Bouw 7 woningen Melkfabriek Bijlage Inspraak Melkfabriek en beoordeling

Inspraak Stedenbouwkundig plan Melkfabriek

Gemeente Blaricum

Inspraaknota

BEL Combinatie Team Ruimte, augustus 2021

Inleiding

1.

Terinzagelegging

De gemeente heeft een bouwplan ontvangen voor de bouw van 7 woningen. Het betreft 4 twee-onder-een-kap woningen aan het Kerkpad en een rijtje van 3 woningen aan de Eerste Molenweg (op de locatie van de voormalige Melkfabriek aan de Eerste Molenweg 1a). Om medewerking aan het bouwplan te kunnen verlenen moeten wij afwijken van het bestemmingsplan omdat het bestemmingsplan nu alleen een bedrijfsgebouw toestaat. Vanaf 14 december 2020 tot en met 5 maart 2021 heeft het stedenbouwkundige plan voor inspraak ter inzage gelegen. Er zijn 3 reacties ingediend. In deze nota hebben wij de inspraakreacties eerst samengevat en vervolgens beoordeeld.

2. Inspraak Naar aanleiding van de terinzagelegging van het stedenbouwkundige plan zijn 3 reacties ingediend. De reacties zijn ingediend door: 1. Brief Behoud Dorpskarakter Blaricum d.d. 30 december 2020 2. Brief van de bewoner van Molenveenweg 8 d.d. 8 januari 2021 3. Stichting Karakteristiek Blaricum d.d. 1 maart 2021 4. ARAG, namens de bewoner Eerste Molenweg 12 d.d. 4 m aart 2021

2

Samenvatting van de zienswijzen alsmede de gemeentelijke beoordeling 1. Brief Behoud Dorpskarakter Blaricum (30 december 2020) Inspraakreactie: Inspreker heeft begrepen dat de inspraakprocedure door corana niet op de gebruikelijke wijze kan worden gevoerd en vraagt om de procedure na de lock-down te starten. Beoordeling: Naar aanleiding van deze brief is de termijn van terinzagelegging van het plan verlengd tot en met 5 maart 2021 zodat het plan 12 weken ter inzage heeft gelegen. Binnen deze termijn is het voor iedereen mogelijk geweest om kennis te nemen van het plan en daar een oordeel over te vellen. De inspraakprocedure is op normale wijze gevoerd. Een informatieavond die we eventueel zonder lock-down hadden willen houden, is in de inspraakverordening niet verplicht voorgeschreven. 2. Brief bewoner Molenveenweg 8 (8 januari 2021 en 3 maart 2021) Inspraakreactie: a). Inspreker betreurt de gang van zaken. Op selectieve wijze zijn omwonenden op de hoogte gebracht van het bouwplan. In Coronatijd zijn de gemeentelijke loketten gesloten en was het moeilijk om het plan in te zien. Bovendien geven de tekeningen een vertekend beeld. b). Inspreker vraagt om een onafhankelijke stedenbouwkundige toetsing c). Inspreker vraagt om een ecologische toetsing dwergvleermuizen. d). Inspreker vraagt om een nadere toetsing van het verkeersplan c.q.

om nadere tellingen omdat deze op een verkeerd moment zijn uitgevoerd. e). Inspreker vraagt de wijziging van het bestemmingsplan te weigeren. Beoordeling: a). Bij een inspraakprocedure worden naast publicatie in Hei en Wei omwonenden per huis aan huis brief op de hoogte gebracht. In de jurisprudentie worden als belanghebbenden aangemerkt, bewoners met een rechtstreeks uitzicht op het bouwplan en bewoners die op minder dan 100 meter van het bouwplan wonen. Inspreker heeft geen rechtstreeks uitzicht en woont op meer dan 100 meter afstand van de Eerste Molenweg 1a. In die zin is het logisch dat hij geen huis aan huis brief heeft ontvangen. Inspreker is overigens ook niet in zijn belang getroffen aangezien hij kennis heeft kennisgenomen van de terinzagelegging van plan door middel van publicatie in Hei en Wei van 11 december 2020. b). Op verzoek van inspreker is het plan naast de onafhankelijke toetsing door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit, voor advies voorgelegd aan Rho adviseurs. ). Rho constateert in een advies van 8 juni jl. dat het stedenbouwkundige plan goed is ingepast in de omliggende structuur. Zij adviseren wel om de achtertuinen van de rijwoningen te vergroten, aan de voorzijde van de woningen een groene afscheiding te plaatsen en bij de rijwoningen het dakvlak meer te onderbreken dan met slechts 1 dakraam. Het plan is hierop aangepast. c).

In 2016 en 2017 zijn flora- en faunaonderzoeken uitgevoerd. Toen is de aanwezigheid van een ruige dwergvleermuis geconstateerd. Voor het opzettelijk verstoren van voorplantingsplaatsen of rustplaatsen is door de RUD een ontheffing verleend. Met andere woorden, er zijn vleermuizen geconstateerd, maar dat staat het bouwplan niet in de weg. d). Het parkeerbeleid van de gemeente is gebaseerd op de CROW, publicatie 381 ‘toekomstbestendig parkeren’. Deze publicatie bevat parkeercijfers voor de realisatie van onder meer huurwoningen en twee-onder-een-kap-woningen. Enerzijds wordt er onderscheid gemaakt tussen de reeks: 3

- niet stedelijk gebied-weinig stedelijk gebied-matig stedelijk-sterk stedelijk-zeer stedelijk gebied en anderzijds tussen - het centrum-schil centrum-rest bebouwde kom-buitengebied. In de matrix heeft de combinatie zeer sterk stedelijk gebied/centrum de laagste nor m en de combinatie niet-stedelijk/buitengebied de hoogste parkeernorm. De locatie van de Melkfabriek is ingedeeld in de categorie weinig stedelijk/rest bebouwde kom. De parkeernorm die daarbij hoort is voor een huurwoning 2.0 parkeerplaatsen per woning en voor een twee-onder-een-kap-woning 2,2 parkeerplaatsen. Bij de woningen worden in totaal 11 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. Voor het plan is een parkeeronderzoek, inclusief parkeertellingen, uitgevoerd. In het onderzoek wordt het volgende aangegeven: Het plan heeft een tekort van 3 parkeerplaatsen en door de uitritten komen er 2 openbare parkeerplaatsen te vervallen. Ten gevolge hiervan zal de bezettingsgraad binnen 100 meter loopafstand van het plangebied op een werkdagavond (maatgevend moment) toenemen van 71% naar 83%, en binnen 200 meter loopafstand toenemen van 83% naar 89%. Over het algemeen wordt gesteld dat een bezettingsgraad van ca. 85% tot 90% in een woongebied maximaal wenselijk is. Dit betekent dat het parkeertekort van het plan afgewenteld kan worden op de openbare ruimte en dat het plan qua parkeren in orde is.

Door de inspreker is nog aangegeven, dat de parkeertellingen op de verkeerde momenten hebben plaatsgevonden, namelijk in Coronatijd. Hoewel wij van mening zijn dat juist in Coronatijd de parkeerbezetting hoger is dan normaal en er dus geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat er op verkeerde momenten is geteld, is er op 1 juli 2021 om 23.00 uur nogmaals geteld. Uit deze telling blijkt een bezettingsgraad van 77% en dat is zelfs iets lager dan eerdere tellingen. Met andere woorden, het te kort aan parkeerplaatsen van het plan, kan afgewenteld worden op de omgeving. e). Er zijn geen steekhoudende argumenten aangevoerd waarom geen medewerking kan worden verleend aan dit bouwplan. 3. Stichting Karakteristiek Blaricum (brief van 1 maart 2021) Inspraakreactie: Als hoeder voor de karakteristiek van Blaricum, als organisch gegroeide en aantrekkelijke woon- en werkomgeving kan de Stichting niet instemmen met het bouwplan. Het terrein wordt daarin van vormeloze en te omvangrijke woonbebouwing voorzien, zonder verwijzing naar het karakteristieke industriële erfgoed. De Stichting stelt voor om in overleg met de huidige eigenaar de uitgangpunten van een vervangend bouwplan te ontwikkelen dat de historische vorm van de voormalige melkfabriek wel recht doet en daar aan herinnert door de vorm, omvang en uitstraling.

Beoordeling: De locatie ligt niet in het beschermd dorpsgezicht van Blaricum, is niet als rijks - of gemeentelijke monument aangewezen en is ook niet in het bestemmingsplan of welstandsnota als karakteristiek aangeduid. In die zin kunnen wij de door de Stichting gebruikte terminologie ook niet plaatsen. Wij hebben te maken met een initiatiefnemer die een bouwplan/ stedenbouwkundig plan aan ons voorlegt. Het plan voldoet aan de Woonvisie en zowel de commissie Ruimtelijke Kwaliteit is positief over het plan als stedenbouwkundig bureau Rho adviseurs. Rho adviseurs geeft 4

onder meer het volgende aan: ‘De nieuwe ontwikkeling bevat twee keer twee-onder-één-kap woningen (4) en een rijtje van drie woningen. De twee-onder-een-kapwoningen aan het Kerkpad volgen met hun gevels en nokrichting de zaagtand verkaveling van de drie naastgelegen woningen. Ze sluiten wat situering en dichtheid betref goed aan op de korrel van de straat. De afmetingen komen overeen met enkele woningen die in de straat te vinden zijn: één laag met een hoog mansardedak van twee lagen. De beoogde nokhoogte van 9.4 meter komt overeen met de nokhoogtes van de woningen in de straat. Daarmee sluiten ze goed aan op de structuur van de straat. De gevel en de nok van het rijtje aan de Eerste Molenweg staat parallel aan de rijweg. Het rijtje bestaat uit één laag met een hoog zadeldak. De nokhoogte van 9.5 meter komt overeen met de nokhoogtes van de woningen in de directe omgeving. De voortuinen zijn klein waardoor de ruimtelijke versmalling van het profiel eerder wordt ingezet. De lage goothoogte draagt eraan bij dat de woningen wat massa betreft aansluiten op de directe om geving en de gevel niet beklemmend dicht bij de straat staat. De korrel van het rijtje is eigen binnen de straat maar past gezien de brede zijtuinen goed in het straatbeeld. Ruimtelijk past de planopzet binnen de structuur en het dorpse karakter van het straatbeeld.

De ontwikkeling voegt eigenheid en daarmee kwaliteit toe’. Ons ziens is hiermee helder aangeven, dat het bouwplan zich goed verdraagt in een dorpse setting en er zijn geen redenen om het voorliggende plan af te wijzen. Als de Stichting en de eigenaar/initiatiefnemer willen samenwerken en tot een ander plan komen, zullen wij uiteraard dat alternatieve plan evenals het voorliggende plan, beoordelen. 4. ARAG, namens bewoner Eerste Molenweg 12 (brief 4 maart 2021) Inspraakreactie: a). Bewoner is het niet eens met het voornemen om sociale huurwoningen te bouwen en wijst erop dat dit niet passend is in de omgeving. Bovendien zijn er al voldoende huurwoningen in het plangebied aanwezig. b). De vormgeving van de woningen en met name de drie-onder-een-kap-woningen passen niet in de stedelijke opbouw van de woningen in de omgeving. Bewoner wil liever koopappartementen in het bestaande pand. c). Bewoner twijfelt of het uitgevoerde parkeeronderzoek wel deugdelijk tot stand is gekomen en vreest voor onevenredige parkeerdruk. Bovendien is niet onderbouwd waarom de gemeente kiest voor de CROW norm van ‘weinig stedelijk’ voor het berekenen van de parkeerbehoefte. Bewoner meent dat een hogere stedelijkheidsgraad gebruikt had moeten worden. Beoordeling: a).

In de Woonvisie is aangegeven dat er een grote behoefte is aan sociale huurwoningen alsmede dat er een te kort is aan huurwoningen in Blaricum (dorp). Het is daarom vast beleid om 1/3 van de nieuwe woningen binnen deze prijsklasse te bouwen. In casu gaat het om 7 woningen waarvan 3 woningen sociale huur worden. Hiermee wordt aan de Woonvisie voldaan. In de Woonvisie noch een ander gemeentelijk document wordt verder aangeven waar deze woningen moeten worden gebouwd of dat er een evenredige verdeling van huurwoningen moet plaatsvinden in de gemeente Blaricum. b). Bij ons is een plan ingediend voor de bouw van 7 nieuwe woningen. De bouw van appartementen in het bestaande gebouw is niet bij ons ingediend. Wij hebben het voorliggende plan op zijn merites beoordeeld en, mede op basis van adviezen van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit als Rho adviseurs (zie ook onder 3), de conclusie getrokken dat 5

het bouwplan passend is in de omgeving. c). Zie onze reactie onder 1d. In aanvulling daarop kan nog worden opgemerkt dat het parkeerbeleid van de gemeente is gebaseerd op de CROW, publicatie 381 ‘toekomstbestendig parkeren’. Deze publicatie bevat parkeercijfers voor de realisatie van onder meer huurwoningen en twee-onder-een-kap-woningen. Enerzijds wordt er onderscheid gemaakt tussen de reeks: - niet stedelijk gebied-weinig stedelijk gebied-matig stedelijk-sterk stedelijk-zeer stedelijk gebied en anderzijds tussen - het centrum-schil centrum-rest bebouwde kom-buitengebied. In de matrix heeft de combinatie zeer sterk stedelijk gebied/centrum de laagste norm en de combinatie niet-stedelijk/buitengebied de hoogste parkeernorm. De locatie van de Melkfabriek is ingedeeld in de categorie weinig stedelijk/rest bebouwde kom. De parkeernorm die daarbij hoort is voor een huurwoning 2.0 parkeerplaatsen per woning en voor een twee-onder-een-kap-woning 2,2 parkeerplaatsen. Bij de woningen worden in totaal 11 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. Voor het plan is een parkeeronderzoek, inclusief parkeertellingen, uitgevoerd. In het onderzoek wordt het volgende aangegeven: Het plan heeft een tekort van 3 parkeerplaatsen en door de uitritten komen er 2 openbare parkeerplaatsen te vervallen.

Ten gevolge hiervan zal de bezettingsgraad binnen 100 meter loopafstand van het plangebied op een werkdagavond (maatgevend moment) toenemen van 71% naar 83%, en binnen 200 meter loopafstand toenemen van 83% naar 89%. Over het algemeen wordt gesteld dat een bezettingsgraad van ca. 85% tot 90% in een woongebied maximaal wenselijk is. Dit betekent dat het parkeertekort van het plan afgewenteld kan worden op de openbare ruimte en dat het plan qua parkeren in orde is. De bewoner is van mening, dat de verkeerde stedelijkheidsgraad is toegepast. In plaats van ‘weinig stedelijk’ had bijvoorbeeld uitgegaan moeten worden van ‘matig stedelijk’. De keuze hiervoor wordt echter gemaakt door middel van CBS cijfers qua adres-dichtheid. De omgeving van de Melkfabriek komt dan uit om ‘weinig stedelijk’ zodat de juiste stedelijkheidsgraad is gebruikt. Bovendien wordt de parkeernorm naarmate de stedelijkheidsgraad toeneemt, lager. Met andere woorden het verhogen van de stedelijkheidsgraad waarvoor de bewoner pleit, zou theoretisch leiden tot de noodzaak van minder parkeerplaatsen.

6