Vaststelling Stedenbouwkundig Plan Craibosch Bijlage Stedenbouwkundig Plan
Tekst van het document
STEDENBOUWKUNDIG PLAN 26-08-24
CRAIBOSCH BLARICUM ‘EEN GOOI NAAR DE TOEKOMST’ 26 AUGUSTUS 2024
Projectpartners Gemeente Blaricum DHG Berkley Investments Rosewood Real Estate inspire* real estate Tergooi MC ziekenhuis RAV Gooi en Vechtstreek Opsteller SP en OR Karres en Brands Studioninedots Adviseurs iMD Raadgevend Ingenieurs Urban Mining Institute SWECO Kickstad Mees Ruimte & Milieu Lith Advies Hekkelman Advocaten en Notarissen Betrokken stakeholders zijn o.a. Goois Natuurreservaat Regionale Ambulancevoorziening Gooi en Vechtstreek
1. Inleiding Een gooi naar de toekomst Opgave Programmatische ambities Ruimtelijke ambities Historie en locatie Beleidscontext 2. Stedenbouwkundige visie Concept visie Dorp in dorp - visie op locatie Kernprincipes Ruimtelijke opbouw vanuit context 3. Stedenbouwkundig plan Stedenbouwkundig raamwerk Ontsluiting & mobiliteit Licht, lucht & geluid Duurzaamheid Hergebruik bestaande ziekenhuis 4. Programma Programma Ontzorgd wonen in de natuur Plan opgebouwd met diverse repeterende bloktypes 6. Openbare Ruimte Visie openbare ruimte Inspiratie Goois landschap Overgang publiek-privaat Speel-, sport- & sociale plekken Principedoorsnedes Ecologie & natuur Globaal groenplan Verhardingsplan Verlichtingsplan Groene gevels
7. Architectuur Diverse lagen in de geschiedenis maken de architectuur van craibosch Hoofdopzet blokken Architectuurbeeld Proefuitwerking beeldkwaliteit 8. Vervolg Proces en organisatie Bijlage Zonnestudie Nood- en hulpdiensten Geluidsonderzoek Bodemonderzoek Luchtkwaliteit Plan OR & indicatie maaiveldhoogte Mobiliteitsonderzoek Clusterduiding
Inleiding
4
5 Inleiding
1
Craibosch
Een gooi naar de toekomst Opgave Programmatische ambities Ruimtelijke ambities Historie en locatie Beleidscontext
5
1. EEN GOOI NAAR DE TOEKOMST VAN VISIE NAAR PLAN Hierbij presenteren wij u met enige trots het stedenbouwkundig en landschapsplan voor de toekomst van het voormalige Tergooi-terrein aan de Rijksstraatweg te Blaricum. Wij nemen u in dit boekwerk graag mee in onze gedachten over de toekomst van deze locatie en hoe wij het proces hebben ontworpen naar een gedegen en gedragen ontwikkeling. Wij presenteren u: Craibosch Blaricum. Het voormalige ziekenhuis van Tergooi ligt op een schitterende locatie in Blaricum. Binnen enkele minuten ben je op de fiets in het centrum van Blaricum, maar ook in Laren, waar een rijk voorzieningenaanbod en aantrekkelijke landschappen en parken elkaar in balans houden. Aan de oostkant van het terrein grenst de heide en ligt een aaneengesloten gebied voor prachtige wandelingen en fietstochten. Het terrein vormt een ankerpunt in de regio en daarmee voor zijn omgeving. Een locatie waarmee met respect moet worden omgegaan. Wij herkennen en erkennen deze bijzondere kwaliteiten. In het plan wordt daarom respectvol omgegaan met de waarden en kwaliteiten van deze locatie. Vanwege de toenemende vergrijzing van de bevolking in Nederland, bovengemiddeld in de regio van het Gooi, en vanwege de veranderende visie omtrent hoe zorg georganiseerd dient te worden, doet zich hier de kans voor om een nieuw woonzorglandschap te creëren.
Craibosch wordt een plek waar mensen op leeftijd kunnen verblijven, wonen, genieten van alle faciliteiten gericht op gezondheid en welzijn alsook zorg kunnen krijgen die voldoet aan alle behoeften van elke bewoner. Een combinatie van een medisch centrum van het Tergooi ziekenhuis, woon-zorg voorzieningen, intramurale zorg met mogelijk herstelzorg, woningen voor zorgmedewerkers alsook vrijstaande
woningen maken dit mogelijk. Hierbij volgen faciliteiten gericht op gezondheid en welzijn, zoals wellness, fysiotherapie, fitness en andere aanvullende functies die dit landschap vorm gaan geven en gaan bepalen. Dit allemaal prachtig gelegen in de groene long van het Gooi. In Craibosch is het prettig wonen in het groen, maar er kan ook antwoord worden gegeven op een zorgvraag die ontstaat én op een zorgvraag die er al is. In de toekomst is Craibosch een plek waar onze doelgroepen kwalitatief en rustig kunnen verblijven met alle benodigde voorzieningen op het terrein, vlakbij het gezellige en levendige hart van Blaricum en Laren. De afgelopen periode hebben wij als team met veel plezier aan Craibosch gewerkt. Wij zien een mooie ontwikkeling in het verschiet en kijken uit naar de realisatie van dit plan.
CRAIBOSCH MOET EEN INTEGRAAL ONDERDEEL VAN BLARICUM WORDEN: EEN GROEN LANDSCHAP WAARBINNEN WORDT GELEEFD.
1.1
OPGAVE
TERUGGEVEN AAN DE GEMEENSCHAP
ARCHITECTUUR DIE PASSEND IS
Het terrein verdient het om op respectvolle wijze te worden ontwikkeld. Hierbij wordt een wijk gecreëerd met meerwaarde voor de omgeving. Craibosch is een nieuwe steen in het bonte mozaïek van Blaricum: een buurtschap met de focus op naar elkaar omkijken en buitenleven. Craibosch staat daarmee voor samenleven en verbondenheid met het landschap en dorp.
Het ziekenhuis heeft een andere locatie gekregen in Hilversum, waarmee de sfeer van een groot instituut verdwijnt. Daarvoor in de plaats komt een nieuwe verzameling alzijdige gebouwen van verschillende afmetingen. Deze gebouwen staan geclusterd of verspreid en zijn ontspannen van elkaar gepositioneerd.
Daarbij stellen wij ons enkele vragen die worden beantwoord in het ontwerp en de programmering:
• • • • •
Hoe wordt een gebied gecreëerd dat ook aantrekkelijk is voor buurtbewoners? Kan de relatie met P+R Crailo worden versterkt? Hoe wordt (zorg)wonen toegankelijk voor buurtbewoners? Welke bijzondere voorzieningen zijn interessant voor de buurt (wijkruimte, kinderdagverblijf, een huisarts of juist apotheek)? Hoe wordt verkeersoverlast voorkomen en juist een gebied gecreëerd waar ook bewoners een ommetje maken?
Craibosch wordt een autoluwe gemeenschap met een eigen karakter, waarbij de uitstraling van de architectuur is afgeleid uit de verschillende tijdslagen van de geschiedenis. De nieuwe identiteit brengt subtiel het krachtige karakter van het voormalige ziekenhuis, gekenmerkt door horizontale geledingen, samen met de kleinschaligere, rustieke verandastructuren die ooit kenmerkend waren voor het sanatorium Hoog Laren op deze locatie. We zetten in op een naar buiten gerichte architectuur waarin de gebouwen en het landschap in elkaar overvloeien en waarin de buitenruimte de uitstraling en levendigheid bepaalt.
VERSTERKEN GROENSTRUCTUUR Craibosch moet een integraal onderdeel van Blaricum worden: een groen landschap waarbinnen wordt geleefd. De randen van het plangebied zijn hierbij van groot belang. Elke rand heeft een eigen karakter: de ecologische zone aan het oosten, de dorpse rand naar het noorden toe en de meer publieke rand richting de Rijksweg en P+R Crailo. Dit zijn belangrijke structuren op de schaal van heel Blaricum waardoor Craibosch zich als het ware verankert in het omringende dorp. Een belangrijke opgave is daarom om te kijken hoe deze randen kunnen worden behouden en versterkt zodat de groenstructuur robuuster en diverser wordt. 8
9
1.2 PROGRAMMATISCHE AMBITIES
1.3 RUIMTELIJKE AMBITIES
HORECA
RAV
RESTAURANT
VRIJSTAANDE WONINGEN
BEOOGD PROGRAMMA
FOCUS OP KWALITEIT
• • •
Onze visie creëert een andere uitstraling dan de huidige situatie. De bestaande kelder wordt hergebruikt. De nieuwe gebouwen staan grotendeels op deze kelder. We denken dat het plan beter aan kan sluiten op het dorpse karakter van Blaricum door het grote bestaande volume op te splitsen in kleinere volumes. Die vallen dan noodzakelijkerwijs wel deels buiten de bestaande footprint van de bebouwing, maar zonder de aanwezige groene rand aan te tasten. Dit biedt ruimte om de nieuwe bebouwing beter te integreren en nog groener te maken.
• •
Woon-/zorglandschap Regulier wonen: gestapeld en grondgebonden Medisch programma • Medisch centrum Tergooi • Kliniek, huisarts, apotheek, fysio en tandarts. • ambulance-post Voorzieningen: horeca, wellness, zwembad, gemakswinkel Parkeren: geschikte en passende parkeeroplossing
TERGOOI
MEDISCH CENTRUM ZORGWONEN
ZORGCLUSTER REGULIER WONEN
24 UURS
APOTHEEK MOBILITEITSHUB BUSSTATION DEELAUTO VOORZIENING DEELFIETS VOORZIENING PARKEREN
HUISARTS TANDARTS FYSIO
GEMAKSWINKEL
COLLECTIEVE VOORZIENINGEN
WONEN ZORGMEDEWERKERS
Daar waar op dit moment grote velden verharding met veel parkeerplekken onder bomen staan, komt er groen en natuur voor terug. Gebouwen worden compacter om de bestaande groene rand te versterken.
MOESTUINEN SPORTEN WASSERETTE ...
WELLNESS
10
11
Visie
1
CIRCULARITEIT
Het huidige gebouw is ontworpen en gebouwd als een ziekenhuis. We zien kansen om de ontmanteling middels Urban Mining principes uit te voeren. De bovenbouw van het ziekenhuis kan circulair ontmanteld worden op een manier waarbij we maximaal hergebruik van materialen en grondstoffen realiseren. De parkeerbak, fundering en kelders worden zoveel mogelijk hergebruikt.
Visie
2
VAN GROOTSCHALIG NAAR KLEIN EN COMPACT
Essentieel voor het ‘dorpse karakter’ van Craibosch is het opbreken van het grootschalige bestaande bouwvolume. Door het aanbrengen van variërende bouwclusters, bouwhoogtes en programma binnen de bestaande bosrijke omgeving zal dit ‘dorpse karakter’ gerealiseerd worden.
3
AN DUNNE RAND NAAR V ROBUUST NETWERK
Belangrijk voor Craibosch is een substantiële reductie van het verharde oppervlak ten gunste van een groene klimaatadaptieve inrichting. Dit wordt bereikt door het areaal aan maaiveldparkeren en wegen te verkleinen, door de ontsluiting van de auto zo kort mogelijk te houden en parkeren vooral ondergronds (in de bestaande kelder) te realiseren.
4
AN VERHARD PARKEERTERREIN V NAAR WONEN IN HET GROEN
Waar de huidige groene rand een buffer vormt rondom het huidige ziekenhuisgebouw zal de groene rand in de toekomst een onderdeel zijn van het uitgebreide groene netwerk. Door het openbreken van het huidige volume ontstaan er verschillende groene corridors die ook als langzaamverkeerontsluiting dienst doen.
Bijkomende voordelen zijn: • minder geluidsoverlast; • minder stikstofemissie op het project; • besparing van schaarse grondstoffen; • reductie van de milieubelasting bij de productie van nieuwe bouwmaterialen (voor onder andere dit project).
12
13
1.4
HISTORIE EN LOCATIE
BLARICUM, AUTHENTIEK DORP IN HET GOOI
HET SANATORIUM HOOG LAREN STOND ONGEVEER OP DE PLAATS VAN WAAR NU HET ZIEKENHUIS STAAT. VANWEGE DE GOEDE LUCHTKWALITEIT ONTSTONDEN IN HET GOOI MEERDERE SANATORIA. DE RELATIE MET HET LANDSCHAP, FRISSE LUCHT EN DE OVERGANG VAN BINNEN NAAR BUITEN STOND HIER CENTRAAL. 14
Blaricum is van oorsprong een waterrijk brinkdorp waarvan veel boerderijen bewaard zijn gebleven. De natuur, de rust en de schone lucht trok in het verleden vrije geesten uit de stad Amsterdam aan. Langzaamaan veranderde Blaricum van boerderijdorp naar kunstenaarsdorp. In de jaren ’70 werd de wijk Bijvanck gebouwd volgens de stedenbouwkundige opvattingen uit die tijd. De vele woonerven bieden ontmoetingspunten en veel groen. Bijbehorende waarden uit die tijd zijn kleinschaligheid, knusheid en sociaal contact. Inmiddels is ook de Blaricummermeent gebouwd. Dit is een waterrijke wijk aan de noordzijde van Blaricum met een structuur gebaseerd op de oude polderverkaveling en een dorpse uitstraling. Blaricum kenmerkt zich nog altijd door het landelijke en dorpse karakter. De dorpskern van Blaricum is een beschermd dorpsgezicht. Blaricum wordt gezien als een pittoresk dorp, als een oase in de drukke Randstad, op korte afstand van Amsterdam, Amersfoort, Utrecht en Almere. Bewoners en ondernemers waarderen het mooie vrije wonen in het groen en de bossen. Blaricum is een zelfstandige gemeente die samen met de overige gemeenten in het Gooi deel uitmaakt van de regio Gooi & Vechtstreek en de Metropoolregio Amsterdam (MRA).
DE LOCATIE, EEN REIS DOOR DE GESCHIEDENIS Vanaf 1903 was er op de locatie het sanatorium Hoog Laren gevestigd. Het sanatorium werd opgericht ten bate van Amsterdamse tuberculoselijders. Vanaf het eerste moment was er vrijwel een constante groei in het aantal bedden.
Aanvankelijk was er plaats voor 40 patiënten, ze verbleven in draaibare veranda’s om de hele dag in de zon te kunnen liggen. In 1906 kwam er een woning voor de geneesheerdirecteur op het terrein. Om nog meer ruimte voor patiënten te maken vertrokken de verpleegsters in 1916 naar een aangekochte villa die grensde aan het terrein. In de jaren twintig ging de capaciteit van 92 naar 170 bedden door de bouw van een nieuw mannen- en vrouwenpaviljoen. Op het terrein verschenen ook andere bijgebouwen. Zo was er een werkplaats waar 25 mannelijke patiënten arbeidstherapie genoten. Uiteindelijk groeide het aantal bedden uit tot 600 in het begin van de jaren veertig. In de jaren vijftig nam het aantal patiënten drastisch af en kon het sanatorium niet langer exclusief voor tuberculozen geëxploiteerd worden. Er kwamen ook andere afdelingen en Hoog Laren veranderde in een klein ziekenhuis. In de jaren tachtig werd het een verpleeghuis voor terminaal zieken en mensen met dementie. Het gebouw werd in 1986 gesloopt en op de locatie van het sanatorium werd in 1991 het streekziekenhuis Gooi-Noord geopend. In 2006 besloten ziekenhuis Gooi-Noord en ziekenhuis Hilversum samen verder te gaan als Tergooi Ziekenhuizen en fuseerden als één ziekenhuis op twee locaties.
De vraag om in te spelen op de vernieuwingen in de zorg leiden in 2011 tot het besluit te bouwen aan een nieuwe hoofdlocatie in Hilversum. Vanaf mei 2023 worden daar alle acute, intensieve en klinische zorg van de huidige locaties van Blaricum en Hilversum geconcentreerd. De locatie in Blaricum komt hiermee vrij voor een nieuwe toekomstige invulling.
15
DE LOCATIE NU
1850
Een plek in de natuur
Het terrein is circa 80.010 m2 groot en kent sinds 1903 een zorginvulling. Het terrein heeft een maatschappelijke bestemming met een regionaal ziekenhuis (met aanbod van medische specialistische basiszorg, inclusief 24/7 spoedeisende hulp en acute verloskunde, een separate huisartsenpost met apotheek en een ambulancepost). Rondom het bestaande ziekenhuisgebouw liggen 738 parkeerplaatsen. De locatie is gelegen aan de rand van de gemeente Blaricum in een bijzonder bosrijke omgeving nabij de heide op de grens met de gemeente Laren en omringd door de gemeenten Huizen en Gooise Meren. De hoofdstructuur wordt gevormd door het landschap, de bestaande bomen en de glooiende structuur. De locatie is bijzonder goed bereikbaar door de directe ligging aan de snelweg A1, afslag 8 Blaricum. Aangrenzend bevindt zich een hoogwaardige OV bushalte, een knooppunt voor de hele regio.
Parkeren
1906
Sanatorium Hoog-Laren
Busstation Hoofgebouw
Rijksweg
Ambulancepost A1
1973
A1 en infrastructurele bouwwerken sluiten het gebied af
16
17
1.5
BELEIDSCONTEXT
BELEIDSCONTEXT Het huidige plan rust op de schouders van de voorgaande plannen, ideeën en beleidsstukken. In 2023 is de Nieuwe Nota van Randvoorwaarden (NVR) opgesteld voor de ontwikkeling van dit terrein in Blaricum. Dit document is het toetskader en daarnaast het uitgangspunt voor de huidige ontwikkeling. Daarbij is ook de ‘Visie 2.0 woonzorglandschap Blaricum’ gepresenteerd. Deze visie kan worden gezien als de voorloper van het huidige plan. In maart 2024 is een eerste concept van het stedenbouwkundig plan gedeeld. Deze versie van het plan is de verdere uitwerking van de conceptversie met daarin verwerkt alle feedback. Het plan zoekt vanzelfsprekend aansluiting bij de de Woonvisie 2023-2027, Programma Klimaat & Duurzaamheid 2023-2027, Nota Sport en Bewegen, Verkeersvisie 2035 en de toekomstige Omgevingsvisie van gemeente Blaricum.
Ook wordt in het plan zoveel mogelijk aansluiting gezocht met het beleid en de visie van het Goois Natuurreservaat. Daarnaast zijn de richtlijnen en normering van de lokale brandweer meegenomen bij de ruimtelijke opzet van het plan. Ten slotte heeft specifieke afstemming plaatsgevonden met de gemeentelijke afvaldiensten omtrent de samenstelling, loopafstanden en ruimtelijke inpassing van de waardestromen. Ook de input van de Omgevingstafel met alle (vooroverleg)partners is meegenomen. Het vigerende bestemmingsplan ‘Tergooi Blaricum’ is vastgesteld op 11 november 2014 en is geheel onherroepelijk in werking. De ontwikkeling die hiervoor ligt, vereist een wijziging of het opstellen van een nieuw omgevingsplan. Dit zal in het vervolgtraject worden opgestart.
BESTEMMINGSPLAN TERGOOI BLARICUM 11-11-2014 NL.IMRO.0376.BPTergooizh-Va0
18
19
VISIE Craibosch
Concept visie Dorp in dorp: visie op de locatie Kernprincipes Context
20
Visie
2
21
21
2. CONCEPTVISIE VAN ZORGEN VOOR JEZELF
‘Craibosch is één hecht buurtschap met de focus op het buitenleven. De inrichting van zowel het landschap, de openbare ruimtes als gebouwen weerspiegelen het collectieve karakter van de wijk.’
NAAR ZORGEN VOOR ELKAAR GRONDBEGINSELEN We kunnen niet exact voorspellen hoe snel de herontwikkeling zal verlopen. Het is daarom belangrijk om grote flexibiliteit in het stedenbouwkundig plan in te bouwen. Om die vrijheid te creëren is het goed om de grondbeginselen achter het plan gezamenlijk te formuleren. In het latere traject geeft dit een toetsingskader om de kwaliteiten van het plan overeind te houden. Allereerst is dat de visie die de essentie van het achterliggende idee benoemt. Die visie wordt vertaald in een aantal kernprincipes. Vervolgens wordt dit vertaald naar een ruimtelijk raamwerk.
OF VERZORGD WONEN
22
23
CRAIBOSCH ZAL EEN NIEUW STUK DORP WORDEN: EEN PLEK GEÏNSPIREERD DOOR DE GESCHIEDENIS EN MET OOG OP DE TOEKOMST. DORP IN DORP STAAT VOOR DE INTERACTIE EN DE VERBONDENHEID MET HET OMLIGGENDE LANDSCHAP EN DORP.
2.1
CRAIBOSCH: DORP IN DORP
VISIE OP DE LOCATIE
Craibosch verdient het om op respectvolle wijze te worden ontwikkeld. Niet consumeren, maar juist maatschappelijke en ecologische waarde creëren. Craibosch zal een nieuw stuk dorp worden: een buurtschap met de focus op buitenleven. Een plek geïnspireerd door de geschiedenis en met oog op de toekomst. Craibosch moet voor samenwerking en interactie staan en verbondenheid met het landschap en dorp. Ons plan is gebaseerd op de behoefte om een echt Blaricums buurtschap te maken met een eigen karakter, een dorp dat tegelijkertijd verankerd is in de schaal en het karakter van het dorp eromheen. De ruimtelijke strategie heeft als doel om het brede aanbod aan verschillende typen ruimtes die het dorp Blaricum rijk is, te concentreren op één enkele plek: een dorp in dorp. Craibosch biedt daarmee een unieke diversiteit aan ruimtes van verschillende groottes en karakters aan, en vormt een unieke leefomgeving verankerd aan het omliggende landschap en dorp. Craibosch wordt een plek waar burgers elkaar ontmoeten. Een plaats voor wonen, zorg en recreatie en een plek om af te spreken met buren en vrienden. Dit sluit aan bij de ambitie om van Craibosch een geborgen thuis te maken, een buurtschap, maar ook om het een grotere betekenis aan de omgeving te geven. De inrichting van zowel landschap, openbare ruimten en gebouwen weerspiegelt het collectieve karakter.
Er worden voorzieningen gecreëerd die iets toevoegen aan natuur en dorp: een echt dorp in een dorp.
24
25
2.2
KERNPRINCIPES PLAN 6. FLEXIBILITEIT IN ONTWIKKELING
1. DE MENS CENTRAAL We creëren een plek waar je je als mens op je gemak voelt. Menselijke maat, een groene natuurlijke omgeving en warme natuurlijke materialen. DE MENS CENTRAAL We creëren een plek waar je je als mens op je gemak voelt. Menselijke maat, een groene natuurlijke omgeving en warme natuurlijke materialen.
Geen gefixeerd plan, maar een adaptief raamwerk dat veranderingen vanzelfsprekend integreert.
VERBINDING MET DE GESCHIEDENIS VAN DE PLEK Het DNA van Blaricum en historie van deze plek worden gebruikt om aansluiting te maken met de context
2. DORPSE OPZET ++ + + + + + + + BUURTSCHAPPEN + + MET + +
7. EEN LANDSCHAP VOOR IEDEREEN
+
Groepering van gebouwen rond gemeenschappelijke ruimten met een dorpse sfeer. VOOR IEDEREEN EEN THUIS BIEDEN Geen instituten en/of afstandelijke gebouwen, maar een plek die je je thuis kunt noemen.
Aandacht voor de inrichting en beleving van het landschap voor alle leeftijden en capaciteiten. Zo kan iedereen het VERBINDING MET DE G Elandschap S C H I E D E Nervaren I S V A Nen D door E P L Ehet K landschap bewegen.
DE MENS CENTRAAL We creëren een plek waar je je als mens op je gemak voelt. Menselijke maat, een groene natuurlijke omgeving en warme natuurlijke materialen.
COLLECTIVITEIT ALS VERBINDENDE KRACHT
Het DNA van Blaricum en historie van deze plek worden gebruikt om aansluiting te maken met de context
Het faciliteren van collectiviteit. Samenwerking en elkaar helpen maakt samen sterk.
3. LANDSCHAP ALS IDENTITEITSDRAGER
8.VOOR EEN + IEDEREEN + + + + + + + + THUIS BIEDEN + + +
De aanwezige karakteristieken van het landschap worden benut in de nieuwe ontwikkeling en geven het plan daarmee een natuurlijke identiteit.
+
Geen instituten en/of+ afstandelijke gebouwen, maar een plek die je jouw thuis kunt noemen.
VOOR IEDEREEN EEN THUIS BIEDEN
COLLECTIVITEIT ALS VERBINDENDE KRACHT
Geen instituten en/of afstandelijke gebouwen, maar een plek die je je thuis kunt noemen.
4. VERBINDING MET DE GESCHIEDENIS VAN DE PLEK
Het faciliteren van collectiviteit. Samenwerking en elkaar helpen maakt samen sterk.
9. COLLECTIVITEIT ALS VERBINDENDE KRACHT
Het DNA van het Goois landschap en de historie van deze plek worden gebruikt om aan te sluiten bij de context. Dit betekent een organische vermenging van pad en plein.
Geen naar binnen gekeerde eilanden maar woningen in verbonden groen. Geen opgeknipte privékamers maar een verweven landschap, groen, sociaal en visueel verbonden.
Food
From supermarket
VERBINDING MET DE GESCHIEDENIS VAN DE PLEK
ak ing
Food
Het DNA van Blaricum en historie van deze plek worden gebruikt om aansluiting te maken met de context
5. IEDEREEN WOONT IN HET GROEN
CO
+
++
+
+ +
+
+ + +
+
+ +
Co2 neutral
2
Mobility
Resource demanding
Supplies
El, water & heat from supply companies
+
Household
Fruit, vegetables and protein
Mobility
Supplies
Ressource producing
Selfsufficient
Household
De groene kwaliteiten van de plek zijn voelbaar voor alle bewoners en gebruikers. Environment / Nature Green single family house gardens
10. TOEKOMSTGERICHTE DUURZAME WIJK We maken een wijk die klaar is voor de toekomst met nieuwe netwerken en slimme verbindingen.
Communities
Distant communities
Environment / Nature Biodiverse landscape
Communities
Close communities
27
26 COLLECTIVITEIT ALS VERBINDENDE KRACHT
2.3
RUIMTELIJKE OPBOUW VANUIT DE CONTEXT AMSTERDAM CS 45 min
AMSTEL
30 min
ZUID
45 min 26 min
CRAIBOSCH HOV CRAILO
BLARICUM
SCHIPHOL 29 min 59 min
HILVERSUM 24 min 10 min
AMERSFOORT 25 min 60 min
STERKE CONNECTIVITEIT
De fijnmazige padenstructuur van de omgeving versterkt het plan UTRECHT 25 min 60 min
GOED ONTSLOTEN, LOKAAL VERBONDEN Craibosch ligt op een van de meest centraal gelegen gebieden in Nederland, nabij Schiphol, Amsterdam, Utrecht, Blaricum en Amersfoort. Daarnaast ligt Craibosch direct aan de uitvalswegen richting Blaricum, Laren en Huizen en is omringd door een fijnmazig fietsnetwerk. Het is daarom een belangrijke opgave om aansluiting te zoeken bij lokale verbindingen en routes op hoger schaalniveau te faciliteren. Dat betekent bijvoorbeeld dat de noordzuidas in het gebied toegankelijk zal zijn voor voetgangers en fietsers die zich vanuit Laren richting Blaricummerheide bewegen. Daarbij is een oostwestelijke oriëntatie op het OVknooppunt Crailo van groot belang, hier zal immers een groot gedeelte van bezoekers en bewoners gebruik van maken. Deze twee assen spelen daarom een belangrijke rol in de ruimtelijke opzet van het plan.
EEN SPIL IN HET GROTERE GROEN Wanneer wij kijken naar de grotere groenstructuren wordt duidelijk hoe uniek Craibosch gepositioneerd is. Het ligt tussen unieke heide- en boslandschappen (o.a. Blaricummerheide, Westerheide, Tafelberg, 28
Bussumerheide). Daarnaast passeert het Ecoduct Laarderhoogt het ontwikkelgebied aan de oostzijde. Het gebied kent daarmee de uitdaging om aan te sluiten op de ecologische routes en waarden van de aanpalende natuurgebieden. Dit resulteert bijvoorbeeld in het verschonen van de oostzijde van Craibosch van bebouwing. Ook wordt een wadilus toegevoegd die de natte ecologie van het ecoduct versterkt.
EEN HOGERE DICHTHEID IS PASSEND Het stedenbouwkundig plan kent een hogere dichtheid dan de belendende bebouwing. Dit heeft verschillende redenen. De locatie van het voormalige ziekenhuis ligt op een van de best bereikbare plekken in het Gooi. De HOV-verbinding richting Amsterdam Amstel, Amsterdam Zuid en de nabijheid van de A1 zorgen ervoor dat een lage bebouwingsdichtheid hier niet passend is. Gezien de huidige woningnood zou het onverantwoord zijn om op zo’n goed bereikbare locatie een woonwijk met lage dichtheid te bouwen. Bovendien is het landschap in Craibosch volwassen en robuust. Daarmee is de groenstructuur visueel sterk genoeg om de bebouwing met een hogere dichtheid te dragen. De bebouwing wordt visueel opgenomen door de volwassen bomen en blijft in harmonie met het karakteristieke Gooise landschap.
RELATIE MET CRAILO + ONDERDEEL VAN DE GROENSTRUCTUUR
Het plan spiegelt met Crailo door de centrale as te richten op het kruispunt
29
30
31
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
32
33 SP
3
Craibosch
STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK ONTSLUITING & MOBILITEIT LICHT, LUCHT & GELUID DUURZAAMHEID HERGEBRUIK BESTAANDE ZIEKENHUIS ENERGIE & WATER
33
34
35
3.1
STEDENBOUWKUNDIG RAAMWERK
EEN NIEUWE BENADERING Craibosch is niet zomaar een transformatieopgave. Het gebied heeft een groot basiskapitaal. Het waardevolle bomenbestand geeft het gebied een bosachtig karakter dat elk seizoen verandert. Deze schoonheid is niet in een simpele tekening te vangen. Elk moment van het jaar geeft een ander ruimtelijk beeld: in het bloeien van de bomen, in het verschil tussen zomer en winter, in de gelaagdheid van de beplanting en in de leeftijd van de bomen. De ruimtelijke werking, zon en schaduw, transparantie en begrenzing zijn elementen die hier niet ontworpen zijn maar reeds aanwezig waren. Dit basiskapitaal vraagt om een andere benadering van het stedenbouwkundig plan. Hoe wil men wonen in dit gebied? In een traditionele nieuwbouwwijk wordt de hoofdstructuur in grote mate bepaald door de bebouwing. Deze hoofdstructuur is vaak een formele en vaststaande opzet waarbinnen de verschillende woonmilieus voor de variatie zorgen. Er is een duidelijke ruimtelijke en juridische scheiding tussen privé en openbaar.
In Craibosch wordt echter de hoofdstructuur gevormd door het landschap, de bestaande bomen en topografie. De hoofdstructuur is daardoor dynamisch: immers hebben bomen niet het eeuwige leven. Gekozen is daarom voor een aanpak waarbij niet alleen de bebouwing wordt ingepast, maar tegelijkertijd ingrepen worden voorgesteld voor de toekomstige aanpassingen van de hoofdstructuur: een echt landschappelijk patchwork waarin ontwikkelingen worden gedefinieerd op basis van landschap, licht, schaduw, topografie en beleving. Ook de architectonische typologie is maatwerk. Afhankelijk van licht, uitzicht, ruimtebeleving, schaal en woonwensen is elke bouwplek uniek. De woningen hebben geen eigen tuin maar men woont gezamenlijk in een bos.
37
EEN VERWEVEN LANDSCHAP
Het landschap is de basis voor de ontwikkeling. Het stedenbouwkundig plan zorgt ervoor dat het groen tot in de haarvaten van het plan reikt.
LEVENDIGE BUURTBRINK EN GECONCENTREERDE COLLECTIVITEIT
De publieke as (hierna Buurtbrink) in het gebied loopt oostwest en kent een aaneenschakeling van publieke ruimtes (‘brinken’). Hier bevindt zich het bijzondere programma van de buurt. Collectieve hoven zijn de tegenhangers van de publieke ruimte en geven gelaagdheid in de beleving van het gebied.
38
HELDERE CLUSTERS
De gecreërde clusters zijn compact en hebben een directe relatie met het belendende groen: bebouwing en de groenstructuur versmelten met elkaar.
GRADIËNT VAN ZORG EN DICHTHEID
Het woonzorglandschap kent een subtiel gradiënt van west naar oost. In het westen bevindt zich het zwaartepunt van het zorglandschap. Gebouwen aan de zuidrand zijn hoger én dichter bij elkaar geplaatst om geluidsbelasting (veroorzaakt wordt door de A1) te minimaliseren. Daardoor ontstaat een luwe leefomgeving in lagere dichtheid in het noorden van het gebied. 39
RAAMWERKKAART
EEN HELDER RAAMWERK Het stedenbouwkundig plan wordt gekenmerkt door zes heldere ontwikkelvelden. Een ontwikkelveld bestaat uit een cluster van gebouwen. Tussen de ontwikkelvelden loopt de Buurtbrink van oost naar west. De clusters worden gekenmerkt door een binnenhof omzoomd door bebouwing. In het midden van het gebied bevindt zich de groene as met een noord-zuid oriëntatie. De rooilijnen aan de zuidkant worden gekenmerkt door een aaneenschakeling van bebouwing ten behoeve van de geluidsbelasting die veroorzaakt wordt door de A1. Daardoor ontstaat een luwe leefomgeving in het noorden van het gebied. De rooilijnen aan de Buurtbrink verspringen en reageren op het stramien van het voormalig ziekenhuis. De rooilijnen in de noordkant zijn speels, los en fijnmazig. Hier ontstaat een zeer sterke relatie met het landschap.
FLEXBILITEIT ONTWERPPROCES Dit stedenbouwkundig plan is een stolling van ideeën, feedback en een zorgvuldig ontwerpproces. Hoewel de plankaarten, facetkaarten, verkaveling en programmering meer zijn dan slechts indicatief, kunnen er in het vervolgontwerpproces nog (lichte) wijzigingen worden doorgevoerd en representeren de producten nog niet de definitieve ontwerpen. Alle producten kunnen onderhevig zijn aan wijzigingen gedurende het vervolgontwerpproces of bij de optimalisatie van het ontwerp.
Rooilijn noordkant Rooilijn Buurtbrink Rooilijn zuidkant (geluidswerend) Flexibele roolijnen gebouwen Indicatie hoekaccenten Buurtbrink Binnenhoven Noord-zuid groene as
40
41
PRINCIPEDOORSNEDE STEDENBOUW INCLUSIEF GLOOIING LANDSCHAP
Doorsnede AA’ A’ B C
B’ C’
A
Veranderingen t.o.v. huidig terrein
Verwijdering bodem
Doorsnede BB’
Veranderingen t.o.v. huidig terrein
Verwijdering bodem
Doorsnede CC’
Veranderingen t.o.v. huidig terrein
Verwijdering bodem
42
Toevoeging bodem
43
P.
THUIS P.
P. P.
GETRAPTE COLLECTIVITEIT
P.
P. P.
CLUSTER
Craibosch wordt een plek voor ontplooiing: er is ruimte voor wonen, zorg, ontmoeting en recreatie. Het plan kent verschillende typen openbare ruimte. Door middel van de organisatie van openbare ruimtes worden ontmoetingen tussen huis-, blok- en buurtgenoten gestimuleerd. Van collectieve clusters met voorzieningen voor de bewoners tot aan privétuinen, loggia’s en balkons van verschillende groottes. Door de spreiding van deze verschillende typen buitenruimtes ontstaat een extreem rijke leefomgeving waar natuur voor iedereen dichtbij is. In het ontwerp is bijzondere aandacht besteed aan de overgangen van privé naar openbaar. Het park is open en uitnodigend en de hoven zijn beschut en knus. De openbare ruimte kent geen harde grenzen, landschap spoelt overal om de clusters heen. In verschillende stappen wordt zo de overgang gemaakt van dorp naar huis. Van natuur naar tuin en van collectief naar lobby.
P. P.
THUIS
GEBOUW
CLUSTER
CLUSTER BUURTSCHAP TERGOOI
P. P.
BLARICUM BUURT
BUURTSCHAP
HUIS
DORP
GEBOUW
44
45
46
47
MINDER AUTO’S OP HET TERREIN KOMT TEN GOEDE AAN NATUUR EN BELEVING.
3.2 ONTSLUITING & MOBILITEIT
VOETGANGERS EN FIETSERS CENTRAAL In Craibosch hebben voetgangers en fietsers voorrang. Een fijnmazig netwerk van paden en routes zorgt voor een toegankelijk landschap en een gebied dat verbonden is met haar omgeving. De auto is welkom, maar niet aanwezig of zichtbaar op het maaiveld. Dit zorgt voor meer ruimte voor natuur, een betere woonbeleving, meer veiligheid en reductie van geluidsoverlast. We houden auto’s zoveel mogelijk uit het zicht. Toch wil iedereen zo dicht mogelijk bij de woning of werkplek parkeren. Daarom bouwen we de bestaande ziekenhuiskelders (-2) om naar een ondergrondse parkeergarage. Hier maken we gebruik van de hellingbaan aan de zuidkant als toegang. Daarnaast is een tweede ondergrondse parkeerbak noodzakelijk om voldoende parkeerplaatsen te garanderen. Deze heeft haar ontsluiting via de Buurthub. Naast deze ondergrondse garage komt er een bovengronds parkeergebouw (onderdeel van de Buurthub).
een pakketpunt, wellness en medische voorzieningen. Bezoekers parkeren in de Buurthub en de toegang bevindt zich aan de zuidwestingang van het terrein. In de nieuwe situatie blijft de hoofdentree aan de zuidkant de belangrijkste toegang naar het terrein voor gemotoriseerd verkeer. Aan de zijde van het busstation komt een aanzienlijk verbeterde entree voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Het oostelijke deel van het terrein blijft autovrij ingericht, conform de richtlijnen voor het naastgelegen ecoduct Laarderhoogt als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Door de ontwikkeling van Craibosch neemt het aantal snel-verkeersbewegingen op en direct rond het gebied af ten opzichte van de tijdsperiode waar het ziekenhuis in gebruik was. Bewoners parkeren direct ondergronds of in de Buurthub en bezoekers rijden het terrein niet meer over maar gaan eveneens direct naar de Buurthub.
De Buurthub fungeert als transportmiddelpunt voor Craibosch. Hier bevindt zich de publieke fietsenstalling voor het OV-knooppunt Crailo, de tweede entree voor ondergrondse en bovengrondse parkeerfaciliteiten,
49
Fietsenstalling Zoekgebied OR Bezoekersparkeren
+R
RUIM BAAN VOOR VOETGANGER EN FIETSER
Voetgangers kunnen zich vrij bewegen door het gebied via de padenstructuur. Paden zijn minimaal 1,5 m breed zodat het gebied toegankelijk is voor voor alle leeftijden en capaciteiten.
parkeerkelder Stijgpunten
Fiets en Ride (t.b.v. OV-hub)
De hoofdontsluiting voor fietsers is de oostwest verbinding in de Buurtbrink. Deze verbinding is gekoppeld aan het HOV-knooppunt in het oosten. Forenzen en reizigers stallen hun fietsen in de inpandige berging in de hub.
AUTO TE GAST
Autoverkeer wordt ontsloten via de zuidzijde van het gebied richting de parkeerhub en de ondergrondse parkeergarage. In de parkeerhub is plaats voor +/- 160 parkeerplaatsen. In de ondergrondse parkeergarage is plaats voor +/- 510 parkeerplaatsen. Stijgpunten voor de ondergrondse parkeerbak zijn opgenomen. In de nieuwe
situatie verdwijnen alle bestaande parkeerplaatsen van het maaiveld. Parkeerplekken op het maaiveld voor vrijstaande woningen zijn een optie wanneer deze woningen zonder bijbehorende parkeerplek moeilijk verkoopbaar blijken in de woningmarkt.
Toegankelijk voor afvaldiensten (ondergrondse containers/grofvuil). 125 m vanaf afvalinzamelpunt Toegankelijk voor servicediensten/ hulpdiensten Hoofdroute bestelbussen consumentenlogistiek
Louter toegankelijk voor hulpdiensten (WMO/brandweer/ambulance)
Route kleinschalig zero emissie vervoer
30 m vanaf hartlijn routing hulpdiensten
SLIMME BEVOORRADING
Regelmatige grote leveringen en bevoorrading van retail, horeca etc. worden uitgevoerd vanaf een Laden & Lossen (L&L) plek in de Buurthub. Hier is ruimte voor gereserveerd. Grote trailers kunnen via de opstelplaats voor afvaldiensten (naast de busbaan) laden en lossen. Consumentenlogistiek (bijvoorbeeld pakketten) vindt plaats via een van de logistieke hubs (pakketmuren). In 50
de logistieke hub vindt de overslag naar kleinschalig zero emissie vervoer (LEV’s, cargobikes en handkarren) plaats, die het autovrije gebied in mogen. Kleine leveringen (e.g. boodschappen, maaltijden) gaan via zero emissie vervoer/fiets/scooter die (via de Buurthub) het autovrije gebied in mogen. De hoofdlus is eenrichtingsverkeer (zie diagram servicediensten).
AFVAL, HULP- EN SERVICEDIENSTEN
Ondergrondse containers voor vuilnis en plekken voor grofvuil zijn geclusterd aan de randen van het gebied. De loopafstand is maximaal 125 m. De opstelplaatsen voor nood-hulpdiensten, WMO-vervoer zijn maximaal 30 m verwijderd van de brandingang van gebouwen. De ambulancepost heeft een snelle verbinding aan de zuidkant richting de A1.
Servicediensten (bouw-, onderhoudsverkeer, verhuizingen en incidentele grote bezorgingen) hebben via een ontheffing (met venstertijden) toegang tot het gebied. Zij kunnen door de buurt lussen via eenrichtingswegen. De routing voor nood- en hulpdiensten is indicatief ingetekend. 51
VERHARD OPPERVLAK HUIDIG
In de bestaande situatie bedraagt het bebouwde oppervlakte 11.912 m2. De wegen en paden bedragen +/31.000 m2.. Het verharde oppervlakte bedraagt daarmee 42.912/81.372 = 52.7% van het totale perceel.
VERHARD OPPERVLAK TOEKOMSTIG
52
Volgens de NvR (2023) mag de maximale footprint van de nieuwe gebouwen maximaal 25% van het totale perceel zijn (exclusief grond gebonden woningen en regionale ambulancepost). De maximale footprint van de infrastructurele verharding mag maximaal 15% zijn. De som van het maximale verharde oppervlakte mag maximaal 40% zijn van de totale kavel.
In het plan bedraagt de oppervlakte van de grondgebonden woningen, appartementen, Buurthub, ambulance post en kas 22.1%. De infrastructurele verharding bedraagt 14%. De halfverharding is daarbij voor 50% meegerekend, het bospad niet. Het verharde oppervlakte bedraagt daarmee 36.1% (een vermindering van +/- 16.6%). 53
BUURTBRINK
Gezien vanuit het busstation richting de appartementengebouwen.
54
55
CRAIBOSCH A1
!
CRAILO
AUTO +BUS
HUB NATUUR
FIETS + VOET
BUURTHUB CRAIBOSCH De Buurthub bundelt vele krachten en kwaliteiten samen. Hier bevindt zich een overdekte fietsenstalling voor het OV-knooppunt Crailo, een gemakswinkel, medisch centrum, een pakketpunt en parkeerfaciliteiten voor bewoners en bezoekers. Het dak van de hub is niet openbaar toegankelijk. Door alles te combineren in een nieuw en iconisch gebouw ontstaat er een nieuw type poort naar het Gooi.
FIETS + VOET
BUURTHUB CRAIBOSCH
Potentie voor een nieuwe buurthub nabij de huidige bushalte. Combinatie van autoparkeren, fietsparkeren en (zorg)programma in een nieuw gebouw.
ACTIEF DAKLANDSCHAP
PARKEREN ZORGPROGRAMMA WONEN TECHNISCHE RUIMTE PARKEREN FIETSPARKEREN AMBULANCEPOST PAKKETWAND EXPEDITIE GEMAKSWINKEL ZORGPROGRAMMA 56
57
HET DAKPRINCIPE VERZEKERT LUCHT, LICHT EN RUIMTE. ZO IS COMPACT WONEN IN EEN ONTSPANNEN LANDSCHAP MOGELIJK
3.3 LICHT, LUCHT & GELUID
LICHT
GELUID
Wonen in het prachtige landschap van Craibosch vereist goede randvoorwaarden. Zonnige woningen, genoeg plekken om te ontspannen in de zon en luwe verblijfplekken zijn belangrijk om een aangenaam woonklimaat te verzekeren. Traditionele bouwblokken zouden in het plangebied voor grote schaduwwerking zorgen en een ondermaats leefklimaat veroorzaken. Daarom hebben wij voor een andere dakvorm gekozen. De gekozen dakvorm loopt terug naarmate de afstand tot het maaiveld groter wordt. Dit garandeert maximale lichtinval in de woning en op het maaiveld. Het samenspel tussen meer gesloten en open gebieden verzekert daarnaast een mozaïek van unieke belevenissen: wandelen door gesloten bossen, halfopen natte wadi’s en de open buurtstraat zorgt voor een afwisseling van sferen.
Met name de A1, ten zuiden van het terrein, levert geluidsoverlast op. Aan de zuidrand van het terrein is de geluidsoverlast het hoogst. Daarom wordt daar een parkeergebouw voorzien dat geluid weert voor het gebied erachter en aaneengesloten clusters aan de zuidkant van Craibosch. Deze appartementen zijn tweezijdig georiënteerd en hebben daarmee altijd een luwe zijde. Grote setbacks aan de zuidrand van het plangebied zijn daardoor niet mogelijk. Dit wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van liftschachten en dove gevels. Architectonische middelen worden ingezet om de gevels aan de zuidrand plasticiteit te verlenen en mee te laten doen met het algemene architectonische beeld.
LUCHT Craibosch is als een eiland omsloten door infrastructuur. Uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid worden voorwaarden gesteld aan geluidsoverlast en luchtkwaliteit. Voor de lucht zijn vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof van belang. Uit metingen blijkt dat op de N-wegen rond het terrein sprake is van een aanvaardbaar klimaat.
De zorghuisvesting aan de westzijde is gegroepeerd rond afgeschermde rustige binnenplaatsen voor een aangenaam verblijf buiten. De oplossingen zijn gebaseerd op ervaring met geluidsoverlast en worden in een vervolgstadium met een rekenmodel worden onderbouwd.
59
RANDEN ALS GELUIDSBUFFER De A1 en Rijksstraatweg zorgen voor een hoge geluidsbelasting aan de zuidrand van het gebied. Hier is in het stedenbouwkundig plan op ingespeeld door volumes
BOUWHOOGTE (NAP) & HOOGTE BEBOSSING zodanig te hechten dat een ‘gebouwde geluidswal’ ontstaat. Het middengebied van Craibosch wordt hiermee rustig en stiller.
60
in het nieuwe plan komt niet boven de hoogte van het bestaand ziekenhuis uit en blijft daarom binnen de randvoorwaarden van de NvR 2023 (<43.5 m NAP).
ZONNIG WONEN
RUST & REURING De publieke ruimte langs de Buurtbrink wordt gekenmerkt door reuring en publiek programma. De binnenhoven daarentegen kennen een ontspannen en rustiger karakter.
De gemiddelde bouwhoogte is hoger richting westen (Buurthub) en lager richting oosten. De NAP-hoogtes zijn globaal, kleine afwijkingen zijn mogelijk. De bouwhoogte
Hier is ruimte voor ontspanning, een praatje met de buren en plek voor kinderen om te spelen.
De getrapte gevels zorgen voor maximale zonlichtinval in de binnenhoven. Balkons zijn zodanig gesitueerd dat zij een aangename en zonnige verblijfsruimte creëren voor de bewoners. Door Studioninedots is een
daglichttoetredingsberekening gemaakt per appartement. Voor alle appartementen en woningen wordt aan de wettelijke voorschriften en vereisten voldaan. Hierboven is de situatie op 21 juni om 12:00u weergegeven.
61
3.4 DUURZAAMHEID DE SLIMME EN GEZONDE WIJK
COLLECTIVITEIT - VAN EGO NAAR ECO In alle aspecten van de planvorming voor Craibosch ligt de focus op het maken van een zo prettig mogelijke leefplek. Als dat uitgangspunt consequent wordt doorgevoerd volgen ingrepen die ook als duurzaam zijn aan te merken. En omgekeerd, alleen duurzaamheidsmaatregelen die het collectief van nieuwe bewoners en gebruikers ten dienste staan, worden geïmplementeerd. Nu wereldwijd klimaatverandering, energievraagstukken en demografische ontwikkelingen de grote uitdagingen zijn, moeten we lokaal slim en doordacht te werk gaan. De kunst is om geen gefixeerde eindbeelden te genereren, maar om krachtige condities te scheppen en ruimte te geven aan spontaniteit. Een plan is pas flexibel én duurzaam als de ruimtelijke kwaliteit ervan niet lijdt onder veranderingen in programma en vormgeving. We maken plannen met een robuuste basisstructuur waarin natuurlijke en menselijke processen ruimte krijgen. Het begrip ‘collectief’ staat centraal in het duurzaamheidsdenken voor Craibosch. Collectiviteit kent hier meerdere gradaties: van gebouw via cluster en regulier wonen naar de hele buurt. Op al deze niveaus versterken collectiviteit en duurzaamheid elkaar. Juist door op al die schalen van gemeenschappelijkheid gezamenlijk componenten eigen te maken en te delen, worden ze levensvatbaar.
Dit betekent per cluster een woonkamer, op wijkniveau een collectieve buurtkas en mogelijkheden voor autodelen. Voor ieder voorbeeld geldt dat bewoners en gebruikers de band met elkaar én met het terrein versterken. Het terrein wordt dan ook niet versnipperd, maar is juist een doorlopend, gedeeld gebied. Een werkelijk circulaire wijk is op alle schalen verbonden; mens en natuur zijn onderdeel van een ecologisch netwerk.
62
COLLECTIEVE BUURTKAS
Goed voorbeeld doet goed volgen. ‘We (her)plaatsen een collectieve buurtkas waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, een feestje geven en heerlijk ontspannen.’
63
"ERFGOOIERS 2.0" DUURZAAMHEID VERANKERD IN CULTUURHISTORIE
Delen en samenwerken zal de bewoners in de genen zitten. Al door de Erfgooiers werden gereedschap en werktuigen, mensen paardenkracht, voedsel en inkomsten gedeeld. De duurzame samenleving is hier dus verankerd in de cultuurhistorie, destijds was de collectieve kracht noodzakelijk om te overleven: inmiddels is het een breed gevoelde behoefte. Daarbij wordt bijvoorbeeld persoonlijk bezit minder vanzelfsprekend gevonden, maar je deelt niet alles even makkelijk met iedereen. Uiteindelijk groeit door te delen de bereidheid tot hulp, steun en contact. Daarin schuilt de kracht van een collectieve wijk.
64
65
CIRCULAIR WAAR HET KAN!
HERGEBRUIK KELDER EN VERDIEPINGEN
Zoals gezegd: circulair ontwikkelen en bouwen is geen doel op zich maar een methode voor verbinding en sociale meerwaarde. De circulaire wijk is namelijk lerend, reageert op de voortdurende dialoog tussen mens, omgeving, samenleving en economie en draagt daardoor bij aan een hogere levenskwaliteit. Circulair bouwen focust vooral op kringlopen van materialen. De complexiteit van de circulaire wijk is echter oneindig veel groter. Om de effecten van circulaire keuzes inzichtelijk te maken en te kunnen communiceren met alle partners, ontwikkelden we een methode voor specifieke oplossingen voor generieke uitdagingen. Harde en zachte waarden worden vanzelfsprekend en gelijkwaardig gewogen. Wij zijn ervan overtuigd dat meerwaarde ontstaat doordat we de disciplines verbinden.
De kelder en fundering laten we zo veel mogelijk zitten omwille van de duurzaamheid en ondergrondse natuur. Dit ondergrondse deel van het gebouw gaan we dus zoveel mogelijk hergebruiken en integreren in het nieuwe plan. Zie de volgende pagina’s voor een uitgebreide toelichting.
Voor Craibosch gaan we op zoek naar de kansen en benutten die optimaal. Ons voorstel is om een stevige analyse te doen om circulaire componenten onderbouwd te kunnen bepalen en dus niet te starten met de afvinklijstjes van duurzaamheidslabels. We kijken naar de kansen van het terrein. Een eerste blik leert dat we hier het bos moeten laten, maar dat als we bomen moeten kappen, we deze ter plekke hergebruiken.
URBAN MINING We hebben de mogelijkheden van Urban Mining uitvoerig onderzocht. Daarvoor is een complete inventarisatie uitgevoerd van de aanwezige materialen en hoeveelheden van het bestaande ziekenhuis. De bovenbouw van het huidige ziekenhuis kan worden ontmanteld op een manier waarbij we maximaal hergebruik van materialen en grondstoffen realiseren.
Mogelijkerwijs worden elementen uit het ziekenhuis hergebruikt in de openbare ruimte. De pergolastructuur in de Buurtbrink is bijvoorbeeld een restant van de huidige kolommenstructuur van het ziekenhuis. Deze elementen in de openbare ruimten worden gevierd als relicten van het ziekenhuis. De pergola kunnen verschillende functies hebben: visuele brandpunten voor kleine markten of juist als (transparante overkapping) voor terrassen.
HERGEBRUIK MATERIAAL OPENBARE RUIMTE Het hergebruiken van lichtarmaturen, bankjes en houten objecten/speelaanleidingen in de openbare ruimte is vaak mogelijk. Wij gaan onderzoeken of er grondstoffendepots in de omgeving van Craibosch zijn die hoogwaardige materialen bezitten die we kunnen hergebruiken in de openbare ruimte.
VEILIGE & VERANTWOORDE MATERIALEN Aangezien het gebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt, is het van groot belang dat geen materialen worden gebruikt die uitlogen en het grondwater vervuilen. Hier wordt specifieke aandacht aan besteed in vervolgfases.
De bijkomende voordelen zijn onder meer: minder overlast, minder stikstofemissie op het project, besparing van schaarse grondstoffen en reductie van de milieubelasting bij de productie van nieuwe bouwmaterialen (voor onder andere dit gebied).
66
67
3.5 HERGEBRUIK BESTAANDE ZIEKENHUIS Hergebruiken plint + lichte optop als ambitie
-1 -2 De -2 laag wordt hergebruikt voor parkeren en uitgebreid waar mogelijk. De -1 laag wordt waar mogelijk hergebruikt op het maaiveld. Zie hiervoor pagina 51 ‘auto te gast’
Optimaal hergebruik + mogelijk ook hogere verdiepingen
Bestaand stramien ziekenhuis (6,3 m) Stramien 8,4 m
Slim grid van 6,3/8,4 + terugliggende rooilijn mogelijk
Stramien 6,3 m 6.3
8.4
6.3
8.4
22.4
68
5.6
2.8
8.4
22.4
HERGEBRUIKEN WAAR MOGELIJK
22.4
Het bestaande ziekenhuis kent vele mogelijkheden voor hergebruik. De bestaande kelder, fundering (op staal) en zelfs volwaardige ziekenhuisverdiepingen kunnen worden geïncorporeerd in de nieuwe bebouwing. Dit betekent dat moet worden gedacht vanuit de bestaande fundering en bouwstramienen. Het bestaande stramien van 6,3 m wordt als uitgangspunt genomen, echter is deze zeer inefficiënt. Daarom wordt dit stramien geoptimaliseerd voor bebouwing die net buiten de contouren liggen van het ziekenhuis (5,6 m of 8,4 m).
De huidige -2 laag wordt zoveel mogelijk hergebruikt als fundering of als parkeerlaag. De huidige -1 laag wordt het nieuwe maaiveldniveau voor een groot deel van het gebied. Hier kunnen kolommen zoveel mogelijk worden behouden. Circa 50% van de bestaande fundering wordt zo behouden. Momenteel wordt onderzocht of ook verdiepingen daarboven kunnen worden behouden hetzij dat lichte optop (houtbouw) mogelijk is. 69
3.6 ENERGIE & WATER VLOEIEN WAAR HET KAN
UITDAGING
ENERGIECONCEPT
Het welzijn van de toekomstige bewoners en gebruikers van Craibosch staat ook centraal in de visie die we voor Craibosch maken. Ons gezamenlijk streven is comfortabel en gezond wonen én een zo laag mogelijk energieverbruik in combinatie met het optimaal winnen en hergebruiken van energie op de locatie.
In de vervolgfase wordt een gebiedsbrede energievisie uitgewerkt. Hierin wordt een collectieve installatie onderzocht, alsmede gebouwgebonden oplossingen. In de buurthub is een ruimtereservering gemaakt voor een technische ruimte voor de energie- en warmtevoorziening van 250 m2 (inpandig) en 80 m2 op het dak. Het tracé van kabels en leidingen wordt nader bepaald in overleg met adviseurs. Dit tracé zal grotendeels onder voetpaden en bestrating liggen en af en toe gebruik maken van de bestaande ziekenhuislagen (-2) waar mogelijk. Dit wordt in een later stadium uitgewerkt.
AFWATERING Met het oog op klimaatverandering, grotere droogtes en klimaatbuien is het van groot belang om water zolang mogelijk lokaal vast te houden om in te laten zijgen. Zo wordt verzekerd dat het lokale grondwater zoveel mogelijk wordt aangevuld. Daarnaast wordt daarmee het gemeentelijk riool ontlast tijdens piekbuien.
Blauw dak Waterkratten Wadi Slokop Nieuwe zinkput Bestaande zinkput
Afvoerrichting (bovengronds) Afvoer (mogelijk ondergronds)
AFWATERINGSPRINCIPE HWA Schema is indicatief. Verder uit te werken o.b.v. technische input adviseurs en in samenwerking met Goois Natuurreservaat
Dit wordt bereikt door een getrapt systeem van waterafvoer. Water wordt zoveel mogelijk vastgehouden voor inzijging in kleinere lokale wadi’s per bouwcluster. Wanneer deze hun maximale waterbergingscapaciteit hebben bereikt zal een afroming plaatsvinden richting de grotere noord-zuid wadi in het plan. Momenteel heeft het ziekenhuis geen aansluiting op het hemelwaterafvoer (HWA). Ook in de toekomst wordt niet op het gemeentelijk hemelwatersysteem geloosd. Bestaande zinkputten worden zoveel mogelijk hergebruikt voor het infiltreren van hemelwater. Overige aansluitingen moeten worden afgestemd met de lokale beheerder voor rioolwaterzuivering. In het inrichtingsplan wordt met het Goois Natuurreservaat het afwateringsplan nader afgestemd.
BODEM In het inrichtingsplan is er aandacht voor de indeling in de ondergrond. Hier wordt gekozen voor een zorgvuldige inpassing van kabels en leidingen, riolering, warmteleidingen en de parkeerkelder in relatie tot de bestaande boomwortels.
WONINGBOUW De woningbouw zal voldoen aan de uitgangspunten van het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw MRA, niveau Brons+: • Energie: Dit houdt onder meer in dat de gebouwen energieneutraal worden gebouwd. In een latere fase in het proces zal onderzocht worden of dit – indien mogelijk – zelfs energieleverend kan worden. • Circulair: De gebouwen voldoen aan de wettelijke eisen voor Milieu Prestatie Gebouwen (MPG). • Duurzame mobiliteit: De parkeergarage voorziet in voldoende laadpalen en/of de infrastructuur hiervoor. Het plan heeft aantrekkelijk loop- en fietsroutes, voordat de auto wordt gestimuleerd. Daarnaast zullen deelmobiliteitsconcepten aangeboden worden. • Gezonde leefomgeving: 90% van de toegepaste materialen is vrij van giftige stoffen van de ‘Banned list of Chemical C2C Certified CM Product Standard V3.0’. • Gebouw gebonden installaties voor het klimaathuishouden en of energie (warmtewisselaars, airco’s, zonnepanelen, boilerpanelen, etc.) zijn geïntegreerd in de architectuur en geven geen onaanvaardbaar geluidshinder in de omgeving.
BINNENKLIMAAT De woningen, de clusters en de voorzieningen dienen natuurlijk energieneutraal, comfortabel en gezond te worden verwarmd, gekoeld en geventileerd. Daarbij ligt grote nadruk op de luchtkwaliteit.
71
PROGRAMMA Craibosch
PROGRAMMA ONTZORGD WONEN IN DE NATUUR PLAN OPGEBOUWD MET DIVERSE BLOKTYPES
72
Programma
4
73
73
4.1 PROGRAMMA
EEN KANS VOOR DE REGIO Het woon-zorglandschap is zo opgezet dat er een grote diversiteit aan woningen en doelgroepen in het plan zit opgenomen. De combinatie met ondersteunende voorzieningen zoals een medisch centrum, huisarts en tandarts maken dat de zorgbehoevende bewoners niet de wijk uit hoeven om deze functies te vinden.
Het meegegeven programma zien we als een kans voor de regio. Het creëren van een plek voor mensen die ondersteuning of zorg nodig hebben kan een belangrijke bijdrage leveren aan de omgeving. Iemand die hier komt wonen en een woning in de regio achterlaat geeft ook beweging en kansen aan anderen.
HORECA
RAV
TERGOOI
MEDISCH CENTRUM ZORGWONEN
RESTAURANT
ZORGCLUSTER REGULIER WONEN
24 UURS
APOTHEEK MOBILITEITSHUB BUSSTATION DEELAUTO VOORZIENING DEELFIETS VOORZIENING PARKEREN
VRIJSTAANDE WONINGEN
HUISARTS TANDARTS FYSIO
GEMAKSWINKEL
COLLECTIEVE VOORZIENINGEN
WONEN ZORGMEDEWERKERS
MOESTUINEN SPORTEN WASSERETTE ...
WELLNESS
74
75
PROGRAMMAVERDELING
Het programma is volledig op het eigen terrein gerealiseerd. Daartoe behoren de vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kappers aan de noordzijde van het terrein. Aan de zuidwestzijde, met opzet naast het busstation, ligt het volume waarin zowel het medisch centrum als de buurthub zijn ondergebracht. Net ten noorden hiervan is het zorgwonen van Craibosch gelegen en zijn ook de appartementen voor de zorgmedewerkers bedacht. Bovenop de bestaande kelder van het huidige ziekenhuis wordt het merendeel van het programma gebouwd. Op het westelijk deel komen drie zorgclusters met voorzieningen, zoals het restaurant, een gemakswinkel, en een wellnesscentrum. Op het oostelijk kelderdeel zijn appartementengebouwen voorzien. Door toepassing van hellende kapvormen, en dus minder belemmering van licht en zicht dan bij rechte volumes oogt het programma lichter dan bij rechte gevels. Het weergegeven sociale programma is indicatief en gebaseerd op de gevoerde gesprekken met de lokale woningcorporatie. De verdeling uit de Nieuwe Nota van Randvoorwaarden (2023) wordt gevolgd. CATEGORIE Regulier wonen - sociale sector Regulier wonen - middensegment Regulier wonen - vrije sector Woningen noordzijde - vrije sector Zorgwonen Commercieel programma Medisch programma Ambulancepost Buurthub/fietsparkeren
76
77
PROGRAMMA DOOR HET PLAN DICHTHEID 76-83 wooneenheden/ha (621 wo tot 674 wo /8,1372 ha). De dichtheid kent een gradiënt en nuance van zuid naar noord. De zuidkant wordt gekenmerkt door een hogere dichtheid en stedelijkheid. Richting de noordkant wordt het plan luchtiger en dorpser. Zo ontstaat voldoende draagvlak voor de voorzieningen, maar wordt een dorpse aansluiting in het noorden gegarandeerd. In de zuidoostelijke hoek van het plan zijn de gebouwen dichter bij elkaar geplaatst in verband met geluidsreductie ten behoeve van het achterliggende gebied. Deze locatie is niet geschikt voor woningen, maar juist voor zorgwoningen. Deze doelgroep heeft vanwege de groenzone aan de veranda afdoende privacy. Daarbij is de levendigheid en sociale interactie van deze bewoners meer richting de binnenhoven gericht. WONEN (+/- 399-432 woningen) Regulier wonen - sociale sector
25%
98-107 we
Regulier wonen - middensegment 45%
179-194 we
Regulier wonen - vrije sector
24%
98-105 we
Woningen noordzijde - vrije sector 6%
24-26 we
ZORGWONEN Zorgwonen
25%
222-241 we
MEDISCH PROGRAMMA Medisch programma Tergooi*
1.100 m2
Kliniek*
2.800 m2
Huisarts
250 m2
Apotheek
150 m2
Fysio*
150 m2
Tandarts*
150 m2
Wellness*
1.300 m2
Ambulancepost*
700 m2
VOORZIENINGEN Restaurant
400 m2
Overige horeca
400 m2
Gemakswinkel
400 m2
Kinderdagverblijf
200 m2
Overig (kapper, etc.)
150 m2
BUURTHUB Hub (parkeren, fietsparkeren, PostNL, trafo, technische ruimte)* * in de buurthub, medisch programma/welness is niet gesitueerd op het maaiveld. 78
79
PLAN OPGEBOUWD MET DIVERSE REPETERENDE BLOKTYPEN
In Craibosch mengen we verschillende groottes van woningen en segmenten zodat een robuust sociaal netwerk kan ontstaan van mensen met verschillende leefstijlen, leeftijden en sociaaleconomische achtergronden.
INDICATIE BLOKTYPEN
Buurthub Bloktype A1 Bloktype A2 Bloktype B1 Bloktype B2 Bloktype C Bloktype D1/D2 Bloktype E Bloktype F
80
81
BIJZONDERE PROGRAMMERING
De Buurtbrink loopt van oost naar west en is daarmee een directe uitloper van het HOVknooppunt Crailo. Aan de Buurtbrink bevindt zich het zwaartepunt van de bijzondere ruimtelijke programmering. Hier kan men bijvoorbeeld een kleine gemakswinkel, de apotheek of de dokter vinden. Richting het oosten verschiet de programmering van kleur en wordt juist meer ruimte gegeven aan wonen op de begane grond tussen het groen.
GTE
R R
R
R G GV
P P
P P
LEGENDA
Hoofdingang Ingang parkeerkelder Fietsparkeren
Elektra
Gemakswinkel
R
R
P G
Posthub P G
Parkeergarage
P G
R
P G
R
GV
Restaurant
GTE
P
P G
Ambulancepost
GTE
G P
P
P G
P
Café
Kliniek
Kinderdagverblijf
Fysio
Nader te bepalen
Tandarts
Woonkamer
Apotheek
Buurtkas
P
G P
Huisarts
GTE R R
R G
R
GV
P P
P P
GSPublisherVersion 1042.9.9.100
82
83
4.2 ONTZORGD WONEN IN DE NATUUR PROGRAMMA WONINGEN EN VOORZIENINGEN
INDIVIDU
Een brede doelgroep voelt zich hier thuis – mede door de extra ruimte voor kinderen, ouders en vrienden.
THUIS
ONDERSTEUNING
COLLECTIEF
Buren met en zonder zorgvraag vormen hier een gemeenschap. Ze delen functies en plekken en kennen elkaar. Binnen de clusters en de PG-groepen is de saamhorigheid het sterkst.
THUIS MET ONDERSTEUNING
Met de herontwikkeling van Craibosch hebben we steeds een buurtschap voor ogen in een bosrijke omgeving. Hier kan worden gewoond in vrijstaande gezinswoningen en in appartementenhuizen. Bijzonder is dat het programma van woningen en voorzieningen hier is verrijkt met de mogelijkheid voor zorg. De buurt wordt leefbaar met uiteenlopende bewoners: gezinnen met kinderen en ouderen, zorg-professionals en mantelzorgers, (tijdelijk) zorgbehoevenden en hun familie. Niet alleen ligt het medisch centrum op het terrein, ook zijn alle woning- en gebouwtypen ontworpen op zo lang mogelijk zelfstandig wonen, indien nodig met wat hulp. Daartoe introduceren we hier de kangoeroewoning, reserveren we ruimte voor collectieve woonkamers en voor logeerstudio’s, realiseren we woningen voor zorgpersoneel en creëren we zorgclusters. We heten daarmee een mix van ‘dragende’ en ‘vragende’ bewoners en gebruikers welkom. Voor een brede doelgroep ontwerpen we voor ontzorgd wonen in de natuur. De voorzieningen die straks op het terrein zijn te vinden, zijn onder meer een gemakswinkel, sport- en wellnessvoorzieningen, een restaurant en café. Aan de zijde van het OV-knooppunt vullen zorgwonen, een medisch centrum en een parkeerhub de voorzieningen aan.
TE RG
CRAIBOSCH ALS STERK NETWERK
Bewoners, familie en een professioneel netwerk vormen een zorgsysteem, ook met functies voor de regio.
B UU
CLU
OO
RT S
ST
IZ
CH
IEK
EN
HU
IS
AP
ER
ONDERST EU
NG NI THUIS
84
85
4.3 PLAN OPGEBOUWD MET DIVERSE REPETERENDE BLOKTYPEN
Blok type A1
Blok type A2
Blok type B1
Blok type B2
Blok type C
6 lagen 10-spanner, +/- 55 m2 GO 8-spanner, +/- 55 m2 GO
5-6 lagen 12-spanner, +/- 25 m2 GO 8-spanner, +/- 25 m2 GO
5-6 lagen 4-spanner, +/- 110 m2 GO
6 lagen 10-spanner, +/- 40 m2 GO
5 lagen 3-spanner, +/- 96 m2 GO
A1
A1A1 A1
CC C
86
A2
A2A2 A2
B1
B1B1 B1
B2
B2B2 B2
C
D1
87
A1A1A2
A1 A1
C
B1B1 B2 B1 B1 A2
B2 B2
B2 B1 B2
Blok type D1
Blok type D2
Blok type E1
Blok type E2
Blok type E3
Blok type F
6 lagen +/- 68 m2 GO
5-6 lagen +/- 62 m2 GO
3 lagen Vier-onder-één-kap +/- 160 m2 GO
3 lagen Drie-onder-één-kap +/- 190 m2 GO
3 lagen Twee-onder-één-kap +/- 180 m2 GO
3 lagen Vrijstaand +/- 350 m2 GO
C
CC
D1D2 D1
GSPublisherVersion GSPublisherVersion 1035.9.9.1001035.9.9.100 GSPublisherVersion 1035.9.9.100 GSPublisherVersion 1035.9.9.100
88
A2 A2 A2A1 A2B1
D1D1
C
D2D2 D1 E2 D2 D2 E1
D2 E1 E2 E1 E1 E3E1 E2
E2E2F E3 E3
E3E1 E3
F
F E2 F F
E3
GSPublisherVersion 1035.9.9.100
89
BLOK A1
6.300
6.300
6.300
700
6.300
4.200
4.200
4.
700
6.300
8.400
21.800
5.700
25 m2
6.300 6.300
9.900 2.000 9.900 900
4.200