05 Bijlage 4. Advies Omgevingsbeleid Duinlustweg 16 2026001273.pdf

Toets Nota Fysieke Leefomgeving 2026 Zaaknummer : Z2026-00000320 Adres : Duinlustweg 16, Overveen Datum : 14-08-2026 Inleiding Door de initiatiefnemer is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het perceel aan de Duinlustweg 16 te Overveen, beter bekend als Landgoed Duinlust. De planlocatie is gelegen binnen het omgevingsplan onderdeel ‘bestemmingsplan Landelijk gebied 2013. De functie van de gronden is ‘Gemengd’. Daarbij heeft het perceel de aanduiding Waarde - Archeologie 3 en een specifieke bouwaanduiding – monument. Het plan betreft een wijziging van het gebruik van het hoofdgebouw van ‘Gemengd’ naar ‘Wonen’. Hierbij worden er acht appartementen gerealiseerd. Aan de achterzijde van het hoofdgebouw wordt een balkon aangebracht. Daarnaast worden er bergingen en parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiervoor wordt een bestaand gebouw aan de achterzijde van het hoofdgebouw gesloopt. De voorgenomen appartementen zijn in strijd met de geldende functie ‘Gemengd’. Deze functie staat onder meer maatschappelijke voorzieningen en kantoren toe, met bijbehorende voorzieningen zoals wegen, paden, tuinen, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het pand is momenteel in gebruik als kantoor- en evenementenlocatie. Een functiewijziging naar ‘Wonen’ is mogelijk met toepassing van de in het omgevingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Hieraan is de voorwaarde verbonden dat minimaal een derde van de te realiseren woningen in het sociale segment wordt aangeboden. Het initiatief voldoet niet aan deze wijzigingsbevoegdheid, nu het plan niet voorziet in de realisatie van sociale huurwoningen. Eindoordeel in het kort: Het initiatief is vanwege de ligging in het landelijk gebied in s trijd met de Omgevingsverordening NH2022. De Provincie Noord-Holland heeft echter aangegeven dat er mogelijkheden zijn voor een ontheffin g. Of het initiatief doorgang kan vinden, is afhankelijk van het verkrijgen van deze ontheffing. Verder sluit het plan aan bij de uitgangspunten van het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand en draagt het bij aan de kwantitatieve woningbouwopgave. Gelet op de ruimte binnen het plan wordt geadviseerd de woningdifferentiatie te verbreden. Het initiatief past binnen de gestelde uitgangspunten van de Structuurvisie omdat het positief is beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteit. Dit komt met name door de stijgende gebruikswaarde en belevingswaarde. Gezien de omv ang van het gebouw kan deze goed worden omgevormd naar acht woningen. De vormgeving van de bergingen en het balkon moet met de AO K worden afgestemd. Uit de milieutoets, Kantorenstrategie MRA en economisch beleid zijn geen belem meringen gevonden.

Wel geldt dat de verdere uitwerking van het plan zorgvuldig moet worden beoordeeld in het kader van de monumentale en cultuurhi storische waarden van het rijksmonument. Hiervoor zijn onder meer een positief advies van de AOK (Adviescomm issie Omgevingskwaliteit, de provincie en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) vereist. Daarnaast moet een restauratiearch itect betrokken worden bij de verdere planuitwerking. Tot slot is ook onderzoek naar- en een visie op de benodigde wi jzigingen van de monumentale tuinaanleg bij deze ontwikkeling van belang bij verdere uitwerking van dit plan. Geconcludeerd wordt dat het initiatief, met inachtneming van de genoemde voorwaarden, de mogelijkheden tot verlening v an een ontheffing van de Omgevingsverordening NH2022 en nadere vergunningprocedures, voldoet aan de Nota Fysieke Leefomgeving 20 26.

-2- Naast de functiewijziging van het hoofdgebouw is ook de voorgenomen inrichting van het achterterrein van belang. Het gebouw, waar de bergingen en parkeerplaatsen gerealiseerd zullen worden is een voormalig lesgebouw van het CIOS. Het pand staat op dit moment leeg. Ook dit pand heeft de functie ‘Gemengd’. In deze functie zijn parkeervoorzieningen toegestaan. De geplande parkeerplaatsen worden echter gerealiseerd ten behoeve van de acht nieuw te realiseren woningen, terwijl het gebruik voor wonen binnen deze functie niet is toegestaan. De bergingen worde n binnen het huidige bouwvlak gebouwd. Gezien het feit dat deze wijzigingen in strijd zijn met de huidige functie, dient dit deel van het perceel te wijzigingen naar de functie wonen met uitsluitend de functieaanduiding parkeerplaatsen en bergingen. Ditzelfde geldt voor het beoogde balkon aan de achterzijde van het rijksmonument ten behoe ve van de appartementen. Daarbij mogen erkers, balkons, galerijen en luifels worden gebouwd mits zij de bouwgrens met niet meer dan 1 meter overschrijden. Het is aannemelijk dat het beoogde balkon meer uitsteekt dan 1 meter. Hierdoor is het balkon strijdig met het omgevingsplan. Gezien de strijdigheid met het omgevingsplan moet onderbouwd worden of afwijking van het omgevingsplan wenselijk is. De aanvraag wordt daarom getoetst aan de Nota Fysieke Leefomgeving 2026.

In dit advies wordt overwogen of het genoemde initiatief past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zoals genoemd in de Omgevingswet. Adviesrecht, vergunningsaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit en technische bouwactiviteit Belangrijk om te vermelden is dat de gemeenteraad adviesrecht heeft bij initiatieven waarbij meer dan ØØn woning wordt toegevoegd, een functiewijziging plaatsvindt met een oppervlakte van 500 m† of meer, of de ruimtelijke opzet van een landgoed wordt gewijzigd. De voorliggende aanvraag valt binnen deze categorieºn, waardoor advies van de gemeenteraad is vereist. Daarnaast geldt voor deze aanvraag een participatieverplichting. Het ingediende participatieplan en de bijbehorende documenten zijn beoordeeld en akkoord bevonden. Bij eventuele vervolgaanvragen of volgende vergunningprocedures dient de initiatiefnemer opnieuw een participatietraject te doorlopen. Het realiseren van het voorliggende initiatief betreft een wijziging van het gebouwde rijksmonument en dient daarom te worden beoordeeld als rijksmonumentenactiviteit. Voor het wijzigen, verbouwen of aan- of uitbouwen van een rijksmonument is in beginsel een omgevingsvergunning vereist. De voorliggende aanvraag biedt geen garantie dat de beoogde acht appartementen bij een latere vergunningaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit ook daadwerkelijk kunnen worden toegestaan.

De vergunningaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit is een aparte procedure. Dit geldt ook voor de technische bouwactiviteit. Beleidsregel 1 – Rijks- en Provinciaal beleid Het college kan alleen medewerking verlenen aan een afwijking van het omgevingsplan als: 1. het initiatief in overeenstemming is met het geldende Rijksbeleid en; 2. het initiatief voldoet aan provinciaal beleid en regionale afspraken. Initiatieven die hiermee in strijd zijn worden afgewezen. Er wordt dan niet getoetst aan de beleidsregels 2 en 3. Sub 1. Rijksbeleid Er wordt alleen meegewerkt aan een ruimtelijke procedure die een afwijking van het geldende omgevingsplan tot gevolg heeft, als de ontwikkeling past binnen de instructieregels van het Rijk. Het initiatief is daarom onder andere getoetst aan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving maar hier zijn geen knelpunten gevonden voor onderhavig initiatief. -3- Er is daarnaast getoetst aan het Besluit Kwaliteit Leefomgeving. Dit besluit bevat de ins tructieregel met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking, maar daarin zijn geen knelpunten gevonden voor onderhavig initiatief. Dit komt omdat het hier gaat om woningbouw binnen een bestaand gebouw, zonder volumetoename. Zodoende is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is de ladder niet van toepassing. Sub 2.

Provinciaal beleid en regionale afspraken Er wordt alleen meegewerkt aan een ruimtelijke procedure die een afwijking van het geldende omgevingsplan tot gevolg heeft, als de ontwikkeling past binnen provinciale en regionale afspraken over woningbouw, detailhandel en kantoorlocaties. Het initiatief is daarom getoetst aan de volgende beleidsstukken: Omgevingsverordening NH2022 Uit de Provinciale Omgevingsverordening blijkt dat er voor deze locatie de volgende gebiedsaanwijzing geldt; Landelijk gebied. De gebiedsaanwijzing Landelijk gebied geeft alleen mogelijkheid tot ontwikkeling bij bijvoorbeeld voormalige agrarische gebouwen, bedrijfsgebouwen, of andere stedelijke voorzieningen naar wonen. Het landhuis Duinlust aan de Duinlustweg 16 voldoet niet aan de voorwaarden die gesteld zijn in deze verordening, het plan is daarom in strijd gebleken met de Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Holland. Gemeente Bloemendaal heeft aan de Provincie Noord-Holland gevraagd of zij bereid is om voor deze aanvraag af te wijken van deze regels en wonen op deze locatie toe te staan. De Provincie heeft op 23 juni 2026 aangegeven dat zij voor deze betreffende casus mogelijkheden zien om af te wijken van deze regels. De gemeente moet hiervoor een ontheffing aanvragen, welke de Provincie zal beoordelen. Deze ontheffingen worden veelvuldig verleend.

Het aantal woningen speelt geen rol , deze moet passend zijn binnen de mogelijkheden van het landhuis. Doorlooptijd van d e ontheffing is minstens een maand tot 6 maanden. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in strijd is met de Omgevingsverordening NH2022, maar dat afwijking mogelijk is door middel van een ontheffing. De gemeente Bloemendaal zal hiervoor een ontheffing aanvragen. Of het initiatief doorgang kan vinden, is afhankelijk van het verkrijge n van deze ontheffing. Ontwikkelperspectief Binnenduinrand Het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand stelt randvoorwaarden voor ontwikkelingen binnen de grenzen van de binnenduinrand en werkt met spelregels. Voor deze ontwikkeling is met name spelregel 8 de belangrijkste om te benoemen. Deze spelregel geeft aan dat de oorspronkelij ke structuur, de ‘buitenplaatsbiotoop’ en het specifieke karakter van de buitenplaats leidend is. Het oorspronkelijke ontwerp van de buitenplaats (zowel parkopzet, gebouwen als de samenhang tussen beide) moet de basis vormen de ontwikkeling. Verandering van functie van de buitenplaats mag geen afbreuk doen aan de bestaande kwaliteiten van bebouwing, tuin, zichten en publieke toegankelijkheid. In het voorliggende plan behoud h et hoofdgebouw de functie en uitstraling als hoofdgebouw.

De verandering van functie van het gebouw doet geen afbreuk aan de bestaande kwaliteiten van bebouwing en publieke toegankelijkheid. Het plan is om appartementen te realiseren waardoor het terrein niet wordt gesplitst in grondgebonden woningen en het publiek toegankelijk blijft. De handhaving van een gelijkblijvend bouwoppervlak sluit aan bij het uitgangspunt om ontwikkelingen binnen bestaande bebouwingsstructuren te laten plaatsvinden. In de ontwikkelvisie is expliciet opgenomen dat het splitsen van buitenplaatsen niet aan de orde is. Met het voorliggende plan wordt echter een functiewijziging aangevraagd die het mogelijk maakt om -4- appartementen in het hoofdgebouw te realiseren. Daarbij is sprake van een interne splitsing van het hoofdgebouw in acht wooneenheden, maar niet van een splitsing van het landgoed of het bijbehorende terrein. Het terrein blijft als ØØn ruimtelijke eenheid functioneren en behouden. Er worden geen afzonderlijke tuinen of erfafscheidingen aangelegd die het hoofdgebouw ruimtelijk loskoppelen van het landgoed. Hierdoor blijft de ruimtelijke en landschappelijke samenhang van de buitenplaats behouden e n is er geen sprake van een splitsing van de buitenplaats zoals bedoeld in de ontwikkelvisie.

Kantorenstrategie MRA (2025 – 2035) De kantorenstrategie MRA biedt, naast aandacht voor grotere gemeenten en locaties met een regionale of (inter)nationale functie, ook ruimte voor lokale invulling, met name voor kleinschalige kantoren en werkplekken voor het MKB. Dat sluit aan bij de situatie in Bloemendaal, waar voor al kleinschalige kantoorlocaties aanwezig zijn en geen grote plannen bestaan voor nieuwe kantoren. De focus ligt in Bloemendaal dan ook op het behoud van het huidige (kwalitatieve) aanbod. De locatiekwaliteit van kantoren in Bloemendaal is gemiddeld. Voor gemeenten met een gemidde lde locatiekwaliteit geldt voor kantoren het uitgangspunt dat de kantoorvoorraad beperkt kan worden uitgebreid, mits dit samengaat met het onttrekken of transformeren van verouderde en minder aantrekkelijke kantoorlocaties. Tegelijkertijd wordt ingezet op het versterken en behouden van goed functionerende en toekomstbestendige kantoorlocaties. Het huidige gebruik van Duinlust als kantoor is kleinschalig en vormt geen sterke, toekomstbestendige kantoorfunctie. Daarbij speelt mee dat het pand verouderd en beperkt duurzaam is en bovendien vrij afgelegen ligt. Hierdoor is het minder aantrekkelijk als moderne kantoorlocatie.

Het voorliggende plan sluit aan bij de uitgangspunten van de Kantorenstrategie MRA, waarin wordt ingezet op het transformeren van verouderde en minder aantrekkelijke kantoorlocaties naar een functie die beter past bij de locatie en de huidige marktvraag. Hoewel er in de regio Zuid- Kennemerland een tekort aan kantoorruimte wordt verwacht, weegt dat voor deze locatie vanwege bovengenoemde redenen minder zwaar. Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2027 en Woondeal Metropoolregio Amsterdam (MRA) 2023 Het initiatief voorziet in de realisatie van acht appartementen en draagt daarmee bij aan de uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeente. Dit sluit aan bij de gemeentelijke en regionale kwantitatieve woningbouwopgave. Het plan voorziet echter niet in sociale huurwoningen, noch woningen in het betaalbare segment. Naar waarschijnlijkheid bestaan de nieuw te bouwen woningen uit dure koopwoningen, een segment waar de gemeente al ruim in is voorzien (61%). De initiatiefnemer heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de mogelijkheid van de wijzigingsbevoegdheid waarbij sociale huur verplicht is. Er zal dan gebruik moeten worden gemaakt van afkoopregeling, waarmee bij een woningbouwontwikkeling van minder dan 14 woningen kan worden afgezien van het realiseren van sociale huurwoningen.

Hoewel het toepassen van deze regeling binnen de beleidsmatige mogelijkheden valt, draagt het initiatief hierdoor niet bij aan de doelstelling om bij nieuwbouw voldoende sociale huurwoningen en betaalbare woningen te realiseren. Een voor de gemeente wettelijke plicht, die door de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting is onderstreept. Het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2027 en de Woondeal MRA 2023 zetten nadrukkelijk in op het vergroten van het aandeel betaalbare woningen, met minimaal 30% sociale huur en in totaal twee derde betaalbare woningen bij nieuwbouw. Daarnaast is het van belang dat woningbouw aansluit bij de doelgroepen die momenteel het meest kwetsbaar zijn op de woningmarkt, waaronder spoedzoekers, jongeren, starters en senioren. Hoewel het initiatief een -5- bijdrage levert aan de woningbouwopgave en het gebruik van de afkoopregeling beleidsmatig mogelijk is, is er geen bijdrage aan de betaalbare en sociale woningvoorraad, noch aan de kwetsbare doelgroepen binnen Bloemendaal. Het initiatief heeft ruimte om een differentiatie in het woningaanbod aan brengen, waarbij er een aantal kleinschaligere (60m2 - 100m2) levensloopbestendige woningen ontwikkeld kunnen worden welke toegankelijk zijn voor senioren. Zodat in elk geval deze doelgroep kan worden bediend, en er doorstroming binnen de gemeente op gang kan worden gebracht. Sub 3.

Milieuaspecten Er wordt alleen meegewerkt aan een initiatief dat afwijkt van het omgevingsplan wanneer er vanuit milieuaspecten geen onoverkomelijke belemmeringen zijn voor de uitvoering van de ontwikkeling van het initiatief. Daarom is het initiatief door de Omgevingsdienst getoetst op onder andere: geluid, bodemkwaliteit, slopen, asbest, natuurbescherming (waaronder flora- en fauna-activiteit en natura2000-activiteit), bedrijven en milieuzonering, omgevingsveiligheid, geur en luchtkwaliteit. De omgevingsdienst heeft hier duidelijke adviezen voor gegeven. De uitwerking van deze adviezen zullen onderdeel worden van de uiteindelijke vergunning en de mogelijke komende vergunningprocedures. Er zijn geen belemmeringen gevonden voor het voorliggende functiewijzigin g naar wonen. Conclusie beleidsregel 1 De ontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand gebouw en behoeft geen uitbreiding van het bouwvolume. Hierdoor is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Het plan is wel in strijd met de Omgevingsverordening NH2022 vanwege de ligging in het landelijk gebied. De Provinci e Noord- Holland heeft echter aangegeven dat er mogelijkheden zijn voor een ontheffing. Met deze ontheff ing is medewerking aan het initiatief mogelijk. Deze ontheffing zal de gemeente Bloemendaal aanvragen.

Of het initiatief doorgang kan vinden, is afhankelijk van het verkrijgen van deze ontheffing. Daarnaast sluit het plan aan bij de uitgangspunten van het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand, doordat de karakteristieke kwaliteiten van de buitenplaats behouden blijven en de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing. In het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand is ex pliciet opgenomen dat het splitsen van buitenplaatsen niet aan de orde is. Met het voorliggende plan wordt echter een functiewijziging aangevraagd die het mogelijk maakt om appartementen in het hoofdgebouw te realiseren. Daarbij is sprake van een interne splitsing van het hoofdgebouw in meerdere wooneenheden, maar niet van een splitsing van het landgoed of het bijbehorende terrei n. Het terrein blijft als ØØn ruimtelijke eenheid functioneren en behouden. Ook uit de milieutoe ts blijkt dat er voor deze functiewijziging geen belemmeringen zijn gevonden Het initiatief draagt met acht woningen bij aan de kwantitatieve woningbouwopgave, maar levert geen bijdrage aan de sociale huur voorraad of het betaalbare woonsegment. Hoewel het gebruik van de afkoopregeling beleidsmatig mogelijk is, sluit het plan daarmee onvoldoende aa n bij de regionale doelstellingen voor een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad. Gelet op de ruimte binnen het plan wordt geadviseerd de woningdifferentiatie te verbreden.

Door bijvoorbeeld kleinschalige en levensloopbestendige woningen voor senioren te realiseren waarmee doorstroming op de woningmarkt kan worden bevorderd. Het transformeren van verouderde en minder aantrekkelijke kantoorlocaties naar een functie die beter past bij de locatie en de huidige marktvraag binnen de doelstellingen van de Kantorenstrategie MRA. Alles afwegende kan worden geconcludeerd dat het initiatief passend kan worden besc houwd -6- met beleidsregel 1. Of het initiatief doorgang kan vinden is afhankelijk van het verkrijgen van de ontheffing Omgevingsverordening NH2022. Beleidsregel 2 – Gemeentelijk beleid Er kan alleen medewerking worden verleend aan een afwijking van het omgevingsplan als: 1. het initiatief gaat om een bouwwerk behorende bij een hoofdgebouw. In dat geval is all een de Nota Bijgebouwen 2017 van toepassing. Datzelfde geldt voor aanvragen met betr ekking tot hekken, hagen en uitwegen. In dat geval zijn alleen de beleidsregels voor Hekken en hagen in Bloemendaal en de Beleidsregels voor het verlenen van uitwegvergunningen Bloemendaal 2008 van toepassing. Op basis van deze nota’s wordt medewerking verleend of geweigerd. Er wordt dan niet getoetst aan sub 2 en beleidsregel 3 (tenzij er andere onderdelen van het initiatief niet vallen onder deze nota) en; 1. een plan niet strijdig is met: a. de uitgangspunten van de structuurvisie; b.

ruimtelijk beleid; c. sectoraal beleid. Sub 1. Nota Bijgebouwen 2017, Hekken en hagen in Bloemendaal en Beleidsregels voor het verlenen van uitwegvergunningen Bloemendaal 2008 Nota Bijgebouwen 2017 De Nota bijgebouwen 2017 dient als ruimtelijk toetsingskader voor de realisatie van aan-/bijgebouwen bij woningen. De Nota bijgebouwen is derhalve niet van toepassing op deze situatie. Hekken en hagen in Bloemendaal De Nota Hekken en Hagen in Bloemendaal dient als ruimtelijk toetsingskader voor erfafscheidi ngen zoals hekken en hagen. Deze nota is niet van toepassing op deze situatie. Beleidsregels voor het verlenen van uitwegvergunningen Bloemendaal 2008 De Beleidsregels voor het verlenen van uitwegvergunningen Bloemendaal 2008 is een toetsingskader uitwegen. Deze nota is niet van toepassing op deze situatie. Sub 2. Overig gemeentelijk beleid Er wordt alleen meegewerkt aan een initiatief die afwijkt van het omgevingsplan, als de ontwikkeli ng past binnen het overig gemeentelijk beleid. Het initiatief is daarom getoetst aan de vol gende beleidstukken: Structuurvisie gemeente Bloemendaal De Structuurvisie geeft een visie op het ruimtelijk beleid van de gemeente met daarbij de ruimtelijke uitgangspunten van het gebruik in de landgoederenzone, waar de locatie zich bevindt. Het beleid in de landgoederenzone is gericht op behoud van kwaliteit en vitaliteit.

De ruimtelijke ui tgangspunten zijn onder meer het behouden van grote groene percelen, versnippering tegengaan en geen extra bouwoppervlakte toevoegen, tenzij dit een kwaliteitsverbetering betekent. Het voorliggende initiatief is niet strijdig met de bovengenoemde uitgangspunten. Bij land goederen zijn er mogelijkheden voor passende voorzieningen in bestaande bebouwing, er kan g ekeken worden of een landgoed vitaler kan worden. De draagkracht en kwaliteit van het landgoed moeten hierbij in acht worden genomen. De mogelijkheden binnen de Nota Landgoederen zijn richtinggevend. De Structuurvisie benadrukt de behoefte aan woningen. De gemeente Bloemendaal kent een hoge druk op de woningmarkt. In de meeste segmenten overstijgt de vraag het aanbod aan beschikbare -7- woningen. Vooral in het goedkope en middeldure segment is de vraag groter dan het aanbod. De gemeente wil door strategische nieuwbouw de doorstroming in de bestaande voorraad bevorderen. Naast deze doelgroepen is er een tekort aan seniorenwoningen in de gemeente. Het plan kan hieraan een bijdrage leveren door de woningen levensloopbestendig in te richten. De toegankelijkheid tot de woningen is hierbij belangrijk en zal vastgelegd moeten worden in de bouwplannen. Wat betreft de realisatie van het balkon, de parkeerplaatsen en de bergingen, deze worden op gr ond van beleidsregel 3 beoordeeld op ruimtelijke kwaliteit.

Medewerking aan het initiatief is vanuit de Structuurvisie alleen mogelijk indien deze toets positief uitvalt. Indien wordt geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan beleidsregel 3, kan medewerking worden verleend. Nota Landgoederen In de Nota Landgoederen is opgenomen dat in het omgevingsplan een wijzigingsbevoe gdheid is opgenomen om landhuizen onder voorwaarden te mogen splitsen in twee woningen. Deze splitsingsregeling is komen te vervallen tijdens het vaststellen van deze nota in oktober 2016. In 2024 is er nieuw beleid met betrekking tot splitsen vastgesteld die dit, onder voorwaarden, splitsing in meerdere woningen mogelijk maakt. Het voorliggende plan wordt aan dit nieuwe beleid getoetst onder het kopje ‘Beleidsnotitie woningsplitsing gemeente Bloemendaal’. Het oorspronkelijke landhuis is nog aanwezig en vanuit cultuurhistorisch perspecti ef heeft wonen de voorkeur. Het herstellen van de oorspronkelijke woonfunctie van een landhuis met util itaire functie is een kans, maar dat mag niet leiden tot versnippering van het landgoed als geheel. Het uitbreiden va n de hoeveelheid bijgebouwen of het verplaatsen van hoofdingangen of inritten zijn voorbeelden van ingrepen die niet passend zijn. Het voorliggende plan spreekt over acht appartementen in de bestaande bebouwing waardoor er geen bouwoppervlakte wordt toegevoegd en er geen versnippering van het landgoed plaatsvind.

Bij initiatieven is het belangrijk om aan te tonen dat de cultuurhistorische waarden meegewogen zijn. Dit wordt getoetst onder het kopje ‘Cultuurhistorie rijksmonument’. Beleidsnotitie woningsplitsing gemeente Bloemendaal Met deze beleidsnotitie legt de gemeente de regels voor het splitsen vast voor alle gebiedsdelen van de gemeente Bloemendaal. Door duidelijke en consistente regels op te stellen, beoogt de gemeente woningensplitsing mogelijk te maken, maar de mogelijke nadelen daarvan te beperken. Voor de uitzonderlijke situatie van woningen groter dan 700m† op percelen groter dan 1000m†, wordt maatwerk voorgesteld. Voor deze gevallen, zal de gemeenteraad om een zienswijze worden gevraagd. Daarnaast is splitsing van monumentale woningen is alleen toegestaan na een positief advies van de AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit, de Provincie en de Rijksdienst voor he t Cultureel Erfgoed (RCE). Woonvisie gemeente Bloemendaal 2023-2026 De Woonvisie 2023-2026 heeft de volgende kerndoelen opgenomen: a. Meer betaalbare woningen bouwen in het sociale (minimaal 30%) en middensegment (minimaal 40%) in zowel huur als koop, waarbij expliciet aandacht is voor spoedzoekers, jongeren, starters, senioren en andere doelgroepen die nu moeilijk aan een woning komen. b. Doorstroming bevorderen door o.a. het bouwen van levensloopbestendige woningen om doorstroming van ouderen te faciliteren. c.

Behoud van karakter en kwaliteit, door de woningbouw aan te sluiten bij het dorpse karakter van de gemeente, met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, groen en cultuurhistorie. -8- d. Bijdrage aan de kwantitatieve opgave, zijnde: het toevoegen van minimaal 300 woningen in de periode van 2020-2030 conform de afspraken in het Woonakkoord. Het initiatief voorziet in de realisatie van acht appartementen en draagt daarmee bij aan de uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeente. Dit sluit aan bij de gemeentelijke kwantitatieve woningbouwopgave. Het plan voorziet echter niet in sociale huurwoningen, noch woningen in het betaalbare segment. Naar waarschijnlijkheid bestaan de nieuw te bouwen woningen uit dure koopwoningen, een segment waar de gemeente al ruim in is voorzien (61%). De initiatiefnemer heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de mogelijkheid van de wijzigingsbevoegdheid waarbij sociale huur verplicht is. Er zal dan gebruik moeten worden gemaakt van afkoopregeling, waarmee bij een woningbouwontwikkeling van minder dan 14 woningen kan worden afgezien van het realiseren van sociale huurwoningen. Hoewel het toepassen van deze regeling binnen de beleidsmatige mogelijkheden valt, draagt het initiatief hierdoor niet bij aan de doelstelling om bij nieuwbouw voldoende sociale huurwoningen en betaalbare woningen te realiseren.

Een voor de gemeente wettelijke plicht, die door de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting is onderstreept. De Woonvisie 2023-2026 zet nadrukkelijk in op het vergroten van het aandeel betaalbare woningen , met minimaal 30% sociale huur en in totaal twee derde betaalbare woningen bij nieuwbouw. Daarnaast is het van belang dat woningbouw aansluit bij de doelgroepen die momenteel het meest kwetsbaar zijn op de woningmarkt, waaronder spoedzoekers, jongeren, starters en senioren. Hoewel het initiatief een bijdrage levert aan de woningbouwopgave en het gebruik van de afkoopregeling beleidsmatig mogelijk is, is er geen bijdrage aan de betaalbare en sociale woningvoorraad, noch aan de kwetsbare doelgroepen binnen Bloemendaal. Het initiatief heeft ruimte om een differentiatie in het woningaanbod aan brengen, waarbij er een aantal kleinschaligere (60m2 - 100m2) levensloopbestendige woningen ontwikkeld kunnen worden welke toegankelijk zijn voor senioren. Zodat in elk geval deze doelgroep kan worden bediend, en er doorstroming binnen de gemeente op gang kan worden gebracht. Cultuurhistorie rijksmonument Het hoofdgebouw van buitenplaats Duinlust is gebouwd in het derde kwart van de negentiende eeuw in neo-renaissancistische bouwtrant. Het pand, met een nagenoeg vierkant grondplan, is in 1882 ontworpen door C.

Muysken en vervangt het gesloopte Empirestijl-landhuis dat tot 1881 als hoofdhuis van de buitenplaats diende. Het hoofdhuis is beschermd als rijksmonument (monumentnummer 514778). De omliggende park- en tuinaanleg dateert eveneens uit 1882 en is ontworpen door E.C.A. Petzold. Ook deze aanleg is beschermd als rijksmonument (monumentnummer 514780). Het gehele complex van buitenplaats Duinlust heeft complexnummer 514779. Hier wordt uitsluitend beoordeelt of de functiewijziging cultuurhistorisch denkbaar is en loopt niet vooruit op het toestaan van wijzigingen aan het monument. Aangezien het pand oorspronkelijk een woonfunctie had als hoofdhuis van buitenplaats Duinlust, past wonen historisch gezien en be staan er vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen bezwaren. Gezien de omvang van het gebouw is het niet ondenkbaar dat hierin acht appartementen kunnen worden gerealiseerd. Er zijn bovendien meer monumenten waarin meerdere appartementen zijn ondergebracht, zoals gemeentelijk monument Villa Die Clinghe aan de Hoge Duin en Daalseweg 31 in Bloemendaal. Wel is ieder monument maatwerk en verschilt het per situatie welke ingrepen mogelijk zijn. Voor de verdere uitwerking is daarom een zorgvuldige planvorming en een respectvolle omgang met de aanwezige monumentale waarden essentieel.

Pas wanneer de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) hierover positief hebben -9- geadviseerd, kan worden vastgesteld of acht appartementen in dit specifieke geval daadwerkelijk mogelijk zijn. Het wijzigen van de functie van ’gemengd’ naar ’wonen’ is vanuit cultuurhistorisch oogpunt denkbaar. Bij een transformatie naar meerdere appartementen bepalen de aanwezige monumentale waarden echter de mogelijkheden. Gezien de omvang van het pand en het feit dat vergelijkbare transformaties van grote monumentale villa’s naar meerdere appartementen vaker voorkomen, is een dergelijke ontwikkeling op voorhand niet uitgesloten. De functiewijziging biedt echter geen garantie dat de beoogde acht appartementen bij een latere vergunningaanvraag voor de bouwactiviteit en de rijksmonumentenactiviteit ook daadwerkelijk kunnen worden toegestaan. Hiervoor zijn een zorgvuldige planvorming en een respectvolle omgang met de monumentale waarden essentieel. Daarnaast is een positief advies van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) noodzakelijk. Er zal daarom in een vroeg stadium een restauratiearchitect met ervaring in de monumentenzorg bij de planvorming te betrekken. Het bouwhistorisch onderzoek (Choufour, 2026) vormt hiervoor een goed uitgangspunt.

Tot slot is ook onderzoek naar- en een visie op de benodigde wijzigingen van de monumentale tuinaanleg bij deze ontwikkeling van belang bij verdere uitwerking van dit plan. Op grond van Artikel 10.22a Omgevingsbesluit (informatie omgevingsvergunning cultureel erfgoed) moet een afschrift van de vergunning worden verzonden aan de RCE. Nota Bloemendaals Ondernemen Voor het plan is de Nota Bloemendaals Ondernemen van toepassing. Deze nota hangt op economisch gebied samen met de Structuurvisie. Het hoofdgebouw van Landgoed Duinlust wordt momenteel gebruikt als kantoorlocatie met meerdere huurders op basis van tijdelijke verhuur. Het gebouw aan de achterzijde van het hoofdgebouw, waar de bergingen en parkeerplaatsen gerealiseerd zullen worden is een voormalig lesgebouw van het CIOS. Het pand staat op dit moment leeg. Binnen de gemeente Bloemendaal zijn geen bedrijventerreinen. De meeste bedrijven met meerdere medewerkers zijn gevestigd in de dorpskernen, bijvoorbeeld in kleinschalige bedrijfspanden. Veelal gaat het om bedrijfspanden die daar van oudsher gevestigd zijn. Dergelijke bedrijfsmatig e activiteiten zijn door de gehele gemeente te vinden. Daarnaast is er een beperkt aantal kantoorvilla’s, voornamelijk in Bloemendaal-Dorp en Overveen. Het huidige gebruik als kantoor is kleins chalig en vormt geen sterke, toekomstbestendige kantoorfunctie.

Daarbij speelt mee dat het pand oud en beperkt duurzaam is, en vrij afgelegen ligt. Dat maakt het minder aantrekkelijk als moderne kantoorlocatie. Het initiatief wordt daarom vanuit economisch beleid aanvaardbaar geac ht. Beleidsnotitie parkeernormen Bloemendaal 2019 Voor het plan is de Beleidsnotitie parkeernormen Bloemendaal 2019 van toepassing. In deze beleidsnotitie is opgenomen dat voor functie wonen een bepaald aantal parkeerplaatsen nodig is . In dit geval 1,5 tot 2,5 per woning. Volgens de beleidsnotitie dienen de afmetingen van gestoken parkeervakken zoals deze ten minste 5.00 x 2.50 m te bedragen. Deze eisen worden gesteld voor de toegankelijkheid (in- en uitdraaien, in- en uitstappen en het formaat van hedendaagse aut o). Het plan voldoet aan deze regels. De toegangsweg naar de parkeerplaats betreft een tweerichtingsweg en bedraagt slechts 2.75m en kent een haakse bocht. Dat is vrij krap en past niet bij de uitvoeringsvoorschriften die het CROW daaraan stelt. Voor het beperkte verwacht aantal verkeersbewegingen geen negatief advies, maar wel iets dat opgemerkt dient te worden. -10- Conclusie beleidsregel 2 Het initiatief is getoetst aan de relevante gemeentelijke beleidsstukken.

Een aantal beleidsdocumenten, waaronder de Nota Bijgebouwen 2017, de Nota Hekken en Hagen in Bloemendaal en de Beleidsregels voor het verlenen van uitwegvergunningen Bloemendaal 2008, is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Het initiatief draagt met acht woningen bij aan de kwantitatieve woningbouwopgave, maar levert geen bijdrage aan de sociale huur voorraad of het betaalbare woonsegment. Hoewel het gebruik van de afkoopregeling beleidsmatig mogelijk is, sluit het plan daarmee onvoldoende aa n bij de regionale doelstellingen voor een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad. Gelet op de ruimte binnen het plan wordt geadviseerd de woningdifferentiatie te verbreden. Door bijvoorbeeld kleinschalige en levensloopbestendige woningen voor senioren te realiseren waarmee doorstroming op de woningmarkt kan worden bevorderd. Uit de toetsing aan de Structuurvisie blijkt dat het initiatief in beginsel past binnen de gestelde uitgangspunten. Het plan draagt bij aan de behoefte van woningen en doet geen afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van de landgoederenzone, doordat uitsluitend gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing en geen sprake is van extra bouwoppervlak of versnippering van het landgoed. Wat betreft de realisatie van het balkon, de parkeerplaatsen en de bergingen, deze worden op grond van beleidsregel 3 beoordeeld op ruimtelijke kwaliteit.

Medewerking aan het initiatief is vanuit de Structuurvisie alleen mogelijk indien deze toets positief uitvalt. Indien wordt geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan beleidsregel 3, kan medewerking worden verleend. Ten aanzien van parkeren voldoet het plan aan de gemeentelijke parkeernormen. Wel wordt opgemerkt dat de bestaande toegangsweg naar het parkeerterrein relatief smal is en een haakse bocht bevat. Hoewel dit afwijkt van de CROW-uitvoeringsrichtlijnen, leidt dit gelet op het beperkte aantal te verwachten verkeersbewegingen niet tot een negatief ruimtelijk oordeel. Vanuit economi sch beleid bestaan geen bezwaren tegen de functiewijziging, aangezien de bestaande kantoorfunctie beperkt toekomstbestendig is. Wel geldt dat de verdere uitwerking van het plan, met name het realiseren van de acht appartementen en de benodigde bouwkundige aanpassingen, zorgvuldig moet worden beoordeeld i n het kader van de monumentale en cultuurhistorische waarden van het rijksmonument. Hiervoor zijn onder meer een positief advies van de AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit, de provi ncie en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) vereist. Daarnaast wordt geadviseerd een restauratiearchitect te betrekken bij de verdere planuitwerking.

Tot slot is ook onderzoek naar - en een visie op de benodigde wijzigingen van de monumentale tuinaanleg bij deze ontwikkeling van belang bij verdere uitwerking van dit plan. Geconcludeerd wordt dat het initiatief, met inachtneming van de genoemde voorwaarden en n adere vergunningprocedures, niet in strijd is met beleidsregel 2 tenzij de beoordeling van beleidsrege l 3 negatief uitvalt. Beleidsregel 3. Eisen kwaliteit fysieke leefomgeving Het plan is in strijd met het omgevingsplan. Op deze plek is wonen niet toegestaan. Ook ligt het nieuw te bouwen balkon buiten het bouwvlak. Binnen de bestemming ‘maatschappelijk’ moet bebouwing binnen het bouwvlak worden geplaatst. Daarom wordt het plan beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteit. Met het verlenen van medewerking aan ruimtelijke procedures staat in alle gevallen de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse voorop. Bij de beoordeling van de ontwikkeling wordt on derscheid gemaakt in de diverse zones binnen Bloemendaal zoals beschreven in de Structuurvisie. Bij rui mtelijke procedures -11- hier in de landgoederenzone mag de bestaande ruimtelijke kwaliteit niet verminderen.

Ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van 3 waarden: • Gebruikswaarden (functionaliteit & doelmatigheid) • Belevingswaarden (identiteit, schoonheid en aantrekkelijkheid) • Toekomstwaarden (duurzaamheid, flexibiliteit en beheerbaarheid) Situatie Landgoed Duinlust werd omstreeks 1815 gesticht en heeft een bewogen geschiedenis. Oorspronkelijk bestond het landgoed uit een hoofdgebouw in empirestijl, een siertuin en agrarische gronden. Rond 1881 werd het oude gebouw gesloopt en vervangen door het huidige hoofdgebouw in neorenaissancestijl. De omliggende gronden werden daarna landschappelijk ingericht. Er zijn nog verschillende karakteristieke elementen aanwezig, zoals een orangerie, ijskelder, folly en halfronde tuinmuur. Aan het begin van de 20e eeuw was Duinlust permanent bewoond. Later kreeg het landgoed verschillende maatschappelijke en kantoorfuncties. In die periode is ook schuin achter het hoofdgebouw een lesgebouw geplaatst voor de sportopleidingen van het CIOS. Het plan is om het hoofdgebouw nu weer een woonfunctie te geven. Er komen acht appartementen. Ruimtelijk zijn de aanpassingen aan het hoofdgebouw beperkt. Aan de achterzijde wordt op de begane grond een balkon toegevoegd. Deze zweeft licht boven het maaiveld door het souterrain daaronder. Ook wordt het bestaande lesgebouw dat op de parkeerplaats staat gesloopt.

Dit gebouw heeft ruim 300 m† vloeroppervlak en twee verdiepingen. Op die plek komt een gebouw van 50 m† terug met 8 bergingen. Gebruikswaarde Hier wordt beoordeeld of het plan functioneel en operationeel past in de omgeving. Er wordt gekeken of het negatieve effecten heeft door schaduw, geluid of verminderde privacy op andere percelen. Ook wordt gekeken of er bomen gekapt moeten worden, schade ontstaat aan natuur en of er voldoende parkeerruimte is. De functiewijziging naar wonen vraagt ruimtelijk om weinig aanpassingen. Het hoofdgebouw is met zeker 2.000 m† groot genoeg om acht woningen ruim in te passen. Het omvormen geeft het monument een duurzaam toekomstperspectief. De appartementen worden verdeeld over de vier woonlagen en krijgen een oppervlakte van circa 200 m†. Dat is een zeer royale gebruiksoppervlakte. Het balkon aan de achterzijde ligt zoals het nu is voorgesteld grotendeels in een grote conifeer. Daar is dus onvoldoende ruimte voor het balkon. Daarom is een kapvergunning nodig. Dit punt wordt verder behandeld bij de belevingswaarde. Voor de bewoner van het betreffende appartement heeft het balkon wel duidelijke gebruikswaarde. Het voegt een buitenruimte toe die er anders niet zou zijn. De bergingen passen binnen het omgevingsplan, maar er wordt ook beoordeeld of er 8 woningen in mogen worden gebouwd en daarvoor moet de berging toereikend zijn.

Een berging bij een woning is doorgaans minimaal circa 5 m†. De bergingen op Duinlust worden circa 6 m† groot en zijn daarmee voldoende voor meerdere fietsen per woning. Bewoners hebben ook geen eigen tuin en hoeven dus in principe geen tuingereedschap op te slaan. Het advies van de verkeersadviseur geeft aan dat er ook voldoende parkeerplaatsen komen. -12- Belevingswaarde Hier wordt beoordeeld of het plan past bij de karakteristieken van de omgeving. Er wordt gekeken naar massa en ruimte, samenhang en symmetrie en mogelijke verrommeling of contrast met de omgeving. Daarnaast wordt beoordeeld of er een fijne verblijfsplek ontstaat. De functiewijziging naar acht woningen heeft ruimtelijk weinig gevolgen. De belangrijkste veranderingen zijn het toevoegen van het balkon en het plaatsen van de bergingen. Het hoofdgebouw zelf blijft ruimtelijk passend in zijn omgeving. Het balkon levert op zichzelf geen meerwaarde op voor de beleving van het monumentale gebouw en lijkt relatief groot. Het ligt wel aan de achterzijde van het hoofdgebouw. Het is aan de AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) om te beoordelen of het balkon in verhouding staat to t de architectuur van het monument en om de verdere vormgeving te beoordelen. Voor het balkon moet een grote conifeer flink worden gesnoeid. Dat is niet wenselijk. Een conifeer heeft juist een herkenbare en karakteristieke vorm.

Grove snoei leidt snel tot een verrommeld beeld. In dit geval gaat het om een groep coniferen die met elkaar zijn vergroeid. Om het balkon mogelij k te maken, zou de hele groep moeten worden gekapt. De afdeling Groen heeft hierover geadviseerd. De landschappelijke en natuurlijke waarde van de coniferen is laag. De bomen kunnen daarom worden gekapt, mits er elders op het perceel nieuwe bomen worden aangeplant. Langs de bosrand is daarvoor voldoende ruimte. Compensatie wordt verder beoordeeld bij de aanvraag voor een kapvergunning. De kap van de coniferen kan vanuit ruimtelijke kwaliteit een verbetering opleveren. Rondom het gebouw staan vooral loofbomen. De coniferen wijken daar in negatieve zin van af. Het hoofdgebouw komt ook meer vrij te staan en wordt rondom beter beleefbaar. Dat past bij de bijzondere architectuur van het gebouw en bij de landschappelijke beleving van een monument dat prominent op een landgoed staat. Toekomstwaarde Een ontwerp moet duurzaam zijn. Dit betekent flexibel te gebruiken, goed bereikbaar voor beheer en aanpasbaar voor verandering van het klimaat. Ook invloed op het watersysteem wordt beoordeeld. Het balkon heeft weinig tot geen effect op de toekomstwaarde van de plek. Op de locatie liggen nu al een grote trap en bestrating die door de conifeer overgroeid zijn. Er wordt daardoor niet of nauwelijks extra verharding toegevoegd.

Het kappen van de boomgroep heeft een positief effect op de bereikbaarheid van het balkon en de gevels voor onderhoud. De sloop van het lesgebouw heeft ook een positief effect. Het bestaande gebouw is relatief groot en wordt vervangen door een veel kleiner gebouw met bergingen. Op de parkeerplaats liggen daarnaast kansen om de toekomstbestendigheid verder te verbeteren, bijvoorbeeld door groen parkeren toe te passen. De nieuwe bergingen zijn ook goed bereikbaar voor beheer en onderhoud. Alles bij elkaar wordt de plek door het plan niet minder toekomstbestendig. Er zijn juist kansen om de ruimtelijke kwaliteit en toekomstbestendigheid verder te verbeteren. Conclusie beleidsregel 3 Het plan is positief beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteit, met name door de stijgende gebruikswaarde en belevingswaarde. Het hoofdgebouw van Duinlust kan ruimtelijk goed worden omgevormd naar acht woningen. De woningen passen ruim in het grote hoofdgebouw en geven het monument een nieuw en duurzaam toekomstperspectief. -13- Voor het balkon is kap van de grote, tegen het monumentale hoofdgebouw aangegroeide groep coniferen nodig. Deze bomen kunnen worden gekapt vanwege hun lage landschappelijke en natuurlijke waarde, maar er moet elders op het perceel nieuwe aanplant voor terugkomen. Dat wordt beoordeeld bij de kapaanvraag.

De belevingswaarde van het landgoed neemt hierdoor toe: het monument komt meer vrij te staan en wordt beter beleefbaar. De vormgeving van de bergingen en het balkon moet met de AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) worden afgestemd. Het balkon is vanuit stedenbouw bezien groot, maar de AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) kan beoordelen of de maat en vorm in verhouding zi jn tot de architectuur van het monument. De AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) heeft kennis genomen van de voorliggende aanvraag maar heeft zich hierover in dit stadium nog niet kunnen uitspreken. Er is advies gegeven voor uitwerking van de vervolgprocedures. Hardheidsclausule In bijzondere gevallen kan van een beleidsregel worden afgeweken. Dit kan wanneer het initiatief aan een ondergeschikt punt niet voldoet aan een beleidsregel en de gevolgen van het niet meewerken aan een initiatief heel onevenredig zijn. Deze clausule is niet van toepass ing op het voorliggende initiatief. Conclusie Toets Nota Fysieke Leefomgeving 2026 Voor het initiatief is het aan het geldende Rijks-, Provinciaal- en Gemeentelijkbeleid getoetst. In het Rijksbeleid zijn geen concrete aanknopingspunten gevonden die strijdig zijn omdat d e Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is gebleken. Het plan is vanwege de ligg ing in het landelijk gebied wel in strijd met de Omgevingsverordening NH2022.

De Provincie Noor d-Holland heeft echter aangegeven dat er mogelijkheden zijn voor een ontheffing. Met deze ontheff ing is medewerking aan het initiatief, onder voorwaarde dat de vereiste vergunningen zijn verleend, mogelijk. Deze ontheffing zal de gemeente Bloemendaal aanvragen. Of het initiatief doorgang kan vinden, is mede afhankelijk van het verkrijgen van deze ontheffing. Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand, doordat de karakteristieke kwaliteiten van de buitenplaats behouden blijven en de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing. Het terrein blijft als ØØn ruimtelijke eenheid functioneren en behouden. Het initiatief draagt met acht woningen bij aan de kwantitatieve woningbouwopgave, maar levert geen bijdrage aan de sociale huur voorraad of het betaalbare woonsegment. Gelet op de ruimte binnen het plan wordt geadviseerd de woningdifferentiatie te verbreden. Door bijvoorbeeld kleinschalige en levensloopbestendige woningen voor senioren te realiseren waarmee doorstroming op de woningmarkt kan worden bevorderd. Het initiatief past binnen de gestelde uitgangspunten van de Structuurvisie omdat het p ositief is beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteit. Dit komt met name door de stijgende gebruikswaarde en belevingswaarde. Het hoofdgebouw van Duinlust kan ruimtelijk goed worden omgevormd naar acht woningen.

De woningen passen ruim in het grote hoofdgebouw en geven het monument een nieuw en duurzaam toekomstperspectief. Voor het balkon is kap van de grote, tegen het monumentale hoofdgebouw aangegroeide groep coniferen nodig. Deze bomen kunnen worden gekapt vanwege hun lage landschappelijke en natuurlijke waarde, maar er moet elders op het perceel nieuwe aanplant voor terugkomen. Dat wordt beoordeeld bij de aanvraag voor een kapvergunning. De belevingswaarde van het landgoed neemt hierdoor toe: het monument komt meer vrij te staan en wordt beter beleefbaar. De vormgeving van de bergingen en het balkon moet met de AOK worden afgestemd. Het balkon is vanuit stedenbouw -14- bezien groot, maar de AOK kan beoordelen of de maat en vorm in verhouding zijn tot de architectuur van het monument. De AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) heeft kennis genomen van de voorliggende aanvraag maar heeft zich hierover in dit stadium nog niet kunnen uitspreken. Er is advies gegeven voor uitwerking van de vervolgprocedures. Uit de milieutoets blijkt dat er voor deze functiewijziging geen belemmeringen zijn gevonden. Ook past het transformeren van verouderde en minder aantrekkelijke kantoorlocaties naar een functie die beter past bij de locatie en de huidige marktvraag binnen de doelstellingen van de Kantorenstrategie MRA. Ten aanzien van parkeren voldoet het plan aan de gemeentelijke parkeernormen.

Wel wordt opgemerkt dat de bestaande toegangsweg naar het parkeerterrein relatief smal is en een haakse bocht bevat maar dit leidt niet tot een negatief ruimtelijk oordeel. Ook vanuit econo misch beleid bestaan geen bezwaren tegen het initiatief, aangezien de bestaande kantoorfunctie beperkt toekomstbestendig is Wel geldt dat de verdere uitwerking van het plan, met name acht appartementen en de benodigde bouwkundige aanpassingen in het kader van de technische bouwactiviteit, zorgvuldig moet worden beoordeeld in het kader van de monumentale en cultuurhistorische waarden van het rijksmonument. Hiervoor zijn onder meer een positief advies van de AOK (Adviescommissie Omgevingskwali teit, de provincie en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) vereist. Daarnaast moet een restauratiearchitect betrokken worden bij de verdere planuitwerking. Tot slot is ook onderzoek na ar- en een visie op de benodigde wijzigingen van de monumentale tuinaanleg bij deze ontwikkeling van belang bij verdere uitwerking van dit plan. Geconcludeerd wordt dat het initiatief, met inachtneming van de genoemde voorwaarden, onth effing van de Omgevingsverordening NH2022 en nadere vergunningprocedures, voldoet aan de Nota Fysieke Leefomgeving 2026. Dit betekent dat op basis van het ruimtelijk beleid van de gemeente Bloemendaal medewerking kan worden verleend aan het initiatief.

Er is sprake van een evenwic htige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende aanvraag biedt geen garantie dat de beo ogde acht appartementen bij een latere vergunningaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit ook daadwerkelijk kunnen worden toegestaan. De vergunningaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit is een aparte procedure. Dit geldt ook voor de technische bouwactiviteit.