04 Bijlage 3 Ruimtelijke beoordeling Rijksstraatweg 18 2026000677.pdf

Toets Nota Ruimtelijke Beoordeling 2023

Zaaknummer Adres Datum

: Z2025 - 00001010 : Rijksstraatweg 18 Bennebroek : 26 maart 2026

Eindoordeel: Er kan medewerking worden verleend aan het omzetten van de winkelfunctie op de begane grond naar een woonfunctie. Beleidsregel 1 is positief omdat er wordt voldaan aan de wensen vanuit de woonvisie. De Rijksstraatweg is in het bestemmingsplan en de Nota Bloemendaals Ondernemen niet aangewezen als kernwinkelgebied en daarom is het mogelijk om de bestemming hier te wijzigen. Beleidsregel 2 en 3 zijn niet van toepassing op de aanvraag.

Inleiding

Op 17 maart 2023 is een vergunning verleend voor de realisatie van een nieuw pand aan de Rijksstraatweg 18 te Bennebroek (mozard zaaknr: 1102576). De vergunning voorziet op de realisatie van winkelruimte op de begane grond en de realisatie van vier appartementen op de bovengelegen verdiepingen. Na het verkrijgen van de vergunning is door de initiatiefnemer gevraagd om de vergunning te herzien om de winkelruimten op de begane grond om te zetten in nog twee appartementen. Op dit principeverzoek is negatief geadviseerd op 13 december 2023 (mozard zaaknr: 1198786). Naar aanleiding van vragen vanuit de gemeenteraad tijdens de commissie grondgebied van 03 december 2024 heeft de verantwoordelijk wethouder Ruimtelijke Ordening besloten om het advies van 13 december 2023 te laten herzien. Door de initiatiefnemer is nu op 21 november 2025 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het perceel BMD00G298. De planlocatie is gelegen binnen het omgevingsplan onderdeel ‘bestemmingsplan Bennebroek 2016’ in de enkelbestemming ‘centrum-2’ en in de dubbelbestemming ‘waarde - Archeologie 3’. Het plan betreft woningen te realiseren in plaats van winkelruimten op de begane grond in het reeds vergunde pand aan de Rijkstraatweg 18 te Bennebroek. Vanuit het omgevingsplan is het in de ‘centrum – 2’ bestemming alleen toegestaan om te wonen op de bovengelegen verdieping(en).

Gezien de strijdigheid met het omgevingsplan moet onderbouwd worden of afwijking van het omgevingsplan wenselijk is. De aanvraag wordt daarom getoetst aan de Nota Ruimtelijke Beoordeling 2023. In dit advies wordt overwogen of het genoemde initiatief past binnen een evenwichtige toedeling

van functies aan locaties zoals genoemd in de Omgevingswet. Opgemerkt wordt dat het initiatief niet in strijd is met de geldende dubbelbestemming.

Beleidsregel 1. Wanneer afwijken?

Er wordt alleen meegewerkt aan een ruimtelijke procedure die een afwijking van het geldende omgevingsplan tot gevolg heeft in de volgende gevallen: 1. 2. 3.

een verzoek dat voldoet aan het beleid zoals vastgesteld in de Structuurvisie Bloemendaal, of; een verzoek dat voldoet aan het beleid zoals vastgesteld in de ‘Nota Bijgebouwen 2017’, of; een verzoek waarop een bijzondere omstandigheid van toepassing is.

Sub 1. Structuurvisie Bloemendaal

De Structuurvisie geeft een visie op het ruimtelijk beleid van de gemeente met daarbij de ruimtelijke uitgangspunten van het gebruik in de dorpenzone, waar de locatie zich bevindt. Binnen de dorpenzone is het beleid gericht op het behouden en versterken van de authentieke karakters van elk dorp. Verder moet nieuwbouw aansluiten bij bestaande dorpsbebouwing qua schaal en sfeer. Er wordt extra aandacht besteed aan de economische vitaliteit van de dorpen in de vorm van het behoud van winkelgebieden en horeca. Binnen de kernwinkelgebieden wordt bij ontwikkelingen dan ook vastgehouden aan de winkelfunctie van panden. Aan de buitenschil van het vergunde pand worden geen wijzigingen voorzien. Wel is er de wens de winkelruimten op de begane grond te vervangen door woningen. Bennebroek heeft geen kernwinkelgebied en heeft daarom alleen de ‘centrum-2’ bestemming. Vanuit de Structuurvisie hoeft hier dus ook niet per se worden vastgehouden aan de winkelfunctie van het pand. In de toekomstige Omgevingsvisie, die de Structuurvisie zal vervangen, wordt wel kernwinkelgebied aangewezen in Bennebroek. De Rijksstraatweg zal in deze Omgevingsvisie niet worden aangemerkt als kernwinkelgebied. Dit betekent dat voor de gehele Rijksstraatweg het straks mogelijk zal zijn om op de begane grond de winkelfunctie om te zetten in een woonfunctie. Sub 2. Nota Bijgebouwen 2017

De Nota bijgebouwen 2017 dient als ruimtelijk toetsingskader voor de realisatie van aan-/bijgebouwen bij woningen. De Nota bijgebouwen is derhalve niet van toepassing op deze situatie. Sub 3. Bijzondere omstandigheden

Op deze aanvraag is aanvullend gemeentelijk beleid van toepassing namelijk: Woonvisie 2023 De woonvisie geeft de visie weer voor het realiseren van woningen in de gemeente. In het bijzonder willen wij bouwen voor starters en senioren. Om deze groepen beter te bedienen is het noodzakelijk dat in de gemeente meer betaalbare woningbouw komt. Ook is van belang voor het middensegment dat de voorraad van middeldure woningen toeneemt voor het maken van een vervolgstap voor starters en senioren. Hiermee kan doorstroming op gang komen. De appartementen die op de begane grond zijn voorzien hebben een oppervlakte van ongeveer 47m2. Hierdoor zullen de appartementen geschikt zijn voor starters en qua koopprijs waarschijnlijk niet hoger uitvallen dan het middensegment. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens uit de Woonvisie om meer woningen te realiseren voor starters en in het middensegment. Nota Bloemendaals Ondernemen

Deze nota hangt op economisch gebied samen met de Structuurvisie en dat betekent dat het uitganspunt om binnen de kernwinkelgebieden vast te houden aan de winkelfuncties van panden ook hier gewaarborgd is. In de aanloopgebieden kunnen bestemmingen wel worden gewijzigd. In de gemeente zijn drie winkelgebieden te onderscheiden. Voor Bennebroek is dit de omgeving Zwarteweg, Bennebroekerlaan en Schoollaan. In Bennebroek is geen sprake van kernwinkelgebied en is volgens de nota rekening gehouden met de kwetsbaarheid van het winkelbestand in de bestemmingsplannen. Door ruimer te bestemmen is de kans groter dat het voorzieningen niveau op peil blijft. Ook is het de bedoeling voor winkelstraten dat de concentratie van voorzieningen wenselijk is en er geen verdere versnippering ontstaat. De winkels aan de Rijksstraatweg worden hier dus niet gezien als het winkelgebied in Bennebroek. Dit deel van het voorzieningenbestand kan dus ook wel gezien worden als aanloopgebied. De nota Bloemendaals ondernemen biedt hier dus wel mogelijkheden om de bestemming op de begane grond te wijzigen. Om de concentratie van het voorzieningenniveau in stand te houden is het ook gewenster als winkels zich vestigen in de winkelstraten en niet in de aanloopgebieden.

Beleidsnotitie parkeernormen Bloemendaal 2019 In deze notitie is het beleid rondom de parkeernormen voor verschillende functies binnen de gemeente opgenomen. Het beleid is gebaseerd op de kengetalen voor parkeren van het CROW. In de beleidsnotitie is opgenomen dat voor de functie ‘detailhandel’ en ‘horeca’ en ‘kantoren met of zonder baliefunctie’ een bepaald aantal parkeerplaatsen nodig is. Dit varieert van 1,7 – 2,5 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo bij kantoren zonder baliefunctie tot 6,0 -8,0 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor horeca zoals een café, bar of cafetaria. Al deze functies zijn toegestaan in de huidige centrum-2 bestemming. Wanneer deze functie wordt omgezet naar ‘wonen’ is hier een andere parkeernorm voor opgenomen, namelijk 1,3 tot 2,3 parkeerplaatsen per woning. De locatie en het daarbij horende gewijzigde plan beschikt niet over beschikbare ruimte om de parkeerbehoefte op eigen terrein op te lossen. Het voorgaande vergunde plan had betrekking op 2 winkelpanden van ca. 50 m2 en 4 appartementen (op de bovengelegen woonlagen). Hiervoor is afgeweken van het parkeerbeleid om het project toch mogelijk te kunnen maken. De initiatiefnemer heeft een nieuw plan ingediend, waarbij de winkelruimtes moeten wijken voor aanvullende woonruimte.

De parkeerbalans voor winkels is anders dan die voor appartementen, waarbij je op een hoger aantal parkeerplaatsen uitkomt bij appartementen. De CROW richtlijn / parkeernota gemeente Bloemendaal geeft aan dat parkeergelegenheid waar bewoners gebruik van kunnen maken binnen een acceptabele afstand van 100 meter van de woning af zou moeten liggen. Een mogelijke uitloop naar één van beide parkeerterreinen in de nabijheid voorziet niet in deze afstand ofwel, de richtlijn wordt hier niet behaald. De aangegeven parkeermogelijkheden op het Anemonenplein (165 meter) en het J.F. van Lieroppark (230 meter) liggen hier ver buiten en zijn dus niet acceptabel te noemen. Omdat er binnen de gestelde richtlijn van 100 meter geen andere parkeermogelijkheden in de openbare ruimte haalbaar zijn en er appartementen worden gerealiseerd in het middensegment voor starters wordt er afgeweken van de parkeernota. De parkeerterreinen aan het Anemonenplein (165 meter) en het J.F. van Lieroppark (230 meter) bieden voldoende ruimte om de extra bezetting op te vangen. Ook voor de eerder vergunde appartementen op de bovengelegen verdiepingen is om dezelfde reden afgeweken van de beleidsnotitie parkeernormen Bloemendaal.

Conclusie beleidsregel 1

Het initiatief om aan de Rijksstraatweg 18 de in het verleden vergunde winkelpanden op de begane grond om te zetten in woonbestemming past in de uitgangspunten van de Structuurvisie en de Nota Bloemendaals Ondernemen. Er is in dit gebied namelijk geen sprake van kernwinkelgebied en de bestemming kan daarom gewijzigd worden. De realisatie van appartementen geschikt voor starters in het middensegment past in de wensen geformuleerd in de Woonvisie. Omdat er binnen de gestelde richtlijn van 100 meter geen andere parkeermogelijkheden in de openbare ruimte haalbaar zijn en er appartementen worden gerealiseerd in het middensegment voor starters wordt er afgeweken van de parkeernota. De parkeerterreinen aan het Anemonenplein (165 meter) en het J.F. van Lieroppark (230 meter) bieden voldoende ruimte om de extra bezetting op te vangen. Ook voor de eerder vergunde appartementen op de bovengelegen verdiepingen is om dezelfde reden afgeweken van de beleidsnotitie parkeernormen Bloemendaal. Verder is de Nota Bijgebouwen niet van toepassing. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan passend is met beleidsregel 1.

Beleidsregel 2. Regionale afspraken

Er wordt alleen meegewerkt aan een ruimtelijke procedure die een afwijking van het geldende omgevingsplan tot gevolg heeft, als de ontwikkeling past binnen provinciale en regionale afspraken over woningbouw, detailhandel en kantoorlocaties. Het initiatief is daarom getoetst aan de Omgevingsverordening van de provincie maar daarin zijn geen concrete aanknopingspunten gevonden voor onderhavig initiatief. Verder is gekeken naar het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand en naar de Ladder voor duurzame verstedelijking maar beide zijn voor dit plan niet relevant.

Conclusie beleidsregel 2

In de Omgevingsverordening van de provincie zijn geen concrete aanknopingspunten gevonden voor onderhavig initiatief. Aangezien ook het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand en de Ladder voor duurzame verstedelijking niet relevant zijn wordt geconcludeerd dat het initiatief niet strijdig is met beleidsregel 2.

Beleidsregel 3. Eisen ruimtelijke kwaliteit

Deze beleidsregel is alleen van toepassing op bouwinitiatieven. Voor plannen waarbij alleen sprake is van een verandering van het gebruik, geldt deze beleidsregel niet.

Conclusie beleidsregel 3

Nvt. Conclusie

Het initiatief voor het realiseren van twee appartementen in plaats van winkelruimtes op de begane grond aan de Rijksstraatweg 18 te Bennebroek past in de uitgangspunten van de Structuurvisie en de Nota Bloemendaals Ondernemen. Dit komt doordat de Rijksstraatweg niet is aangemerkt als kernwinkelgebied en er daarom medewerking kan worden verleend aan het omzetten van de winkelbestemming. Ook is de realisatie van appartementen in het middensegment passend binnen de wensen geformuleerd in de Woonvisie 2023.

Omdat er binnen de gestelde richtlijn van 100 meter geen andere parkeermogelijkheden in de openbare ruimte haalbaar zijn en er appartementen worden gerealiseerd in het middensegment voor starters wordt er afgeweken van de parkeernota. De parkeerterreinen aan het Anemonenplein (165 meter) en het J.F. van Lieroppark (230 meter) bieden voldoende ruimte om de extra bezetting op te vangen. Ook voor de eerder vergunde appartementen op de bovengelegen verdiepingen is om dezelfde reden afgeweken van de beleidsnotitie parkeernormen Bloemendaal. Op basis hiervan is het plan passend binnen beleidsregel 1. Verder is de Nota Bijgebouwen niet van toepassing en is er ook geen aanvullend (regionaal) beleid van toepassing. Omdat er verder geen wijzigingen zijn voorzien aan de buitenschil van het in het verleden vergunde pand is er geen sprake van een beoordeling van ruimtelijke kwaliteit. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de Nota Ruimtelijke Beoordeling 2023. Dit betekent dat op basis van het ruimtelijk beleid van de gemeente Bloemendaal medewerking kan worden verleend aan het initiatief. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.