01 Raadsvoorstel adviesrecht Duinlustweg 16 2026001101.pdf

*Bloemendaal Aan de Gemeenteraad. D66 PRO WD HvB CDA LB ZB LM Totaal Voor 3 3 H 7. z l l ( 'f Tegen O Afwezig 1 l Z Raadsvergadering d.d. Commissie Portefeuillehouder Rob Scholte Zaaknummer 1391352 Productiedatum 18 augustus 2026 Onderwerp — Dit voorstel gaat over het ophalen van een bindend advies van de gemeenteraad richting het college voor de functiewijziging van het hoofdgebouw om 8 woningen te realiseren op landgoed Duinlust aan de Duinlustweg 16 te Overveen. Voorgesteld besluit: De raad van de gemeente Bloemendaal: gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 augustus 2026 besluit: een positief bindend advies uit te brengen richting het college van burgemeester en wethouders voor de functiewijziging van het hoofdgebouw om 8 woningen te realiseren op landgoed Duinlust aan de Duinlustweg 16 te Overveen. De raad voornoemd, d d. 17 september 2026 de griffier, de voorzitter, 2026001101

-2- Voorgesteld bestuit een positief bindend advies uit te brengen richting het college van burgemeester en wethouders voor de functiewijziging van het hoofdgebouw om 8 woningen te realiseren op landgoed Duinlust aan de Duinlustweg 16 te Overveen Aanleiding en beoogd effect Aanleiding De aanleiding voor dit raadsvoorstel is de beslissing die de raad heeft genomen om adviesrecht te hebben wanneer er sprake is van het toevoegen van meer dan één woning binnen de gemeente en het wijzigen van een functie met een oppervlakte van 500 m2 of groter. De initiatiefnemer heeft op 7 april 2026 een omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie van het hoofdgebouw (Duinlust) naar bestemming wonen voor het realiseren van acht woningen op het adres Duinlustweg 16, 2051 AA Overveen, aangevraagd. Uw raad wordt gevraagd uw adviesrecht uit te oefenen Beoogd effect Het doel van dit voorstel is het bindend advies op te halen bij uw raad. Aan de hand van dit advies kan het college van burgemeester en wethouders een besluit nemen op de aanvraag omgevingsvergunning wanneer aan alle voorwaarden is voldaan. Het plan De initiatiefnemer wenst de functie van het hoofdgebouw op landgoed Duinlust te wijzigen naar wonen met een omgevingsvergunning om acht woningen (appartementen) te realiseren.

Nadere uitwerking van het plan en de daarbij benodigde vergunningen worden in een later stadia aangevraagd, beoordeeld en verleend door het college van burgemeester en wethouders. De functiewijziging is strijdig met het omgevingsplan omdat de huidige Enkelbestemming Gemengd' (kantoren en maatschappelijke doeleinden) het niet toestaat om te wonen in het landhuis. In het omgevingsplan is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij het bevoegd gezag de bestemming kan wijzigen naar ‘Wonen' onder bepaalde voorwaarden. Echter voldoet het plan niet aan de bepalingen waardoor geen gebruik kan worden gemaakt van deze bevoegdheid De voorgenomen fietsenbergingen en parkeerplaatsen zijn onderdeel van de voorliggende aanvraag en worden binnen het bouwvlak van de huidige opstallen gerealiseerd. Politieke keuzeruimte De invloed die de raad uitoefent met het bindend adviesrecht is groot. Het college is gehouden aan het advies wat de gemeenteraad uitbrengt. Een positief advies van de raad bindt het college aan het nemen van een positief besluit wanneer aan alle voorwaarden is voldaan. Als uw raad tot een negatief bindend advies komt, dient dit negatieve advies ook te worden gemotiveerd binnen de juridische kaders, dus in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Gedachtegang Argumenten 1.

Het plan past binnen Rijksbeleid en regionale afspraken Er zijn geen knelpunten van toepassing in relatie tot de instructieregels van het Rijk en is passend gebleken in de uitgangspunten van het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand Dit omdat de buitenplaats en het terrein behouden blijven en de ontwikkeling binnen de bestaande bebouwing plaatsvindt. Hoewel het hoofdgebouw gebruikt zal voor meerdere appartementen, wordt het landgoed zelf niet gesplitst en blijft het terrein ėėn ruimtelijke eenheid. De functiewijziging doet geen afbreuk aan de bestaande kwaliteiten van de bebouwing en publieke toegankelijkheid.

-3- Ook is het huidige gebruik als kantoor kleinschalig en beperkt duurzaam. Het vormt geen sterke, toekomstbestendige kantoorfunctie en ligt vrij afgelegen waardoor het minder aantrekkelijk is als moderne kantoorlocatie. Een transformatie past binnen de Kantorenstrategie MRA 2. Het plan zorgt voor een kwaliteitsimpuls op landgoed Duinlust. De locatie aan de Duinlustweg is gelegen in de landgoederenzone Het beleid in de landgoederenzone is gericht op behoud van kwaliteit en vitaliteit. De ruimtelijke uitgangspunten zijn onder meer het behouden van grote groene percelen, versnippering tegengaan en geen extra bouwoppervlakte toevoegen, tenzij dit een kwaliteitsverbetering betekent. Met deze aanvraag wordt een kwalitatieve impuls gegeven aan een cultuurhistorische waardevolle locatie. 3 Een woonbestemming heeft vanuit cultuurhistorisch perspectief de voorkeur. Het herstellen van de oorspronkelijke woonfunctie van het landhuis is een kans die vanuit cultuurhistorisch oogpunt denkbaar is Bij een transformatie naar meerdere appartementen bepalen de aanwezige monumentale waarden echter wat mogelijk is De functiewijziging biedt geen garantie voor de aanvrager dat de gewenste acht appartementen worden toegestaan bij latere vergunningaanvragen voor bouw- en rijksmonumentenactiviteit. 4. Het plan is positief beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteit.

Het hoofdgebouw van Duinlust kan ruimtelijk goed worden omgevormd naar acht woningen. De woningen passen ruim in het grote hoofdgebouw en geven het monument een nieuw en duurzaam toekomstperspectief waardoor de gebruikswaarde en belevingswaarde stijgen De vormgeving van de bergingen en het balkon moet met de AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) worden afgestemd De AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) kan beoordelen of de maat en vorm in verhouding zijn tot de architectuur van het monument. De AOK (Adviescommissie Omgevingskwaliteit) heeft kennis genomen van de voorliggende aanvraag maar heeft zich hierover niet kunnen uitspreken. Er is advies gegeven voor uitwerking van de vervolgprocedures. 5. Omwonenden staan achter de plannen. De initiatiefnemer heeft gehoor gegeven aan de participatieplicht De directe buren en belanghebbenden, waaronder Staatsbosbeheer, zijn uitgenodigd om de plannen te bekijken en hebben de mogelijkheid gekregen tot het geven van een reactie of bezwaar. Geen van de directe buren hebben aangegeven bezwaar te hebben tegen de ontwikkeling. 6. Het plan voorziet in parkeren op eigen terrein. De locatie en het daarbij behorende plan beschikt over de ruimte om de parkeerbehoefte op eigen terrein op te lossen. 7. Er worden geen negatieve effecten verwacht voor de natuurwaarden van de locatie.

De initiatiefnemer heeft stikstofberekeningen (Aerius-berekening) laten opstellen. De toetsing van deze berekeningen is gedaan door de Omgevingsdienst IJmond en akkoord bevonden. 8 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Op basis van bovenstaande argumenten wordt er voldaan aan de ETFAL De ontwikkeling is daarmee passend op de locatie en de gevolgen voor de fysieke leefomgeving zijn aanvaardbaar. Kanttekeningen 1 De voorliggende aanvraag biedt geen garantie voorde beoogde acht appartementen Bij een latere vergunningaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit wordt duidelijk of de beoogde acht appartementen ook daadwerkelijk kunnen worden toegestaan. De vergunningaanvraag voor de rijksmonumentenactiviteit is een aparte procedure Dít geldt ook voor de technische bouwactiviteit.

-4- Hiervoor zijn een zorgvuldige planvorming en een respectvolle omgang met de monumentale waarden essentieel. Daarnaast is een positief advies van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) noodzakelijk. Tot slot is ook onderzoek naar- en een visie op de benodigde wijzigingen van de monumentale tuinaanleg bij deze ontwikkeling van belang 2. De provincie Noord-Holland dient een ontheffing te verlenen om de aanvraag mogelijk te maken. De functiewijziging van het hoofdgebouw op Landgoed Duinlust is in strijd met de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland. Provinciaal beleid staat namelijk alleen woningbouwontwikkelingen in het landelijk gebied toe in dorpskernen of - linten of bij bijvoorbeeld voormalige agrarische gebouwen, bedrijfsgebouwen, of andere stedelijke voorzieningen. Dit is niet van toepassing voor Duinlust. Echter heeft de provincie aangegeven dat zij bij deze casus mogelijkheden ziet tot het afwijken van de instructieregels via een ontheffing. Deze ontheffing zal de gemeente aanvragen Na een bindend advies van uw raad is het verkrijgen van de ontheffing de laatst te nemen stap in het komen tot een besluit op de aanvraag omgevingsvergunning Of het initiatief doorgang kan vinden, is afhankelijk van het verkrijgen van deze ontheffing.

Alternatieven Het alternatief voor de raad is om een negatief bindend advies uit te brengen Het huidige gebruik van het landhuis - als kantoorpand - zal dan worden doorgezet. Een negatief advies zal wel gemotiveerd moeten worden op juridische gronden, dus in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Er dient binnen de wettelijke besluitperiode van 14 weken van indiening een besluit genomen te worden. Wanneer de raad geen besluit neemt, kan het college geen besluit nemen en kan de gemeente in gebreke worden gesteld en daaropvolgend kan beroep worden ingesteld wegens het niet tijdig beslissen op de vergunningaanvraag Het is mogelijk dat er als resultaat een rechterlijke dwangsom wordt opgelegd. Overwegingen van het college Het college heeft de wens om medewerking te verlenen aan het plan. De gemeente kent een zeer behouden beleid ten aanzien van landgoederen. Binnen de maatschappij klinken echter ook geluiden om op Duinlust beperkt veranderingen toe te staan. Het hoofdgebouw wordt sporadisch gebruikt als kantoorpand, wat niet bevorderlijk is voor de staat van het gebouw De toevoeging van de woningen in het landhuis via een functiewijziging zijn een gewenste ontwikkeling voor het behoud van het landgoed. Middelen Er zijn geen extra financiële, personele of organisatorische middelen nodig om het besluit uit te voeren.

Participatie De rol van de raad ligt in het geven van een, gemotiveerd, bindend advies richting het college van burgemeester en wethouders. Door middel van participatie met omwonenden zijn belanghebbenden geïnformeerd over de ontwikkeling. Ook hebben omwonenden de mogelijkheid gehad om hun wensen en bedenkingen kenbaar te maken tijdens een participatiebijeenkomst welke door de aanvrager is georganiseerd. Er zijn in dit participatietraject geen bedenkingen binnengekomen. Wanneer een omgevingsvergunning is verleend is het voor eenieder mogelijk bezwaar te maken binnen de wettelijke bezwaarperiode van 6 weken.

-5- Communicatie Wanneer er een gemotiveerd bindend advies wordt uitgebracht door de gemeenteraad kan het college van burgemeester en wethouders, na ontvangst van de provinciale ontheffing, een besluit nemen op de aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer zal hier over worden geïnformeerd. Samenwerking (Heemstede) N.v.t. Vervolgproces/evaluatie Wanneer uw raad het voorgestelde positieve bindende advies ovemeemt kan, na het verkrijgen van de provinciale ontheffing, een positief besluit worden genomen over de aanvraag omgevingsvergunning. De vergunning kan vervolgens worden verleend en het besluit zal volgens de reguliere weg openbaar worden gemaakt. Vanaf dat moment start de bezwaarperiode Wanneer er na deze zes weken geen bezwaar wordt aangetekend is de omgevingsvergunning onherroepelijk. Hierna volgt een uitgebreid traject waarin de initiatiefnemer meerdere onderzoeken en vergunningen dient aan te vragen alvorens de transformatie start, waaronder een vergunning voor Rijksmonumentenactiviteit en technische bouwactiviteit. Bijlagen Bijlage 1: Aanvraag omgevingsvergunning Duinlustweg 16 Bijlage 2: Tekeningen Bijlage 3: Participatieverslag Bijlage 4: Advies omgevingsbeleid Duinlustweg 16 wijzigen gebruik Burgemeester en wethouders van Bloemendaal rgemeester. eentesecretarīs. I