20260414 De Alliantie Jaarverslag 2025
Tekst van het document
Jaarverslag 2025
De Alliantie | Jaarverslag 2025
1
Inhoudsopgave Bestuursverslag 1
Woord vooraf
Verslag van de raad van commissarissen 3
2
De Alliantie in beeld
5
3
Opgave, werkgebied en missie
7
3.1
7
3.2
Ons speelveld Het werkgebied van de
9
De missie 'Iedereen een
Zo veel mogelijk huishoudens
8 10
12
Meer woningen voor meer
10
Huisvesten van specifieke
12
Doorstromen naar passende Huurders betalen een
9.3
Korte vooruitblik
72
9.4
Tot slot
73
Jaarrekening
74
10.1
75
15
10.3
Onze bewoners voelen zich thuis
18
Samenwerken aan leefbare
18
Goed onderhouden
10.5 10.6
22
10.7
5.4
Wij stimuleren innovatieve
29
10.8 10.9
32
32 10.11
39
41
7.1
Corporate governance
41
7.2
Risicomanagement,
42
47
8.1
47
continuïteit 8.2
Resultaten 2025
8.3 8.4
Toelichting op de
11
153
154
Overige gegevens
165
11.1
166
Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming
11.2
Controleverklaring van de
166
onafhankelijke accountant Bijlagen 12
Bijlagen Bijlage 1 Tabellen op
51
gemeentelijk niveau uitgezet
Vastgoedwaardering
52
per thema
Treasury
55
8.5
Fiscale positie
56
8.6
Vooruitzichten
58
8.7
Verbindingen
61
De Alliantie | Jaarverslag 2025
151
Overige gegevens
46
Financiën Zorg voor financiële
Enkelvoudige
enkelvoudige balans
integriteit en compliance
8
150
2025 34
Goed bestuur
Privacywetgeving
Enkelvoudige winst-en-
enkelvoudige jaarrekening
een duurzame manier
7.3
148
2025
ontwikkelende organisatie
7
Enkelvoudige balans per 31
10.10 Toelichting behorende tot de
van huurders
Onze organisatie werkt op
135
kasstroomoverzicht over
maatschappelijke impact
6.3
Toelichting op de
verliesrekening over 2025
samen werken aan
Wij zijn een flexibele en zicht
103
december 2025
oplossingen
6.2
Toelichting op de
verliesrekening
26 28
Tevredenheid en participatie
80
geconsolideerde winst-en-
Duurzame woningen
6.1
Toelichting behorende tot de
geconsolideerde balans
5.3
Van huurder tot organisatie:
78
jaarrekening 2025 22
woningen
6
Geconsolideerde
geconsolideerde
buurten 5.2
77
2025 10.4
in hun woning en buurt 5.1
Geconsolideerde winst-en-
kasstroomoverzicht over
passende huur 5
Geconsolideerde balans per
verliesrekening over 2025
huisvesting 4.4
69
10.2
groepen 4.3
65
Samenstelling en
31 december 2025
huishoudens 4.2
Activiteiten van de raad
9.2
Jaarrekening
passend huisvesten 4.1
9.1
functioneren van de raad
passend thuis' 4
64
commissarissen
Alliantie 3.3
Verslag van de raad van
174 175
2
1 Woord vooraf
De Alliantie | Jaarverslag 2025
3
Een goed jaar voor de Alliantie Met veel trots bied ik u namens het directieteam van de Alliantie ons jaarverslag aan over 2025. Een jaar waarin we met al onze collega’s en partners met succes verder hebben gebouwd aan onze missie: Iedereen een passend thuis. De woningnood in Nederland blijft onverminderd hoog en vraagt om blijvende en gezamenlijke inspanning. We worden geconfronteerd met complexe uitdagingen: stikstofproblematiek, netcongestie, langdurige procedures en onzekerheid door wisselend overheidsbeleid. Daarnaast staat het verdienmodel van woningcorporaties onder druk, de kosten stijgen harder dan de huren. De opgave is groot en complex en onze inzet is en blijft onverminderd nodig. We hebben in 2025 maximaal bijgedragen aan het verminderen van de woningnood in Nederland. Door nieuwbouw en tijdelijke woningen te realiseren, en door woningen op te toppen en te splitsen, hebben we bijna 1.200 woningen toegevoegd. De verhuisketen van huurders die doorstromen kreeg hiermee een flinke impuls. Zo ondersteunen wij bijvoorbeeld ouderen actief naar een passende woning. Het afgelopen jaar hebben we aan maar liefst 4.450 huishoudens de sleutel van hun nieuwe woning mogen overhandigen. Iedere keer een bijzonder moment. Daarnaast zijn we in 2025 gestart met de bouw van ruim 2.200 nieuwbouwwoningen.
Onze huurders hebben recht op een kwalitatief goede woning die past bij hun draagkracht en omstandigheden. Dankzij onze eigen vakmensen en de samenwerking met onze ketenpartners staat onze woningvoorraad er goed voor. Zo verduurzaamden we in 2025 1.690 woningen, waardoor de woningen van de Alliantie nu gemiddeld een energielabel A hebben. Op deze manier bieden wij onze huurders extra comfort en zorgen wij, door een lagere energierekening, voor lagere woonlasten. Een passend thuis is niet alleen een dak boven het hoofd, maar ook een veilige en leefbare omgeving. We investeren volop in sterke wijken, omdat die bijdragen aan de leefbaarheid. Zo voelen alle huurders zich thuis en worden huurders, waar nodig, ondersteund. Samen met onze partners in de wijk bouwen we aan sterke buurten waarin bewoners centraal staan en de samenredzaamheid van bewoners groeit. Niet alleen onze huurders, maar ook onze collega’s voelen zich thuis. De Alliantie is een organisatie waar verschillen worden omarmd en waar je jezelf kunt zijn. Met nieuwe toepassingen blijven we de kwaliteit van onze woningen en onze dienstverlening aan onze huurders verbeteren. Een chatbot ondersteunt onze klantenservice en onze huurders maken gebruik van apps om met elkaar en met de Alliantie in contact te komen. En natuurlijk experimenteren we volop met AI. Onze huurders waarderen onze dienstverlening gemiddeld met een 8.
Een waardering waar we dankbaar voor zijn. We kunnen terugkijken op indrukwekkende resultaten. Namens het directieteam wil ik iedereen ontzettend bedanken die hieraan heeft bijgedragen. Ook in 2026, en de jaren daarna, blijft onze inspanning meer dan noodzakelijk. Ik reken op alle betrokken partijen om de gezamenlijke opgave die er nog ligt, aan te pakken. De Alliantie neemt graag het voortouw, ik kijk er naar uit! Hilversum, 13 april 2026 Mede namens het directieteam,
Roelien Ritsema van Eck Bestuursvoorzitter
De Alliantie | Jaarverslag 2025
4
2 De Alliantie in beeld Portfolio van de Alliantie
2025
2024
Aantal verhuureenheden (woningen, BOG, overige)
71.294
70.126
waarvan sociale zelfstandige huurwoningen
53.072
52.736
waarvan middensegment en vrije sector zelfstandige huurwoningen
4.566
4.223
waarvan onzelfstandige huurwoningen en intramuraal zorgvastgoed
2.328
2.329
waarvan BOG, MOG, parkeervoorzieningen en overige
11.328
10.838
3.734
3.847
> Kwaliteitskortingsgrens ≤ Hoogste aftoppingsgrens, € 731,93
37.114
35.928
> Hoogste aftoppingsgrens ≤ Huurtoeslaggrens, € 900,07
10.157
11.871
Boven huurtoeslaggrens, € 900,07
2.067
1.090
Goedkope vrije sector € 900,07 t/m € 1.184,82
2.736
2.568
Dure vrije sector vanaf € 1.184,82
1.830
1.655
Gemiddelde energieprestatie (primair fossiel energieverbruik)
149
161
Gemiddeld energielabel (EP2)
A
B
75%
74%
A
A
Zelfstandige huurwoningen naar huurklasse: ≤ Kwaliteitskortingsgrens, € 477,20
Percentage huurwoningen met een A- of B-label (2021: EP2; 2020 EI) Aedes-benchmarkscore, prestatieveld Duurzaamheid
Aantal woningen en kamers maatschappelijke huisvesting
2.029
2.024
Aantal nultredenwoningen
24.210
22.740
Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen
1.057
1.666
Verbeterde en verduurzaamde huurwoningen
1.690
3.839
Verkochte zelfstandige huurwoningen
368
313
Gesloopte zelfstandige huurwoningen
0
243
2.144
2.093
Mutaties van het bezit:
Aantal nieuwbouwhuurwoningen in aanbouw
Toewijzingen: Aantal EU-toewijzingen
3.403
3.962
toegewezen aan doelgroep tot inkomensgrens
3.347
3.848
toegewezen aan doelgroep vanaf inkomensgrens
56
114
100%
99%
Percentage passend toegewezen
De Alliantie | Jaarverslag 2025
5
Organisatie en bedrijfsvoering
2025
2024
Aantal fulltime-equivalent
747
699
Ziekteverzuim
5,1%
5,6%
Personeelskosten (inclusief inhuurkosten) x € 1 miljoen
80
77
Aantal gewogen verhuureenheden/fulltime-equivalent
83
89
Aedes-benchmarkscore, prestatieveld Bedrijfslasten
A
A
Nieuwe huurder
7,7
7,7
Reparatieverzoek
8,2
6,9
Vertrokken huurder
7,5
7,7
Aedes-benchmarkscore, prestatieveld Huurdersoordeel
A
C
Nettohuuropbrengsten x € 1 miljoen
500
467
Maatschappelijke bijdrage aan betaalbaar wonen x € 1 miljoen
486
465
Gemiddelde huur sociale huurwoning per maand x € 1
665
630
Gemiddeld percentage van maximaal redelijke huur
60%
58%
Operationele kasstroom
94
126
Resultaat na belastingen
360
1.331
Mutatie actuele waarde
353
1.319
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille
244
234
71
63
DAEB-vastgoed in exploitatie
12.005
11.548
Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
2.529
2.432
Balanstotaal
15.493
14.960
Eigen vermogen
11.661
11.302
Leningen
3.294
3.157
Interest coverage ratio, min. 1,4
2,3
3,2
Interest coverage ratio DAEB-tak, min. 1,4
2,1
3,3
Personeel en bedrijfslasten:
Huurdersoordeel:
Huuropbrengsten:
Financiële resultaten x € 1 miljoen:
Rentelasten en soortgelijke kosten
Balans x € 1 miljoen:
Financiële kengetallen:
Loan-to-value (o.b.v. beleidswaarde), max. 70%
35%
34%
Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde), min. 30%
63%
64%
Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde verhuurde staat), max. 70%
18%
23%
Onderpandratio (o.b.v. marktwaarde verhuurde staat), max. 70%
22%
25%
De Alliantie | Jaarverslag 2025
6
3 Opgave, werkgebied en missie 3.1 Ons speelveld Onze opgave: een heldere afspraak Onze opgave is helder, maar omvangrijk: het terugdringen van het woningtekort. We weten wat ons te doen staat. Nederland staat voor een van de grootste woningtekorten sinds de Tweede Wereldoorlog. Tot en met 2035 moeten er meer dan één miljoen woningen worden gerealiseerd, waarvan circa 300.000 in de sociale huur. Deze ambitie is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes, de Woonbond en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Het politieke en maatschappelijke draagvlak voor deze opgave is groot. Voor de Alliantie betekent dit concreet dat wij de komende jaren een substantiële bijdrage leveren aan de bouw van nieuwe sociale huurwoningen en het versnellen van onze productie. Het realiseren van deze aantallen heeft voor ons de hoogste prioriteit. Tegelijkertijd blijft het een complexe opgave, omdat de randvoorwaarden zoals betaalbaarheid en beschikbaarheid van locaties en bouwcapaciteit onder druk staan.
Oog voor de leefbaarheid in onze buurten We hebben oog voor de leefbaarheid in de buurt. Zoals het rapport van Stichting Visitatie Woningcorporaties concludeert staat de leefbaarheid van buurten met veel sociale huur onder druk. Iedere dag zijn we samen met gemeenten, zorgpartijen en welzijnswerk in onze buurten om ons in en rondom ons bezit in te zetten voor de leefbaarheid. In ons beleid focussen we ons op het bijdragen aan een draagkrachtige omgeving met goede sociale voorzieningen.
Het prestatiemodel staat onder druk Het Duurzaam Prestatiemodel van woningcorporaties is kwetsbaar. De komende jaren investeert de sector miljarden in nieuwbouw en verduurzaming. De opgave financieren met leningen is duurder geworden door hogere rentetarieven, waarbij de investeringskosten sterk zijn opgelopen door inflatie. Bovendien drukt de vennootschapsbelasting steeds meer op de investeringsruimtes van corporaties. Dat geldt ook voor de Alliantie. Binnen deze ontwikkelingen blijven we in dit krachtenveld zoeken naar manieren om zo veel mogelijk mensen een fijn thuis te bieden.
Politieke onzekerheid belemmert uitvoering De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid geprobeerd meer grip te krijgen op de woningmarkt. Met de Wet betaalbare huur is een groter deel van de huurmarkt gereguleerd. De aangekondigde Wet versterking regie volkshuisvesting moet verschillende bestuurslagen instrumenten geven om in te grijpen wanneer er te weinig of onvoldoende betaalbaar wordt gebouwd. Ook de nieuwe Nota Ruimte schetst de toekomstige inrichting van Nederland, inclusief de aanwijzing van grootschalige bouwlocaties. Tegelijkertijd zorgen langdurige politieke discussies en bestuurlijke wisselingen voor vertraging: de val van twee kabinetten in korte tijd heeft geleid tot uitstel en bijstelling van beleid, waardoor de markt langer in onzekerheid blijft. Deze externe dynamiek vraagt van ons dat wij intern werken met verschillende scenario’s. Afhankelijk van de snelheid en consistentie waarmee wet- en regelgeving daadwerkelijk wordt ingevoerd, houden wij rekening met zowel een versnellingsscenario (snelle duidelijkheid en meer regie) als een vertragingsscenario (aanhoudende onzekerheid en gefaseerde besluitvorming). Dit stelt ons in staat om wendbaar te blijven in onze investerings- en ontwikkelstrategie. Daarnaast spelen ook structurele randvoorwaarden een steeds grotere rol.
De stikstofproblematiek beperkt de ruimte voor nieuwe bouwprojecten en kan leiden tot vertragingen in vergunningverlening. Tegelijkertijd vormt netcongestie een groeiende belemmering: zonder tijdige uitbreiding van de energie-infrastructuur komt zowel nieuwbouw als verduurzaming onder druk te staan. Deze factoren zijn nadrukkelijk onderdeel van onze scenario-analyse, omdat zij direct van invloed zijn op de haalbaarheid, fasering en kosten van onze projecten.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
7
Koers houden in een onvoorspelbare wereld De internationale rechtsorde staat onder druk en het recht van de sterkste lijkt in opmars. Dat raakt ons. De wereld wordt steeds onvoorspelbaarder. Dat maakt Nederland kwetsbaar. Het risico op vluchtelingenstromen vanwege conflicten aan de Europese buitengrens wordt groter. Als Europa meegezogen wordt in handelsoorlogen ligt een economische recessie op de loer en kan de leveringszekerheid van energie opnieuw onder druk komen te staan. Nederland anticipeert op deze onrust in de wereld door te investeren in defensie. Het is de vraag in hoeverre dit concurreert met investeringen in woningbouw, of dat beide elkaar juist kunnen versterken. Hoe het ook zij, de Alliantie staat klaar om op volle kracht te blijven investeren in betaalbaar wonen.
3.2 Het werkgebied van de Alliantie Woningmarktregio’s, onze lokale verankering in de gemeenten en lokale prestatieafspraken Woningmarktregio’s waarin de Alliantie actief is Nederland is opgedeeld in negentien woningmarktregio’s voor toegelaten instellingen (grondslag voor de indeling is de Woningwet). De Alliantie is actief in twee van deze regio’s: de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde. Wij splitsen deze twee regio's op in vier regiobedrijven met ieder een kantoor in de stad waar wij het meeste bezit hebben: regio Amsterdam, regio Almere, regio Amersfoort en regio Gooi- en Vechtstreek. Binnen deze vier regio’s is de Alliantie actief in zestien gemeenten. De minister heeft de MRA als kernregio aan de Alliantie toegewezen. In een kernregio mag een toegelaten instelling alle werkzaamheden uitvoeren die behoren tot het domein van de volkshuisvesting. In de andere regio hebben wij te maken met wettelijke beperkingen: we mogen daar geen grond of vastgoed kopen en geen nieuwbouw realiseren op nieuwe locaties, tenzij de minister hiervoor ontheffing geeft op gemeentelijk niveau. Voor de gemeenten Amersfoort, Eemnes en Soest hebben wij deze ontheffing. Daardoor kunnen wij in deze gemeenten bijdragen aan de groei van de woningvoorraad met nieuwe locaties. Voor de gemeenten Leusden, Nijkerk en Zeewolde hebben wij geen ontheffing.
Figuur 3.1 Het werkgebied van de Alliantie op gemeenteniveau
Lokale verankering We vinden het belangrijk dat we goed weten wat er in de volkshuisvesting speelt op regionaal en lokaal niveau. We zijn betrokken bij alle gemeenten waarin we actief zijn. We weten wat er lokaal speelt en werken mee aan het vormgeven van de volkshuisvestelijke opgaven in onze gemeenten. Onze organisatie is lokaal verankerd, onze organisatievorm is hierop ingericht.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
8
Lokale prestatieafspraken Met gemeenten en huurdersorganisaties werken woningcorporaties samen aan de lokale volkshuisvesting. In de Woningwet is dit geformaliseerd in het proces van activiteitenoverzichten en prestatieafspraken. Met onze gemeenten hebben we prestatieafspraken (tabel 3.1) waarvoor onder andere onze activiteitenoverzichten input zijn geweest. Ook de Nationale Prestatieafspraken en Woondeals zijn verwerkt in de lokale prestatieafspraken. Thema’s van onze lokale prestatieafspraken zijn: gezamenlijk zorgen voor ontwikkeling en groei van de sociale woningvoorraad; beschikbaarheid: grond, nieuwbouw sociale huur en middensegment, sloop en verkoop; betaalbare woningen; duurzame woningen met een goede kwaliteit; klimaatadaptatie; leefbaarheid; huisvesten van specifieke groepen; wonen met zorg; (financiële) randvoorwaarden; samenwerking, organisatie en monitoring. In het ambtelijk en bestuurlijk overleg bespreken we met gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties de voortgang van de prestatieafspraken en de knelpunten die de realisatie daarvan onder druk zetten.
Knelpunten zijn bijvoorbeeld: de beperkte beschikbaarheid van (gemeentelijke) locaties; onvoldoende aanbod aan huisvesting die aansluit bij de diverse doelgroepen; vertragingen door participatie- en proceduretrajecten, waaronder onderzoek naar flora en fauna; netcongestie; een tekort aan ambtelijke capaciteit; het ontbreken van voldoende specialistische kennis. Ook bovenwettelijke duurzaamheidseisen, de stilstand in de ontwikkeling van warmtenetten en te weinig politieke slagkracht belemmeren de voortgang. Overigens zijn deze knelpunten niet een-op-een van toepassing op alle prestatieafspraken. En ondanks deze knelpunten komen we gezamenlijk tot mooie resultaten die bijdragen aan de lokale volkshuisvesting of woonvisie. Jaarlijks publiceren wij apart van het jaarverslag de gemeentelijke bijlagen. In die bijlagen leest u per gemeente onze volkshuisvestelijke bijdrage in 2025 en de realisatie van de prestatieafspraken in dat jaar. U vindt deze bijlagen op onze website.
Tabel 3.1 Lopende prestatieafspraken in 2025
Gemeente
Prestatieafspraken
Toelichting
Gemeente Amsterdam
Ja
Samenwerkingsafspraken 2024 t/m 2027
Gemeente Diemen
Ja
Prestatieafspraken 2025 t/m 2028
Gemeente Amersfoort
Ja
Prestatieafspraken 2022 t/m 2023 verlengd tot en met 2025
Gemeente Eemnes
Ja
Prestatieafspraken 2024 t/m 2027
Gemeente Leusden
Ja
Prestatieafspraken 2025
Gemeente Nijkerk
Ja
Prestatieafspraken 2025 t/m 2027
Gemeente Soest
Ja
Prestatieafspraken 2024 t/m 2026
Gemeente Almere
Ja
Prestatieafspraken 2025 t/m 2029
Gemeente Zeewolde
Ja
Prestatieafspraken 2025
Gemeente Blaricum
Ja
Prestatieafspraken 2024 t/m 2027
Gemeente Gooise Meren
Ja
Prestatieafspraken 2025 t/m 2028
Gemeente Hilversum
Ja
Prestatieafspraken 2023 t/m 2027
Gemeente Huizen
Ja
Prestatieafspraken 2024 t/m 2027
Gemeente Wijdemeren
Ja
Prestatieafspraken 2024 t/m 2027
De prestatieafspraken kunt u vinden op onze website. Ga daarvoor naar de-alliantie.nl/over-de-alliantie/nieuws-en-publicaties en scrol naar de kolom Prestatieafspraken gemeenten.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
9
Het woningbezit hybride georganiseerd Vanaf 2018 heeft de Alliantie de wettelijk verplichte scheiding tussen DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet-DAEB doorgevoerd. Hierbij past de Alliantie de zogeheten hybride vorm toe, die bestaat uit een administratieve scheiding en een juridische splitsing. In dit verslag verantwoorden wij ons over Stichting de Alliantie en de tot de Alliantie behorende geconsolideerde maatschappijen. In tabel 3.2 ziet u de verdeling van zelfstandige huurwoningen eind 2025 naar DAEB-tak, niet-DAEB-tak en naar de verbonden ondernemingen.
Tabel 3.2 Zelfstandige huurwoningen eind 2025, naar sociale huur en vrijesectorhuur, ondergebracht in hybride vorm
Zelfstandige huurwoningen eind 2025
Sociale huur
Middensegment- en vrijesectorhuur
Totaal
Stichting de Alliantie: DAEB-tak
50.768
0
50.768
Stichting de Alliantie: niet-DAEB-tak
2.198
3.184
5.382
De Alliantie Woonfonds B.V.
98
1.353
1.451
De Alliantie Woonzorg B.V.
8
29
37
53.072
4.566
57.638
De Alliantie
De Alliantie richt zich op huishoudens met een bescheiden inkomen en een middeninkomen. Het grootste deel van onze woningvoorraad is sociale huur. De middeninkomens huisvesten we met middensegment- en vrijesectorhuurwoningen die zijn ondergebracht in de niet-DAEBtak. Daarnaast is een klein deel van onze voorraad ondergebracht in een juridisch afgescheiden dochter: het Woonfonds. Het Woonfonds richt zich voornamelijk met huurwoningen in het middensegment op huishoudens met een middeninkomen. Hiermee helpen we ook huurders aan een woning die geen huis kunnen of willen kopen. Op deze manier kunnen we ons ook voor deze doelgroep blijvend inzetten.
3.3 De missie 'Iedereen een passend thuis' Iedere dag zetten we ons in voor het realiseren van onze missie: ‘Iedereen een passend thuis’. In onze missie staan drie woorden centraal: iedereen, passend en thuis. Deze woorden staan voor onze ambitie.
Iedereen Wij vinden dat iedereen een veilig en betaalbaar huis verdient. Daarom zetten we in op het beschikbaar maken van zo veel mogelijk woningen. Dat doen we met nieuwbouw, maar ook met transformatie, splitsen, delen en optoppen. Dat gebeurt in goede samenwerking met gemeenten en collega-corporaties.
Passend We willen zo veel mogelijk mensen een thuis bieden dat bij hun situatie past en hun de mogelijkheid bieden te verhuizen als zij dat willen. Dat doen we door: huren betaalbaar te houden; huurders van een sociale woning voorrang te geven bij een volgende stap naar een middensegmenthuur, vrijesectorhuur of koopwoning; doorstroming naar een beter passende woning te faciliteren; te zorgen voor diverse type woningen voor verschillende huishoudens.
Thuis Wij vinden dat een thuis meer is dan vier muren en een dak. Je voelt je pas echt thuis als je in een prettige, leefbare buurt woont. Een buurt waar het schoon is en waar het veilig voelt. We werken aan schoon, heel, en veilig in onze complexen en nemen we de regie in het aankaarten van problemen bij de gemeente en maatschappelijke partners om zo samen te werken aan een leefbare buurt. Een fijn thuis betekent ook wonen in een woning die goed is onderhouden en klaar is voor de toekomst. We blijven werken aan onderhoud en verduurzaming van onze woningen. Daarbij besteden we steeds meer aandacht aan klimaatverandering, omdat hitte, wateroverlast en extreme weersomstandigheden ook invloed hebben op het wooncomfort van onze huurders. Goede dienstverlening hoort daar vanzelfsprekend bij. Je voelt je pas thuis als je kunt rekenen op duidelijke afspraken, reparaties die op tijd worden uitgevoerd en een organisatie die bereikbaar is als er vragen, klachten of zorgen zijn. We vinden het belangrijk dat huurders zich gehoord en gezien voelen en dat ze weten dat ze bij ons terechtkunnen.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
10
Om onze ambities te kunnen waarmaken en onze missie in de toekomst maximaal te kunnen blijven waarmaken is financiële continuïteit uitermate belangrijk. We streven naar een verantwoorde balans tussen inkomsten en uitgaven, zodat we ook op de lange termijn kunnen blijven investeren in goed en betaalbaar wonen.
Speerpunten 2025 Onze Alliantiebrede speerpunten geven focus en richting aan onze werkzaamheden. Hiermee vertalen we onze langetermijnstrategie en ambitie naar de korte termijn. De speerpunten die we voor 2025 hebben geformuleerd zijn geen nieuwe onderwerpen, maar thema’s waarop we extra stappen hebben gezet. In 2025 waren dat de volgende speerpunten: A: Gewoon goede dienstverlening B: Als organisatie klaar voor de toekomst C: Integraal gebiedsgericht werken D: Inzet op succesvolle dienstverlening In de volgende hoofdstukken komen de speerpunten verder aan bod.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
11
4 Zo veel mogelijk huishoudens passend huisvesten 4.1 Meer woningen voor meer huishoudens In 2025 kregen bijna 4.500 huishoudens de sleutel van een woning. Dit gebeurde via nieuwe verhuringen in de bestaande voorraad, nieuwbouw van huur- en koopwoningen en door verkoop uit de bestaande voorraad.
Tabel 4.1 Huishoudens met een nieuwe woning in 2025, naar type toewijzing
Gehuisveste huishoudens
Aantal
Verhuringen sociaal
2.212
Verhuringen middensegment
218
Verhuringen vrije sector
173
Tijdelijke verhuringen
248
Nieuwbouw huur
1.057
Verkopen bestaand bezit
417
Verkopen nieuwbouw
125
Totaal
4.450
Om meer huishoudens in de gemeenten in ons werkgebied aan een passende woning te helpen, zetten we maximaal in op het toevoegen van woningen. Onze portefeuillestrategie is om jaarlijks gemiddeld 4.000 huishoudens aan een woning te helpen. Dit willen we realiseren door elk jaar gemiddeld 875 sociale huurwoningen en 220 middensegmentwoningen te bouwen. Het gaat voornamelijk om twee- en driekamerappartementen en eengezinswoningen waar dat nodig is. Ook met verkopen (gemiddeld 400 woningen per jaar) en doorstroming helpen we huishoudens aan een woning.
Nieuwbouw en transformatie 2025 is opnieuw een goed jaar voor de Alliantie wat nieuwbouw betreft: we leverden dit jaar 1.057 zelfstandige nieuwbouwhuurwoningen op. Dit ligt in lijn met onze jaarlijkse nieuwbouwambitie. Bovendien hebben we naast de opgeleverde nieuwbouw 2.144 nieuwbouwwoningen in aanbouw. De 1.057 nieuwbouwhuurwoningen die we in 2025 opleverden, zijn uit te splitsen naar 737 zelfstandige sociale huurwoningen, 196 middensegmentwoningen, 121 vrijesectorhuurwoningen en 3 intramurale zorgwoningen. Wij halen ons doel om gemiddeld 875 sociale huurwoningen neer te zetten. We zien ook dat we de laatste drie jaar steeds meer nieuwbouw in het middensegment opleveren en zo dichter naar ons doel toegroeien. Nieuwbouw realiseren we op verschillende manieren: nieuwbouw op nieuwe locaties; bestaande locaties effectiever gebruiken door: sloop-nieuwbouw: verouderde woningen vervangen door kwalitatief betere woningen, met meer diversiteit; verdichten: woningen toevoegen op of naast bestaande gebouwen; splitsen: grote woningen opdelen in kleinere woningen; aankoop en transformatie van bedrijfsgebouwen naar woningen; gebruik van (tijdelijke) locaties voor verplaatsbare woningen waar permanente bouw nog niet mogelijk is. We zijn terughoudend met sloop. Het is een ingrijpende gebeurtenis voor onze huurders. Dit jaar hebben we geen woningen gesloopt.
Daarnaast leverden we 125 koopwoningen op via De Alliantie Ontwikkeling B.V. Deze bv ontwikkelt koopprojecten op basis van gescheiden koop-aanneemovereenkomsten, waarbij de woningen aan de toekomstige eigenaar worden verkocht en het ontwikkelplan aan de aannemende partij.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
12
Nieuwbouw per gemeente Tabel 4.2 toont per gemeente de toevoeging van nieuwbouw, uitgesplitst naar type verhuureenheid. Dit aantal is inclusief het bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed en de parkeerplaatsen die we hebben gerealiseerd. In 2025 hebben we 1.412 nieuwe verhuureenheden opgeleverd.
Tabel 4.2 Nieuwbouw opgeleverd in 2025, naar type verhuureenheid
Oplevering nieuwbouw huur
Zelfstandige
Zorg
Maatschappelijk
Bedrijfs-
Parkeer-
woningen
woningen
onroerend goed
onroerendgoed
voorzieningen
Totaal
Gemeente Amsterdam
351
3
5
1
25
385
Gemeente Amersfoort
137
0
0
0
72
209
Gemeente Nijkerk
36
0
0
0
0
36
Gemeente Almere
426
0
2
2
137
567
Gemeente Hilversum
89
0
0
0
111
200
Gemeente Huizen
15
0
0
0
0
15
1.054
3
7
3
345
1.412
De Alliantie
In tabel 4.3 staat de verdeling van nieuw opgeleverde huurwoningen naar huurprijssegment. Ons beleid is dat de focus op nieuwbouw vooral ligt op de voormalig socialehuurcategorieën. Dit zijn huurwoningen met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens (€ 731,93) en de socialehuurgrens (€ 900,07). In 2025 hebben we in dit prijssegment 737 huurwoningen opgeleverd. Dat is 70 procent van het totaalaantal opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen.
Tabel 4.3 Oplevering 2025 aantal nieuwbouw zelfstandige huurwoningen naar prijssegment
Opleveringen nieuwbouw huur
Aantal
Goedkoop Wht* € 477,20
10
Betaalbaar Wht* € 731,93
395
Bereikbaar tot huurtoeslaggrens Wht* € 900,07
332
Middensegment € 900,07 t/m € 1.184,82
196
Duur vanaf € 1.184,82
121
Totaal
1.054
*Wht: Wet op de huurtoeslag
Verkoop van huurwoningen Om meerdere volkshuisvestelijke redenen verkopen we huurwoningen uit de bestaande voorraad. Verkoop draagt bij aan doorstroming. Verkopen we een woning, dan bieden we deze met voorrang aan huurders aan die een sociale huurwoning achterlaten. Daardoor komen er weer sociale huurwoningen beschikbaar voor huishoudens met een bescheiden inkomen. We verkopen woningen die minder passen bij de huisvestingsvraag van de (toekomstige) huurders. Door verkoop van bestaande woningen en het toevoegen van nieuwe woningen, vernieuwen we onze woningvoorraad waardoor onze onderhoudslasten lager zijn. Met de verkoopopbrengsten investeren we in de benodigde groei en verduurzaming van onze sociale woningvoorraad. Verkopen betekent in die zin dat we met de verkoopopbrengst meer sociale huurwoningen terugbouwen dan dat we verkopen, waardoor we onder aan de streep meer huishoudens aan een woning kunnen helpen. Het betekent ook dat ons bezit duurzamer wordt waardoor het wooncomfort, de leefbaarheid en de betaalbaarheid van onze woningen verbetert.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
13
Met elke gemeente spreken we verder af met welke verkoop we het meest bijdragen aan gevarieerde buurten en wijken, en aan de beschikbaarheid van voldoende goede, betaalbare woningen voor lage en middeninkomens. Tabel 4.4 geeft inzicht in het aantal verkochte woningen naar segment. In hoofdstuk 12 van dit verslag is dit uitgesplitst naar gemeente.
Tabel 4.4 Aantallen verkochte zelfstandige woningen in 2025, naar type huursegment
Verkoop zelfstandige woningen
Aantal
Sociale huurwoningen
342
Vrijesector- en middensegment huurwoningen
26
Verkoop teruggekochte woningen
49
Totaal verkopen
417
Ontwikkeling van onze woningvoorraad Tabel 4.5 laat zien hoe het aantal verhuureenheden zich in 2025 ontwikkelde. Gedurende het jaar groeide het aantal sociale huurwoningen van de Alliantie met 336 woningen. Ook het aantal middensegmentwoningen nam toe, met 168 extra woningen, en het aantal vrijesectorhuurwoningen steeg met 175 woningen. Zo nam het totale woningaanbod van de Alliantie in 2025 verder toe en konden meer huishoudens in een passende woning terecht.
Tabel 4.5 Ontwikkeling vastgoedportefeuille van de Alliantie in 2025, naar aantallen en type bezit
Ontwikkeling bezit
Stand
Overige
Stand eind Ontwikkeling 2025 bezit in 2025
Aankoop
Verkoop
52.736
737
1
-342
0
-50
-10
53.072
336
2.568
196
0
-8
0
21
-41
2.736
168
1.655
121
0
-18
0
24
48
1.830
175
1.141
0
0
0
0
0
-8
1.133
-8
1.188
3
0
-9
0
0
13
1.195
7
168
7
0
0
0
0
-1
174
6
Bedrijfsonroerendgoed
869
3
0
-28
-2
0
-5
837
-32
Parkeervoorzieningen
Sociale huurwoningen Middensegment huurwoningen Vrijesectorhuurwoningen Onzelfstandige huurwoningen Intramuraal zorgvastgoed Maatschappelijk onroerend goed
Sloop (De)liberalisatie
mutaties
Nieuwbouw
begin 2025
9.522
345
0
-22
0
0
193
10.038
516
Overige
279
0
0
-1
-2
0
3
279
0
Totaal
70.126
1.412
1
-428
-4
-5
192
71.294
1.168
Tabel 4.6 Verdeling de Alliantie-verhuureenheden naar type vastgoed eind 2025
Samenstelling bezit eind 2025
Aantal
Aandeel in%
Zelfstandige huurwoningen
57.638
80,8%
Onzelfstandige huurwoningen
1.133
1,6%
Zorgwoningen
1.195
1,7%
Maatschappelijk onroerend goed
174
0,2%
Bedrijfsonroerendgoed
837
1,2%
Parkeervoorzieningen
10.038
14,1%
Overig
279
0,4%
Totaal
71.294
100,0%
De Alliantie | Jaarverslag 2025
14
Huurwoningen met bestemming sociale huur en vrijesectorhuur Ons beleid is om toe te groeien naar een woningvoorraad met ruim 85 procent sociale huurwoningen en maximaal 15 procent huurwoningen in het middensegment en vrijesectorhuur. We willen onze niet-DAEB portefeuille laten groeien naar een aandeel van 10% tot 15% op totaalniveau door meer nieuwe woningen toe te voegen. Vanwege de specifieke context van de lokale woningmarkt variëren deze percentages per gemeente.
Tabel 4.7 Verdeling zelfstandige huurwoningen eind 2025, naar gereguleerde huur en vrijesectorhuur
Woningbezit naar huurprijscategorieën
Aantal
Aandeel in%
Goedkoop Wht € 477,20
3.734
6,5%
Betaalbaar Wht € 731,93
37.114
64,4%
Bereikbaar tot huurtoeslaggrens Wht € 900,07
10.157
17,6%
Duur sociale huur boven huurtoeslaggrens Wht € 900,07
2.067
3,6%
53.072
92,1%
Middensegment € 900,07 t/m € 1.184,82
2.736
4,7%
Dure vrije sector vanaf € 1.184,82
1.830
3,2%
4.566
7,9%
57.638
100,0%
Sociale huurwoningen
Middensegment - en vrijesector huurwoningen
Totaal zelfstandige huurwoningen
De Alliantie Woonfonds B.V. De Alliantie Woonfonds B.V. richt zich op die product-marktcombinaties die courant zijn en waar vraag naar is, en verhuurt deze marktconform. De focus ligt hierbij voornamelijk op huurwoningen in het middensegment om middeninkomens in het werkgebied te huisvesten. We werken aan een financieel gezonde onderneming, zodat de mogelijkheid er is om op termijn een financiële bijdrage te leveren aan Stichting De Alliantie (toegelaten instelling). Dit doet De Alliantie Woonfonds B.V. door vastgoed te exploiteren en te verwerven of te ontwikkelen, en door vastgoed dat onvoldoende financieel bijdraagt af te stoten. Het streven voor 2025 was het doorzetten van de groei van de portefeuille met behoud van de financiële stabiliteit. Met een stabiele jaarlijkse stroom van opleveringen en nieuwe acquisities hebben we in 2025 136 woningen opgeleverd. Daarnaast hebben we in 2025 19 woningen verkocht. Daarmee groeide onder aan de streep de portefeuille van De Alliantie Woonfonds B.V.
4.2 Huisvesten van specifieke groepen Maatschappelijke huisvesting Naast reguliere huisvesting bouwen we woonruimte voor en verhuren we woonruimte aan huishoudens met een specifieke woonbehoefte die zorg en begeleiding nodig hebben. Een deel van deze huisvesting verhuren we aan zorginstellingen. We onderscheiden drie vormen van maatschappelijke huisvesting. verpleging en verzorging: voor mensen die zorg nodig hebben vanwege een lichamelijke of psychologische beperking. Dit type zorg is vaak intramuraal (24 uur per dag en 7 dagen per week zorg aanwezig in huis); beschermd wonen: voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben vanwege een verstandelijke beperking of een psychiatrisch ziektebeeld; maatschappelijke opvang: voor mensen die dakloos zijn en onderdak nodig hebben vanwege een onveilige situatie, of die kampen met psychiatrische problematiek. In ons beleid op maatschappelijke huisvesting hebben we geen specifieke groei of krimp ambitie. De cijfers van ons bezit voor maatschappelijke huisvesting van 2025 zijn dan ook vergelijkbaar met die van 2024. Dit is in lijn met ons gevoerde beleid in 2025. In 2026 wordt deze lijn herzien met ons programma Wonen, zorg en ouderen. Eind 2025 verhuurden we aan maatschappelijke huisvesting 1.343 zelfstandige woningen en 686 voorzieningen (met onzelfstandige woonruimten).
De Alliantie | Jaarverslag 2025
15
Tabel 4.8 Maatschappelijke huisvesting in 2025 naar aantallen woningen of voorzieningen
Aantal
Aantal
voorzieningen
woningen
Maatschappelijke opvang
197
181
378
Beschermd wonen
357
806
1.163
Gehuisveste doelgroepen
Totaal
Verpleging en verzorging
132
356
488
Totaal
686
1.343
2.029
Huisvesten van statushouders (vergunninghouders) Het Rijk legt aan gemeenten een taakstelling op voor het huisvesten van statushouders. Daar dragen wij aan bij door statushouders te huisvesten in de bestaande bouw, nieuwbouw en verplaatsbare woningen (flexwoningen). Daarnaast transformeren we bedrijfsgebouwen tot woningen voor onder andere statushouders. Verder hebben we in 2025 246 woningen verhuurd, waarmee we 445 statushouders konden huisvesten. De huishoudgrootte van statushouders verschilt waardoor we meer statushouders huisvesten dan dat we woningen verhuren aan statushouders. Zie de bijlage Volkshuisvestelijke tabellen op gemeentelijk niveau.
Huisvesting van senioren 32 procent van onze huurders is 65 jaar en ouder. Dit gaat om ongeveer 19.000 woningen die wij verhuren, een stijging van 1 procent ten opzichte van 2024. Het aantal huurders in deze leeftijdscategorie neemt de komende jaren verder toe. Een deel van deze huurders heeft met het stijgen der jaren behoefte aan beter passende huisvesting: een gelijkvloerse woning zonder tuin. Om deze huishoudens aan beter passende huisvesting te helpen, hebben we in 2025 ingezet op: de start van het programma Wonen Zorg en Ouderenhuisvesting. In dit programma herijken wij dit thema met een meerjarige en integrale aanpak. Het programma combineert de doelgroep ouderen en aandachtsgroepen; het bouwen van levensloopbestendige woningen (gelijkvloerse, goed toegankelijke appartementen en nultredenwoningen). In 2025 is het aantal in dit segment gestegen met 1.470 woningen. Het totaal aan nultreden woningen is eind 2025 24.210; het aan een deel van de senioren met voorrang toewijzen van woningen die voor hen zeer geschikt zijn. Dit doen wij door de voorrangen van ‘Groot naar Beter’ (VGNB) en van ‘Hoog naar Laag’ (VHNL) toe te kennen. In 2025 hebben we 65 huurders gehuisvest met een van deze voorrangen; het begeleiden, met name informeren, van senioren door onze wooncoaches over verhuismogelijkheden naar beter passende woningen.
We informeren hen onder andere over de regelingen die gemeenten aanbieden aan deze groep, zoals de verhuiskostenvergoeding, VGNB, VHNL en de uitzonderingen voor 65-plussers in de woonruimteverdeling. Daarbij verschilt het per gemeente of die de regelingen toepast en op welke manier dat gebeurt; de uitrol van het Actieprogramma doorstroming. We hebben het aantal wooncoaches uitgebreid om senioren te ondersteunen bij het vinden van een nieuwe passende woning. Daarnaast zijn we continu in gesprek met onze gemeenten om obstakels weg te nemen die doorstroming in de weg staan; het realiseren van geclusterde woonvormen voor onder andere senioren, zodat er meer ruimte voor ontmoeting ontstaat. Dit doen we door huiskamers te creëren in bestaande gebouwen. Veel van onze recenter opgeleverde woongebouwen zijn hiervoor geschikt.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
16
Voorbeelden van opgeleverde nieuwbouwprojecten 2025 Woonzorgcomplex New Brooklyn, Almere Op 11 september 2025 opende dit woonzorgcomplex met 62 appartementen voor mensen met een lichte verstandelijke beperking. Samen met partners creëerde de Alliantie een veilige woonomgeving met geïntegreerde werkvoorzieningen en buurtfaciliteiten. De Zoetelaar (optoppen), Almere De Alliantie realiseerde 34 huurwoningen in het middensegment door een extra verdieping toe te voegen op bestaande gebouwen (‘optoppen’). Dit duurzame project boven winkels is een innovatieve methode om het woningaanbod in Almere te vergroten.
BRISK, Amstel III Amsterdam In dit project zijn onze eerste woningen in Amstel III opgeleverd. BRISK bestaat uit circa 270 woningen, 3.250 m² kantoorruimte, een maatschappelijke voorziening en 114 parkeerplaatsen. De Alliantie leverde in totaal 187 woningen op. Het gaat hierbij om 102 sociale huurwoningen, 84 huurwoningen in het middensegment, 1 zorgwoning. Daarnaast leverden we ook een maatschappelijke voorziening op. Het project draagt bij aan betaalbare woningen en een inclusieve stadswijk. Trompenburgstraat, Rivierenbuurt Amsterdam Vijftig duurzame woningen vervingen oude bebouwing met funderingsproblemen. Het project omvat 43 sociale huurwoningen en 7 middensegmentwoningen (waaronder 14 hofwoningen voor ouderen), inclusief duurzame voorzieningen.
Parkweelde 3, Kruiskamp Amersfoort Parkweelde 3 voegde 123 sociale huurwoningen toe aan een totaal van 400 nieuwe woningen in de wijk. Met sloop van oude woningen en duurzame nieuwbouw draagt het project bij aan de leefbaarheid en een gevarieerd woningaanbod binnen het project Amersfoort Vernieuwt. Beverdam, Hoevelaken 36 duurzame, gasloze gelijkvloerse appartementen voor starters, kleine huishoudens en senioren vervingen verouderde woningen. Het project versterkt betaalbaar wonen en sociale samenhang in de buurt.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
17
Anna’s Hoeve, Hilversum In samenwerking met gemeente en bouwpartner realiseerde de Alliantie 89 gasloze appartementen met energielabel A++ voor een brede doelgroep, waarmee we bijdragen aan duurzame en betaalbare huisvesting. Herbestemming Disselweg, Huizen Drie voormalige zorgwoningen zijn getransformeerd tot 15 sociale huurappartementen voor jongeren en starters, elk met eigen voorzieningen en energielabel A. Zo wordt snel betaalbare woonruimte toegevoegd en bestaand vastgoed duurzaam benut.
4.3 Doorstromen naar passende huisvesting De Alliantie zet in op doorstroming om huishoudens te laten verhuizen naar een woning die beter past bij hun behoefte. Passend houdt hier in dat de grootte van de woning past bij de grootte van het huishouden, dat de woning past bij de levensfase en dat de maandlasten passen bij het inkomen van de huurder. Met doorstroming huisvesten we niet alleen meer huishoudens passend, maar ontstaat er ook meer dynamiek in onze woningvoorraad waardoor weer meer woningen beschikbaar komen.
Doorstroming naar een woning die beter past bij de levensfase, specifiek voor senioren In paragraaf 4.2 noemden we onder Huisvesting van senioren de maatregelen die we in 2025 namen om de doorstroming van senioren te bevorderen. Onder meer door deze maatregelen hebben 316 senioren de huur van een niet-passende woning opgezegd, en hebben 286 senioren een huurcontract getekend van een passende woning: een gelijkvloerse woning met maximaal drie kamers.
Doorstroming naar een woning die beter past bij het inkomen Als we een woning in het middensegment of de vrijesectorhuur aanbieden, geven we voorrang aan huurders die een sociale huurwoning van ons huren, maar een inkomen hebben waarmee zij in deze twee segmenten kunnen huren. Ook krijgen deze huurders voorrang op de woningen die wij te koop aanbieden. Met deze voorrangsregelingen komen er meer woningen in de sociale huur beschikbaar. Door deze voorrangsregelingen stroomden er in 2025 293 huishoudens door vanuit de sociale huur, waarvan 114 naar een middensegmentwoning, 77 naar vrijesectorhuur en 102 naar koop.
Mutatiegraad Een belangrijke graadmeter om inzicht te krijgen in de dynamiek van onze woningvoorraad is de zogeheten mutatiegraad. De mutatiegraad laat zien hoeveel procent van onze bestaande woningen jaarlijks beschikbaar komt voor een nieuwe bewoner. De mutatiegraad was in 2025 5,3 procent. Dat betekent dat in 2025 van één op de twintig woningen de huur werd opgezegd, en er dus een woning beschikbaar kwam voor een nieuwe huurder.
4.4 Huurders betalen een passende huur Ons beleid is erop gericht huren betaalbaar te houden voor zowel huidige als nieuwe huurders. Bij een nieuwe verhuring en bij de jaarlijkse huuraanpassing houden we rekening met het inkomen van de huurder. Kan een huurder toch (tijdelijk) de huur niet betalen, dan doen we er alles aan om zo vroeg mogelijk een betalingsregeling te treffen.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
18
Onze maatschappelijke bijdrage aan betaalbaar wonen De gemiddelde maandhuur die de huurders betalen bedraagt € 709 (exclusief mogelijke huurtoeslag). De kolom daarnaast toont de gemiddelde commerciële markthuur: € 1.411, dat is de huur die we op de vrije markt kunnen vragen. Het verschil tussen beide huren, de gemiddelde korting, is de maatschappelijke bijdrage die de Alliantie levert aan betaalbaar wonen voor mensen met een bescheiden inkomen. Met deze gemiddelde korting van € 702 droegen we in 2025 met onze totale woningvoorraad circa € 486 miljoen bij aan betaalbaar wonen.
Tabel 4.9 Gerealiseerde gemiddelde contracthuur (alle zelfstandige huurwoningen) in 2025, afgezet tegen de huurwaarde op de vrije markt
Contracthuur vs markthuur
Gemiddelde contracthuur
Gemiddelde markthuur
Gemiddelde korting
Verschil in %
€ 709
€ 1.411
€ 702
50%
De Alliantie
Betaalbaarheidsmaatregelen in de sociale huur voor zittende huurders In 2025 pasten we de volgende (wettelijke) betaalbaarheidsmaatregelen toe: Bereikbaarheid van huurtoeslaggarantie bij inkomensdaling Het komt voor dat huurders met een sociaal huurcontract een huur hebben die boven de huurtoeslaggrens uitkomt vanwege de (inkomensafhankelijke) huuraanpassing. Huurders die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag, krijgen een huur die wij verlagen tot net onder de huurtoeslaggrens, zodat zij huurtoeslag kunnen aanvragen. In 2025 hebben we deze maatregel 15 keer toegepast. Terugdraaien inkomensafhankelijke huurverhoging bij inkomensdaling De Alliantie hanteert de wettelijke inkomensafhankelijke huuraanpassing. Als het inkomen van een huurder daalt, is het mogelijk om huurverlaging aan te vragen. Is het inkomen lager dan het inkomen waarop de inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd, dan halen wij de inkomensafhankelijke component uit de huur. Dit kunnen huurders gedurende het hele jaar aanvragen. In 2025 vroegen 152 huurders dit aan en hebben wij er 27 toegekend.
Manieren waarop we huurwoningen aanbieden en toewijzen Wij bieden onze sociale huurwoningen grotendeels aan via WoningNet. Een gedeelte van de woningen wijzen we toe met directe bemiddeling, bijvoorbeeld aan specifieke doelgroepen of woningzoekenden met een urgentie. Alle toewijzingen in de sociale huur zijn volgens de regels van de gemeentelijke huisvestingsverordeningen. We bieden onze middensegment- en vrijesectorhuurwoningen aan via onze website en lokale makelaars. Ongeacht het segment waarin wij adverteren, bieden wij de woningen aan met een vaste huurprijs.
Toewijzen naar inkomen en passend toewijzen Van onze sociale huurwoningen moet minimaal 92,5 procent worden toegewezen aan de doelgroep: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 49.669 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 54.847. De overige 7,5 procent mogen we vrij toewijzen, en het is mogelijk om dit in overleg met gemeenten en de huurdersorganisatie op te hogen naar 15 procent. We hebben in 2025 98 procent van onze woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de grens voor toegang tot de sociale huursector. De overige 2 procent hebben wij toegewezen aan huishoudens boven de inkomensgrens.
Passend toewijzen (95 procentregeling) Woningcorporaties wijzen passend toe volgens de Woningwet. Dat betekent dat bij minimaal 95 procent van de toewijzingen aan huurders met een inkomen voor Passend toewijzen de huur niet hoger is dan de aftoppingsgrens die bij het huishouden hoort. In 2025 heeft de Alliantie 99,8 procent van de huishoudens passend toegewezen.
Toewijzen middensegment en vrijesectorhuur Ieder jaar stellen wij de reikwijdte van het middensegment vast. Voor 2025 hadden wij twee huurprijsklassen vastgesteld: laag en hoog middensegment. Ons streven is om een evenredige verdeling in beide categorieën te verhuren, zodat zowel huurders met een lager als huurders met een hoger middeninkomen betaalbaar naar hun inkomen kunnen huren. laag middensegment: € 900,07 tot € 1.042,45; hoog middensegment: € 1.042,46 tot € 1.184,82. Het minimuminkomen voor deze woningen hebben wij vastgesteld op 45 keer de brutomaandhuur. De maximuminkomensgrens voor het middensegment is € 66.359.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
19
De Wet betaalbare huur reguleert woningen die verhuurd zijn met een huurprijs lager of gelijk aan de liberalisatiegrens. Door middel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt een maximale huur bepaald aan de hand van punten, die de woning krijgt voor kwaliteit en verschillende aspecten en kwaliteit. Volgens deze wet mag bij woningen tot en met 186 WWS-punten de huur niet hoger zijn dan de bijbehorende maximale huur. Deze huurgrens was in 2025 € 1.184,82. De Alliantie heeft dit geïntegreerd in haar beleid. Dat betekent dat wij in het middensegment geen woningen hebben verhuurd met een te hoge huur. Ook in de vrije sector houden we rekening met de Wet betaalbare huur. Wij verhuren geen woningen met minder dan 187 punten in de vrije sector.
Tabel 4.10 Verhuringen naar huurklasse in 2025
Verhuringen naar huurklasse
Aantal
in % van totaal
≤ Kwaliteitskortingsgrens € 477,20
492
13,4%
> Kwaliteitskortingsgrens ≤ Hoogste aftoppingsgrens € 731,93
1.870
50,7%
> Hoogste aftoppingsgrens ≤ huurtoeslaggrens € 900,07
679
18,4%
3.041
82,5%
Middensegment € 900,07 t/m € 1.184,82
364
9,9%
Dure vrije sector vanaf € 1.184,82
279
7,6%
643
17,5%
3.684
100,0%
Greguleerde segment
Middensegment - en vrijesector segment
Totaal verhuringen
Jaarlijkse huuraanpassing sociale huur Sinds 2017 geldt voor alle corporaties de wettelijke huursombenadering. Hiermee beperkt de overheid de mate waarin corporaties de huursom jaarlijks maximaal mogen laten stijgen. De gemiddelde huursomstijging voor zelfstandige woningen mocht in 2025 maximaal 4,5 procent zijn. Binnen het wettelijke beleid heeft de Alliantie in 2025 de jaarlijkse huuraanpassing als volgt vormgegeven: Voor het merendeel van de woningen verhoogden we de huur met 4,5 procent; Voor woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens verhoogden we de huur met 5,0 procent, of met € 25 als de huur lager was dan € 350; We pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging toe bij in totaal 3.688 huurders. Dat deden we op deze manier: huurders met een hoog middeninkomen kregen een huuraanpassing van € 50,00, afgetopt op € 1.184,82. Huurders met een hoog inkomen kregen een huuraanpassing van € 100, afgetopt op € 1.184,82; Deze invulling van de huuraanpassing resulteerde in een gemiddelde huursomstijging van 4,5 procent. Wanneer in de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties is vastgelegd dat de gegenereerde middelen uit de inkomensafhankelijke huuraanpassing worden ingezet voor nieuwbouw en verduurzaming, nemen we deze inkomsten niet mee in de berekening van de huursom. Voor vrijwel al onze gemeenten is dit in de prestatieafspraken opgenomen.
Huurprijsontwikkeling sociale huur Tabel 4.11 geeft een overzicht van de ontwikkeling van de huurprijzen eind 2025 ten opzichte van eind 2024. De procentuele huurstijging is een gevolg van de jaarlijkse huuraanpassing, nieuwe verhuringen in de bestaande bouw en in nieuwbouw, renovaties en verbeteringen. Hierdoor steeg de gemiddelde huur van een zelfstandige sociale huurwoning in 2025 met 5,7 procent.
Tabel 4.11 Ontwikkeling huurprijzen zelfstandige sociale huurwoningen eind 2025 en eind 2024
Huurprijsontwikkeling sociale
31 december
31 december Huurprijs-ontwikkeling in
Gemiddelde huurprijs als % van maximaal redelijke
huurwoningen
2025
2024
2025
huur per 31-12-2025
De Alliantie
€ 665
€ 630
5,7%
60%
De Alliantie | Jaarverslag 2025
20
Bezwaren tegen de huuraanpassing Huurders die het niet eens zijn met de aangezegde huuraanpassing, kunnen bezwaar maken. In totaal hebben 694 huurders met een sociaal huurcontract gebruikgemaakt van deze mogelijkheid. Het aantal bezwaren is opnieuw gedaald ten opzichte van het vorige jaar. De meestvoorkomende reden voor bezwaar is inkomensdaling. In totaal werd 17 procent van de bezwaren gegrond verklaard. Niet iedere huurder van wie het bezwaar is afgewezen was het hiermee eens. Dit heeft geresulteerd in 228 procedures bij de huurcommissie. Dat was een daling van 531 procedures ten opzichte van 2024.
Beleid jaarlijkse huuraanpassing middensegment en de vrije sector De maximale percentages voor de huuraanpassing in het middensegment en de vrije sector zijn wettelijk begrensd. Wij houden ons aan deze grenzen in de huuraanpassing. In de huurovereenkomst voor het middensegment is vastgelegd dat we het inkomen jaarlijks toetsen. Deze toetsing is nodig om ons beleid uit te voeren voor jaarlijkse huuraanpassing in het middensegment. In 2025 zag de huuraanpassing voor het middensegment en de vrije sector er als volgt uit: Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten voor 1 juli 2024, en met een middeninkomen was de huurverhoging gelijk aan de consumentenprijsindex van januari 2025: 3,3 procent; Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten voor 1 juli 2024, en met een inkomen hoger dan de inkomensgrens bij toewijzing, was de huurverhoging maximaal 4,1 procent; Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten vanaf 1 juli 2024, was de maximale huuraanpassing 6,1 procent; Voor huurders in de vrije sector was de huuraanpassing volgens de huurovereenkomst, met een maximum van 4,1 procent.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
21
5 Onze bewoners voelen zich thuis in hun woning en buurt 5.1 Samenwerken aan leefbare buurten Een thuis is de basis om mee te kunnen doen in de samenleving. De buurt kán het verschil maken voor bewoners. Mensen krijgen meer perspectief als ze in een draagkrachtige omgeving wonen met goede sociale voorzieningen. Dat fundament is in veel buurten niet vanzelfsprekend. Daarom zetten we ons continu in voor de leefbaarheid, samen met onze bewoners, gemeenten, zorgpartijen en welzijnswerk. De leefbaarheidsstrategie van de Alliantie bestaat uit drie pijlers: buurtsamenstelling, buurtbeheer en buurtvoorzieningen. Onze strategie is erop gericht om problemen te voorkomen door vroegtijdig bij te sturen op de instroom van kwetsbare doelgroepen. Zo werken we aan scherp huur- en toewijzingsbeleid aangevuld door de expertise en kennis vanuit ons gebiedsteam. We werken samen met onze bewoners en vanuit de kracht van de buurt. We investeren extra in het beheer van buurten die het moeilijk hebben. Daarnaast zetten we onze bedrijfspanden in om lokaal ondernemerschap te stimuleren en plaats te bieden aan sociale voorzieningen.
Gebiedsgericht werken De Alliantie werkt met multidisciplinaire gebiedsteams. Zo ontstaat een compleet en gedeeld beeld van de buurten waar wij actief zijn. Op basis van onze ervaringen en data maken wij een gebiedsplan, dat de basis vormt voor onze investeringen. In 2025 hebben we de basis gelegd voor gebiedsgericht werken. Dit stelt ons in staat om vanuit een heldere rol- en taakopvatting samen te werken met welzijnswerk, zorgpartijen en onze gemeenten. En kijken we waar we samen met onze bewoners activiteiten of projecten kunnen opzetten om ontmoeting, leefbaarheid en betrokkenheid in de buurt te versterken.
Buurtbeheer Ons basisbeheer staat in het kader van schoon, heel en veilig. Dat volstaat in de meeste buurten. In buurten met een (dreigend) leefbaarheidsprobleem intensiveren we ons beheer. Onze mensen in de buurt behandelen meldingen van bewoners, variërend van overlast van ongedierte tot drugsoverlast in bergingen. Helaas is ook in 2025 een deel van onze huurders geconfronteerd met zware criminaliteit, zoals een explosie in hun complex. Dit heeft impact op het veiligheidsgevoel en woongenot van onze huurders, en is ingrijpend voor onze medewerkers.
Zorg en woonoverlast Onze specialisten Zorg en woonoverlast zien dat de problematiek die we in onze buurten tegenkomen complexer wordt. We zien steeds vaker dat de problematiek bijvoorbeeld een stapeling van psychische problemen in combinatie met een verslaving betreft. Bij complexe overlastsituaties werken we samen met netwerkpartners, zoals gemeenten, politie, GGD en welzijnsinstanties. We wisselen (binnen de grenzen van de Algemene verordening gegevensbescherming) informatie uit om kwetsbare bewoners én hun buren zo goed mogelijk te helpen. Onze specialisten Zorg en woonoverlast zoeken bij het aanpakken van de problematiek steeds naar de balans tussen de verantwoordelijkheid van de Alliantie en netwerkpartners, maar ook van de huurders zelf.
Rechtmatig wonen Woonfraude pakken we streng aan, omdat onrechtmatige bewoning niet is toegestaan en huurwoningen daarmee worden onthouden aan woningzoekenden die er wel recht op hebben. Iedereen die woonfraude in onze woningen vermoedt, kan dit melden bij onze specialisten Rechtmatig wonen. De meeste meldingen gaan over een vermoeden van illegale bewoning of een hennepplantage. In 2025 hebben we 9 huisuitzettingen gehad in de sociale huur die betrekking hadden op woonfraude.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
22
Tabel 5.1 Huisuitzettingen sociale huurwoningen 2025
Huisuitzettingen sociale huur
Aantal
Huurachterstand
19
Wietplantage
6
Woonfraude
9
Overlast
6
Totaal
40
Vroegsignalering om huisuitzettingen te voorkomen De Alliantie probeert huisuitzettingen vanwege betalingsachterstanden te voorkomen. Met elke huurder die ons hierover benadert gaan we in gesprek. In overleg met de huurder passen we maatwerk toe, afhankelijk van de persoonlijke situatie. Soms geven we uitstel van betaling of verlagen we tijdelijk het maandelijkse huurbedrag. Ook kunnen we de huurder doorverwijzen naar de (schuld)hulpverlening. Met gemeenten, maatschappelijke dienstverlening en welzijnsorganisaties hebben we hiervoor diverse convenanten afgesloten. We werken met onze gemeenten samen in een vroegsignaleringsprogramma. Hierdoor weten we welke huurders beginnende geldproblemen hebben. Door vroegtijdig in te grijpen, kunnen we met een betalingsregeling huisuitzetting voorkomen. Onze vroegsignaleringsaanpak is succesvol. Het aantal huisuitzettingen is de laatste jaren stabiel laag.
De Alliantie | Jaarverslag 2025
23
Tabel 5.2 Convenanten en samenwerkingsafspraken met gemeenten en welzijnsorganisaties om sociale en financiële problemen (vroegtijdig) aan te pakken
Convenanten en
Gemeenten
samenwerkingsafspraken
Burenbemiddeling Beter Buren
Gemeente Amsterdam
Buurtbemiddeling
Gemeente Amersfoort, Gemeente Eemnes, Gemeente Leusden, Gemeente Nijkerk, Gemeente Soest, Gemeente Almere, Gemeente Zeewolde, Gemeente Gooise Meren, Gemeente Hilversum, Gemeente Huizen, Gemeente Wijdemeren
Hulp bij schulden/ vroegsignalering Vroeg Er Op Af
Gemeente Amsterdam, Gemeente Diemen
Geregelde Betaling
Gemeente Amsterdam
Vroegsignalering
Gemeente Amersfoort, Gemeente Eemnes, Gemeente Leusden, Gemeente Nijkerk, Gemeente Soest, Gemeente Almere, Gemeente Zeewolde, Gemeente Hilversum
Hennep-/drugsgerelateerd Doorzon
Gemeente Amsterdam, Gemeente Diemen
Hennepconvenant Midden-Nederland
Gemeente Amersfoort, Gemeente Eemnes, Gemeente Leusden, Gemeente Soest, Gemeente Almere, Gemeente Zeewolde, Gemeente Blaricum, Gemeente Gooise Meren, Gemeente Hilversum, Gemeente Huizen, Gemeente Laren, Gemeente Wijdemeren
Woonfraude Doorzon Zoeklicht
Gemeente Amsterdam
Doorzon Scheerlicht
Gemeente Diemen
Gegevensuitwisseling BRP* en
Gemeente Almere, Gemeente Hilversum
woongerelateerde fraude Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen De Tien Werkafspraken
Gemeente Amsterdam
Thuis in de Wijk
Gemeente Almere
Huisvesting Maatschappelijke
Gemeente Blaricum, Gemeente Gooise Meren, Gemeente Hilversum, Gemeente Huizen, Gemeente Laren, Gemeente
Doelgroepen
Wijdemeren
Persoonsgerichte Aanpak Persoonsgerichte Aanpak Midden-
Gemeente Amersfoort, Gemeente Eemnes, Gemeente Leusden, Gemeente Soest, Gemeente Almere, Gemeente
Nederland
Zeewolde, Gemeente Blaricum, Gemeente Gooise Meren, Gemeente Hilversum, Gemeente Huizen, Gemeente Laren, Gemeente Wijdemeren
* BRP: Basisregistratie Personen
De Alliantie | Jaarverslag 2025
24
Voorbeelden van leefbaarheidsprojecten Integrale Straataanpak (ISA) in Almere In 2025 is de Alliantie gestart met de Integrale Straataanpak (ISA) in Almere. Met dit project zetten we in op het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de sociaaleconomische positie van bewoners in kwetsbare straten. Na een succesvolle uitvoering in Almere Stad West is de aanpak uitgebreid naar meerdere wijken, waaronder Almere Buiten en Almere Haven. De ISA aanpak leidt al tot zichtbare verbeteringen in het straatbeeld. Bewoners nemen bijvoorbeeld gezamenlijk het initiatief om afvaldumping tegen te gaan of organiseren schoonmaakacties. Ook worden er tuinen opgeknapt en schuttingen geplaatst. De sociale samenhang neemt hierdoor toe: bewoners leren elkaar beter kennen, voelen meer betrokkenheid en nemen vaker initiatief. Een deel van hen is nu actief als vrijwilliger of initiatiefnemer binnen de wijk. De resultaten tonen aan dat de Integrale Straataanpak bijdraagt aan een schonere, veiligere en hechtere leefomgeving, en dat de inzet van bewoners essentieel is voor duurzaam effect.
Samenwerken aan een stad waar liefde spreekt in Amersfoort In de wijk Liendert in Amersfoort sloten we het jaar op feestelijke en betekenisvolle wijze af in de Buitenkast. Het hoogtepunt van het programma was het indrukwekkende rapoptreden van de KunstKids. Deze middag liet zien wat er mogelijk is als verschillende partijen in de stad de krachten bundelen rondom kinderen, cultuur en maatschappelijke thema’s. Het project kwam tot stand met steun van Stichting Wijkbelang Liendert en werd gedragen door de inzet van vele ouders en vrijwilligers. Ook Indebuurt033 speelde een belangrijke rol in de verbinding en zichtbaarheid van het initiatief. De aanwezigheid van de Amersfoortse kinderburgemeester Djennah Allache, die zelf deelnam aan de rap, en wijkwethouder Nadya Aboyaakoub-Akkouh onderstreepte het belang van zulke wijkgerichte samenwerkingen. De Alliantie is er trots op dat we initiatieven kunnen ondersteunen waarin partners uit onderwijs, cultuur, welzijn en de wijk samen optrekken. Zo’n samenwerking leidt niet alleen tot een feestelijke middag, maar ook ontstaat een betekenisvol moment waarin kinderen hun stem laten horen en verbinding centraal staat.
Bewonersactiviteiten versterken ontmoeting, leefbaarheid en betrokkenheid in Amsterdam In Amsterdam-Zuid vonden het afgelopen jaar meerdere bewonersactiviteiten plaats om ontmoeting, leefbaarheid en betrokkenheid te versterken. In Heringa State en Rupelmonde kwamen zij regelmatig samen voor koffie en gesprekken, waarbij ze hun ideeën en wensen deelden voor een wijkbeheerder of huismeester. In de Andreas Schelfhoutstraat hoe participatie en duurzaamheid samenkomen door het tuinonderhoud op zich te nemen, waardoor een groene en uitnodigende ontmoetingsplek ontstond. Ook waren er informatieve bijeenkomsten, zoals de 55+-wooninformatiemarkt en overleg over de herinrichting van een binnenplaats aan de A.J. Ernststraat. Het jaar werd feestelijk afgesloten met de drukbezochte ontmoetingsmarkt Rivierenbuurt Ontmoet! in de Maarten Lutherkerk, waar bewoners samen met partners genoten van eten, muziek en voorlichting over veilig en duurzaam wonen.