VVGB functiewijziging wonen naar kantoor Oude Naarderweg 1 Bijlage Concept Ruimtelijke Onderbouwing

Concept Ruimtelijke Onderbouwing

CONCEPT Ruimtelijke Onderbouwing Oude Naarderweg 1 Tafelberg Working in Nature

3d impressie concept ontwerp: https://vimeo.com/518055975

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

4

Aanleiding

4

Ligging en begrenzing plangebied

4

Vigerend bestemmingsplan

5

Leeswijzer

6

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

7

Huidige Situatie

7

Toekomstige Situatie

8

Hoofdstuk 3 Beleid en regelgeving

13

Rijksbeleid

13

Provinciaal beleid

13

Omgevingsvisie NH2050

13

Omgevingsverordening NH2020

13

Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL)

13

Grondwaterbeschermingsgebied

17

Gemeentelijk Beleid Bijlagen toelichting

21 22

Hoofdstuk 1

Inleiding

1. Aanleiding De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het realiseren van een duurzaam kantoorgebouw aan de Oude Naarderweg 1 in de gemeente Blaricum, op de locatie waar nu de vervallen feestzaal van voormalig Restaurant Tafelberg staat. Het kleinschalige bio-based kantoorgebouw is bestemd voor de huisvesting van het bedrijf Intersaction. Met een team van zeven medewerkers investeert Intersaction in voornamelijk lokale ondernemingen, waarvan de productie is gericht op duurzaamheid en circulariteit. Zij wil daarmee een bijdrage leveren aan het herstel en de ontwikkeling van de natuur. De activiteit betreft het gebruiken van gronden voor een kantoor en het bouwen van een gebouw met kantoorfunctie. Het huidige bestemmingsplan van de locatie laat de voorgenomen activiteit van het bouwen van het kantoor niet toe en dus is een planologische afwijking vereist. Voor de planologische afwijking is een omgevingsvergunning en een ruimtelijke motivering nodig. Deze ruimtelijke motivering moet aantonen dat de afwijking ten goede komt aan de gewijzigde ruimtelijke ordening. Voorliggend rapport voorziet hierin.

2. Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in het entreegebied van de Blaricummer- en Tafelbergheide, tegenover restaurant De Eendracht (voorheen restaurant Tafelberg) en bevindt zich in het westen van de gemeente Blaricum.

Figuur. Topografische kaart, het plangebied bevindt zich in het rode kader (bron: openstreetmap.org).

Het projectgebied zelf heeft een oppervlakte van circa 2.300 m2. Het projectgebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Oude Naarderweg. Aan de zuid- en westzijde bevindt zich de Blaricummerheide. De oostelijke zijde bestaat uit een bosrand met daarachter de Lage Laarderweg.

Figuur. Luchtfoto met ligging plangebied. Plangebied rood omlijnd (bron: Google Earth).

3. Vigerend bestemmingsplan Onder de voormalige eigenaar is de bestemming van de kavel veranderd van ‘Partycentrum’ naar de enkelbestemmingen ‘Wonen 1’ en ‘Tuin’. Het bouwvlak is toen verplaatst en de kavel is opgedeeld om ruimte te maken voor de bouw van twee geschakelde villawoningen. Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' hebben de gronden van het projectgebied ter plaatse van het bouwvlak de bestemming 'Wonen 1'. Gronden met deze bestemming zijn aangewezen voor wonen in een woning en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, parkeer- en nutsvoorzieningen enzovoorts. Binnen de bestemming ‘Wonen 1’ zijn aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan tot een oppervlakte van ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en toegangspaden bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. De huidige bestemming biedt geen ruimte voor het gebruik van de gronden als kleinschalig kantoor, zijnde de functie ‘Werken’. Ter uitvoering van het project-voornemen is het dus noodzakelijk om af te wijken van het huidige bestemmingsplan. Ten aanzien van bouwen geldt dat de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing ten hoogste 450 m2 mag bedragen.

Van deze gezamenlijke oppervlakte mag ten hoogste 90 m2 uit bijgebouwen en vrijstaande overkappingen bestaan. De goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen (inclusief aan- en uitbouwen) bedraagt ten hoogste respectievelijk 3 meter en 7 meter.

Het geplande hoofdgebouw heeft een grondoppervlakte van circa 410 m2 en is gesitueerd binnen het bestemde bouwvlak ‘Wonen 1’. Het gebouw heeft een nokhoogte van 7 meter en een goothoogte van 3 meter, hetgeen overeenkomt met de maximaal toegestane hoogtes van de geldende bestemming 'Wonen 1'. Verder geldt op het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van hoge archeologische waarden. Voor een bodemingreep die dieper dan 0,3 meter beneden het maaiveld plaatsvindt en een oppervlakte groter dan 200 m2 omvat, dient archeologisch vooronderzoek uitgevoerd te worden.

Figuur. Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Landelijke Gebieden' (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

4. Leeswijzer In het vervolg van deze ruimtelijke onderbouwing wordt in de eerste plaats ingegaan op het relevante beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente Blaricum. ● ● ● ●

Hoofdstuk 2 bespreekt de inhoud van het project en geeft een motivering. Hoofdstuk 3 refereert kort aan het geldende beleid. Hoofdstuk 4 bespreekt de randvoorwaarden en de omgevingsaspecten die een rol spelen bij dit project. Hoofdstuk 5 gaat in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project alsmede op de economische uitvoerbaarheid van het project.

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

1. Huidige Situatie Op de locatie van Oude Naarderweg 1 staat nu een vervallen feestzaal. Dit pand behoorde tot Restaurant Tafelberg en bestaat uit een hoofdgebouw, schuur, aanbouw, parking en deels versteende tuin van ca. 2000 m2 .

Figuur. Luchtfoto huidige situatie.

Figuur. Foto van de voormalige feestzaal van toen het nog in gebruik was.

Figuur. Bestaande bebouwing en bouwvlak bestemming ‘Wonen 1’

Zoals reeds aangegeven is de bestemming onder de voormalige eigenaar veranderd van ‘Partycentrum’ naar ‘Wonen 1’. Het bouwvlak is toen verplaatst en de kavel is opgedeeld om ruimte te maken voor de bouw van twee geschakelde villawoningen. In 2017 is onderstaand ontwerp voor deze villawoningen positief beoordeeld door de Commissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit Blaricum. De gebouwen zijn sterk visueel aanwezig gezien vanaf de Oude Naarderweg en de Blaricummerheide. Met name door de scheiding van publieke heide en tuin door tuinomheining alsmede de behoefte aan privacy van de bewoners van de villa’s, is deze functie ons inziens niet geschikt voor de locatie. Daarnaast worden, in tegenstelling tot hetgeen het geval zou zijn bij kantoorgebruik, deze gebouwen 24/7 bewoond, wat met name ‘s avonds bijdraagt aan luchtvervuiling in het heidelandschap.

Figuur. Ontwerp voor geschakelde villa woningen uit 2017. Voldoet aan regelgeving en positief beoordeeld door de Commissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit Blaricum (bron: EVE architecten, 2017).

2. Toekomstige Situatie De initiatiefnemer is voornemens de bestaande bouwval van de voormalige feestzaal te slopen en binnen het bouwvlak met bestemming ‘Wonen 1’ een bio-based kantoor te bouwen met een grondoppervlakte van circa 410 m2, een nokhoogte van 7 meter en een goothoogte van 3 meter. Het kantoor kent een hoge duurzaamheidsambitie en zal ruimte bieden aan een team van zeven werknemers, dat in de toekomst kan uitbreiden naar negen werknemers.

Vanuit de ontwerpvisie ‘Form follows nature’ is het gebouw volledig geïntegreerd in het heidelandschap. Het merendeel van de constructie wordt opgetrokken uit hout en de daken worden groen bekleed om in visuele zin weg te vallen in het landschap, daarbij ook refererend aan de naastgelegen Tafelberg. Het heidelandschap wordt doorgetrokken tot aan de plint van het gebouw. De referentie van de plaggenhut biedt hiervoor aanknopingspunten: een eenvoudige vorm bedekt met groen uit het omliggende land. De vormgeving is terughoudend in materiaal en kleurgebruik, een vertaling van - en in harmonie met - de natuurlijke materialen van het landschap. Van de houten draagconstructie, vloeren en plafonds, lemen binnenwanden, daken van heide en grassen en verhogingen van turfplaggen tot basten gevels en paden van zwerfkeien. De materialisering is natuurlijk en lokaal. Parkeerruimte voor auto’s is in het plan onder het maaiveld geïntegreerd in het gebouw. Het voormalige parkeerterrein, gelegen aan de oostzijde van de locatie wordt omgevormd naar natuur in overeenstemming met de bestemming ‘Tuin’. Het zicht vanaf de Oude Naarderweg verandert hierdoor van een parkeerterrein naar een doorkijk naar de Blaricummerheide.

Deze transformatie van het voormalige parkeerterrein naar natuur versterkt de ecologische structuur en biodiversiteit en biedt - in combinatie met een intensief groendak - een bijdrage aan waterretentie en een langzame infiltratie van hemelwater. De geaccidenteerde kwaliteit van het heidelandschap wordt hierbij versterkt door het gebruik van uitgegraven grond in dienst van het integreren van het gebouw in de natuur. Op onderstaande afbeeldingen zijn enkele impressies, plattegronden en een doorsnede van het concept-ontwerp weergegeven. Ontwerp door Studio Massimo in samenwerking met landschapsontwerper Jacques van Leuken. Een 3d impressie van het conceptontwerp is te vinden op https://vimeo.com/518055975.

Figuur. Conceptontwerp zuidgevel vanaf Blaricummerheide. Deze valt door behoud van vliegdennen aan de zuidzijde van het gebouw volledig weg.

Figuur. Conceptontwerp oostgevel vanaf de Oude Naarderweg. Relatie ontwerp tot restaurant De Eendracht en overgang van gebouw naar heide.

Figuur. Conceptontwerp noordgevel vanaf de Oude Naarderweg. Volledig groen.

Figuur. Concept geïntegreerd landschapsontwerp in heide met lokale natuurlijke materialen.

Figuur. Concept plattegrond begane grond.

Figuur. Concept plattegrond kelder.

Figuur. Concept doorsneden

Hoofdstuk 3

Beleid en regelgeving

1. Rijksbeleid N.t.b.

2. Provinciaal beleid Omgevingsvisie NH2050 N.t.b.

Omgevingsverordening NH2020 De ambities van het coalitieakkoord en de Omgevingsvisie NH2050 zijn in 2020 vertaald in de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020 en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. Onderstaand aspecten uit de omgevingsverordening zijn van toepassing op het plangebied. ● ● ● ●

Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) Het Gooi Landelijk Gebied (n.t.b.) MRA landelijk gebied (n.t.b.) Waterbeschermingsgebied

Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) De 32 meest waardevolle en kwetsbare landschappen in de provincie zijn aangewezen als ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’. Per gebied is aangegeven welke bijzondere kernkwaliteiten aanwezig zijn. Dat kunnen ecologische, landschappelijke, cultuurhistorische of aardkundige waarden zijn. De voormalige beschermingsregimes Bufferzones, Aardkundig Monument en Weidevogelleefgebied zijn geborgd in de kernkwaliteiten. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, gericht op de wezenlijke kenmerken en waarden van natuur en landschap) en Provinciale Monumenten hebben een eigen regime en vallen daarom buiten het BPL-regime. Het plangebied ligt in BPL nummer 9, ‘Het Gooi’ en maakt geen deel uit van het NNN, Provinciale Monumenten of beschermde natuurgebieden onder Natura 2000.

Figuur. De 32 landschappen die zijn aangewezen als ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’. Het project ligt in BPL nummer 9, ‘Het Gooi’(bron: Provincie Noord Holland).

In het ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’ geldt een verbod op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Voor andere stedelijke voorzieningen dan wonen is in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling als het gaat om een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of een gebouw met een oppervlakte van meer dan 500 m2. Het geplande hoofdgebouw heeft een grondoppervlakte van circa 410 m2. Hiermee is het ruimtebeslag kleiner dan 500 m2. In beginsel is er dus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het BPL zijn ontwikkelingen, met uitzondering van nieuwe stedelijke ontwikkelingen, toegestaan wanneer de beschreven kernkwaliteiten niet worden aangetast. Per locatie kan aan de hand van de kernkwaliteiten een zorgvuldige afweging worden gemaakt welke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk en welke niet wenselijk zijn. Hierdoor is er ruimte voor maatwerk en gebiedsgerichte differentiatie.

Bijzonder Provinciaal Landschap Het Gooi Het Gooi is een stuwwallenlandschap met bos- en heidegebieden, zanderijen en restanten van engen. Deze variatie in landschapstypen maakt het een aantrekkelijk gebied om te verblijven. De rustige bos- en heidegebieden zijn een contrast met de nabijgelegen stedelijke gebieden. De gaafheid van de zichtbare relicten uit de voorlaatste ijstijd en van de bewoningsgeschiedenis vanaf de prehistorie zijn een bijzondere kwaliteit van dit gebied. Het plangebied ligt in één van de meest reliëfrijke gebieden in Noord-Holland. Het reliëf is ontstaan tussen 130.000 en 200.000 jaar geleden in het Saalien, gevormd door een gletsjertong die in de Eemvallei lag. Later is het geaccidenteerde landschap verder ontwikkeld, waarbij dalen zijn ontstaan door erosie, dekzand is afgezet in de laatste ijstijd en de winning van klei, leem en zand gezorgd heeft voor leemkuilen en zandafgravingen.

Figuur. Foto context ‘Bijzonder Provinciaal Landschap Het Gooi’ (bron: BPL Het Gooi Noord Holland).

De volgende kernkwaliteiten zijn van toepassing op het plangebied:

Aardkundige & landschappelijke karakteristieken: Aardkundige waarde: Stuwwallen De vorming van de ondergrond van Het Gooi is het resultaat van geologische processen tijdens de voorlaatste ijstijd. Dit gebied herbergt een complexiteit aan verschijnselen die hieraan gerelateerd zijn en aan de klimaatopwarming erna. Het geeft daarmee informatie over de klimaats- en ontstaansgeschiedenis van het gebied. De aardkundige waarde is zeer hoog, van nationaal belang en onvervangbaar. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk indien de leesbaarheid van de aardkundige kernkwaliteit in stand blijft. Dit betekent dat het bodemprofiel en reliëf niet significant mogen worden aangetast. Bij ontwikkelingen die beroering tot een diepte van 1 meter onder maaiveld vergen is in beginsel geen sprake van aantasting van de aardkundige kernkwaliteit. Stuwwallenlandschap Het BPL Het Gooi is landschappelijk en cultuurhistorisch van waarde en gedeeltelijk zelfs van hoge tot zeer hoge waarde. Door de vroege bewoning is het stuwwallandschap ook van grote archeologische waarde. Ruimtelijke ontwikkelingen die de landschappelijke karakteristiek van aaneengesloten bossen en heidevelden negatief beïnvloeden zijn een aantasting van deze kernkwaliteit.

Openheid en ruimtebeleving ‘Illusie’-landschap De afwisseling tussen de open ruimtes en de besloten bosgebieden in Het Gooi is een bijzondere kwaliteit. Samen vormen zij het ‘illusie’-landschap: de bos- en heidevelden van Het Gooi geven de indruk van een aaneengesloten, ongerept, doorlopend bos- en heidegebied, ondanks de verstedelijking in Het Gooi. Het systematisch zorgvuldig inpassen van bebouwing in de bosgordel heeft geleid tot het nagenoeg ontbreken van visuele aanwezigheid van bebouwing. Ruimtelijke ontwikkelingen die het contrast tussen besloten bosgebied en open ruimtes in hoge mate verminderen of het groene karakter van deze zones tussen de kernen verminderen zijn een aantasting van de kernkwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen die het ongerepte en groene karakter van het ‘illusie’-landschap verminderen zijn ook een aantasting van deze kernkwaliteit. Dit geldt bijvoorbeeld voor grootschalige bebouwing die boven de boomgrens uitsteekt en zichtbaar is vanuit de open ruimten van de heidevelden of voor bebouwing die niet goed is ingepast in de groene randen rond de kernen.

Ruimtelijke dragers Radiale wegenstructuur en lanen Veel wegen in Het Gooi zijn zeer oud. Ze zijn van hoge tot zeer cultuurhistorische waarde. Sommige schaapsdriften zijn onveranderd gebleven. Van andere wegen is de oorspronkelijke staat en herkenbaarheid aangetast door stedelijke en infrastructurele ontwikkelingen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een aantasting van deze kernkwaliteit als zij de cultuurhistorische waarde (verder) verminderen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn ook een aantasting van deze kernkwaliteit wanneer zij belevingsaspecten zoals reliëf, continuïteit en profiel, niet in acht nemen.

Projectspecifiek Met deze kernkwaliteiten is op volgende wijze rekening gehouden in het project. In samenwerking met landschapsontwerper Jacques van Leuken is het project zorgvuldig ingebed in de bijzondere natuurlijke omgeving. De belangrijkste leidraad voor de ruimtelijke en landschappelijke inpassing van het gebouw is de kwaliteit van het geaccidenteerde stuwwallenlandschap en bijbehorende leemkuilen, zandafgravingen en kleiwinningen. De materialisering van de tuin als een doorlopend landschap naar de Blaricummerheide bestaat volledig uit lokaal voorkomende heidebeplanting, grassoorten en lokale materialen, zoals het gebruik van zwerfkeien voor toegangspaden en opstanden van turfplaggen. Waar in de bestaande situatie sprake is van een verhard terras en parkeerterrein met tuinafscheiding, wordt in het project het heidelandschap aan de zijde van de Blaricummerheide doorgetrokken tot aan de plint en via de westgevel als een deken over het dak aan de zuidzijde gelegd. Aan de oost- en westzijde van het gebouw gaat de beplanting geleidelijk over naar een diversiteit aan lokale grassoorten. Deze lopen gradueel door over het noordelijk dak aan de zijde van de Oude Naarderweg. Als een hedendaagse interpretatie van de plaggenhut wordt hiermee de volledige noordgevel bekleed.

Ten behoeve van deze overgangen wordt gebruik gemaakt van de opgegraven grond van de onderkeldering van het gebouw. Om het gebouw verder te laten wegvloeien in het landschap ligt de begane grond 0,54 meter onder maaiveldniveau. Samen met de onderkeldering resulteert dit in een benodigde maximale diepte onder maaiveld van circa 4,9 meter inclusief funderingswerken. Ten aanzien van de aardkundige kernkwaliteit mag het bodemprofiel en reliëf niet significant worden aangetast. Daar het bestaande gebouw al onderkelderd is en gezien de beperkte omvang van het project denken wij deze niet significant aan te tasten. De transformatie van het voormalige parkeerterrein in natuur die hiermee wordt mogelijk gemaakt verandert het zicht vanaf de Oude Naarderweg van een parkeerterrein naar een doorkijk naar de Blaricummerheide. Dit versterkt de kernkwaliteit van het ongerepte en groene karakter van het ‘illusie’-landschap, alsmede het landschappelijke karakteristiek van aaneengesloten bossen en heidevelden van het stuwwallenlandschap. De integratie van de parkeerruimte in het gebouw onder maaiveld beschermt de grond daarbij tegen eventueel lekkende auto’s.

De circa 600 m2 verhard terras en parkeerterrein worden omgezet naar natuur en dragen - in combinatie met een intensief groendak van circa 370 m2 - bij aan de ecologische structuur en biodiversiteit en bieden een bijdrage aan waterretentie en een langzame infiltratie van hemelwater. Bestaande verbindingswegen of schaapsdriften als ruimtelijke drager worden niet aangetast. Deze zorgvuldige inpassing van gebouw in natuur de heeft geleid tot het nagenoeg ontbreken van visuele aanwezigheid van bebouwing. De 3d impressie van het concept ontwerp geeft een goed beeld van deze landschappelijke inpassing. Deze is beschikbaar via https://vimeo.com/518055975 met wachtwoord: Veldleeuwerik.

Grondwaterbeschermingsgebieden Het aanwijzen van grondwaterbeschermingsgebieden heeft als doel verontreiniging van drinkwaterwinningen te voorkomen. Wanneer er een verontreiniging van het grondwater plaatsvindt is het ongedaan maken hiervan voordat de verontreiniging de drinkwaterbronnen bereikt niet of nauwelijks meer mogelijk. Om deze reden zijn er in wingebieden weinig andere activiteiten dan drinkwaterwinning toegestaan. In een ruime zone rond de wingebieden zijn ‘grondwaterbeschermingsgebieden’ begrensd. Het grondwater in deze gebieden stroomt naar de winning met een reistijd van enkele maanden tot meer dan 100 jaar. In deze gebieden geldt dat de meeste activiteiten in principe zijn toegestaan. Risicovolle activiteiten zijn echter verboden en aan potentieel risicovolle activiteiten worden voorwaarden verbonden waardoor de risico’s te minimaliseren. In grondwaterbeschermingsgebieden geldt een verbod op bedrijven waar geen toereikende bodembescherming kan worden geboden. Voor overige inrichtingen geldt dat bodembeschermende maatregelen moeten worden getroffen. Hierbij moet worden gedacht aan processen en opslag vrij van de grond boven vloeistofdichte vloeren of lekbakken. Het plangebied ligt in het grondwaterbeschermingsgebied van ‘Wingebied 't Gooi’.

Figuur. Kaart grondwaterbeschermingsgebieden. Locatie in rood omlijnd gelegen aan de rand van grondwaterbeschermingsgebied 1 (bron: Provincie Noord Holland).

Activiteiten die niet of alleen onder randvoorwaarden zijn toegestaan zijn activiteiten die de beschermende werking van de bodem kunnen aantasten of activiteiten waarbij stoffen in het grondwater kunnen komen die een bedreiging zijn voor de drinkwatervoorziening. Het is in het grondwaterbeschermingsgebied verboden grond- of funderingswerken uit te voeren op een diepte van drie meter of meer onder het maaiveld. Ter realisatie van de inpandige parkeerkelder in combinatie met de verdiepte begane grondvloer is een afgraving nodig van maximaal circa 4,9 meter. Het verbod op grond- of funderingswerken van meer dan 3 meter laat de voorgenomen activiteit van het bouwen de parkeerkelder niet toe en dus is een ontheffing vereist. Gedeputeerde Staten kunnen ontheffing verlenen indien er sprake is van een groot openbaar belang, er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van een verwaarloosbaar bodemrisico. Gedeputeerde Staten stellen het drinkwaterbedrijf in de gelegenheid advies uit te brengen naar aanleiding van de aanvraag om ontheffing.

Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een groot openbaar belang is relevant of het belang een zekere maatschappelijke waarde vertegenwoordigt. Dit belang moet naar aard en omvang voldoende zwaarwegend zijn om de toelating van een project of ontwikkeling te rechtvaardigen. Dit betekent dat het in ieder geval moet gaan om een algemeen belang en dus niet om een puur particulier of individueel belang. Verder kan van een groot openbaar belang sprake zijn als met de ontwikkeling beleidsdoelen worden bereikt. In eerste instantie kan worden gedacht aan fundamentele belangen, zoals veiligheid, gezondheid, natuur en milieu (denk aan drinkwaterbescherming, bescherming tegen hoogwater), maar ook verkeersveiligheid en leefbaarheid. Hierbij dient in voorkomende gevallen naar de verhouding tussen het te beschermen belang en het groot openbaar belang gekeken worden.

Motivering Vergroten natuur en biodiversiteit Het bestaande natuurbeleid beschreven in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) richt zich op twee elkaar aanvullende hoofddoelen: herstel biodiversiteit en benutten natuurlijk kapitaal. Naast het realiseren van meer natuurgebieden van een goede kwaliteit is de opgave dat de natuurlijke hulpbronnen, ons natuurlijk kapitaal, op een duurzame manier worden benut en dat andere gebruikers niet langer afwentelen op de natuur, maar zelfs een bijdrage leveren aan natuur en biodiversiteit. De hoofd-ambitie van de Provincie Noord-Holland als beschreven in de Omgevingsvisie NH2050 beschrijft het streven naar een gezonde en veilige leefomgeving, goed voor mens, plant en dier, en daarmee ook goed voor het economisch vestigingsklimaat binnen de provincie. Dit evenwicht staat ten dienste van duurzame ontwikkeling: toekomstige generaties moeten ook profiteren van de keuzes die wij maken. Voor een gezonde leefomgeving is de aanwezigheid van natuur en biodiversiteit een voorwaarde. Om de biodiversiteit in Noord-Holland op peil te houden zullen toekomstige ontwikkelingen zoveel mogelijk natuurinclusief moeten zijn. Daarmee leveren ze een bijdrage aan behoud en vergroting van de biodiversiteit. Hierbij gaat het niet alleen om de kwantiteit maar ook om de kwaliteit. Zo kan natuur met veel biodiversiteit ook veel ecosysteemdiensten leveren.

Voorgenomen plan voorziet in een bijdrage aan het vergroten van natuur en biodiversiteit. De bestaande circa 600 m2 verhard terras en parkeerterrein worden omgezet naar natuur en dragen - in combinatie met een intensief groendak van circa 370 m2 - bij aan de ecologische structuur en biodiversiteit en bieden een bijdrage aan waterretentie en een langzame infiltratie van hemelwater. Waar in de bestaande situatie sprake is van een verhard terras en parkeerterrein met tuinafscheiding, wordt in het project het heidelandschap aan de zijde van de Blaricummerheide doorgetrokken tot aan de plint van het gebouw. Dit wordt - naast het gebruik van lokale biobased materialen voor constructie, gevelbekleding, afwerking en landschapsontwerp - mogelijk gemaakt door de onderkeldering van parkeerplaatsen. De integratie van de parkeerruimte in het gebouw onder het maaiveld beschermt de grond daarbij tegen eventueel lekkende auto’s.

Versterken van de unieke kwaliteiten van het heidelandschap Vanuit de NOVI is de opgave unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten bij gebiedsontwikkeling en transformatie. Dit vraagt extra aandacht voor hoogwaardige gebiedsontwikkeling waarin landschappelijke kwaliteit en cultureel erfgoed beschermd worden en als inspiratiebron blijven dienen bij het vormgeven van onze toekomstige leefomgeving.

De omgevingsvisie NH 2050 stelt de ambitie voor het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie. Deze zijn voor het projectplan beschreven in Provinciaal Bijzonder Landschap (BPL) ‘Het Gooi’. Het project is zorgvuldig ingebed in de aangrenzende Blaricummerheide. Het uitgangspunt hiervoor is de de kwaliteit van het geaccidenteerde stuwwallenlandschap en bijbehorende leemkuilen, zandafgravingen en kleiwinningen. De materialisering van de tuin en daken als een doorlopend landschap naar de Blaricummerheide bestaat volledig uit lokaal voorkomende heidebeplanting, grassoorten en lokale materialen, zoals het gebruik van zwerfkeien voor toegangspaden en opstanden van turfplaggen. Dit doorlopende landschap over het gebouw wordt versterkt door het verdiepen van de begane grondvloer met 0,54 meter. De transformatie van het voormalige parkeerterrein in natuur die mogelijk wordt gemaakt met de onderkeldering van parkeerruimte verandert het zicht vanaf de Oude Naarderweg van een parkeerterrein naar een doorkijk naar de Blaricummerheide. Dit versterkt de kernkwaliteit van het ongerepte en groene karakter van het ‘illusie’-landschap, alsmede het landschappelijke karakteristiek van aaneengesloten bossen en heidevelden van het stuwwallenlandschap.

Deze zorgvuldige inpassing van het gebouw in zijn natuurlijke omgeving heeft geleid tot het nagenoeg ontbreken van visuele aanwezigheid van bebouwing. Deze inpassing volgt de richtlijnen van het Gooische Natuurreservaat (GNR) en het vigerend bestemmingsplan. Deze verbetering van de ervaring van de entreezone naar het historische landschap is daarmee zowel in het belang van de vele bezoekers, het GNR, de gemeente, de Provincie en het Rijk.

Verwaarloosbaar bodemrisico Het plangebied bevindt zich op 29,5 meter boven NAP. Dit is 11,5 meter hoger dan het waterwingebied en lijkt zich ver boven grondwaterstand te bevinden, aangeven in onderstaand figuur.

Figuur. Hoogtekaart rondom plangebied. Locatie bevindt zich hier op 29,5 meter boven NAP, 11,5 meter hoger dan het waterwingebied, zichtbaar aan de linkerkant van deze kaart (bron: AHN).

Figuur. Indicatie grondwaterstand ter plekke van waterwingebied (in rood omlijnd). Locatie bevindt zich 11,5 meter hoger dan het waterwingebied (Bron DINOloket).

Figuur. Indicatie grondopbouw van zand en grind ter plekke van plangebied.

De locatie van het plangebied op de grens van het waterbeschermingsgebied, alsmede de hoogte van het maaiveld van 29,5 meter boven NAP, de indicatieve diepte van de grondwaterstand en de indicatieve opbouw van de ondergrond kan wijzen op een verwaarloosbaar risico op de aantasting van de beschermende werking van de bodem. Bij toepassing van een lekdichte kelder geldt dit ook voor het risico op stoffen die in het grondwater kunnen komen die een bedreiging zijn voor de drinkwatervoorziening. Conclusie In verhouding tot de geringe omvang van het project is de positieve impact op de ervaring van de bezoekers van het historische heidelandschap en de bijdrage aan de versterking van biodiversiteit en natuur van grote publieke waarde. Dit wordt mogelijk gemaakt door de onderkeldering van de parkeerruimte en draagt bij aan zowel de doelen van het Rijk (NOVI), als van de Provincie (NH2050), de gemeente, het Gooisch Natuurreservaat, de gebruiker en de toekomstige generaties.

3. Gemeentelijk Beleid N.t.b.

Bijlagen toelichting Bijlage 1 Concept ontwerp Verhoeven, M., 2022. Concept ontwerp Tafelberg Working in Nature. Studio Massimo

Bijlage 2 Aardkundige waarde De Wit, J., 2022. Aardkundige waarden Oude Naarderweg Blaricum. Onderzoek en beoordeling kwaliteit aardkundige waarden plangebied Oude Naarderweg 1 te Blaricum. Seco Nederland B.V.

Bijlage 3 Archeologie J. Rap MA, M. Verboom-Jansen MSc, 2017. Blaricum, Oude Naarderweg 1, gemeente Blaricum (NH). Een Archeologisch Bureauonderzoek (BO) en Inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase. Transect-rapport 1258. Transect: archeologie, erfgoed, ruimte.

Bijlage 4 Bodemonderzoek Teertstra, W., 2022. Verkennend bodemonderzoek. Kantoor Blaricum. Sweco Nederland B.V.

Bijlage 5 Verkennend natuuronderzoek Van den Berg, J. 2022. Verkennend natuuronderzoek Oude Naarderweg 1 te Blaricum. Een oriënterend onderzoek in het kader van de wet- en regelgeving voor natuur. Sweco Nederland B.V.

Bijlage 6 Aanvullend natuuronderzoek Van den Hoorn, M.W. 2022. Aanvullend marteronderzoek, reptielenonderzoek en boomcontrole. EONW Ecologisch onderzoek en advies.