen in de vrije huur. Op een schaarse markt kan deze tweede keus echter het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, is er daarom waarschijnlijk toch sprake van schaarste aan dat segment in de gemeente – vanwege de schaarste aan woningen in het algemeen.

20

Figuur 4-1 Woningmarkt Bloemendaal: spanningsindicator naar huurprijsklasse, koopprijsklasse en woningtype. Bron: CBS, WoON; bewerking RIGO.

21

5

Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad

De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van onder meer splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen (wet toeristische verhuur van woonruimte). In dit hoofdstuk analyseren we bronnen die iets kunnen zeggen over de nut en noodzaak van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad. In het volgende hoofdstuk analyseren we gegevens over de toeristische verhuur van woonruimte. Wijzigingen aan de woningvoorraad De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de volgende wijzigingen: • • • • •

Onttrekking aan de woonruimtevoorraad, bijvoorbeeld door sloop maar ook door verandering van gebruik; Samenvoeging van meerdere woningen tot minder woningen; Omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur; Woningvorming, waarbij één woning wordt verdeeld in meerdere zelfstandige woningen; Splitsing van appartementsrechten in het kadaster, bijvoorbeeld voor verkoop van huurwoningen.

In hoeverre komen deze onttrekkingen en wijzigingen aan de woningvoorraad voor? In de afgelopen jaren zijn er volgens het CBS geen woningen samengevoegd, (op enige wijze) gesplitst, of omgezet naar logies. Wel zijn er een aantal woningen gesloopt of op overige wijze onttrokken in de gemeente. Tabel 5-1 Aantal woningen onttrokken/gewijzigd, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.14 Bloemendaal 2020 2021 2022 2023 aantal woningen onttrokken/gewijzigd door: 0 0 0 0 samenvoeging splitsing/omzetting/woningvorming 0 0 0 0 woon- naar logiesfunctie 0 0 0 0 sloop 0 25 10 0 overig 5 5 5 10 totaal onttrekkingen/wijzigingen 5 35 15 10 % alle onttrekkingen t.o.v. woningvoorraad 0,0% 0,3% 0,1% 0,1%

Op het moment van schrijven waren er geen gegevens bekend die iets zeggen over bijvoorbeeld overlast door kamerverhuring. Met de beschikbare gegevens is het daarom niet mogelijk om

14

Door afronding komen de totaalaantallen niet altijd overeen met de som van de deelgetallen. Onder ‘overig’ verstaan we hier: administratieve onttrekking; onttrekking door een overige vorm van verbouwing of combinatie van wijzigingen; of een functiewijziging van woonfunctie naar overige functie (niet zijnde logies).

22

aanvullende conclusies te trekken over de nut en noodzaak van sturing op woningvoorraadbeheer, afgezien van dat er sprake is van schaarste.

23

6

Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen

Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheidseconomie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt, zoals de onttrekking van woningen. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op toeristische verhuur van woonruimte middels een registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht en/of vergunningplicht. Om de sturing op toeristische verhuur van woonruimte via de huisvestingsverordening in te kunnen zetten, moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Daarom is het verstandig om inzicht te krijgen op de actuele situatie van toeristische verhuur van woonruimte in de gemeente Bloemendaal.

6.1

Overlast door toeristische verhuur van woonruimte

De gemeente geeft aan weinig tot geen meldingen te ontvangen ten aanzien van toeristische verhuur of overlast daaromtrent. De resultaten uit het WiMRA2023 liggen hiermee in lijn. Respondenten is de volgende vraag gesteld: ervaart u overlast in uw directe woonomgeving door de verhuur van woningen aan toeristen? In de gemeente gaf 7 procent aan deze overlast te ervaren, waarvan slechts 1 procent ‘vaak’. Dit komt overeen met het beeld in de andere regiogemeenten, met uitzondering van Zandvoort.

Figuur 6-1 Aandeel huishoudens in de gemeente dat weleens overlast ervaart door toeristische verhuur van woonruimte in de directe woonomgeving. Bron: WiMRA2023; bewerking RIGO.

24

6.2

Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo

De Universiteit Utrecht heeft in samenwerking met onderzoeksbureau Sweco een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkeling van vraag en aanbod van vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo in de provincie Noord-Holland.15 De onderzoekers maakten daarbij gebruik van verhuurdata van deze platforms (afkomstig van kennisbank AirDNA) over de jaren 2019 t/m 2022. Verhuur via Airbnb Vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord-Holland scoort Bloemendaal in het jaar 2022 bovengemiddeld als we kijken naar het aantal actieve accommodaties dat via Airbnb/Vrbo verhuurd wordt. De gemeente stond dat jaar op nummer 17 van de 44 onderzochte gemeenten op basis van het aantal actieve accommodaties in de provincie Noord-Holland ( Figuur 6-2). Een actieve accommodatie is minstens één keer gereserveerd in het betreffende jaar. In totaal ging het in 2022 in Bloemendaal om 219 adressen, waarvan 200 woningen. De rest betreft met name kamers in hotels of hostels (ook de ‘formele’ toeristische sector maakt gebruik van de platforms). Een kanttekening bij het hier besproken onderzoek is dat deze ‘formele’ accommodaties ook inbegrepen zijn in de cijfers; de auteurs geven desgevraagd aan dat het niet mogelijk is om woonruimtes te onderscheiden binnen bijvoorbeeld de ontwikkeling van het aantal accommodaties.

Wat betreft de analyse voor Bloemendaal lijkt dit geen grote problemen op te leveren, omdat er dus vooral woonruimte wordt verhuurd via Airbnb/Vrbo. Figuur 6-2 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam, plus gemeente Bloemendaal) naar aantal actieve accommodaties in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.16 2.000 1.500 1.000

1.538 1.200 1.089

833

670

599

500

434

390

376

279

219

0

2019

2020

2021

2022

Bloemendaal valt op in de mate waarin activiteit van Airbnb en Vrbo door het jaar heen verschilt ( Figuur 6-3). De verschillen in actief aanbod tussen zomer en winter zijn groter dan in andere gemeenten. Jaarlijks zien we de hoogste pieken in de zomer. Over de gehele linie is er sprake van een toename van het aantal actieve accommodaties, al zien we in de coronaperiode een kleine daling. Het gaat in Bloemendaal om een toename van 8% in de periode 2019-2022. In

15

UU & Sweco (2023) Airbnb Monitor Noord-Holland – Editie 2

16

Amsterdam (de gemeente met de meeste actieve accommodaties) is door de auteurs in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.

25

Noord-Holland als geheel (exclusief Amsterdam) nam het aantal accommodaties in diezelfde periode juist af met 8 procent (Tabel 6-1). Figuur 6-3 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties in Bloemendaal, 2016-2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.

Tabel 6-1 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties ten opzichte van het voorgaande jaar. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023. 2020

2021

2022

2019-2022

Bloemendaal

+1%

-1%

+7%

+8%

Noord-Holland

-30%

-18%

0%

-43%

Noord-Holland (excl. Amsterdam)

-6%

-1%

0%

-8%

Bloemendaal heeft een min of meer gemiddeld aantal accommodaties per hoofd van de bevolking in vergelijking met het Noord-Hollandse gemiddelde. Per 1.000 inwoners waren er in 2022 circa 9 accommodaties. Ter vergelijking, in de gemeenten met de hoogste scores Bergen, Zandvoort en Texel, werden in 2022 tussen de 45 en 62 accommodaties per 1.000 inwoners aangeboden; terwijl het in de gemeentes met de laagste accommodatiedichtheid, zoals Blaricum, Heemskerk en Dijk & Waard, gaat om circa 1 accommodatie per 1.000 inwoners.

26

Figuur 6-4 Aantal accommodaties per 1.000 inwoners, per gemeente, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.

Als het gaat om het aantal gereserveerde nachten staat Bloemendaal op plek 21 in de provincie Noord-Holland. Daarbij is, zoals eerder gezien, ook hier sprake van een afname in de coronaperiode (Figuur 6-5). In de overige jaren is het aantal overnachtingen min of meer stabiel en op vergelijkbaar niveau als in 2019. Figuur 6-5 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam, plus gemeente Bloemendaal) naar aantal gereserveerde nachten via Airbnb/Vrbo in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.17 250.000 200.000 150.000 100.000

194.419 141.630 109.012

86.749

68.399 61.804 54.585

50.000

40.627 36.675 32.016

14.788

0

2019

2020

2021

2022

17 Amsterdam (de gemeente met de meeste overnachtingen) is in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.

27

Populaire buurten Het onderzoek van de UU en Sweco geeft ook inzicht in de activiteit op Airbnb/Vrbo op buurtniveau. De meeste accommodaties werden aangeboden in Overveen, goed voor 71 van de 219 accommodaties. Het gaat hier daarnaast om 19 accommodaties per 1.000 inwoners, circa 2 keer zo hoog als gemiddeld in de gemeente. Ook in Aerdenhout-Centrum is de dichtheid met 12 accommodaties per 1.000 inwoners hoger dan gemiddeld. Figuur 6-6 Spreiding actieve accommodaties over de gemeente Bloemendaal, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.

6.3

Conclusie: nut en noodzaak sturing op toeristische verhuur

Er was op het moment van schrijven helaas weinig data beschikbaar over toeristische verhuur van woningen in de gemeente. Ook was er op het moment van schrijven weinig informatie beschikbaar over leefbaarheidseffecten als gevolg van toerisme en toeristische verhuur in de gemeente. De gemeenten ontvangt geen meldingen over overlast door toeristische verhuur. 7 procent van de huishoudens ervaart weleens overlast door toeristische verhuur, waarvan 1 procent vaak. Het onderzoek van UU en Sweco laat wel zien dat er in Bloemendaal in 2022 meer vakantieverhuringen plaatsvonden dan gemiddeld in de provincie. Ook nam het aantal accommodaties toe – nota bene in de jaren van de coronacrisis – terwijl het aantal in de provincie gemiddeld genomen slonk. Het aantal accommodaties per 1.000 inwoners is min of meer gemiddeld in de gemeente, vergeleken met andere gemeenten in de provincie, hoewel de dichtheid lokaal (Overveen en Aerdenhout) hoger kan liggen. Op basis van de beschikbare gegevens is de conclusie dat er nut en noodzaak bestaat voor sturing op toeristische verhuur niet eenduidig te trekken; dit afgezien van de conclusie dat er wel sprake is van schaarste aan (betaalbare) woningen in Bloemendaal.

28

Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten In dit onderzoek hanteren we een aantal inkomensgrenzen en prijssegmenten (in blauw). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur 18 gelden een aantal aangepaste termen. Hieronder geven we de definities van de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen in deze rapportage en de relatie met de nieuwe definities uit de Wet betaalbare huur (in oranje). Sociale huur •

Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Op 1 januari 2025 is dit maximaal € 900,07 (de liberalisatiegrens). Onder de Wet betaalbare huur wordt deze prijsgrens de maximale lagehuurgrens genoemd, en woningen daaronder vallen in het laagsegment.

•

De doelgroep voor sociale huur is onder te verdelen in twee subdoelgroepen: de primaire en de secundaire doelgroep. o

De primaire doelgroep heeft recht op het ontvangen van huurtoeslag (daarom ook wel ‘doelgroep huurtoeslag’ genoemd). De grenzen voor deze doelgroep zijn in 2025: € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 27.775 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd; € 37.350 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens.

o

De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens voor sociale huur (ook wel de DAEB-grens). Die bovengrens is €49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025).

Middenhuur Onder de Wet betaalbare huur is de maximale middenhuurgrens gesteld op €1.184,82. Alles tussen de maximale lagehuurgrens en middenhuurgrens is het middensegment. Na de invoering van de Wet betaalbare huur vormen het laagsegment en middensegment samen het gereguleerde segment. Betaalbare koop Voor prijsgrenzen in de koopsector sluiten we aan bij de segmenten zoals gehanteerd in WiMRA2023/2025.19 In de koopsector wordt tot € 405.000 gesproken van betaalbare koop (prijspeil 2025).20

18 De Wet betaalbare huur is aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer en sinds 1 juli 2024 van kracht. De wet reguleert het middensegment door het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook te laten gelden voor midden huurwoningen tot en met 186 punten. 19

O&S Amsterdam (2023/2025) Wonen in de MRA.

20

Het Rijk heeft de betaalbare koopprijsgrens in 2025 verhoogd naar € 405.000.

29

Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in paragraaf 3.4 in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de vijf indicatieve inkomens. Indicatieve middeninkomens We laten in deze analyse de doelgroep voor sociale huur en de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden om een woning te vinden. De middeninkomens zijn het meeste aangewezen op betaalbare particuliere huurwoningen en op betaalbare koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We sluiten in deze analyse aan bij middeninkomens zoals gedefinieerd voor het WiMRA2025. 22 • • • • • •

Laag middeninkomen 1: € 49.669 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag middeninkomen 2: € 54.847 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens; voormalig EU-grens); Middeninkomen 1: 62.086 (1,25x EU-grens); Middeninkomen 2: 74.504 (1,5x EU-grens alleenstaanden); Hoog middeninkomen 1: € 82.271 ((1,5x EU-grens meerpersoonshuishouden); Hoog middeninkomen 2: €99.338 (2x EU-grens alleenstaanden).

Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de zes indicatieve inkomens. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. De onderstaande figuur toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de NHG-normen uit 2025, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van €148.001 bij een bruto jaarinkomen van €35.000 tot €476.842 bij een jaarinkomen van €100.000. Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2024 (hypotheekrente = 3,75%).

30

Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen

Groep

€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F

Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000

31

32